Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona Ajuntament de Barcelona Àrea Metropolitana de Barcelona Diputació de Barcelona Sistema d'indicadors Generalitat de Catalunya amb el suport de: L'habitatge Associació de Gestors de Polítiques a la metròpoli Socials d’Habitatge de Catalunya de Barcelona 2018 Redacció Equip de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona amb el suport de Informe d'habitatge 2018 Índex Introducció 5 1. Les necessitats d’habitatge: persones i llars 6 2. El parc d'habitatge 15 3. Construcció i rehabilitació 24 4. El mercat de l'habitatge 28 5. Problemes de permanència, accés i manteniment 39 Conclusions 49 Referències 55 5 Informe d'habitatge 2018 Introducció "L'habitatge a la metròpoli en el 2018" és el segon En el tercer apartat es tracten els aspectes lligats a la informe anual que s'elabora des de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona (O-HB). quart, s'analitzen les principals dinàmiques del mercat L'objectiu d'aquest informe és el d'analitzar les de l'habitatge, diferenciant entre els segments de principals tendències en el sistema residencial compravenda i de lloguer, i incorporant nova informació metropolità tot recolzant-se en la recopilació que permet aproximar-se a la sobrevaloració de les d'informació estadística. ofertes d'habitatge de lloguer. En el cinquè apartat, el focus són les problemàtiques d'accés i de permanència Per fer-ho, el treball es recolza en el sistema en l'habitatge. Es parteix de la creixent diferenciació d'indicadors de l'O-HB, que recull i organitza la entre els ingressos de les llars i els preus mitjans de informació sobre habitatge que es pot trobar en l'habitatge, per continuar amb les implicacions que se'n les diverses fonts i institucions que proveeixen de deriven sobre l'esforç d'accés, el cost de l'habitatge i els dades. De manera complementària, s'incorporen processos d'exclusió residencial. Finalment, l'informe els resultats d'alguns dels laboratoris en els quals es clou amb unes conclusions a mode de resum s'ha treballat durant el 2018, que vénen a emplenar executiu. buits d'informació que s'havien detectat, així com les qüestions plantejades pels seus òrgans impulsors Abans d'entrar en els continguts, des de l'equip de i assessors. Algunes d'aquestes dades es poden l'O-HB es vol mostrar l'agraïment a aquelles persones consultar en el "Visualitzador de dades" de l'O-HB, que i equips de treball amb les que durant aquest any anirà ampliant la informació disponible de manera progressiva (www.ohb.cat). que ens en deixem a més d'un, que esperem que En el primer informe, en tractar-se del punt de partida, ens sàpiguen disculpar, la llista és ben extensa, el es va presentar i analitzar un conjunt d'informació de base sobre l'estat de l'habitatge a la metròpoli de l'Observatori, precisament un dels objectius que de Barcelona. En aquest sentit es va recollir molta ens vàrem marcar. Els equips tècnics de l'Institut informació del darrer cens, de l'any 2011, i es varen Municipal d'Habitatge i Rehabilitació de Barcelona, de presentar sèries estadístiques llargues. En aquest segon informe no s'han tornat a repetir algunes Pla Territorial Sectorial de l'Habitatge de Catalunya, de d'aquestes informacions, a les quals, en tot cas, es fa l'INCASÒL, del departament d'estudis de la Secretaria referència durant el text. En canvi, s'ha posat l'èmfasi en d'Hàbitat Urbà i Territori, de l'Agència de l'Habitatge els indicadors més actualitzats, així com en les noves de Catalunya, del Pla Director Urbanístic de l'àrea informacions disponibles que permeten ampliar el metropolitana de Barcelona, del Consorci Metropolità camp de coneixement. de Barcelona, de l'Institut d'Estudis Regionals i Seguint l'estructura del sistema d'indicadors de l'O- Metropolitans de Barcelona, de Barcelona Regional, HB, l'informe s'ha dividit en cinc capítols. En el primer, s'analitzen les necessitats residencials de la població, Data&Insights (Habitaclia i Fotocasa, grup Schibsted), tot focalitzant-se en les dinàmiques de la població i per citar els equips amb els quals hem tingut més les llars. Així mateix, també es presenten les principals interaccions. Finalment, una menció especial es vol tendències de la mobilitat residencial, entesa com traslladar als membres del Consell Assessor de l'O-HB, els canvis d'habitatge que realitza la població a la pel seu suport, per la seva disponibilitat i pels seus metròpoli de Barcelona. En el segon apartat, el focus suggeriments. es trasllada cap al parc d'habitatge, on s'incorporen noves dades destinades a ajustar la comptabilització del parc d'habitatge a l'àrea metropolitana de Barcelona i també sobre el règim de tinença, per citar-ne algunes. 6 Informe d'habitatge 2018 1. Les necessitats d'habitatge: persones i llars 1. Les necessitats d’habitatge: persones i llars Seguint l'estructura del sistema d'indicadors de mitjana de la llar i en les necessitats d'habitatge. En l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona, el quart apartat, es presenta una part dels resultats el primer capítol de l'informe anual 2018 està dedicat obtinguts en un dels laboratoris del 2018. En concret, a les necessitats d'habitatge. En concret, el focus està el laboratori "Cobertura de les necessitats d'habitatge de la població. Del PTSH al PDU", en el que l'equip de l'evolució de la població i les llars, així com també a la l'O-HB ha treballat de manera coordinada amb l'equip mobilitat residencial. En el cinquè capítol es reprendrà la qüestió de les necessitats des del punt de vista dels del Pla Director Urbanístic de l'Àrea Metropolitana de problemes d'accés i permanència en l'habitatge. Barcelona i del Pla Territorial Sectorial de l'Habitatge de Catalunya. Els resultats que es presenten en aquest Les dinàmiques de la població i les llars durant el 2018 informe permeten descompondre el creixement de les llars, tot diferenciant, d'un costat, l'entrada de llars joves l'informe de l'any 2017, tal com s'anirà fent esment al que demanden habitatge i, de l'altre, la mortalitat de llarg del text. Tanmateix, s'han incorporat alguns dels llars en les edats avançades que, en canvi, donen com resultats dels laboratoris que s'han treballat durant el a resultat una oferta potencial d'habitatge. Finalment, 2018, i també nous indicadors. Tot plegat ha permès en el cinquè apartat, s'analitza l'evolució de la mobilitat matisar, aprofundir i ampliar les anàlisis realitzades en residencial i de les taxes d'autocontenció residencial l'informe anterior. municipal a la metròpoli de Barcelona. El capítol s'estructura en cinc apartats. En el primer, s'estudia l'evolució de la població, posant l'èmfasi 1.1. El lleuger increment de la població degut a la en la recuperació de les migracions internacionals. recuperació de les migracions internacionals En el segon, s'aprofundeix en la població estrangera nascuda en els països de la OCDE, tant pel que fa al seu Les dades del padró de l'any 2018 indiquen que la pes, com pel que fa a la seva distribució en el territori població ha crescut de manera moderada en el darrer metropolità. En el tercer apartat, es tracta l'evolució Així, en data 1 de gener de 2018 a l'àrea metropolitana cap a la seva incidència en la reducció de la dimensió de Barcelona hi ha enregistrats 3.260.268 residents Figura 1.1. Evolució de la població. Per àmbits territorials. 1998-2018. 2.500.000 2.250.000 2.000.000 1.750.000 1.500.000 Barcelona 1.250.000 Resta AMB 1.000.000 Resta demarcació Font: Idescat, Padró continu de població. 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 7 Informe d'habitatge 2018 1. Les necessitats d'habitatge: persones i llars (el que representa un increment del 0,4% respecte a torn, en tres tipus: l'any anterior) i a la demarcació hi viuen 5.609.350 d'habitants (un 0,6% més). D'aquesta manera, • El primer, el saldo per migracions metropolitanes, s'encadenen dos anys de lleuger increment que és el resultat de la població que es mou entre l'àrea trenquen la tendència a l'estancament de la població metropolitana i la resta de la demarcació. Aquest que havia caracteritzat els darrers anys. tipus de desplaçaments estan motivats principalment per qüestions relacionades amb l'habitatge. Si s'entra en el desglossament territorial, la ciutat de • El segon saldo migratori considerat és el que es Barcelona és l'únic àmbit que no ha crescut en el darrer produeix entre l'àrea metropolitana i les altres tres any, tot i que si ho havia fet en l'anterior. L'any 2018 hi (Lleida, Tarragona i ha empadronades 1.620.343 persones. A la resta de Girona) i també amb la resta d'Espanya. Es tracta de l'àrea metropolitana hi ha 1.639.925 residents (un 0,8% desplaçaments que, en general, no estan relacionats més que l'any anterior) i a la resta de la demarcació de manera directa amb l'habitatge i si, en canvi, 2.349.082 (un 0,9% més que un any abans). amb migracions econòmiques o amb moviments de retorn, per destacar algunes de les causes més Per aprofundir en les causes que expliquen l'evolució freqüents. de la població s'han analitzat els components • Finalment, el tercer saldo migratori és el que es produeix entre l'àrea metropolitana de Barcelona Així, en primer lloc, cal destacar que el creixement i la resta de països del món. En aquest cas els principals motius són econòmics, i també s'hi poden natural, és a dir, la diferència entre els naixements i trobar altres causes com reagrupaments familiars les defuncions, continua la seva tendència a disminuir o la sortida forçada dels països d'origen, entre altres raons. 2017 ha presentat un valor negatiu amb una pèrdua de 317 persones. Començant per les migracions metropolitanes, es pot apreciar que durant el període estudiat (1998-2018) Pel que fa al saldo migratori, l'any 2017 presenta un sempre s'han situat en valors negatius, és a dir, hi resultat agregat de 13.304 nous residents a l'àrea ha més moviments de població des dels municipis metropolitana de Barcelona i s'ha desglossat, al seu de l'àrea metropolitana cap als de la resta de la 140.000 120.000 100.000 80.000 Creixement població 60.000 Creixement Natural 40.000 20.000 Saldo migracions metropolitanes 0 Saldo migracions resta Catalunya i -20.000 Espanya -40.000 Saldo migracions internacionals Font: Elaboració pròpia a partir d'Idescat, Padró continu de població, Estadística de Variaciones Residenciales, Moviment Natural 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 8 Informe d'habitatge 2018 1. Les necessitats d'habitatge: persones i llars demarcació que no pas en el sentit contrari. Dins en el període 1998-2008, durant el qual aquest saldo d'aquesta característica general es poden diferenciar presentava valors negatius ben notables (amb unes tres períodes. En el primer, entre els anys 1998 i pèrdues mínimes de 7.034 residents l'any 2001 i 2006 és quan l'àrea metropolitana de Barcelona perd màximes de 16.030 l'any 2006). Com succeeix amb les més població per aquest tipus de migracions. En concret, es van perdre cada any com a mínim 19.000 residents, amb un màxim que es va situar per sobre migracions és una qüestió sobre la qual caldrà avançar. dels 25.000 els anys 2004 i 2005. En el segon període, A tall de primeres hipòtesis, es pot apuntar que ja no que comença l'any 2006, es va iniciar un canvi de hi ha tants moviments de retorn al lloc de naixement, tendència cap a la moderació del saldo per migracions principalment protagonitzats per gent en edats avançades i, en canvi, arriba més població en edats a zero (l'any 2014 el saldo negatiu va ser de 2.743 joves-adultes a l'àrea metropolitana de Barcelona per individus). Finalment, des de l'any 2016 sembla haver- motius laborals. se encetat un nou període en el qual el saldo negatiu torna a ampliar-se, principalment degut a les pèrdues Finalment, el darrer saldo migratori analitzat ha estat el de la ciutat de Barcelona1. Així, durant l'any 2016 que es produeix amb l'estranger. La incidència d'aquest l'àrea metropolitana ha perdut 6.690 habitants degut component, com es veurà tot seguit, ha estat ben a aquests moviments de població, i durant el 2017 determinant a l'hora d'explicar el canvi de tendència ja n'han estat 8.675. Certament, aquests saldos per en l'evolució de la població. En efecte, fent balanç dels migracions metropolitanes es troben allunyats dels seus valors màxims, però trenquen una tendència llarga que, d'haver continuat, apuntava cap a un procés de dona com a resultat uns valors molt propers a zero, recentralització de la població (López-Gay, 2011; Nel·lo mentre que els saldos per migracions metropolitanes i & Donat, 2014) i que, en canvi, sembla tornar cap a una per migracions amb la resta de Catalunya i d'Espanya, dinàmica de desconcentració més acusada. presenten saldos negatius. En canvi, la població creix i això és degut, principalment, al saldo per migracions Es tracta d'una qüestió d'enorme rellevància en el internacionals, que en els darrers tres anys ha recuperat procés de metropolitanització en general, i en les el signe positiu. Així, des de l'any 2015 arriba més pautes residencials en particular, que caldrà anar població de la que marxa a l'estranger, de tal manera seguint en propers treballs. Poder aproximar-se a quin que aquell any el saldo ja va ser de 8.892 residents, en el 2016 ha estat de 23.293 habitants i en el 2017 migracions metropolitanes i quins són els principals de 20.581 nouvinguts. S'encadenen, doncs, tres anys motius que desencadenen aquests desplaçaments de saldos per migracions internacionals positius, lluny s'albiren com algunes de les principals preguntes a dels que s'havien produït durant la primera dècada del respondre. segle XXI, però que trenquen la dinàmica que havia caracteritzat el període de crisi econòmica, on els Pel que fa al saldo migratori de l'àrea metropolitana saldos per migracions internacionals tendien a zero o, de Barcelona amb la resta de Catalunya i d'Espanya cal destacar que en els darrers anys s'ha consolidat el signe positiu, és a dir, arriba més població d'aquests àmbits territorials amb destinació a 1.2. L'increment del pes de la població de la OCDE l'àrea metropolitana de Barcelona que no pas la i la seva localització selectiva. que marxa. Certament, els guanys per aquest tipus de migracions són molt reduïts (per exemple, 2.169 Durant les darreres dècades el pes de la població residents l'any 2016 i 1.398 l'any 2017), però apunten estrangera s'ha anat incrementant a la metròpoli de cap a un escenari ben diferent del que s'havia produït molt important en la dècada que va transcórrer durant 1. Per exemple, l’any 2016 el saldo per migracions metropolitanes de la ciutat el canvi de segle però es va estancar a partir de l'any de Barcelona dona com a resultat una pèrdua de 7.065 habitants i l’any 2017 de 8.817 residents. Per aprofundir territorialment i temporalment en les 2010, principalment com a conseqüència de l'inici d'un migracions metropolitanes podeu consultar els treballs de Ruiz, Velasco & període de recessió econòmica. Des de l'any 2016, Serrano (2017) i de Serra (2003). 9 Informe d'habitatge 2018 1. Les necessitats d'habitatge: persones i llars però, la població estrangera torna a augmentar. Així, a l'estranger en països de la OCDE a 94.360, de tal l'any 2018 hi ha gairebé un milió (999.336) de persones manera que el seu pes sobre el conjunt d'habitants s'ha nascudes a l'estranger a la demarcació de Barcelona, el que representa un 17,8% sobre el total de població. Per àmbits territorials, a la ciutat de Barcelona els 392.743 població estrangera en el seu conjunt es va estabilitzar, estrangers tenen un pes molt remarcable (el 24,2% la població de països de la OCDE continuava creixent. de la població), mentre que els 286.357 de la resta de En la resta de l'àrea metropolitana i de la demarcació l'àrea metropolitana de Barcelona i els 320.236 a la de Barcelona l'increment de població de la OCDE també però inferior sobre el conjunt de població d'aquests sempre ha estat inferior que a la ciutat de Barcelona. àmbits (el 17,4% i el 13,6%). Per exemple, l'any 2009, mentre a Barcelona el seu pes ja era del 4,7%, a la resta de l'àrea metropolitana es situava en el 2,3% i a la resta de la demarcació en el Figura 1.3. Percentatge de població nascuda a l'estranger. Per 2,1%. Així mateix, en aquests àmbits, des de l'any 2010 àmbits territorials. 2000-2018 la població de països de la OCDE ha experimentat un 26 descens de la població estrangera en general. En els 24 darrers anys, però, s'ha recuperat lleugerament, de tal 22 manera que l'any 2018 hi ha 35.169 residents de països 20 de la OCDE als 35 municipis de l'àrea metropolitana 18 que envolten a Barcelona (un 2,1% de la població total) i 16 44.414 a la resta de la demarcació (l'1,9% sobre el total 14 % de població). 12 10 8 6 Figura 1.4. Percentatge de població estrangera nascuda en països de 4 la OCDE sobre el total de població. Per àmbits territorials. 2000-2018 2 0 7 Barcelona AMB sense Barcelona 6 Demarcació sense AMB 5 Font: Idescat, padró continu de població 4 Massa sovint, especialment durant la dècada del canvi % de segle quan les migracions internacionals van ser 3 2 baixos. En canvi, la població de països de la OCDE, que en general presenta valors per sobre de la mitjana 1 en aquests indicadors, cada vegada té un major protagonisme entre la població resident a la metròpoli, 0 especialment en alguns districtes de la ciutat de Barcelona i en alguns municipis metropolitans. Barcelona AMB sense Barcelona En efecte, entre els anys 2000 i 2018 a la ciutat de Demarcació sense AMB Barcelona s'ha passat de 24.831 persones nascudes Font: Idescat, padró continu de població 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 10 Informe d'habitatge 2018 1. Les necessitats d'habitatge: persones i llars Figura 1.5. Percentatge de població estrangera nascuda en països de la OCDE sobre el total de població. Municipis de l’àrea metropolitana i 0,0 - 3,0% 3,0 - 6,0% 6,0 - 9,0% 9,0 - 15,1% Font: Idescat, Padró continu de població. En analitzar el lloc de residència de la població de els anys 1991 i 2011 s'ha passat de 995.670 llars a països de la OCDE resulta convenient aprofundir en 1.291.831 llars a l'àrea metropolitana de Barcelona, és a dir, un increment de 296.161 llars, el 29,7%. la ciutat de Barcelona cal destacar el districte de Aquest important increment és molt més elevat que Ciutat Vella, on un 15,1% dels residents són nascuts l'increment de la població, que durant aquest mateix a la OCDE. A continuació segueixen els districtes període va créixer el 5,6%. La conclusió que se'n pot de Gràcia (8,3%) i l'Eixample (8%). En quart lloc del extreure és ben clara: l'evolució del nombre de llars rànquing es situa el municipi de Castelldefels (7,8%), no només està condicionada per l'evolució de la seguit del districte de Sarrià-Sant Gervasi (7%) i del població, sinó també per com canvien les formes de municipi de Sant Cugat del Vallès (6,1%), per destacar convivència i les tipologies de llar predominants. els àmbits amb major presència. En l'altre extrem hi En aquest sentit, en les darreres dècades s'observen districtes de Barcelona (Nou Barris i Sant Andreu) on el les següents dinàmiques, que de manera combinada percentatge de població de la OCDE és inferior al 3%. han donat com a resultat una reducció de la dimensió mitjana de la llar (vegeu taula 1.1): 1.3. Els canvis en les formes de convivència i la • En primer lloc, s'aprecia una reducció molt notable reducció de la dimensió mitjana de la llar tant en el nombre absolut (han passat de 510.464 a 428.888 entre els anys 1991 i 2011) com en el seu pes sobre el conjunt (del Disposar d'informació continuada sobre l'evolució de 51,3% al 33,2%). Aquest descens es deu, entre altres les llars és un dels principals reptes dels sistemes estadístics. Actualment, la principal font pels àmbits hi ha més llars en edats avançades en les quals els territorials de referència de l'observatori metropolità de l'habitatge de Barcelona són els censos de població que, com és sabut, s'actualitzen cada deu anys. Si • En segon lloc, la situació de les es s'atén a aquesta informació es pot apreciar com entre pot veure, en bona part, com l'altra cara de la mateixa 11 Informe d'habitatge 2018 1. Les necessitats d'habitatge: persones i llars moneda, de tal manera que entre els anys 1991 i pes ha crescut del 3,1% al 4,3% sobre el total de llars. 