Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 ESTUDI DE VIABILITAT URBANÍSTICA DE LA GESTIÓ DE 7 ILLES DE L’ÀREA NORD DEL DISTRICTE D’ACTIVITATS 22@BCN MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | Barcelona promoció: Ajuntament de Barcelona. Ecologia Urbana redacció: Taller d’Estudis i Serveis d’Estratègies Urbanes, SLP desembre de 2019 | v.2 1 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 ESTUDI DE VIABILITAT URBANÍSTICA DE LA GESTIÓ DE 7 ILLES DE L’ÀREA NORD DEL DISTRICTE D’ACTIVITATS 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | Barcelona desembre de 2019 índex doc. 1 MEMÒRIA 1. DADES GENERALS ............................................................................................................................................................................................................................................................................. 3 2. ANTECEDENTS ................................................................................................................................................................................................................................................................................... 3 2.1 Marc urbanístic i legal ........................................................................................................................................................................................................................................................... 3 2.2 Planejament vigent ............................................................................................................................................................................................................................................................... 4 2.3 Els nous criteris per al desenvolupament d’un Poble Nou amb un 22@ més inclusiu i sostenible ..................................................................................................................................... 7 2.4 Els estudis volumètrics de les àrees d’oportunitat de l’àrea nord ........................................................................................................................................................................................ 9 3. OBJECTIUS DEL PRESENT ESTUDI DE VIABILITAT ..................................................................................................................................................................................................................... 10 3.1 Àmbit d’estudi ..................................................................................................................................................................................................................................................................... 10 3.2 Marc de referència .............................................................................................................................................................................................................................................................. 10 3.3 Conveniència i oportunitat .................................................................................................................................................................................................................................................. 10 3.4 Objectius generals .............................................................................................................................................................................................................................................................. 10 4. CARACTERÍSTIQUES DE L’ÀMBIT D’ESTUDI................................................................................................................................................................................................................................. 11 4.1 Estat actual ......................................................................................................................................................................................................................................................................... 11 4.2 Usos existents .................................................................................................................................................................................................................................................................... 13 4.3 Estructura de la propietat ................................................................................................................................................................................................................................................... 15 4.4 Infraestructures existents ................................................................................................................................................................................................................................................... 16 5. DESCRIPCIÓ I JUSTIFICACIÓ DE LA PROPOSTA ......................................................................................................................................................................................................................... 17 5.1 Les àrees d’oportunitat ....................................................................................................................................................................................................................................................... 