Innovación en vivienda asequible Barcelona 2015—2018 Prólogo de Ada Colau Edición de David H. Falagán Concejalía y Gerencia de Vivienda y Rehabilitación Autor y coordinador de la edición: David Hernández Falagán Colaboradores y equipo de investigación: Isabel Aparici Turrado, Graziano Brau Pani, Giulia Ballone, Sara Bua Diseño gráfico: Noelia Felip Edita: Ajuntament de Barcelona Concejalía y Gerencia de Vivienda y Rehabilitación: Josep Maria Montaner, Javier Burón, Àngels Mira, Vanesa Valiño, Carlos Macias, Jordi Palay, Núria Ventura, Montse Prats, Anna Ganuza, Ivan Gallardo, Joan Recasens, Damaris Fernández, Natàlia Frers, Leticia Ortíz de Landaluce, Jéssica Santacana, Jordi Folch, Beth Pujol, Gemma Font, Damaris Garcia, Amaya Colomé, Inma Oslé, Jordi Bonet Consejo de Ediciones y Publicaciones del Ayuntamiento de Barcelona: Gerardo Pisarello Prados, Josep M. Montaner Martorell, Laura Pérez Castaño, Joan Subirats Humet, Marc Andreu Acebal, Águeda Bañón Pérez, Jordi Campillo Gámez, Bertran Cazorla Rodríguez, Núria Costa Galobart, Pilar Roca Viola, Maria Truñó i Salvadó, Anna Giralt Brunet Directora de Comunicación: Águeda Bañón Directora de Servicios Editoriales: Núria Costa Galobart Jefe Editorial: Oriol Guiu Producción: Maribel Baños Distribución: M. Àngels Alonso Edición y producción: Direcció de Serveis Editorials Passeig de la Zona Franca, 66. 08038 Barcelona tel. 93 402 31 31 barcelona.cat/barcelonallibres Barcelona, 2019 © de la edición: Ajuntament de Barcelona © de los textos e imágenes: los autores referenciados ISBN: 978-84-9156-196-5 D.L. B. 5581-2019 Impreso en papel ecólogico Links de descarga: http://ajuntament.barcelona.cat/barcelonallibres https://habitatge.barcelona Innovación en vivienda asequible Barcelona 2015—2018 Prólogo de Ada Colau Edición de David H. Falagán Concejalía y Gerencia de Vivienda y Rehabilitación Prólogo Construyendo el derecho a la vivienda 7 desde la acción municipal, Ada Colau Introducción La vivienda asequible 13 Breve historia de la política de vivienda en España 19 Régimen de tenencia 20 Modelo de estado de bienestar 21 Estructura administrativa de competencias 23 Historial legislativo 25 El caso de Barcelona 29 Riesgo de exclusión residencial 32 Presión turística 34 Viviendas vacías 34 Envejecimiento del parque residencial 35 Nuevas propuestas, nuevo esfuerzo económico 36 Fases de innovación 39 Mecanismos de diagnosis 41 Gestión del parque de vivienda 42 Acciones de materialización de vivienda asequible 43 Objetivos y estrategias 45 Estrategia 1: Derechos sociales 47 Estrategia 2: Producción de hábitat 47 Estrategia 3: Cualificación urbana 47 Diagnosis 51 Agentes de diagnosis 53 Observatori Metropolità de l’Habitatge 55 de Barcelona (O-HB) Observatori de Barcelona per a la 65 Rehabilitació Arquitectònica (OBRA) Herramientas de diagnosis 70 Censo de viviendas vacías 73 Estudio sobre ámbitos de vulnerabilidad residencial 79 Índice de precios de alquiler 83 Adquisiciones de vivienda privada 87 Informe sobre políticas de vivienda 91 en el contexto internacional Informe sobre flexibilidad e igualdad de género 97 Gestión 103 Agentes de gestión 105 Institut Municipal de l’Habitatge 107 i la Rehabilitació (IMHAB) Consorci de l’Habitatge de Barcelona 113 Consell de l’Habitatge Social de Barcelona (CHSB) 117 Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB) 121 Herramientas de gestión 127 Plan por el Derecho a la Vivienda 131 de Barcelona 2016-2025 Modificaciones del Plan General Metropolitano 137 Modificación de la ORPIMO 143 Créditos de banca pública europea 147 Programa “Tu tens la clau” 153 Materialización 159 Agentes de materialización 163 Unitat Contra l’Exclusió Residencial (UCER) 165 Fundaciones y cooperativas de promoción 173 Cooperativas en cesión de uso 179 Herramientas de materialización 185 Rehabilitación de interiores de vivienda 189 Agrupaciones tácticas 193 de repoblamiento inclusivo(ATRI) Alojamientos de proximidad provisionales (APROP) 199 Covivienda 203 Concursos de arquitectura 235 Conclusión Tres paradojas, dos retos 315 Posfacio Políticas públicas de vivienda: no silver 321 bullets & no shortcuts, Javier Burón Epílogo Políticas de vivienda pública, 331 Josep Maria Montaner Bibliografía 339 6 Prólogo 7 Construyendo el derecho a la vivienda desde la acción municipal Ada Colau Alcaldesa de Barcelona Este libro surge con la clara voluntad de convertirse a un tiempo en ejercicio de reflexión y en herramienta para la acción, partiendo del análisis de las políticas de vivienda impulsadas por el Ayuntamiento de Barcelona durante el periodo 2015-2019. Las personas interesadas en fórmulas para innovar la gestión pública, así como la comunidad de activistas en defensa del derecho a la vivienda, encontrarán en este texto un resumen de cuá- les han sido los principales hitos, dificultades y también límites con que nos hemos topado en nuestra voluntad de impulsar un nuevo paradigma en las políticas de vivienda a escala municipal. Muchas veces la velocidad de los acontecimientos nos impide sistematizar y documentar los procesos en que participamos. Esto dificulta el coaprendizaje necesario para impulsar movimientos de transformación que nos permitan avanzar hacia sociedades más justas y más equitativas. La virtud de este libro reside justamente en despegarse de la gestión inmediata para adoptar una mirada reflexiva sobre el cambio de paradigma en las políticas de vivienda que estamos impulsando en Bar- celona, dando voz a las personas que han hecho posible esta reorientación. Cuando hace cuatro años las candidaturas municipalis- tas de confluencia ciudadana alcanzaron la alcaldía de un número significativo de grandes ciudades españolas, estas se encontraban atenazadas por una situación de emergencia habitacional: familias desahuciadas, centros 8 Prólogo históricos sometidos a la presión gentrificadora y mul- tiplicación de inmuebles vacíos en manos de la banca. Teníamos claro que la ausencia de competencias y re- cursos no podía ser excusa para que los ayuntamientos no desarrollásemos políticas de vivienda innovadoras e integrales que defendieran su carácter social. No en vano, muchas de nosotras nos habíamos socializado políticamente en el movimiento en defensa del derecho a la vivienda y la lucha contra los desahucios. A lo largo de este mandato en el gobierno municipal hemos demostrado que sí se podía cambiar la orienta- ción de las políticas de vivienda municipales, a fin de que defendieran su función social como derecho en vez de promover la especulación inmobiliaria. Sin embargo, también somos conscientes de las múltiples dificultades con que nos hemos encontrado y del trabajo que to- davía queda por hacer. De hecho, arrastramos décadas de políticas públicas antisociales que han concebido la vivienda como un puro bien de inversión, despojándola de su función social reconocida en la Constitución. En ese tiempo el mercado inmobiliario pasó a ser un sector que atraía la voracidad bancaria y promovía el dinero fá- cil, convirtiendo la construcción de vivienda nueva –y el préstamo hipotecario– en la locomotora del crecimiento económico. A su vez, desde los poderes públicos se desarrollaron cambios legislativos –como la modifica- ción de la Ley del Suelo en la presidencia de José María Aznar o la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos durante el gobierno de Mariano Rajoy– para promover la mercantilización del suelo y la especulación inmobiliaria, contraviniendo el mandato constitucional que establece el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Este modelo inmobiliario hipertrofiado, constantemente elogiado por los expertos, que afirmaban sin rubor que la vivienda era un valor de inversión seguro porque no podía bajar de precio, colapsó en 2007 a raíz de la crisis Prólogo 9 económica global. El modelo se derrumbó cual castillo de naipes, generando un elevado sufrimiento social y psíquico en la población, que veía cómo los bancos le arrebataban el sueño de disponer de una casa en pro- piedad una vez habían sido rescatados con el dinero substraído del bienestar social. Tanto las respuestas del gobierno central como las de los ejecutivos autonó- micos fueron claramente insuficientes. No supieron, o no quisieron, intervenir frente al aumento exponencial de los desahucios, amparándose en una legislación anómala que castigaba a quien tenía una deuda con la pérdida de la vivienda y el arrastre de una deuda hipote- caria de por vida. Por este motivo, una de las principales luchas del movimiento por el derecho a la vivienda fue exigir una reforma de la Ley Hipotecaria mediante una iniciativa legislativa popular, que fue bloqueada en el Congreso por los partidos mayoritarios. Desde el municipalismo hemos estado trabajando para cambiar este modelo, aunque somos conscientes de que no es fácil y nadamos contracorriente. Por una par- te, el parque público de vivienda representa hoy en día un mísero 1% muy lejos del 18% de la media europea–, mientras España lidera el ranking europeo de vivienda vacía. A esto hay que sumar el aterrizaje de capitales financieros internacionales en las zonas centrales de nuestras ciudades comprando edificios enteros y la con- versión de alquileres residenciales en turísticos. Y cabe añadir también la reducción por parte del Estado en un 70% de su inversión en vivienda en la última década. Estos hechos están en la base del abusivo aumento de precios del alquiler, que no solo han superado los importes máximos anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria, sino que han comportado subidas medias de casi el 40% anual en ciudades grandes y medianas como Barcelona, Madrid, Sevilla o Málaga, así como en sus áreas metropolitanas. Por estos motivos actual- mente nos encontramos en una nueva fase de exclusión residencial, focalizada ahora en el mercado de alquiler, que adquiere cada vez más una presencia global en las grandes ciudades del mundo. 10 Prólogo Ante esta situación, los municipios nos hemos converti- do en las únicas administraciones que estamos ideando respuestas a la situación de emergencia habitacional: creamos instrumentos de acompañamiento e interme- diación con las personas afectadas en los procesos de desahucio, multiplicamos el número de familias que reciben ayudas al alquiler y dedicamos buena parte de nuestros recursos económicos a aumentar el parque público de vivienda de alquiler a precio asequible. Los esfuerzos desarrollados por las administraciones públicas son necesarios, pero no suficientes para impul- sar un cambio de paradigma en las políticas de vivien- da. Es preciso que vayan acompañados de un cambio de mentalidad por una parte del sector privado, el cual reconozca la vivienda como un derecho social a prote- ger y un pilar en la construcción del Estado del bienes- tar. Es necesario civilizar el mercado. A fin de impulsar este cambio de mentalidad, hemos impulsado medidas para corresponsabilizar al sector privado con el objetivo de que un 30% de las nuevas promociones privadas y las grandes rehabilitaciones se destinen a vivienda ase- quible. También hemos impulsado un Plan Especial para regular los alojamientos turísticos, que ha comportado el cierre de más de 4.500 pisos turísticos ilegales para que vuelvan a cumplir su función social. Hemos creado una unidad de disciplina de vivienda que ha elabora- do el primer Censo de viviendas vacías de la ciudad y está sancionando los usos antisociales, como el acoso inmobiliario, los pisos desocupados o el mal uso de la vivienda de protección oficial. Capítulo aparte merecen los cambios en la normativa de obras y rehabilitación para evitar que estas contribu- yan a la presión gentrificadora y se garanticen los dere- chos de las personas inquilinas. Para ello hemos condi- cionado las ayudas a la firma de contratos de alquiler de cinco años y precios asequibles, y hemos impulsado una reforma de la Ordenanza Reguladora de los Prólogo 11 Procedimientos de Intervención Municipal en las Obras (ORPIMO) para evitar las argucias legales de los fondos de inversión que compran edificios enteros y que, a tra- vés del proceso de rehabilitación, intentan expulsar al vecindario. Sin embargo, sabemos que, a pesar del ingente trabajo desarrollado, este no es suficiente ni para detener la subida abusiva de los alquileres ni para aumentar signi- ficativamente el parque público de renta. Hasta que no se produzcan los cambios legislativos y presupuestarios necesarios –la modificación de la LAU y del régimen fiscal, que permita a las ciudades implementar un índi- ce de precios y un límite a las subidas– no podremos asimilarnos a los estándares europeos. Solo así con- seguiremos que la vivienda pase a ser un pilar básico del Estado del bienestar y no un bien de inversión o un factor de exclusión residencial; es decir, que la vivienda sea un derecho con todas las de la ley. 12 Prólogo Introducción La vivienda asequible 13 La vivienda es una necesidad tan inherente a las per- sonas que casi resulta incómodo tener que añadir el adjetivo “asequible” para precisar aquello sobre lo que hablaremos en las siguientes páginas. La propia intro- ducción de este matiz hace que nos planteemos dos cuestiones. La primera, obvia, es que hay viviendas que no son asequibles (para la mayoría de la ciudadanía). Queda claro que palacios, mansiones y cualquier otra forma lujosa de residencia quedará al margen de lo que aquí se discutirá. Sin embargo, la preocupación implí- cita en esta primera cuestión es la existencia de un par- que de vivienda que, sin pertenecer a la esfera del lujo, queda fuera de los bolsillos de un porcentaje significa- tivo de la población. La segunda cuestión, íntimamente relacionada con la anterior, es la constatación de que la vivienda se ha convertido en una mercancía sometida a las leyes de un mercado cada vez más agresivo. Habla- mos del mercado inmobiliario casi con la frivolidad con la que nos referimos al mercado automovilístico o a los mercados tecnológicos, todos ellos convertidos en sectores productivos de los que depende la economía de un país. Debemos advertir el peligro que supone esta circunstancia: la vivienda no es una necesidad con la que comerciar sino un derecho universal relacionado con el bienestar, la salud y las condiciones de vida y relación social de las personas. A riesgo de insistir sobre cuestiones conocidas, aunque no menos importantes, conviene recordar que la Decla- ración Universal de los Derechos Humanos (ONU, 1948) Declaración Universal de los Derechos Humanos en su artículo 25 reconoce explícitamente la vivienda (ONU, 1948). como uno de los derechos de toda persona para ase- gurar un adecuado nivel de vida. Por ello no es casual que tanto la Constitución española, en su artículo 47, como el Estatuto de autonomía catalán, especialmente en los artículos 26 y 47, reconozcan el derecho de todas las personas a acceder a una vivienda digna y señalen a los poderes públicos como los encargados de garantizar este derecho. 14 Introducción En Catalunya incluso se ha activado un paquete legisla- tivo que incluye tres leyes para proteger el derecho a la vivienda: 1. La Ley del Derecho a la vivienda (Ley 18/2007), que pretende garantizar la función pública del derecho a la propiedad. 2. La Ley de Medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la po- breza energética (Ley 24/2015), que protege a las personas en situaciones de sobreendeudamiento relacionadas con la vivienda habitual. Se trata de una ley que fue parcialmente suspendida por el Tribunal Constitucional. 3. La Ley de Medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclu- sión residencial (Ley 4/2016), que responde a las situaciones de mediación, alquiler social y expropiaciones. Algunos de sus artículos fueron suspendidos por el Tribunal Constitucional en la Ley 24/2015. En cualquier caso, la dificultad para conseguir una re- gulación efectiva es evidente, especialmente si tenemos en cuenta el carácter de mercancía que la vivienda ha adquirido para determinados agentes económicos. Es conocida la importancia del sector de la construcción en España, donde la producción de vivienda tiene un papel protagonista. Según datos del Instituto Nacional 1 https://www.ine.es de Estadística1, entre 2000 y 2005 la implicación de este sector en la producción económica española superaba el 10% y ocupaba a más del 10% de la población activa. Pese a la inflexión económica producida en torno al año 2010, su importancia estructural sigue siendo tremenda- mente significativa. Este hecho pone de manifiesto una La vivienda asequible 15 de las grandes dificultades de las políticas de vivienda practicadas en España durante los años previos a la crisis. Buena parte de la intervención pública en esa época no solo iba destinada a la provisión de vivienda, sino también, y en buena medida, al mantenimiento de una producción industrial vinculada al sector y a la lucha contra su desempleo estructural. Precisamente la crisis financiera ha tenido una impor- tancia mayúscula en el sector de la construcción y, en particular, en el ámbito de la vivienda, singularizándose en el fenómeno conocido como “burbuja inmobiliaria”. Con esta expresión se ha conocido la tensión especu- lativa sufrida por el mercado de la vivienda en España desde los últimos años de la década de 1990. La prin- cipal manifestación de esta burbuja fue el incremento desproporcionado de los precios de la vivienda, que llegaron a crecer incluso por encima del 30% anual durante algunos años del período comprendido entre 1997 y 2007. La burbuja fue consecuencia de un con- junto de factores interrelacionados. Algunos de los motivos tienen origen en el liberalismo comercial, como la especulación y recalificación de los suelos, y la Imagen de la campaña facilidad y desregulación para la obtención de créditos reivindicativa “No vas a inmobiliarios. Otros motivos estarían relacionados con tener una casa en la puta vida”, promovida por el el desequilibrio entre oferta y demanda inmobiliaria colectivo “vdevivienda” en 2006. —como la escasez de suelo edificable disponible en el momento de acceso a la emancipación de la conocida como “generación del baby boom”— o el aumento de población extranjera en España en este período, que se llega a cifrar hasta en 5 millones de personas. Finalmen- te, hay que admitir otras causas relacionadas con una gestión deficiente de las políticas de vivienda aplicadas en períodos anteriores, como serían las ventajas fiscales ofrecidas para la compra de viviendas o la definición de mecanismos para construir mayoritariamente vivienda protegida en régimen de compra-venta, sin planificar la producción de un parque significativo de vivienda social de alquiler. 16 Introducción Por todo ello, en los últimos años podemos diagnosticar una doble afectación al fenómeno residencial: en primer lugar, un alza de los precios de la vivienda que ha dado lugar a la burbuja inmobiliaria. La vivienda, convertida en valor de mercado —tanto de alquiler como de pro- 2 En noviembre de 2007, piedad—, resulta de difícil acceso para amplias capas la vivienda era señalado de la población. En segundo lugar, la crisis financiera, como el segundo problema en importancia, según el que ha dificultado la devolución de buena parte de los Barómetro del CIS (http:// www.cis.es/cis/opencm/ préstamos inmobiliarios concedidos en los años anterio- ES/1_encuestas/estudios/ res, provocando situaciones de pérdida de la vivienda y ver.jsp?estudio=7880). problemas de acceso a un alojamiento asequible. En este En 2014, el Centro de in- contexto, no es casual que el acceso a la vivienda se haya vestigaciones sociológicas realizó un Barómetro de la convertido en una de las principales preocupaciones de vivienda, octubre-noviem- bre 2014 (http://www.cis. la sociedad contemporánea, visible, por ejemplo, como es/cis/opencm/CA/2_ban- uno de los problemas que se listan regularmente en los codatos/estudios/ver. jsp?estudio=14120) barómetros del Centro de Investigaciones Sociológicas2. Esta situación nos lleva a dirigir nuestra atención hacia los mecanismos de consecución de vivienda asequible, particularmente en el contexto de la ciudad de Barcelo- na. Por tanto, el modesto objetivo que persigue esta pu- blicación es detectar, identificar y analizar brevemente las estrategias, mecanismos, herramientas y agentes de gestión que el Ayuntamiento de Barcelona ha dispuesto en los últimos años -desde una perspectiva innovadora- para afrontar las problemáticas detectadas en relación al acceso a la vivienda. La mirada se centra en los años de gestión del equipo de gobierno dirigido por la alcaldesa Ada Colau, activista en favor del derecho a la vivienda antes de ocupar la alcaldía de la ciudad. La sensibilidad especial de su equipo de gobierno por la resolución de este problema se manifiesta no solo en el volumen de acciones dirigidas hacia este objetivo, sino también en la capacidad profesional de las personas que ocupan las funciones de mayor responsabilidad del área, como son el concejal de vivienda y rehabilitación, Josep Maria Montaner (catedrático de la Escuela Superior de Arqui- tectura de Barcelona, Premio Nacional de Urbanismo y experto en vivienda colectiva), o el gerente de vivienda, La vivienda asequible 17 Javier Burón (viceconsejero de vivienda del Gobierno Vasco entre 2007 y 2009, profesor e investigador sobre políticas de vivienda en múltiples instituciones). El caso de Barcelona constituye una experiencia de innovación en políticas de vivienda que merece la pena analizar y divulgar, construyendo un relato de un know- how que puede ser puesto en valor y utilizado en otros contextos. Por todo, el interés de las siguientes páginas radica en la capacidad transformadora de las medidas aplicadas en materia de vivienda asequible y su posible adaptación y aplicación en otros contextos. A continuación, empezaremos trazando un breve pano- rama de las políticas de vivienda aplicadas en el contex- to estatal en las últimas décadas para exponer después las particularidades del caso barcelonés. 18 Introducción Introducción Breve historia de la política de vivienda en España 19 Antes de repasar de manera panorámica de qué ha- blamos cuando hablamos de políticas de vivienda, conviene reconocer una serie de factores que determi- nan el contexto en el que nos encontramos: el modelo predominante de tenencia, el volumen de gasto social por habitante en materia de vivienda, la estructura de competencias institucionales o el historial legislativo que determina las políticas actuales. Régimen de tenencia Si algo caracteriza al acceso a la vivienda en el conjun- to de España es la tendencia tradicional a un modelo de tenencia en propiedad. De acuerdo con datos de la agencia estadística europea Eurostat3, en España el 3 Eurostat, 2014: http:// régimen de propiedad es el que tiene más del 75% de appsso.eurostat.ec.europa. la población. De la restante, residente en régimen de al- eu/nui/show.do?datase- t=ilc_lvho02&lang=en quiler, más de la mitad lo hace en viviendas a precio de mercado, sin ningún tipo de protección. Esto significa que el mercado de alquiler asequible para los sectores de población con más dificultades de acceso a la vivien- da es realmente reducido. Régimen de propiedad en la Unión Europea 100 (1) Provisional Data (2) 2013 (3) 2014 70 Source: Eurostat (online data code: ilc_lvho02) Tenant. Reduced 50 price or free Tenant. Market price 25 Owner occupied, with mortgage or loan Owner occupied, 0 no outstanding mortgage or housing loan 20 Introducción EU-28 Euro area (EA-19) Romania Croatia Lithuania Bulgaria Slovakia Poland Latvia Hungary Slovenia Estonia Greece Malta Czech Republic Italy Cyprus Spain Portugal Ireland France Luxemburg Finland Austria Belgium United Kingdom Germany Denmark Netherlands (1) Sweden FYR of Mecedonia Serbia Turkey (2) Norway Iceland Switzerland (3) Paradójicamente, las circunstancias que han motivado tal situación están directamente relacionadas con las políticas de vivienda aplicadas en el Estado durante la segunda mitad del siglo XX. Para explicarlo de una ma- nera simplificada, estas medidas se pueden resumir en dos. Por una parte, el fomento de la propiedad a través de la oferta de viviendas de protección oficial, las deduc- ciones fiscales y el subsidio de la compra. Por otra, el in- tervencionismo original en el mercado del alquiler, que produjo en las últimas décadas del siglo la conviven- cia de alquileres antiguos de precios congelados muy asequibles y una nueva oferta de mercado de alquiler a precios comparativamente desorbitados. El resultado es un mercado de alquiler escaso, que no ofrece seguridad ni a quien pone en alquiler ni a quien toma en arriendo. Por si la situación no fuera ya problemática, en los últimos años el mercado del alquiler ha experimentado una importante sacudida con la proliferación de vivien- das de uso turístico. En 2016, en la ciudad de Barcelona Imagen de la campaña del Ayuntamiento de Barcelona se cifraban en casi 16.000 los pisos turísticos, de los contra los pisos turísticos cuales solo 10.000 contaban con la licencia obligatoria ilegales. para ese uso. La rentabilidad de este tipo de alquiler ha provocado que la proporción del parque total dedicado al turismo se convierta en una cifra representativa, que limita aún más la posible oferta de viviendas de renta a precios asequibles. Modelo de estado de bienestar Teniendo en cuenta las políticas de vivienda que se han aplicado históricamente y que han tenido como conse- cuencia regímenes de tenencia como el que acabamos de ver, se pueden describir diferentes modelos de esta- do del bienestar. Hay países que protegen el acceso a la vivienda interpretándola como un derecho universal. Es el caso del modelo socialdemócrata, prácticamente en extinción por el auge del capitalismo, donde la mayor Breve historia política de España 21 parte del acceso a la vivienda se produce en régimen de alquiler social. Otros países han apostado por los subsidios como elemento de competitividad. Se trata de un modelo corporativista, frecuente en contextos en los que el alquiler en el mercado libre es dominante. Frente a estos dos patrones surge un tercero en el que la protección social no es tan determinante. Es el modelo liberal, en el que el porcentaje de vivienda en propiedad es mayoritario pero un régimen de alquiler social com- pensa de manera significativa el acceso a la vivienda. Y, finalmente, el modelo que podemos llamar “medite- rráneo”, en el que, además de un régimen de tenencia mayoritario de la vivienda en propiedad, la influencia del alquiler social es poco significativa o testimonial. Italia, Grecia, Portugal o España son los ejemplos más significativos de esta categoría, ilustrativa del estado de la cuestión al que se enfrenta la vivienda asequible en nuestro contexto. La prioridad del estado del bienestar en España se ha ejercido históricamente sobre tres pilares fundamenta- les como son la educación, la sanidad y las pensiones. Podríamos intuir que la vivienda ha quedado fuera de este terceto por dos motivos principales: el primero estaría ligado a los recursos económicos limitados de que dispone la acción pública en nuestro país, que ha podido ocasionar el establecimiento de unas priorida- des de las que la vivienda se ha visto desplazada. Ello es posible, y este sería el segundo motivo, por una estructura cultural de solidaridad familiar que existe en nuestro entorno (y que se pone especialmente de relieve en situaciones de crisis graves, como se ha visto en los últimos años). Así, se configura un sistema del estado del bienestar que no depende únicamente de la administración pública, sino también de las familias, la sociedad civil y las entidades privadas. 22 Introducción Es interesante resaltar aquí la importancia del modelo cultural en la propia definición del estado del bienestar. Un ejemplo que puede ser útil para mostrar el posible contraste es el caso de la ciudad de Nueva York. Cu- riosamente, allí es la vivienda el pilar sobre el que se asientan las políticas de bienestar, mucho más liberales en relación a la sanidad o la educación. El esfuerzo por garantizar el derecho a la vivienda se manifiesta a través de numerosas estrategias de protección y regulación del mercado de alquiler (no es casual que fuera una de Cartel de promoción de los Community Land Trusts en las primeras ciudades en restringir el uso turístico de Nueva York. las viviendas). Por tanto, es importante considerar los cambios sociales y culturales a la hora de actualizar la consideración del derecho a la vivienda como pieza fun- damental del estado del bienestar. Estructura administrativa de competencias Las competencias en materia de vivienda en España pertenecen fundamentalmente a las comunidades autónomas. Así lo recoge el artículo 137 del Estatuto de autonomía de Catalunya. Ahora bien, en el mismo Esta- tuto, en el artículo 84, también se reconocen determina- das competencias propias de los gobiernos locales de Catalunya, en materia de planificación, programación y gestión de vivienda pública. En todo caso, no podemos olvidar que es la intervención del Estado la que provee de fondos y presupuestos a las comunidades autóno- mas. En particular, la herramienta que el gobierno de España utiliza para la regulación de las actuaciones en vivienda son los Planes estatales de vivienda, de carác- ter trienal. En ellos se definen los objetivos a enfocar en función de las necesidades identificadas, se detallan las asignaciones presupuestarias, y se prevén los conve- nios de colaboración con las comunidades autónomas, que son las encargadas de gestionar las ayudas. Como ejemplo vigente, en mayo de 2018 se aprobó por Real decreto el Plan estatal de vivienda 2018-2021. Entre Breve historia política de España 23 sus objetivos se incluyen el fomento del alquiler y la rehabilitación, la atención a las necesidades sociales, las ayudas al cumplimiento de deudas hipotecarias o el refuerzo de la cooperación interadministrativa. En la lectura de estas metas se intuyen algunas de las principales dificultades con las que se encuentra la intervención estatal en materia de vivienda. Por una parte, son patentes las necesidades tanto de provisión de viviendas como de ayudas para facilitar el acceso a las mismas por parte de la ciudadanía. Sin embargo, también es visible la instrumentalización que se ejerce del sector para abordar situaciones que poco tienen que ver con el problema de la vivienda, como puede ser la lucha contra el desempleo o el apoyo a determinadas industrias estratégicas. En definitiva, la situación competencial también supone una dificultad mayúscula. Las competencias se ejercen en diferentes estratos administrativos que no siempre se articulan de la mejor manera. Los objetivos políti- cos pueden ser contradictorios y el hecho de que las competencias sean gestionadas principalmente por las autonomías, sin capacidad para establecer las jerarquías presupuestarias, acota mucho su capacidad de actua- ción. Los gobiernos locales tienen competencias limita- das, pese a ser el nivel administrativo que se enfrenta de una manera más próxima a las necesidades reales e inmediatas de la población. También es importante leer la dificultad que supone la implicación que tiene en las políticas de vivienda las decisiones que se ejercen en otros ámbitos de gestión: las políticas de suelo y planea- miento, los modelos financieros, los servicios sociales, las políticas de arquitectura e infraestructuras, etc. Por todo ello, tanto el carácter multi-administrativo como la gestión multicompetencial hacen de la vivienda un objetivo extremadamente singular. 24 Introducción Historial legislativo Sería difícil comprender el problema de la vivienda en España sin tener en cuenta la evolución de la Ley de Arrendamientos urbanos (LAU), la herramienta con la que el Estado ha regulado el mercado del alquiler desde los años 60 del siglo pasado. Anteriormente existía ya una regulación de los arrendamientos urbanos, que había nacido en 1920 para regular la prórroga forzosa, y cuyas modificaciones posteriores fueron refundidas en la ley de 1964. Los aspectos que se pretendían ordenar con esta legislación eran cuestiones prácticas, como la duración de los contratos, las opciones y procedimientos por los cuales estos contratos podían ser subrogados o el método que había de utilizarse para la actualización del precio a pagar por el arrendamiento. A la vista de estos objetivos, podría deducirse que la inquietud prin- cipal que motivaba la regulación del alquiler tenía que ver con la necesidad de una protección legislativa de los inquilinos. 4 La LAU se aprueba en 19644, en plena dictadura fran- Decreto núm. 4104/1964, de 24 de diciembre 1964, quista, en un contexto en el que la demanda de vivienda por el que se aprueba el Texto refundido de la de alquiler era significativa, pero la oferta no tanto. El Ley de Arrendamientos aspecto más significativo de esta primera regulación fue Urbanos. Publicado en el BOE de 28-12-1964. la definición de los contratos de alquiler como indefini- dos. Asimismo, se estableció la posibilidad de subroga- ción del contrato en caso de fallecimiento de la persona arrendataria, de manera que sus familiares directos po- dían mantener el alquiler en las mismas condiciones. Por otro lado, no se establecía una verdadera actualización o incremento del precio del alquiler, lo que motivaba su congelación, puesto que las revisiones que se producían sólo podían justificarse con el objetivo de cubrir gastos derivados del mantenimiento de los inmuebles. Todas estas garantías para la parte inquilina resultaron en una pérdida de interés en la parte arrendadora, lo que moti- vó una disminución progresiva de la oferta. Breve historia política de España 25 Con la llegada de la democracia se intentó poner 5 Real Decreto-Ley 2/1985, remedio a esta situación. En 1985 se aprobó por Real de 30 de abril, sobre Decreto-ley una modificación de la LAU5 que tuvo una medidas de política económica. Publicado incidencia poco favorable. Se propuso un otro tipo de en el BOE de 09-05-1985. arreglo para los nuevos contratos en el que la perso- na arrendadora y la inquilina pactarían libremente la duración y el precio del acuerdo, eliminando la obliga- toriedad de la subrogación e incluso de la prórroga del contrato. Esta regulación, que solo afectaba a los nue- vos contratos, provocaba un contraste imposible entre los antiguos (de larga duración y baratos) y los nuevos acuerdos (en general, de corta duración y mucho más caros). Como resultado previsible, no se resolvió la falta de oferta de vivienda de alquiler. Por eso, en 1994 se promovió una nueva reforma de la 6 Ley 29/94, de 24 de LAU6, tratando de equilibrar la polarizada situación de noviembre de 1994, de los diferentes tipos de contrato. En este caso se estable- Arrendamientos Urbanos. Publicada en el BOE de ció una duración mínima de 5 años para los contratos 25-11-1994. de alquiler, con la posibilidad de que la parte arrenda- taria pudiera interrumpir el contrato a partir del primer año. En esta reforma se definió de nuevo el precio como resultado del acuerdo entre ambas partes, pero se esta- bleció la obligatoriedad de la actualización en función de la variación porcentual del IPC. La situación no varió en exceso y la proporción de viviendas en alquiler siguió a la baja. La percepción de inseguridad jurídica por parte de las personas propietarias ha sido apuntada como la razón para la no movilización de un porcentaje mayor de viviendas. En determinadas épocas los impagos han sido significativos y las medidas jurídicas propuestas por diferentes gobiernos para agilizar las reclamaciones no han tenido los efectos esperados. De hecho, la solici- tud de avales y depósitos en garantía ha podido signi- ficar un retroceso mayor de este mercado, al exigirse condiciones que parte de la población no puede cumplir. 