2011 han passat de 199.865 a 316.499 i el seu pes s'ha incrementat del 20,1% al 24,5% sobre el total de Com s'ha avançat, com a resultat de la combinació llars. d'aquests canvis en les formes de convivència la dimensió mitjana de la llar s'ha anat reduint, de tal • Altra tipologia de llars que en les darreres dècades ha les monoparentals, especialment les encapçalades per dones. En conjunt, entre els anys 1991 i 2011 s'ha en 2,5 persones per llar. Amb aquestes dades, com passat de 90.251 a 143.393 llars monoparentals i el el lector segurament ja haurà deduït, resta oberta la seu pes ha crescut del 9,1% a l'11,1%. qüestió de quina ha estat l'evolució des de l'any 2011. Aquesta pregunta, ja va ser tractada en l'informe • Ara bé, la tipologia que més ha crescut durant les de l'any 2017 i la conclusió va ser que la tendència darreres dècades ha estat la de les llars unipersonals a la reducció del nombre mitjà de persones per llar que han passat de 144.635 a 319.082, incrementant s'hauria alentit, sobretot durant els anys de recessió el seu pes del 14,5% al 24,7%. En interpretar aquesta econòmica. Per arribar a aquesta conclusió es evolució el principal factor a tenir en compte és prenien en consideració l'evolució d'alguns indicadors, l'envelliment i l'increment del nombre de llars com per exemple el nombre de multillars a la unipersonals entre la població de 65 anys i més (Trilla ciutat de Barcelona, recollits a partir de l'Enquesta et al., 2018). • Finalment, les tipologies de llars múltiples i sense separacions i divorcis a la demarcació que recull nucli també han crescut en el període considerat, tot l'Idescat. Així mateix, els indicadors elaborats per i que el seu pes sobre el conjunt de llars és molt més l'Instituto Nacional de Estadística per al projecte reduït. Així, les llars múltiples han passat de 19.107 Urban Audit de la Comissió Europea, recullen una a 28.420 entre els anys 1991 i 2011 i el seu pes s'ha estabilització en la dimensió mitjana de les llars per a incrementat de l'1,9% al 2,2%. Per altra banda, les llars l'àrea urbana funcional de Barcelona. sense nucli han passat de 31.348 a 55.549, i el seu 2001 2011 % % % % Llars múltiples 19.107 1,9 19.504 1,8 28.420 2,2 9.313 48,7 Llars monoparentals 90.251 9,1 112.399 10,3 143.393 11,1 53.142 58,9 75.949 7,6 92.684 8,5 114.973 8,9 39.024 51,4 14.302 1,4 19.715 1,8 28.420 2,2 14.118 98,7 510.464 51,3 433.869 39,6 428.888 33,2 -81.576 -16,0 460.435 46,2 395.579 36,1 397.884 30,8 -62.551 -13,6 50.029 5,0 38.290 3,5 31.004 2,4 -19.025 -38,0 199.865 20,1 243.849 22,3 316.499 24,5 116.634 58,4 181.219 18,2 217.924 19,9 291.954 22,6 110.735 61,1 18.646 1,9 25.925 2,4 24.545 1,9 5.899 31,6 Sense nucli 31.348 3,1 49.286 4,5 55.549 4,3 24.201 77,2 Unipersonals 144.635 14,5 236.760 21,6 319.082 24,7 174.447 120,6 Total 995.670 100,0 1.095.667 100,0 1.291.831 100,0 296.161 29,7 Dimensió mitjana de la llar 3,1 2,8 2,5 Font: INE, Cens de població 1991, 2001, 2011 12 Informe d'habitatge 2018 1. Les necessitats d'habitatge: persones i llars 1.4. La moderació en el ritme de creixement un increment de 39.820 unitats. Aquesta evolució de les llars: menys llars joves i més llars que contrasta amb el major creixement produït en els quinze anys anteriors. En concret, durant el període desapareixen per efecte de la mortalitat 1996-2001 el saldo de llars va ser de 60.552 unitats, per la seva banda, en el període 2001-2006, en la fase L’alentiment en el ritme de disminució de la dimensió més alcista del darrer boom immobiliari, les llars es van mitjana de la llar, que s’acaba de veure, també ha estat la referència dels escenaris de població i llars període 2006-2011 el saldo va ser de 83.170 llars. desenvolupats en el laboratori “Cobertura de les necessitats d’habitatge dels municipis de l’àrea Aquest alentiment en el creixement de les llars a metropolitana de Barcelona. Del PTSH al PDU” l'àrea metropolitana és, principalment, el resultat de (Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, la combinació de dues dinàmiques. D'un costat, el 2018a). Aquests escenaris, elaborats per l'equip del descens de les llars que es creen en les edats joves i, de l'altre, l'augment de les llars que desapareixen per amb l'O-HB, i els equips redactors del Pla Director efecte de la mortalitat. Urbanístic de l'Àrea Metropolitana de Barcelona i del Pla Territorial Sectorial de l'Habitatge de Catalunya, han En efecte, pel que fa a la primera qüestió, durant permès allargar la sèrie de dades de llars més enllà de l'any 2011 i aprofundir en la dinàmica de creació i de destrucció de llars per períodes quinquennals a l'àrea la xifra més baixa de tota la sèrie analitzada, només metropolitana de Barcelona. Dels resultats obtinguts . L'evolució es poden destacar els principals processos que han del període 2011-2016 contrasta amb l'assenyalat increment de llars que s'havia produït en els darrers esperar que tinguin continuïtat durant els pròxims quinze anys, coincidint amb l'arribada de la generació , com s'analitza tot seguit. del baby boom a les edats d'emancipació, d'una banda, i amb l'increment de la immigració des de l'estranger, La primera qüestió que cal destacar és la moderació d'una altra (Trilla et al., 2018). En canvi, durant el en el ritme de creixement de les llars període 2001-2016, les generacions de joves que 1.6). En efecte, durant el període 2011-2016 s'ha estan arribant a les edats d'emancipació són molt més passat d'1.291.831 llars a 1.331.651, el que suposa reduïdes (Trilla et al., 2018) i els saldos per migracions 175.000 160.436 150.000 127.966 127.553 125.000 112.994 99.790 100.459 100.000 83.170 75.000 60.552 50.000 39.445 39.820 18.590 20.171 23.70625.000 915 5.809 0 -25.000 -50.000 -75.000 -61.260 -66.032 -64.553 -73.222 -100.000 -84.346 1991-96 1996-01 2001-06 2006-11 2011-2016 Entrada <40 -- <45 Maduresa 40-59 -- 45-64 Sortida >=60 -- >=65 Saldo Font: Elaboració pròpia a partir de INE, Cens de població, 1991, 2001, 2011; O-HB, Laboratori cobertura necessitats residencials 2018 13 Informe d'habitatge 2018 1. Les necessitats d'habitatge: persones i llars amb l'estranger han disminuït de manera molt notable, com s'ha vist més amunt. 1988-2017 200.000 L'altra dinàmica que explica l'alentiment en el creixement de les llars totals és l'augment de les llars 180.000 que desapareixen per efecte de la mortalitat entre 160.000 la gent gran. És aquesta una temàtica a la qual se li ha prestat menys atenció i, en canvi, revetlla unes 140.000 dinàmiques sense parangó en el període estudiat i, 120.000 segurament, en la història recent de la metròpoli de Barcelona. En efecte, 100.000 80.000 60.000 dels quinquennis precedents. Aquesta desaparició 40.000 de llars es pot interpretar com l'entrada d'habitatge 20.000 potencial al mercat i mostra com d'important és el mercat de segona mà, així com la rehabilitació 0 d'aquest parc, en una metròpoli madura, amb un nivell elevat de consolidació urbanística i amb unes limitacions físiques i ambientals evidents. Només per Font: Idescat, Estadística de Variaciones tenir algunes dades de referència, durant el període Residenciales metropolitana de Barcelona, és a dir, menys d'una efectivament, es consolida la nova tendència. sisena part dels que van entrar al mercat per efecte de la mortalitat. O si es vol mirar en clau de futur, el Certament, les migracions entre municipis són només potencial d'habitatge que se'n deriva del planejament una part del que es pot considerar mobilitat residencial. vigent a l'àrea metropolitana de Barcelona es situa al L'altra part està formada pels canvis de domicili que voltant de les 100.000 unitats (Ruiz, Gich, Aparicio, es produeixen a dins dels municipis. El concepte Serrano, & Velasco, 2017). És a dir, de seguir el ritme d'autocontenció residencial del municipi s'utilitza podrien arribar al mercat, només per efecte de la canviat d'habitatge s'ha quedat en el municipi. Així, a mortalitat, el mateix nombre d'habitatges que es partir de les dades de la sèrie històrica de l'Enquesta podrien construir en les pròximes dècades. de condicions de vida i hàbits de la població, i la seva continuació amb l'Enquesta de cohesió urbana, es pot apreciar com la taxa d'autocontenció residencial 1.5. Una metròpoli on la gran majoria de la dels municipis de la metròpoli de Barcelona2 es població canvia d'habitatge a dins del seu mateix, s'observa com des de l'any 1995, quan la taxa municipi d'autocontenció era del 74,6%, s'ha produït un descens de la capacitat dels municipis de contenir els seus Segons les darreres dades disponibles s'ha produït un residents. Aquest descens ha estat especialment repunt de les migracions internes a la demarcació de pronunciat entre els anys 1995 i 2006, mentre que des durant el 2017 d'aleshores s'ha moderat, amb una recaiguda durant s'han comptabilitzat 152.701 canvis de residència l'any 20173. Per altra banda, amb la mateixa font es pot entre municipis de la demarcació, un 3,1% més que Aquest increment suposa un trencament 2. En aquest cas les dades estan calculades prenent com a referència un dels amb la tendència dels darrers deu anys, que s'havia àmbit està compost per 7 comarques (Alt Penedès, Barcelonès, Baix Llobregat, caracteritzat per un descens, moderat en alguns anys, Garraf, Maresme, Vallès Occidental i Vallès Oriental) i des de l'any 2017 engloba només 5 comarques (s'han exclòs l'Alt Penedès i el Garraf). però continuat. Caldrà anar seguint aquest indicador 3. El canvi en l'àmbit territorial de referència (de 7 comarques a 5 comarques) per comprovar si es tracta d'un canvi puntual o si, segurament explica una part del descens produït durant l'any 2017. 1988 1990 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 14 Informe d'habitatge 2018 1. Les necessitats d'habitatge: persones i llars Figura 1.8. Taxa d'autocontenció residencial municipal. Població de 16 anys i més. 1995-2017 100 90 80 74,6 74,2 73,8 74,1 72,8 70 73,2 70,2 65,6 67,560 62,5 % 50 40 30 20 10 0 Barcelona Àmbit metropolità * Població de 18 anys i més Font: IERMB, Enquesta de condicions de vida i hàbits de la població, 1995 i 2000; Idescat i IERMB, Enquesta de condicions de vida i hàbits de la població, 2006 i 2011, Enquesta de cohesió urbana, 2017 observar com la taxa d'autocontenció del municipi de Barcelona és molt més alta que la mitjana. En punts percentuals per sobre. Una altra característica particular de la ciutat de Barcelona és l'estabilitat de la taxa d'autocontenció al llarg del temps. De fet, entre el valor de l'any 2017 (72,8%), que ha estat el mínim de la sèrie, i el màxim de l'any 2000 (74,2%) tan sols hi ha una diferència d'1,4 punts4. de Barcelona que canvia d'habitatge ho fa dins del mateix municipi, tot i que la tendència en les darreres dècades ha estat que cada cop marxi més població. Dins del context metropolità, la ciutat de Barcelona presenta unes taxes d'autocontenció molt més elevades que la mitjana, és a dir, hi ha molta més població que es queda a viure al municipi. 4. Els resultats obtinguts mitjançant altres fonts mostren una variació entre els valors màxims i mínims de la sèrie històrica més elevats vegeu Trilla et. al (2018). Tanmateix, es pot considerar que s’ha anat produint de manera progressiva en un context de força estabilitat. 1995* 2000* 2006 2011 2017 15 Informe d'habitatge 2018 2. El parc d'habitatge 2. El parc d'habitatge El coneixement de les característiques del parc d'habitatge, la seva evolució i el detall territorial són aspectes essencials per a realitzar una diagnosi de l'estat de l'habitatge, i per poder desplegar i avaluar instruments i actuacions des de les institucions. Aquest 2.1. L'estimació del parc i de l'ús de l'habitatge: és, precisament, l'objecte del present capítol. Per menys habitatges i menys buits del que indicava materialitzar aquest objectiu, en el primer informe de el cens l'Observatori Metropolità de l'Habitatge, corresponent a l'any 2017, es va realitzar una anàlisi principalment a i habitatges. Malauradament, aquestes fonts, que tenen existent el més actualitzada possible és un dels com a principals avantatges la seva sèrie històrica, la quantitat d'informació disponible i el detall territorial polítiques d'habitatge. Malauradament, el cens de al qual es pot arribar, presenten en la seva darrera població i habitatges, la font de referència, s'elabora amb periodicitat decennal. Així mateix, alguns dels les dades recollides. Així mateix, la seva periodicitat treballs que han contrastat els resultats indiquen decennal deixa períodes molt llargs sense referències. que en l'operació censal de l'any 2011 es podria haver sobreestimat el parc. En conseqüència, les Per suplir algunes d'aquestes mancances, durant el actualitzacions del parc que parteixen del cens del 2011 arrossegarien aquesta sobreestimació12018 l'equip de l'O-HB ha treballat amb altres fonts i ha . concentració de la propietat a Barcelona" i "D'habitatge Per suplir aquestes mancances l'equip de l'O-HB està buit a habitatge social". En els paràgrafs que segueixen treballant en una estimació del nombre d'habitatges es despleguen els principals resultats d'aquests a partir del cadastre (Observatori Metropolità de treballs. l'Habitatge de Barcelona, 2018c). Certament, es tracta d'una font que requereix diferents depuracions per El capítol s'estructura en quatre apartats. En el primer, aproximar-se a l'objecte d'estudi i, així i tot, s'ha de es presenta una estimació del parc d'habitatge a considerar dins del marc de les seves limitacions. Tot l'àrea metropolitana de Barcelona realitzada a partir partint d'aquestes consideracions metodològiques, a del cadastre, així com un recull dels principals estudis continuació es presenten els resultats obtinguts per l'any 2018. de desocupació. Els resultats, en ambdós casos, mostren una sobreestimació del cens, el que porta a L'estimació del parc realitzada a partir del cadastre considerar que, en endavant, no seria recomanable dona per l'any 2018 un parc de 774.190 habitatges per utilitzar aquesta font amb aquests objectius. En el la ciutat de Barcelona i 658.340 per la resta de l'àrea segon apartat, s'analitza l'estructura i la concentració de la propietat a la ciutat de Barcelona, i es pot copsar que es troba molt atomitzada amb un predomini que donava la xifra de 811.106 habitatges a la ciutat de de particulars. En el tercer apartat, s'actualitzen les Barcelona (un 4,8% més) i 690.650 a la resta de l'àrea dades de règim de tinença, tot contrastant diverses metropolitana (un 4,9% més). enquestes posteriors a la darrera operació censal, Per la ciutat de Barcelona, la dada obtinguda amb amb el resultat que la propietat continua essent el l'estimació a partir de l'explotació del cadastre es situa règim majoritari però que les llars que viuen de lloguer en un punt intermedi entre la del cens i la de l'Enquesta s'han incrementat. Finalment, en el darrer apartat, es energètiques, facilitades per l'Institut Català de l'Energia, que mostren l'intens increment en el nombre 1. Per exemple, les realitzades pel Ministerio de Fomento (2013). 16 Informe d'habitatge 2018 2. El parc d'habitatge Figura 2.1. Estimació del parc d'habitatge a partir de diverses fonts. consideració la sobreestimació del parc d'habitatge Per àmbits territorials. del cens del 2011 és l'elevat percentatge d'habitatges 1.600.000 1.501.756 buits que hi havia a la metròpoli de Barcelona2. Això 1.432.530 no treu, com es veurà tot seguit, que, efectivament, sí 1.400.000 que hi ha habitatges buits, però aquests es troben en 1.200.000 unes quantitats inferiors de les que es podria pensar només amb les dades censals. 1.000.000 811.106 Per tal de posar llum sobre aquesta qüestió, diferents 774.190 800.000 727.256 690.650 administracions han encarregat treballs per detectar 658.340 indicis d'habitatges buits. L'equip de l'O-HB, amb la 600.000 col·laboració de les institucions que hi formen part, 400.000 ha recopilat durant el 2018 els principals estudis (Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona, 200.000 2018b). Segurament, el treball més complet és el que s'ha realitzat en la ciutat de Barcelona. Així, els 10.052 0 Barcelona AMB sense Barcelona AMB habitatges amb indicis de desocupació detectats en tots els barris suposen només l'1,22% del parc Estimació a partir del Cadastre 2018 d'habitatge, mentre que el cens del 2011 n'estimava un Cens d'habitatges 2011 10,9%. Aquesta reducció en el parc d'habitatges buits també es dóna en treballs realitzats en municipis de Enquesta Sociodemogràfica de Barcelona 2017 menor dimensió com Molins de Rei, on els habitatges Font: Elaboració pròpia a partir del Cadastre; INE, Cens de població i buits detectats en el treball de camp representen un 0,4% del parc d'habitatge, mentre que a partir del cens Barcelona 2017. eren un 9%. estimar un parc de 727.256 habitatges. Sigui com sigui, ambdues fonts no censals donen com a resultat Aquests són només dos exemples de treballs que s'han desenvolupat en els darrers anys però que mostren comptabilitzar en el cens, i això tenint en compte que, com de sobreestimats es troben els habitatges buits tot i que a un ritme inferior al d'anys precedents, entre al cens, la qual cosa hauria de descartar en endavant la utilització d'aquesta font per aquests objectius. Més d'habitatges. de desocupació, molts dels treballs portats a terme les diferents estimacions del han partit d'un objectiu més operatiu: caracteritzar aquests habitatges i, així, poder desplegar actuacions i indiquen que les xifres obtingudes a partir del cens instruments per tal de mobilitzar-los. En aquest sentit, del 2011 són superiors a la realitat. I, en concret, és oportú aprofundir en el tipus de propietaris d'aquests a l'àrea metropolitana de Barcelona, mentre el cens habitatges, diferenciant entre el petit propietari i comptabilitza 1.501.756 habitatges les estimacions el gran tenidor, ja que el marc d'actuació que les realitzades per l'equip de l'O-HB en sumen només administracions públiques poden establir amb ells pot 1.432.530 per l'any 2018. ser diferent. Per tenir una dada de referència, en el cas dels grans tenidors, segons el Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant de la les polítiques públiques les implicacions d'aquesta Generalitat de Catalunya, al tancament de l'any 2017 hi correcció són molt destacables en aspectes tan havia inscrits 7.509 habitatges a l'àrea metropolitana de d'habitatge buit, que els estudis realitzats en els darrers 2. Tampoc és una qüestió exclusiva del darrer cens que, com és sabut, ha canviat la metodologia per l'estimació del parc d'habitatge respecte als censos a les dades del cens de 2011. En efecte, una de les precedents. Per exemple, el cens del 2001 donava per la ciutat de Barcelona un 13,6% d'habitatges buits mentre que dos estudis de detall, un del 1997 i conclusions, errònies, que es pot extreure prenent en de Barcelona. Regidoria d'Habitatge, 2016; Costas, 2007). 