17 5.2 Valoració econòmica dels usos proposats i coeficients d’homogeneïtzació ...................................................................................................................................................................... 17 5.3 Avaluació general de les àrees d’oportunitat ..................................................................................................................................................................................................................... 20 5.4 Conseqüències del nou model de desenvolupament per aplicació de la legislació urbanística vigent ............................................................................................................................. 27 5.5 Proposta d’àmbits de desenvolupament ............................................................................................................................................................................................................................ 28 5.6 Gestió urbanística dels àmbits de desenvolupament ......................................................................................................................................................................................................... 29 5.7 Avaluació econòmica comparativa dels àmbits de desenvolupament ............................................................................................................................................................................... 30 5.8 Avaluació de la gestió de la proposta volumètrica assajada [Forgas] ............................................................................................................................................................................... 33 6. CONCLUSIONS GENERALS ............................................................................................................................................................................................................................................................. 34 doc. 2 PLÀNOLS PLÀNOLS D’INFORMACIÓ URBANÍSTICA I.01 Plànol de situació I.02 Topografia actual i àmbit de l’estudi I.03 Ortofotomapa I.04 Planejament vigent. Zonificació i fronts consolidats d’habitatge I.05 Condicionants de la gestió Planejament en tràmit, edificis consolidats, finques > 2000 m², edificis catalogats I.06 Cadastre i propietats del sòl I.07 Estructura de la propietat I.08 Activitats existents PLÀNOLS DE PROPOSTA P.01 Àmbits de desenvolupament P.02a Propostes volumètriques [JLP] P.02b Propostes volumètriques [Forgas] doc. 3 ANNEXOS ANNEX 1. Taula de característiques de la propietat i titulars ANNEX 2. Avaluació econòmica i financera del global de l’àmbit d’estudi ANNEX 3. Avaluació econòmica dels PMUs per illes individualitzades ANNEX 4. Avaluació econòmica de les agrupacions d’illes proposades 2 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 ESTUDI DE VIABILITAT URBANÍSTICA DE LA GESTIÓ DE 7 ILLES DE L’ÀREA NORD DEL DISTRICTE D’ACTIVITATS 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | Barcelona desembre de 2019 doc. 1 MEMÒRIA 1. DADES GENERALS Projecte: Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN Àmbit: illa compresa entre els carrers del Perú, de Josep Pla, Pere IV i de Selva de Mar illes compreses entre els carrers de Pere IV, de Josep Pla, del Marroc i del Treball illes compreses entre els carrers de Pere IV, de Selva de Mar, de Veneçuela i de Provençals illa compresa entre els carrers de Veneçuela, de Puigcerdà, de Pallars i de Josep Pla illa compresa entre els carrers del Perú, de Bilbao, de Bolívia i de Castella BARCELONA [MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou] Promoció: Ajuntament de Barcelona. Ecologia Urbana Avinguda Diagonal 240, 3a planta 08018 BARCELONA Redacció: Taller d’Estudis i Serveis d’Estratègies Urbanes, SLP [TESEU, SLP] direcció Pere Mogas, arquitecte equip tècnic Figura 1 Àmbit del present estudi. Situació dins de l’àrea de la MPGM per a la Arnau Berenguer, arquitecte renovació de les àrees industrials del Poble Nou [districte d’activitats 22@BCN]. Font: Marc Deu, arquitecte elaboració pròpia sobre cartografia ICGC Data redacció: desembre de 2019 Superfície: 11’7512 ha. Sostre edificable: 324.366 m²st Edificabilitat bruta: 2’7603 m²st/m²s 2. ANTECEDENTS 2.1 Marc urbanístic i legal El present Estudi de viabilitat es redacta segons allò que disposa Llei 3/2012, de 22 de febrer, de modificació del Text Refós de la Llei d’Urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, del 3 d’agost; i també del Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme i el Decret 64/2014, de 13 de maig, pel qual s’aprova el Reglament sobre protecció de la legalitat urbanística. 3 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 També li és d’aplicació el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en allò que no es competència exclusiva de la Generalitat de Catalunya. Així mateix es supedita a allò que estableixen els planejaments vigents municipal, supramunicipal i sectorial. El contingut de les propostes i anàlisis urbanístics s’adiu a les finalitats dels PMU contingudes a l’article 70 del DL 1/2010, consolidat amb les modificacions introduïdes per la Llei 3/2012 i per la Llei 7/2011, del 27 de juliol, de mesures fiscals i financeres. També a les de l’article 90 del Reglament de la Llei d’urbanisme (en endavant RLU). Concretament s’emmarca en els preceptes que tenen per objectiu la reforma interior, la remodelació urbana, la transformació d’usos, la re- urbanització i completar el teixit urbà. 2.2 Planejament vigent A mitjans de la dècada