26 Introducción 7 En este contexto se produjo una última reforma de la Ley 4/2013, de 4 de junio de 2013, de Medidas de LAU en 20137, en la que la máxima modificación fue la Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de reducción de la duración de los contratos a 3 años, con Viviendas. Publicada en el la posibilidad de desistimiento a partir de los 6 meses BOE de 5/06/2013. por parte de quien ocupa la casa. Se trata de una medi- da que flexibiliza el uso comercial de la propiedad por parte de quien la posee, perjudicando enormemente el arraigo al contexto comunitario, urbano y vecinal de las personas que alquilan. Paralelamente, España ha regulado una legislación de viviendas de protección oficial desde 1963, promovien- do la creación de un parque de hogares a precios regu- lados de venta que pudieran ser accesibles a las capas más desfavorecidas de la sociedad. Para llevar a cabo estas promociones se han desarrollado instrumentos de planificación, sistemas para el abastecimiento de vivien- da de acuerdo con la demanda y políticas de inversión pública y fiscales. Los resultados son significativamente insuficientes: grandes capas de la población con dificul- tades para acceder a la vivienda, un mercado insigni- ficante de alquiler asequible, un parque construido de vivienda pública que ha acabado privatizado en manos de sus habitantes originales, o un porcentaje importan- te de vivienda vacía por la incapacidad de movilización del mercado de alquiler. Una situación global que acaba provocando dificultades a nivel social y urbano. Portada del BOE del 5 de junio de 2013, con la publicación de la Ley de En definitiva, las políticas que a lo largo de las últimas Medidas de flexibilización y fomento del mercado del décadas se han puesto en marcha para la regulación del alquiler de viviendas. mercado de la vivienda han tratado fundamentalmente de facilitar el acceso y gestionar una parte de la produc- ción. Para ello se han puesto en marcha diversos instru- mentos, incluidos en los sucesivos planes de actuación del Estado, y que podríamos resumir en tres: Breve historia política de España 27 1. La intervención directa del Estado en la produc- ción de vivienda a precio asequible y por debajo de las exigencias del mercado. Esta intervención ha contemplado no sólo la producción de vivien- da de obra nueva sino también otros aspectos importantes para la gestión de esa vivienda, como son la generación de suelo urbanizable condicionado para la construcción de vivienda asequible o la gestión de actuaciones en materia de rehabilitación. 2. La política fiscal aplicada para facilitar el acceso a la vivienda a la ciudadanía. En este paquete de ins- trumentos se incluyen ayudas directas a la compra o al alquiler, impuestos específicos, desgravacio- nes fiscales, fomento de la rehabilitación, etc. La influencia de estas políticas es importante también en la regulación de la financiación y los préstamos hipotecarios vinculados a la adquisi- ción de propiedades inmobiliarias. 3. La acción legislativa dedicada a la regulación de las características, usos, modalidades de acceso, dere- chos y deberes de todos los agentes involucrados en el mercado de la vivienda, etc. La regulación de arrendamientos y las legislaciones de viviendas protegidas podrían considerarse las principales protagonistas de este ámbito de acción. En función del diagnóstico más concreto, estas políticas se han definido de acuerdo a las necesidades específi- cas de cada contexto. Por tanto, pasemos a analizar más en profundidad el caso barcelonés. 28 Introducción Introducción El caso de Barcelona 29 Lo descrito hasta aquí en relación a la vivienda no puede considerarse ajeno para la población de la ciudad de Barcelona. Se trata de circunstancias globales de las eco- nomías de los Estados que afectan localmente a lugares de todo el planeta y se manifestan en problemáticas si- milares. En cualquier caso, en Barcelona la cuestión de la vivienda tiene rasgos específicos que hacen que se visi- bilice de una manera singular. A continuación trataremos de revisar las características particulares que permiten diagnosticar este problema en la capital catalana. En primer lugar, conviene recordar que en la ciudad de Barcelona está vigente la Ley del Derecho a la vivienda (Ley 18/2007), donde se regula que “para hacer efectivo el derecho a la vivienda en todo el territorio de Catalu- ña, todos los municipios de más de 5.000 habitantes (...) deben disponer, en el plazo de veinte años, de un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del 15% respecto al total de viviendas principa- les existentes”8. Eso significaría unas 100.000 viviendas 8 Artículo 73 de la protegidas en la ciudad de Barcelona, pero la realidad Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho de la situación actual dista bastante de este objetivo. a la vivienda. Según datos del Ayuntamiento, en 2015 las cifras aproxi- madas de viviendas a precio inferior al de mercado eran las siguientes: 7.000 viviendas como parque de alquiler gestionado con intervención municipal. 19.000 viviendas como parque de VPO de venta que mantienen la protección. 9.100 viviendas recibiendo ayudas para el alquiler 60.000 viviendas con contratos de renta antigua (próximos a extinguir). 500 viviendas de inserción gestionadas por entidades. Por tanto, el objetivo del 15% está aún a medio camino de ser logrado. Si nos fijamos en el mercado inmobilia- rio local, podemos enfocar con más nitidez la situación. 30 Introducción En torno al 38% de las viviendas de la ciudad son de alquiler (es una de las ciudades del Estado con mayor porcentaje de estas viviendas en el mercado libre). Al mismo tiempo también tiene uno de los precios de al- quiler por metro cuadrado más altos, y es donde el por- centaje de recursos que las personas inquilinas dedican al pago de la renta es mayor. Debido a la crisis econó- mica, el mercado de la vivienda en Barcelona manifestó algunas singularidades reseñables. Por una parte, los precios tanto de alquiler como de venta disminuyeron de manera significativa entre 2008 y 2013. Sin embar- go, en este mismo período se congeló la producción de obra nueva y aumentó el porcentaje de viviendas en alquiler. Por ello, el alquiler comenzó a aparecer como el principal mecanismo de acceso a la vivienda y los precios volvieron a dispararse desde 2014. Precio Variación (mensual) (en %) 813,02 Precio medio de 900 20 la vivienda de alquiler. 734,94 800 Barcelona, 2000-2015 15 700 Fuente: Secretaría de 681,56 Vivienda y Mejora urbana, 600 10 a partir de las fianzas 500 depositadas en el Incasol. 5 400 Variación anual 300 0 Precio 200 -5 100 0 -10 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 En esta situación se dan algunas circunstancias que per- miten hacer una lectura analítica de la situación. El caso de Barcelona 31 Riesgo de exclusión residencial Conviene destacar en primer lugar el riesgo de exclusión residencial que sufre una buena parte de la población de Barcelona. La situación de crisis económica sufri- da desde el año 2007 se ha manifestado con especial virulencia en el contexto barcelonés, donde desempleo, precariedad laboral y escasez de recursos económicos han provocado un aumento considerable de las dificul- tades para acceder a la vivienda. Esta circunstancia es visible en el tremendo esfuerzo que se dedica al pago de la misma en aquellos barrios de la ciudad que cuentan con menor renta. Paradójicamente, el factor de dificultad no está determinado principalmente por el precio de la vivienda, sino por la renta de los hogares. En algunos barrios se ha determinado que el coste del alquiler en función de la renta supera el 30%, situación altamente preocupante. Precisamente a partir de esta cifra (30% de los ingresos familiares o 40% incluyendo los suminis- tros) el coste del alquiler se considera una sobrecarga preocupante. Las observaciones de diagnosis que se han elaborado en el área metropolitana de Barcelona mues- tran que un 16,9% de las familias sufren sobrecarga en el pago de la vivienda (más del 40% de sus ingresos). En el caso específico del alquiler, en la ciudad de Barcelona la tasa de sobrecarga está en el 42,7% de media (una de Movilización de PAH Barcelona para las cifras más altas de Europa). Y entre aquellas familias la paralización de un con ingresos inferiores a 11.000 €/año este porcentaje desahucio en 2018. asciende al 56%. La manifestación más dolorosa de esta situación es el incremento de desahucios que se han producido en la ciudad desde 2008. Aunque afectan de manera irregular al conjunto de la ciudad —más del 50% se sitúan en los distritos de Sants-Montjuïc, Nou Barris y Ciutat Vella— la preocupación es global. Por una parte, muchos recur- sos de la ciudad han tenido que destinarse a la protec- ción de estas unidades de convivencia; por otra, se ha alcanzado un nivel de exclusión residencial efectiva 32 Introducción significativo: viviendas sobreocupadas, infraviviendas, realquileres indignos, ocupaciones, asentamientos pre- carios y personas viviendo en la calle son algunas de las consecuencias de esta situación. Diferentes colectivos pueden considerarse realmente perjudicados por este contexto. Uno de ellos ha sido el de la capa más joven de la ciudadanía, un sector de población en claro retroceso en la ciudad, cuya edad de emancipación no deja de subir y cuyo porcentaje de recursos destinados a la vivienda es cada vez mayor. También las personas mayores se encuentran con dificultades. Es este caso, la franja de población en esta situación va en aumento —cerca de un 50% de la po- blación de Barcelona tiene 50 años o más— y se prevén problemáticas de futuro relacionadas con la accesibili- dad a las viviendas, la movilidad o el envejecimiento de los propios edificios. Parte de este colectivo son perso- nas que viven solas, con lo que el problema se agudiza cuando se dan situaciones de dependencia. Otro grupo que sufre especialmente el problema de la vivienda es la población inmigrada, más de un 20% del total del censo. Sus lugares de residencia están focalizados en algunos puntos de la ciudad -prácticamente la mitad se localizan en Ciutat Vella. Debido a la precariedad de su situación económica (y muchas veces, de la jurídica), la inestabilidad laboral o las dificultades de comunica- ción, se enfrentan a situaciones complejas en las que se ven obligados a invertir buena parte de sus recursos en viviendas absolutamente precarias. Otras situaciones complicadas son las que viven las familias monoparen- tales, las mujeres víctimas de violencia machista o las personas con capacidades diferentes (especialmente con limitaciones de movilidad), todos ellos casos que representan situaciones de vulnerabilidad que a menu- do se manifiestan en dificultades residenciales. El caso de Barcelona 33 Presión turística Un segundo rasgo importante que caracteriza el estado de la cuestión de la vivienda en Barcelona es la presión turística. El turismo es una de las causas de la gentrifi- cación de algunos barrios de la ciudad. El motivo es la alta rentabilidad que puede obtenerse en Barcelona con viviendas destinadas al turismo (que puede llegar a ser hasta 4 veces superior a la rentabilidad de un alquiler habitual). Viviendas de lujo y apartamentos turísticos destinados al alojamiento de los visitantes de la ciudad se han convertido en usos lucrativos para pequeños y medianos propietarios y fondos de inversión en busca de rentabilidad. Pese a existir un Plan especial urbanístico de alojamien- tos turísticos (PEUAT), que ha prohibido la sustitución de viviendas de primera residencia por viviendas de uso turísticos, el porcentaje de pisos que no declaran la actividad es altísimo. Se ha llegado a estimar que hasta un 40% de los pisos turísticos ofrecidos en la ciudad son ilegales. La competencia de rentabilidad es demasiado alta y las medidas que se habían tomado hasta 2015 para frenar el fenómeno no habían tenido ningún tipo de efecto. Viviendas vacías Como tercer rasgo a tener en cuenta a la hora de trazar un itinerario por las dificultades específicas de Barcelona en materia de vivienda, podríamos incluir la existencia de un parque importante de casas vacías. Sin embargo, como demuestra el trabajo de diagnosis llevado a cabo desde el Ayuntamiento de Barcelona, la realidad sobre el censo de viviendas sin ocupar en la ciudad puede tener algo de falso imaginario colectivo —quizás la realidad no es tan voluminosa como la creencia popular. Pero Inspección para la realización del Censo también es cierto que el boom inmobiliario que precedió de viviendas vacías. 34 Introducción al estallido de la burbuja trajo consigo la producción de más viviendas de las que se llegaron a ocupar. También hubo un éxodo de población hacia poblaciones periféri- cas, de precios mucho más asequibles que en Barcelona, durante los años previos a la crisis. De acuerdo con estudios elaborados por el Ayuntamien- to de Barcelona, que permiten elaborar un censo siste- mático, la cifra de viviendas vacías se sitúa en torno al 1,3% del total de la ciudad. Con el objetivo de mantener actualizado este cálculo se hace necesaria una diagnosis específica de este problema, que limita el uso social de la vivienda, y una nueva estrategia de movilización de este parque construido e infrautilizado. Envejecimiento del parque residencial Un último factor que conviene poner sobre la mesa es el estado de conservación del parque de vivienda de Barcelona. Si bien en las últimas décadas su situación ha mejorado (en 1991 se consideraba que el 78% de las viviendas estaba en buen estado, mientras que dos dé- cadas después el porcentaje subía al 90%), no se puede perder de vista la amenaza que supone la desactualiza- ción tecnológica de la arquitectura. Podemos fijarnos en tres factores fundamentales: El envejecimiento de los inmuebles. En algunos distritos de la ciudad —como es el caso explícito de Ciutat Vella— la edad media del parque edificado es considerable, lo que conlleva problemas de mante- nimiento de la envolvente (fachadas y cubiertas), de las instalaciones y suministros, y ocasionalmente problemas estructurales, que no siempre pueden ser abordados por quienes los ocupan. Además, el en- vejecimiento ha sido utilizado frecuentemente como factor de mobbing o acoso inmobiliario por quienes pretendían expulsar a personas inquilinas con con- El caso de Barcelona 35 tratos de renta antigua. Por tanto, el envejecimiento puede resultar un factor provocado que conviene tener en cuenta. Los problemas de accesibilidad. Se considera que prácticamente la mitad del parque de vivienda no cumpliría con la legislación vigente en materia de accesibilidad (una cuarta parte de las viviendas de Barcelona no disponen de ascensor, por ejemplo). Teniendo en cuenta el envejecimiento progresivo de la población, las dificultades de accesibilidad pueden convertirse en el futuro en un factor fundamental en la pérdida de calidad residencial. La ineficiencia energética. De la misma manera, se 9 puede apuntar que solo un 5% de las viviendas de Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se Barcelona han sido construidas con posterioridad a aprueba el Código Técnico de la Edificación. la aprobación del Código Técnico de la Edificación de 20069. Ello significa que los requerimientos de aislamiento térmico y comportamiento energético de la gran mayoría de inmuebles de Barcelona no eran lo suficientemente exigentes en el momento de su construcción. El problema derivado no es solo el consumo de recursos energéticos en la climatiza- ción de los hogares, sino especialmente la pobreza energética derivada de la incapacidad de asumir los costes que supone ese gasto. Nuevas propuestas, nuevo esfuerzo económico En este contexto, y con el objetivo de revertir la situa- ción, el cambio de gobierno de 2015 en el Ayuntamien- to de Barcelona significó un punto de inflexión en las políticas de vivienda. Bajo la premisa de hacer efectivo el derecho funda- mental a la vivienda de las personas, el nuevo equipo ha trabajado una batería de medidas y herramientas 36 Introducción estratégicas que han comenzado a aplicar en la ciudad de Barcelona. Su acercamiento a este objetivo tiene un mérito especial, como es el hecho de haberlo aborda- do priorizando la inversión municipal en políticas de vivienda, cuando, como hemos visto, las competencias fundamentales en este ámbito pertenecen al gobier- no autonómico. Sin embargo, gracias al apoyo en la financiación de la banca pública europea se han podido poner en marcha multitud de actuaciones. Entre otros logros, el conjunto de la inversión municipal y de la acción estratégica pueden permitir que en los próximos años se duplique el parque de pisos de alquiler público. Sin ir más lejos, el mapa actual de las actuaciones de promoción de vivienda asequible incluye 72 actuaciones en marcha en diferentes fases del proceso. Por tanto, el impulso alcanzado es muy significativo, y a esta estra- tegia se han sumado acciones como una destacada polí- tica de compras de edificaciones y solares; un aumento de la exigencia del uso social de la vivienda y de las san- ciones a los malos usos que se materializa en una nueva disciplina de vivienda, o una gestión más eficiente de las ayudas al pago de alquileres por parte de sectores con más dificultades -se calcula en 10.000 las familias beneficiadas por esta acción. 10 Datos consultados en el Llevar a cabo todo este proceso exige un esfuerzo eco- Balance 2017 del Plan por nómico que no tiene precedentes en el Ayuntamiento de el Derecho a la Vivienda: http://habitatge.barcelona/ Barcelona —y casi podríamos decir que en el conjunto sites/default/files/ de las experiencias de la política municipal española. balanc_2017_pdhb.pdf Algunos de los datos que permiten cuantificar este es- fuerzo son los siguientes10: El presupuesto directo del Ayuntamiento para polí- ticas de vivienda en el período 2016-2019 asciende a más de 180 millones de euros. Esto supone un creci- miento presupuestario superior al 50% en relación al período anterior. El caso de Barcelona 37 Ahora bien, los recursos totales puestos a disposi- ción de la vivienda durante este período alcanzan una cifra cercana a los 990 millones de euros. Esto es posible, entre otras actuaciones, gracias a los meca- nismos de financiación externa puestos en marcha. Finalmente, debe mencionarse también el esfuer- zo realizado en materia de recursos humanos. La reorganización de la infraestructura de gestión que supone la creación de nuevos agentes institucionales permite la práctica duplicación de la plantilla movili- zada en el ámbito de la vivienda. En definitiva, hacer frente a objetivos tan ambiciosos implica necesariamente la innovación en la definición de las acciones, como puede comprobarse en las fases que veremos a continuación. 38 Introducción Introducción Fases de innovación 39 Hacer frente al panorama que acabamos de representar significa enfrentarse al problema de la vivienda desde una posición que no puede repetir, sino aprender de los errores del pasado, debe aceptar las condiciones que suponen las competencias limitadas para hacer frente al problema desde el ámbito local y debe posicionarse frente a la crisis de la acción pública en el contexto capi- talista, apoyándose en los recursos colaborativos de los sistemas asociativos emergentes. Innovar, de acuerdo con el diccionario de la Real Acade- mia de la Lengua, es “mudar o alterar algo, introducien- do novedades”. Innovar en políticas de vivienda podría interpretarse desde la introducción de nuevas estrategias, nuevos agentes y nuevas herramientas útiles para cam- biar los modelos existentes y generar nuevas oportuni- dades para el hábitat. Debe ser un trabajo creativo que solo se puede abordar desde una mirada holística, que sea capaz de contemplar todas las capas de actuación, y todas las situaciones, plazos y espacios de oportunidad. Ante esta comprensión de la necesidad de innovación, el conjunto de actuaciones llevadas a cabo en Barcelona durante el período 2015-2018 ha situado los diferentes momentos en los que la intervención pública se hace necesaria. Por este motivo, puede hacerse una lectura de las medidas planteadas desde diferentes fases y es- calas de aplicación, que abarcan de manera panorámica las necesidades y problemáticas detectadas. En este sentido, una primera acción estratégica ha sido la diagnosis completa de la situación de la vivienda en Barcelona. Para ello se ha radiografiado la situación ac- tual mediante un exhaustivo trabajo de reconocimiento cuantitativo y cualitativo del problema, acompañado de estudios en relación a modelos de políticas de vivienda o análisis tipológicos de la vivienda pública. En relación a los resultados de esta diagnosis, se ha trabajado en dos ámbitos fundamentales. 40 Introducción En primer lugar las herramientas de gestión de las políticas de vivienda, que abarcan ámbitos como la normativa, la definición de agentes y participantes, y la definición de nuevos recursos y metodologías de intervención. En segundo lugar, las herramientas de acción y definición directa de un nuevo parque de vivienda pública, atentas a nuevas necesidades tipológicas, tecnológicas, ecológicas o territoriales. Mecanismos de diagnosis Como en toda aproximación a cualquier objeto de investigación, el primer acercamiento al problema de la vivienda debe ser el conocimiento del estado de la cues- tión. La información estadística existente (únicamente cuantitativa) o los resultados de acciones ejecutadas por anteriores responsables (en ocasiones bajo sospecha por la posible voluntad propagandística) son herra- mientas insuficientes para disponer de una información completa, objetiva y útil para la identificación de las problemáticas más importantes. Por eso se hace nece- saria la definición de agentes propios encargados de la actualización del estado de la cuestión, de la observa- ción de los aspectos críticos y de la identificación de los espacios de trabajo idóneos para su solución. También es significativo contar con herramientas de diagnosis encargadas a entidades externas que permitan auditar de manera objetiva y cualitativa la situación a la que se enfrenta la ciudad. Siguiendo estos criterios, Barcelona ha considerado la acción de diagnosis de los siguientes agentes y herramientas: Fases de innovación 41 Agentes de diagnosis: Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona(O-HB) Observatori de Barcelona per a la Rehabilitació Arquitectònica (OBRA) Herramientas de diagnosis: Censo de viviendas vacías Estudio sobre ámbitos de vulnerabilidad residencial Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona. Índice de precios de alquiler Adquisiciones de vivienda privada Informe de políticas de vivienda en el contexto internacional Informe de flexibilidad e igualdad de género en tipologías de vivienda Gestión del parque de vivienda Una vez identificadas las problemáticas y oportunidades que pueden ser convertidas en objetivos de una polí- tica de vivienda, conviene construir una estructura de gestión capacitada para operar de manera eficiente con el parque de vivienda disponible, haciendo uso de las herramientas de gestión más adecuadas. Una infraes- tructura óptima permite maximizar el aprovechamiento de los recursos disponibles, jerarquizar con justicia las prioridades y planificar ordenamientos, regulaciones o programas que favorezcan los objetivos apuntados por las políticas de vivienda. La gestión de vivienda asequi- ble tampoco puede olvidar la posibilidad de reconver- sión de parte del parque existente. Atendiendo a estas prioridades, Barcelona ha puesto en marcha una serie de herramientas cuya gestión se reali- za desde nuevos agentes definidos para ello: 42 Introducción Agentes de gestión: Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació (IMHAB) Consorci de l’Habitatge de Barcelona Consell de l’Habitatge Social de Barcelona (CHSB) Habitatge Metròpolis Barcelona Institut Municipal de l’Habitatge i la Herramientas de gestión: Rehabilitació (IMHAB). Plan por el Derecho a la Vivienda Modificación del Plan General Metropolitano Modificación de la ordenanza ORPIMO Créditos de banca pública europea Programa “Tu tens la clau” [Tú tienes la llave] Acciones de materialización de vivienda asequible Cuando el parque de vivienda asequible del que se dis- pone es claramente insuficiente para cubrir las necesi- dades de la población surge la necesidad de dedicar una buena parte de los esfuerzos a la producción de hábitat asequible. Esta producción se enfrenta a dos dificulta- des principales. Por una parte, hacer frente al modelo dominante de acceso a la vivienda de propiedad. Duran- te décadas, ese sistema ha acabado con la privatización de las viviendas materializadas con recursos públicos. El nuevo modelo necesita garantizar la permanencia en el tiempo de un parque asequible. Por otra parte, y en relación con lo anterior, la producción del nuevo parque de vivienda debe contemplar la participación de enti- dades privadas que garanticen la gestión del modelo a más largo plazo, por ejemplo mediante mecanismos de cesión del uso del suelo. En función de estos objetivos, Barcelona ha establecido nuevos agentes para la producción de un nuevo parque de vivienda asequible, poniendo a su disposición herra- mientas capaces de optimizar las posibilidades: Fases de innovación 43 Agentes de materialización: Unitat Contra l’Exclusió Residencial (UCER) Fundaciones y cooperativas de promoción Cooperativas en cesión de uso Herramientas de materialización: Rehabilitación de interiores de vivienda Agrupaciones tácticas de repoblamiento Exposición temporal inclusivo (ATRI) sobre los tipos de edificios APROP que se construirán Alojamientos de proximidad provisionales (APROP) en Barcelona. Covivienda Concursos de arquitectura 44 Introducción Introducción Objetivos y estrategias 45 Si un objetivo ha sido prioritario en las políticas de vivienda de Barcelona de los últimos años es el afron- tar la emergencia habitacional en la que se encontraba la población tras la crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria. La situación en 2015 dibujaba una ciudad donde el derecho a la vivienda había que- dado en manos de los activos financieros. La función social había desaparecido y la producción de vivienda como servicio público era una actividad minoritaria y no prioritaria. Por ello, la garantía de la función social y el refuerzo del derecho a la vivienda se han convertido en pilares sobre los que se asienta toda la infraestructura de gestión y producción que se ha puesto en marcha. El refuerzo del derecho a la vivienda comporta cambios normativos y la definición de entidades de gestión y producción que ya operan en la ciudad. La predominancia del modelo de acceso a la vivienda a través de la compra ha sido históricamente un problema a la hora de ofrecer hábitat asequible. Por eso, la digni- ficación de una oferta pública de alquiler a precios por debajo de los del mercado ha sido otro de los objetivos principales abordados. El mantenimiento en el tiempo de un parque significativo de alquiler no solo permite dar cobijo a un buen número de unidades de conviven- cia y familias, sino que también tiene un efecto impor- tante sobre el conjunto del mercado del alquiler priva- do. Para la consecución de este parque de viviendas no solo se tiene en cuenta la nueva producción arquitectó- nica sino también todos los recursos que posibilitan la transformación, rehabilitación, recuperación y adapta- ción de parte del parque existente. En este sentido, la garantía de un uso adecuado de la vivienda ya realizada incluye, por una parte, las actuaciones necesarias para la localización de aquellas que están vacías y aquellas con actividades turísticas no legalizadas, y por otra, la localización de infraviviendas o viviendas con carencias de habitabilidad importantes. 46 Introducción Teniendo en cuenta la emergencia habitacional existen- te, para la generación de un parque de vivienda ase- quible se plantean estrategias que facilitan la gestión urgente y eficiente de las necesidades. La implicación de agentes comunitarios no públicos, la innovación en la gestión de alojamientos temporales, la rehabilitación como eje transversal de trabajo, el refuerzo de procesos para generar y localizar suelo disponible o la promoción activa de concursos de arquitectura son algunas de las herramientas que permiten activar un servicio público eficaz e innovador para la dotación de vivienda asequi- ble. Un efecto colateral de estas funciones es la repercu- sión cualitativa en términos urbanos: se evita la gentri- ficación, se garantiza la estabilidad de las comunidades vecinales y, en definitiva, se refuerza la conexión entre vivienda y ciudad. Como interpretación de estos objetivos, podemos resu- mir así las estrategias planteadas: Estrategia 1: Derechos sociales Refuerzo del derecho a la vivienda Garantía de la función social de la vivienda Garantía de la estabilidad habitacional Facilidad en el acceso a la vivienda Estrategia 2: Producción de hábitat Ampliación del parque de vivienda asequible Movilización del parque de vivienda privado Promoción de la rehabilitación Promoción de suelo para vivienda protegida Estrategia 3: Cualificación urbana Acción contra la gentrificación Acción contra la especulación inmobiliaria Integración entre vivienda y ciudad Mejora de la calidad de la vivienda Objetivos y estrategias 47 Derechos sociales Refuerzo del derecho Garantía de la Garantía de la función Facilidad en el acceso a la vivienda estabilidad habitacional social de la vivienda a la vivienda Fundaciones Cooperativas cesión de uso UCER APROP Rehabilitación interiores Covivienda Fundaciones Cooperativas cesión de uso Concursos arquitectura Covivienda Fundaciones Fundaciones ATRI ATRI Materialización Plan Derecho Vivienda Créditos bancos Consorci Habitatge BCN CHSB Plan Derecho Vivienda Habitatge Metròpolis BCN Modificación ORPIMO Créditos bancos Créditos bancos Consorci Habitatge BCN Modificación ORPIMO Gestión Índice precios alquiler Informe políticas vivienda O-HB Censo viviendas vacías Informe áreas Estudio compras edificios vulnerables Diagnosis Producción de hábitat Cualificación urbana Ampliación del parque Movilización del parque Promoción de la Promoción de suelo para Acción contra la Acción contra Integración entre Mejora de la calidad de vivienda asequible de vivienda privado rehabilitación la vivienda protegida gentrificación la especulación vivienda y ciudad de la vivienda inmobiliaria UCER ATRI ATRI APROP APROP Concursos arquitectura ATRI Cooperativas cesión de uso Rehabilitación interiores Concursos arquitectura Covivienda Concursos arquitectura Rehabilitación interiores Rehabilitación interiores UCER IMHAB Habitatge Metròpolis BCN Plan Derecho Vivienda MPGM Créditos bancos IMHAB “Tu tens la clau” Plan Derecho Vivienda Consorci Habitatge BCN Modificación ORPIMO “Tu tens la clau” Consorci Habitatge BCN CHSB IMHAB Habitatge Metròpolis BCN MPGM Plan Derecho Vivienda Consorci Habitatge BCN Modificación ORPIMO CHSB “Tu tens la clau” Plan Derecho Vivienda Modificación ORPIMO “Tu tens la clau” CHSB Modificación ORPIMO MPGM O-HB Censo viviendas vacías Índice precios alquiler Estudio compras edificios Informe políticas vivienda O-HB Censo viviendas vacías Informe áreas vulnerables OBRA Informe áreas vulnerables Informe flexibilidad Estudio compras edificios OBRA OBRA Informe áreas vulnerables 50 Diagnosis 51 Debido al estado de la cuestión que se ha detallado en el capítulo anterior, tanto los agentes como las herra- mientas de trabajo propuestas en esta fase de trabajo tienen como máximo objetivo el mapeo actualizado de la situación de la ciudad en relación a la vivienda. La necesidad de una diagnosis adecuada está más que justificada por la singularidad del momento en relación a la inestabilidad económica sufrida durante la reciente crisis económica. Un buen trabajo de diagnosis, desa- rrollando agentes y herramientas capaces de evaluar y actualizar los avances en materia de vivienda, es fundamental para la prevención de situaciones futuras en las que la dificultad acceso a una vivienda asequible pudiera agravarse. El Observatorio Metropolitano de la Vivienda se propone como el principal agente de esta diagnosis, gracias a su capacidad para generar y compartir información proce- dente de múltiples recursos. A él se une el Observatorio de Barcelona para la Rehabilitación, atento a las opor- tunidades que se presentan en la ciudad para la promo- ción y difusión de la actualización de las viviendas. Del mismo modo, las herramientas propuestas aportan informaciones valiosísimas relacionadas con la situa- ción actual de la vivienda en Barcelona. El Censo de viviendas, el Informe de áreas de vulnerabilidad, el Índi- ce de precios de alquiler o los Estudios de compras de edificios son elementos que exploran la potencialidad de lugares infrautilizados y detectan espacios de dificul- tades. Los Informes sobre políticas de vivienda y sobre flexibilidad e igualdad de género aportan medidas para la mejora de la gestión de la vivienda y para la mejora de su calidad. 