17 Informe d'habitatge 2018 2. El parc d'habitatge Barcelona3. la ciutat tenen 1,5 habitatges de mitjana (vegeu taula 2.1). 2.2. Una estructura de la propietat del parc Si es desagrega aquesta informació per tipus de contribuent: predomini de particulars • Una primera idea que se'n pot extreure és que la gran majoria de propietaris són persones físiques. Una de les característiques del parc d'habitatge és En efecte, un 97,1% dels contribuents són persones físiques (497.345 contribuents), les quals són propietàries d'un 84,6% del parc (655.300 habitatges). propietat segmentada (divisió horitzontal), o bé si D'aquests números se'n dedueix que els contribuents comptabilitza els seus habitatges de manera conjunta que són persones físiques de la ciutat de Barcelona (divisió vertical). Tanmateix, amb aquesta informació tenen de mitjana 1,3 habitatges. no es pot distingir quin tipus de propietaris tenen • El segon grup, a una gran distància del primer, el conformen les persones jurídiques, que representen físiques, persones jurídiques), ni tampoc la quantitat un 2,6% del total de contribuents (13.507) i són d'habitatges en propietat que tenen cadascun d'ells. titulars del 10,7% dels habitatges (82.838). De mitjana, doncs, les persones jurídiques són Per tal de suplir aquest buit d'informació, durant el propietàries de 6,1 habitatges. 2018 l'equip de l'O-HB ha desenvolupat el laboratori "L'estructura i concentració de la propietat a la ciutat de • Un tercer grup, està format per les administracions Barcelona" (2018c), amb el qual s'ha explotat una base públiques, que tenen un pes molt reduït com a de dades anonimitzada que combina la informació nombre de contribuents però, en canvi, arriben a ser del cadastre de Barcelona amb la dels contribuents de propietaris de l'1,6% del parc (12.018 habitatges), de l'Impost de Béns Immobles. Els principals resultats i tal manera que de mitjana tenen 138,1 habitatges. conclusions es presenten a continuació. • I, la resta de contribuents agrupats (entitats sense ànim de lucre, institucions religioses, comunitats de L'any 2018 a la ciutat de Barcelona hi ha 512.178 béns i propietaris i altres), representen un 0,2% del contribuents que són titulars dels 774.190 habitatges total i són propietaris de l'1% del parc. comptabilitzats, de tal manera que els contribuents de El treball realitzat per l'equip de l'O-HB analitza també 3. Font: Agència de l’Habitatge de Catalunya. Contribuents Habitatges Nombre %total Nombre %total Mitjana d'habitatges per contribuent Administracions públiques 87 0,0% 12.018 1,6% 138,1 Persones físiques 497.345 97,1% 655.300 84,6% 1,3 Persones jurídiques 13.507 2,6% 82.838 10,7% 6,1 Entitats sense ànim de lucre 414 0,1% 2.652 0,3% 6,4 Institucions religioses 159 0,0% 1.192 0,2% 7,5 Comunitats de béns/propietaris 602 0,1% 3.140 0,4% 5,2 Altres 64 0,0% 468 0,1% 7,3 Sense dades 16.582 2,1% TOTAL 512.178 100,0% 774.190 100,0% 1,5 Font: Elaboració pròpia a partir de les dades de l'Ajuntament de Barcelona i la Direcció General del Cadastre 18 Informe d'habitatge 2018 2. El parc d'habitatge la distribució territorial de cadascun d'aquests grups de contribuents als barris de la ciutat. Això permet veure que, mentre les administracions públiques tenen, en Administracions públiques general, major presència en els barris més propers al Besòs i al front litoral, les entitats jurídiques estan més representades en la franja central de la ciutat, districte de Sarrià-Sant Gervasi, passant per l'Eixample A més a més del recompte total d'habitatges i de la distribució per tipus de propietaris, una segona línia de recerca desenvolupada per l'O-HB en el marc del laboratori "L'estructura i concentració de la propietat a la 0,0 - 0,2% ciutat de Barcelona" ha estat la de determinar el grau de 0,2 - 0,9% concentració de la propietat i, de manera especial, fer 0,9 - 2,6% 2,6 - 69,2% Persones físiques "gran tenidor". En el treball realitzat per l'equip de l'O-HB s'han considerat sis hipòtesis de treball sobre com es 4. Finalment, s'ha optat per treballar amb un dels sis mètodes, que es pot anomenar "el mètode del darrer decil" i que es detalla tot seguit. En efecte, per analitzar la concentració de la propietat s'ha dividit el parc d'habitatge en decils, és a dir, en deu grups amb el mateix nombre d'habitatges5 (vegeu taula 20,9 - 79,7% 2.2) i s'han obtingut els següents resultats: 79,7 - 86,5% • un 60% dels habitatges (els sis primers decils) és de 86,5 - 90,2% contribuents que tenen 1 sol habitatge 90,2 - 96,8% Persones jurídiques • un 10% dels habitatges és de contribuents que en tenen 2 de mitjana • un 10% dels habitatges és de contribuents que en tenen 3,5 de mitjana 4. La primera es deriva d'aplicar, de manera genèrica, el punt 9 de l'article 5 de la Llei 24/2015 de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica de la Generalitat de Catalunya, segons la qual els grans tenidors d'habitatges serien totes aquelles persones jurídiques que són titulars d'una superfície habitable de més de 1.250 metres quadrats; la segona, considerar els contribuents amb més de deu habitatges dins el conjunt de la ciutat; la tercera, els contribuents en el darrer decil en nombre d'habitatges, que s'ha anomenat "mètode del darrer decil"; la quarta, els 0,7- 5,6% contribuents en el darrer decil segons la superfície residencial que acumulen; la cinquena, els contribuents que són titulars únics de parcel·les residencials 5,6 - 9,6% 9,6 - 12,6% parcel·les d'habitatge sense divisió horitzontal de més de 500 metres quadrats. 12,6 - 24,9% 5. Dels 774.190 habitatges, s’han descomptat d’entrada 16.582 dels quals no Font: Elaboració pròpia a partir de les dades de l'Ajuntament de Barcelona i la es té informació precisa sobre el seu contribuent (vegeu taula 2.1). Direcció General del Cadastre 19 Informe d'habitatge 2018 2. El parc d'habitatge Taula 2.2. Distribució en decils dels habitatges i dels contribuents només un 0,2% dels contribuents de la ciutat. Aquest (75.767), amb Decil Contribuents Habitatges Mitjana 69,7 habitatges de mitjana. habitatges 10 75.760 75.760 1,0 Com es veu en la taula 2.3, en aquest grup de grans 20 75.761 75.761 1,0 tenidors d'habitatge destaca l'elevada presència de les persones jurídiques i persones físiques: 30 75.761 75.761 1,0 40 75.761 75.761 1,0 • 547 contribuents són persones jurídiques (el 50,3%), 50 75.761 75.761 1,0 que són titulars de 40.618 habitatges, amb una mitjana de 74,3 immobles residencials. 60 66.999 75.760 1,1 70 37.880 75.760 2,0 • 477 contribuents són persones físiques (el 43,9%), amb un parc més reduït (20.142 habitatges), el que 80 21.354 75.756 3,5 dóna una mitjana de 42,2 habitatges. 90 6.054 75.761 12,5 100 1.087 • Cal destacar la situació de les 11 administracions públiques, que tenen poc pes en el conjunt de grans Total 512.178 757.608 tenidors (només l'1%) però que, en canvi, concentren 11.868 habitatges, de tal manera que de mitjana Font: Elaboració pròpia a partir de les dades de l'Ajuntament de Barcelona i la tenen 1.078,9 habitatges. Direcció General del Cadastre Un tercer exercici que s’ha realitzat per part de l’equip • un 10% dels habitatges és de contribuents que en de l’O-HB ha estat el d’aprofundir en l’estructura de la tenen 12,5 de mitjana propietat, però tan sols del parc d’habitatge de lloguer • I el darrer 10% dels habitatges és de contribuents que en tenen 69,7 de mitjana a aquesta realitat a partir de les fonts d’informació disponibles però que a grans trets permet arribar a la A partir d'aquesta distribució s'han considerat "grans conclusió que els propietaris d’habitatges de lloguer a tenidors" els contribuents situats en el darrer decil. Així Barcelona són majoritàriament persones físiques. doncs, d'acord amb aquest mètode, el grup de tenidors que tenen una mitjana més elevada d'habitatges En efecte, segons les estimacions realitzades, els està format per 1.087 contribuents, que representen habitatges principals dedicats a lloguer a la ciutat de Contribuents Habitatges Nombre %total Nombre %total Mitjana d'habitatges per contribuent Administracions públiques 11 1,0% 11.868 15,7% 1.078,9 Persones físiques 477 43,9% 20.142 26,6% 42,2 Persones jurídiques 547 50,3% 40.618 53,6% 74,3 Entitats sense ànim de lucre 16 1,5% 1.391 1,8% 86,9 Institucions religioses 9 0,8% 672 0,9% 74,7 Comunitats de béns/propietaris 25 2,3% 922 1,2% 36,9 Altres 2 0,2% 154 0,2% 77,0 Total 1.087 100,0% 75.767 100,0% 69,7 Sobre total d'habitatges de Barcelona 0,2% Font: Elaboració pròpia a partir de les dades de l'Ajuntament de Barcelona i la Direcció General del Cadastre 20 Informe d'habitatge 2018 2. El parc d'habitatge Figura 2.3. Estructura de la propietat del parc d’habitatges de lloguer administracions públiques. administracions públiques 2.3. El règim de tinença: l'increment del lloguer en 5,2% un parc majoritàriament de propietaris persones jurídiques 24,3% En el darrer informe anual es va publicar un recull de dades sobre el règim de tinença a partir dels censos entitats d'habitatges, l'últim dels quals, cal recordar, és de l'any sense ànim de 2011. En aquell treball s'arribava a tres conclusions lucre principals. 1,1% persones • En primer lloc, el règim de tinença predominant entre físiques i institucions les llars de la metròpoli de Barcelona era la propietat comunitats religioses de bens 0,5% (el 64% a la ciutat de Barcelona, el 79,3% a la resta 68,9% de l'àrea metropolitana i el 78,7% a la resta de la demarcació). Font: Elaboració pròpia a partir de la Direcció General del Cadastre i l'Enquesta • En segon lloc, des de començament de segle XX s'apreciava un augment notable de la propietat Barcelona són 233.2916. D’acord amb aquesta dada de pendent de pagament en detriment de la que ja està partida l’estructura de la propietat del parc de lloguer pagada (entre els anys 1991 i 2011, a Barcelona es va l’any 2018 és la següent: passar de l'11,9% en propietat pendent de pagament • El 68,9% del parc de lloguer (160.775 habitatges) pertany a propietaris particulars, bé siguin persones Figura 2.4. Règim de tinença per àmbits territorials. 2016-2017 (% llars). físiques o comunitats de béns. 60 • El 24,3% del parc de lloguer (56.654 habitatges) és propietat de persones jurídiques. 50 48,4 • El 5,2% del parc de lloguer (12.018 habitatges) 45,943,6 pertany a administracions públiques. 40 • L’1,1% del parc de lloguer (2.652 habitatges) pertany a entitats del tercer sector. 29,1 % 30 28,4 • El 0,5% restant (1.192 habitatges) és propietat 22,923,3 d’institucions religioses. 20 17,7 17,1 epígraf es pot concloure que l'any 2018 la propietat del parc d'habitatge a Barcelona està molt atomitzada 10 5,9 i està distribuïda principalment entre particulars. Si el 4,52,9 focus es posa en els 1.087 "grans tenidors" de la ciutat 0 que concentren el 10% del parc, s'aprecia també una Barcelona AMB sense Barcelona Total AMB presència remarcable de particulars però guanyen molt de pes les persones jurídiques i també les En propietat sense hipoteca En propietat amb hipoteca En lloguer a preu de mercat 6. Per arribar a aquesta xifra s'ha partit de l'estimació del parc (774.190 En lloguer a preu inferior al de mercat habitatges) realitzada en el primer apartat d'aquest capítol. D'aquests s'han considerat habitatges principals 695.353, dels quals 233.291 són de lloguer, Font: IERMB, Estadístiques metropolitanes sobre condicions de vida, 2016- 2017 (dades provisionals) a partir d'Idescat, Enquesta de condicions de vida Barcelona l'any 2017. 2016 i 2017. 21 Informe d'habitatge 2018 2. El parc d'habitatge 80 70 68,1 64,0 61,5 61,3 60 57,6 49,5 50 46,4 40 38,2% 35,9 33,9 35,0 28,5 30,1 30 20 10 0 Cens Cens Cens Cens ECH (2016) EMCV (2016/2017) ESD (2017) 1981 1991 2001 2011 2016/2017 0 0 Propietat Lloguer Font: Idescat, Cens de població i habitatges 1991, 2001, 2011; INE, Encuesta Continua de Hogares, 2016; IERMB, Estadístiques metropolitanes sobre condicions de al 22,5%; a la resta de l'àrea metropolitana del 16,8% de l'àrea metropolitana, amb un 20% de llars que viuen al 37,2%; i a la resta de la demarcació del 16,9% al de lloguer. Finalment, cal destacar que la majoria 40,5%). preu de mercat, mentre que hi ha moltes menys que • Finalment, també es feia notar una tendència a ho fan a preus sota de mercat, degut, principalment, l'increment de les llars que viuen de lloguer que trencava una dinàmica, d'almenys mig segle, a l'esgotament dels contractes de renda antiga per la caracteritzada per l'increment continuat de la mortalitat dels llogaters. propietat (entre els anys 2001 i 2011, a Barcelona es va passar del 28,5% de llars en lloguer al 30,1%, a la Pel que fa al municipi de Barcelona, els resultats resta de l'àrea metropolitana del 12% al 16,1%; i la obtinguts a partir de les Enquestes metropolitanes resta de la demarcació del 12,5% al 15,3%). sobre condicions de vida són força coincidents amb els de l' realitzada el 2017 Les dades de les estadístiques metropolitanes sobre només per la ciutat, que situen el percentatge de llars condicions de vida pel període 2016-2017 mostren una que viuen de lloguer en un 38,2%. Per altra banda, la l'explotació per la ciutat de Barcelona de la Encuesta propietat continua com el règim de tinença majoritari, Continua de los Hogares a data 1 de gener de 2016 tot i que té un pes inferior a la ciutat de Barcelona situa aquest percentatge en el 33,9%. Totes tres fonts que a la resta de l'àrea metropolitana: 61,3% i 76,8%. indiquen que el nombre de llars que viuen de lloguer Ara bé, com ja s'havia vist amb les dades del cens del s'ha incrementat respecte al 30,1% que recull el cens 2011, malgrat que les llars que són propietàries sense hipoteca són majoritàries, l'any 2017 el percentatge de llars que estan pagant-la és molt rellevant, i arriba L'increment generalitzat de les llars que viuen en al 17,7% a Barcelona i al 28,4% a la resta de l'àrea règim de lloguer és especialment remarcable entre metropolitana. les llars més joves de la metròpoli de Barcelona. Així, segons dades de les Enquestes metropolitanes Pel que fa al lloguer, el 27,8% de les llars de l'àrea sobre condicions de vida, durant els anys 2016/2017, metropolitana viuen en aquest règim, tot i que, de nou, entre les escasses llars encapçalades per joves de es pot apreciar una notable diferència entre la ciutat de Barcelona, amb un pes del 35%, i la resta de municipis 22 Informe d'habitatge 2018 2. El parc d'habitatge 7 de lloguer. Entre les llars encapçalades per persones corresponen a habitatges usats (el 99,8% a la ciutat de de 30 a 44 anys el percentatge de lloguer encara es Barcelona, el 99,6% a la resta de l'àrea metropolitana situava en el 46,1%, mentre que en la franja de 45 a 59 i el 99,5% a la resta de la demarcació). Pel que fa encapçalades per població de 60 anys i més, només usats, un 12,3% vivien de lloguer (Sarasa, Navarro-Varas, & Porcel, 2018). a escala territorial i es situa en tots els àmbits molt proper al 32% (31,5% a la ciutat de Barcelona, 31,6% concloure que el règim de tinença majoritari a la a la resta de l'àrea metropolitana i 32,4% a la resta de metròpoli de Barcelona és la propietat. Tanmateix, la demarcació). Si s'aprofundeix en el detall territorial, durant els darrers anys s'estan incrementant les llars que viuen de lloguer, sobretot entre els joves, on ja és o "G", amb el 50% respecte al total, seguit de Torrelles l'opció àmpliament majoritària. de Llobregat (43,7%), Corbera de Llobregat (42,7%), el districte de Ciutat Vella (40,9%) i Santa Coloma de Sant Cugat del Vallès és el municipi amb menys energètics Palma de Cervelló (22,6%), Badia del Vallès (22,7%), Montgat (23,8%) i Sant Feliu de Llobregat (24,5%). energètica del parc d'habitatges n'és una derivada, Amb les dades acumulades entre gener de 2013 i que pot donar lloc a un malbaratament d'energia i un juliol de 2018, el motiu més freqüent de la sol·licitud pagament de les despeses en l'habitatge. lloguer, tal com ja succeïa amb les dades acumulades Per aproximar-se a quin és l'estat de la qüestió en aquest camp es poden partir d'aproximacions de lloguer amb un 63,3%, mentre que a la resta de macro que, en molts casos, en funció dels objectius, s'acaben tractant amb major deteniment mitjançant enfocaments micro concrets. Des del primer dels enfocaments, tot seguit es presenten les principals dades recopilades a partir de l'Energia. Amb dades acumulades entre gener de 2013 i juliol de 133.478 a la resta de municipis de l'àrea metropolitana (81,4 per mil habitants) i 166.678 a la resta de la demarcació (94,9 per cada mil habitants). Aquestes xifres suposen un increment del 30% a la ciutat de 22 - 28% , 28 - 31% presentades en l'anterior informe anual (Trilla et al., 31 - 36% 2018). 36 - 50% 7. Cal recordar que, segons l’Agència Catalana de la Joventut, l’any 2017 la Font: elaboració pròpia a partir de les dades de l'Institut Català d'Energia taxa d’emancipació de la població de 16 a 29 a Catalunya era del 23,8%. (ICAEN) 23 Informe d'habitatge 2018 2. El parc d'habitatge municipis de l'àrea metropolitana són el 52,4% i la resta de la demarcació el 50,9%. El segon motiu amb més importància són les compravendes (32,6% a Barcelona, 44,4% a la resta de l'àrea i 46,3% a la resta de la demarcació). Finalment, la sol·licitud d'ajuts (1,7%, 0,7% i 0,3%, a cada àmbit territorial), territorials) són motius molt minoritaris a l'hora de dels habitatges –que es recullen des de gener de l'any 2013– s'han incrementat un 30% entre les dades acumulades a gener de 2017 i a juliol de 2018. Malgrat aquest increment tan notable, actualment només es disposa d'informació d'una quarta part del parc d'habitatges aproximadament. D'altra banda, es posa i "G"–, que se situen molt properes al 32% a tots els àmbits territorials. energètica en habitatges usats. 2018 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Barcelona AMB AMB sense Província de Província Barcelona Barcelona sense AMB Lloguer Compravenda Sol·licitud ajuts ITE Certificació voluntària Altres Font: elaboració pròpia a partir de les dades de l'Institut Català d'Energia (ICAEN) i Idescat, padró continu de població. 