dels anys 90 del segle passat es va fer palesa la necessitat d’una modificació del marc urbanístic dels sòls industrials del Poblenou. Alguns símptomes com ara l’estancament i degradació del teixit urbà, la tendència de la indústria urbana a desplaçar-se a altres indrets, la seva substitució per usos de vegades molestos pels veïns així com la manca de reconeixement urbanístic de l’important parc d’habitatge existent, feien imprescindible la reconsideració sobre las condicions normatives de l’àmbit. En aquest context, es van dur a terme dos avanços de planejament que establien els criteris de la futura modificació basada, entre d’altres principis, en el manteniment del caràcter productiu del barri i en un model urbà de ciutat compacta i complexa, amb el reconeixement de l’habitatge existent i la creació de nou habitatge protegit, equipaments i zones verdes. La Modificació del PGM va determinar els elements bàsics de la transformació i va propiciar amb el seu desenvolupament una renovació sostenible del territori des dels punts de vista urbanístic, econòmic i social, basada en un model de ciutat compacta i diversa. Des del punt de vista urbanístic, es pretenia donar continuïtat amb la ciutat central i integrar les diferents parts del barri. Així, mateix, es preveia un increment de la densitat, amb mixtura d’usos front a l’especialització funcional del territori, en una ciutat compacta. Per dur aquests objectius a terme, s’establien uns mecanismes de planejament i gestió flexibles que permeten una renovació progressiva en el temps, sobre la base d’un teixit existent. En l’aspecte econòmic, es va apostar per mantenir la vocació productiva de l’àrea, tot orientant-los cap a les noves activitats característiques de l’economia del coneixement. Cercant la concentració d’activitats lligades a centres de servei i decisió, disseny, gestió de continguts i informació, etc. Es tracta d’activitats d’un alt valor afegit però comparativament poc consumidores de sòl. La Modificació del PGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou (Districte d’activitats 22@BCN) fou aprovada definitivament per la Subcomissió d’Urbanisme de Barcelona en data 27/07/2000. Posteriorment es va aprovar una modificació de les Normes Urbanístiques, aprovada definitivament en data 01/03/2006, per tal d’adaptar-les al nou ordenament urbanístic del moment (Llei 2/2002, de 14 de març, d’urbanisme, i la Llei 10/2004, de 24 de desembre, per al foment de l’habitatge assequible, de la sostenibilitat territorial i de l’autonomia local i finalment Text Refós de la Llei d’Urbanisme 1/2005, de 26 de juliol). 2.2.1 Estat actual del planejament1 La MPGM del 22@ cerca la renovació del Poblenou industrial per tal d’assolir un teixit urbà compacte, amb diversitat d’usos, respectuós amb l’habitatge i que mantingui la seva vocació productiva. Per tal d’aconseguir aquests objectius la MPGM 22@ va establir un nou marc urbanístic mitjançant l’establiment d’uns drets i deures comuns per als propietaris i la definició d’una sèrie d’instruments urbanístics de diferents escales i característiques. Aquest marc comú es resumeix molt succintament, pel que fa als sòls productius, en uns drets: la possibilitat d’ampliar els usos dels merament industrials a d’altres (terciaris, intensius en coneixement, etc.) amb un augment de l’edificabilitat; lligats a uns deures: la cessió a la ciutat de sòls per a habitatge protegit, zones verdes i equipaments. Quant als sòls d’habitatge existent, es reconeix l’ús, (a diferència del planejament anterior) si bé en dues situacions diferents, com a 1 Memòria del Document de criteris per al desenvolupament d’un Poble Nou amb un 22@ més inclusiu i sostenible” d’abril de 2019 (acord de la Comissió de Govern de l’Ajuntament de Barcelona de data 09/05/2019; BOPB 06/06/2019). 4 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 habitatge consolidat (no afectat per les eventuals remodelacions físiques i que amb determinades condicions permet alguns augments de volum per a habitatge protegit) i no consolidat que, en cas de remodelació física de l’àmbit on se situa, se suma a aquesta i dóna dret al reallotjament dels titulars. Així doncs, a l’àmbit de la MPGM 22@ tenim com a situació d’origen un sòl que, des del punt de vista urbanístic està regulat com a industrial i des del punt de vista de la seva realitat és divers i heterogeni que, d’acord amb un règim de drets i deures, pot assolir una situació urbanística més complexa a través d’algun dels instruments urbanístics previstos a la MPGM a tal efecte. L’heterogeneïtat del teixit preexistent (tant pel que fa als usos, la morfologia, el règim de propietat o la situació urbanística) va fer necessari combinar el marc comú de drets i deures amb un ventall d’eines prou ampli com per portar-lo a la pràctica en teixits molt diferents. La MPGM 22@ no proposa la forma final del procés ni obliga a un calendari rígid per a la seva execució. Al contrari preveu mecanismes flexibles tant pel que fa a la iniciativa, com a la calendarització i la forma final. És per aquesta doble raó, heterogeneïtat del teixit i flexibilitat, que la MPGM 22@ defineix un ventall d’instruments urbanístics que permetin portar-lo a terme en situacions i àmbits diferents. Es tracta de plans derivats tant d’iniciativa pública com privada, tant d’àmbits grans (vàries illes) com petits (una sola parcel·la). Els instruments previstos en la MPGM són els següents:  Plans predeterminats. Es tracta de plans d’iniciativa pública que corresponen a sis grans àmbits delimitats a la pròpia MPGM. Entre tots representen un 47% de l’àmbit del 22@. S’assoleix una edificabilitat final de 3,2 m²st/m²s, dels quals 0,3 se cedeixen per a habitatge protegit i 0,2 per a serveis tècnics. Aquests plans comporten l’obligació de cedir un 10% del sòl de l’àmbit amb destinació a equipaments, a més de cedir-se sòl per dotacions de sistemes en funció del sostre d’habitatge, en concret per cada 100 m² d’habitatge s’han de cedir 31 m² de sòl (dels quals com a mínim 18 m² han de ser per a espais lliures i la resta per a equipaments). Alguns d’aquests plans han fixat el seu desenvolupament progressiu mitjançant subsectors per als quals defineixen els paràmetres d’edificabilitat màxima i cessions mínimes.  