52 Diagnosis Agentes de diagnosis Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB) Observatori de Barcelona per a la Rehabilitació Arquitectònica (OBRA) 53 54 Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB) Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB) [Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona] es una entidad de ámbito metropolitano destinada a incorporar una mirada holística sobre la vivienda. Su función es aportar información, datos, estudios y herramientas de análisis útiles para el diseño e impulso de políticas públicas de vivienda. Agentes de diagnosis 55 Diagnosis Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria Se trata de un instrumento supramunicipal capaz de tener una mirada holística sobre la vivienda, aportando toda la información y herramientas necesarias para eva- luar y diseñar las políticas a encarar en esta materia. Por tanto, se plantea como un elemento de referencia para las diferentes administraciones implicadas en el territo- rio y su ciudadanía. El Observatorio, creado en 2016, trabaja de forma coordinada con los departamentos técnicos de las administraciones, y con entidades y empresas del sector privado, para establecer metodologías analíti- cas necesarias para poner en común todos los datos e informaciones disponibles. De esta manera se facilita la realización de una radiografía completa de la situación habitacional en toda el área metropolitana de Barcelona. El proceso de elaboración de la información contempla la centralización de los datos disponibles y el diseño de nuevos indicadores que cubran los vacíos. De esta manera, la información puede disponerse en la red de manera accesible para su uso por parte de las diferentes administraciones catalanas, así como por el conjunto de la ciudadanía. Gracias a este tratamiento de la informa- ción se facilita un diálogo fluido interadministrativo que permite identificar las estrategias de vivienda adecua- das en cada caso. Las administraciones adscritas al O-HB son el Ayuntami- neto de Barcelona, el Área Metropolitana de Barcelona, la Diputación de Barcelona y la Generalitat de Catalunya. El O-HB comparte información con los distintos depar- tamentos de estas administraciones vinculados al tema de la vivienda y, a su vez, detecta vacíos de información para la generación de nuevos indicadores a partir de la elaboración de estudios específicos. Estos estudios o laboratorios se centran en diferentes líneas estratégicas como son el mercado de alquiler, con estudios sobre la oferta y demanda de alquiler de la 56 Agentes de diagnosis mano del sector público y privado, el mercado de com- praventa, el seguimiento de la actividad y potencial de las políticas públicas de vivienda, la propiedad residen- cial, los pisos vacíos, la exclusión residencial... Los laboratorios se realizan de forma consensuada con los distintos agentes implicados en cada caso. La volun- tad es avanzar hacia un conocimiento superior en mate- ria de vivienda, limitado aún a los datos disponibles actualmente. Se explora potenciar este conocimiento vinculándolo al diseño de metodologías que permitan acceder a nuevos campos de información y nuevas formas de visualizarla. La elaboración de estos datos da lugar a los dos pro- ductos principales del Observatorio: Un informe anual estadístico que ofrece una diagno- sis comparada del ámbito metropolitano. Un visualizador dinámico de datos estadísticos en línea, accesible para la administración y la ciudadanía. En definitiva, el O-HB puede considerarse una completa base de datos sobre vivienda y un espacio de debate objetivo. Su uso debe facilitar respuestas durante el diseño de políticas públicas de vivienda, garantizando la neutralidad y objetividad de los datos, y acercando la información a la ciudadanía gracias al trabajo en red. Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB) 57 La web del O-HB se ha diseñado como una herramienta interactiva que permite a administraciones y ciudada- nía visualizar todo el conjunto de datos sobre vivienda cartografiados en el territorio metropolitano. Gracias a la cantidad de indicadores incluidos es posible realizar consultas dirigidas a aspectos tan heterogéneos como los precios de los alquileres o el estado de conservación de los inmuebles. https://www.ohb.cat 58 Agentes de diagnosis Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB) 59 Entrevista a Carme Trilla Carme Trilla es economista, experta en políticas de vivienda, presidenta de la Fundación Hàbitat3 y, desde 2017, presidenta del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona. D: El Observatori Metropolità de l’Habi- Ahora hay nuevos instrumentos adminis- tatge de Barcelona se plantea como un ins- trativos que permitirán conocer mejor esta trumento de diagnóstico de la situación de realidad, como la Inspección Técnica de los la vivienda en el área metropolitana. ¿Cuáles Edificios (ITE). Esta es una línea de trabajo: son los objetivos que considera primordiales conseguir que las ITEs sean rigurosas y den en cuanto a su utilidad para impulsar nuevas pie a un estudio más detallado. Otro ejemplo políticas de vivienda? en uno de los ámbitos que más preocupa, el mercado del alquiler, es la creación de los C: El objetivo primordial es disponer índices de referencia de precios del alquiler. de la máxima información posible en todas Aquí se dispone de datos interesantes a las facetas del mundo de la vivienda para el partir del Registro de fianzas de los contratos conjunto del ámbito metropolitano. Se tiene de alquiler, que aportan conocimiento sobre ya mucha información pero hay vacíos, hay algunas características de las viviendas. Sin realidades actuales que no están suficiente- embargo, falta información sobre la antigüe- mente analizadas con las herramientas de dad de las fincas, si tienen o no ascensor, si información de las que se disponía hasta ha habido obras de rehabilitación reciente- ahora. Por lo tanto, se trata de completar mente, etc. Por tanto, faltan datos para que esos agujeros estadísticos y, sobre todo, la información sobre el mercado del alquiler descender al nivel territorial más pequeño sea lo más ajustada posible. Estos serían dos posible para poder hacer análisis no solo ejemplos de las líneas de trabajo en ámbitos agregados, sino también de municipios, dis- en los que no se dispone todavía de informa- tritos o zonas menores. Por tanto, hablamos ción suficiente. de un doble objetivo: disponer de la máxima información y poder llegar a un nivel de D: Los desahucios o las personas sin desagregación que algunas estadísticas no hogar son situaciones que han dado visibi- permiten. Un ejemplo de estos vacíos de lidad al problema de la vivienda. ¿Qué otras información podría ser el estado de con- dificultades vive la sociedad en relación a servación de los edificios. En este ámbito la vivienda y el Observatori ha ayudado a tenemos una información muy somera que detectar? proporcionan los censos de vivienda cada 10 años, en los que se hace una clasifica- C: Durante varios años hemos estado ción muy poco precisa de las edificaciones muy sensibilizados con el problema de las (buena, mala, deficiente…) y muy agregada. personas que pierden su vivienda, porque 60 Agentes de diagnosis es seguramente la situación más dramática. D: ¿El aumento del precio de los alquile- Pero esto ha desdibujado otros problemas, res o las dificultades para el pago de hipote- como el de las personas que no pueden cas son situaciones que se pueden revertir? acceder a una vivienda y que, por lo tanto, que no se están emancipando, así como C: Hipotecas y alquileres son dos cosas la situación de las personas que están en distintas. En el caso de las hipotecas, pode- riesgo de perder su hogar, básicamente por mos aportar datos de hasta qué punto las un desajuste entre el coste de la vivienda y familias están en riesgo de no poder pagar sus ingresos. Estos últimos son casos donde su deuda, pero se trata de un problema si- todavía no se ha materializado un desahucio tuado en un ámbito que tiene que ver con el -puede que ni tan solo se haya planteado el crédito hipotecario adquirido. Es un tipo de impago- pero que implican una situación de negociación que se lleva a cabo con las enti- riesgo. Estas son cuestiones que estamos dades financieras y que se sitúa en un espa- trabajando desde el Observatori para deter- cio en el que, como Observatori, no hemos minar lo que se llama “la tasa de sobrees- entrado. En cambio, en el ámbito del alquiler fuerzo en vivienda” que han de sufrir de sí que se ha hecho un trabajo de estudio de las familias. Es una metodología de análisis lo que están haciendo otros países y otras que se lleva a cabo a nivel europeo y que ciudades europeas en este campo, dado que nosotros tratamos de llevar a nuestro ámbito esta es una preocupación común hoy en día geográfico para detectar en qué zonas se a la mayoría de estados europeos, en la me- produce mayor tensión entre estos paráme- dida en que los alquileres suben más que los tros: el coste de la vivienda y la capacidad de salarios. Hay países, como Alemania, donde pago de las familias. Así se puede dar pie a se ha avanzado bastante dado que el alquiler proponer políticas preventivas y también a es la figura predominante como modelo de situar los focos del problema. residencia a nivel privado. Hemos hecho La emancipación de los jóvenes es otro estudios comparativos y la conclusión a la punto importante. Aquí, evidentemente, hay que llegamos es que necesitamos índices otro parámetro clave (el índice de ocupa- de referencia de los alquileres. En Catalunya ción) pero también se debe analizar con más existen, pero estamos trabajando para que detalle dónde se están concentrando los sean más precisos y más rigurosos. mayores problemas de emancipación. El debate sobre las políticas públicas en Habría una tercera línea de trabajo de relación a estos índices de referencia es un cara al futuro que también estamos plan- debate abierto. Como Observatori lo que ha- teando y en la que vamos a trabajar en el cemos es indicar dónde están los semáforos año 2019: el problema de la vivienda para de alarma, y en qué zonas y cómo perfec- las personas mayores. Durante esta última cionar los índices de referencia. Ambas son crisis, este grupo ha tenido una capacidad informaciones que nosotros podemos pro- de resistencia bastante importante gracias porcionar. A partir de ahí, las políticas que a que disponían de vivienda en propiedad se adopten son decisiones que dependen totalmente pagada o con alquileres antiguos, de las administraciones públicas. Nosotros, pero en el futuro esto no será necesariamen- posteriormente, podemos evaluar el impacto te así, lo que dibuja un mañana con riesgo de las políticas y su capacidad para incidir en para las personas mayores. Y este es otro de el problema. los focos de análisis del Observatorio. Entrevista a Carme Trilla 61 También estamos observando cuál está protección tenía una fecha de caducidad: siendo la dinámica de mercado en Barcelona a día de hoy han dejado de ser viviendas a partir de estudios realizados con portales protegidas, han pasado a ser libres y, por inmobiliarios. Por los datos de 2017 y 2018, tanto, todo está en manos del mercado libre parece que los precios del alquiler han al- total. No hay un mercado intermedio entre el canzado un techo, con dificultad para seguir público y el libre, que sería el mercado pro- creciendo al ritmo que lo habían hecho. Hay tegido, donde se podrían regular los precios una masa crítica de demandantes de alquiler de venta o de transmisión de las viviendas. que no puede pagar estos precios. De alguna Eso ha desaparecido, no porque no hubiera forma lo que vamos haciendo es actualizar existido, sino porque nunca se tuvo la visión ese termómetro para que sea capaz de pre- de que esa protección tenía que durar en el ver, si se diera el caso, un futuro crecimiento tiempo. La idea se introdujo en Catalunya del precio de los alquileres en función del en el 2004, y antes en el País Vasco a finales volumen de demanda. Este sería el triple de los 1990, y propone que las viviendas área donde estamos situados. protegidas deben ser indefinidas, para poder tener ese mercado controlable desde la D: ¿En qué han fallado históricamente administración. las políticas de vivienda para llegar a la situación actual, especialmente en el Àrea D: ¿Qué ventajas supone contar con un Metropolitana? instrumento de escala metropolitana para abordar el problema de la vivienda? ¿En qué C: El principal error de nuestro país ha medida la distribución de las competencias sido no disponer de parques públicos de en materia de vivienda afecta al impulso de vivienda en cantidades adecuadas. Tenemos las soluciones? un parque público prácticamente inexis- tente. En realidad este dato en sí mismo no C: Sí, aquí tenemos una especie de con- tendría por qué ser necesariamente ni bueno tradicción. Por una parte tenemos un merca- ni malo, pero en una situación de estrés do inmobiliario y una realidad sociológica y social importante en relación a la vivienda, demográfica que es bastante común a todo el sector público no tiene instrumentos para lo que podemos considerar como un ámbito poder mitigar el problema porque no dispo- metropolitano -que puede ser incluso supe- ne de ese parque público. Eso limita mucho rior al del área metropolitana. Esta realidad, la capacidad del sector público para actuar. si no tuviese unas fronteras administrativas, En principio, las personas que disponen de funcionaría como un mercado único abierto, viviendas privadas o de alquiler privado, o con desplazamiento de la población dentro viviendas protegidas o de alquiler protegido, de este ámbito más amplio. De hecho, en el parece que han resuelto su problema, pero mercado libre de la vivienda esta realidad es si se producen situaciones como la crisis que así: cuando una persona no encuentra la vi- hemos vivido -o la situación actual de subida vienda que desea en Barcelona, la busca en de los alquileres- la administración pública Sant Just o en Gavà, y nadie se extraña. Pero tiene pocas armas en su mano para poder cuando hablamos de mercado protegido de ofrecer respuestas a los ciudadanos. vivienda de responsabilidad pública, esta cir- El segundo problema es que en este cunstancia no se produce porque los límites país se ha construido muchísima vivienda administrativos municipales son una barrera de protección oficial, a la cual han accedido (cada municipio tiene su política urbanística millones de personas en España, pero esa y sus propias exigencias sociales). Por eso, 62 Agentes de diagnosis efectivamente, entramos en una contradic- reservado para vivienda protegida, y debería ción. Por ejemplo, ciudadanos de Barcelona activarse de forma acelerada. Actualmente que podrían encontrar vivienda en otro mu- no estamos teniendo esta oferta y es algo nicipio, no pueden hacerlo porque las vivien- que necesitamos también para equilibrar la das de cada municipio están reservadas para oferta de vivienda libre, que está a precios de- sus familias empadronadas. Se trata, por lo masiado altos, como ya hemos comentado. tanto, de barreras administrativas. Este es un El segundo reto sería incrementar el tema que se tiene que abordar con la máxi- parque protegido. No solo el parque público, ma amplitud de miras. Existe un Consorci que a veces tiende a concentrar el debate metropolità de l’habitatge y habrá que ver en municipal, sino también es importante el qué campos se puede avanzar para romper parque privado social, asequible, promovido un poco esas fronteras que lo que hacen sin ánimo de lucro o por promotores dedica- es endurecer más la situación de algunos dos a la gestión del alquiler. Sería importan- ciudadanos en determinados municipios. Es te también incrementar a nivel de recursos un equilibrio que es difícil de lograr, pero es presupuestarios la política de vivienda: para uno de los debates que se tiene que poner poder ser más incisivos y tener más capaci- encima de la mesa. dad en las ayudas a las familias para pagar la vivienda, para ser preventivos, para evitar D: A la vista de los datos que arroja el que la gente que ya tiene vivienda la pierda, Observatori, ¿qué recomendaciones son para activar ayudas y que esto no ocurra. Y ineludibles para afrontar la situación actual también ayudas para la rehabilitación y el de la vivienda? acondicionamiento de edificios, para que la gente tenga una vivienda digna, porque lo C: La verdad es que, desde que mon- que estamos viendo en muchas zonas son tamos el Observatori, comentamos que no situaciones de viviendas no adecuadas y no haríamos este trabajo, pero desde el primer dignas. Por tanto, estos serían los retos, de informe que publicamos se nos pidió redac- los que siempre se habla y que deberían es- tar algunas recomendaciones. Finalmente lo tar dotados adecuadamente desde un punto hicimos, redactamos un listado de pro- de vista presupuestario. puestas y lo seguimos haciendo en el resto de informes cuando nos lo han solicitado. Entendemos que es la derivada natural de los estudios y por eso aportamos estas reco- mendaciones y las ponemos sobre la mesa. Lo que ocurre es que su puesta en práctica depende, por una parte, de las capacidades financieras y operativas y, por otra parte, de las voluntades políticas. En estos momen- tos, lo que es imprescindible es dinamizar la oferta de vivienda de alquiler asequible. Este es el gran objetivo inmediato, que no se conseguirá en un plazo corto y, si no se movilizan todos los recursos disponibles, no se va a conseguir ni siquiera en un plazo medio. Es necesaria la movilización de suelo disponible, tanto municipal como privado Entrevista a Carme Trilla 63 64 Observatori de Barcelona per a la Rehabilitació Arquitectònica (OBRA) El Observatori de Barcelona per a la Rehabilitació Arquitectònica [Observatorio de Barcelona para la Rehabilitación Arquitectónica] es una entidad cuyo objetivo es promover la rehabilitación arquitectónica de la vivienda como instrumento para ampliar el parque de vivienda asequible de la ciudad. ADigaegntoesi sde diagnosis 65 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria OBRA, asociación constituida en 2013 formada por varias entidades encabezadas por el Ayuntamiento de Barcelona, trabaja para que la rehabilitación arquitec- tónica y energética de los edificios de vivienda sea una pieza fundamental a la hora de garantizar el derecho a una vivienda digna. Al mismo tiempo, se considera un elemento indispensable para mejorar la accesibilidad y la eficiencia energética. Podemos considerar tres funciones fundamentales de OBRA: Impulso de la innovación en el campo de la rehabilitación. Por una parte, promover iniciativas innovadoras en el ámbito de la rehabilitación, fo- mentando el estudio y las investigaciones en meto- dologías, técnicas y aplicaciones materiales nove- dosas. Por otra, coordinar e impulsar la formación especializada, siendo un punto de centralización de la documentación y la información sobre ella. Promoción y difusión de la rehabilitación. OBRA tra- baja para difundir sus valores y promueve diferentes objetivos vinculados con la innovación y la mejora de los procesos de actualización de los edificios. Mejora del marco normativo que regula los procesos de rehabilitación. OBRA se convierte así en un punto de referencia para el asesoramiento técnico y legal en materia de rehabilitación de vivienda. 66 Agentes de diagnosis Entrevista a Núria Pedrals Núria Pedrals es arquitecta, exdirectora general de Calidad de la Edificación y Rehabilitación de la Vivienda. D: ¿Hasta qué punto considera que es sonas mayores se vean obligadas a dejar sus importante la rehabilitación para la consecu- viviendas o sus barrios y se vean desplaza- ción de un parque de vivienda asequible en das de sus entornos sociales. la ciudad de Barcelona? D: El Observatorio de Barcelona para la N: En un clima como el nuestro, creo Rehabilitación se plantea entre sus objetivos que la rehabilitación de edificios, barrios o la promoción de la innovación en el ámbito viviendas es una de las formas más razona- de la rehabilitación. ¿Cuáles son los aspectos bles, económicas y saludables de combatir en los que aplicar esta innovación? la pobreza energética y mejorar la calidad de vida de las personas, incluido hacer frente N: La innovación en rehabilitación no es a problemas de salud. Cuando digo razona- fácil. En primer lugar, los condicionantes del bles, me refiero a dos aspectos fundamen- edificio construido son altos y, por lo que tales. Por una parte los costes económicos: refiere a superficies u orientaciones, ofrecen rehabilitar no es barato, pero sí disminuye pocas posibilidades de modificación. Pero sí notablemente los costes de mantenimiento que hay algunos aspectos en los que puede de los edificios, tanto en el aspecto energé- aplicarse la innovación. En primer lugar, los tico como en el constructivo, y evita gastos aspectos tecnológicos. Es evidente que en vinculados con la salud (está demostrado la actualidad la oferta de materiales, siste- que las enfermedades pulmonares, reumá- mas de domótica o control/regulación de ticas o artríticas, entre otras, están directa- gasto energético e instalaciones es infinita mente relacionadas con las malas condicio- y cada día aparecen nuevos productos. En nes ambientales de las viviendas, humedad, segundo lugar, la innovación que se está temperatura o ventilación). Por otra parte, demandando concierne también a la gestión también está demostrado que uno de los del edificio y a la reserva de determinados grandes problemas de la gente mayor es la espacios para usos de la comunidad. Esto soledad y la disminución de las relaciones se entiende muy bien cuando hablamos de sociales. edificios para gente mayor, por ejemplo. La rehabilitación de los edificios y En otros casos es la necesidad de algunos barrios ayuda también en este sentido, al servicios comunitarios o la utilización de las ofrecer posibilidades de accesibilidad con azoteas, que complementan la autonomía de la instalación de ascensores, y al evitar que, los residentes. En rehabilitación también es por motivos de salud o económicos, las per- un aspecto a tener en cuenta. Entrevista a Núria Pedrals 67 D: Además de la accesibilidad arqui- un lado, la situación económica. Evidente- tectónica y la eficiencia energética de los mente, las comunidades con mayor renta, edificios, ¿cuáles son los principales retos de que suele llevar aparejado un mayor nivel la rehabilitación de viviendas? sociocultural, rehabilitan mucho más. Para las comunidades con rentas medias-bajas y N: El reto principal al que creo que nos niveles socioculturales medios-bajos, si no enfrentamos es transmitir a la ciudadanía los es por obligación y con mucha ayuda de las efectos positivos de la rehabilitación en los administraciones (tanto económica como de aspectos mencionados (ahorro energéticos gestión), no se rehabilita. Y sobre todo, no se que comportan ahorros económicos o aho- mantienen los edificios. rro en sanidad directamente relacionados con la falta de habitabilidad, mejora del con- D: OBRA se propone también la mejora fort y creación de condiciones ambientales del marco normativo que regula la rehabili- más saludables para las personas). También, tación. ¿Cuáles son las posibles actuaciones por supuesto, evitar desarraigos, que nunca en esta dirección? son buenos: las estadísticas demuestran que la gente que cambia de vivienda lo hace por N: En mi opinión, más que implantar algún motivo muy justificado y, si puede, nuevas legislaciones, hay que hacer cumplir se mantiene en el mismo barrio y a veces las existentes. Las ITE, con algunos matices incluso en el mismo edificio. en el decreto, son un instrumento válido para recordar a las comunidades la obliga- D: ¿En qué medida es necesario incidir ción de mantener, y en su caso, rehabilitar en la promoción y difusión de la rehabili- los edificios. tación? ¿Implica valores culturales que la Sería conveniente, en la medida de lo ciudad todavía no ha asumido? posible, aclarar y simplificar las tramitacio- nes administrativas, tanto las que se refieren N: Creo que este es uno de los grandes a las ITE como las que se refieren a licencias problemas que tenemos. Especialmente de obra; asimismo, la tramitación de las sub- afecta a la rehabilitación energética y a la de venciones que ofrece el Consorci de l’Habi- las partes comunes de los edificios. Es muy tatge, son complejas. En este sentido, desde frecuente ver viviendas muy bien conser- OBRA se está trabajando para modificar vadas y rehabilitadas en su interior pero las bases de la convocatoria de ayudas a la con zonas comunes del edificio totalmente rehabilitación, ya que la actual ha quedado abandonadas. Todavía cuesta convencer a las obsoleta. Último tema, y no menos impor- comunidades de la necesidad no solamente tante: la financiación. Si la legislación permi- de rehabilitación sino, sobre todo, de que un tiera que las ciudades pudieran conceder o mantenimiento continuo evitaría, en gran avalar créditos para obras de rehabilitación, parte, las grandes obras de rehabilitación. ayudaría mucho a extender las posibilidades Curiosamente, en el resto de Europa de ejecución a numerosas comunidades. no existen obligaciones de mantenimiento o rehabilitación de edificios pero continua- D: Teniendo en cuenta su experiencia mente se realizan ambas actividades. Sin en el sector, ¿cuáles cree que son los retos embargo, en España, donde tenemos las y dificultades más importantes a los que se ITE y el Libro del edificio como legislaciones enfrenta la rehabilitación en el futuro en la que obligan tanto al mantenimiento como ciudad de Barcelona? a la revisión, no existe esta “cultura”. Yo creo que existen varias causas de ello: por 68 Agentes de diagnosis N: El reto más importante al que creo opciones que pueden implantarse y otras se que nos enfrentamos es convencer –o sedu- están utilizando. cir– a los ciudadanos de las bondades de la Un tercera circunstancia es la falta de rehabilitación. Por supuesto es muy difícil, convencimiento de la necesidad de rehabi- y más todavía en un país como el nuestro. litación energética. Existe una teoría muy Tenemos claro que hay una parte de pobla- extendida sobre la bondad del clima medi- ción que nunca podrá rehabilitar si no es con terráneo: no hace ni frío ni calor. Esto no es la ayuda directa de la administración (tanto verdad; sí lo hace, aunque en menor medida económica como de gestión), pero existe un que en otras latitudes y durante menos tiem- segmento de ciudadanía, bastante amplio en po. Esta teoría justifica que ya es suficiente la ciudad de Barcelona, que estaría dispues- con aportaciones puntuales de calefactores to a rehabilitar pero se encuentra con mu- del tipo que sea en invierno o con la insta- chas dificultades y falta de incentivos. Tres lación de aparatos de aire acondicionado circunstancias dificultan la rehabilitación en verano, aunque sean de alto consumo para este segmento de población: primero, energético. Olvida esta teoría que la mejor la falta de financiación asequible para reha- energía es la que no es necesario consumir. bilitar. No puede ser que la única forma de Si rehabilitamos las viviendas y los edi- obtener un crédito para sufragar los gastos ficios con criterios de eficiencia energética, de rehabilitación sea hipotecando la vivien- precisamente debido a nuestro buen clima, da o, en el mejor de los casos, accediendo a necesitaremos muy poca aportación exte- créditos personales de alto interés bancario. rior, ahorraremos consumos y mejoraremos Es necesario implementar la forma en que la habitabilidad evitando enfermedades. Y se pueda acceder a un crédito que pueda todo ello con unos gastos de mantenimiento devolverse en plazos largos, con unos intere- mínimos, ya que la rehabilitación construc- ses razonables y que no suponga hipotecar tiva del edificio no tiene apenas costes de la vivienda. mantenimiento. Este aspecto está poco de- Una segunda circunstancia es la falta sarrollado en la teoría de los beneficios de la de incentivos a la rehabilitación. Por un lado, rehabilitación: hay que tener en cuenta que incentivos fiscales: no tiene sentido que, si los costes energéticos, aunque no sean muy se aceptan subvenciones para rehabilitar, altos en nuestro clima, seguirán al alza de luego la renta se vea incrementada por ese manera exponencial; la dependencia de ellos importe, con lo que el incentivo es mínimo o nos convierte en mucho más vulnerables y puede llegar a ser contraproducente si com- dependientes de una energía convencional, porta un cambio al alza del tipo de interés o quizá no convencional en el mejor de los en la declaración de la renta de las personas casos, pero es mejor no depender de ella o físicas. Por otro, la ausencia de beneficios hacerlo mínimamente, término posible si fiscales por rehabilitar: de hecho es más bien construimos-rehabilitamos correctamente. al contrario, se incrementa el valor catas- La normativa europea de edificios de con- tral patrimonial de las viviendas de forma sumo casi nulo, que ya entra en vigor, va en inmediata. Estaría bien, por lo menos, dar un este sentido. período de carencia que ayudara a sufragar los gastos de la rehabilitación antes de incre- mentar el valor del inmueble. Subvencionar el coste de las licencias de obra sería otra posibilidad, así como la disminución del im- puesto de bienes inmuebles, etc. Hay varias Entrevista a Núria Pedrals 69 Herramientas de diagnosis Estudio sobre ámbitos de vulnerabilidad residencial Censo de viviendas vacías 70 Adquisiciones de vivienda privada Índice de precios de alquiler 71 Informe sobre políticas de vivienda en el contexto internacional Informe sobre flexibilidad e igualdad de género 72 Censo de viviendas vacías El Censo de viviendas vacías es un instrumento municipal cuyo objetivo es diagnosticar la situación habitacional de la ciudad mediante el análisis de ocupación real de los inmuebles. Sus resultados permiten diseñar políticas que se adecúan a la realidad de esta ocupación procurando generar un crecimiento del parque de vivienda asequible de alquiler. Herramientas de diagnosis 73 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria El Censo funciona mediante una metodología de trabajo en 4 fases. Primera fase: trabajo de investigación previa. En esta etapa se seleccionan las viviendas que deben ser investigadas de acuerdo con una serie de criterios: - Viviendas con un consumo bajo o nulo de agua (0-15 m3) en los últimos dos años. - Viviendas sin ninguna persona empadronada. - Viviendas propiedad de las entidades financieras. Segunda fase: trabajo de campo. Es el momento de recolectar toda la información posi- ble y verificar el estado efectivo de desocupación de las viviendas analizadas. Para llevarlo a cabo se cuenta con un equipo de observación que realiza un máximo de cinco visitas a los inmuebles. En éstas recogen datos so- bre quien las ocupa, el vecindario y el entorno urbano. Para aportar una información lo más precisa posible, el grupo que realiza el trabajo de campo rellena un formu- lario con la siguiente información: Localización de la vivienda. - Características y estado del edificio (número de plantas, número de viviendas, tipología del edificio, grado de accesibilidad, estado de la construcción, obras recientes, etc.) - Situación de la vivienda en cuanto a tenencia y uso. - Grado de desocupación, en cuanto al tiempo y al modelo de tenencia. - Personas informantes. - Observaciones generales. 74 Herramientas de diagnosis Tercera fase: trabajo de elaboración de datos. En esta etapa los datos recogidos en el trabajo de campo son elaborados y articulados en diferentes categorías: - Viviendas. Se obtienen datos generales sobre las viviendas visitadas en función de los barrios. - Viviendas ocupadas. Se elaboran datos sobre el tipo de ocupación, su temporalidad y los usos no resi- denciales registrados. De nuevo, toda la información se articula por barrios. - Viviendas desocupadas. Se elaboran informes sobre las características de éstas, indicando el tiempo de desocupación y su situación en el mercado de la vivienda (identificando los inmuebles en venta). En su caso, se registra el nombre inscrito en el casillero postal. - Edificios. Se definen las características físicas de los edificios (número de plantas, número de viviendas y de locales, accesibilidad, presencia de ascensor, obras recientes, uso de los sótanos, protecciones en fachada, etc.) - Solares. Se investigan también los solares vacíos, sin edificación pública o privada pero con califica- ción urbanística construible. Cuarta fase. Resultados de la investigación. Finalmente, con los datos elaborados se elabora un informe que diagnostica la realidad de cada contexto urbano. El Censo se está llevando a cabo desde finales de 2016 hasta febrero de 2019. Como dato significativo, hasta noviembre de 2018, revisado un 57% de las viviendas totales de la ciudad, se habían detectado 6.349 vivien- das vacías. De entre ellas, 898 fincas necesitarán rehabi- litación, mientras que 526 viviendas pueden ser suscep- tibles de inspección por uso turístico sin licencia. Censo de viviendas vacías 75 El Censo de vivienda vacías de la ciudad de Barcelona se lleva a cabo desde 2016. Se realiza por fases, que cubren diversas zonas, avanzando con visitas diarias a las más de 10.000 direcciones que han de ser verificadas. 76 Herramientas de diagnosis Censo de viviendas vacías 77 78 Estudio sobre ámbitos de vulnerabilidad residencial La vulnerabilidad residencial es una situación íntimamente relacionada con la pobreza, la exclusión y la desigualdad social. Se trata de un concepto que repercute en múltiples dimensiones de las dinámicas sociales y urbanas. Este estudio localiza su materialización a través de fenómenos socioespaciales. Herramientas de diagnosis 79 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria El estudio sobre la vulnerabilidad residencial se basa en la localización sobre el territorio de todos los aspectos de la estructura social que tienen repercusiones en la ocu- pación social del espacio, y en particular inciden en las circunstancias residenciales.11 11 El estudio fue presentado en 2017 por un equipo de El estudio identifica la vulnerabilidad urbana a través de la Escola Tècnica Superior d’Arquitectura de Barcelo- cuatro ejes básicos de análisis: na (ETSAB-UPC) dirigido por Pilar Garcia Almirall. Indicadores de vulnerabilidad socioeconómica. El texto completo está dis- ponible en https://bcnroc. Miden la capacidad de los hogares para procurarse ajuntament.barcelona.cat/ jspui/handle/11703/102699 bienestar. Los indicadores que se utilizan para su dimensionamiento son el desempleo, la precariedad laboral y los niveles bajos de formación de las clases trabajadoras. Indicadores de vulnerabilidad sociodemográfica. Miden los fenómenos demográficos que tienen im- plicación en la vulnerabilidad social. Los indicadores que se utilizan en este caso son el envejecimiento demográfico, la nueva complejidad de la estructura de los hogares y la inmigración procedente de países en vías de desarrollo. Indicadores de vulnerabilidad residencial. Miden la importancia de la infraestructura física necesaria del alojamiento para el desarrollo de la vida cotidiana. Los indicadores que dimensionan esta vulnerabilidad son la vivienda y su entorno vecinal. La falta de habi- tabilidad es la que nos permite utilizar el concepto de infravivienda. Indicadores de vulnerabilidad subjetiva. La propia percepción de conflictividad por parte de las perso- nas es un último indicador que se tiene en cuenta para la realización del informe. El resultado del estudio se presenta en forma de mapas que reflejan la matriz de resultados combinados de cada uno de los ejes de análisis. Se trata de un retrato suma- mente eficaz para la definición de estrategias localizables en cada ámbito específico de la ciudad. 