24 Informe d'habitatge 2018 3. Construcció i rehabilitació 3. Construcció i rehabilitació Un cop vistes les principals característiques del parc d'habitatge de la metròpoli de Barcelona, en el tercer capítol que aquí comença l'anàlisi es focalitza en disponible és encara reduït, ja que són fruït d'una normativa relativament recent. tema de molta rellevància, tant des del punt de vista de la provisió d'habitatge en general, com des del Amb aquests condicionants, el present capítol punt de vista de la diferenciació entre l'obra nova i la s'estructura, precisament, en dos apartats, un dedicat rehabilitació. en la rehabilitació. Com es podrà veure, en el primer cas Cal avançar d'entrada que la quantitat i la qualitat de es fa una anàlisi més extensa temporal i territorialment, la informació disponible en aquests dos camps –obra metre que en el cas de la rehabilitació, l'explotació es nova i rehabilitació– és força asimètrica. Així, d'una circumscriu al municipi de Barcelona, del qual s'ha explotat la informació provinent de les llicències d'obra. relativament llarga i amb un detall territorial que arriba sobretot a l'àrea metropolitana de Barcelona. Així mateix, les dades publicades a partir de l'explotació d'aquestes fonts per part de la Secretaria d'Hàbitat Urbà i Territori, detallen la tipologia i la nova s'ha situat en mínims històrics, durant els darrers anys s'observa una notable recuperació de l'activitat a la rehabilitació, les fonts són més exigües i es troben constructiva, tot i que encara molt allunyada dels valors fragmentades. Per exemple, les llicències d'obra són màxims del darrer boom immobiliari (1996-2007). recollides i sistematitzades pels municipis de manera Així, l'any 2006, en el punt més àlgid del boom, es van enregistrar 5.803 visats d'inici d'obra a Barcelona, territori metropolità. 12.817 a la resta de l'àrea metropolitana i 47.402 a la resta de la demarcació, mentre que l'any 2013, D'altra banda, l'O-HB té previst explorar durant aquest en el punt més baix de la crisi immobiliària, se'n van 2019 altres fonts, com per exemple, les Inspeccions comptabilitzar 697, 526, i 707 en cadascun d'aquests Figura 3.1. Habitatges iniciats. Per àmbits territorials. 2004-2018. 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Barcelona Resta AMB Prov Barcelona sense AMB 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 25 Informe d'habitatge 2018 3. Construcció i rehabilitació 0,0 - 2,0 2,0 - 4,0 4,0 - 6,7 6,7 - 19,7 a la resta de la demarcació encara s'està molt lluny dels l'any 2018: valors històrics més alts. • A la ciutat de Barcelona ja s'han visat 2.203 A partir d'aquests visats, el 2018 s'assoleixen unes habitatges (el 60,5% més que l'any anterior i el 216,1% ràtios d'1,4; 3 i 1,8 visats per mil habitants a Barcelona, més que l'any 2013). a la resta de l'àrea metropolitana i a la resta de la demarcació. Cal tenir present que l'any 2006 les ràtios • A la resta de l'àrea metropolitana se n'han visat 4.916 (el 0,5% més que l'any anterior i el 834,6% més eren de 3,6; 6,9 i 17,8 visats per mil habitants, que cal respecte al mínim de l'any 2013). posar en relació a l'estàndard mitjà de 5 per mil que es considera el necessari per atendre necessitats de nou • En conjunt, doncs, a tota l'àrea metropolitana s'han habitatge i de reposició en una població relativament visat 7.119 habitatges (el 13,6 % més que un any estabilitzada com la que s'està analitzant. abans i el 482,1% més que en el 2013) Si s'aprofundeix en el detall territorial, els municipis que • A la resta de la demarcació 4.327 (un 34,4% més que més visats registren durant el període 2016-2018 són l'any anterior i un 512% més respecte al 2013). Sant Just Desvern (19,7 visats per cada mil habitants), Sant Cugat del Vallès (6,7), Montgat (5,9), Molins de • Agregant tots els àmbits territorials, al conjunt de la demarcació s'han visat 11.446 habitatges (el 20,7% Barcelona els districtes més dinàmics són Sant Martí més que un any abans i el 493,1% més que en el punt més baix del 2013) (2,1) i Sant Andreu (1,4). En l'altre extrem, els municipis amb menys visats per mil habitants són Badia del D'aquesta manera, els creixements en els visats durant Vallès (0), Santa Coloma de Cervelló (0,2), Sant Vicenç dels Horts (0,3), Santa Coloma de Gramenet (0,3) i la Palma de Cervelló (0,3). I els districtes de Barcelona Barcelona i a la resta de l'àrea metropolitana. En canvi, menys dinàmics han estat Nou Barris (0,3) i Ciutat Vella (0,3). 26 Informe d'habitatge 2018 3. Construcció i rehabilitació manera més intensa a partir de l'any 2016, s'ha produït una recuperació de l'activitat constructiva a la ciutat de Barcelona, tal com ja s'havia apuntat en l'epígraf als quals s'enfronten les ciutats contemporànies i que anterior partint de la font dels visats. En concret, requereix estudis de detall per diagnosticar i intervenir l'any 2018 s'han concedit llicències per iniciar 3.020 en la realitat existent. En aquest sentit, malgrat que s'ha avançat en l'obtenció d'informació sobre l'estat de conservació del parc d'habitatges i del comportament Si es desglossen les llicències segons tipus d'obra, es pot apreciar com la recuperació del sector durant Ramon, 2017; Garcia-Almirall, 2017), cal millorar-la. increment dels habitatges provinents de les llicències Amb aquestes limitacions i reptes de futur, en l'informe de l'any 2017 es van presentar les principals i ampliació, que es mantenen estables. En efecte, si característiques del parc, tot prenent com a font de habitatges de nova planta a la ciutat, en el 2018 ja se Per recordar-les de manera molt breu en els aspectes n'han aprovat per construir-ne 2.371, un 93,1% més. més relacionats amb la rehabilitació, es recollia que En canvi, pel que fa a les llicències de rehabilitació i l'1,9% del parc d'habitatge de l'àrea metropolitana es reforma, s'ha passat de 602 a 649 habitatges, el que trobava en un estat de conservació ruïnós o dolent. Així suposa un lleuger augment del 7,8%. Com a resultat mateix, pel que fa a l'antiguitat, es constatava que era d'aquesta dinàmica en la sol·licitud i concessió de un parc envellit, amb 52 anys d'edat mitjana a la ciutat llicències, en els darrers dos anys s'ha anat reduint el de Barcelona, 45 anys a la resta de l'àrea metropolitana pes de la rehabilitació, de tal manera que els habitatges i 37 anys a la demarcació. provinents de llicències d'aquest tipus han passat de representar un 32,9% l'any 2015 a un 21,5% en el 2018. Fet aquest recordatori general, els paràgrafs que segueixen mostren els resultats obtinguts a partir de l'explotació de les llicències d'obra. En aquest cas, 3.4), Sant Martí és on hi ha més habitatges previstos es tracta d'una font municipal de la qual s'ha recollit de reforma o ampliació durant el període 2016-2018, en informació només per la ciutat de Barcelona. Una primera constatació és que des de l'any 2014, i de residencial del districte. Segueix Ciutat Vella (amb 4.500 60 4.000 50 3.500 3.000 40 2.500 30 2.000 1.500 20 1.000 10 500 0 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Nova planta Reforma i ampliació %/reforma/ampliació Font: Gerència d’Ecologia Urbana de l’Ajuntament de Barcelona, Llicències d’obra major. Nombre d'habitatges %/reforma/ampliació 27 Informe d'habitatge 2018 3. Construcció i rehabilitació 2.500 0,5 0,45 2.000 0,4 0,35 1.500 0,3 0,25 1.000 0,2 0,15 500 0,1 0,05 0 0 Reforma o ampliació Nova planta Percentatge Reforma o ampliació Font: Gerència d’Ecologia Urbana de l’Ajuntament de Barcelona, Llicències d’obra major. 403 habitatges, el 45,4% sobre el total), l'Eixample (311, el 22,7%) i Sarrià-Sant Gervasi (279, el 33,95). En l'extrem contrari, Nou Barris és el districte amb menys rehabilitació (9 habitatges, el 3% sobre el total d'habitatges amb llicència d'obra major), seguit de les Corts (89, 32,4%), Horta-Guinardó (118, el 22,3%) i Gràcia (126, el 16,3%). aquest capítol es pot constatar que durant els darrers tres anys s'ha produït una recuperació notable l'àrea metropolitana de Barcelona. A la resta de la demarcació, la construcció també s'ha incrementat durant els darrers tres anys però encara està molt allunyada dels valors màxims. En el marc d'aquesta recuperació, i centrant-se en la ciutat de Barcelona, el principal impuls prové dels habitatges de nova planta mentre que els provinents de reforma i ampliació augmenten, però d'una manera molt moderada. 28 Informe d'habitatge 2018 4. El mercat de l'habitatge 4. El mercat de l'habitatge En els tres primers capítols d'aquest treball s'han tractat que ja estaven llogats i aquells que s'han incorporat de alguns dels principals condicionants de la demanda i de l'oferta d'habitatge: les necessitats residencials tracta de millorar la informació disponible provinent de –des d'un punt de vista quantitatiu i qualitatiu–, les registres institucionals per tal d'analitzar les dinàmiques característiques del parc i la dinàmica de l'activitat del mercat amb la certesa més gran possible. rehabilitació–. Tot plegat ha permès arribar a una El capítol s'estructura en cinc apartats. En el primer, es composició de l'estat actual de la qüestió. compara l'evolució i la situació actual de les operacions immobiliàries en el mercat de compravenda i en el En aquest capítol el focus de l'anàlisi se situa en el lloguer. En el segon, s'aprofundeix en el mercat de mercat de l'habitatge. Per portar-ho a terme s'ha compravenda a partir del tipus de comprador, que pot recollit la informació facilitada per les diferents ser persona física nacional, persona jurídica o persona administracions en els seus portals estadístics. Ens física estrangera. En el tercer apartat, s'entra a estudiar referim al nombre de transaccions immobiliàries l'evolució del preu mitjà de l'habitatge de compravenda. provinents del Consejo General del Notariado i En el quart, es fa el mateix exercici però en el segment facilitades pel Ministerio de Fomento; al tipus de del lloguer, a partir dels contractes dipositats a comprador i al preu mitjà de les transaccions, dades l'INCASÒL. Finalment, en el cinquè apartat es presenten obtingudes del Col·legi de Registradors de la propietat els principals resultats d'un dels laboratoris en els i facilitades per la Secretaria d'Hàbitat Urbà i Territori; quals ha treballat l'equip de l'O-HB durant el 2018, on es contrasten les ofertes de lloguer del portal Habitaclia, d'aquests, publicats també per la Secretaria d'Hàbitat d'una banda, i les consultes que els usuaris han fet a aquestes ofertes, de l'altra. l'INCASÒL. Totes aquestes informacions han estat complementades amb les provinents del laboratori "L'oferta i la demanda de lloguer a l'àrea metropolitana 4.1. L'intens increment dels contractes de lloguer i de Barcelona", desenvolupat durant el 2018 per l'O-HB el lleuger descens de les compravendes a partir de l'explotació de dades del portal immobiliari Habitaclia (Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona, 2018d). 2007 va suposar, com és sabut, un trasbals en el règim de tinença de les operacions immobiliàries Certament, la possibilitat d'accedir a aquests indicadors enregistrades a la metròpoli de Barcelona. Des és el resultat d'un treball continuat per part de les d'aleshores, els contractes de lloguer han estat tot els institucions a les quals s'ha fet esment, aspecte que anys superiors a les transaccions de compravenda i, en es vol fer constar en aquest document. Tanmateix, conseqüència, entre el 2006 i el 2018 el pes d'aquests també és convenient apuntar algun dels principals reptes relatius a la disponibilitat de més informació. notable (vegeu taula 4.1)1: Així, un repte se situa en el camp de la desagregació territorial de les dades en els municipis metropolitans. • A la ciutat de Barcelona els contractes de lloguer ja En efecte, les dades desagregades a escala municipal tenien un pes majoritari l'any 2006 (52,9% enfront dilueixen sota una mitjana la diversitat de situacions del 47,1% de les operacions de compravenda), però que es poden donar entre diferents barris d'un municipi. aquesta proporció s'ha anat incrementant, de tal Un segon repte té a veure amb l'oportunitat d'una manera que l'any 2018 el lloguer suposa el 78% del explotació més detallada de les fonts que permeti, per total d'operacions, mentre la compravenda representa exemple, poder disposar d'informació sobre preus i el 22% restant. operacions immobiliàries segmentades per intervals de 1. Cal matisar que, actualment, encara no es pot accedir a la informació dels contractes de lloguer que permet distingir entre quins han estat renovacions i entre els contractes que es corresponen a habitatges quins no. 29 Informe d'habitatge 2018 4. El mercat de l'habitatge Taula 4.1. Contractes de lloguer i operacions de compravenda. Per • A la resta de l'àrea metropolitana l'any 2006 el pes del àmbits territorials. 2006 i 2018 lloguer era minoritari ( 27,3% enfront del 72,7% de les compravendes), mentre que l'any 2018 el lloguer ja és Barcelona predominant ( 62,3% enfront el 37,7%), però allunyat 2006 2018 del pes que té a la ciutat de Barcelona. Contractes de lloguer 23.975 52,9% 53.524 78,0% • En el conjunt de l'àrea metropolitana, doncs, s'ha passat d'un distribució entre el lloguer i la Operacions de compravenda 21.310 47,1% 15.128 22,0% compravenda de 41,7%-58,3% l'any 2006 a 71,6%- Total 45.285 100,0% 68.652 100,0% 28,4% l'any 2018. • A la resta de la demarcació l'any 2006 la distribució no era favorable al lloguer (22,2% enfront el 77,8% de AMB sense Barcelona les operacions de compravenda), mentre que l'any 2018 ja ho és (62,2% i 37,8%). 2006 2018 Contractes de lloguer 23.975 52,9% 53.524 78,0% • En el conjunt de la demarcació de Barcelona, s'ha passat d'una distribució 33,1%-66,9% l'any 2006 a Operacions de compravenda 21.310 47,1% 15.128 22,0% 67,9%-32,1% l'any 2018. Total 45.285 100,0% 68.652 100,0% Certament, aquest gir no es pot deixar de relacionar amb la contracció del crèdit hipotecari, almenys en comparació amb les quantitats i condicions de Total AMB immobiliari (1996-2007)2. Tanmateix, és convenient 2006 2018 obrir el ventall d'explicacions en un tema d'aquesta Contractes de lloguer 23.975 52,9% 53.524 78,0% complexitat. En efecte, la destrucció d'ocupació, l'increment i major visualització dels desnonaments Operacions de compravenda 21.310 47,1% 15.128 22,0% i la reducció de la renda mitjana de les llars, per Total 45.285 100,0% 68.652 100,0% citar alguns dels principals impactes socials de la crisi econòmica que va seguir el xoc del sistema en el descens de les operacions de compravenda i en Resta Demarcació l'increment de la demanda de lloguer. Per altra banda, 2006 2018 cal tenir present que la recuperació de l'economia iniciada el 2014 s'ha traslladat a la capacitat adquisitiva Contractes de lloguer 23.975 52,9% 53.524 78,0% de les llars de manera lenta i desigual, tot plegat en Operacions de compravenda 21.310 47,1% 15.128 22,0% un mercat de treball molt dualitzat. A més, aquestes dinàmiques tenen especial incidència entre els joves, Total 45.285 100,0% 68.652 100,0% que són un dels principals col·lectius demandants d'habitatge. Finalment, altre factor explicatiu de l'increment de la demanda d'habitatge de lloguer s'ha Total Demarcació de buscar en el notable augment del preu mitjà de l'habitatge de compravenda que s'ha produït des de 2006 2018 l'any 2014, com es veurà amb major deteniment en els Contractes de lloguer 23.975 52,9% 53.524 78,0% següents apartats. Així, l'efecte positiu de la recuperació econòmica no ha repercutit en una millora de l'esforç Operacions de compravenda 21.310 47,1% 15.128 22,0% Total 45.285 100,0% 68.652 100,0% d'interès històricament baixos–, deixant el lloguer com Font: Ministerio de Fomento, a partir del Consejo General del Notariado 2. Ens referim, principalment, a la relació préstec/valor i a la durada dels préstecs i no, en canvi, al tipus d’interès, que actualment es situa en mínims l’INCASÒL. històrics. 30 Informe d'habitatge 2018 4. El mercat de l'habitatge 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Compravenda obra nova Compravenda segona mà Contractes de lloguer l'única opció per cada vegada més llars. disminuït durant el 2018 Dintre d'aquest canvi generalitzat en el règim de tinença de les operacions immobiliàries, • A Barcelona s'han enregistrat 15.128 transaccions de s'ha produït un notable increment dels contractes de compravenda, el 10,5% menys que l'any anterior lloguer • A la resta de l'àrea metropolitana de Barcelona s'han • A Barcelona s'han signat 53.524 contractes de comptabilitzat 17.825 operacions, el 6,2% més. lloguer, el 7,1% més que l'any anterior. • En conjunt, a l'àrea metropolitana de Barcelona s'han • A la resta de l'àrea metropolitana, 29.511 contractes formalitzat 32.953 transaccions, el 2,2% menys que de lloguer, l'11% més. un any abans. • En el conjunt de l'àrea metropolitana de Barcelona, • A la resta de la demarcació s'han enregistrat 27.649 s'han signat 83.035 contractes de lloguer, el 8,5% operacions de compravenda, el 9% més. més. • Finalment, al conjunt de la demarcació de manera • A la resta de la demarcació, s'han comptabilitzat agregada s'han formalitzat 60.602 transaccions, el 45.423 contractes de lloguer, el 6,2% més que l'any 2,6% més. anterior. Dins de les transaccions de compravenda, cal notar que • Al conjunt de la demarcació de Barcelona, 128.458 hi ha un predomini molt destacat de les transaccions contractes de lloguer, el 7,7% més. de segona mà sobre les d'obra nova. Així, per exemple, en el conjunt de l'àrea metropolitana de les 32.953 Per la seva banda, d operacions que s'han enregistrat l'any 2018, 29.690, el 90,1%, han estat de segona mà i tan sols 3.263, el 9,9% de compravenda s'han estabilitzat en els darrers dos restant, han estat d'obra nova. 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 31 Informe d'habitatge 2018 4. El mercat de l'habitatge Figura 4.2. Transaccions de compravenda i contractes de lloguer per per mil habitants). En canvi, pel que fa al segment de mil habitants. Per àmbits territorials. 2018. compravenda, els tres àmbits es troben més igualats, 35 33,0 tot i que en aquest cas a Barcelona les xifres són 30 lleugerament més baixes (8,8 operacions de segona 25,5 mà per mil habitants i 0,5 d'obra nova), que a la resta 25 22,9 de l'àrea metropolitana (9,4 i 1,5) i a la resta de la 19,3 20 18,0 demarcació (11 i 0,7). 15 Encara a un nivell de desagregació territorial major, cal 11,0 8,8 9,4 9,1 9,9 destacar que els contractes de lloguer tenen un pes 10 més elevat en tots els districtes de Barcelona que en 5 0,5 1,5 1,0 0,7 0,9 0 4.3). Ciutat Vella (45,7), l'Eixample (43,5) i Gràcia (43,1) Barcelona AMB sense Total AMB Demarcació Total són els tres territoris amb més contractes de lloguer Barcelona sense AMB demarcació per mil habitants. D'entre els municipis metropolitans Compravendes segona mà Compravendes obra nova sobresurten la Palma de Cervelló (26,8), l'Hospitalet de contractes lloguer Llobregat (24,3) i Sant Cugat del Vallès (24). 