Plans no delimitats (plans d’illa). L’MPGM fixa les condicions generals de desenvolupament però no predetermina la transformació d’aquests àmbits. Es formulen per iniciativa privada de propietaris de, com a mínim, el 60% del sòl que es transforma. S’assoleix una edificabilitat final de 3,0 m²st/m²s dels quals 0,3 se cedeixen per a habitatge protegit a més de cedir-se sòl per espais lliures i equipaments, amb les mateixes cessions de sòl que els plans predeterminats.  Plans de parcel·la de 2.000m². Tenen per objecte avançar la transformació d’un futur pla d’una illa en una de les seves parcel·les, la qual ha de tenir una superfície mínima de 2.000m². Els usos permesos són les activitats @ o el residencial (hoteler) i l’edificabilitat de 2,2m²st/m²s.  Pla d’edifici industrial consolidat. Es formulen per la transformació d’un edifici industrial que superi l’índex d’edificabilitat que s’assoliria en una operació de transformació (2,7 m²st/m²s), per tal de reutilitzar-lo per a nous usos, tot fent front a les càrregues i cessions de manera proporcional a l’aprofitament que es consolida.  Pla de reutilització d’edificis industrials d’interès. Per tal de destinar edificis industrials d’interès patrimonial i arquitectònic a habitatge no convencional. Comporta les corresponents cessions d’espai lliure i equipament.  Pla de front consolidat d’habitatge. Permet que les parcel·les intersticials situades en un front d’habitatges existent i consolidat es transformin per a destinar el nou volum edificable a habitatges protegits, tot fent cessions en funció del nou sostre que es destina a habitatge. 5 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 2.2.2 Nivell d’execució del planejament2 La Modificació del Pla general Metropolità per a la renovació de les àrees industrials del Poblenou-Districte 22@bcn, aprovada al 2000, va delimitar 6 àmbits predeterminats d’obligada transformació i l’Ajuntament va redactar i aprovar els corresponents PERI i PMU per a la seva transformació, tot establint a la vegada unitats d’actuació i/o subsectors pel posterior desenvolupament de la gestió. Els 6 àmbits predeterminats representen un 47% de la superfície de l’àmbit, tot excloent els vials existents (qualificació 5) i les afectacions ferroviàries (qualificació 3), i estan distribuïts de la forma següent: 36,76% per sota la Diagonal i un 11,10% per sobre. Tal i com regula la MPGM, la resta dels sòls dels àmbits no inclosos en els anteriors plans predeterminats, poden o no transformar-se. La realitat és que el planejament de transformació fora dels àmbits predeterminats va incrementar el percentatge total de sòls amb planejament de transformació aprovat, fins al 73,69 % a desembre de 2011, en plena crisi econòmica. A mesura que el sector immobiliari recuperava capacitat d’inversió, aquest percentatge ha remuntat fins un 77,21 % de sòls amb planejament de transformació aprovat, al tancament de l’any 2018. La superfície corresponent als àmbits predeterminats en la zona per sobre de la Diagonal (la denominarem nord) correspon a un 11,10% de l’àmbit, mentre que per sota la Diagonal és d’un 36,76%; és a dir de pràcticament el triple per sota la Diagonal. Figura 2 Estat d’execució de la transformació de l’àrea nord del districte 22@BCN en base als planejaments aprovats, en tràmit o bé en estudi. Si, per altra banda, analitzem el grau de desenvolupament del planejament fora dels àmbits predeterminats (en total un 29,35%), veiem que els percentatges Font: “Document de criteris per al desenvolupament d’un Poble Nou amb corresponents a les zones pel nord i sud, són molt similars (15,25% i 14,10% respectivament): i que és lleugerament més alt en la zona nord. un 22@ més inclusiu i sostenible” d’abril de 2019 Aquesta dada és rellevant de cara a entendre el grau de desenvolupament del planejament en cadascuna de les zones, més enllà d’altres factors de localització. I serveix també per valorar que els plans predeterminats han estat decisius en el grau de transformació del 22@. 2.2.3 L’estat de la gestió urbanística3 Per fer un anàlisi de la Gestió Urbanística, i del que significa quant a la transformació definitiva dels sòls, s’ha de tenir en compte que la MPGM del 22@ preveu la possibilitat de transformació d’algunes parcel·les de forma individual i que no necessitaran de posteriors reparcel·lacions. Tal és el cas dels Edificis Industrials Consolidats, els Fronts consolidats, els edificis catalogats que es transformen de forma independent, i els avenços de Pla en parcel·les de més de 2.000 m2. En aquests casos, les càrregues urbanístiques es formalitzen econòmicament, davant la impossibilitat de fer-ho físicament. La resta d’àmbits, que engloba el subsectors i les unitats d’actuació dels plans predeterminats, els Plans d’illa i els polígons d’actuació que es puguin determinar en ells, necessitaran de l’aprovació d’un projecte de reparcel·lació per fer efectiva la transformació. La crisi