80 Herramientas de diagnosis El mapa de vulnerabilidad de la ciudad sintetiza el análisis multidimensional de las diferentes aproximaciones a la vulnerabilidad. El mapeado de los resultados muestra de manera explícita las áreas cuya fragilidad hace necesaria la adopción de estrategias de actuación. Estudio sobre ámbitos de vulnerabilidad residencial 81 82 Índice de precios de alquiler El índice de referencia de los precios de los alquileres es un instrumento que tiene como objetivo conocer el precio medio por metro cuadrado del alquiler en función de las zonas y las características de las viviendas. Es una herramienta que ha de facilitar la consulta pública de esta información y que ha de permitir establecer estimaciones y orientaciones de los precios mínimo y máximo que debe tener una vivienda. Herramientas de diagnosis 83 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria El índice se basa en los datos recopilados por la Genera- litat de Catalunya y el Institut Català del Sòl (Incasòl), en particular aquellos procedentes de los registros y fianzas de los alquileres. El ámbito geográfico de los datos reco- gidos incluye a 27 municipios que representan práctica- mente un 60% de la población de Catalunya. Barcelona, Badalona, l’Hospitalet de Llobregat, Manresa, Mataró o Sabadell son algunas de las localidades de la provincia de Barcelona que están incluidas en este índice. Con el objetivo de disponer de una muestra de datos que pueda ser significativa, se han analizado contratos de alquiler registrados entre los años 2014 y 2016. El estudio que permite la elaboración del índice se desa- rrolla en diferentes etapas: Exploración de los datos. Consiste en la localización en el territorio de los precios por metro cuadrado. Modelo estadístico. Consiste en la elaboración de un índice que pueda definirse como intervalo que recoja la variabilidad observada. El criterio determi- nante de este índice es la ubicación, de manera que la proximidad se convierte en la variable principal. El segundo elemento determinante es la superficie de la vivienda. Como argumentos matemáticos, se utiliza la media aritmética para determinar la medida de centralidad, y a partir de la media se determinan por intervalos los valores máximo y mínimo. Es importante tener en cuenta que el cálculo distingue si la situación de la vivienda está en la ciudad Barcelona, que tiene su propia estratificación en grupos estadísticos. 84 Herramientas de diagnosis El índice de precios de alquiler facilita el desarrollo de una herramienta digital que se convierte un mapa interactivo. En él se pueden comprobar los precios de alquiler correspondientes a las diferentes áreas de territorio catalán en valores absolutos o en función de la superficie de las viviendas. Índice de precios de alquiler 85 Gráfica que muestra el porcentaje de oferta y demanda de vivienda en relación al precio de la oferta. Se aprecia la poca correspondencia en la distribución de precios de alquiler de oferta y demanda. El gráfico ha sido elaborado por el laboratorio del O-HB a partir de datos facilitados por portales inmobiliarios. 86 Índice de precios de alquiler Adquisiciones de vivienda privada La adquisición de vivienda privada es un mecanismo que facilita el aumento del ritmo de ampliación del parque de vivienda asequible. Frente a la complejidad y larga duración de los procesos de producción de vivienda nueva, las compras de viviendas y edificios existentes constituyen mecanismos ágiles para la generación de vivienda disponible. DHieargranmosiiesntas de diagnosis 87 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria Frente a la escasez de vivienda asequible, el Ayunta- miento de Barcelona ha establecido mecanismos espe- cíficos para facilitar la adquisición de viviendas y edifi- cios. De esta manera se acortan los plazos implícitos en la producción de vivienda de obra nueva. En el diagnóstico de la situación de la vivienda en Barcelona se detectan dos circunstancias que afectan de manera significativa al parque de vivienda privado susceptible de convertirse en público. Por una parte, se hace evidente la existencia de un determinado volumen de vivienda infrautilizada, vacía o adquirida por fondos inmobiliarios sin interés particular por su uso social. Por otra parte, se localizan situaciones de vulnerabilidad para habitantes residentes en edificios de alquiler en ré- gimen de renta antigua. Los procesos de gentrificación y la especulación amenazan con operaciones de mobbing inmobiliario en muchas de estos casos. Ante estas situaciones, el Ayuntamiento de Barcelona ha activado modelos de actuación que facilitan la adqui- sición de esos bienes inmobiliarios para pasar a formar parte del parque público de vivienda. El análisis espe- cífico de las situaciones de vulnerabilidad, así como el censo de pisos vacíos, aporta información para la loca- lización y gestión de los procesos de adquisición. Para ello, el municipio de Barcelona ha sido delimitado como área de tanteo y retracto en las situaciones de ejecución de compra-venta inmobiliaria. Los objetivos perseguidos con la puesta en marcha de esta herramienta no solo están relacionados con la ampliación del parque de vivienda público a través de la movilización del parque de vivienda privado. Los estu- dios de compras constituyen un instrumento fundamen- tal para la garantía de la estabilidad habitacional de las familias en riesgo de expulsión de sus barrios. La acción contra la especulación localizada en áreas de interés turístico permite la incorporación de vivienda asequible en aquellas áreas con mayor riesgo de gentrificación. 88 Herramientas de diagnosis Desde que el instrumento ha sido puesto en marcha, el número de viviendas que han pasado a formar parte del parque de vivienda asequible de la ciudad ha aumenta- do en más de 750 unidades. Se trata de un aumento cla- ramente significativo, especialmente si lo comparamos con el volumen alcanzado con este tipo de estrategias en el ejercicio anterior, cuya cifra se ha triplicado. Las compras de vivienda privada y edificios se localizan en el municipio de Barcelona en clara coincidencia con las áreas de vulnerabilidad en relación a la vivienda. La lucha contra la especulación inmobiliaria y la gentrifica- ción se hace visible a través de este mapa. Adquisiciones de vivienda privada 89 90 Informe sobre políticas de vivienda en el contexto internacional Se trata de un estudio de modelos de política de vivienda municipal puestos en práctica en ciudades del ámbito europeo y americano. Es una investigación basada en una serie de casos de estudio seleccionados por la relevancia de las políticas de vivienda implicadas. Herramientas de diagnosis 91 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria El Informe sobre políticas de vivienda en el contexto 12 El estudio fue realizado en 2016 internacional12 se plantea como una herramienta de por un equipo de la Escola Tèc- diagnosis que explora el estado de la cuestión de la nica Superior d’Arquitectura de Barcelona (ETSAB-UPC), vivienda asequible en distintas capitales de diferentes vinculado al grupo CPSV. El texto completo está disponible partes del mundo. El objetivo fundamental es analizar en http://www.pmhb.org/rep- las estrategias e instrumentos que se ponen en práctica doc/66751-20160719121641.pdf en otros contextos para facilitar el acceso a una vivien- da. Entendiendo el origen y las condiciones asociadas a esas políticas se podrá evaluar la posibilidad de incorpo- rarlas al contexto barcelonés. El informe comienza describiendo los modelos del esta- do del bienestar que se pueden identificar en Europa, y que tienen una influencia mayúscula en las políticas de vivienda. Se subrayan cuatro modelos: el socialdemó- crata —con gran presencia de vivienda en régimen de alquiler público—, el corporativista —donde se da una importante competencia entre el alquiler público y el privado—, el liberal —donde predomina la vivienda en propiedad, aunque con presencia significativa del alqui- ler social—, y el mediterráneo -donde también domina la vivienda en propiedad pero sin presencia importante del alquiler social. En el informe se analizan tres casos de estudio que responden al modelo corporativista (Amsterdam, París y Berlín) y otros tres que responden al modelo liberal (Londres, Nueva York y Bogotá). Los aspectos observa- dos en estas ciudades son: Los instrumentos de planificación de vivienda a largo plazo. Los sistemas de abastecimiento de vivienda. La inversión pública destinada a vivienda en cada país. La capacidad de actuación de los gobiernos locales de acuerdo con sus competencias. 92 Herramientas de diagnosis La conclusiones observadas a partir de este análisis po- drían resumirse en las siguientes vías de mejora: Implementar mecanismos de diversificación de los proveedores de vivienda asequible. Potenciar nuevas vías de financiación y de captación de fondos para vivienda de alquiler asequible. Desplegar entidades que puedan ejercer vías de con- trol directo o indirecto de los precios o de las rentas de mercado público o privado. Mejorar los canales de información y reforzar los sistemas de seguimiento y evolución del parque de vivienda. Incrementar la participación ciudadana en el diseño de estrategias locales de vivienda. Informe sobre políticas de vivienda en el contexto internacional 93 El estudio sobre políticas de vivienda tiene una 13 Un resumen del texto fue difusión pública gracias a su publicación digital y a su publicado en el número 20 de divulgación a través de otros medios, como la revista la revista. Está disponible aquí: http://www.pmhb.org/rep- Qüestions d’Habitatge13 o en diferentes reportajes doc/66993-20161216104937.pdf de prensa. De una manera resumida se facilita la comparación entre los diferentes modelos. 94 Herramientas de diagnosis Informe sobre políticas de vivienda en el contexto internacional 95 96 Informe sobre flexibilidad e igualdad de género El informe Flexibilidad y jerarquías de género en las tipologías residenciales del Patronat Municipal de l’Habitatge de Barcelona (PMHB) ha sido desarrollado como herramienta para diagnosticar el modelo tipológico y establecer recomendaciones para la mejora de la calidad de la vivienda pública. Herramientas de diagnosis 97 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria El informe de flexibilidad e igualdad de género14 pro- 14 El informe fue realizado pone el análisis de una amplia muestra de proyectos por un equipo de promovidos por el PMHB entre 2013 y 2015 en Barcelo- arquitectos dirigido por David H. Falagán. na. Las viviendas son observadas desde los usos que Está disponible en http:// acogen, centrando la atención en la flexibilidad de los habitatge.barcelona/sites/ espacios y en las posibles jerarquías de género que se default/files/flexibilitat_i_ jerarquies_de_genere_a_ pueden originar en el hogar. El objetivo final del informe les_tipologies_residencials_ es identificar los errores comunes de los modelos tipo- del_pmhb_2015.pdf lógicos y promover un modelo residencial flexible y desjerarquizado. El informe se ha estructurado en función de dos aparta- dos de análisis: los espacios y los usos cotidianos. Los espacios analizados han sido los siguientes: Dormitorios. Se analiza su versatilidad para admitir diferentes distribuciones de las camas sin interferir en la circulación de personas. Se valora su capacidad y su flexibilidad para intercambiar funciones. Sala / cocina. Se comprueba la capacidad dimensio- nal del conjunto, su comunicación visual y su capaci- dad para segregar funciones. Baño. Se analiza si existe algún tipo de restricción de uso debido a sus dimensiones, a su configuración o a su acceso desde otro espacio. Balcón / terraza. Se valora su capacidad para poner en relación la vivienda con el entorno, a la vez que se evalúa su potencial funcional. Los usos cotidianos analizados han sido los siguientes: Almacenamiento. Se identifican los principales tipos de espacios de guardado, evaluando si se aproximan a las necesidades volumétricas por habitante. Ciclo de la ropa. Se analizan las diferentes etapas y funciones de gestión de la ropa en el hogar identifican- do los recorridos, los usos previstos y las carencias. 98 Herramientas de diagnosis Eje de la comida. Se analiza el sistema de funciones vinculadas con la actividad de comer, identificando también recorridos y usos. Espacios de trabajo. Se identifican los ámbitos previstos para la realización de actividades remune- radas (trabajo productivo) y tareas del hogar (trabajo reproductivo). Del análisis completo del conjunto de proyectos obser- vados se extraen cinco recomendaciones principales: Espacios comunes. Debido a las dimensiones redu- cidas de las tipologías se recomienda complementar su superficie dotando al edificio de usos comunita- rios, lo que amplía las funciones y refuerza los lazos de vecindad. Propuesta dimensional. Se recomienda la inclusión de un pliego técnico en las licitaciones con criterios de flexibilidad y eliminación de jerarquías por moti- vos de tamaño. Espacios neutros y versátiles. Se recomienda la in- clusión de espacios complementarios polifunciona- les en la vivienda, identificables con usos variables a lo largo de la vida útil del edificio. Espacios para trabajos reproductivos. Se detecta la necesidad de incorporar de manera visible la previ- sión de actividades que en muchas tipologías anali- zadas se realizan de manera invisible. Identificación de funciones. Se recomienda el grafia- do de las funciones en la definición arquitectónica, evitando su falta de previsión. Informe sobre flexibilidad e igualdad de género 99 El Informe sobre flexibilidad y jerarquías de género se propone como una herramienta mediante la cual radiografiar las carencias tipológicas de la vivienda pública de Barcelona. Gracias a un análisis gráfico del hábitat se propone una batería de recomendaciones útiles para optimizar la calidad de la vivienda en relación a su flexibilidad y su configuración no jerarquizada. 100 Herramientas de diagnosis Informe sobre flexibilidad e igualdad de género 101 102 Gestión 103 En la fase de diagnosis, como acabamos de ver, un trabajo innovador en relación a las políticas de vivien- da permite obtener información y datos con los que planificar actuaciones adecuadas a la realidad de una situación. Sin embargo, en la fase de gestión el mayor esfuerzo está relacionado con proveer de la manera más oportuna y eficiente posible los recursos habitacionales disponibles. Ello implica una declaración muy clara de los objetivos, un diseño eficaz de la infraestructura nece- saria para llevarlos a cabo, y una definición instrumental que sea capaz de adecuarse a la enorme complejidad que supone. Las entidades previstas para llevar a cabo estos obje- tivos en Barcelona son agentes tremendamente am- biciosos. Por una parte, el nuevo Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació concentra las funciones que anteriormente se llevaban a cabo desde diferentes organismos. Así se beneficia la eficiencia en la gestión a la vez que se facilita la relación con las personas usua- rias de sus servicios. Por otra parte, el reciente Habitatge Metròpolis Barcelona también ejerce una función de con- centración, en este caso de operadores que trabajan en el conjunto del Área Metropolitana de Barcelona para la producción de oferta de vivienda de alquiler asequible. A ellos se une el Consorci de l’Habitatge de Barcelona, una institución próxima a las demandas de la ciudadanía en materia de vivienda -y que tiene como primer resultado la gestión de una entidad consultiva como es el Consell de l’Habitatge Social de Barcelona. Entre las herramientas que se manejan para que la gestión tenga el mayor impacto posible en la ciudad destacan tres tipos de medidas. En primer lugar, las mo- dificaciones en algunas regulaciones. La más ambiciosa, el Plan por el Derecho a la Vivienda, verdadero mapa estratégico del conjunto de políticas aplicadas. La Mo- dificación del Plan General Metropolitano (PGM) y de la ordenanza ORPIMO completan el Plan, atendiendo a las oportunidades de la planificación general y de la reha- bilitación. En segundo lugar, la consecución de financia- ción a través de alternativas éticas facilitadas desde las instituciones europeas. En tercer lugar, la movilización del parque privado gracias a campañas de comunicación que refuerzan la visión social de la vivienda y su uso. 104 Gestión Agentes de gestión Institut Municipal Consorci de de l’Habitatge i la l’Habitatge de Rehabilitació (IMHAB) Barcelona 105 Consell de l’Habitatge Social de Barcelona (CHSB) Habitatge Metròpolis Barcelona 106 Gestión Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació (IMHAB) El Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació [Instituto Municipal de la Vivienda y la Rehabilitación] es una entidad que concentra todos los servicios relacionados con las políticas de vivienda, la gestión de la vivienda pública y la vivienda privada de la bolsa de alquiler. El objetivo principal de esta unificación es facilitar un acceso directo por parte de la ciudadanía a todos los servicios relacionados con la vivienda. Agentes de gestión 107 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria El IMHAB surge como integración del Patronat Municipal de l’Habitatge de Barcelona (entidad que ha promovido vivienda social en Barcelona desde 1927) con el resto de servicios y departamentos municipales de Barcelona Gestión Urbanística S.A., encargados de funciones simi- lares. Con su creación se pretende generar una estruc- tura orgánica y capacitada para manejar la complejidad de cuestiones relacionadas con la vivienda. Entre otras cuestiones, el IMHAB se encarga de planificar los nuevos proyectos de vivienda o de gestionar los recursos huma- nos y materiales destinados a la aplicación del Plan por el Derecho a la Vivienda 2016-2025. En torno al IMHAB se concentran los servicios relaciona- dos con la vivienda. De ahí que entre sus funciones prin- cipales esté el impulso de la construcción de vivienda pública, la gestión del parque disponible o la promoción de políticas de hábitat sostenible, como la rehabilitación. El Instituto no solo gestiona el parque de vivienda de la ciudad, sino que impulsa acciones para su ampliación, como la compra de pisos y edificios ya construidos, la movilización de pisos vacíos, o la promoción de acciones innovadoras para la generación de vivienda asequible. La concentración de estas funciones tiene un beneficio doble: por una parte permite a la ciudadanía disponer de un acceso mucho más directo al conjunto de servicios relacionados con la vivienda; por otra, potencia la capaci- dad de acción de la administración municipal en el impul- so de nuevas promociones y procesos de rehabilitación. Es importante destacar que en la ciudad de Barcelona se han alcanzado ya las 10.000 familias beneficiadas por las ayudas al pago del alquiler. Por tanto, el impacto de la actuación del IMHAB es extenso y hace frente a la com- plejidad de necesidades. Ello ha sido posible gracias a un modelo de gestión que concentra los recursos disponi- bles para distribuirlos de manera eficiente y equilibrada. 108 Agentes de gestión Entrevista a Àngels Mira Cortadellas Àngels Mira es licenciada en Derecho, experta en gestión urbanística y vivienda, y Gerente del Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació. D: El Institut Municipal de l’Habitatge i la D: El problema de la vivienda es suma- Rehabilitació es un agente que constituye un mente complejo. ¿Cómo se planifica una reto por su concentración de funciones. ¿En gestión eficiente de una cuestión con tantas qué medida esta concentración supone una implicaciones? ¿Qué maneras existen para mejora respecto a la situación anterior? innovar en esa gestión? À: Mi entrada en el Ayuntamiento de À: Efectivamente, el ámbito de la vivien- Barcelona fue como gerente del Patronat Mu- da es absolutamente poliédrico. Si hacemos nicipal de l’Habitatge, entidad con 90 años de referencia a la gestión de los parques públi- antigüedad dedicada básicamente a la pro- cos de alquiler, es imprescindible disponer de moción de vivienda protegida y a la gestión equipos pluridisciplinares que nos permitan de viviendas en alquiler social. Éste ya fue garantizar un buen mantenimiento de las por sí mismo un reto importante, teniendo en viviendas y de los edificios, una eficaz gestión cuenta las casi 7.000 viviendas gestionadas económica, y una muy buena gestión con- y el mandato municipal de iniciar un impor- tractual y social. Esto es, disponer de un buen tante programa de obra nueva que nos ha equipo de profesionales debidamente orga- situado en un volumen de 72 promociones nizados. Como en todo ámbito de gestión, en distintas fases de producción. la innovación y la adaptación a las nuevas situaciones y demandas es constante, y surge El paso al IMHAB como entidad en la que se de la propia experiencia a partir de mantener han concentrado las funciones de promoción siempre una mirada crítica y atenta. y gestión con el resto de servicios municipa- les que se venían prestando en materia de D: ¿Cómo aborda el IMHAB los objetivos vivienda, nos ha dado la oportunidad de man- que se ha propuesto, entre los que destacan tener bajo una misma dirección y estructura la ampliación del parque de vivienda o la a todos los agentes implicados, mejorando la promoción de la rehabilitación? eficiencia tanto en el funcionamiento interno y en la concentración de los servicios gene- À: Ha sido necesario reorganizar, dotar y rales, como en su reflejo en la prestación planificar no solo los servicios técnicos, sino concreta de los servicios a la ciudadanía. todos los otros ámbitos implicados, como los servicios jurídicos, patrimoniales, de contratación pública, de adjudicación de las Entrevista a Àngels Mira 109 viviendas, etc., lo que ha conllevado, y sigue tanto cuantitativos como cualitativos. Es, comportando, un escenario de constante en definitiva, lo que nos ha llevado a lo que adaptación de los recursos disponibles. somos actualmente. D: ¿En particular, qué medidas se han D: Desde su experiencia en la gestión llevado a cabo desde el IMHAB para impulsar de vivienda, ¿qué singularidad destacaría el crecimiento del parque de vivienda? de la situación de Barcelona y su parque de vivienda? À: En primer lugar, el Ayuntamiento debe proporcionarnos los suelos suficien- À: Barcelona es una ciudad considerada tes y adecuados. Para la financiación de las gran capital europea y, como tal, con una nuevas promociones de alquiler social de fuerte demanda de vivienda, en un merca- promoción directa del IMHAB, que suponen do tensionado, en el que hay un porcentaje más de 4.000 viviendas, hemos tramitado y reducido de vivienda vacía (según datos del obtenido un crédito del BEI (Banco europeo censo que hemos realizado), y con un parque de inversiones), por importe de 125 millones de vivienda pública y de vivienda asequible de euros, y un segundo crédito del CEB (Ban- muy por debajo de las medias europeas y, co de desarrollo del Consejo de Europa) por por ende, muy por debajo de la demanda y importe de 59 millones de euros, que cubren de las necesidades reales de la población. el 70% del coste de dichas viviendas. No obs- tante, para garantizar el equilibrio económico La vivienda de alquiler gestionada por el y permitir impulsar este ambicioso plan, es IMHAB representa menos del 1,5% de los necesario obtener el restante 30% a partir hogares de Barcelona, y a partir del gran reto de subvenciones del Plan Vivienda o, en su de incrementar de este parque a partir de les defecto, por aportación municipal. nuevas promociones y la política de com- Además de las viviendas de promoción pra, podremos acercarnos al 3%, que sigue directa, también se ha impulsado la promo- estando muy por debajo de lo que sería óp- ción delegada sobre suelos municipales para timo para poder abordar una buena política la promoción de viviendas protegidas en pública de vivienda. Dicho esto, es importante régimen de covivienda (en cesión de uso), destacar que nuestro parque de alquiler man- cooperativas para la venda del derecho de tiene un precio medio de 200 euros mensua- superficie y fundaciones para la promoción y les, lo que supone una ayuda “implícita” al gestión de alquiler social. acceso y mantenimiento de la vivienda. D: ¿De qué manera el Plan por el Derecho A ello se añaden dos programas específicos a la Vivienda se convierte en un guión para la del Ayuntamiento de Barcelona especialmen- gestión del IMHAB? te interesantes, que se basan en un sistema de subvención “explícita” al alquiler para dos À: El Plan supone la hoja de ruta y fija colectivos que requieren de una atención los objetivos a conseguir. Es precisamente a especial: la gente mayor y las personas y partir de los resultados de los análisis y las familias con ingresos especialmente bajos. diagnosis para la elaboración del Plan, que se plantea la oportunidad de reestructurar Estos programas se apoyan en sendos y dimensionar los diferentes servicios de convenios entre el IMHAB y el Instituto Mu- vivienda del Ayuntamiento, a fin de poder nicipal de Servicios Sociales, a partir de los hacer frente a los nuevos requerimientos cuales se aplica una ayuda que supone una 110 Agentes de gestión reducción de la renta, ajustada a los ingresos de los arrendatarios y con cargo a partidas de Derechos Sociales. El importe resultante de esta reducción se transfiere anualmente al IMHAB, que de esta forma garantiza el ingreso que le corresponde de acuerdo con la renta aplicable a cada vivienda y le permite mantener el equilibrio económico necesario para garantizar su capacidad de promoción y gestión. Durante este último año han sido beneficiarias de las ayudas del Fondo de Alquiler Social 1.138 familias, y gestionamos 1.311 viviendas de gente mayor, con una aportación municipal de 1,9 y 3,2 millones de euros anuales, respectivamente. Con esta medida se garantiza que nadie se ve privado de una vivienda pública en la ciudad de Bar- celona por no poder pagar el alquiler. Entrevista a Àngels Mira 111 112 Consorci de l’Habitatge de Barcelona El Consorci de l’Habitatge de Barcelona [Consorcio de la Vivienda de Barcelona] es un ente integrado por el Ayuntamiento de Barcelona y la Generalitat de Catalunya. El artículo 85 de la Carta municipal le otorga como competencia el desarrollo de las funciones, actividades y servicios relacionados con la vivienda asequible, función que desarrolla en el ámbito de la ciudad. Agentes de gestión 113 Diagnosis Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria El Consorci es lo que se conoce como una entidad pública asociativa, formada en este caso por la Gene- ralitat de Catalunya y el Ayuntamiento de Barcelona. La aportación de la Generalitat a los programas puestos en marcha es del 60% de los costes y la del Ayuntamiento del 40%. El Consorci no dispone de recursos humanos propios, de manera que, para llevar a cabo sus funcio- nes, establece diversos convenios en los que encarga la gestión de los programas a otros entes de la admi- nistración, como el Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació o el Institut Municipal del Paisatge Urbà i Qualitat de Vida. El Consorci se encarga de una serie de funciones nece- sarias para la administración del acceso a la vivienda, como la gestión de la red de 10 Oficinas de la vivienda. En ellas proporciona información sobre el acceso a la residencia protegida, promociona su uso adecuado, gestiona las ayudas y subvenciones para el pago de la vivienda, media la gestión de pagos de alquiler, regula una bolsa de viviendas de renta, etc. Esta entidad también es la encargada de administrar ayudas para la rehabilitación de edificios. Se trata de una inversión que tiene un impacto en la sostenibilidad del parque de viviendas, su habitabilidad y accesibili- dad. Es también un agente importante en relación a la innovación tecnológica de los edificios y su eficiencia energética. Gracias a sus intervenciones se garantiza la estabilidad de la población residente y se mejora su pai- saje urbano. Entre otras actuaciones, se ofrecen ayudas para la instalación de ascensores o para la realización de las Inspecciones Técnicas de los Edificios obligatorias. El Consorci también se hace cargo de funciones rela- cionadas con la gestión más directa de algunos de los mecanismos de acceso a la vivienda. Por ejemplo, es la entidad encargada del mantenimiento del registro de solicitantes de vivienda protegida, y la encargada de su 114 Agentes de gestión adjudicación, además de la adjudicación de viviendas para situaciones de emergencia social. También regula la bolsa de vivienda de alquiler, que se ha impulsado es- pecialmente con el programa Tu tens la clau “Tú tienes la llave”, y subvenciones para su pago. Es interesante añadir que en el marco del Consorci se ha generado el Consell de l’Habitatge Social de Barcelona (CHSB), un órgano consultivo y de participación sobre la política de vivienda en la ciudad. A través del Consorci de l’Habitatge de Barcelona se han impulsado campañas de comunicación con el objetivo principal de visibilizar el derecho a la vivienda como aspecto fundamental para la ciudadanía. “L’habitatge, un dret com una casa” ha impulsado la divulgación de los diferentes servicios que el Consorci ofrece en relación con la vivienda. Consorci de l’Habitatge de Barcelona 115 Las oficinas de vivienda son el punto de encuentro entre la ciudadanía y el conjunto de servicios que el Consorcio de la Vivienda de Barcelona ofrece. En ellas es posible tanto obtener información sobre todas las ayudas disponibles en materia de vivienda como recibir asesoramiento sobre cuestiones legales. 116 Agentes de gestión Consell de l’Habitatge Social de Barcelona (CHSB) El Consell de l’Habitatge Social de Barcelona [Consejo de la Vivienda Social de Barcelona] es un agente consultivo cuyo objetivo es facilitar un espacio de participación ciudadana en materia de vivienda, válido para generar opinión, plantear propuestas y promocionar los resultados de sus análisis. Agentes de gestión 117 Diagnosis Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria El Consell inició su actividad en 2007 y tiene asignadas diferentes funciones. En relación a las administraciones públicas, ofrece su asesoramiento en todas las consul- tas que le son planteadas en materia de vivienda. Entre otras cosas, informa sobre los anteproyectos de las or- denanzas municipales y otras disposiciones de carácter general que afectan a la vivienda. Otra de sus funciones características es la promoción de debates en torno a los principales instrumentos de la po- lítica de vivienda, formulando propuestas de actuación a partir de sus resultados. Para ello se plantea el desarrollo de procesos participativos y la elaboración de informes propios y colaborativos surgidos de esos procesos. De esta manera se consigue realizar un seguimiento y una evaluación adecuada del cumplimiento del plan en ma- teria de vivienda y rehabilitación y el cumplimiento de la Ley por el Derecho a la vivienda en Barcelona. El Consell participa en el proceso de definición de nue- vos indicadores vinculados al mercado de la vivienda de la ciudad, impulsando actividades, jornadas de debate y conferencias en las que discutir las prioridades relativas a este sector. En este sentido, se cuenta con el apoyo de las nuevas tecnologías para la comunicación del trabajo y la participación de la ciudadanía, con el desarrollo de memorias atractivas y accesibles. El Consell se compone de un plenario, una comisión per- manente y una serie de grupos de trabajo. Estos grupos temáticos abordan las siguientes cuestiones: Rehabilitación: trasladan a los miembros del Consejo el debate entorno a las diferentes convocatorias de ayudas a la rehabilitación. Mesa de vivienda cooperativa: impulsan y hacen el seguimiento de la promoción de diferentes tipos de vivienda cooperativa en la ciudad, así como de nue- vos modelos de uso. 118 Agentes de gestión Modificación del reglamento y participación: pro- ponen un nuevo reglamento para el Consejo, que se adecue a las nuevas normativas de participación aprobadas por el Ayuntamiento y la Generalitat. Pobreza energética: hacen el seguimiento de las políticas que el Ayuntamiento de Barcelona lleva a cabo en materia de pobreza energética, facilitando un espacio de diálogo entre operadoras energéticas y agentes sociales. Producción industrial de vivienda sostenible: propo- nen posibilidades para permitir la mejora y acelera- ción de la producción de vivienda sostenible, po- niendo en común experiencias y precedentes válidos utilizados en otras regiones y ciudades europeas. Expulsión de vecinos: analizan la problemática de los procesos de gentrificación, especialmente rela- cionados con la expulsión de bloques enteros de vecinos, buscando soluciones conjuntas para hacer frente al problema. Modificación del Plan General Metropolitano: han llevado a cabo un proceso participativo para infor- mar y debatir la modificación del PGM en relación al 30% de vivienda protegida y al derecho de tanteo y retracto, como comisión de seguimiento regulada en la normativa de participación del Ayuntamiento. El trabajo de este grupo de trabajo finalizó sus tareas en septiembre de 2018. Consell de l’Habitatge Social de Barcelona (CHSB) 119 Las reuniones del Consell de l’Habitatge Social fomentan la participación ciudadana, proporcionando foros de debate en el Saló de Cent del Ajuntament de Barcelona. Consell de l’Habitatge 120 Social de Barcelona (CHSB) Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB) Habitatge Metròpolis Barcelona es una entidad creada por el Ayuntamiento de Barcelona y el Área Metropolitana de Barcelona (AMB) con el objetivo de promover un parque significativo de vivienda de alquiler asequible. Se trata de un operador público-privado en el que participarán entidades privadas con ánimo de lucro limitado. Agentes de gestión 121 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria HMB es un agente previsto en el Plan por el Derecho a la Vivienda para explorar las capacidades de producción y gestión de vivienda asequible de alquiler. Su gestación ha sido compleja debido a la necesidad de establecer nuevos protocolos de colaboración entre administracio- nes y con entidades privadas. HMB es una entidad constituida al 50% por capital priva- do y al 50% por el Consistorio y la AMB. Ello implica que la búsqueda de colaboradores del ámbito privado debe reducirse a aquellas entidades dispuestas a aceptar un beneficio limitado (establecido en un 4%). A cambio, las administraciones públicas garantizan la consecución de ese beneficio. Se trata de un modelo que puede consi- derarse como “no especulativo”. Se establecen también una serie de requisitos para las personas que quieran beneficiarse de este modelo habi- tacional. El más importante es la exigencia a las futuras personas inquilinas de no encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica. Por eso, se limita el acceso a estas viviendas a aquellas familias y personas capacita- das para pagar una renta mensual máxima de 750 euros. El objetivo de esta condición es dar cobertura residencial a aquellos segmentos de la población que pueden hacer frente a cantidades superiores a los 200 euros de un po- sible alquiler social, pero que quedan fuera del mercado, especialmente en épocas de precios elevados. Otra novedad en relación a los contratos de alquiler que se realizarán es su tiempo de vigencia. Con el objetivo de facilitar el arraigo y la estabilidad de los habitantes, tendrán vigencia de seis o siete años prorrogables. Durante este período se revisarán los ingresos de las unidades familiares para actualizar las prioridades de adjudicación y facilitar la atención a las familias con mayores dificultades. 