4.2. Una majoria de compradors que són Font: Ministerio de Fomento, a partir del Consejo General del Notariado; persones físiques espanyoles l'INCASÒL; Idescat, padró continu de població 2018. Figura 4.3. Contractes de lloguer per mil habitants. Municipis de Les dades disponibles sobre transaccions de compravenda permeten aprofundir en el tipus d'adquirent, que es pot dividir en tres categories: persona física de nacionalitat espanyola, persona física de nacionalitat estrangera i persona jurídica. La principal idea que cal retenir és que durant el 2018, com succeeix des de l'any 2014 quan s'inicia la sèrie estadística, les persones físiques nacionals continuen situant-se com les principals adquirents d'habitatges a la metròpoli de Barcelona, seguides de físiques estrangeres característica general, a la ciutat de Barcelona les 0 - 10 que són majoritàries, tenen un pes inferior a la resta 10 - 20 20 - 30 jurídiques que tenen una importància major. En 30 - 45,7 concret: • A Barcelona, la distribució entre persones físiques l'INCASÒL; Idescat, padró continu de població 2018. espanyoles, persones físiques estrangeres i persones jurídiques ha estat: 66,6%-13,5%-19,9%. Per tenir un indicador de la intensitat de cada tipus d'operació immobiliària comparable entre territoris s'ha • A la resta de l'àrea metropolitana: 75,7%-8,6%-15,8%. 2018 Barcelona es situa com el territori amb més pes • En el conjunt de l'àrea metropolitana de Barcelona: dels contractes de lloguer (33 per mil habitants), seguit 71,6%-10,8%-17,6%. a molta distància de la resta de l'àrea metropolitana (18 per mil habitants) i de la resta de la demarcació (19,3 • A la resta de la demarcació: 79,2%-6,2%-14,7%. per mil habitants 32 Informe d'habitatge 2018 4. El mercat de l'habitatge Figura 4.4. Compravendes d'habitatges segons el tipus d'adquirent Taula 4.2. Compravendes d'habitatges segons el tipus d'adquirent. (en %). Per àmbits territorials. 2018. Per àmbits territorials. 2014-2018 90% BCN 79,2% 80% 75,7% 2014 2015 2016 2017 2018 Persona física 66,6% nacional 67,2% 65,7% 63,0% 63,5% 66,6%70% Persona física 60% estrangera 14,9% 14,8% 15,2% 15,2% 13,5% 50% Persona jurídica 17,9% 19,6% 21,8% 21,3% 19,9% 40% TOTAL 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 30% AMB sense Barcelona 19,9% 20% 15,8% 2014 2015 2016 2017 2018 13,5% 14,7% Persona física 80,7% 79,1% 77,5% 75,9% 75,7% 8,6% 10% 6,2% nacional Persona física 8,6% 8,0% 8,4% 9,0% 8,6% 0% estrangera Persona física Persona física Persona juridica nacional estrangera Persona 10,7% 12,8% 14,2% 15,1% 15,8% Barcelona AMB sense Barcelona Demarcació sense AMB jurídica TOTAL 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Font: Secretaria d'Hàbitat Urbà i Territori, a partir del Col·legi de Registradors. • Pel total de la demarcació de Barcelona: 75%-8,7%- Total AMB 16,3%. 2014 2015 2016 2017 2018 Persona física 72,8% 71,7% 69,7% 69,5% 71,6% Aquest tret general en relació al tipus d'adquirent no nacional suposa cap canvi substancial respecte de les principals Persona física 12,3% 11,8% 12,1% 12,2% 10,8% conclusions que ja s'havien extret en l'informe anterior estrangera (Trilla et al., 2018). En canvi, durant el 2018 s'ha apreciat Persona 14,9% 16,6% 18,3% 18,3% 17,6%jurídica un canvi de tendència, sobretot a la ciutat de Barcelona, TOTAL 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% i en menor mesura a la resta de municipis de l'àrea metropolitana de Barcelona (vegeu taula 4.2). Demarcació sense AMB • En efecte, a la ciutat de Barcelona des de l'any 2014 2014 2015 2016 2017 2018 Persona física 76,3% 78,4% 78,7% 78,6% 79,2% transaccions realitzades per persones físiques havien nacional anat disminuint per passar del 67,2% al 63,5%, en Persona física 6,1% 6,0% 6,0% 5,7% 6,2% estrangera que havien pujat del 17,9% al 21,3%. Doncs bé, durant Persona 17,6% 15,6% 15,4% 15,8% 14,7% l'any 2018 aquesta tendència s'ha trencat, i les jurídica operacions de les persones físiques espanyoles han TOTAL 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Demarcació 2014 2015 2016 2017 2018 • A la resta de l'àrea metropolitana de Barcelona, Persona física 74,3% 74,4% 73,5% 73,4% 75,0% la tendència no s'ha arribat a revertir, però el pes nacional de cada tipus d'adquirent sí que s'ha estabilitzat Persona física 9,8% 9,4% 9,5% 9,4% 8,7% respecte a l'any anterior. En concret, l'any 2017 el estrangera 75,9% de les operacions van ser realitzades per Persona 16,0% 16,2% 17,0% 17,2% 16,3% persones físiques de nacionalitat espanyola i el 15,1% jurídica per persones jurídiques, mentre que el 2018 aquesta TOTAL 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% distribució ha estat de 75,7%-15,8%. Font: Secretaria d'Hàbitat Urbà i Territori, a partir del Col·legi de Registradors. %%/t/ototatal lc coommppraracveennddeess 33 Informe d'habitatge 2018 4. El mercat de l'habitatge Figura 4.5. Preu mitjà de l'habitatge de compravenda d'obra nova (€/ Figura 4.6. Variació del preu mitjà de l'habitatge de compravenda m²). Per àmbits territorials. 2013-2018. d'obra nova (en %). Per àmbits territorials. 2013-2018. 5.000 25% 4.500 20% 4.000 3.500 15% 3.000 10% 2.500 2.000 5% 1.500 0% 1.000 -5% 500 0 -10% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2013-2014 2014 - 2015 2015-16 2016- 2017 2017- 2018 Barcelona Barcelona AMB sense Barcelona AMB sense Barcelona Total AMB Total AMB Total Demarcació Total Demarcació Font: Secretaria d'Hàbitat Urbà i Territori, a partir del Col·legi de Registradors. Font: Secretaria d'Hàbitat Urbà i Territori, a partir del Col·legi de Registradors. • Finalment, a la resta de la demarcació, la tendència Durant el 2018 el preu mitja de compravenda, tant durant el període 2014-2017 era la contrària, és a dir, d’obra nova com de segona mà, segueix augmentant l'increment de les persones físiques de nacionalitat a la metròpoli de Barcelona de tal manera que espanyola en detriment de les jurídiques, i durant el s’encadenen entre quatre i cinc anys consecutius 2018 s'ha mantingut. De fet, l'any 2017 la distribució era 78,6%-15,8% i l'any 2018 ha estat 79,2%-14,7%. dels anys 2013 i 2014. Pel que fa al segment de compravenda d'obra nova la principal conclusió a la qual es pot arribar és que les persones físiques de nacionalitat espanyola són les principals protagonistes, seguides a distància per • A la ciutat de Barcelona el preu mitjà durant el les persones jurídiques i per les persones físiques 2018 s'ha situat en 4.451,9 €/m², el que suposa de nacionalitat estrangera. Tanmateix, durant els un increment del 9,1% respecte a l'any anterior. darrers anys, a l'àrea metropolitana s'estava produint L'augment acumulat des del punt més baix de l'any una disminució lenta però continuada del pes de 2014 és del 41,7%. principalment, de les persones jurídiques. Doncs bé, • A la resta de l’àrea metropolitana de Barcelona el preu en el 2018 aquesta tendència s'ha revertit a la ciutat mitjà és de 2.585,1 €/m2, un increment del 10,2 % i un acumulat del 25,5 % des del 2014. de Barcelona i s'ha estabilitzat a la resta de municipis de l'entorn. S'haurà de seguir l'evolució d'aquests • En conjunt, a l'àrea metropolitana de Barcelona el preu mitjà és de 3.068,4 €/m², un augment del 4,6% aquest canvi d'orientació. i un acumulat del 21,5%. Per a alguns municipis les pujades han estat més exagerades, com serien el 35,4% d’Esplugues de Llobregat (de 2.775 €/m2, a 4.3. El continu increment del preu mitjà dels 3.586 €/m2), el 38,2% de Sant Cugat del Vallès (de habitatges de compravenda. 2.471 €/m2, a 3.410 €/m2), o el 42,6% de Sant Joan Despí (de 2.132 €/m2, a 3.041 €/m2) 34 Informe d'habitatge 2018 4. El mercat de l'habitatge Figura 4.7. Preu mitjà de l'habitatge de compravenda de segona mà Figura 4.8. Variació del preu mitjà de l'habitatge de compravenda de (€/m²). Per àmbits territorials. 2013-2018. segona mà (en %). Per àmbits territorials. 2013-2018. 4.500 20% 4.000 15% 3.500 3.000 10% 2.500 5% 2.000 1.500 0% 1.000 -5% 500 0 -10% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2013-2014 2014 - 2015 2015-16 2016- 2017 2017- 2018 Barcelona Barcelona AMB sense Barcelona AMB sense Barcelona AMB AMB Demarcació Demarcació Font: Secretaria d'Hàbitat Urbà i Territori, a partir del Col·legi de Registradors Font: Secretaria d'Hàbitat Urbà i Territori, a partir del Col·legi de Registradors. • Finalment, al conjunt de la demarcació de Barcelona representa un increment del 4,1% en relació a l’any el preu mitjà s’ha situat en 2.433 €/m2, el que anterior i un acumulat del 22,8 % des del punt més representa un increment del 8,6 % en relació a l’any baix del 2014. anterior i un acumulat des del 2014 del 29,9 %. Pel que fa al segment de compravenda de segona mà 4.4. L'augment continuat del preu mitjà dels habitatges de lloguer, tot i la moderació en • A la ciutat de Barcelona el preu mitjà durant el l'increment. 2018 s’ha situat en 3.948,4 €/m2, el que suposa un increment del 6,3 % respecte l’any anterior. L’augment L'any 2018 el preu mitjà de l'habitatge de lloguer ha acumulat des del punt més baix de l’any 2013 és del seguit creixent a tot el territori metropolità, tot i que 50,3 %. aquest increment s'ha moderat. S'acumulen, doncs, • A la resta de l’àrea metropolitana de Barcelona el preu preu mitjà del lloguer en el seu màxim d'ençà que es mitjà és de 2.333,6 €/m2, un increment del 9,4 % i un acumulat del 34,3 % des del punt més baix de l’any disposa de dades a pràcticament tots els territoris 2014. • En conjunt, a l'àrea metropolitana de Barcelona el • A Barcelona, el preu mitjà de lloguer és de 929,6 preu mitjà és de 3.126,1 €/m², un augment del 4,6% €/mes, un 6% superior al preu de l’any anterior i i un acumulat del 34,2% des del 2013. Els municipis acumula increments del 36,4% des de l’any 2013. que, exceptuant Barcelona, se situen per sobre del • A la resta de l’àrea metropolitana de Barcelona el preu preu mitjà de la zona són Sant Cugat del Vallès, als mitjà de lloguer és de 735,1 €/mes, un 6,7% més que 3.704 €/m2, Sant Just Desvern, als 3.623,5 €/m2, i un any abans, i acumula un creixement del 28,3% des Castelldefels, als 3.273 €/m2. del seu punt més baix de l’any 2014. • Finalment, al conjunt de la demarcació de Barcelona • En conjunt, a l’àrea metropolitana de Barcelona el el preu mitjà s’ha situat en 2.351,9 €/m2, el que preu mitjà de lloguer és de 860,5 €/mes, un 6% més que un any abans, amb un acumulat del 33,8% des 35 Informe d'habitatge 2018 4. El mercat de l'habitatge Figura 4.9: Preu mitjà de compravenda d’habitatges de segona mà Figura 4.10. Variació del preu mitjà compravenda d’habitatges de segona mà (en %). 2013/2014-2018. Municipis de l’àrea 2018 Sense dades Sense dades 1554,4 - 1961,9 < 20% 1961,9 - 2375,6 20 - 30% 2375,6 - 3227,7 30 - 40% 3227,7 - 5396,7 > 40% Font: Secretaria d'Hàbitat Urbà i Territori, a partir del Col·legi de Registradors Font: Secretaria d'Hàbitat Urbà i Territori, a partir del Col·legi de Registradors. del 2013. Figura 4.11: Preu mitjà de l'habitatge de lloguer (€/mes). Per àmbits territorials. 2005-2018 • A la resta de la demarcació el preu mitjà de lloguer 1.000 és de 601,5 €/mes, un 7,2% més que un any abans, i 900 acumula un augment del 25,2% des de l’any 2014. 800 • Finalment, el preu mitjà pel conjunt de la demarcació 700 de Barcelona s’ha situat en 768,8 €/mes, el 6,5% 600 superior al de l’any anterior, el que suposa un 500 creixement acumulat del 31,4% des del punt més baix 400 del 2014. 300 200 Malgrat aquests creixements acumulats tan notables, 100 que han situat el preu mitjà en màxims històrics, cal 0 anual, especialment a la ciutat de Barcelona, que Resta demarcació de BarcelonaAMB sense Barcelona Barcelona Figura 4.12: Variació del preu mitjà de l'habitatge de lloguer (en %). Per àmbits territorials. 2006-2018 20% 15% 10% 5% 0% -5% Resta demarcació de Barcelona AMB sense Barcelona -10% Barcelona 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2005 2016 2006 2007 2017 2008 2009 2018 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 36 Informe d'habitatge 2018 4. El mercat de l'habitatge Figura 4.13: Preu mitjà de lloguer (€/mes). Municipis de l'àrea Figura 4.14. Variació del preu mitjà de lloguer (en %). 2013/2014- Sense dades Sense dades 584 - 700 17,2 - 25% 700 - 900 25 - 30% 900 - 1100 30 - 35% 1100 - 1268 35 - 47,7% l'INCASÒL. l'INCASÒL. ha passat d'un augment del 9,5% en el 2017 a un Vallès (33,9%). En l'extrem oposat, els àmbits amb un augment menys pronunciat del preu mitjà del lloguer A la resta de l'àrea metropolitana s'ha passat del han estat els municipis de Begues (17,2%), Montcada i Reixac (19,4%), Sant Climent de Llobregat (19,8%), l'alentiment en el creixement dels preus ha estat molt Barberà del Vallès (20%) i Cervelló (20,9%). més moderat, ja que només ha baixat un punt, del 8,3% al 7,2%. A tall de resum, en analitzar l'evolució del mercat de lloguer en els darrers anys es pot apreciar el notable Si s'entra en el detall territorial, l'any 2018 el lloguer increment del preu mitjà de l'habitatge, que de mitjana mitjà més elevat es troba en el districte de Sarrià-Sant a l'àrea metropolitana ha crescut el 33,8% en només Gervasi (1.268,9 €/mes), seguit del municipi de Sant quatre anys. Certament, en el 2018 el creixement Cugat del Vallès (1.149,6 €/mes), el districte de Les del preu mitjà s'ha moderat, el que podria indicar Corts (1.089,5 €/mes), el municipi de Sant Just Desvern . (1.058,9 €/mes) i del districte de l'Eixample (vegeu Tanmateix, l'any 2018 el preu mitjà ja s'ha situat en 860,5 €/mes, de tal manera que, com es veurà en el mitjà menys elevat són Badia del Vallès (315,3 €/mes), següent capítol, cada vegada hi ha més llars que no Santa Coloma de Gramenet (584 €/mes), Montcada i poden accedir al mercat lliure. Reixac (603,8 €/mes), Ripollet (616,3 €/mes) i Barberà del Vallès (633,4 €/mes). Nou Barris (674,6 €/mes) és el districte menys costos de Barcelona. 4.5. El comportament de l'oferta i de la demanda de lloguer, un nou element d'informació Si es considera l'evolució del preu mitjà del lloguer des del punt més baix assolit en els darrers anys, En l'anterior apartat s'ha analitzat l'evolució del preu els cinc àmbits on més han pujat són districtes de mitjà de l'habitatge de lloguer a partir d'una font d'informació basada en registres administratius: més s'ha incrementat (47,7%), seguit de Sant Martí (38,8%), Gràcia (37,2%), L'Eixample (36%) i Sarrià-Sant aquest apartat s'aprofundeix en el mercat del lloguer Gervasi (35,6%). El municipi de l'àrea metropolitana a partir de les dades provinents d'una altra font amb creixements més alts ha estat Sant Cugat del d'informació: el portal immobiliari Habitaclia, amb el 37 Informe d'habitatge 2018 4. El mercat de l'habitatge qual l'Observatori Metropolità de l'Habitatge ha signat Llobregat o Castelldefels on no ha superat el 3%. conveni de col·laboració. L'objectiu d'aquest treball és el d'aprofundir en la dinàmica del mercat del lloguer a Respecte als preus més demandats, en el segon partir dels comportaments dels agents que ofereixen trimestre de 2018 es van situar en els 908 €/mes a pisos i dels que en busquen. Barcelona i en els 715 €/mes en la resta de municipis de l'àrea metropolitana, registrant una variació La informació sobre l'oferta es basa en els anuncis interanual respecte al segon trimestre de 2017 del d'habitatges de lloguer (exclosos els unifamiliars), -1% a Barcelona i del +3% en la resta del conjunt i la demanda s'estudia a partir de les sol·licituds de metropolità. contacte que han rebut els anuncis en oferta. El període analitzat comprèn un any, des del segon trimestre Aquesta informació insinua una tendència a la moderació allí on els preus han aconseguit cotes més exercici s'ha realitzat en el marc del laboratori "L'oferta elevades. i la demanda de lloguer a l'àrea metropolitana de Barcelona", on s'ha explotat aquesta font. Tot seguit es presenten els principals resultats. present especialment a Barcelona i altres municipis metropolitans Moderació dels preus d'oferta i de demanda en determinats municipis metropolitans El detall de l'oferta i la demanda per trams de preus permet veure amb més claredat en quines zones El preu mitjà d'oferta en el portal Habitaclia en el segon es produeixen els encaixos i els desajustaments i la trimestre del 2018 es va situar en els 1.443 €/mes a intensitat d'aquests. És en els municipis amb preus Barcelona i en els 1.019 €/mes com a mitjana de la més tensionats on es registren majors desajustaments. resta de municipis de l'àrea metropolitana. La variació interanual d'aquests valors d'oferta respecte del segon Així, a la ciutat de Barcelona el 74% de la demanda se trimestre de 2017 ha estat d'un descens del -3% per situa per sota dels 1.000€/mes, mentre que el 32% de a la ciutat de Barcelona, i d'un augment del 9% per l'oferta se situa en aquest tram. En canvi, en la resta de al conjunt de municipis de l'àrea metropolitana. Cal l'àrea metropolitana la coincidència és molt major: el destacar que en alguns d'ells la variació ha estat menor, 92% de la demanda se situa per sota dels 1.000 €/mes com per exemple a Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu i l'oferta amb aquest rang de preus suposa un 70% del de Llobregat, Sant Just Desvern, Viladecans, El Prat de total. 2017-segon trimestre de 2018. 50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% 0% <400 400 < 600 600 < 800 800 < 1.000 1.000 < 1.300 < > 1.700 <400 400 < 600 600 < 800 800 < 1.000 1.000 < 1.300 < > 1.700 Demanda Oferta 1.300 1.700 Demanda Oferta 1.300 1.700 Font: Elaboració pròpia a partir de les dades cedides per Habitaclia 38 Informe d'habitatge 2018 4. El mercat de l'habitatge Figura 4.16: Volum d'anuncis segons nombre de dies amb contacte i preu mitjà associat. Per àmbits territorials. 