econòmica dels darrers anys va afectar directament el procés de transformació, i una part important del planejament aprovat va quedar amb la gestió pendent, davant la passivitat del mercat. Això es reflecteix en la evolució de les xifres del quadre següent des de 2010, on es pot observar la pràctica paralització del procés fins el 2014. Aquestes dades són absolutes. Si referim, però, la Gestió Urbanística amb relació als sols amb planejament de transformació aprovat, ens trobem que el 71,18% del sòl amb planejament aprovat, també ha fet la Gestió urbanística corresponent i per tant han completat el procés de transformació urbanística. Si s’analitza l’estat de desenvolupament de l’edificació en relació al 54,96% del sòl que ha completat la gestió urbanística, es pot observar que aproximadament la meitat compta amb l’edificació totalment executada. És a dir, aproximadament un 28% del total del sòl inicial ha completat la transformació urbanística i ha finalitzat també el procés d’edificació. A aquesta dada caldria afegir el corresponent al sostre que es troba actualment en tràmit de llicència. 2 Memòria del Document de criteris per al desenvolupament d’un Poble Nou amb un 22@ més inclusiu i sostenible” d’abril de 2019 (acord de la Comissió de Govern de l’Ajuntament de Barcelona de data 09/05/2019; BOPB 06/06/2019). 3 ídem nota 2 6 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 2.2.4 El Pla especial d’infraestructures [PEI] Les àrees industrials del Poblenou tenien en el moment de l’aprovació de l’MPGM22@ importants carències infraestructurals, entre les que destacaven les següents: part de la xarxa viària pendent d’obertura, manca d’aparcament, aigües freàtiques desaprofitades i xarxes d’infraestructures obsoletes. El Pla Especial d’Infraestructures (d’ara endavant PEI), aprovat l’any 2000, es va formular per tal de dotar a l’àmbit d’una infraestructura urbana adequada, sostenible i amb capacitat per a acollir la nova demanda. “2.2. En coherència per tant amb els objectius urbanístics de la Modificació de PGM, i amb allò previst als arts. 65.2 i 67.1 de la Carta de Barcelona, les finalitats del Pla Especial són: - La concreció dels elements bàsics i de les característiques principals que hauran de reunir les diferents xarxes d’infraestructura i de serveis a implantar en el procés de reurbanització dels sector. - La definició i programació econòmico-temporal de les actuacions prioritàries en el conjunt del sector, tant si formen part dels àmbits de transformació predefinits en la MPGM com si no. - La determinació econòmica de les càrregues d’urbanització que suposarà la renovació d’infraestructures en el conjunt del sector, i la concreció específica d’aquestes càrregues en relació als diferents supòsits de transformació previstos en la MPGM.” El Pla Especial d’Infraestructures (PEI), es va aprovar definitivament en data 27/10/2000 (BOPB 09/11/2000). Actualment el mòdul d’urbanització bàsic per a la contribució de la propietat del sòl en el pagament del PEI (exercici 2019) és de 92’23 €/m² (aplicat sobre la superfície de sòl qualificada de 22@), d’acord amb l’actualització efectuada per l’Alcaldia de data 05/02/2019 (Gaseta municipal de 15/02/2019). 2.3 Els nous criteris per al desenvolupament d’un Poble Nou amb un 22@ més inclusiu i sostenible Actualment s’estan elaborant els diferents estudis per a una nova modificació de PGM dins el marc del “Document de criteris per al desenvolupament d’un Poble Nou amb un 22@ més inclusiu i sostenible” d’abril de 2019 (acord de la Comissió de Govern de l’Ajuntament de Barcelona de data 09/05/2019; BOPB 06/06/2019). En el document de criteris s’estableix4: La modificació del marc actual per tal d’aconseguir un 22@ en un Poblenou més sostenible requerirà l’adopció de mesures i polítiques transversals. De tots els aspectes analitzats tan en el Pacte com en el present document, es recullen en aquest apartat aquells criteris de caràcter urbanístic que han de servir de base per a desenvolupar un les futures modificacions. Habitatge  Incrementar la presència d’habitatge a l’àmbit, amb un especial èmfasi en l’habitatge protegit i reforçar els mecanismes actuals d’obtenció d’habitatge amb les línies d’actuació següents: a) Increment d’habitatge protegit obtingut en operacions de transformació - Reequilibri d’usos entre habitatge i activitats productives tot mantenint el coeficient d’edificabilitat global. - Reequilibri d’usos entre habitatge i activitats productives tot incrementant el coeficient d’edificabilitat global. b) Manteniment del teixit d’habitatge preexistent - Tractament de l’habitatge preexistent i la seva estructura i preservació dels teixits tradicionals  Analitzar els mecanismes de desenvolupament dels fronts consolidats i de l’habitatge no convencional per la seva possible revisió. Equipaments  Buscar mecanismes per obtenir peces de mida gran, suficients per a implantar equipaments docents i/o esportius en funció de les necessitats poblacionals. 4 Destaquem en color els aspectes cabdals en relació al present estudi. 7 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2  Valorar la necessitat de concretar el destí per a equipament de peces grans de sòl adequades per a equipaments docents i/o esportius en la zona nord i el seu nombre, i, si es dona el cas, predeterminar la seva localització.  Adoptar criteris de distribució territorial com a estratègia d’ubicació dels equipaments de proximitat identificats com a necessaris. Valors patrimonials  Reconèixer i identificar amb una lògica de conjunt (més enllà de la protecció d’elements individuals) els trets identitaris del Poblenou, i posar-los en relació amb els teixits del seu context urbà.  