122 Agentes de gestión Se trata, pues, de un modelo de oferta de alquiler que puede considerarse pionero en el territorio español, pero que es relativamente común en diversas ciudades de la Unión Europea, donde se calcula que más de 25 millones de personas residen gracias a ofertas similares. Habitatge Metròpolis Barcelona 123 Entrevista a Javier Burón Javier Burón es licenciado en Derecho (especialidad jurídico-económica), fue viceconsejero de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco, y es gerente de Vivienda del Ajuntament de Barcelona. D: El Habitatge Metròpolis Barcelona es D: El acceso asequible al alquiler figura una entidad público-privada que además entre sus principales objetivos. ¿Cuáles son desborda la escala municipal. ¿Es la vivienda los mecanismos que pone en marcha HMB un tema que solo puede tratarse desde esta para conseguirlo? complejidad? J: Habitatge Metròpolis Barcelona J: Sin duda. Apunto dos reflexiones que (HMB), una empresa que a finales de 2018 es cualquier habitante de la Barcelona metropo- 50% propiedad del AMB y 50% del Ajunta- litana seguro que comparte en virtud de su ment de Barcelona, ya da respuesta a uno vida diaria. La ciudad real no es la adminis- de los retos: poner en marcha instrumentos trativa y el mercado es abrumadoramente el públicos metropolitanos de vivienda asequi- principal (y disfuncional) método de acceso ble. Pero como acabo de comentar, dada la a la vivienda. Para poder casar la ciudad inmensidad del reto, necesitamos capital, re- administrativa con la real y para poder cursos humanos y saber hacer de un sector, incrementar de forma severa la intervención el de la vivienda de alquiler asequible públi- pública en materia de vivienda es clave co-privada, que en el resto de la UE, junto poder poner en pie proyectos metropolita- con el sector público y cooperativo, gestiona nos públicos y público-privados de vivienda 27 millones de viviendas en los que viven 1 asequible, preferentemente en alquiler. Creo de cada 10 europeos, siendo esta proporción que el común de los habitantes de la ciudad mucho mayor en las ciudades de referencia real también comprende que para pasar de para nosotros (6 de cada 10 vieneses, 5 de una oferta de vivienda pública de menos del cada 10 personas de Ámsterdam, 4 de cada 2% a niveles metropolitanos europeos de 10 en Berlín, etc). Es decir, cuando HMB buena práctica (entre el 25% y el 50%) va a pase en 2019 a tener un capital social 50% ser necesario tiempo y dinero y que no va público (25% Ayuntamiento de Barcelona y a bastar solo con proyectos 100% públicos. 25% AMB) y 50% privado, lo que estaremos Entiendo que hay un alto grado de consenso provocando es un incremento de recursos sobre la necesidad de anudar cuestiones económicos y know how que permitirá no tales como intervención pública en vivien- solo hacer en unos 8 años 4.500 viviendas da, preferentemente en alquiler, a nivel protegidas de alquiler asequible, la mitad metropolitano y siempre que sea razonable, de ellas en la ciudad de Barcelona, sino que mediante colaboración público-privada. estaremos creando una entidad con capa- cidad de cambiar las reglas de juego, dado 124 Agentes de gestión que puede ser incrementable (ella misma) y de suelo, banca, presupuestos todos ellos replicable (dar lugar a otros operadores simi- públicos y fiscalidad puestos a disposición lares). El ciclo que se va a producir en HMB de estas operaciones privadas de alquiler (por cada euro municipal de inversión, habrá asequible. Sin menospreciar otras experien- otro euro metropolitano y dos privados, y cias también de éxito, los dos modelos que con esos cuatro euros podremos optar a mejor conocemos y de quienes hemos reci- una financiación pública europea de unos 6 bido más influencia y apoyo son el austriaco euros más) se podrá reproducir en posterio- —con su ley de vivienda sin ánimo de lucro res planes de inversión de HMB y recrear en (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz WGG)— otras entidades similares. Estamos ante ace- y el holandés, con sus corporaciones de leradores de capital y praxis de gestión de vivienda (vereniging van woningcorporaties, alquiler asequible a largo plazo, replicables asociadas en AEDES). y sistematizables. De hecho, no solo quere- mos crear una empresa, sino que queremos D: ¿En qué medida el contexto neoliberal cambiar el mercado y la acción pública. y la especulación inmobiliaria dificultan la consecución de los objetivos de HMB? D: ¿Cuáles son los principales ejemplos internacionales en materia de políticas de J: Los capitales que en el mercado vivienda que han servido como referencia reciben la denominación de oportunistas y para la puesta en marcha de HMB? que en política muchos denominan como “buitres”, están ahí. Y está claro que tienen J: La lista es muy larga, pues prácticas un efecto negativo sobre la accesibilidad a de colaboración público-privada en materia la vivienda en las urbes globales. Es in- de alquiler asequible las hay hace muchas negable. Pero convendría no pensar que décadas y de forma masiva (implicando todos los fondos de inversión inmobiliaria porcentajes muy relevantes de la oferta de son de corto plazo y especulativos. Los 27 vivienda en las ciudades europeas) en lu- millones de viviendas públicas, coopera- gares tan diversos como Austria, Alemania, tivas o privadas sin ánimo de lucro o con Holanda, Francia, Reino Unido o Escandina- ánimo de lucro limitado que hay en la UE, via. Y todos ellos con modelos diferentes, también se financian y tienen todo tipo de con sus especificidades históricas, jurídicas, proveedores financieros, en parte estatales económicas y técnicas. Pero, en todos los (recuerdo que hay banca pública en toda casos, fundamentados en la existencia de la UE desarrollada) y en parte privados. Lo empresas formalmente privadas que reciben que nos lleva a una subcategoría de fondos todo tipo de ayudas públicas para, a cam- de inversión privados, aquellos interesados bio, proveer alquiler asequible a largo plazo en la financiación de proyectos de alquiler con algún mecanismo o de limitación del asequible de vivienda a largo plazo para beneficio mercantil o de erradicación del obtener unos rendimientos económicos mismo. Con muchos matices en función del moderados, pero muy seguros. Y ambos lugar, estamos ante entidades que ganan fenómenos, el de los fondos oportunistas y dinero con el alquiler asequible, pero que, especuladores y el de los fondos de largo o no reparten dividendos y reinvierten en la plazo y beneficios moderados y seguros, empresa el 100% de lo que ganan o reinvier- están siendo favorecidos por la globaliza- ten una parte y otra se reparte como dividen- ción. Corresponde a las autoridades políticas dos. También con los matices de cada país, decidir si quieren una globalización más en todos los ejemplos hay una combinación neoliberal o más social-comunitaria. Pero Entrevista a Javier Burón 125 es claro que, estrictamente desde el punto mezclar con la política partidista y el capital de vista técnico, los expertos en vivienda público tiene miedo de ser acusado de priva- siempre recomendaremos intervención tizar recursos privados. Ambas partes, deben pública en vivienda en una triple vertiente: poder despejar esos miedos a base de traba- provisión pública de vivienda, proyectos de jar codo con codo en las mismas empresas cooperación público-privada y leyes que y por los mismos objetivos. El camino de impidan ciertas patologías disfuncionales en importación de saber hacer y de desarrollo el mercado privado de vivienda. Y aunque de las propias potencialidades solo se puede la globalización y el neoliberalismo puedan hacer caminando. Y en eso estamos. parecer algo omnipresente, hay que recordar que con el mismo contexto económico-fi- D: Desde su experiencia en la gestión nanciero global hay países de la UE que casi de vivienda, ¿qué aspecto destacaría de la solo tienen provisión de vivienda privada de situación de Barcelona en relación a otros mercado y otros que tienen una amplia parte contextos? de la oferta en manos de las administracio- nes y de proyectos público-privados, hasta J: Las grandes operaciones de coopera- el extremo de que hay exitosas y dinámicas ción público-privada en materia de alquiler ciudades europeas en las que provisión de asequible van a entrar en Catalunya y Espa- vivienda por parte del mercado puro y duro ña a través de la Barcelona metropolitana. es residual. Aquí se dan las condiciones públicas (ad- ministraciones públicas saneadas, profesio- D: ¿Cuál es el aprendizaje que se adquie- nales y, por impulso político endógeno, a la re gracias a la colaboración entre administra- busca de innovación) y privadas (un merca- ciones y con entidades privadas? do de vivienda en el que hay muchas subdi- visiones en función de diferentes objetivos J: Nosotros, desgraciadamente, no te- de negocio con productos y servicios muy nemos experiencia en invertir a gran escala diversos y que ha metabolizado mejor que en alquiler asequible y gestionarlo durante otros las lecciones de la burbuja inmobilia- décadas. Hay operadores público-privados ria) necesarias para ello. Hay una ventana de europeos que atesoran una larga práctica oportunidad que hay que saber aprovechar. Y en este campo. Y, entre desarrollar nuestras creo que ni administraciones ni operadores capacidades a baja velocidad o recibir una de mercado vamos a dejar pasar la ocasión. fuerte inyección de saber hacer, creo que la elección es obvia. Tenemos mucho que hacer en materia de innovación financiera, gestión a largo plazo de inquilinos, atracción de talento humano para las plantillas de em- presas de este tipo, puesta en el centro de la empresa de alquiler asequible del inquilino, lo que implica conocer su situación y nece- sidades y codiseñar soluciones operativas. Y obviamente tenemos mucho que expe- rimentar y aprender sobre la cooperación público-privada en sí misma, habida cuenta de que aún hoy hay muchos temores por ambas partes. El capital privado no se quiere 126 Entrevista a Javier Burón Herramientas de gestión Plan por el Derecho a la Vivienda Modificación del Plan General Metropolitano 127 Modificación de la ordenanza ORPIMO Créditos de banca pública europea 128 Programa “Tu tens la clau” 129 130 Plan por el Derecho a la Vivienda de Barcelona 2016-2025 El Plan por el Derecho a la Vivienda de Barcelona (PDVB) es el instrumento estratégico desarrollado por el Ayuntamiento de Barcelona para garantizar la función social de la vivienda en el período comprendido entre 2016 y 2025. En él se identifican los objetivos principales y los ejes de actuación para mejorar la calidad del servicio público en el ámbito de la vivienda. Herramientas de gestión 131 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria El Plan15 se estructura en 4 ejes estratégicos que propo- 15 El texto del Plan se puede nen una batería de medidas que atienden a las dificul- consultar en http:// tades, necesidades y oportunidades residenciales de la habitatge.barcelona/sites/ default/files/documents/ ciudad de Barcelona. pdhb_volum_i_analisi_i_ diagnosi.pdf El primer eje estratégico propone prevenir y atender la http://habitatge. barcelona/sites/default/ emergencia habitacional y la exclusión social. La pre- files/documents/pdhb_ vención de la exclusión residencial se plantea ofrecien- volum_ii_pla_pel_dret_a_ lhabitatge_2016-2025.pdf do ayudas sociales al alojamiento, reforzando el papel http://habitatge.barcelona/ de las oficinas de vivienda, atendiendo a la pobreza sites/default/files/ energética, entendiendo el envejecimiento de la pobla- documents/3_districtes_ fi.pdf ción y acogiendo a las personas refugiadas. Se plantea http://habitatge.barcelona/ una atención especial a las personas en proceso de sites/default/files/ pérdida de la vivienda, que se materializa en un servicio documents/pdhb_volum_ iv_annexos_pla_dret_ de mediación en los casos de dificultad en los pagos habitatge.pdf de alquiler o hipoteca, en mecanismos de seguimiento y acompañamiento a los desahucios, y en sanciones a grandes propietarios que no están ofreciendo vivienda en régimen de alquiler asequible. Finalmente, se atiende a las personas que no pueden acceder a una vivienda digna, observando la situación habitacional en asenta- mientos, ocupaciones precarias, infraviviendas, o situa- ciones de sobreocupación. El objetivo final es atender a las personas sin hogar, extendiendo los programas para ofrecer alojamientos. El segundo eje plantea garantizar el buen uso de la vivienda. En este sentido se considera, en primer lugar, la movilización de las viviendas vacías, para lo cual se realizan censos de vivienda y se sancionan las viviendas vacías. En segundo lugar, se cuida el mantenimiento del uso residencial y de quien habita. La detección y sanción de casos de acoso inmobiliario, la modificación normativa del planeamiento para evitar la sustitución del uso residencial, la limitación del uso turístico y el control del precio del alquiler libre son medidas dirigi- das a este objetivo. Por último, este eje estratégico pla- nea la mejora del conocimiento y la gestión del parque público. Por eso se proponen acciones de inspección, 132 Herramientas de gestión regulación y sanción de los malos usos del parque pú- blico de alquiler, la reformulación del registro de solici- tantes de vivienda o la implementación de herramientas para la gestión de la demanda de vivienda asequible. Un tercer eje estratégico enfoca precisamente la am- pliación del parque de vivienda asequible. Por una parte lo hace aumentando el parque público mediante la La revista Qüestions generación de nuevos solares para vivienda protegida, d’Habitatge ha dedicado su número 21 al Plan por el implementando nuevos modelos de vivienda social, Derecho a la Vivienda. promoviendo nuevos edificios, o incluso comprando edificios existentes para destinarlos al alquiler público. Por otra parte, trata de extender y mejorar las ayu- das al alquiler en el mercado privado, apoyando esta forma de acceso. También se propone la movilización de parte del parque privado para convertirlo en asequible, registrando solares vacíos, captando vivienda privada, fomentando la rehabilitación o llegando a convenios con entidades financieras para movilizar su propio parque. Finalmente, trata de impulsar el mercado social de la vivienda apoyando el modelo de cooperativas en cesión de uso, la masovería urbana, o la promoción de vivien- das de alquiler asequible por parte de entidades sociales. El cuarto eje estratégico se propone para mantener, re- habilitar y mejorar el parque actual. Para ello se plantea un mejor conocimiento del estado del parque actual, sistematizando la obtención de información, mapeando las condiciones del parque, identificando los entornos de infravivienda, y siguiendo las operaciones públicas de rehabilitación. También se propone el establecimien- to de una política de rehabilitación enfocada al derecho a la vivienda, que sea capaz de promover la cultura del mantenimiento y la disciplina en relación a la conserva- ción. Las ayudas a la rehabilitación, los planes de barrio o las intervenciones con afectaciones especiales serían otras medidas en este sentido. Para finalizar, se plantea la mejora de la capacidad de intervención de la política de rehabilitación, implantando nuevos mecanismos que faciliten la financiación y fomentando el empleo digno a través de la rehabilitación. Plan por el Derecho a la Vivienda de Barcelona 2016-2025 133 El Plan por el Derecho a la Vivienda plantea la necesidad de abordar la situación de emergencia actual desde el compromiso por dar soluciones a las necesidades, anteponiendo la función social de la vivienda. A través de siete grandes retos, que se concretan en 59 actuaciones, se define una estrategia global que aborda la complejidad del problema. 134 Herramientas de gestión Plan por el Derecho a la Vivienda de Barcelona 2016-2025 135 136 Modificaciones del Plan General Metropolitano El Plan General Metropolitano (PGM) es el instrumento de ordenación urbanística vigente en el área metropolitana de Barcelona desde 1976. La Modificación del Plan General Metropolitano (MPGM) que se propone ahora incide en diferentes aspectos que afectan directamente al ámbito de la vivienda: el incremento del parque de vivienda pública, la configuración de estrategias de protección de la vivienda existente o la transformación de suelos industriales del Poblenou. Herramientas de gestión 137 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria La Modificación del PGM se plantea de manera especí- fica el mantenimiento del parque de vivienda existente y la construcción de nuevas edificaciones destinadas a vivienda protegida. Para conseguirlo, la Modificación prevé el reconocimiento de los conjuntos de vivienda que existen como consecuencia de procesos históricos de urbanización, a la vez que define las condiciones para su reforma y mejora. También prevé la ejecución de nuevos desarrollos de vivienda en actuaciones urbanas de transformación. La primera medida importante es la aprobación de un Plan Especial Urbanístico para la ordenación de los establecimientos de Alojamiento Turístico (PEUAT). El objetivo no es otro que regular un turismo responsable y sostenible en la ciudad, preservando el derecho a la vivienda y a su uso responsable, respetuoso y adecua- do. Se pretende impedir que la actividad de los aloja- mientos turísticos sustituya al uso residencial para la población de la ciudad, estableciendo una regulación de sus condiciones. La segunda medida, y muy destacable, en la modifica- ción propuesta del PGM es la protección del 30% de las viviendas procedentes de las nuevas promociones de vivienda y grandes reformas que se desarrollen en el futuro. Se trata de una modificación que afecta a todas las promociones privadas que superen los 600 metros cuadrados de intervención. Los objetivos particulares de esta decisión se enmarcan en la necesidad de aumentar el parque de vivienda público en los barrios céntricos más perjudicados por la especulación y la gentrificación. Con un buen desarrollo de la medida podrá facilitarse que un amplio porcentaje de la nueva vivienda protegi- da se sitúe en las áreas hasta ahora más perjudicadas. A su vez, se trata de una medida que garantiza la participa- ción y corresponsabilidad del sector privado a la hora de garantizar el derecho a la vivienda. De hecho, entidades vecinales como la Federación de Asociaciones de veci- 138 Herramientas de gestión nos y vecinas de Barcelona (FAVB) o la Plataforma de afectados por la hipoteca (PAH) han compartido lideraz- go en la reclamación de esta modificación. Acompañando a esta medida se ha propuesto la de- claración de toda la ciudad de Barcelona como área de tanteo y retracto. De esta manera, el Ayuntamiento se convierte en comprador preferente de solares y edifi- caciones por los precios de compra-venta que hayan sido declarados. Se evitan así procesos de especulación vinculados a grandes propietarios y se garantiza una medida alternativa para ampliar el parque de vivienda pública. El PGM también plantea el uso coherente de los di- ferentes instrumentos reguladores para favorecer la diversidad de usos y de tipologías arquitectónicas. Por eso, para el desarrollo de conjuntos de vivienda, la Modificación prevé el desarrollo de planes especiales integrales que permitan transformar el uso de edifi- cios industriales para pasar a ser residenciales y prevé también la cesión de suelos. En este sentido, uno de los objetivos fundamentales es la regulación de la subzona 22@ para ofrecer un tratamiento adecuado al parque de viviendas existente, que en la mayoría de los casos es incluso anterior al tejido industrial del área. Este recono- cimiento, así como la proposición de unas condiciones de mantenimiento y renovación, permite satisfacer las reivindicaciones de la vecindad, que ve así clarificada la situación de más de 4.600 viviendas. El nuevo parque que se añadirá al existente se someterá a una serie de condiciones especiales, entre las que destaca el hecho de que deberán promoverse de acuerdo con algún régimen de protección pública. Teniendo en cuenta que pueda conseguirse suelo para nueva edificación a partir de convenios, se considera que podrá mantenerse el nivel de diversidad de usos destinando un 25% de la nueva superficie construible a vivienda. Modificaciones del Plan General Metropolitano 139 En general, la vivienda tendrá un papel importante en la configuración del tejido urbano consolidado, pero se establecen una serie de parámetros urbanísticos que eviten que el modelo urbano del Poblenou pueda des- virtuarse. Para ello se considera también la posibilidad de incentivar actuaciones que permitan la conversión de antiguos edificios industriales en viviendas. Su reutili- zación se formula desde un Plan de mejora urbana, que concretará las cargas urbanísticas en función del apro- vechamiento que se materialice. Entre otros beneficios, ello permitirá incentivar la preservación del patrimonio arquitectónico industrial y posibilitar una oferta de vi- vienda tipológicamente no convencional. Un último aspecto, y una tercera medida a destacar entre las modificaciones al PGM, es la previsión de pla- zas de aparcamiento en nuevas edificaciones. Si hasta ahora se regulaba un número de plazas en función del número de viviendas, a partir de ahora se considerará una condición no obligatoria en aquellos casos enlos que el diseño y la calificación energética del edificio se comprometa con la máxima eficiencia y el mínimo con- sumo de recursos y huella energética. En definitiva, la modificación del planeamiento repre- senta una oferta de área edificada para nueva actividad económica de más de 2,5 millones de metros cuadra- dos, una oferta de vivienda protegida que puede supe- rar los 400.000 metros cuadrados, o un incremento de zonas verdes de alrededor de 70.000 metros cuadrados. 140 Herramientas de gestión La revisión crítica de la planificación del distrito 22@ está entre los objetivos de la Modificación del Plan General Metropolitano. La posibilidad de ampliar el porcentaje de vivienda social en sustitución de volumen de oficinas se ha considerado como una oportunidad para mejorar tanto la colonización del barrio como la oferta de vivienda asequible de la ciudad. Modificaciones del Plan General Metropolitano 141 142 Modificación de la ORPIMO La modificación a la Ordenanza Reguladora de los Procedimientos de Intervención Municipal en las Obras (ORPIMO) -un instrumento municipal definido para regular la intervención administrativa en las obras- es una herramienta cuyo objetivo es implementar medidas de protección de los derechos de los vecinos en los procesos de rehabilitación de los edificios residenciales. Herramientas de gestión 143 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria La ORPIMO es una ordenanza municipal que determina los tipos de intervenciones que pueden llevarse a cabo en obras municipales —tanto de carácter público como privado— , estableciendo la documentación y los reque- rimientos necesarios para su admisión y la concesión de la licencia correspondiente. La modificación planteada prevé una intervención espe- cífica sobre tres aspectos de la ordenanza: En primer lugar, impulsar la generación de energía eléctrica promoviendo y facilitando la ejecución de instalaciones solares térmicas y fotovoltáicas. En segundo lugar, garantizar que en todos los proce- sos de rehabilitación de edificios de vivienda, la pro- piedad cumpla con la obligación legal de realojar a los inquilinos en aquellos casos en que sea necesario su desalojo durante las obras. La modificación también prevé facilitar todas las actuaciones disciplinarias nece- sarias en caso de incumplimiento de esta obligación. Finalmente, se propone la previsión de medidas de seguridad destinadas a proteger tanto los edificios colindantes como el espacio público en caso de aco- meter obras en el subsuelo. La modificación de la ORPIMO se plantea como un instrumento capaz de luchar contra la gentrificación, la especulación inmobiliaria y la exclusión residencial. Para ello introduce un nuevo protocolo de obtención de licencias en los procesos de rehabilitación de edificios residenciales. De esta manera, para que las obras pue- dan llevarse a cabo, la propiedad o la entidad promo- tora deberá facilitar al Ayuntamiento un conjunto de documentos entre los que se incluyen: un compromiso de responsabilidad de realojo de los vecinos, el propio plan de realojo, la información de las personas que residen legalmente en las viviendas, y el calendario y características de los alojamientos temporales. 144 Herramientas de gestión La modificación de la ordenanza ORPIMO supone un freno contra el acoso inmobiliario y contra el uso de la rehabilitación como argumento para el asedio y el mobbing. A partir de ahora, la propia ordenanza dispondrá de protocolos para investigar y parar reformas que sean sospechosas de malas prácticas. Modificación de la ORPIMO 145 146 Créditos de banca pública europea El Ayuntamiento de Barcelona ha conseguido 184 millones de euros en dos líneas de crédito para acciones de vivienda procedentes de bancos de instituciones europeas. En mayo de 2017, el Banco europeo de inversiones (BEI) concedió 125 millones de euros para la construcción de viviendas destinadas a alquiler social. En septiembre de 2017, el Banco de desarrollo del Consejo de Europa (CEB) aprobó financiar 59 millones de euros para el mismo fin. Herramientas de gestión 147 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria Estas operaciones se enmarcan en el Plan por el De- recho a la Vivienda 2016-2025. La política municipal ha intentado abrirse a una economía más plural con la incorporación de nuevas tipologías de entidades finan- cieras en la gestión municipal, como instituciones mul- tilaterales de crédito, cooperativas o entidades de banca ética. Se encuadran en el objetivo de encontrar finan- ciación pública a acciones de vivienda social, una vez que el Institut Català de Finances o el Instituto Oficial de Crédito no tienen en sus líneas actuales de actuación la concesión de créditos para la promoción de la vivienda pública de alquiler. Veamos la dinámica de funciona- miento de cada una de estas entidades. Crédito del Banco europeo de inversiones. El Banco europeo de inversiones (BEI) concedió al Pa- tronat Municipal de l’Habitatge de Barcelona un crédito de 125 millones de euros en mayo de 2017. El importe financia hasta el 50% del coste total del desarrollo de 23 nuevas promociones de vivienda previstas en ese mo- mento, con un total de 2.198 nuevos pisos, que se desti- narán al alquiler público. Las promociones se localizarán en 8 distritos de la ciudad y la superficie total de nueva vivienda será de 187.277 metros cuadrados. Para la concesión del crédito, el BEI aplica diversos crite- rios de selección. Por una parte, el proyecto debe tener vocación social, focalizando en personas que no pueden tener acceso al mercado privado de vivienda. En este sentido, las nuevas viviendas previstas en Barcelona se integrarán en la bolsa de vivienda pública de alquiler, y se ofrecerán a demandantes con ingresos medio o bajos, con un alquiler en función de ellos. De las unidades previstas, 585 se reservarán a mayores de 65 años con recursos limitados y estarán adaptadas a personas con movilidad reducida. Por otro lado, el crédito solo recae en proyectos y viviendas con alta calificación ambiental. 148 Herramientas de gestión Es por ello que las nuevas unidades habitacionales se construirán según los nuevos estándares de eficiencia energética, de manera que se reducirá el coste del con- sumo de energía y las emisiones contaminantes. Crédito del Banco de desarrollo del Consejo de Europa El Consejo de Europa, a través del Banco de desarrollo (CEB), concedió en septiembre de 2017 un crédito 59 millones de euros al Ayuntamiento de Barcelona para la construcción de vivienda para alquiler. La operación financiará los 26 proyectos existentes en ese momento, y se une al préstamo de 125 millones del Banco europeo de inversiones. En total se beneficiarán 2.322 viviendas, con un total de 199.677 metros cuadrados construidos, en diversos distritos de la ciudad. El CEB cuenta entre sus misiones apoyar proyectos de vivienda social, en especial aquella que se destine a colectivos vulnerables y que encuentran dificultades en el acceso a la vivienda en el mercado. En este sentido, las promociones a las que se vincula el crédito se des- tinarán a vivienda de alquiler social para personas con ingresos medios y bajos, y algunas de ellas se piensan específicamente para mayores de 65 años. Otra de las variables que examina el CEB para la conce- sión del préstamo son los criterios de sostenibilidad de los proyectos. En el caso de las viviendas beneficiadas, todas contarán con altos estándares de eficiencia energética. Créditos de banca pública europea 149 Dos instituciones bancarias europeas han concedido ayudas al Ayuntamiento de Barcelona para la promoción de viviendas destinadas al alquiler social. Se trata de unidades que serán promovidas en diferentes distritos, destinadas a familias con recursos limitados y construidas de acuerdo con los máximos estándares en eficiencia energética. 150 Herramientas de gestión Créditos de banca pública europea 151 152 Gestión Programa “Tu tens la clau” “Tu tens la clau” [“Tú tienes la llave”] es una campaña de difusión para la captación de pisos de pequeños propietarios para la Bolsa de vivienda municipal. Se lanzó en diciembre de 2016 y se enmarca en la Ley por el Derecho a la vivienda. Herramientas de gestión 153 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria La campaña se centra en informar a las personas propietarias de pisos que pueden beneficiarse de las ventajas que supone inscribir su propiedad en la Bolsa de vivienda del Ayuntamiento de Barcelona. Entre ellas destacan: El Ayuntamiento actúa como avalador de los contra- tos de alquiler. Las personas propietarias tienen la seguridad de que se cumplirán las condiciones del contrato (pagos, mantenimiento de los pisos, etc.) Asesoría técnica y jurídica para redactar el contrato. Acompañamiento en las gestiones y la tramitación (obtención de la cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética). Ayudas a la rehabilitación. Se facilitará el acceso a una vivienda digna a unida- des de convivencia y jóvenes de entre 18 y 35 años. La campaña se dotó de una imagen propia para dar a conocer el mensaje a través de diversos formatos (página web, anuncio publicitario en vídeo, etc.). En ella se ofrecen todos los datos para suscitar el interés de quienes tienen pisos y desean alquilarlos a través de la Bolsa del Ayuntamiento. Las condiciones que se ofertan incluyen la mediación por parte de la Bolsa entre propiedad y personas inquilinas, la seguridad de cumplimiento del contrato, incentivos económicos para la propiedad, subvenciones para la rehabilitación en caso necesario, subvenciones de cuotas de impuestos municipales, garantías de cobro y de mantenimiento, asesoría jurídica y técnica, etc. 154 Herramientas de gestión Las condiciones que debe cumplir la vivienda son: Estar ubicada en la ciudad de Barcelona. Tener la cédula de habitabilidad o estar en condicio- nes de obtenerla. Disponer del certificado de eficiencia energética o estar en condiciones de obtenerlo. Destinarse a la Bolsa. Las personas propietarias interesadas deben completar un formulario de solicitud de información o dirigirse a las oficinas de vivienda municipales. En el vídeo pu- blicitario se hace hincapié en dos argumentos básicos: la seguridad del proceso y la contribución al beneficio común ciudadano. El audio reza “cobro un poco menos pero la tranquilidad no tiene precio y además ayudo a que Barcelona sea una ciudad más justa.” Como dato significativo, solo en el primer trimestre de vida de la campaña se consiguieron 101 pisos para la Bolsa a tra- vés de este método de captación. Programa “Tu tens la clau” 155 El éxito del programa de difusión “Tú tienes la llave” se puede explicar a través de la experiencia de los vecinos de Barcelona que deciden adherir sus propiedades a la Bolsa de vivienda de alquiler. La seguridad ofrecida por el Ayuntamiento y el valor social aportado son pilares decisivos a la hora de proporcionar sus viviendas. 