2T 2017-2T 2018 25% 1.200 986,2 20% 860,7 907,0 949,3 1.000 771,5 696,5 716,6 741,4 734,7 800 15% 648,4 600 10% 400 5% 200 0% 0 2 dies < 7 dies 7 dies < 15 dies 15 dies < 1 mes 1 mes < 2 mesos 2 mesos < 5 mesos €/mes Barcelona €/mes Resta AMB % Ofertes BCN % Ofertes resta AMB Font: Elaboració pròpia a partir de les dades cedides per Habitaclia Els preus més demandats s'assemblen als preus dels contractes de lloguer La durada dels anuncis com a indicador del grau de correspondència entre oferta i demanda Es constata una forta coincidència entre els preus que apunten les preferències de la demanda amb els dels El temps que romanen publicats els anuncis contractes registrats a l'Insitut Català del Sòl que han d'oferta és un element clau per a analitzar el grau de estat, per al mateix període analitzat, de 916 €/mes correspondència del mercat de l'habitatge en lloguer. a Barcelona i de 723 €/mes en la resta de municipis Així, els anuncis amb una durada inferior a un mes mostren una forta correlació de l'oferta i la demanda, metropolitans. Aquest fet sens dubte apunta al fet que mentre que quan es produeix desajustament, les durades són més llargues. lloguers que són assumibles pels usuaris (vegeu taula 4.3). En termes generals, a Barcelona el 79% dels anuncis d'oferta estan actius menys d'un mes i la seva mitjana anual és de 861 €/mes, molt en línia amb el preu mitjà mercat del lloguer exigeix aprofundir en la composició de la demanda. En la resta de municipis metropolitans, de la demanda del lloguer, la qual cosa permetria el percentatge també és del 79% i compta amb una mitjana de 681 €/mes. generant. En concret, a Barcelona ciutat les ofertes amb un preu En aquest sentit, l'O-HB seguirà treballant en l'anàlisi mitjà de 772 €/mes estan actives només entre 2 i 7 dels preus d'oferta i demanda de lloguer habitual, dies; a partir dels 950 €/mes les ofertes duren més d'un incorporant, en la mesura del possible, dades sobre els mes; i les de més de 1.110 €/mes es mantenen més de 5 mesos anunciades. En la resta de l'àrea metropolitana nous formats d'oferta emergents (turístic, temporal, les ofertes de 648 €/mes de mitjana estan actives habitacions), i realitzant un estudi més exhaustiu que només entre 2 i 7 dies; les de mitjana de 717 €/mes es permeti la caracterització de la demanda de lloguer. mantenen entre 15 dies i un mes; i les de 741 €/mes Taula 4.3: Preu mitjà dels contractes signats i dipositats a l'INCASÒL i preu mitjà d'oferta al portal Habitaclia (€ mensuals). Segon trimestre 2018. És a dir, s'observa una tendència clara que mostra com Contractes signats Ofertes (portal Demanda (portal les ofertes amb preus més ajustats a la demanda tenen (INCASÒL) immobiliari) immobiliari) una sortida molt ràpida, mentre que aquells amb preus Barcelona 916,3 € 1.443,1 € 908,3 € 4.16). AMB sense 723,1 € 1.018,6 € 725,8 € Barcelona Font: Elaboració pròpia a partir de les dades cedides per Habitaclia; Secretaria 39 Informe d'habitatge 2018 5. Problemes de permanència, accés i manteniment 5. Problemes de permanència, accés i manteniment Després d'haver analitzat les principals tendències Finalment, en el quart apartat, es presenten alguns del mercat de l'habitatge, aquest cinquè capítol es dels indicadors disponibles relacionats amb l'exclusió residencial. satisfer les seves necessitats residencials bàsiques. precisament, en l'intens increment de preus, però en 5.1. La creixent separació entre la renda familiar i aquest cas es compara amb l'evolució dels ingressos el preu de l'habitatge de la població i de les llars. Com es veurà, els resultats mostren de manera ben entenedora la naturalesa de la Un dels processos amb major incidència en les problemàtica de l'habitatge a la metròpoli de Barcelona. Així mateix, permeten copsar com d'estructural ha de l'habitatge és la creixent separació entre la renda esdevingut la qüestió, més enllà de la conjuntura mitjana de la població i el preu mitjà de l'habitatge. que s'ha derivat de la crisi econòmica. La resta del Com és sabut, aquesta separació ha estat parcialment capítol desplega diferents formes en què aquesta problemàtica es trasllada cap a l'empitjorament de les cas dels habitatges de compravenda, tot i que, com va condicions d'accés i de permanència en l'habitatge. succeir durant el darrer boom immobiliari (1996-2007), els riscos que van haver d'assumir les llars es varen Pel que fa a les fonts d'informació utilitzades, els mostrar en molts casos excessius. Tanmateix, en el cas continguts del capítol s'han sustentat, d'una banda, de la població que vol accedir a un habitatge de lloguer, en els indicadors que ja formen part del sistema o que ja hi viu, no existeix aquest efecte esmorteïdor d'indicadors de l'O-HB i, de l'altra, en noves dades. Ens referim a les sèries històriques d'evolució de els increments dels preus afecten directament la seva preus i d'ingressos de les llars a les quals s'acaba de economia domèstica, especialment en un context on la fer referència. Així mateix, s'ha canviat la font que es gran majoria de contractes ja no són de renda antiga i va utilitzar en el darrer informe per tractar la qüestió per tant tenen unes durades de tres anys, d'acord amb del cost de l'habitatge per les llars. En endavant, la la legislació vigent. font de referència seran les noves Estadístiques metropolitanes de condicions de vida (EMCV) que, Malauradament, a causa de l'escassetat de dades i a la per l'àmbit metropolità, fusionen dues edicions de ruptura en les sèries estadístiques, la renda i els preus l'Enquesta de Condicions de Vida (ECV) per ampliar la mostra i reduir els marges d'error. Aquestes són, doncs, temps mitjanament llarg en els àmbits territorials que les principals novetats d'informació i metodològiques, s'analitzen en aquest informe. Tanmateix, des de l'equip que ara ja formen part, juntament amb la resta, del de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona sistema d'indicadors de l'O-HB. s'està treballant en recompondre aquestes sèries i a continuació es presenten uns primers resultats El capítol s'estructura en quatre apartats. En el primer, per Barcelona i per Catalunya pel període 2000-2017 com ja s'ha avançat, es presenta una sèrie històrica de l'evolució de preus de compravenda d'obra nova, que la sèrie comença l'any 2000, quan s'iniciava el de segona mà i de lloguer, tot contrastant-ho amb període d'increment més intens de preus del darrer l'evolució de la renda familiar. En el segon, s'analitza boom immobiliari (1996-2007), però que durant els l'evolució de l'esforç d'accés a l'habitatge en propietat primers anys d'aquest període l'augment de preus ja era i en lloguer de llars amb diferent capacitat adquisitiva. superior a l'increment de la renda mitjana. Per fer-ho, es prenen com a referència llars teòriques de 2,5 i 3,5 salaris mínims interprofessionals, així com Fet aquest apunt, es pot observar com la separació llars de renda mitjana. En el tercer apartat, es tracta entre la Renda Familiar Disponible Bruta (RFDB) per la qüestió del cost de l'habitatge d'aquelles persones habitant i els preus mitjans de l'habitatge ha tendit que ja han accedit, és a dir, que ja en disposen d'un. 40 Informe d'habitatge 2018 5. Problemes de permanència, accés i manteniment 300 275 250 225 200 175 150 125 100 Lloguer (€) 75 Preu segona mà (€/m2 construït) 50 Preu obra nova (€/m2 construït) 25 RFDB per habitant (milers €) 0 Font: Elaboració pròpia a partir de: Renda Familiar Disponible Bruta 2000-2015 de l'Idescat i Estimació 2016-2017 Gabinet Tècnic de Programació. Ajuntament de d'Hàbitat i Millora Urbana; Preu mitjà de compravenda 2013-2018: Secretaria d'Hàbitat i Millora Urbana, a partir del Col·legi de Registradors 300 275 250 225 200 175 150 125 100 Lloguer (€) 75 50 Preu segona mà (€/m2 construït) 25 Preu obra nova (€/m2 construït) 0 RFDB per habitant (milers €) Font: Elaboració pròpia a partir de Renda Familiar Disponible Bruta 2000-2015 de l'Idescat; Estimació RFDB 2016: a partir dels Salaris estimats del Gabinet Tècnic compravenda 2000-2013: Secretaria d'Hàbitat i Millora Urbana; Preu mitjà de compravenda 2013-2018: Secretaria d'Hàbitat i Millora Urbana, a partir del Col·legi de Registradors. Així, a la mitjà de lloguer el 91,8% (2,4 vegades més), el preu ciutat de Barcelona, mentre la RFDB per habitant s'ha mitjà de compravenda de segona mà el 93,9% (2,5 1, el preu mitjà del lloguer ho ha vegades més) i el d'obra nova el 118,5% (3,1 vegades fet un 127,7% (2 vegades més), el de compravenda més). Dins del període 2000-2018 es poden diferenciar tres més). Si es mira el conjunt de Catalunya, la separació subperíodes: entre renda i preus també és molt notable. En concret, la RFDB per habitant s'ha incrementat el 38,2%2, el preu • El període 2000-2007, que coincideix, com ja s'ha avançat, amb els anys més intensos del darrer boom 1. Per la ciutat de Barcelona, la darrera dada disponible de la variable Renda immobiliari i amb un dels episodis de creixement Familiar Disponible Bruta per habitant és de l’any 2017, provinent de l’estimació econòmic més prolongat de l'economia espanyola i realitzada pel Gabinet Tècnic de Programació de l’Ajuntament de Barcelona. 2. Per a Catalunya, la darrera dada disponible de la variable Renda Familiar Disponible Bruta per habitant és de l’any 2015, provinent de l’Idescat. Per l’any 2016 s’ha realitzat una estimació a partir de l’evolució dels salaris. índex 100= Barcelona any 2000 2000 2000 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 41 Informe d'habitatge 2018 5. Problemes de permanència, accés i manteniment catalana recent. Durant aquests anys es va produir persones i els preus mitjans de l'habitatge. Així, els una gran separació entre la renda i els preus, sobretot preus mitjans del lloguer han crescut més del doble que en els preus de compravenda. En concret, la renda la renda mitjana de la població tant a Barcelona com va augmentar un 39,6% a Barcelona i un 38,1% a al conjunt de Catalunya. Per la seva banda, els preus Catalunya, els preus del lloguer un 87,7% i un 89,1%, de compravenda han arribat a augmentar al voltant de els de compravenda de segona mà un 157,9% a 2,5 vegades més ràpid que la renda de les persones. Barcelona i un 166,7% a Catalunya, i els d'obra nova un 174,9% i un 191,9%. Dins d'aquesta tendència general, des de l'any 2013 la separació entre la renda i els preus ha estat més • El període 2007-2013 es caracteritza per uns anys acusada a Barcelona que a Catalunya i en el segment de lloguer que en el de propietat. combinat amb una disminució generalitzada dels preus dels habitatges. Durant aquests anys la diferència entre la Renda Familiar Disponible Bruta (RFDB) per habitant i els preus mitjans es redueix. Pel problema metropolità que fa a la renda encara va augmentar durant l'any La creixent separació entre la renda de les llars i els renda a Barcelona es va incrementar un 6,4% i a preus mitjans té conseqüències en l'accessibilitat a Catalunya va disminuir un 1,2%. Pel que fa als preus l'habitatge en general, tot i que amb matisos importants s'aprecia una evolució diferent entre el lloguer i la segons el règim de tinença en el que hi viuen les llars. compravenda. Així, durant l'any 2008 el preu mitjà del Així, en el cas de les llars que accedeixen a un habitatge lloguer encara es va incrementar, mentre que el de compravenda havia iniciat ja un descens pronunciat. esmorteir aquestes diferències, com per exemple va succeir durant el darrer boom immobiliari (1996-2007). del lloguer a la ciutat de Barcelona tan sols havia L'altra cara de la mateixa moneda és l'increment de disminuït un 11% i a Catalunya un 16,7%. En canvi, l'endeutament de les llars tant en la quantia com en el preu mitjà de compravenda de segona mà havia el termini i, en últim terme, les greus conseqüències caigut un 36,9% a Barcelona i un 37,7% a Catalunya, i el d'obra nova un 34,7% i un 40,6%. socials que se'n poden derivar per la impossibilitat de fer front al pagament de les quotes hipotecàries, com • Durant el període 2013-2018 els principals indicadors es veurà més endavant. Si es mira en perspectiva, macroeconòmics han presentat millores notables3 tot i que la seva translació a l'increment de la renda aparentment favorables que es van donar en aquell mitjana ha estat molt moderat. Per la seva banda, període (amb una relació préstec valor en molts casos els preus mitjans de l'habitatge han iniciat un període per sobre del 80% i amb un persistent allargament d'augments molt notables, especialment a la ciutat dels terminis), difícilment poden tornar a repetir-se de Barcelona. En conseqüència, la separació entre en el curt i mitjà termini. Menys encara si es té en la renda i els preus mitjans s'ha accentuat d'una compte que els tipus d'interès es troben actualment manera molt accelerada. Així, la RFDB per persona en mínims històrics. D'aquesta manera, en els darrers s'ha incrementat un 10,1% a Barcelona i un 1,3% 4 anys la creixent diferenciació entre la renda de les llars a Catalunya , mentre que els preus del lloguer han augmentat un 36,4% i un 27,7%, els de compravenda i el preu mitjà de l'habitatge ja no pot moderar-se amb d'obra nova un 38,1% i un 25,9%. la població que voldria comprar un habitatge, la forma fer-ho, o en tot cas hauria de destinar un percentatge una creixent separació entre la renda mitjana de les d'ingressos superior al recomanable. En efecte, l'any 2018 una llar amb uns ingressos 3. Com s'ha fet notar, el creixement del PIB dels darrers anys i les millores en equivalents a 2,5 Salaris Mínims Interprofessionals l'evolució de l'ocupació i l'atur no s'han traslladat a una millora generalitzada en aspectes tan essencials com l'atur de llarga durada, la inestabilitat laboral i les (SMIs), és a dir, 2.146 € nets al mes, hauria de destinar condicions salarials (Trilla et al., 2018). el 42,9% d'aquestes remuneracions per pagar la quota 4. Cal recordar que la darrera dada disponible de RFBD per habitant per anual de la hipoteca d'un habitatge de preu mitjà Catalunya és de l’any 2016. 42 Informe d'habitatge 2018 5. Problemes de permanència, accés i manteniment de segona mà a l'àrea metropolitana de Barcelona, l'any 2018 el 30,7% d'aquesta assignació per pagar la valorat en 261.260€5 quota hipotecària, sempre que disposés d'uns estalvis que disposés d'uns estalvis de 83.603 € (32% del preu de 83.603 €, l'equivalent a 2,3 anys d'ingressos. corresponent a l'entrada, impostos i taxes), és a dir, l'equivalent a 3,2 anys d'ingressos. O dit d'una altra A partir d'aquest llindar d'ingressos, les llars poden manera, sense cap altra remuneració ni ajut familiar, accedir a un habitatge en propietat de segona mà de aquesta llar tipus – situació en la qual es poden trobar preu mitjà a l'àrea metropolitana de Barcelona. Així, per tants joves en edats d'emancipació – no podria accedir exemple, l'any 2018 una llar amb unes remuneracions a un habitatge en propietat. equivalents a la Renda familiar bruta disponible (RFBD) mitjana de l'àrea metropolitana (4.237 €) hauria de És més, el llindar d'ingressos per accedir a un habitatge destinar el 21,8% d'aquestes assignacions si volgués comprar un habitatge de segona mà. tot, de les llars amb 3,5 SMI (3.005 € nets al mes). Així, una llar d'aquestes característiques hauria de destinar Certament, els preus mitjans són diferents en el territori, però l'increment generalitzat produït en els darrers anys ha donat com a resultat que les possibilitats de 5. Es pren com a referència el preu mitjà per metre quadrat facilitat pel les llars per accedir a un habitatge en propietat s'hagin Ministerio de Fomento a partir de les taxacions d’habitatges amb més de cinc anys d’antiguitat. Per completar la sèrie, abans de l’any 2010 es consideren reduït en els districtes de Barcelona i en els municipis els habitatges amb menys de dos anys d’antiguitat. Es considera un habitatge tipus de 100 m2. metropolitans de manera generalitzada. Així, per exemple, una llar que amb uns ingressos de 2,5 SMI Figura 5.3. Esforç teòric d'accés a l'habitatge de segona mà segons volgués accedir a un habitatge en propietat de segona mà, i a canvi estigués disposada a canviar de lloc de residència, tan sols podria anar a 12 dels 33 municipis metropolitans (en 3 municipis no hi ha dades) i a un 100 10 dels deu districtes de la ciutat de Barcelona (vegeu 90 9 80 8 les seves opcions territorials d'accés a un habitatge en propietat, ja que podria traslladar-se a 24 dels 33 70 7 municipis, i a 4 dels 10 districtes de Barcelona (vegeu 60 6 50 5 estalvis de 83.603 €, l'equivalent a 2,3 anys d'ingressos. 40 4 30 3 apreciar les enormes limitacions que actualment té 20 2 una llar amb uns ingressos de 2,5 SMI per accedir 10 1 remuneracions superiors. Tan sols en apropar-se al 0 0 llindar d'ingressos de 3,5 SMI, una llar podria accedir a un habitatge de preu mitjà, sempre que tingués Tipus d'interès uns estalvis previs equivalents a 2,3 anys dels seus RFBD mitjana emoluments i, a més, acotés territorialment els Renda de 3,5 SMI Renda de 2,5 SMI municipis i els districtes on establir-s'hi. A partir d'aquestes constatacions es pot arribar a una primera conclusió: accedir a un habitatge en propietat està Font: Elaboració pròpia a partir de Ministerio de Fomento, Preu mitjà habitatge segona mà a partir de taxacions; Banc d'Espanya, Tipus d’interès; Asociación Hipotecaria Española, Indicadores de accesibilidad; Idescat, Renda Familiar . En conseqüència, viure de lloguer ja no només s'ha Disponible Bruta, 2016, 2017, 2018; INE, Cens de població i habitatges 2001 i 2011; O-HB, Estimacions llars.. Nota: S'han considerat els següents supòsits convertit en una opció residencial per aquelles llars que per calcular la quota anual del primer any: Relació préstec/valor del 80%, prioritzen altres aspectes vitals enfront de la compra tipus interès hipotecari del conjunt d'entitats a més de tres anys per habitatge lliure (any 2018, 1,92%), termini mitjà hipoteca de la Asociación Hipotecaria d'un habitatge, sinó que cada vegada més s'està Española (2018, 23,5 anys). esEfsofroçr ça caccécsè s(% ( %re Rnednad llaa rll)ar) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 (3T) Tipus interès (%) 43 Informe d'habitatge 2018 5. Problemes de permanència, accés i manteniment Figura 5.4. Esforç teòric d'accés a l'habitatge de segona mà segons ingressos de la llar. Quota hipotecària. Municipis de l’àrea metropolitana i 2,5 SMI 3,5 SMI Sense dades < 25% 25 - 30% 30 - 35% > 35% Font: Elaboració pròpia a partir de Ministerio de Fomento, Preu mitjà habitatge segona mà a partir de taxacions; Banc d'Espanya, Tipus d’interès; Asociación Hipotecaria Española, Indicadores de accesibilidad. Nota: S'han considerat els següents supòsits per calcular la quota anual del primer any: Relació préstec/valor del 80%, tipus interès hipotecari del conjunt d'entitats a més de tres anys per habitatge lliure (any 2018, 1,92%), termini mitjà hipoteca de la Asociación Hipotecaria Española (2018, 23,5 anys). convertint en l'"única" opció d'accés. Figura 5.5. Esforç d’accés a un habitatge de lloguer segons Ara bé, per a aquestes llars que no tenen altra opció 100 que accedir a un habitatge de lloguer, la creixent separació entre els ingressos i els preus mitjans a 90 la que s'ha fet referència de manera recurrent en 80 aquest text, té un impacte directament proporcional a 70 intervenen en la moderació de l'esforç d'accés. Així, 60 una llar amb unes remuneracions de 2,5 SMI que, cal 50 recordar, no pot accedir a un habitatge en propietat, 40 hauria de destinar l'any 2018 el 41,2% d'aquestes assignacions per pagar el lloguer mitjà de l'àrea 30 metropolitana de Barcelona, i això sense contar les 20 10 D'aquesta manera, dels 2.146 € que ingressa aquesta llar només en podria disposar de 1.262 € per fer front a 0 la resta de despeses. RFBD mitjana Ja es pot deduir d'aquestes dades l'impacte que la Renda de 3,5 SMI creixent separació entre la renda de la població i el preu Renda de 2,5 SMI mitjà de lloguer està tenint per les llars amb ingressos Font: Elaboració pròpia a partir de Secretaria d'Hàbitat Urbà i Territori, Preus les unitats de convivència amb ingressos superiors. Familiar Disponible Bruta 2016, 2017, 2018; INE, Cens de població i habitatges De fet, les llars amb ingressos equivalents a 3,5 SMI 2001 i 2011; O-HB, Estimacions llars. (Lloguer sobre renda de la llar, en %) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 (3T) 44 Informe d'habitatge 2018 5. Problemes de permanència, accés i manteniment Figura 5.6. Esforç d’accés a un habitatge de lloguer d'una llar amb ingressos de 2,5 i 3,5 SMIs. Municipis de l’àrea metropolitana i districtes de 2,5 SMI 3,5 SMI Sense dades < 25% 25 - 30% 30 - 35% > 35% haurien de