Reforçar el caràcter identitari de les traces dels teixits consolidats del Poblenou.  Reconèixer els valors patrimonials del Poblenou ampliant-la visió cap aquells elements que formen part de la identitat i la història del barri tot i no estar inclosos en el catàleg de patrimoni. Espai públic  Zones verdes i espais lliures privats d’ús públic: - Valorar l’oportunitat de delimitar àmbits de transformació que permetin l’obtenció de zones verdes de mida més gran, a les que resulten de les transformació dutes a terme illa per illa - Ordenar les zones verdes, tant pel que fa a la seva forma com a la seva localització amb un lògica de conjunt i amb criteris de centralitat, estructura urbana i mobilitat. - Establir criteris comuns d’ordenació per a les zones verdes públics i els espais lliures privats d’ús públic que garanteixin una urbanització cohesionada i en continuïtat - Establir mecanismes de gestió posterior per als espais lliures privats d’ús públic.  Espai públic viari: - Redefinir els criteris d’urbanització i tractament dels carrers en base a la seva jerarquització. - Executar els carrers pendents d’obertura. - Valorar la necessitat de dur a terme en la forma prevista les afectacions de vial per obertura de carrer i per eixamplament de les amplades existents. Sostenibilitat ambiental  Reforçar els aspectes ambientals en totes les seves vessants i per a les diferents fases de la renovació urbana: - En les operacions de transformacions de sòl. - En aquelles actuacions en què es plantegi el manteniment de les edificacions i dels teixits existents. - En els aspectes relacionats amb la configuració de l’espai públic. - En les previsions del nou pla d’infraestructures. Infraestructures  Actualitzar el Pla Especial d’Infraestructures a les noves normatives i requeriments tecnològics.  Incorporar la instrucció de sostenibilitat a les obres.  Incorporar un pla de manteniment i d’un nou model de gestió integral.  Revisar la jerarquia de carrers i la seva coordinació amb la distribució de les xarxes troncals en el marc del nou estudi de mobilitat generada.  Concretar la gestió de les infraestructures dels fronts consolidats d’habitatge, edificis industrials consolidats, edificis catalogats i altres edificis que es poden mantenir tot intentant compatibilitzar els serveis existents i els necessaris.  Actualitzar i revisar els convenis existents amb els diferents operadors de serveis.  Analitzar la situació de la xarxa de fred i calor en el Pla Especial d’Infraestructures i valorar la possibilitat d’incorporar-la com a infraestructura principal. Mobilitat sostenible  Revisar i actualitzar els criteris de mobilitat pel que fa a cada una de les xarxes: (vianants, xarxa de bicicleta, transport públic, distribució mercaderies, Infraestructura viària).  Actualitzar el PEI en els aspectes relatius a la mobilitat generada, tenint en compte els criteris i objectius de ciutat.  Establir mecanismes que permetin que cada desenvolupament assumeixi les càrregues que li corresponguin amb relació a la mobilitat generada. Edificis industrials consolidats  Analitzar amb una mirada més atenta aquests edificis atès que constitueixen una tipologia característica de l’àmbit i també de les singularitats d’aquests edificis derivades del seu règim de propietat.  Valorar la possibilitar de trobar mecanismes de transformació més flexibles d’aquests edificis que possibilitessin la seva transformació per parts. Analitzar quins són els edificis industrials consolidats per l’ús que han quedat exclosos dels diferents plans i com s’identifiquen. Concretar quan 8 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 s’exclogui un edifici industrial consolidat per l’ús de la transformació d’una illa quins són els motius de l’exclusió i la forma prevista per a la seva transformació. Activitat econòmica  Reduir els desequilibris entre el 22@ nord i el 22@ sud.  Promoure un model de barri mixt de forma efectiva.  Actualitzar la llista d’activitats “@” segons diferents eixos de promoció econòmica.  Donar suport a polítiques de creixement inclusius urbà i propiciar ecosistemes innovadors que promoguin l’economia verda i circular.  Respondre a les necessitats de l’industria 4.0 i al moviment maker.  Consolidar l’eix Pere IV com eix vertebrador amb activitats creatives i habitatge.  Incloure el nou àmbit d’economia social i solidaria dintre del 22@ i afavorir el desenvolupament de programes d’innovació (habitatge i mobilitat). Marc jurídic i econòmic  Analitzar l’aprofitament resultant dels nous usos i intensitats en relació a l’aprofitament urbanístic del planejament vigent, per tal d’afavorir la transformació d’aquelles parts no executades a dia d’avui.  Augment de l’ús d’habitatge, independentment de si es modifica l’edificabilitat total, pot afavorir la transformació ja que es possible que sigui un ús amb més demanda i alhora que necessita d’inversions i projectes més petits respecte als grans edificis d’oficines.  