156 Herramientas de gestión Si tens un pis i el vols llogar amb garanties, facilitats i responsabilitat, posa’l a la borsa de lloguer Tu tens la clau Programa “Tu tens la clau” 157 158 Materialización 159 Una parte importante de los recursos y las políticas de vivienda está destinada a la materialización y consecu- ción de vivienda asequible. En este sentido, la innova- ción aportada por el Ayuntamiento de Barcelona se ha centrado en tres factores fundamentales: desde el punto de vista tipológico, se ha incorporado la cesión de uso como modelo de acceso a la vivienda. Así se facilitan soluciones de covivienda (co-housing), válidas para la autopromoción cooperativa del hábitat que incorpo- ra usos y espacios comunes. Desde el punto de vista tecnológico, se han incorporado modelos de actuación temporales y ligeros que facilitan la respuesta rápida a la emergencia habitacional. Finalmente, se ha priorizado la actuación en materia de rehabilitación, considerando las oportunidades del conjunto del parque ya construido. En total, la situación actual indica un conjunto de 72 actua- ciones en marcha en el conjunto de la ciudad, teniendo en cuenta todo el catálogo de intervenciones y las dife- rentes fases de los procesos. La acción de materializa- ción en proceso desarrolla la promoción de más de 4.600 viviendas asequibles, un nivel de producción inédito. Los nuevos agentes incorporados en esta fase del tra- bajo pueden dividirse en dos grupos. Por una parte, los agentes propios de la nueva economía colaborativa cooperativa, sostenible, ética y responsable. Se trata de fundaciones y cooperativas que pueden gestionar y producir parte del parque de vivienda asequible, incluso asegurando su función social durante más tiempo que las entidades públicas. Por otra parte, aparecen nuevos agentes que han de hacer frente a las dificultades de la situación de emergencia habitacional, previniendo la exclusión y planteando estrategias y alternativas para garantizar el derecho universal a la vivienda. En particu- lar, la Unidad Contra la Exclusión Residencial (UCER) se plantea como una entidad capaz de enfrentarse a este desafío. Entre sus objetivos destaca el establecimiento de una nueva disciplina que facilita las sanciones ne- cesarias en aquellas situaciones en las que se dificulta el derecho a la vivienda (pisos vacíos, situaciones de infravivienda, etc.) 160 Materialización En relación a las nuevas herramientas puestas en mar- cha, podemos distinguir una triple estrategia. Por una parte, se incorpora la utilización de recursos que explo- ran las posibilidades de las oportunidades existentes en la ciudad. Tanto las actuaciones ATRI como los APROP ponen su atención en los recursos edificables disponi- bles en los mismos lugares donde se debe responder a la emergencia habitacional. Por otra parte, las actuacio- nes de rehabilitación interior de viviendas responde a la misma necesidad de considerar la optimización de lo existente. Finalmente, los concursos de arquitectura, sin ser un recurso innovador per se, sí que aportan como resultados un nuevo parque de vivienda resuelto desde la creatividad que responde a las necesidades actuales. Mapa de las 72 promociones en marcha Materialización 161 162 Agentes de materialización Fundaciones y cooperativas de promoción Unitat Contra l’Exclusió Residencial (UCER) 163 Cooperativas en cesión de uso 164 Unitat Contra l’Exclusió Residencial (UCER) La Unitat Contra l’Exclusió Residencial [Unidad Contra la Exclusión Residencial] es una entidad definida para atender de manera inmediata a ese fenómeno, dando respuesta a las unidades de convivencia afectadas por los desahucios y tratando situaciones de vulnerabilidad. Agentes de materialización 165 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria La UCER cuenta con un equipo interdisciplinar dotado de perfiles técnicos y administrativos especialistas en la gestión de la atención y prevención de los desahucios. La labor de la unidad se focaliza en la localización de medidas para la actuación de forma preventiva en los procesos de desahucio, reforzando las estrategias con- tra la emergencia social y la pobreza energética. Su modelo teórico se basa en el sistema europeo ETHOS que define la exclusión residencial según cuatro categorías: Personas sin techo. No cuentan con espacio físico donde vivir o tienen acceso a él de forma muy restrin- gida (solo en horarios o momentos determinados). Personas sin hogar. Ocupan un espacio físico en el que viven de manera temporal o en régimen de aco- gida. Se trata de quien ocupa alojamientos tempora- les, instituciones de internamiento, centros peniten- ciarios y sanitarios, centros de acogida de menores o destinados a víctimas de la violencia machista, o viviendas tuteladas de inclusión. Vivienda insegura. Son situaciones en las que las personas o familias que gozan de una vivienda lo hacen sin garantías sobre la misma (sin tenencia, en precariedad o bajo arrendamientos irregulares) o con inseguridad física o psicológica (asedio y maltrato). También es el caso de situaciones de personas aco- gidas por familiares o amistades. Vivienda inadecuada. Se trata de situaciones en las que las personas o familias residen en espacios indignos o en mal estado, que no pueden ser con- siderados como vivienda. Es el caso de edificios no habilitados como viviendas, asentamientos irregu- lares, viviendas en mal estado de conservación o ruina, o de viviendas sobreocupadas. 166 Agentes de materialización Ante todas estos casos, la UCER ejerce sus funciones de acuerdo con dos líneas de trabajo. Prevención y atención a los desahucios. Se trabaja con la información que llega desde los juzgados y desde las oficinas de vivienda de los diferentes distritos, además de otras entidades. Gracias a esta información, la UCER puede activar diferentes tipos de procesos de mediación para ayudar a las perso- nas en riesgo de exclusión residencial. Disciplina de vivienda. La UCER tiene como objetivo el fomento y la garantía del buen uso de la vivienda para evitar que no se utilice con fines especulativos y antisociales. Para lograrlo tienen la posibilidad de redactar expedientes sancionadores relacionados con la infravivienda, la sobreocupación, las viviendas vacías, el asedio inmobiliario, la falta de conservación del edificio de viviendas, o dirigidos a grandes pro- pietarios que no ofrecen vivienda de alquiler social. Entre las diferentes acciones desarrolladas por la UCER se pueden destacar tres. En primer lugar, ha creado un protocolo de actuación entre los diferentes órganos municipales implicados en la atención a las personas en riesgo de exclusión. En segundo lugar, ha establecido vías de comunicación con el Servicio de Actos del De- partamento de Justicia para conocer los horarios en los que están previstos los desahucios y así poder atender de manera inmediata a las personas con los servicios municipales. En tercer lugar, ha creado mesas de distrito con el objetivo de comentar las diferentes situaciones de desahucios y poder encontrar, dentro de los marcos posibles, soluciones eventuales para atender a las per- sonas en riesgo. Unitat Contra l’Exclusió Residencial (UCER) 167 La nueva Unitat Contra l’Exclusió Residencial propone garantizar el derecho a la vivienda planteando acciones que puedan prevenir los desahucios. La gestión de ayudas tanto para el pago de la renta como para la rehabilitación, la localización de pisos disponibles para ampliar el parque de vivienda asequible, o el control de los precios son medidas preventivas que se pondrán en marcha. 168 Agentes de materialización Unitat Contra l’Exclusió Residencial (UCER) 169 Entrevista a Vanesa Valiño Vanesa Valiño es licenciada en Ciencias políticas y de la administración, experta en políticas de igualdad, y jefa de gabinete de la Concejalía de vivienda del Ayuntamiento de Barcelona. D: El Ayuntamiento de Barcelona ha pierde el empleo o cae enfermo y ya no hay puesto en marcha un instrumento clave para manera de que puedan pagar el alquiler. luchar contra la exclusión y la emergencia También tenemos que afrontar las ocupacio- habitacional: la Unitat Contra l’Exclusió Resi- nes de viviendas vacías por parte de perso- dencial (UCER) ¿Cómo calificaría la situación nas que, en la mayoría de los casos, son muy actual de la emergencia habitacional en vulnerables. Sabemos que hay mafias que se la ciudad? aprovechan de esta vulnerabilidad y hacen negocio facilitando la entrada a domicilios V: Efectivamente, nada más llegar al privados. Por eso llevamos tiempo insis- gobierno creamos un equipo de trabajo, la tiendo a la Generalitat de que es necesario UCER, que tiene entre sus objetivos atender investigar policialmente estas prácticas. a las personas amenazadas por una orden Cada vez más la emergencia habitacional de desahucio. Cuenta con 12 profesionales afecta a la clase media. Estamos detectando cuya misión es mediar con la propiedad de verdaderos abusos por parte de fondos de la vivienda para evitar el desalojo y, si la inversión que compran fincas enteras con in- mediación no da resultados, acompañar a las quilinos y tratan de expulsarlos, sin respetar personas afectadas hasta el último momen- sus derechos más básicos. O familias a las to, en especial el día del desahucio. que, de repente, les suben el alquiler de 800 La unidad se creó pensando en las dificulta- euros a 1.200 euros. des de parte de la ciudadanía para pagar la hipoteca. Sin embargo, rápidamente los des- En definitiva, la emergencia habitacional ahucios por impago de alquiler pasaron a ser está vinculada a la precariedad laboral y a la mayoritarios, hasta alcanzar el 85% en 2017. consideración de la vivienda como un bien En total, desde su creación en noviembre de inversión. Se concentra en los sectores de de 2015 y hasta octubre de 2018, la UCER ha población empobrecidos, pero recientemente atendido a más de 6.500 unidades familiares. también la sufre la clase media. Lo más dramático es que, en muchos casos, estamos hablando de personas que trabajan D: ¿Con qué capacidad cuenta el Ayunta- pero ganan sueldos míseros. El perfil más miento para hacer frente a la situación? habitual es una pareja con niños, con traba- ¿Qué mecanismos de trabajo se han puesto jos muy precarios, en los que uno de los dos en marcha? 170 Agentes de materialización V: Las situaciones de emergencia son puntos de asesoramiento energético, en 2017 diversas y precisan herramientas distintas. hemos asistido a más de 8.500 personas, Por ejemplo, el acoso inmobiliario por parte abierto 22 expedientes e interpuesto cua- de grandes propietarios que compran fincas tro multas de 350.000 euros a Endesa, Gas enteras y tratan de expulsar a los inquili- Natural, Iberdrola y Aitel por cortar la luz a nos puede denunciarse a través de la Ley personas vulnerables. catalana por el Derecho a la Vivienda de 2007, una ley poco explorada, por cierto. De hecho, Otro tipo de casos que tampoco resulta fácil hemos sido el primer ayuntamiento de detectar son los abusos en la relación entre Catalunya en impulsar expedientes adminis- propietario y arrendador. Tenemos constancia trativos para sancionar a estos propietarios de propiedades que exigen fianzas de seis sin escrúpulos. meses e incluso más, que cobran cantidades exorbitantes por renovaciones de contrato e En el caso de los desalojos de personas vul- incluso se niegan a devolver las fianzas. Pero nerables, en cambio, la ley nos da poca capa- no es fácil que la persona afectada se atreva cidad de acción. A diferencia de lo que ocurre a denunciar a su casero. en otros países como Francia, por ejemplo, donde existe una tregua invernal que obliga Para conocer las múltiples vulneraciones a detener los desahucios de quienes estén en del derecho a la vivienda, hemos creado un situación de vulnerabilidad, en España la ley grupo de trabajo con movimientos socia- trata igual a personas que han dejado de pa- les y organizaciones que luchan contra la gar la hipoteca o el alquiler por causas ajenas gentrificación. Entre otras cuestiones, este a su voluntad, que a los inquilinos de mala grupo ha elaborado una guía del alquiler que fe. Por ello, en estos casos, cuando se trata permite detectar vulneraciones y orienta a las de personas realmente vulnerables, sólo nos personas afectadas sobre dónde dirigirse. En queda mediar con la propiedad, ayudarlas a colaboración con abogados vinculados a es- conseguir otra vivienda o realojarlas en un tas entidades, estamos tratando de impulsar piso de emergencia. litigios estratégicos que ayuden a visibilizar los abusos que sufren las personas que viven D: Especulación inmobiliaria, gentrifica- de alquiler. ción, falta de garantía en cuanto a la estabili- dad residencial… ¿qué situaciones son más D: ¿Hasta qué punto es importante la difíciles de detectar y de hacer frente median- respuesta inmediata ante situaciones de te actuaciones? vulnerabilidad? V: Las problemáticas más complejas son V: Para evitar un desalojo es fundamental las que tienen lugar “de puertas adentro”. actuar cuanto antes. Pero desgraciadamente Es decir, en el interior de la vivienda, como acostumbramos a conocer el caso tarde, las pueden ser la sobreocupación, el alquiler de familias se dirigen a la Oficina de vivienda infraviviendas o la pobreza energética. Estas cuando ya llevan meses sin pagar, y eso hace situaciones acostumbran a vivirse con resig- que el propietario no quiera ni oír hablar de nación, cuando en realidad constituyen una mediación. Sencillamente quiere recuperar vulneración de derechos fundamentales. su piso. Hay que tener en cuenta, además, En el ámbito de la pobreza energética hemos que en un desalojo por impago de alquiler dado pasos de gigante. A través de campa- no siempre hay un gran propietario. Nos en- ñas de sensibilización masivas y gracias a los contramos con pequeños propietarios para Entrevista a Vanesa Valiño 171 quienes la falta de pago del alquiler supone el anterior mandato y dirigiéndolas hacia las un verdadero problema. fincas y los barrios que más lo necesitan. Conocer la situación cuanto antes es vital, Finalmente, a través de la “disciplina de por eso llevamos tiempo reclamando un nue- vivienda” hemos iniciado la expropiación de vo protocolo con el poder judicial, que nos pisos vacíos de los bancos, hemos multado permita intervenir desde el primer momento, a grandes propietarios que acumulan pisos es decir, desde que la propiedad impulsa la vacíos y estamos sancionando prácticas de orden de desahucio. acoso inmobiliario por parte de fondos de inversión especulativos. No vamos a acabar D: ¿A nivel general, qué estrategias se con todas las prácticas abusivas, pero sí han puesto en marcha para defender el dere- hemos querido dejar claro que la vivienda no cho a la vivienda en la ciudad de Barcelona? es una mercancía con la que especular. V: Desde un principio tuvimos claro que D: En un ámbito de trabajo tan importan- no existe una único remedio. En todos los te, pero a la vez tan duro desde el punto de países con políticas avanzadas de vivienda vista humano, ¿qué se aprende de la gestión combinan diferentes ingredientes. En nuestro de la emergencia habitacional? caso, hemos impulsado cuatro grandes líneas de acción. V: La mayor dureza es ponerle cara a la precariedad habitacional. Descubrir que exis- La primera ha sido ampliar el conocimiento ten miles de familias que, aun rompiéndose del parque de viviendas y sus usuarios. En la espalda trabajando, no pueden disponer este sentido, por ejemplo se ha realizado el de una vivienda digna. Saber que hay niños primer censo de viviendas vacías de toda y niñas que soportan situaciones de máxima la ciudad, para detectar cuántas hay, dónde violencia como un desalojo. Constatar que están y de quién son. También hemos impul- la legislación española permite alquileres sado la creación del Observatorio Metropoli- abusivos y favorece el aterrizaje de fondos tano de la Vivienda, porque sin información de inversión sin escrúpulos que hacen la vida precisa es difícil acertar con las políticas. El imposible a nuestros vecinos. No olvidemos segundo campo de acción es el que está que en Francia y Alemania, por ejemplo, relacionado con la atención de la emergencia la renovación de los contratos de alquiler habitacional, es decir, prevenir y atender des- es casi automática, a no ser que el propie- alojos de personas vulnerables. Uno de los tario acredite necesidad de la vivienda. En principales errores del pasado fue no crear definitiva, descubrir que, por mucho esfuerzo un parque público de vivienda. Por eso, el que pongamos desde los ayuntamientos, se tercer pilar, primero en consumo de recursos, requieren cambios legislativos y dotaciones es la promoción de vivienda pública, a través presupuestarias que escapan de nuestras de la construcción de 4.600 unidades nuevas posibilidades. Es tanta la intensidad con que (que se ofrecerán mayormente en alquiler), se vive la emergencia habitacional en los de la adquisición de más de 650 pisos y de ayuntamientos que hasta olvidamos que la la movilización de vivienda privada para competencia de vivienda es autonómica. alquiler asequible. ¡Estamos hablando de una inversión de 560 millones de euros! La cuarta estrategia ha consistido en fortalecer la política de rehabilitación, aumentando las ayudas en más del doble que lo invertido en 172 Entrevista a Vanesa Valiño Fundaciones y cooperativas de promoción Las fundaciones son entidades sin ánimo de lucro constituidas con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a unidades de convivencia vulnerables. Trabajan contra la exclusión residencial y promueven planes de integración social para el desarrollo del sentido de independencia y autonomía de las personas. Las cooperativas de vivienda son entidades que tienen como objetivo principal la autopromoción de edificios residenciales para facilitar el acceso a la vivienda a comunidades de personas. Agentes de materialización Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria Las fundaciones son entidades capacitadas para ejercer funciones de gestión y administración de un conjunto de viviendas. Lo hacen allí donde las administraciones públicas u otras entidades sociales no tienen acceso, y siempre con el objetivo de atender las necesidades de unidades de convivencia vulnerables, con dificultades de acceso a la vivienda o en riesgo de exclusión social. Para ello, las fundaciones cuentan con un parque de vivienda propio, además de otras viviendas sobre las cuales tienen determinados derechos. El trabajo de una fundación se basa en la creación de un plan social personalizado que pueda responder de manera adecuada a las necesidades de las personas, reforzando su sentido de autonomía e independencia, y fomentando la corresponsabilidad en el desarrollo de su propio plan de trabajo. Entre otras, las funciones de una fundación con responsabilidades en materia de vivienda podrían resumirse así: Adquirir viviendas (o su derecho de uso) con el objetivo de destinarlas a personas en riesgo de exclusión social. Rehabilitar su parque de vivienda. Explotar, gestionar y administrar ese parque de vivienda. Ceder sus viviendas a otras entidades sociales para su gestión. Generar programas de inserción sociolaboral de las personas que habitan su parque de vivienda. 174 Agentes de materialización Pueden ser beneficiarias de los servicios de las funda- ciones aquellas unidades de convivencia que se encuen- tran en situaciones de dificultad y en riesgo de exclusión residencial. Entre estos casos se pueden considerar a personas que han sufrido problemas económicos, desahucios, que residen en viviendas sin unas condi- ciones mínimas de habitabilidad o personas refugiadas, que provienen de situaciones de conflicto. Todas ellas pueden beneficiarse de las actividades de la fundación a través de procesos de selección que son tramitados por la administración pública o por entidades sociales. Las cooperativas de vivienda tradicionales operan con un objetivo similar, definiéndose como promotores de vivienda asequible como alternativa al mercado priva- do. A partir de la consecución de un suelo urbano, se plantean el objetivo social de facilitar vivienda para sus socios y socias, haciéndola asequible para capas de la población que podrían tener más dificultades de acceso. En definitiva, tanto fundaciones como cooperativas ejercen una función social fundamental, facilitando alternativas para el acceso a la vivienda cuando las condiciones del mercado privado excluyen a parte de la población y la capacidad de la administración pública no es suficiente. Fundaciones y cooperativas de promoción 175 El objetivo fundamental de una fundación como La Dinamo es promover, fomentar y formalizar la implantación del modelo de vivienda cooperativa en régimen de cesión de uso. Se consolidaría así una alternativa a los modelos convencionales de acceso a la vivienda. 176 Agentes de materialización Fundaciones y cooperativas de promoción 177 178 Cooperativas en cesión de uso Las cooperativas de vivienda en cesión de uso son entidades que, al igual que las cooperativas tradicionales, buscan promover soluciones residenciales para las personas que las integran. Su característica distintiva es que, en lugar de comprar un solar para edificar, acceden a un suelo del que no son propietarias sino de que tienen una cesión de uso por un periodo prolongado, que puede moverse entre los 50 o 100 años. Agentes de materialización 179 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria Las cooperativas aportan un modelo de gestión basado en la autoproducción del hábitat. El sistema permite que las personas socias puedan seguir el proyecto de una manera muy directa, controlando los costes y partici- pando en los procesos de toma de decisiones que se dan durante el diseño de las futuras viviendas. El modelo cooperativo, tanto el de cesión de uso como el tradicional, se basa en principios y valores estableci- dos por la Alianza Cooperativa Internacional, regulada por la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas. Esta normalización facilita un marco seguro para los socios de las cooperativas y garantiza que al final del proceso cada persona alcance sus objetivos. Entre las características generales de una cooperativa de vivienda podemos destacar tres: Gestión democrática y participativa: todas las perso- nas socias tienen los mismos derechos en los espa- cios de decisión de la cooperativa (una persona, un voto). Se establecen mecanismos de participación que aseguran que la opinión de socios y socias cuen- ta, y forman parte de los mecanismos de toma de decisiones. Asimismo, cada socia tiene unas respon- sabilidades en relación al grupo que sirve para crear un equilibrio entre el bien común y el individual. De este modo se formaliza una comunidad comprome- tida y solidaria que no solo se compromete con el bien de las personas propietarias, sino también con un objetivo más general de mejora de la sociedad. Autonomía e independencia: las cooperativas son or- ganizaciones autónomas, gestionadas por sus socios y socias, quienes tienen el control democrático de todas las decisiones. 180 Agentes de materialización Las cooperativas tienen una misión y vocación social que contribuye al desarrollo sostenible de una comu- nidad en el ámbito económico, social y ecológico. Debido a la complejidad legal, fiscal y técnica del proceso de promoción de una vivienda, se facilita que en la coope- rativa operen perfiles profesionales y técnicos que asegu- ren un correcto desarrollo del proyecto y el éxito final de la obra. Reunión de trabajo de la cooperativa La Borda Cooperativas en cesión de uso 181 Entrevista a Josep Maria Montaner Josep Maria Montaner es doctor arquitecto, catedrático de la ETSAB-UPC y concejal de vivienda y del distrito de Sant Martí de Barcelona. D: ¿Cuáles considera que son los retos política de vivienda lo más diversificada y fundamentales a los que se enfrenta la vi- resiliente posible para la próxima década, tal vienda en los próximos años? como se define en nuestro Plan del derecho a la vivienda en Barcelona (2016-2025), y que J: La vivienda en Barcelona, igual que en está basado en que el 80% de la vivienda Catalunya y en el Estado español, se enfrenta realizada sea de alquiler asequible y social. al reto fundamental de afrontar un retraso en relación a Europa, por lo que respecta al D: El equipo del que forma parte, dirigido desarrollo continuo de políticas de vivienda por Ada Colau, llega al gobierno de la ciudad pública. Los gobernantes españoles han en un momento muy complicado en relación entendido siempre el sector de la vivienda al acceso a la vivienda. La propia alcaldesa como un recurso de obtención de beneficios era una persona reconocida por su activismo económicos y de mercado, y muy poco como en favor del derecho a la vivienda -es una de la solución a un derecho básico. Aquí se las fundadoras de la Plataforma de afecta- debería matizar que sí que se construyeron dos por la hipoteca (PAH). ¿Qué situación barrios de vivienda social, pero éstos, según se encontraron al llegar a la Regidoria de la ley, pudieron descalificarse al cabo de 20 vivienda? o 30 años. Por ejemplo, se puede calcular que en toda Cataluña se llegaron a construir J: La situación que encontramos y la casi 200.000 viviendas sociales, que se han evolución que se ha ido dando responden a ido privatizando. Cuando entramos en el una condición de emergencia habitacional, Ajuntament de Barcelona, en junio de 2015, que complica todavía más la realización de la vivienda pública dedicada al alquiler que un plan amplio y diversificado de vivienda, formaba parte del patrimonio municipal no ya que los problemas de urgencia exigen un llegaba a las 7.000 unidades, cuando si sumá- gran esfuerzo. Para ello se han creado nue- ramos las obras realizadas durante décadas vas unidades de defensa y acompañamiento por la Obra Sindical del Hogar, el Ministerio de las familias y unidades de convivencia de Vivienda, ADIGSA y el Patronat Municipal afectadas por procesos de desahucio, imple- de l’Habitatge, podrían sumar unas 30.000. mentando la SIPHO y creando la UCER. Tam- Por lo tanto, el principal reto es afrontar una bién, recurriendo a la Ley por el Derecho a la 182 Agentes de materialización vivienda en Catalunya del 2007, se ha proce- vivienda durante los siete años del gobier- dido a utilizar muchos de sus artículos que no tripartito, que generaron el documento habían quedado en el papel, de manera que básico legal: la ya citada Ley por el Derecho Barcelona encabeza la puesta en práctica de a la vivienda de Catalunya del año 2007. diversas medidas de disciplina de la vivien- Estas condiciones marcan el contexto desde da. Se ha creado una nueva jurisprudencia, el cual cada ciudad y comunidad autónoma más allá de la disciplina del urbanismo, en afronta hoy el problema de la vivienda, en una nueva disciplina de defensa del derecho un escenario estatal en el que paulatinamen- a la vivienda y de lucha contra la infravivien- te las ayudas a la vivienda pública han ido da. En este sentido, se ha transformado la reduciéndose a la mínima expresión: en el ordenanza de permisos de obras (ORPIMO) año 2017 significaban solo el 0,06% del PIB para defender a los inquilinos cuyas vivien- español, cuando la media en muchos países das sufren procesos de rehabilitación, se ha europeos está por encima del 1%. vehiculado una normativa municipal contra el acoso inmobiliario; y se han reforzado las D: Junto con su equipo de trabajo han oficinas de vivienda con personal y aboga- elaborado un ambicioso Plan por el Derecho dos especializados en las leyes que protegen a la Vivienda que incluye medidas de gran los derechos de la ciudadanía. trascendencia. ¿Cuáles considera que son los ejes fundamentales de las políticas de vivien- D: Con su experiencia como gestor de da que han enfocado en ese Plan? políticas de vivienda, ¿en qué situación cree que se encuentran Catalunya y España? J: Efectivamente, introducir un cambio de paradigma en las políticas de vivienda en J: Hay una herencia general de falta de Barcelona solo se podía hacer desde la base política de vivienda continuada en el Estado de un nuevo Plan por el Derecho a la Vivien- español, con el déficit de haber descalificado da 2016-2025, planteado desde un proceso vivienda pública hacia vivienda de propie- participativo en los barrios, con 21 sesiones dad. Sin embargo, desde el periodo demo- (para pensar un plan no solo para la ciudad, crático ha dependido mucho de las políticas sino adaptado a las características de cada y capacidades de los gobiernos autónomos. distrito); debatido con los principales actores En este sentido, el País Vasco es modélico en del sector inmobiliario y negociado con las una política de vivienda continua e intensa fuerzas políticas para obtener el máximo durante cuarenta años, que ha hecho que ciu- consenso posible. Este consenso se logró en dades como Vitoria prácticamente no tengan gran medida (con 30 votos a favor sobre 41), problema de vivienda. También la Junta de aunque no se consiguió que fuera un pacto Andalucía desarrolló una muy buena política de ciudad. en los años 90, construyendo muchos barrios populares contemporáneos y promoviendo El Plan por el Derecho a la Vivienda 2016- políticas de autoconstrucción. Incluso en 2025 se centra en cuatro ejes esenciales de estos años se llevó adelante una muy buena enorme calado: la lucha contra la emergencia iniciativa de concursos de vivienda para habitacional; la definición de todos los instru- arquitectos y arquitectas jóvenes. La Comu- mentos posibles para conseguir un buen uso nidad de Valencia, a principio del periodo de la vivienda, con el censo de pisos vacíos, democrático, también promovió vivienda las ayudas a los propietarios para rehabili- pública. En el caso de Catalunya, la Gene- tar sus viviendas e incorporarlas a la bolsa ralitat solo afrontó una auténtica política de de vivienda asequible, además de toda una Entrevista a Josep Maria Montaner 183 serie de medidas dentro de una nueva disci- pisos ocupados de su propiedad, que son plina de la vivienda contra la infravivienda, utilizados para fines delictivos. En relación a la retención de viviendas vacías más de dos la obra nueva, hemos potenciado líneas nue- años o el acoso inmobiliario; un cambio total vas, como la covivienda o viviendas en coo- en los sistemas de producción de vivienda perativas en cesión de uso y hemos iniciado nueva, con el desarrollo en estos momen- nuevas líneas de colaboración público-priva- tos 72 proyectos distintos y consolidando do como Habitatge Metròpolis Barcelona, el objetivos planteados en los últimos años, primero que hay en España en la estela de como la máxima eficiencia energética, la las housing associations europeas. Respecto salud, la flexibilidad y la igualdad de género; a la rehabilitación, haber cambiado totalmen- y un replanteamiento total de la política de te el modelo de una administración que abre rehabilitación basada en la diversificación de convocatorias de ayudas con mecanismos mecanismos y escalas (convocatorias y con- burocráticos, a una administración proactiva, venios, distribución de las ayudas de manera que interviene en aquellas viviendas y fincas igualitaria para todos los barrios), y en la que se ha detectado que lo necesitan. introducción de novedades como la rehabili- tación de los interiores, la posición proactiva D: ¿Qué papel pueden jugar la planifica- de intervención técnica en las fincas de alta ción urbanística y la arquitectura como herra- complejidad y la introducción de medidas an- mientas de innovación para contribuir a un tigentrificación relacionadas con las ayudas a desarrollo global del derecho a la vivienda? la rehabilitación. J: El papel de la planificación urbanística D: ¿Cuáles de las medidas abordadas, o es clave como herramienta para prever e in- de los mecanismos puestos en marcha, cree novar. Para ello es importante, primero, tener que resumen el impacto que puede llegar a actualizados los datos y la información (por tener este cambio de actitud? ello hemos potenciado la creación del Obser- vatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelo- J: Consideramos que este cambio de na) y a partir de ello, prever políticas y planes actitud se puede notar en cada uno de los urbanísticos que den solución al diagnóstico cuatro ejes en los que estamos trabajan- de los problemas. En este sentido, en el caso do. Respecto a la emergencia habitacional, de Barcelona es vital entender el problema hemos creado unas condiciones en las que, de la vivienda en un contexto metropolita- a pesar de la pervivencia del problema de no. Información consensuada, planificación los desahucios y del incremento de los adaptada a la realidad y políticas de vivienda alquileres, la ciudadanía perciba que no está son la clave para prever, en la medida de lo sola en la resolución de sus problemas. En posible, las tendencias futuras. relación al buen uso de la vivienda, dispone- mos por fin, de un censo de viviendas vacías y hemos demostrado que el ayuntamiento de Barcelona es implacable respecto a todo tipo de abusos en relación al derecho a la vivienda: disciplina de vivienda, multas a los apartamentos turísticos ilegales, sanciones a los bancos y entidades financieras que no cumplen con la ley, o que mantienen pisos vacíos, o no se hacen responsables de los 184 Entrevista a Josep Maria Montaner Herramientas de materialización Agrupaciones tácticas de repoblamiento inclusivo (ATRI) Rehabilitación de interiores de vivienda 185 Alojamientos de proximidad provisionales (APROP) Covivienda 186 Concursos de arquitectura 187 188 Rehabilitación de interiores de vivienda La rehabilitación de interiores de vivienda es una herramienta que tiene como objetivo garantizar las condiciones de habitabilidad, seguridad, accesibilidad, higiene y eficiencia energética mínima de las viviendas en las que residen unidades de convivencia vulnerables y sin recursos económicos. Esta estrategia puede aplicarse tanto a viviendas en propiedad como de alquiler. Herramientas de materialización 189 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria El Ayuntamiento ha establecido un programa de ayudas para la rehabilitación que exige el cumplimiento de dos requisitos básicos: por una parte, que exista un informe que justifique las deficiencias de la vivienda; por otra, la acreditación de la situación de vulnerabilidad de los habi- tantes. Cumpliendo estas condiciones, se ofrecen ayudas para realizar varios tipos de intervenciones: Arreglos de baños. Intervenciones que tratan de mejorar la accesibilidad y facilitar las actividades de higiene personal. Arreglos de cocinas. Intervenciones que tratan de mejorar la seguridad y facilitar las actividades de cocinado. Arreglos generales. Intervenciones que persiguen una mejora de la eficiencia energética de la vivienda. En el desarrollo de este programa de rehabilitación intervienen diferentes agentes, que desarrollan funcio- nes diversas. El Consorci de l’Habitatge de Barcelona establece los importes de las aportaciones. El órgano de gestión del programa se encarga de la contratación de las empresas. La Dirección técnica de rehabilitación autoriza los presupuestos y coordina la gestión técnica y económica del programa. Finalmente, la Oficina de vivienda informa sobre las características y los requisi- tos de participación. El conjunto del programa se acaba desarrollando en seis fases: Fase de formalización del inicio del programa. Fase de demanda, verificación y autorización de los arreglos. Fase de elaboración y tramitación documental. Fase de ejecución y seguimiento de los arreglos. Fase de comprobación y conformacion final. Fase de pago de la actuación. 