destinar el 29,4% d'aquestes assignacions, ingressos de les llars i el preu mitjà de l'habitatge s'ha conseqüència, com que no existeixen més opcions (cal traslladat de manera progressiva a les condicions i recordar que viure en un habitatge és una necessitat possibilitats d'accés a l'habitatge de la població a la bàsica) aquestes llars haurien de moure's en el territori metròpoli de Barcelona. Així, si durant el període del metropolità o destinar una part més gran dels seus ingressos per fer front a les despeses de l'habitatge (o ambdues coses), o bé retardar l'emancipació en el cas traslladant la problemàtica cap a l'endeutament de dels joves (Trilla et al., 2018). Si s'optés per la primera opció, però, com que l'increment en els preus de traslladat principalment a la població que viu de lloguer s'ha produït de manera generalitzada en tots els municipis metropolitans, les condicions d'accés podrien el territori metropolità, veu cada vegada més limitades millorar, però en molts casos encara es situarien per les seves opcions d'accés a un preu raonable. sobre del límit del 30%. De fet, una llar amb uns ingressos de 2,5 SMI només 5.3. El cost de l'habitatge en les economies podria accedir a un habitatge de lloguer destinant domèstiques La creixent separació entre els ingressos de les llars i el en cap districte de la ciutat de Barcelona preu mitjà de l'habitatge no tan sols té conseqüències 5.6). Les llars amb ingressos de 3,5 SMI ja veurien sobre l'accés a l'habitatge sinó que també afecta la ampliades les seves opcions residencials, ja que població que ja hi ha accedit però que ha de fer front podrien accedir en 30 dels 36 municipis i en quatre dels a les despeses mensuals. Aquestes despeses poden deu districtes de Barcelona, tot i que en molts d'aquests àmbits territorials haurien de destinar un import molt proper al 30% dels seus emoluments. a sobrepassar els llindars recomanables i situar 45 Informe d'habitatge 2018 5. Problemes de permanència, accés i manteniment l'habitatge com un element d'inseguretat de les llars, l'habitatge com els subministraments, els impostos, les sobretot entre les llars que viuen de lloguer, com es taxes, les assegurances, i les despeses de comunitat, veurà tot seguit. entre les principals. Les llars que viuen en un habitatge en propietat, però que encara estan pagant una Segons les Estadístiques metropolitanes sobre hipoteca, han de destinar el 31,8% dels seus ingressos. condicions de vida6, Ara bé, les llars que viuen de lloguer són les que han metropolitana de Barcelona han de destinar de de destinar un percentatge més elevat dels seus mitjana un 25,8% dels seus ingressos a les despeses . Aquesta situació es de l'habitatge7 deu a diverses raons. En primer lloc, cal tenir en compte diferències segons règim de tinença, lògicament que, de mitjana, les llars que viuen en habitatges de qui té menys despesa són les llars que viuen en un lloguer tenen uns ingressos inferiors a les que viuen habitatge en propietat sense hipoteca, és a dir, que en propietat (Observatori Metropolità de l'Habitatge de està completament pagat. Aquestes llars, a l'àrea Barcelona, 2018e). En segon lloc, s'ha de tenir present metropolitana de Barcelona, destinen de mitjana el que una bona part de la població que viu de lloguer ha 12,9% dels ingressos a pagar altres despeses de de fer front a unes rendes estipulades en contractes relativament recents –molts d'ells incorporant els 6. Les Estadístiques metropolitanes de condicions de vida, és una nova font amb informació per àmbits territorials de la metròpoli de Barcelona que s’elabora a partir de dues edicions consecutives de l’Enquesta de Condicions de vida (mostra ampliada). En aquest cas, les dades que es presenten en aquest informe corresponen al període 2016-2017. Per adaptar-se a aquesta la població que viu en un habitatge en propietat va millora en la qualitat de la informació, algunes dades que es van presentar en l’informe de l’any 2017 s’han actualitzat en aquest del 2018. En concret, el “percentatge de renda familiar destinada a les despeses de l’habitatge” i la del darrer boom immobiliari (1996-2007). A més, l'any “taxa de sobrecàrrega”. Per a més informació podeu consultar el portal web de 2017, moment de referència de les dades, els tipus l’Institut d’Estudis Regionals i Metropolitans de Barcelona. https://iermb.uab. cat/ca/enquestes/cohesio-social-i-urbana/ d'interès es situen en mínims històrics, el que té una 7. Aquestes despeses inclouen, a més del pagament de la quota hipotecària incidència molt notable en la reducció de les quotes o el lloguer, els costos dels subministraments i serveis (aigua, gas, electricitat, de la hipoteca de qui va comprar un habitatge amb assegurances, manteniment i impostos i taxes municipals). Figura 5.7. Percentatge de la renda familiar destinada a les despeses de l'habitatge segons règim de tinença. Per àmbits territorials. 2016- 2017. 50 45,1 45 42,7 43,5 40 35 32,4 30,9 31,8 30 26,3 25,2 25,8 % 25 20 15 12,6 13,2 12,9 10 En propietat sense hipoteca En propietat amb hipoteca* 5 En lloguer 0 Total Barcelona Resta AMB Total AMB Font: IERMB, Estadístiques metropolitanes sobre condicions de vida, 2016-2017 (dades provisionals) a partir d'Idescat, Enquesta de condicions de vida, 2016 i 2017. * Inclou les amortitzacions 46 Informe d'habitatge 2018 5. Problemes de permanència, accés i manteniment Figura 5.8. Taxa de sobrecàrrega de despeses de l'habitatge segons règim de tinença (% sobre el total de població). Per àmbits territorials. 2016-2017. 16,16 Total AMB 37,31 16,65 2,13 14,67 Resta AMB 37,47 17,42 2,10 Total 17,66 Barcelona 37,21 En lloguer 15,38 2,16 En propietat amb hipoteca* En propietat sense hipoteca 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 % Font: IERMB, Estadístiques metropolitanes sobre condicions de vida, 2016-2017 (dades provisionals) a partir d'Idescat, Enquesta de condicions de vida, 2016 i 2017. * Inclou les amortitzacions anterioritat. dels seus ingressos al pagament de l'habitatge8. Si s'entra en el detall territorial, les diferències L'any 2017 la taxa de sobrecàrrega de despeses de observades per al conjunt de l'àrea metropolitana de l'habitatge de la població de l'àrea metropolitana és del Barcelona es reprodueixen al seu interior. Així, a la ciutat de Barcelona les llars que viuen en un habitatge segons el règim de tinença. Així, per a la població en propietat sense hipoteca destinen un 12,6% dels que viu en llars que tenen l'habitatge en propietat seus ingressos al pagament de l'habitatge, les que han completament pagat, la taxa és molt reduïda, del de pagar hipotecar destinen un 30,9% i les que viuen 2,1%. Per a la població que viu en llars en propietat de lloguer un 42,7%. A la resta de l'àrea metropolitana aquests percentatges són del 13,2%, del 32,4% i del Finalment, entre la població que viu de lloguer, la taxa de sobrecàrrega ja arriba al 37,3%. lloguer ha de destinar una proporció més elevada dels seus ingressos al pagament de l'habitatge, tant la que Si es mira per àmbits territorials les diferències no són resideix a la ciutat de Barcelona com la que ho fa als municipis del seu entorn. metropolitana d'aquesta problemàtica. En efecte, a Barcelona l'any 2017 la taxa de sobrecàrrega és del El percentatge d'ingressos que s'han de destinar al 17,7% i a la resta de l'àrea metropolitana del 14,7%. pagament de l'habitatge té, lògicament, un impacte Pel que fa als règims de tinença, per la població que molt notable en les economies domèstiques, sobretot paga una hipoteca la taxa a Barcelona és del 15,4% i en el cas de la població que té menys ingressos i entre a la resta de l'àrea del 17,4%, i per la que viu de lloguer la que viu de lloguer, que sovint coincideixen. Així, la la taxa de sobrecàrrega és del 37,2% a Barcelona i del despesa de l'habitatge pot acabar consumint una part 37,5% a la resta del territori metropolità. molt notable de les remuneracions, de tal manera que les llars poden acabar en una situació d'inseguretat habitacional. Un indicador per aproximar-se a aquesta disponible a l'Eurostat a nivell de països i també a l'INE i a l'Idescat per realitat és la taxa de sobrecàrrega que comptabilitza el Comunitats Autònomes. De manera excepcional, mitjançant les Estadístiques percentatge de llars que han de destinar més d'un 40% metropolitanes de condicions de vida, també es disposa d'aquestes dades per a la metròpoli de Barcelona. A diferència de la metodologia harmonitzada entre els països europeus, en aquest informe s'ha considerat com a despesa la part de la quota hipotecària corresponent a les amortitzacions del capital 47 Informe d'habitatge 2018 5. Problemes de permanència, accés i manteniment entre la població que ja ha accedit a un sustenta en factors estructurals (Donat et al., 2018; Fundación Foessa, 2019; Sales & Sobrino, 2017). Així, malgrat la major conscienciació social i recursos que la població que viu de lloguer. En concret, gairebé s'han destinat per fer front a l'emergència habitacional, quatre de cada de deu residents a l'àrea metropolitana les situacions d'exclusió residencial no disminueixen de Barcelona que viuen de lloguer han de destinar més de manera proporcional9. A continuació es presenten d'un 40% dels seus emoluments per pagar l'habitatge, alguns dels principals indicadors que es poden la qual cosa condiciona enormement la seva trajectòria compilar per fer-ne seguiment en els àmbits territorials i projectes vitals, sobretot en el marc de la regulació de referència d'aquest informe. actual del mercat de lloguer a Espanya. Així mateix, Un primer indicador que permet aproximar-se a la principalment entre les llars amb menys ingressos, la problemàtica de l'accés a l'habitatge és el nombre sobrecàrrega de despeses de l'habitatge es tradueix de persones que estan inscrites en el registre de en un element d'inestabilitat, amb les conseqüències sol·licitants d'habitatge protegit personals i socials que se'n deriven. Segons les dades recopilades per la Secretaria d'Hàbitat Urbà i Territori el nombre d'inscripcions 5.4. L'exclusió residencial: més enllà de la vigents no deixa d'incrementar-se en els darrers anys a tots els àmbits territorials. L'any 2017 hi havia 36.163 conjuntura de la crisi (22,3 per cada mil habitants) unitats de convivència inscrites a la ciutat de Barcelona, 29.388 (18,1 per La majoria de treballs que han tractat la qüestió mil habitants) a la resta de l'àrea metropolitana de de l'exclusió residencial recentment coincideixen a destacar que no és només una conseqüència 9. Vegeu, per exemple, les memòries anuals de la Unitat contra l'Exclusió Residencial (UCER. Ajuntament de Barcelona, 2018) o del Servei d'Intervenció conjuntural de la darrera crisi econòmica, sinó que se en la Pèrdua d'Habitatge i Ocupació (SIPHO) de l'Ajuntament de Barcelona. Figura 5.9. Inscripcions vigents al Registre de Sol·licitants d'Habitatge Protegit. Per àmbits territorials. 2012-2017. 30 40000 35000 25 30000 20 25000 15 20000 15000 Barcelona 10 AMB sense Bcn 10000 Demarcació sense AMB 5 Barcelona (eix esq.) 5000 AMB sense Bcn 0 0 Demarcació sense AMB Font: Secretaria d'Hàbitat Urbà i Territori (per mil habitants) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 48 Informe d'habitatge 2018 5. Problemes de permanència, accés i manteniment Barcelona i 24.409 (10,5 per mil habitants) a la resta de en habitatge insegur (amb problemes imminents de la demarcació. pagament de lloguer o hipoteca) i 4.684 persones en habitatge inadequat (en situació de sobreocupació i amuntegament)10. Certament, es tracta de situacions estadi d'exclusió residencial més avançat, són els desnonaments. Segons l'estadística del Consejo més, no sempre són estàtiques, ja que molt sovint General del Poder Judicial, durant el 2017 se n'han executat 2.519 (1,55 per mil habitants) a la ciutat de Així mateix, les aproximacions qualitatives són Barcelona, 2.227 (1,40 per mil habitants) a la resta de especialment necessàries per entendre els processos l'àrea metropolitana i 4.155 (1,78 per mil habitants) a la que s'hi produeixen. Tanmateix, es tracta d'un punt de manera, malgrat la tendència a la lleugera disminució que es produeix des de l'any 2013, encara es mantenen pot comparar amb la realitat d'altres ciutats i països del el nombre de desnonaments en unes xifres molt nostre entorn. elevades. Cal destacar que, des que es disposa de dades, la majoria d'aquests desnonaments són per impagament del lloguer. Per exemple, al conjunt de darrera crisi econòmica, durant els darrers anys s'han l'àrea metropolitana de Barcelona, l'any 2013 ho van ser les situacions d'exclusió el 77,8% i el 2017 han estat el 75,2%. residencial. Certament, es tracta d'un fenomen multidimensional on intervenen, a més de l'habitatge, Un dels trets característics de l'exclusió residencial altres aspectes del mercat de treball, de salut o del és la diversitat de situacions que s'hi donen. procés migratori, entre els principals. Tanmateix, Per tal de sistematitzar-les se sol prendre com l'habitatge és un element central. En primer lloc, a referència les categories ETHOS (European perquè la disponibilitat d'allotjaments i d'habitatge per Typology on Homelessness and Housing Exclusion) fer polítiques socials és un dels pilars per passar de desenvolupades per FEANTSA (European Federation l'exclusió residencial a la inclusió social. En segon lloc, of National Organisation Working with the Homeless). perquè la creixent separació entre els ingressos de Partint d'aquestes tipologies, la Secretaria d'Habitat les llars i el preu de l'habitatge, que s'ha vist en aquest Urbà i Territori ha encarregat un estudi sobre "la capítol, és una de les principals causes de moltes ". Així, a l'àmbit situacions d'exclusió residencial. metropolità de Barcelona es van comptabilitzar l'any 2016, 4.294 persones sense sostre, 4.672 persones sense habitatge propi, 18.279 persones Catalunya”. Institut DEP. Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana. Abril 2016 Figura 5.10. Desnonaments executats. Per àmbits territorials. 2013-2017 2,5 5000 2,0 4000 1,5 3000 1,0 2000 Barcelona AMB sense Bcn Demarcació sense AMB 0,5 1000 Barcelona (eix esq.) AMB sense Bcn 0,0 0 Demarcació sense AMB Font: Consejo General del Poder Judicial (per mil habitants) 2013 2014 2015 2016 2017 49 Informe d'habitatge 2018 Conclusions Conclusions En aquest darrer capítol es recullen a tall de resum Dins de la ciutat de Barcelona cal destacar el districte executiu les principals conclusions de l'informe de Ciutat Vella, on un 15,1% dels residents són nascuts d'habitatge a la metròpoli de Barcelona 2018. Cal a l'OCDE. Segueixen els districtes de Gràcia (8,3%) i recordar que els informes anuals tenen com a objectiu l'Eixample (8%). En quart lloc del rànquing es situa el analitzar les principals dinàmiques que s'han produït municipi de Castelldefels (7,8%), seguit del districte de en el camp de l'habitatge durant el darrer any a la Sarrià-Sant Gervasi (7%) i del municipi de Sant Cugat metròpoli de Barcelona, tot actualitzant i ampliant del Vallès (6,1%). els continguts dels informes anteriors. En aquesta tasca l'equip de l'O-HB explota la informació de les fonts estadístiques disponibles i les complementa Els canvis en les formes de convivència i la amb laboratoris que emplenen els principals buits reducció de la dimensió mitjana de la llar. d'informació detectats. En les darreres dècades s'estan produint canvis molt Les necessitats d'habitatge: la població i les notables en les formes de convivència i les tipologies de llar predominants. Entre els anys 1991 i 2011 a l'àrea llars metropolitana de Barcelona s'observen les següents dinàmiques: El lleuger increment de la població a causa de la • recuperació de les migracions internacionals. 51,3% al 33,2%). • El major creixement s'ha produït en les llars En data 1 de gener de 2018 a l'àrea metropolitana hi ha unipersonals, degut principalment a l'envelliment i enregistrats 3.260.268 residents (el que representa un en menor mesura a l'augment de llars joves d'aquest increment del 0,4% respecte a l'any anterior). D'aquesta tipus (del 14,5% al 24,7%) manera, s'encadenen dos anys de lleuger increment que trenquen la tendència a l'estancament de la • població que havia caracteritzat els darrers anys. 24,5%). Aquest creixement de la població és degut, • Creixement de les llars monoparentals, encapçalades principalment per dones (del 9,1% a l'11,1%). principalment, al saldo per migracions internacionals, que en els darrers tres anys ha recuperat el signe • Augment de les tipologies de llars múltiples i sense positiu. Per exemple, en el 2017 aquest saldo ha nucli (de l'1,9% al 2,2% i del 3,1% al 4,3%). suposat un guany de 20.581 nous residents a l'àrea metropolitana. L'evolució del nombre de llars no només està condicionada per l'evolució de la població, sinó també L'increment del pes de la població de la OCDE i la per com canvien les formes de convivència. De manera combinada, aquestes transformacions han donat com seva localització selectiva. a resultat una reducció de la dimensió mitjana de la llar, que a l'àrea metropolitana ha passat de 3,1 a 2,5 La població de països de la OCDE, que en general persones. de la mitjana, cada vegada té un major protagonisme La moderació en el ritme de creixement de entre la població resident a la metròpoli, especialment en alguns districtes de la ciutat de Barcelona i en les llars: menys llars joves i més llars que alguns municipis metropolitans. desapareixen per efecte de la mortalitat. 50 Informe d'habitatge 2018 Conclusions Els principals processos d'evolució de les llars que han El parc d'habitatge tingut lloc durant el període 2011-2016 i que es pot esperar que tinguin continuïtat durant els pròxims anys, són: L'estimació del parc i de l'ús de l'habitatge: menys • Moderació en el ritme de creixement de les llars: habitatges i menys buits del que indicava el cens. Durant el període 2011-2016 s'ha passat d'1.291.831 llars a 1.331.651 a l'àrea metropolitana de Barcelona, Les diferents estimacions del parc d’habitatge el que suposa un increment de 39.820 llars. Aquesta realitzades en els darrers anys indiquen que les xifres evolució contrasta amb el creixement més gran obtingudes a partir del cens del 2011 són superiors a la produït en els quinze anys anteriors. Si es descompon realitat. En concret, a l’àrea metropolitana de Barcelona, el creixement total de llars. mentre el cens comptabilitza 1.501.756 habitatges • Descens de les llars que es creen en les edats joves: les estimacions realitzades per l’equip de l’O-HB en Durant el període 2011-2016 s'han creat 100.459 llars sumen només 1.432.530 per l’any 2018. I, en el cas de encapçalades per població que té 45 anys i menys, Barcelona ciutat, la diferència és de 811.106, el 2011 a la xifra més baixa de tota la sèrie analitzada, només 774.190, el 2018 equiparable a la del període 1991-1996. L’excés d’habitatges comptabilitzats en el Cens del • Augment de les llars que desapareixen per efecte 2011 ha induït a errors sistemàtics en la determinació de la mortalitat: Durant els anys 2011-2016 han del percentatge d’habitatges buits. En concret, a desaparegut 84.346 llars per efecte de la mortalitat Barcelona, el cens parlava de 88.259 habitatges (el entre la població de 65 anys i més, una xifra que 10,88% del parc), mentre que els estudis realitzats pel mateix Ajuntament als 73 barris de la ciutat durant els quinquennis precedents. anys 2017 i 2018, a partir d’un extens i minuciós treball Les dades de destrucció de llars per efecte de la de camp, detecten que el percentatge és d’un escàs mortalitat mostren com d'important és el mercat 1,22% del parc (10.052 habitatges). de segona mà, així com la rehabilitació d'aquest parc, en una metròpoli madura, amb un nivell elevat Una estructura de la propietat del parc d'habitatge de consolidació urbanística i amb unes limitacions físiques i ambientals evidents. Només per tenir algunes dades de referència, de seguir el ritme del període 2011- particulars. 