Adaptar la normativa urbanística actual i vigent a partir del text de la darrera modificació 22@ del 2006, per donar coherència a la nova proposta que sorgeixi d’aquest avanç, i també per adaptar-la al Text refós de la “Legislación de suelo y Rehabilitación urbana”, segons RDL 7/2015 (actualitzat a 2019), i el text refós de la LUC (actualitzat a 2019), que modifica temes substancials en relació a la cessió de l’aprofitament urbanístic, les actuacions de dotació, i les recents i noves condicions sobre la qualificació d’habitatge de protecció pública Figura 3 Fragment de la proposta d’ordenació volumètrica de l’àrea nord de l’estudi JLP arquitectes d’abril de 2019 2.4 Els estudis volumètrics de les àrees d’oportunitat de l’àrea nord Entre els criteris proposats en el document, es troba el d‘incrementar la presència d’habitatge a l’àmbit, amb un especial èmfasi en l’habitatge protegit i reforçar els mecanismes actuals d’obtenció d’habitatge. Es planteja per tant com una de les línies d’actuació l’increment d’habitatge protegit obtingut en operacions de transformació, reequilibrant els usos entre habitatge i activitats productives amb dues hipòtesis: a. mantenint el coeficient d’edificabilitat global sobre el sòl original 22@ en 3,0 m²st/m²s. b. incrementat el coeficient d’edificabilitat global sobre el sòl original 22@ fins a 3,2 m²st/m²s En tots dos casos el sostre resultant es destinaria en 2/3 a activitats i en 1/3 a habitatge, amb les cessions per a sistemes corresponents en aplicació dels estàndards del 22@. Dins d’aquest marc, es van encarregar dos estudis d’ordenació5 per a vàries illes pendents de transformació a l’àrea nord 22@, per tal d’avaluar la viabilitat d’aplicar els anteriors paràmetres amb una idea d’estructura urbana conjunta i evitar l’excessiu esmicolament dels espais de cessió per a sistemes de verd i equipament. En ambdós casos es fa un esforç per a ordenar volumètricament les illes enteses en la seva globalitat i per tant articulades amb el seu entorn immediat tenint en compte els aspectes més rellevants dels nous criteris de desenvolupament del 22@. En aquest sentit es realitzen diverses opcions tenint en compte una edificabilitat de 3.0 o bé de 3.2 m²st/m²s amb un repartiment proporcional de l’habitatge a l’entorn del 30% del total del sostre construït. L’exercici d’ordenació ha permès assajar les possibilitats reals d’equilibri entre les activitats 22@ i l’habitatge protegit i especialment la capacitat de generació d’espais d’ús públic concentrats en les àrees de major dimensió. Amb tot no s’ha pogut plantejar una concentració completa d’espais ja que la gestió conjunta de Figura 4 Fragment de la proposta d’ordenació volumètrica de l’àrea nord de l’estudi les illes es veu molt complicada donada l’heterogeneïtat del seu estat actual, de la complexitat de l’estructura de la propietat i el desigual repartiment d’activitats Forgas arquitectes d’abril de 2019 industrials existents. Això no impedeix però que es pugui generar un gran espai verd i d’equipaments especialment gràcies a la gran dimensió de l’illa principal entre el carrer Perú i Pere IV i la potencial incorporació de les situades entre Pere IV i Marroc. La resta d’espais d’oportunitat dispersos en l’àmbit nord difícilment es podran desenvolupar conjuntament. 5 “Encaixos volumètrics del teixit 22@nord incorporant els criteris sorgits del procés participatiu Repensem el 22@”; Forgas arquitectes; abril de 2019 | “Estudi urbanístic per al Document de criteris per a la modificació del PGM 22@ àmbit nord”; Jornet Llop Pastor arquitectes; abril de 2019. 9 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 3. OBJECTIUS DEL PRESENT ESTUDI DE VIABILITAT 3.1 Àmbit d’estudi L’àmbit del present estudi es concentra en aquelles illes que resten pendents de desenvolupament en l’àrea nord del districte d’activitats 22@ i que apareixen com a àrees d’oportunitat per a posar en pràctica els nous criteris de transformació establerts en el procés participatiu “Repensem el 22@” i concretats en el “Document de criteris per al desenvolupament d’un Poblenou amb un 22@ més inclusiu i sostenible” d’abril de 2019. Les illes incorporades a l’àmbit d’estudi són:  illa compresa entre els carrers del Perú, de Josep Pla, Pere IV i de Selva de Mar [A1]  illes compreses entre els carrers de Pere IV, de Josep Pla, del Marroc i del Treball [A2, A3]  illes compreses entre els carrers de Pere IV, de Selva de Mar, de Veneçuela i de Provençals [B1, B2]  illa compresa entre els carrers de Veneçuela, de Puigcerdà, de Pallars i de Josep Pla [C1]  illa compresa entre els carrers del Perú, de Bilbao, de Bolívia i de Castella [D1] 3.2 Marc de referència El present estudi s’engloba en el marc dels estudis previs per a la nova Modificació del PGM per a la renovació de les àrees industrials del Poblenou (Districte d’activitats 22@) sorgit del “Pacte cap a un Poblenou amb un 22@ més inclusiu i sostenible” de novembre de 2018 i que es va concretar en el “Document de criteris per al desenvolupament d’un Poblenou amb un 22@ més inclusiu i sostenible” d’abril de 2019 (vegis apartat 2.3 de la present memòria). 3.3 Conveniència i oportunitat Com a pas previ per una futura modificació del planejament vigent, l’abril de 2019 la Comissió de Govern de l’Ajuntament va acordar publicar el Document de criteris per al desenvolupament d'un Poblenou amb un 22@ més inclusiu i sostenible, que té com a objectiu valorar el desenvolupament de l’MPGM22@ i plantejar els criteris futurs de la transformació. Entre els criteris proposats a l’esmentat document, es troba el d‘incrementar la presència d’habitatge a l’àmbit, amb un especial èmfasi en l’habitatge protegit i reforçar els mecanismes actuals d’obtenció d’habitatge. Es planteja com una de les línies d’actuació l’increment d’habitatge protegit obtingut en operacions de transformació, reequilibrant els usos entre habitatge i activitats productives amb dues hipòtesis: a. mantenint el coeficient d’edificabilitat global sobre el sòl original 22@ en 3,0 m²st/m²s. b. incrementat el coeficient d’edificabilitat global sobre el sòl original 22@ fins a 3,2 m²st/m²s En tots dos casos el sostre resultant es destinaria en 2/3 a activitats i en 1/3 a habitatge, amb les cessions per a sistemes corresponents en aplicació dels estàndards del 22@. Per altra banda l’àrea nord del districte d’activitats 22@ ha fet evident un cert desequilibri en el seu desenvolupament respecte l’àrea sud per la qual cosa i seguint les conclusions del document de criteris abans esmentat cal propiciar determinades iniciatives urbanístiques per tal de revertir la situació. Les illes que formen part de l’àmbit d’aquest estudi apareixen com a grans àrees d’oportunitat que no han estat desenvolupades prèviament per diverses raons d’oportunitat i que poden esdevenir espais on posar en pràctica els nous criteris d’ordenació. 