190 Herramientas de materialización El Ayuntamiento de Barcelona ha puesto en el primer plano de la agenda de políticas de vivienda la necesidad de incluir la rehabilitación como la principal herramienta para conseguir un parque suficiente de vivienda asequi- ble, en unas condiciones de habitabilidad adecuadas. Rehabilitación de interiores de vivienda 191 192 Agrupaciones tácticas de repoblamiento inclusivo (ATRI) Las agrupaciones tácticas de repoblamiento inclusivo (ATRI) son un mecanismo estratégico que explora vías alternativas para incrementar el parque de vivienda pública. Se proponen mecanismos de creación de vivienda que complementan y ofrecen alternativas a las posibilidades que prevé la regulación urbanística. Herramientas de materialización 193 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria ATRI funciona de acuerdo con un protocolo estratégico/ metodológico divisible en cuatro niveles: legal-económi- co, urbanístico, arquitectónico y de gestión. Desde el punto de vista legal, ATRI explora la po- sibilidad de construir vivienda pública en el marco de la legislación urbanística, sin introducir nuevas regulaciones. Un buen uso de la normativa existente no solo permite la creación de nuevas promociones de vivienda social, sino que permite la sustitución de los sistemas urbanísticos obsoletos si estos no tienen una calidad justificada. Desde un punto de vista urbanístico, ATRI se basa en la construcción de un diálogo entre el tejido físico-social existente y la nueva intervención arqui- tectónica. De ahí que esta construcción se desarrolle buscando la máxima integración en el contexto a través de tres posibles acciones: inserciones, super- posiciones y yuxtaposiciones. Desde un punto de vista arquitectónico, ATRI pro- pone una metodología de construcción que facilite la interacción entre diferentes emplazamientos y sistemas constructivos. La reversibilidad, la prefa- bricación parcial, la participación de los habitantes y la incorporación de criterios sociales y ecológicos conforman un modus operandi contemporáneo que pretende responder a la falta de vivienda pública sin repetir inercias prácticas y técnicas del pasado. Desde el punto de vista de la gestión, ATRI se desarrolla en cuatro fases, cada una con unos objetivos claramen- te definidos. Detección de los vacíos. En esta fase de diagnóstico, el objetivo es encontrar los espacios de oportunidad, solares vacíos o edificios incrementables donde se pueda desarrollar una actuación ATRI. 194 Herramientas de materialización Idoneidad de los vacíos. En esta fase se evalúan los espacios de oportunidad en dos partes: en la primera, se calcula el número de viviendas que podrían conse- guirse; en la segunda, se estudian los posibles im- pactos negativos en el entorno urbano y la viabilidad jurídico-económica. Obtención de los vacíos. Es esta fase se utilizan los instrumentos jurídicos para obtener los espacios. Dependiendo de la titularidad pública o privada del es- pacio el desarrollo puede ser diferente. Si el vacío es público, ATRI propone medidas eventuales de modifi- cación del planeamiento o de transferencia de bienes entre administraciones. Si la titularidad es privada, se prevén medidas punitivas o incentivadoras. Relleno de los vacíos. Esta fase contempla las in- tervenciones propiamente arquitectónicas, desde el saneamiento del lugar y la construcción de las viviendas hasta el eventual desmontaje. En esta fase se prevén tres etapas: primero la etapa negra, de construcción del edificio, utilizando preferiblemen- te elementos modulares; después la etapa gris, de integración y desaparición del carácter industrial de la intervención, y finalmente la etapa blanca, de personalización de cada vivienda por parte de sus habitantes. ATRI se plantea el concepto de flexibilidad en las dife- rentes etapas del proceso de proyecto, atendiendo a una comprensión de la vivienda como resultado del diálogo entre los proyectistas y los futuros inquilinos. Agrupaciones tácticas de repoblamiento inclusivo (ATRI) 195 ATRI se propone como una estrategia experimental con la que dar el máximo aprovechamiento a las oportunidades urbanas que permiten generar vivienda. En el contexto del distrito de Ciutat Vella se plantean algunos ejemplos de posibles desarrollos. Ilustramos los ejemplos de Ronda de Sant Pau 46 y avenida de les Drassanes 10, respectivamente. 196 Herramientas de materialización Agrupaciones tácticas de repoblamiento inclusivo (ATRI) 197 198 Alojamientos de proximidad provisionales (APROP) El procedimiento de consecución de Alojamientos de proximidad provisionales (APROP) es una herramienta definida para la instalación de grupos de módulos y cabinas móviles prefabricadas que puedan ser utilizados como alojamientos temporales. Se pretende su ubicación en espacios de oportunidad situados en entornos habitados por personas en riesgo de exclusión residencial. Herramientas de materialización 199 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria APROP apuesta por un modelo de alojamiento de proxi- midad desmontable y fácilmente transportable que pue- da responder de manera rápida y eficaz a la emergencia habitacional. Para ello, su puesta en servicio implica tiempos mucho menores que la construcción tradicional. Los módulos se basan en una estructura ligera y modu- lar capaz de generar un sistema arquitectónico. Para ello se considera una cantidad mínima de veinte unidades, volumen necesario para la instrumentalización de espa- cios y usos comunes como comedores, zonas de aten- ción a las personas y áreas de lavado. Desde un punto de vista morfológico, los sistemas APROP pueden instalarse en contextos urbanos dife- rentes, desde solares vacíos hasta cubiertas existentes. Esta versatilidad le brinda la posibilidad de responder de manera precisa y puntual a las necesidades de la pobla- ción en riesgo de exclusión residencial en su contexto de origen. Su alto grado de adaptabilidad al tejido urbano asegura la posibilidad de mantener un espacio habitable en ese contexto. Además de las viviendas, la estrategia modular de APROP permite que sus espacios puedan albergar otros elementos como huertos urbanos u otro tipo de equipa- mientos. Su valor social se expresa además en la posi- ble participación de las personas en la construcción del sistema y sus acabados. La estructura modular permite además reducir la contaminación ambiental gracias a la limitación de residuos generados por las estructuras prefabricadas, la facilidad de construcción, y la agilidad en el transpor- te de los materiales. 200 Herramientas de materialización Los alojamientos APROP fueron presentados al público en 2018 en una exposición temporal junto al Disseny Hub Barcelona, en la que se reproducían algunas de las tipologías previstas. Alojamientos de proximidad provisionales (APROP) 201 Imagen del proyecto de APROP desarrollado por la oficina Straddle3 para un emplazamiento en el distrito de Ciutat Vella. Alojamientos de proximidad 202 provisionales (APROP) Covivienda La covivienda (término procedente del anglosajón co-housing) es un modelo alternativo de producción y acceso a la vivienda que permite ampliar el parque público de hábitat asequible. Se trata de una herramienta al servicio de cooperativas y promotores sociales de vivienda que permite desarrollar proyectos habitacionales en un régimen de tenencia que garantiza la estabilidad de la comunidad. Herramientas de materialización 203 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria Para hacer frente a la crisis habitacional, se propone la covivienda como alternativa a los modelos tradicionales de producción. Se trata de un régimen de ocupación de vivienda en cesión de uso. Este modelo es factible a partir de la cesión por parte de una institución pública o de una sociedad privada de una finca o solar en desuso. Este espacio es aprovechado por entidades como las cooperativas de vivienda para construir edificaciones residenciales para sus cooperativistas. Esta modalidad de producción y acceso a la vivien- da permite a una comunidad de personas vivir en un edificio durante un periodo de entre 50 y 100 años, a un precio inferior al de mercado. El vecindario de estas co- munidades no es propietario, sino cooperativistas que pueden vivir en un régimen parecido al alquiler pero a un precio mucho más asequible. Para ello, las socias cooperativistas pagan un importe de entrada por los derechos de acceso a la vivienda y una cuota mensual para su uso. Los actores implicados en un proceso de covivienda son: La administración municipal, que cede el uso del solar y actúa como mediador entre la cooperativa y la banca ética, a fin de que se alcance una propuesta financiable. La banca ética, que proporciona la financiación de la obra. La cooperativa, que propone el proyecto de su edificio de vivienda. 204 Herramientas de materialización Desde un punto de vista arquitectónico, los proyectos de vivienda que siguen este modelo se caracterizan por un volumen significativo de espacios comunes. Se promueve así la vida en comunidad, el uso y la gestión compartida de las infraestructuras y la corresponsabili- dad de las personas en la gestión de su edificio. En con- junto, se estimula el sentido de comunidad y la vocación de autoayuda. Para la valoración de los proyectos de covivienda la administración establece unos criterios que tienen en cuenta factores ambientales como el uso de sistemas constructivos de bajo impacto ambiental y social, el nivel de implicación con el territorio y la participación de los cooperativistas. Esta estrategia habitacional se aplica en Barcelona siguiendo el ejemplo de referencias europeas como las experiencias de Viena, Copenhague o Berlín. Un logro importante de este modelo es la posibilidad de ampliar el parque de vivienda asequible de la ciudad reforzando la oposición a la especulación inmobiliaria, a la gentrifi- cación y a la exclusión residencial. A continuación se muestran algunos de los proyectos desarrollados: Ejemplos de covivienda ejecutados Cooperativa de viviendas La Borda Cooperativa de viviendas Princesa49 Proyectos de concursos de covivienda Cooperativa de viviendas La Balma Cooperativa de viviendas La Xarxaire Cooperativa de viviendas Cirerers Cooperativa de viviendas Llar Jove Covivienda 205 Cooperativa de viviendas La Borda Lacol Cooperativa d’Arquitectes Se trata de un proyecto cooperativo autopromovido por los futuros habitantes del edificio. Surge como un proyecto impulsado por la comunidad de Can Batlló, artífices de la recuperación del recinto industrial. Se ubica en un solar cedido durante 75 años por el Ayuntamiento de Barcelona en el barrio de La Bordeta. Es un proyecto de 28 viviendas (estructuradas de acuerdo a una modulación que admite cierta reversibilidad tipológica) y espacios comunitarios articulados en torno a un patio central. La construcción está desarrollada fundamentalmente en madera y se persigue una alta eficiencia en su comportamiento energético. Tanto el proceso de diseño como la fase de construcción ha contado con la participación de los miembros de la cooperativa, activando desde el principio una actitud colectiva del habitar. Proceso participativo: 2014 Proyecto: 2015-2016 Ejecución: 2017-2018 Cliente: La Borda, Cooperativa de viviendas en cesión de uso Emplazamiento: calle de la Constitució, 85-89, Barcelona Superficie: 2.935 m2 Presupuesto: 2.450.000 € 206 207 209 210 Cooperativa de viviendas Princesa49 Joan Barba Encarnación El proyecto de rehabilitación de la finca de la calle Princesa 49 es una de las primeras actuaciones de promoción residencial en régimen de cesión de uso. Ha sido impulsado por la cooperativa Sostre Cívic gracias a un acuerdo de cesión del derecho de superficie durante 75 años por parte del Ayuntamiento de Barcelona. A cambio, la cooperativa ha rehabilitado el edificio, que data de 1856, y lo ocupará con viviendas asequibles. El proyecto consta de cinco viviendas de entre 45 y 65m2, distribuidas una en cada planta del edificio, además de pequeños espacios comunitarios, entre ellos la terraza. Se trata de viviendas que se distribuyen de manera flexible, respondiendo cada una a de ellas a las necesidades de sus habitantes. En el proyecto destaca la actuación en cuanto a la rehabilitación energética del edificio y su adaptación en relación a la accesibilidad. Elementos existentes de la arquitectura original, como los pavimentos, elementos estructurales o carpinterías, han sido recuperados y reutilizados. Proyecto: 2014 Ejecución: 2016-2018 Cliente: Sostre Cívic Emplazamiento: calle de la Princesa, 49, Barcelona Presupuesto: 290.000 € 212 213 214 215 Cooperativa de viviendas La Balma Lacol Cooperativa d’Arquitectes, Laboqueria Taller d’arquitectura i disseny El proyecto resultó ganador en el concurso público de solares destinados a vivienda cooperativa en cesión de uso. El planteamiento original proponía garantizar viviendas asequibles y con un comportamiento energético óptimo para erradicar el riesgo de pobreza energética. El edificio cuenta con 19 viviendas (con posibilidad de ser 20) organizadas en una retícula modulada de madera contralaminada estructural. La distribución es apropiable por parte de los habitantes a partir de un equipamiento técnico central. Proyecto: 2017-2018 Cliente: Sostre Cívic - Fase La Balma Emplazamiento: calle de Espronceda, 131-135, Barcelona Superficie: 2.358 m2 Presupuesto: 2.100.000 € 216 217 218 219 220 221 Cooperativa de viviendas La Xarxaire Lis Figueras, Toni Vidal El proyecto resultó ganador en el concurso público de solares destinados a vivienda cooperativa en cesión de uso. Es una propuesta arquitectónica que busca la máxima integración con el barrio, a la vez que procura un comportamiento energético lo más eficiente posible. Se trata de una construcción en madera y acero que contiene ocho viviendas y espacios comunitarios, dispuestos deliberadamente como escaparate de las iniciativas culturales del barrio de la Barceloneta. Se plantean tres dimensiones de viviendas con capacidad para evolucionar tipológicamente a lo largo del tiempo. Proyecto: 2017 Cliente: Cooperativa la Xarxaire Emplazamiento: paseo de Joan de Borbó, 11, Barcelona 222 223 224 225 Cooperativa de viviendas Cirerers Celobert El proyecto resultó ganador en el concurso público de solares destinados a vivienda cooperativa en cesión de uso. La propuesta se ubica en el barrio de Roquetas de Barcelona, junto a la recientemente remodelada Plaza de les Dones, lo que supone un reto de articulación urbana. Se propone un edificio de ocho plantas que da cabida a 29 viviendas de diferentes tipologías y espacios para la comunidad. Se cuida especialmente la relación entre los espacios de acceso y las áreas comunes, así como la configuración de espacios exteriores propios de cada unidad de convivencia. La estructura de madera contra- laminada y la captación solar por doble fachada definen un impacto ambiental mínimo del edificio. Proyecto: 2017 Cliente: Cohabitatge cooperatiu, Sostre Cívic Emplazamiento: Pla dels Cirerers, 2-4, Barcelona Presupuesto: 3.230.085 € 226 227 228 229 Cooperativa de viviendas Llar Jove Pau Vidal, Vivas Arquitectos El proyecto resultó ganador en el concurso público de solares destinados a vivienda cooperativa en cesión de uso. La propuesta se ubica en el barrio de la Marina del Prat Vermell de Barcelona, en un ámbito de nuevo desarrollo de la ciudad. Se propone un edificio de ocho plantas que da cabida a 32 viviendas de diferentes tipologías, con espacios comunes en diferentes alturas gracias a un escalonamiento volumétrico. El proyecto presta especial atención la configuración de espacios exteriores propios de cada unidad de convivencia, lo que favorece un comportamiento climático eficiente del conjunto. Proyecto: 2017 Cliente: Llar Jove SCCL Emplazamiento: calle de Ulldecona, 26-28, Barcelona Superficie: 3.390 m2 230 231 232 233 234 Concursos de arquitectura Los concursos internacionales de arquitectura son una herramienta para ampliar el parque de vivienda asequible aplicando modelos innovadores y con la posibilidad de escoger entre diferentes soluciones. En este caso, la innovación no viene dada tanto por la herramienta, común en muchos contextos, como por la creatividad de quien participa. Herramientas de materialización 235 Refuerzo del Garantía de Garantía de la Facilidad en Ampliación Movilización Promoción Promoción Acción Acción Integración Mejora de la derecho a la la estabilidad función social el acceso a la del parque del parque de la de suelo para contra la contra la entre vivienda calidad de la vivienda habitacional de la vivienda vivienda de vivienda de vivienda rehabilitación la vivienda gentrificación especulación y ciudad vivienda asequible privado protegida inmobiliaria Los concursos se dirigen a profesionales de la arqui- tectura que aceptan participar en el desafío de aportar ideas para responder a necesidades residenciales y urbanas. En este sentido, los proyectos responden a las características morfológicas de las tramas urbanas don- de se ubican, tratando en todo momento de preservar la fisonomía de los barrios. Los equipos participantes son animados a competir no tanto en cuestiones formales de los edificios sino en su contenido. Así, la creatividad se invierte en los aspectos puramente arquitectónicos de su ocupación. Los criterios de evaluación de los proyectos tienen en cuenta los estudios de ordenación y planificación, los aspectos constructivos, las calidades arquitectónicas, la integración en el entorno, la funcionalidad de las plantas, la eficiencia energética y, en definitiva, la visión general de la propuesta. La administración pública no concentra todas las obras en manos de una única oficina de arquitectura, sino que fomenta la adjudicación de proyectos a diferentes des- pachos. En casos de concursos complejos, que agluti- nan diferentes solares y espacios, se estimula el diálogo entre los diferentes ganadores para alcanzar soluciones conjuntas consensuadas. Finalmente, la propuesta actual de concursos ha in- troducido desde el año 2016 un factor de innovación que modifica cualitativamente tanto los procesos de selección de proyectos como los resultados. Se trata de la incorporación como miembros del jurado de repre- sentantes de la Federación de Asociaciones de Veci- nos y Vecinas de Barcelona (FAVB), del Col·legi Oficial d’Arquitectes de Catalunya (COAC) y de miembros de la Escola Tècnica Superior d’Arquitectura de Barcelona (ETSAB). Su inclusión en los debates del jurado aporta profundidad en la argumentación de las cualidades de las propuestas, y dinamismo en la aportación de puntos de vista diferentes. 236 Herramientas de materialización La entrega de las llaves de las viviendas es un momento significativo y lleno de emoción. En él, el trabajo de producción de vivienda asequible toma sentido. A continuación se reproduce una selección de proyectos arquitectónicos finalizados, o en proceso de desarrollo durante el período de estudio. Proyectos finalizados: Edificio mixto de viviendas y alojamientos temporales en el 22@ Edificio mixto de viviendas y equipamiento público en Pere IV Viviendas para gente mayor, CAP y casal en Glòries Edificio de viviendas sociales en Can Batlló Viviendas para gente mayor en Quatre Camins Viviendas en Fabra i Coats Proyectos en desarrollo: Viviendas dotacionales y alojamientos en la calle Alí Bei Viviendas y equipamiento en la calle Lluís Borrassà Viviendas sociales en Bon Pastor (sector H3) Viviendas sociales en Bon Pastor (sector G2) Viviendas sociales en la Marina del Prat Vermell Viviendas públicas de alquiler en Illa Glòries Concursos de arquitectura 237 Edificio mixto de viviendas y alojamientos temporales en el 22@ Coll-Leclerc Se trata de un proyecto que incluye la construcción de 47 viviendas dotacionales, 20 alojamientos y 17 plazas de aparcamiento. La implantación en chaflán se define dividiendo el proyecto en tres bloques verticales, con un pasaje intermedio que articula las comunicaciones y accesos. La morfología final persigue la máxima incidencia solar para un comportamiento energético óptimo. El equilibrio superficial entre los bloques facilita la distribución flexible y reversible de los espacios, a la vez que permite una adaptación volumétrica integrada en el contexto. Proyecto: 2012-2015 Ejecución: 2015-2018 Cliente: Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació de Barcelona Emplazamiento: calle de Tànger, 38B-40-42 / calle de Àlaba, 132-138 (Sant Martí), Barcelona Superficie: 5.525 m2 Programa residencial: 47 viviendas dotacionales y 20 alojamientos Presupuesto: 4.716.613 € 238 Concursos de arquitectura Concursos de arquitectura 241 242 243 244 Recomendación para optimizar el confort de la vivienda sin consumir energía 245 Edificio mixto de viviendas y equipamiento público en Pere IV Estudi Massip-Bosch El proyecto resuelve un programa complejo en un volumen compacto limitado por la regulación urbanística. Frente a esta condición, se opta por una imagen unitaria estratificada en altura. Un centro de día para personas mayores en planta baja, y un centro cívico en planta primera completan un programa de viviendas para personas mayores. Se proponen dos tipos de viviendas, que se disponen buscando el máximo aprovechamiento de luz natural. La topografía de la fachada y tres patios interiores facilitan esta articulación. La construcción se lleva a cabo desde la eficiencia de los paneles industrializados ligeros diseñados para el proyecto. Proyecto: 2008 Ejecución: 2010-2018 Cliente: Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació (IMHAB) Emplazamiento: calle de Josep Pla, 180 (Sant Martí), Barcelona Superficie: 11.673 m2 Programa residencial: 83 viviendas Presupuesto: 9.938.412 € 246 Concursos de arquitectura 248 249 250 251 Viviendas para gente mayor, CAP y casal en Glòries Bonell-Gil, Peris-Toral Se trata de un proyecto mixto con tres funciones superpuestas en una única pieza arquitectónica. Un zócalo inferior incluye todos los usos públicos (un centro de atención primaria y un casal de barrio). Sobre él se elevan tres volúmenes que dan cobijo a 105 viviendas para gente mayor. Cada volumen de viviendas dispone de su propio espacio polivalente en conexión con el exterior. Las tipologías de 40 m2 se organizan en torno a un núcleo técnico central que libera el perímetro permitiendo varias combinaciones de distribución. Proyecto: 2008 Ejecución: 2010-2016 Cliente: Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació (IMHAB) Emplazamiento: calle de Bolívia, 45-47-49 (Sant Martí), Barcelona Superficie: 26.740 m2 Programa residencial: 105 viviendas Presupuesto: 20.227.969 € 252 255 256 257 Edificio de viviendas de alquiler y derecho de cesión de superficie para afectados urbanísticos en Can Batlló Espinet/Ubach Arquitectes El conjunto está formado por 26 viviendas, a las que se añade un aparcamiento para 31 vehículos y locales comerciales en planta baja. Las plantas superiores se organizan en torno a un patio central, en torno al cual se distribuye un pasillo que da acceso a las viviendas. La composición estructural es muy regular, permitiendo luces variables en torno al patio que varían entre 5,50 y 7,85 metros. De esta manera, la superficie de las viviendas queda liberada de condicionamientos estructurales, permitiendo futuras redistribuciones. Proyecto: 2013 Ejecución: 2015-2016 Cliente: Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació de Barcelona Emplazamiento: calle de Parcerisa, 4-6 (Sants-Montjuïc), Barcelona Superficie: 3.949 m2 Programa residencial: 26 viviendas Presupuesto: 2.680.938 € 258 260 261 262 263 Viviendas para gente mayor en Quatre Camins Pere Joan Ravetllat, Carme Ribas, Nicolás Markuerkiaga Se trata de una pieza arquitectónica ubicada en las faldas de la sierra de Collserola. La baja densidad del área, la topografía en pendiente y las vistas que se ofrecen desde el lugar determinan la propuesta volumétrica. Se plantea un edificio en L escalonado, que aprovecha lo mejor de las condiciones del emplazamiento. Todas las viviendas cuentan con un espacio exterior protegido y bien orientado. Tanto la organización de los accesos como la propia volumetría y construcción persiguen la máxima eficiencia energética del conjunto, además de una circulación central bien estructurada. Proyecto: 2010 Ejecución: 2015-2017 Cliente: Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació (IMHAB) Emplazamiento: calle de Vista Bella, 7-9 (Sarrià-Sant Gervasi), Barcelona Superficie: 4.833 m2 Programa residencial: 44 viviendas Presupuesto: 3.249.361 € 264 266 267 268 269 Viviendas para jóvenes y artistas en Fabra i Coats Roldán + Berengué Arquitectos Reutilizando una de las antiguas naves del complejo fabril de Fabra i Coats, que había tenido función de almacén, se plantea la construcción de 46 viviendas sociales que aprovechan la antigua envolvente. Se procura respetar al máximo el edificio existente, para lo cual se propone una estructura interior independiente y ligera de madera. Se ocupan cuatro plantas que respetan una capa de separación de las fachadas existentes. Las tipologías responden a la ventilación cruzada que permite la doble orientación. Proyecto: 2009 Ejecución: 2018 Cliente: Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació (IMHAB) Emplazamiento: calle de Parellada, 7-11 (Sant Andreu), Barcelona Superficie: 4.389 m2 Programa residencial: 46 viviendas Presupuesto: 5.597.173 € 270 271 272 273 274 275 Viviendas dotacionales y alojamientos en la calle Alí Bei Pau Vidal, Vivas Arquitectos, Arquitectura Produccions Se trata de un edificio de viviendas dotacionales para la gente mayor ubicado en una manzana fragmentada del ensanche. La fachada posterior propuesta constituye una aportación de iluminación y vistas privilegiadas en un entorno antes degradado. El edificio se organiza en dos piezas separadas por un patio central de comunicaciones. El esponjamiento permite introducir luz y mejorar las condiciones de confort y climáticas del edificio, a la vez que facilita la articulación con los volúmenes que configuran la manzana. Proyecto: 2012 Ejecución: 2018 Cliente: Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació (IMHAB) Emplazamiento: calle de Alí Bei, 100-102 (l’Eixample), Barcelona Superficie: 5.360 m2 Programa residencial: 49 viviendas y 10 alojamientos 276 278 279 280 281 Viviendas y equipamiento en la calle Lluís Borrassà Peris-Toral, Eletresjota Proyecto que incluye la construcción de 54 viviendas, un equipamiento deportivo y un aparcamiento subterráneo. El volumen se configura como una única pieza donde una parte tiene un desarrollo en más alturas. Las viviendas se organizan de acuerdo a un sistema tipológico que reparte las áreas técnicas en el perímetro liberando y flexibilizando el resto de la superficie. Se plantean usos reversibles y ocupaciones indiferenciadas de espacios equivalentes, dotados siempre de doble ventilación e iluminación natural. Proyecto: 2017 Cliente: Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació (IMHAB) Emplazamiento: calle de Lluís Borrassà, 23-25 (Sant Martí), Barcelona Superficie: 5.971 m2 Programa residencial: 54 viviendas Presupuesto: 5.862.942 € 282 283 285 286 287 Viviendas de realojo en Bon Pastor (sector H3) MADHEL (Bergman y Herraiz), MÁRMOLBRAVO y MIEL Arquitectos (Borrás y Grammont) Proyecto de bloque residencial en un barrio representativo de la historia de Barcelona, el Bon Pastor. Se trata de un programa de 50 viviendas de realojo de diferentes dimensiones, dotadas de una terraza que amplía generosamente la superficie de los pisos. Todas las viviendas tienen en común un núcleo técnico central que organiza el interior en dos espacios diáfanos orientados a ambas fachadas, y cuya distribución podría ser reversible. Se persigue la óptima iluminación natural y la ventilación cruzada en todas las viviendas. Proyecto: 2015 Cliente: Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació (IMHAB) Emplazamiento: Manzana H3, Bon Pastor (Sant Andreu), Barcelona Superficie: 8.800 m2 Programa residencial: 50 viviendas 288 290 291 292 293 Viviendas de realojo en Bon Pastor (sector G2) TAC Arquitectes Proyecto de bloque residencial en un barrio representativo de la historia de Barcelona, el Bon Pastor. Se trata de un programa de 60 viviendas de realojo que se ubican frente a un espacio público del barrio, hacia el cual orientan sus terrazas. Las viviendas recuperan la secuencia tipológica de tres crujías de las casas de Bon Pastor, y proponen un espacio central de sala, comedor y cocina. La relación con la calle, el comportamiento energético y la relación con las dos crujías laterales de las habitaciones permiten la reversibilidad de los usos propuestos. Proyecto: 2015 Cliente: Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació (IMHAB) Emplazamiento: Manzana G2, Bon Pastor (Sant Andreu), Barcelona Superficie: 6.525 m2 Programa residencial: 60 viviendas 294 295 296 Viviendas sociales en Bon Pastor Viviendas de alquiler y derecho de cesión de superficie en la Marina del Prat Vermell Pau Vidal, Vivas Arquitectos, Arquitectura Produccions Proyecto definido por tres bloques arquitectónicos que configuran un nuevo territorio de usos mixtos en el entorno de la Marina del Prat Vermell. La fragmentación del programa en tres piezas sobre un zócalo común facilita una transición urbana de escala más contenida. Cada pieza se articula de manera independiente a nivel de comunicaciones, generando pasarelas y espacios previos a las viviendas que se comunican visualmente entre ellas. La distribución interior es estructuralmente muy ordenada, e incorpora generosas terrazas en todas las viviendas. Proyecto: 2016 Cliente: Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació (IMHAB) Emplazamiento: calle de Ulldecona, 12-14, la Marina del Prat Vermell (Sants-Montjuïc), Barcelona Superficie: 16.677 m2 Programa residencial: 108 viviendas 298 299 300 301 302 303 Viviendas de alquiler y derecho de cesión de superficie en Illa Glòries Cierto Estudio y Franc Llonch Bayona Valero, Cantallops Vicente, Ensenyat Tarrida y HAZ Arquitectura Pau Vidal y Vivas Arquitectos SV60 Cordón & Liñan Se trata de un proyecto metodológicamente muy innovador surgido a partir de un concurso internacional de ideas. El resultado del concurso permitió seleccionar una ordenación volumétrica en la cual desarrollar parcialmente cuatro de los proyectos seleccionados. La propuesta establece una relación volumétrica con la trama urbana de la ciudad, configurando una manzana con dos patios y un pasaje peatonal interior. La coordinación entre los equipos seleccionados ha facilitado la articulación de los cuatro proyectos, que resuelven de manera heterogénea cada fragmento de manzana. Las condiciones adecuadas de iluminación y ventilación, así como disposiciones tipológicas que facilitan la flexibilidad y la ausencia de jerarquías de género, son características presentes en el proyecto. Proyecto: 2016-2018 Cliente: Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació (IMHAB) Emplazamiento: Manzana formada por las calles Castillejos, Casp, plaza de les Glòries y Gran Via de les Corts Catalanes (l’Eixample), Barcelona Superficie: 30.000 m2 Programa residencial: 238 viviendas 304 Ordenación Volumétrica del Conjunto (PMU) y Pieza A: Cierto Estudio y Franc Llonch Pieza B: Bayona Valero Arquitectes, Cantallops Vicente Arquitectes, Ensenyat Tarrida Arquitectes y HAZ Arquitectura Pieza C: Pau Vidal Arquitecte y Estudio Vivas Arquitectos Pieza D: SV60 Cordón & Liñan Arquitectos 305 306 307 308 309 Mapa de promociones y adquisicions de viviendas 310 Promoción Estado Operador Dirección Nº Viviendas 1 Rodalies Obra finalizada IMHAB Carrer Doctor Aiguader 15 150 2 Bon Pastor E2 (III fase) Obra finalizada IMHAB Carrer Alfarràs 30 60 3 Bon Pastor F1 (III fase) Obra finalizada IMHAB Carrer Biosca 17 61 4 Bon Pastor F2 (III fase) Obra finalizada IMHAB Carrer Biosca 33 46 5 Pere IV / Josep Plà Obra finalizada IMHAB Carrer Pere IV 455 83 6 Can Batlló UP4 Obra finalizada IMHAB Carrer de la Constitució 26 31 7 Glòries I fase Obra finalizada IMHAB Carrer Ciutat de Granada 105 145-149 8 Can Batlló UP8 Obra finalizada IMHAB Carrer Parcerisa 6 26 9 Quatre Camins Obra finalizada IMHAB Carrer Vista Bella 7-9 44 10 Tànger Obra finalizada IMHAB Carrer Tànger 40 47 11 Gardunya - Fem ciutat Obra finalizada Cooperativa Plaça de la Gardunya 1 39 12 Princesa 49 Obra finalizada Covivienda Carrer Princesa 49 5 13 Can Batlló UP7 Obra finalizada Covivienda Carrer de la Constitució 28 83-89 14 MPGM Gòtic Sud - AA2 En obras APROP Carrer Nou de Sant 14 Francesc 10 15 Can Fabra En obras IMHAB Carrer Parellada 9 46 16 Sancho d’Avila (II fase) En obras IMHAB Plaça Dolors Piera 6 68 17 Can Batlló UP5a En obras APROP Carrer Mossen Amadeu 40 Oller 17-21 18 UA1 MPGM Glòries-Merid. En obras Fundación Carrer de Bolívia 23-27 85 FR14 19 Alí Bei En obras IMHAB Carrer Alí Bei 102 49 20 Germanetes LLS En obras IMHAB Carrer Comte Borrell 159 35 21 Vores Via Augusta FR18.2 En obras IMHAB Via Augusta 401-403 13 22 Germanetes GG En obras IMHAB Carrer Viladomat 142 47 23 Bon Pastor G1 (IV fase) En obras IMHAB Carrer Salomó 1 38 24 Bon Pastor H1 (IV fase) En obras IMHAB Carrer Isona 1 42 25 Bon Pastor H3 (IV fase) En obras IMHAB Passeig Mollerussa 58 50 26 Bon Pastor G2 (IV fase) En obras IMHAB Carrer Biosca 52 60 27 Bon Pastor I1 (IV fase) En obras IMHAB Carrer Mur 4 54 28 C. Espronceda, 133-135 Proyecto Covivienda Carrer Espronceda 133 19 29 Marina Prat Vermell S10 P25 Proyecto Covivienda Carrer Ulldecona 26-28 32 30 PAU 1 Roquetes - FR 18.1a Proyecto Covivienda Carrer Pla dels Cirerers 27 2-4 31 Pg. Joan de Borbó, 11 Proyecto Covivienda Passeig Joan de Borbó 11 8 32 Vallcarca AA3 (II fase) Proyecto IMHAB Avinguda Vallcarca 93-95 14 33 Trinitat Nova Bloc H Proyecto IMHAB Carrer S’Agaró s/n 83 34 Marina Prat Vermell S10 P24 Proyecto IMHAB Carrer Ulldecona 12-14 108 35 Casernes de Sant Andreu Proyecto IMHAB Passeig Torres i Bages 143 150 Ed. C 36 Lluís Borrassà Proyecto IMHAB Carrer Lluís Borrassà 54 23-35 37 Puigcerdà / Maresme Proyecto IMHAB Carrer Puigcerdà 100-102 75 38 Torre Baró Illa F Proyecto IMHAB Avinguda Escolapi Càncer 47 10 39 Illa Glòries Proyecto IMHAB Gran Via de les Corts 225 Catalanes 830-846 312 Promoción Estado Operador Dirección Nº Viviendas 40 Marina Prat Vermell S8 Proyecto IMHAB Carrer Acer s/n 240 D1+D2 41 Porta Trinitat Vella Proyecto IMHAB Carretera de Ribes 51-65 140 42 Roquetes AA3 Proyecto IMHAB Via Favència 271-275 122 43 Trinitat Nova UA3 Bloc E Proyecto IMHAB Carrer Palamós 81 100 44 Trinitat Nova UA3 Bloc I Proyecto IMHAB Carrer Palamós 88 76 45 Torre Baró Illa E Proyecto IMHAB Avinguda Escolapi Càncer 30 27-33 46 Presó T. Vella A18.03 Proyecto IMHAB Carrer Pare Pérez del 98 Pulgar s/n 47 Presó T. Vella A18.01 Proyecto IMHAB Carrer Pare Pérez del 75 Pulgar s/n 48 MPGM HD Ciutat de Proyecto IMHAB Carrer Ciutat de Granada 18 Granada 95-97 49 MPGM HD Antiga Quirón Proyecto IMHAB Avinguda Mare de Déu 100 de Montserrat 5-11 50 MPGM HD Penitents Proyecto IMHAB Carretera de Sant Cugat 2x 35 51 MPGM Carmel - Ai04 + Proyecto IMHAB Carrer Murtra 12-16 22 OE.03 52 MPGM HD Veneçuela Proyecto IMHAB Carrer Veneçuela 96-106 150 53 Marina Prat Vermell S10 P22 Proyecto IMHAB Carrer Ulldecona 2-10 80 54 MPGM HD Vidal i Barraquer Proyecto IMHAB Avinguda Vidal i 85 Barraquer 37-43 55 UA1 MPGM Glòries-Merid. Proyecto APROP Carrer Bolívia 33-41 int 37 FR15B 56 MPGM Torrent Monges - NH Proyecto Covivienda Carrer General Vives 4-6 17 57 Marina Prat