2016, en poc més de sis anys, podrien arribar al mercat, només per efecte de la mortalitat, el mateix nombre Els 774.190 habitatges comptabilitzats a la ciutat d'habitatges que es podrien construir en les dècades pertanyen a 512.178 contribuents amb una mitjana de vinents. 1,5 habitatges per contribuent. • El 97,1% de propietaris de la ciutat de Barcelona Una metròpoli on la gran majoria de la població són persones físiques (497.345 contribuents), les canvia d'habitatge a dins del seu municipi. quals són propietàries d'un 84,6% del parc (655.300 habitatges). La taxa d'autocontenció residencial dels municipis • El segon grup, a una gran distància del primer, el de la metròpoli de Barcelona es situa l'any 2017 en el conformen les persones jurídiques, que representen 62,5%. S'està produint un descens de la capacitat dels un 2,6% del total de contribuents (13.507) i són municipis de contenir els seus residents. Per exemple, titulars del 10,7% dels habitatges (82.838). l'any 2011 la taxa d'autocontenció era del 67,5%. • Un tercer grup, està format per les administracions La taxa d'autocontenció del municipi de Barcelona és públiques, que tenen un pes molt reduït com a molt més alta que la mitjana. En concret, l'any 2017 va nombre de contribuents però, en canvi, arriben a ser ser del 72,8%, més de deu punts percentuals per sobre. propietaris de l'1,6% del parc (12.018 habitatges). 51 Informe d'habitatge 2018 Conclusions Mentre les administracions públiques tenen, en antiga per la mortalitat dels llogaters. general, major presència en els barris més propers al Besòs i al front litoral, les entitats jurídiques estan més representades en la franja central de la ciutat. energètics. S'ha aprofundit en la concentració d'habitatges per part dels contribuents. El grup de tenidors que tenen Amb dades acumulades entre gener de 2013 i juliol de una mitjana més elevada d'habitatges està format per 1.087 contribuents, que representen només un 0,2% dels contribuents de la ciutat. Aquest grup és titular del 133.478 a la resta de municipis de l'àrea metropolitana 9,8% dels habitatges (75.767), amb 69,7 habitatges de (81,4 per mil habitants) i 166.678 a la resta de la mitjana. demarcació (94,9 per cada mil habitants). Aquestes xifres suposen un increment del 30% a la ciutat de També s'ha analitzat l'estructura de la propietat del parc Barcelona i d'un 34% a la resta d'àmbits, respecte als d'habitatge de lloguer a Barcelona i s'ha constatat que els propietaris són majoritàriament persones físiques. • El 68,9% del parc de lloguer (160.775 habitatges) pertany a propietaris particulars, bé siguin persones físiques o comunitats de béns. i es situa a tots els àmbits molt proper al 32%. • El 24,3% (56.654 habitatges) és propietat de persones jurídiques. Construcció i rehabilitació • El 5,2% del parc de lloguer (12.018 habitatges) pertany a administracions públiques. • L'1,6% restant (3.844 habitatges) pertany a entitats del tercer sector i a institucions religioses. a l'àrea metropolitana Els creixements en els visats durant els darrers anys, El règim de tinença: l'increment del lloguer en un tot i que encara resten allunyats dels valors màxims de parc majoritàriament de propietaris. l'any 2006, s'han recuperat molt a Barcelona i a la resta de l'àrea metropolitana. Així en el 2018: L'any 2017 la propietat continuava com el règim • A la ciutat de Barcelona s'han visat 2.203 habitatges de tinença majoritari, tot i que tenia un pes inferior (el 60,5% més que l'any anterior i el 216,1% més que a la ciutat de Barcelona que a la resta de l'àrea l'any 2013). metropolitana: 61,3% i 76,8%. Ara bé, el percentatge de llars que tenien hipoteca és molt rellevant, i arribava • A la resta de l'àrea metropolitana se n'han visat al 17,7% a Barcelona i al 28,4% a la resta de l'àrea 4.916 (el 0,5% més que l'any anterior i el 834,6% més metropolitana. respecte al mínim de l'any 2013). El nombre de llars que viuen de lloguer s'ha • En conjunt, doncs, a tota l'àrea metropolitana s'han incrementat. A la ciutat de Barcelona s'ha passat del visat 7.119 habitatges (el 13,6 % més que un any 30,1% en el 2011 al 35% l'any 2017. Entre les llars abans i el 482,1% més que en el 2013) encapçalades per joves de menys de 30 anys, la gran • A la resta de la demarcació 4.327 (un 34,4% més que majoria, els 86,1%, vivien de lloguer. l'any anterior i un 512% més respecte al 2013). La majoria de les llars que l'any 2017 vivien de lloguer • Agregant tots els àmbits territorials, al conjunt de la ho feien a preu de mercat, mentre que hi havia moltes demarcació s'han visat 11.446 habitatges (el 20,7% menys que ho feien a preus sota de mercat, degut, més que un any abans i el 493,1% més que en el punt principalment, a l'esgotament dels contractes de renda 52 Informe d'habitatge 2018 Conclusions més baix del 2013) alguns àmbits territorials han disminuït durant el 2018. Dins de les transaccions de compravenda, cal notar que hi ha un predomini molt destacat de les transaccions de segona mà sobre les d'obra nova. En el marc d'aquesta recuperació, i centrant-se en la ciutat de Barcelona, la recuperació del sector durant els Una majoria de compradors que són persones darrers anys s'ha degut, principalment, a un increment físiques espanyoles. dels habitatges provinents de les llicències de nova planta, mentre que les llicències de reforma i ampliació Les persones físiques nacionals continuen situant- es mantenen estables. se com les principals adquirents d'habitatges a la metròpoli de Barcelona, seguides de les persones Així, si l'any 2015 s'havien concedit llicències per estrangeres. A la ciutat de Barcelona les persones en el 2018 ja se n'han aprovat per construir-ne 2.371, físiques de nacionalitat espanyola, tot i que són un 93,1% més. En canvi, pel que fa a les llicències majoritàries, tenen un pes inferior a la resta d'àmbits, en de rehabilitació i reforma, s'ha passat de 602 a 649 habitatges, el que suposa un lleuger augment del 7,8%. • A Barcelona, la distribució entre persones físiques El mercat de l'habitatge espanyoles, persones físiques estrangeres i persones jurídiques ha estat: 66,6%-13,5%-19,9%. • A la resta de l'àrea metropolitana: 75,7%-8,6%-15,8%. L'intens increment dels contractes de lloguer i el lleuger descens de les compravendes. • En el conjunt de l'àrea metropolitana de Barcelona: 71,6%-10,8%-17,6%. Durant el darrer any s'ha produït un notable increment • A la resta de la demarcació: 79,2%-6,2%-14,7%. dels contractes de lloguer. Malauradament, encara no es pot accedir a la informació dels contractes de • Pel total de la demarcació de Barcelona: 75%-8,7%- lloguer que permeti distingir entre quins han estat 16,3%. renovacions i quins no. • A Barcelona s'han signat 53.524 contractes de El continu increment del preu mitjà dels lloguer, el 7,1% més que l'any anterior. habitatges de compravenda. • A la resta de l'àrea metropolitana, 29.511 contractes de lloguer, l'11% més. Durant el 2018 el preu mitjà de compravenda, tant d'obra nova com de segona mà, segueix augmentant • En el conjunt de l'àrea metropolitana de Barcelona, a la metròpoli de Barcelona de tal manera que s'han signat 83.035 contractes de lloguer, el 8,5% s'encadenen quatre anys consecutius d'increments més. • A la resta de la demarcació, s'han comptabilitzat En el cas de l'obra nova, els augments acumulats 45.423 contractes de lloguer, el 6,2% més que l'any des dels nivells del 2014 suposen, per al conjunt de anterior. l'àmbit metropolità, un 21,5%, passant dels 2.526 €/ m2 construït, als 3.068 €/m2 construït. Per a alguns • Al conjunt de la demarcació de Barcelona, 128.458 municipis les pujades han estat més exagerades, com contractes de lloguer, el 7,7% més. serien el 41,7% de Barcelona (de 3.116 €/m2, a 4.416 Després d'haver-se recuperat de manera continuada €/m2), el 35,4% d'Esplugues de Llobregat (de 2.775 €/ des de l'any 2012, les operacions de compravenda m2, a 3.586 €/m2), el 38,2% de Sant Cugat del Vallès (de 2.471 €/m2, a 3.410 €/m2), o el 42,6% de Sant Joan 53 Informe d'habitatge 2018 Conclusions Despí (de 2.132 €/m2, a 3.041 €/m2) mercat. En el cas del mercat de segona mà, l'augment La durada dels anuncis d’oferta és un indicador de les acumulat mitjà de la zona ha estat més accentuat, amb un 33,5%, en passar dels 2.342 €/m2 als 3.126 €/m2. Barcelona ciutat, les ofertes amb un preu mitjà de 771,5 Els municipis que es situen per sobre del preu mitjà den €/mes estan actives només entre 2 i 7 dies; a partir la zona són Barcelona ciutat, on s'ha arribat als 3.948 dels 950 €/mes les ofertes duren més d’un mes; i les €/m2 de mitjana de la ciutat, Sant Cugat del Vallès, ofertes de més de 1.110 €/mes estan més de 5 mesos als 3.704 €/m2, Sant Just Desvern, als 3.623,5 €/m2, i anunciades. A la resta de l’àrea metropolitana els preus Castelldefels, als 3.273 €/m2 mitjans se situen en 648 €/mes per les ofertes de 2 a 7 dies; 717 €/mes per aquelles entre 15 dies i un mes; i L'augment continuat del preu mitjà dels habitatges de lloguer, tot i la moderació en l'increment. Es constata una forta coincidència entre els preus de lloguer dels contractes signats amb els que apunten També en el mercat del lloguer s'han acumulat quatre les preferències de la demanda: els preus mitjans anys de pujades de preus, que han situat la renda de demanda se situen en els 896 €/mes, a la ciutat mitjana en el seu màxim d'ençà que es disposa de de Barcelona, i a 715 €/mes a la resta de municipis dades a pràcticament tots els territoris. D'acord amb les metropolitans. dades de contractes registrats per l'INCASÒL, el preu mitjà de lloguer ha arribat als 1.149,6 €/mes a Sant Problemes d'accés i permanència en Cugat del Vallès, 1.058,9 €/mes a Sant Just Desvern i 929,6 €/mes a la ciutat de Barcelona. Al conjunt de l'habitatge l'àrea metropolitana el preu mitjà s'ha situat en els 860,5 €/mes. La creixent separació entre la renda familiar i el Malgrat això, l'any 2018 el creixement interanual preu de l'habitatge del preu mitjà s'ha moderat, sobretot a Barcelona, La separació entre la Renda Familiar Disponible Bruta (RFDB) per habitant i els preus mitjans de l'habitatge ha ha experimentat, però, una certa moderació en el tendit a eixamplar-se entre els anys 2000 i 2018: creixement, amb una variació interanual a la ciutat de Barcelona del 6%, inferior a la del 9,5% que s'havia • A la ciutat de Barcelona, mentre la RFDB per habitant enregistrat l'any 2017, i una variació del 6,7% a la resta s'ha incrementat el 63,4%, el preu mitjà de lloguer ho de l'àmbit metropolità, inferior al 9,3% de l'any 2017. ha fet un 127,7% (2 vegades més), el de compravenda de segona mà un 144,7% (2,3 vegades més) i el de compravenda d'obra nova un 147,7% (2,3 vegades Discrepància entre l’oferta i les capacitats de la més). demanda de lloguer • Per al conjunt de Catalunya, la RFDB per habitant s'ha incrementat el 38,2%, el preu mitjà de lloguer el 91,8% A Barcelona es manté el desajust entre els preus (2,4 vegades més), el preu mitjà de compravenda d’oferta dels habitatges de lloguer i les preferències de de segona mà el 93,9% (2,5 vegades més) i el d'obra la demanda. Segons dades del portal Habitaclia -amb nova el 118,5% (3,1 vegades més). el que l’Observatori Metropolità de l’Habitatge ha signat conveni de col·laboració-, gairebé el 74% de la demanda es situa per sota dels 1.000 €/mes, mentre que només un 32% de l’oferta es mou en aquests preus. problema metropolità Accedir a un habitatge en propietat i en lloguer està fa pensar en un sostre de lloguer de preus en aquest 54 Informe d'habitatge 2018 Conclusions tot desplaçant-se en el territori metropolità: destinar un percentatge més elevat dels seus ingressos, en concret un 43,5%. Per accedir a un habitatge en propietat de segona mà: • Una llar amb uns ingressos equivalents a 2,5 Salaris L'exclusió residencial: més enllà de la conjuntura Mínims Interprofessionals (SMIs), és a dir, 2.146 € de la crisi nets al mes, hauria de destinar, l'any 2018, el 42,9% d'aquestes remuneracions per pagar la quota anual de la hipoteca a l'àrea metropolitana de Barcelona. L'exclusió residencial no és només una conseqüència Això sempre que disposés d'uns estalvis de 83.603 €. conjuntural de la darrera crisi econòmica, sinó que se sustenta en factors estructurals. L'exclusió residencial • Una llar amb 3,5 SMI (3.005 € nets al mes) hauria de és un fenomen multidimensional on intervenen, a més destinar l'any 2018 el 30,7% d'aquesta assignació. de l'habitatge, altres aspectes del mercat de treball, de salut, del procés migratori, entre els principals. • Una llar que amb uns ingressos de 2,5 SMI volgués accedir a un habitatge en propietat de segona Segons les dades recopilades per la Secretaria mà, i a canvi estigués disposada a canviar de lloc de residència, tan sols podria anar a 12 dels 33 d'Hàbitat Urbà i Territori el nombre d'inscripcions municipis metropolitans i a un dels deu districtes de vigents en el Registre de Sol·licitants d'Habitatge la ciutat de Barcelona. Protegit no deixa d'incrementar-se en els darrers anys. Per accedir a un habitatge de lloguer: Des de l'any 2013 s'ha produït una tendència a la lleugera disminució dels desnonaments. Tanmateix, • Una llar amb unes remuneracions de 2,5 SMI que, cal malgrat els esforços realitzats per les administracions recordar, no pot accedir a un habitatge en propietat, i els moviments socials, encara es mantenen en hauria de destinar l'any 2018 el 41,2% d'aquestes unes xifres molt elevades. La majoria d'aquests assignacions per pagar el lloguer mitjà de l'àrea desnonaments són per impagament del lloguer. metropolitana de Barcelona. • Les llars amb ingressos equivalents a 3,5 SMI haurien de destinar el 29,4% d'aquestes assignacions, just al límit del llindar del 30%. • Una llar amb uns ingressos de 2,5 SMI només podria accedir a un habitatge de lloguer destinant menys d'un 30% d'aquestes remuneracions, en 5 dels 36 municipis de l'àrea metropolitana de Barcelona i en cap districte de la ciutat de Barcelona. El cost de l'habitatge en les economies domèstiques Entre la població que ja ha accedit a un habitatge, els costos que ha d'assumir per pagar-lo poden arribar a de lloguer: L'any 2017 les llars de l'àrea metropolitana de Barcelona han de destinar de mitjana un 25,8% dels seus ingressos a les despeses de l'habitatge. Les llars que viuen de lloguer són les que han de 55 Informe d'habitatge 2018 Referències Referències Ajuntament de Barcelona. Regidoria d’Habitatge Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (2016). Pla pel dret a l’Habitatge de Barcelona. 2016- (2018b). D’habitatge buit a habitatge social. Barcelona: 2025. Barcelona: Ajuntament de Barcelona. Regidoria O-HB. d’Habitatge. Àrea de Drets Socials. Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona Costas, A. (dir). (2007). El Llibre blanc de l’habitatge a (2018c). Estructura i concentració de la propietat Barcelona. Barcelona: Ajuntament de Barcelona, Institut d’habitatge a la ciutat de Barcelona. Barcelona: O-HB. Municipal d’Urbanisme. Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona Cuchí, A., Arcas-Abella, J., & Pagès-Ramon, A. (2017). (2018d). Estudi de l’oferta i la demanda de lloguer. Estudi d’avaluació de les necessitats de rehabilitació Barcelona: O-HB. energètica i situacions de pobresa energètica a Santa Coloma de Gramenet. Barcelona: Institut d’Estudis Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona Regionals i Metropolitans de Barcelona. (2018e). Sobrecàrrega en habitatge. Barcelona: O-HB. Donat, C., Cruz, H., Prados, C., Yanes, S., Gomà, R., & Ruiz, E., Gich, O., Aparicio, R., Serrano, M., & Velasco, Blanco, I. (2018). Pla d’Actuació Integral per a persones A. (2017). L’oferta d’habitatges a l’Àrea Metropolitana en situació d’alta vulnerabilitat residencial al Besòs. de Barcelona, 2017. Barcelona: Àrea Metropolitana de Barcelona: Consorci del Besòs. Barcelona. Secció d’Estudis Territorials. Fundación Foessa (2019). Exclusión Estructural e Ruiz, E., Velasco, A., & Serrano, M. (2017). Migracions Integración Social. Madrid: Fundación FOESSA y intermunicipals al territori metropolità de Barcelona, Cáritas. 2001-2015. Barcelona: Àrea Metropolitana de Barcelona. Servei d’Estudis Territorials. Garcia-Almirall, M. P. (dir. . (2017). Estudi i detecció a la ciutat de Barcelona d’àmbits de vulnerabilitat Sales, A., & Sobrino, C. (2017). Pla de lluita contra el residencial. Barcelona: Ajuntament de Barcelona. sensellarisme de Barcelona 2016-2020. Barcelona: Àrea de Drets Socials. Ajuntament de Barcelona. López-Gay, A. (2011). ¿Vuelve el centro? Caracterización Sarasa, S., Navarro-Varas, L., & Porcel, S. (2018). las metrópolis españolas. A: I. Pujadas, J. Bayona, A. L’habitatge i els seus efectes en les condicions de vida García, F. Gil, C. López, D. Sánchez, & T. Vidal (Eds.), de la població metropolitana de Barcelona. Bellaterra- Actas del XII Congreso de la Población Española (pp. Cerdanyola del Vallès. 163–180). Serra, J. (dir). (2003). El Territori metropolità de Ministerio de Fomento (2013). Estimación del Parque Barcelona. dades bàsiques, evolució recent i de Viviendas. Metodología. Madrid: Ministerio de perspectives. Barcelona: Mancomunitat de Municipis Fomento. de l’Àrea Metropolitana de Barcelona. Nel·lo, O., & Donat, C. (2014). Los efectos territoriales Trilla, C., Donat, C., Vergés, A., López, J., Sánchez, A. de la crisis econòmica en la región metropolitana B., & Arcarons, A. (2018). L’habitatge a la metròpoli de Barcelona. 2017. Barcelona: Observatori Metropolità de crisis económica en España (pp. 565–608). Valencia: l’Habitatge de Barcelona. Publicacions Universistat de València. UCER. Ajuntament de Barcelona (2018). Unitat Contra Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona l’Exclusió Residencial (UCER). Informe 2017. Barcelona: (2018a). Cobertura de les necessitats d’habitatge dels Ajuntament de Barcelona. Regidoria d’Habitatge i municipis de l’Àrea metropolitana de Barcelona. Del Rehabilitació. Àrea de Drets Socials. PTSHC al PDU. Barcelona: O-HB. Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona Ajuntament de Barcelona Àrea Metropolitana de Barcelona Diputació de Barcelona Generalitat de Catalunya amb el suport de: Associació de Gestors de Polítiques Socials d’Habitatge de Catalunya info@ohb.cat