Vermell S10 P21 Proyecto IMHAB Sense nom (Motors- 84 + S8 Eq2 Tortosa) 7 58 Casernes de Sant Andreu En preparación IMHAB Passeig Torres i Bages 129 84 Ed. A 59 Casernes de Sant Andreu En preparación IMHAB Carrer Fernando Pessoa 60 Ed. J 1-39 60 Ferran Junoy/Ciutat En preparación IMHAB Carrer Ferran Junoy 150 d’Asunció 104-108 61 Avda Vallcarca AA6 En preparación IMHAB C. Gustavo Bequer, 17-23 70 62 MPGM Degà Bahí AA1 En preparación IMHAB Plaça Nova Creació 23 Edifici A2 63 Colonia Castells FII UP B2 En preparación IMHAB C. Entença 284-288 14 64 Trinitat Nova Bloc F En preparación Cooperativa Carrer Aiguablava 74-76 25 65 La Clota LCR -FR 3.2 En preparación Cooperativa Avinguda Estatut de 136 Catalunya 15-21 66 Marina Prat Vermell S10 P15 En preparación HOUSING Carrer Cal Cisó 44 60 67 Marina Prat Vermell S10 P23 En preparación HOUSING Carrer Ulldecona 16-24 65 68 Renfe Colorantes PAU1 En preparación HOUSING Carrer Fernando Pessoa 124 FR01 14-16 69 Entorn Sagrera PAU1 FR02 En preparación HOUSING Carrer Gran de Sagrera 106 UP5 32-60 70 PE Poble Sec - Montjuïc En preparación Covivienda Pg. de l’Exposició 38 6 UA8 71 Marina Prat Vermell S8 E1 En preparación Fundación C. Ulldecona, 11 60 72 MPGM Estació de Sants En preparación IMHAB C. Riera de Tena 54-56 24 AA 1-c 313 314 Conclusión 315 Tres paradojas, dos retos Las políticas de vivienda aplicadas en la ciudad de Barcelona permiten descubrir algunas características in- novadoras que no siempre son perceptibles de manera inmediata. El mapa de agentes y herramientas desple- gado cubre casi por completo los objetivos estratégicos en las diferentes escalas y situaciones de actuación. Esta actitud de aproximación holística al problema facilita la prevención frente a un posible agravamiento de la situa- ción, que pudiera ser motivado por futuras situaciones de crisis económica, nuevas burbujas del sector inmobi- liario u otros imprevistos que pudieran afectar al ámbito de la vivienda. La planificación de toda una estructura de actuación —y la identificación de los objetivos y prioridades de intervención a través de las herramientas de los agen- tes— optimiza la eficiencia de las estrategias de trabajo, que han de funcionar como un sistema interrelacionado. En este sentido, es interesante finalizar este recorrido re- señando tres paradojas de las políticas de vivienda y dos retos de futuro que deben ser tenidos en cuenta para la persistencia en el futuro de los esfuerzos aplicados en Barcelona. Las tres paradojas están relacionadas con algunos de los objetivos principales de sus estrategias y demues- tran la capacidad de la innovación para hacer frente a los problemas desde perspectivas no previstas. Importancia del parque de vivienda ya construido y su rehabilitación para la obtención de un parque de vivienda público. Frente al pensamiento de que conseguir un parque de vivienda de alquiler asequible significa producir nue- vos edificios, Barcelona ha hecho una apuesta por la 316 Conclusión recuperación del parque existente. Lo hace fomentando la rehabilitación de las viviendas con déficits de habita- bilidad, ejerciendo los derechos de tanteo y retracto en la compraventa de inmuebles, llegando a acuerdos con entidades bancarias para la movilización de su parque inmobiliario, fomentando la utilización de pisos vacíos, promoviendo el alquiler de viviendas no principales infrautilizadas, etc. El impacto que generan estas actua- ciones puede llegar a superar el conseguido mediante la construcción de vivienda nueva, con un coste y unos plazos claramente inferiores. Importancia de las actuaciones de emergencia para mantener la estabilidad y el equilibrio de los sistemas. Las actuaciones en las brechas, la localización de oportu- nidades temporales —pero inmediatas—, y la capacidad para movilizar recursos para atender a las situaciones de emergencia son características de una manera de hacer que garantiza dos tipos de estabilidad: por una parte, la estabilidad habitacional de las personas, la garantía del mantenimiento de su contacto con las redes de proxi- midad, vecinales y familiares que implica la vivienda. Por otra, con la estabilidad y el equilibrio de las propias comunidades urbanas se evitan procesos de gentrifica- ción y especulación inmobiliaria. Importancia de los agentes privados para garantizar la permanencia de un parque público de vivienda. El papel de las entidades públicas para garantizar el acceso a la vivienda puede resultar efímero sin una continuidad en el tiempo de las medidas aplicadas. De nada sirve construir vivienda pública que pueda aca- bar privatizada en el futuro. Frente a esta dificultad, la intervención pública puede verse apoyada por entidades sin ánimo de lucro, como fundaciones y cooperativas, Conclusión 317 capaces de producir vivienda asequible en régimen de cesión de uso del suelo. Estas viviendas, tipológica- mente innovadoras por lo que supone la cohabitación de comunidades y la gestión de recursos compartidos, tienen garantizado su mantenimiento y el uso como vivienda principal durante todo el período de cesión, lo que coincide con los objetivos de la acción pública. Por tanto, se da esta tercera paradoja en la que la interven- ción pública necesita de la acción responsable de la iniciativa comunitaria. El esfuerzo de las políticas de vivienda permite obtener resultados a corto plazo, que pueden resultar insuficien- tes si no se habilitan mecanismos de mantenimiento de las estrategias en el tiempo, de evaluación de los resultados y de reprogramación en caso necesario. La dificultad es importante, puesto que se requieren con- sensos administrativos y legislativos que superan los ámbitos geográficos, competenciales o de las propias legislaturas. Por eso, es importante localizar retos que puedan facilitar la permanencia del esfuerzo en favor de los objetivos. En el contexto de Barcelona, podemos mencionar dos cuestiones importantes: La escala metropolitana El acercamiento al problema de la vivienda en Barcelona exige el reconocimiento de un contexto urbano supra- municipal. Los movimientos de población en el área metropolitana de Barcelona, la identificación de áreas de vulnerabilidad más allá del contexto municipal, o la ubicación de espacios amenazados por procesos de gentrificación, son circunstancias que se han hecho visi- bles durante el proceso de diagnosis que se ha llevado a cabo. Ello demuestra la necesidad de herramientas de actuación que deben ser coordinadas desde una pers- pectiva metropolitana. Esa coordinación estratégica, junto con la corresponsabilidad competencial del conjun- 318 Conclusión to de administraciones municipales que intervienen en el área, ha de facilitar una visión panorámica más completa del problema de la vivienda en Barcelona y una capaci- dad de acción con mayor incidencia estructural. La convergencia con las buenas prácticas europeas en materia de vivienda La definición de los recursos públicos destinados a vivienda no puede permanecer ajena a la distribución de esfuerzos que se lleva a cabo en los países referentes en políticas de vivienda. Mecanismos para la amplia- ción del parque de alquiler asequible, legislación para la protección de los derechos de los arrendatarios al mismo nivel que los de los propietarios, definición de nuevas formas de tenencia y de financiación, incorpora- ción de nuevos agentes privados y entidades sin ánimo de lucro en la producción de vivienda, etc. son algunas de las acciones que constituyen un estado de la cues- tión europeo que conviene explorar. El trabajo desarro- llado en Barcelona entre 2015 y 2018 demuestra que el conocimiento de buenas prácticas que se llevan a cabo en contextos próximos favorece la innovación frente al problema local. Conclusión 319 320 Posfacio 321 Políticas públicas de vivienda: no silver bullets & no shortcuts Javier Burón, gerente de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona Con demasiada frecuencia se leen y escuchan opinio- nes que apuntan a lo sencillo que es el problema de la vivienda y lo fácil que se arreglaría con una sola medida o instrumento (“lo que hay que hacer es construir y ya bajará el precio”; “si se califica mucho suelo, el pre- cio de la vivienda bajará”; etc.). Son las silver bullets, soluciones sencillas a un problema complejo, propias del pensamiento mágico, que deben ser desterradas del debate sobre la vivienda asequible. El primer paso para la solución de este problema es reconocer que es com- plejo y multifactorial, y que la solución al mismo vendrá de la mezcla de una serie de instrumentos, proyectos y políticas y no de una sola medida. Conviene también recelar de quien defiende que hay atajos milagrosos (shortcuts) y que este es un problema solucionable de una manera relativamente rápida. Cuando se quiere operar sobre tejidos urbanos preexis- tentes y colmatados, cuando se quiere intervenir en mercados con operadores ya establecidos, cuando la oferta pública de vivienda es tan débil como en el caso de nuestras ciudades y cuando la demanda y la inver- sión están globalizadas, conviene no ser frívolo con un problema que conecta de forma íntima muchas políticas públicas: urbanismo, transportes, empleo, servicios sociales, fiscalidad, economía, finanzas, etc. Aportamos aquí nuestro mapa de procesos en relación a cuáles son los instrumentos que deben combinarse —sin entrar en la ponderación de cada uno de ellos— en una política pública local de vivienda. 322 Posfacio 1. La información La información sobre el estado de nuestros parques de vivienda es un recurso clave. En primer lugar, hay que evitar que el mercado sea la fuente de información con más predicamento, habida cuenta de los intereses casi siempre inflacionistas. En segundo lugar, hay que ser capaz de procesar de manera conjunta el inmenso cau- dal de información en manos de las administraciones. Todo ello nos debería conducir a un diseño de políticas públicas de vivienda basadas en los datos y la evidencia científica. Finalmente, no hay que perder de vista que, en un mercado tan psicosocial como el de la vivienda, data mastering es igual a market shaping, siendo una obligación de las administraciones no permitir que solo la información sobre vivienda emitida por medios priva- dos tenga prestigio y no tolerar que solo sean noticias con impacto sobre los consumidores aquellas que apun- tan a la escasez y la subida de precios. 2. La planificación estratégica Aunque pueda parecer una evidencia, las políticas de vivienda deben planificarse cuantitativa y cualitativa- mente. Deben proponerse instrumentos, presupuestos y horizontes temporales de ejecución y evaluación de las medidas que se intentan implantar o desarrollar. Y, en el caso de la vivienda, la planificación estratégica, aunque sometida a revisiones, debe ser de largo alcance temporal, habida cuenta de su carácter estructural, poco modificable en tiempos cortos. Las legislaturas y la planificación estratégica de vivienda casan mal en el tiempo. Siempre que fuese posible es recomendable ir a pactos de ciudad de largo alcance temporal, siempre por encima de la década. Aquello que no se ha atendido o se ha gestionado deficientemente en décadas, no se puede solucionar en meses o unos pocos años. Posfacio 323 3. El registro de demandantes Muchas administraciones disponen de uno o varios registros de demandantes de vivienda: el uso preferente de sus datos son los procesos de adjudicación de vi- vienda pública o protegida (proceso nº 9). Pero, además de esta función, estos registros contienen un amplio caudal de información que debe ser utilizada para el diseño científico de políticas de vivienda, tal y como hemos citado en el proceso nº 1. 4. Las oficinas de atención al público La mayor parte de las administraciones contamos con oficinas de vivienda o usamos oficinas de atención a la ciudadanía generalistas también para los bienes y servicios públicos en materia de vivienda. Sin perjuicio del servicio eficiente que pueden hacer a la administra- ción como canal de información a la ciudadanía y de tramitación de instancias, solicitudes y recursos de los administrados, está claro que estas oficinas deben ser un medio preferente para una relación bilateral y fluida entre administración y ciudadanía. 5. La emergencia habitacional Dado el durísimo contexto de muchas ciudades en materia de emergencia habitacional (personas sin techo, desahucios, ocupaciones sin título habilitante, pérdida de domicilio por no renovación de contratos de alquiler, etc.), no es necesario aclarar que una buena parte de los esfuerzos de las administraciones en los últimos años han ido dirigidos a este tipo de problemas. Siendo muy difícil atajar estos problemas a corto plazo y no estando siempre la solución en el marco estricto de la política de vivienda, la existencia de unidades mixtas (mitad servicios sociales, mitad servicio público de vivienda), la colaboración con las autoridades judiciales en la búsqueda de la alerta temprana, así como la existen- 324 Posfacio cia de ayudas y viviendas específicamente reservadas a estos colectivos son, todos ellos, instrumentos que facilitan la mediación de la administración en relaciones entre privados. 6. El suministro de la materia prima: suelo y vuelo No seremos originales si apuntamos que un urbanismo local que no tenga entre sus prioridades la producción de suelo jurídica y físicamente preparado para la vivien- da pública, social, protegida y privada asequible (adje- tivos colindantes, pero no palabras sinónimas) no será un urbanismo funcional. Por ello, la conexión entre los equipos públicos de urbanismo, transporte y vivienda es clave. Y siempre hay que vigilar el estado presente de ese suministro y el futuro potencial. Quizás seamos un poco más originales si establecemos que en ciudades y zonas urbanas colmatadas, tan importante o más que la producción de suelo, es la habilitación jurídica de vuelo para esa vivienda pública, social, protegida y asequible de la que hablamos. Los intersticios, los potenciales edi- ficatorios no agotados, los mientras tanto, los complejos urbanísticos y las obligaciones de derecho público en relación a la rehabilitación y edificación en suelo urbano consolidado son claves en ciudades con buena parte de su suelo consumido. 7. La financiación de las políticas públicas de vivienda Otra obviedad: sin dinero no hay política pública local de vivienda posible. La situación de la que partimos es dramática, dada la escasez de medios públicos habi- tualmente puestos a disposición de esta tarea pública. Ahora bien, que debamos aspirar a disponer de 1% del PIB dedicado a políticas públicas de vivienda, cuando ahora apenas llegamos al 0,06%, y que el trecho a reco- rrer sea inmenso, no quiere decir que no haya un cierto margen para el matiz y la esperanza. Hay un espacio para la financiación pública doméstica y europea. Posfacio 325 La política fiscal también debe jugar un papel a favor de la vivienda pública, social, protegida y asequible. Y hay mucho espacio para la colaboración público-privada y el uso de instrumentos financieros privados en el ámbito público local. Tan importante como que los recursos crezcan en esta política pública es que los mismos sean seguros y estén garantizados a largo plazo. No es posi- ble poner en marcha programas de medio y largo plazo con recursos económicos a corto plazo. 8. La provisión de vivienda social y asequible por y para el sector público Ninguna entidad local será influyente en materia de vivienda si no dispone de una cierta parte de la oferta de vivienda de la ciudad. Ello pasa por disponer de un parque público dedicado preferentemente al alquiler, aunque ello no se puede identificar, única y exclusiva- mente con la producción de nueva vivienda por medios públicos. La provisión de vivienda por y para el sector público implica un abanico de posibilidades e instrumentos. Promoción directa o delegada: por una parte, de viviendas y alojamientos; por otra, de coviviendas, cooperativas con derecho de superficie, fundaciones de gestión de alquiler u operadores público-privados metropolitanos de alquiler asequible. Compras: de viviendas y de edificios en el mercado. Es costoso y a menudo exige su rehabilitación poste- rior, pero tienen un papel cualitativo importante en lugares sin disponibilidad de parque público de vivienda. Movilización de vivienda vacía hacia el alquiler asequible: permite obtener temporalmente vivienda asequible para el sector público a cambio de incenti- vos a los propietarios (garantías de cobro y subven- ciones a la rehabilitación de las viviendas). 326 Posfacio 9. La política de adjudicaciones de vivienda pública Si la provisión de vivienda funciona adecuadamente, hay que afrontar una política de adjudicación de vivien- da de diversos tipos de viviendas y alojamientos entre diferentes tipos de familias y en regímenes distintos. Técnicamente no es difícil asignar viviendas y aloja- mientos a familias de distintas rentas con una cierta distribución en el tiempo para cuadrar las cuentas de la entidad pública. Pero cuando se dispone de un parque público de vivienda pequeño, incluso aunque esté en crecimiento, las disponibilidades de vivienda y ayudas siempre están muy por debajo de las demandas de los diferentes colectivos. Y la pelea por el recurso escaso que se produce entre esos grupos sociales debe ser políticamente ordenada. 10. La gestión del parque público de vivienda En íntima conexión con lo anterior está el reto de la adecuada gestión de unos parques públicos de vivienda pequeños y desbordados. La tentación de dedicarlos solo a los más necesitados de entre los necesitados debe ser evitada a toda costa. La “guetización” impide el crecimiento de los parques públicos por su despresti- gio entre los contribuyentes que tienen que sostenerlos con sus impuestos. La opción contraria, adjudicar solo a usuarios con capacidad de pagar el 100% del coste del bien y servicios (lo que permitiría que las entidades públicas de vivienda estuvieran holgadamente sanea- das), también debe ser evitada. Tenemos la obligación de mezclar usuarios de todo tipo en el parque público. Y consecuentemente también debemos mezclar diferentes regímenes de acceso y distintas tipologías de viviendas y equipamientos. Posfacio 327 11. Las ayudas al alquiler Allí donde no se llega con viviendas públicas, pro- tegidas o público-privadas se puede llegar con sub- venciones para la reducción del gasto en alquiler de las familias. Obviamente estas ayudas, si están muy extendidas, como en muchos países de la UE, implican grandes presupuestos públicos. Y si no se diseñan ade- cuadamente pueden implicar inflación (el arrendador incluye la ayuda en el precio) y/o fraude. Pero es una evidencia que hasta los sistemas más maduros de inter- vención pública en vivienda combinan parque público y público-privado con ayudas directas a los inquilinos. Otra cosa es que este sea un instrumento de difícil fi- nanciación solo local. 12. Las ayudas y los convenios de rehabilitación Como las subvenciones al alquiler, son grandes consu- midores de recursos públicos, pero contribuyen a que nuestro patrimonio edificatorio se mantenga en buen estado. Deben, en la medida de lo posible, ser dirigi- das de manera específicamente intensa a familias de recursos bajos y a territorios en los que se acumulan fincas de alta complejidad físico-social. Pueden facili- tar la moderación del alza de los precios si se vincula la recepción de estas subvenciones a la no alza de los alquileres por encima del IPC durante un cierto número de años. Sea como fuere, es necesario profundizar en la especialización de estas subvenciones, al mismo tiempo que se impulsa la existencia de créditos específicos para la rehabilitación de viviendas y edificios, de forma que podamos diseñar mezclas virtuosas de recursos de los propios vecinos, subvenciones públicas y créditos adap- tados a la realidad de la rehabilitación de comunidades de vecinos. 328 Posfacio 13. La disciplina de vivienda Como elemento de cierre higiénico de la actuación pú- blica local en vivienda, se debe hacer cumplir la función social de la propiedad de la vivienda, tal y como esta es definida por las leyes autonómicas. Ello implica una actividad de inspección-sanción, si no sistemático-uni- versal, sí al menos preventiva y ejemplarizante. 14. El intercambio técnico en redes profesionales y el lobby local para el cambio de normativas autonómicas y estatales con amplio impacto en la política local de vivienda Aunque lo local en materia de vivienda no siempre tiene conexión con otras realidades administrativas, es clave el intercambio entre técnicos. Y esta colaboración puede ser metropolitana, regional, autonómica, estatal o euro- pea (ámbito en el que nuestros colegas tienen un gran interés en conocernos y ayudar, si fuera posible). Por otra parte, el intercambio técnico debe llevar a la auto- consciencia de las necesidades del sector de la vivienda pública y público-privada y a una labor de lobby profe- sional (policies, no politics) ante otras administraciones públicas y otros poderes del estado. 15. La evaluación continua de la eficiencia y eficacia de las políticas públicas de vivienda Y finalmente, en esta, como en todas las demás políti- cas públicas, lo que no se mide no existe y lo que no se evalúa no se debería mantener. Es necesario evaluar de forma constante cual está siendo el rendimiento real de la mezcla que cada administración local decida sobre los 14 procesos anteriores. No hay una mezcla que sirva de la misma manera a dos municipios. Pero lo que sí es aplicable a todos ellos es que medir, evaluar y reprogra- mar debe ser un ciclo constante en materia de vivienda pública, social, protegida, público-privada y asequible. Posfacio 329 330 Epílogo 331 Políticas de vivienda pública Josep Maria Montaner, concejal de Vivienda y Rehabilitación del Ayuntamiento de Barcelona. Si hay un tema apasionante desde el punto de vista social, político, antropológico y arquitectónico, son las políticas de vivienda pública: aquello que cada sociedad va inventando para afrontar el derecho a la vivienda en general y, especialmente, para quienes tienen menos recursos y quedan fuera del mercado. También es lo que más tiene que ver con la cultura del habitar; en definitiva, es uno de los fenómenos que mejor puede definir a un país y a una ciudad. No olvidemos que, en inglés, todo lo relacionado con la vivienda se denomina “housing”, que es a un mismo tiempo un verbo, una acción, una activi- dad abierta y compleja que se proyecta hacia el futuro. España ha destacado en Europa, al igual que Grecia, Italia y Portugal, por unas políticas de vivienda discontinuas, basadas en la propiedad, que han actuado de incentivo económico y político en los momentos de desaceleración económica, priorizando la iniciativa del sector privado y dando más importancia a la vivienda como negocio y especulación que como derecho. Hoy la ciudad de Bar- celona ha tomado la iniciativa y está llevando adelante cambios cualitativos y cuantitativos en el sentido de dar prioridad a la vivienda como derecho fundamental. Afrontar un problema de tales dimensiones, cuando la herencia de vivienda pública es tan escasa y la inversión estatal y autonómica tan mínima, no ha sido nada fácil. ¿Cómo encarar los nefastos efectos de una crisis múlti- ple? La inmobiliaria, del año 2008, con los desahucios y deudas endémicas por impago de la hipoteca; la actual, 332 Epílogo como consecuencia de la “financiarización”, o sea de la conversión de la venta y el alquiler en el principal nego- cio financiero, ocasionando un incremento abusivo de los precios; y la general, con el aumento de la precarie- dad y la vulnerabilidad. Este libro está organizado como un manual que explica de manera didáctica y en detalle el modelo que se ha desarrollado en Barcelona, afrontando la magnitud del problema. La respuesta ha sido un modelo múltiple, una auténtica constelación de medidas y herramientas que exploran todas las posibilidades para defender su función social, articulado en el Plan por el derecho a la vivienda en Barcelona (2016-2025). Se trata de un mo- delo transversal que, en la estructura del Ayuntamiento, ha situado Vivienda y Rehabilitación dentro del área de Derechos Sociales, cerca de alcaldía y en estrecha cola- boración con Ecología, Movilidad y Urbanismo, junto a derechos como la educación y la salud, y dentro de las áreas específicas dedicadas a infancia, juventud, perso- nas con diversidad funcional y gente mayor. La vivienda es esencial para hacer ciudad, pero, sobre todo, es un derecho crucial. ¿Cómo se ha construido esta política de vivienda y rehabilitación?: aprendiendo de más de cien años de políticas de vivienda en Europa y América. En Europa las propuestas de la socialdemocracia, en el período de entreguerras, señalaron los múltiples caminos de inno- vación y las diversas tipologías de vivienda moderna. En América, tras la crisis de 1929 y la Segunda Guerra Mundial, se desarrolló una gran diversidad de políticas de vivienda pública. Nuestra condición actual es muy distinta a la de la postguerra y el “desarrollismo”: no es adecuado aplicar políticas unívocas, masivas y repeti- tivas de vivienda social para hacer grandes conjuntos nuevos. Ahora se contemplan soluciones específicas para cada grupo social y cada generación, para cada ba- rrio y tejido urbano. Hoy se trata de introducir pequeñas Epílogo 333 y medianas operaciones de vivienda de nueva planta, basadas en la flexibilidad, la desjerarquización, la igual- dad de género y el ahorro energético. Entre 2015 y 2019, en Barcelona se han impulsado 72 nuevas promociones de vivienda en muy diversas fases (terminadas y adjudicadas, en construcción, en licitación de obra, en redacción de proyecto, en licitación de pro- yecto, y en estudios previos con el suelo trasformado y la financiación para la promoción). En dos mandatos, entre 2015 y 2023, se habrá doblado el parque público de vivienda de alquiler heredado de 90 años de acti- vidad: se habrá pasado de menos de 7.000 viviendas, a casi el doble, más de 13.000. Al mismo tiempo, con medidas como la Modificación de Plan General Metro- politano (MPGM), que obliga a que el 30% de las nuevas viviendas en operaciones y rehabilitaciones de un cierto tamaño sea protegida, se ampliará a toda la ciudad la disponibilidad de vivienda asequible. En el terreno de la vivienda hoy es clave explorar nue- vas formas de tenencia, más allá del alquiler y la propie- dad, como el derecho de superficie y las cooperativas en cesión de uso. Para consolidar esta última alter- nativa, que denominamos “co-vivienda”, se ha hecho una de las mayores apuestas, cediendo suelo público y acompañando en el proceso a los proyectos de vida comunitaria y sostenible de las cooperativas. Para hacer viable la vivienda cooperativa en cesión de uso ha sido clave la MPGM que exime de la obligación de hacer aparcamientos subterráneos en la vivienda pública, en la de cooperativas y en los edificios con calificación A de ahorro energético. Era vital sintonizar la voluntad de vida colectiva y ecológica, que renuncia al uso del vehí- culo privado, con una normativa urbanística acorde con los modos de vida actual y que no comporte un coste económico y medioambiental tan alto. De la misma manera, por la urgencia, es imprescindible tratar de aprender nuevos sistemas constructivos indus- 334 Epílogo trializados y manejables, que permitan innovaciones para ganar tiempo y calidad, como los APROP (Alojamientos de Proximidad Provisionales), que se han empezado a instalar en los barrios populares de la ciudad, e impulsar los concursos ya convocados de proyecto y obra. Además, se han aprovechado todas las ocasiones justi- ficables para comprar pisos y edificios, dándoles un uso social lo más pronto posible. El objetivo es claro, no sólo se trata de aumentar el parque público, sino también de desmontar operaciones especulativas de compra-venta, proteger a los inquilinos amenazados de expulsión, y que no haya viviendas vacías y en mal estado, poten- ciando su mejora y rehabilitación. Para ello se han dedi- cado 70 millones a la compra y la obtención, por cesión, de viviendas: ya sea sueltas, ejerciendo el derecho de tanteo y retracto; ya sea por cesión de entidades banca- rias; ya sean las 25 propiedades verticales repartidas por la ciudad; en total, hasta enero del 2019, se contabilizan 660 viviendas. Todo ello junto a las que se han adherido al plan “Tú tienes la llave”: se ha conseguido que sus propietarios particulares las cedan a la Bolsa de vivienda de alquiler con precio asequible, con la compensación de unas condiciones y ayudas muy favorables. En nuestro contexto de ciudad en gran parte colmatada es imprescindible rehabilitar sobre lo ya construido, lo cual mejora la calidad de vida de los barrios y la salud de los habitantes. En cuatro años se han invertido más de 100 millones de euros en la promoción de la rehabi- litación en todas las escalas: las ayudas para la mejora de los interiores y de las instalaciones; las convocatorias generales para la instalación de ascensores, mejoras en accesibilidad, reparación de estructuras, aislamiento y mantenimiento de fachadas y cubiertas; la rehabilitación de las denominadas “fincas de alta complejidad”, por ser aquellas más necesitadas de intervención y con comuni- dades de propietarios con menor capacidad de organiza- ción y financiación, y la regeneración urbana de los ba- Epílogo 335 rrios, densificando allí donde sea posible. Aquí el cambio esencial ha sido pasar de unas convocatorias generales a un tipo de rehabilitación en el que la administración municipal es proactiva y actúa en aquellos barrios y edificios más necesitados. Todo ello se ha promovido dentro del paraguas del Plan de Barrios, en el que se ha potenciado la educación, la calidad del espacio público, la esfera asociativa y la rehabilitación. Y frente a la emergencia habitacional, consecuencia de la ya citada crisis hipotecaria, de los efectos perversos de la “financiarización”, con el aumento de los precios del alquiler, de los desahucios visibles e invisibles, y de la precariedad salarial, se han tomado muy diversas medidas: se han doblado las ayudas al pago del alquiler; se han creado organismos para defender los derechos de las personas, como la Unitat contra la Exclusió Resi- dencial (UCER), que junto al Servei d’Intervenció en la Pèrdua d’Habitatge i Ocupació (SIPHO), ha mediado en los conflictos, atendiendo a 6.500 familias; se ha reforza- do la capacidad y el personal de las oficinas de vivienda en cada distrito, para asesorar a la ciudadanía sobre sus derechos, y se ha iniciado una nueva “disciplina de la vivienda”, basada en la aplicación pendiente de la “Ley por el Derecho a la Vivienda en Cataluña” del 2007, ela- borando el censo de pisos vacíos, persiguiendo el acoso inmobiliario y la discriminación, y sancionando el mal uso de la vivienda pública y protegida a partir de inspec- ciones y expedientes. Todo esto es lo que se ha iniciado en este mandato en Barcelona, reconocida como la ciudad española que más está haciendo por defender el derecho a la vivienda. Ya se ha realizado el cambio estructural, que ha fusionado todos los diversos servicios municipales dedicados a vivienda en el nuevo Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona, que hereda la tradición del Patronat Municipal d’Habitatge creado en 1929; se han triplicado tanto el personal que trabaja en vivienda 336 Epílogo como las inversiones; y en los jurados de los concursos de proyectos participan también instituciones docentes, profesionales y vecinales. Se ha creado el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, para disponer de los datos imprescindibles y de la diagnosis previa a la acción. Y se ha promovido Habitatge Metròpolis Barce- lona, el operador metropolitano de alquiler asequible, siguiendo el modelo europeo y norteamericano de las Housing Associations, para incorporar al sector priva- do más consciente y sensible, y para alcanzar la escala metropolitana, ya que solo dentro de ésta es posible afrontar coordinadamente soluciones al problema de la vivienda. Con ello se ponen todos los medios posibles para acortar la distancia que tenemos, en materia de vi- vienda asequible, en relación a la Europa más avanzada. Hemos podido aprender de países como Uruguay, con sus cooperativas de vivienda; de comunidades autó- nomas como el País Vasco, con la continuidad de su política de vivienda pública, y de ciudades como Viena, en donde dos terceras partes de las viviendas son ase- quibles. Se han sentado ya las bases y se empiezan a ver algunos resultados de este proceso de innovación, pero será dentro de tres o cuatro años cuando se compro- bará el cambio de paradigma que se ha impulsado. Un cambio radical que en este libro se explica para la ciu- dadanía y, también, para que cualquier lector o lectora, de cualquier lugar, pueda interpretar la experiencia de Barcelona, incorporándola y aplicándola de maneras distintas en cada contexto, como un grano de arena más en esta apasionante y crucial lucha del ser humano por el derecho a la vivienda. Y este es un cambio que tiene mucho que ver con la defensa del municipalismo en el mundo actual, con la certeza de que hoy las ciuda- des son la solución: metrópolis de la diversidad donde experimentar una especie de planeta a pequeña escala, donde se pueden consolidar los derechos y redistribuir las oportunidades y la calidad de vida. Epílogo 337 338 Bibliografía 339 BORGIA SORROSAL, Sofía; DELGADO GIL, Andrés. “Evolución de las políticas de vivienda en España. Comparativa con la UE-15”. Presupuesto y Gasto Público, nº 57 (2009): 33-49. DUCE, Rosa. “Un modelo de elección de tenencia de vivienda para España”. Moneda y Crédito, nº 201 (1995): 127-152. GARCÍA MONTALVO, José; MAS IVARS, Matilde. La vivienda y el sector de la construcción en España. Valencia: Editorial CAM, 2000. GARCÍA-VAQUERO, Víctor; MARTÍNEZ, Jorge. Fiscalidad de la vivienda en España. Madrid: Banco de España - Documentos Ocasionales nº 0506, 2005. GAVIRA, Carmen (ed.) Ciudad y sociedad. Políticas de la vivienda. Madrid: Editorial Ayuso, 1977. JUAN TOSET, Eva María. “La política de vivienda en Europa. Consideraciones desde la perspectiva de los Servicios Sociales de interés general”. Cuadernos de Trabajo Social, Vol. 25-2 (2012): 451-459. KALUGINA, Anastasia. “Affordable Housing Policies: An Overview”. 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El equipo que accedió al gobierno municipal en 2015 decidió establecer nuevas estrategias de actuación para garantizar el derecho a la vivienda, promover un parque público significativo de vivienda asequible y asegurar la cualidad urbana del tejido residencial de la ciudad. El conjunto de las medidas aplicadas dibujan un panorama de paradojas que ISBN 978-84-9156-196-5 ponen en crisis los modelos vigentes de D.L B. 5581-2019 políticas de vivienda. 9 788491 561965