3.4 Objectius generals Dins dels treballs previs per a la redacció de la modificació de planejament, i per tal d’estudiar les possibilitats d’increment d’habitatge a les operacions de transformació, es planteja delimitar un o diversos àmbits de planejament derivat a l’àrea nord del 22@ on aplicar els nous paràmetres proposats. Aquest àmbit abasta 7 illes i una superfície d’aproximadament 11’7 Ha. 10 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 L’objecte de l’estudi és el d’estudiar la viabilitat dels processos de transformació d’aquestes illes plantejant la possibilitat d’establir diversos àmbits de gestió que permetin un desenvolupament per parts, amb una idea d’estructura urbana conjunta. Per portar a terme l’estudi es tenen en compte:  Els paràmetres urbanístics d’ordenació presents i proposats en base als coeficients d’edificabilitat per a cadascun dels usos  Les cessions corresponents de sistemes i del 10% de l’aprofitament urbanístic  Els dos estudis d’ordenació ja realitzats a l’àrea com a orientació de l’estructura urbana i distribució dels usos entre les illes.  L’estimació de les càrregues d’execució del planejament (sostre i activitats existents, nombre d’habitatges a relocalitzar, càrregues d’urbanització, etc.). L’estudi aporta finalment una anàlisi de càrregues i aprofitaments de cadascun dels àmbits de gestió per tal d’avaluar-ne la seva viabilitat econòmica. 4. CARACTERÍSTIQUES DE L’ÀMBIT D’ESTUDI 4.1 Estat actual A1 | illa compresa entre els carrers del Perú, de Josep Pla, Pere IV i de Selva de Mar És la peça més gran i interromp la continuïtat dels carrers Treball i Agricultura cap a la Gran Via, on hi ha l’escola Brasil i l’escola bressol Dolors Canals. Està ocupada per edificacions industrials i de serveis de poca alçada, entre planta baixa i planta + 3, seguint el parcel·lari ortogonal a Pere IV. Donant a Josep Pla i a Selva de Mar, hi té dues construccions de major alçada i en ús que corresponen, respectivament, a la Delegació d’Hisenda i a un fabricant d’electrodomèstics industrials. Cal assenyalar la presència de ferrovellers, concessionaris d’automòbils i empreses de distribució al front de Pere IV. Sembla convenient afavorir la permeabilitat en direcció vertical, reconèixer d’alguna manera la directriu de Pere IV i evitar una contradicció en l’ordenació amb els elements preexistents més consolidats en ús i volumetria, encara que siguin construccions sense cap interès especial. La dimensió d’aquesta illa, molt més gran que les altres, ofereix la possibilitat de plantejar un espai públic de més entitat, mantenint els paràmetres de cessions i aprofitaments comuns. A2-A3 | illes compreses entre els carrers de Pere IV, de Josep Pla, del Marroc i del Treball Es tracta de dues illes de característiques similars a l’est del carrer de Pere IV. L’illa entre el carrer Treball i Agricultura és una illa especialment petita de la qual la qualificació 22@ n’exclou una part, tal i com es veu en el plànol i.04 (Planejament vigent). El front del carrer Treball està ocupat pels antics magatzems del Banc Hispano Americano, recentment rehabilitats. La franja central està ocupada per una gasolinera donant a Pere IV i un solar donant al carrer Marroc ocupat per vehicles, materials apilats i alguns coberts. Figura 5 Conjunt de illes dins l’àmbit d’estudi a est i oest del carrer de Pere IV. Font: GoogleMaps, 2018 La franja que limita amb el carrer Agricultura està ocupada per un teixit barreja de tallers, en la zona mes propera a Marroc, i habitatges en la zona mes propera a Pere IV. Seria desitjable poder traslladar la gasolinera i consolidar els habitatges, que formen part d’aquest teixit històric característic. L’illa entre el carrer Agricultura i Josep Pla conté finques que poden quedar excloses de la potencial gestió de transformació (Estudis de TV Fig Tree, de planta baixa i 5 pisos en el front d’Agricultura, i uns habitatges, de Planta baixa i 4, en el front de Pere IV). La meitat de l’illa que dóna a Josep Pla és pràcticament un solar amb alguns habitatges i tallers que es mantenen aïllats en el perímetre i la façana de l’antiga fabrica de Colores Hispania, un element que convé conservar tant per la qualitat de la seva composició, com pel fet de ser un element més del teixit industrial històric. Al centre de l’illa és perceptible la traça de l’antic camí de Sant Martí, un element que estaria bé poder testimoniar, malgrat que es tracti d’un fragment molt petit i amb poques possibilitats de recuperar amb major continuïtat. 11 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 B1, B2 | illes compreses entre els carrers de Pere IV, de Selva de Mar, de Veneçuela i de Provençals Les dues illes formen una unitat pendent de que es realitzin les obertures de Marroc i Cristóbal de Moura que la travessaran. Un element que posa amb relació el conjunt, és l’espai que ocupaven les antigues cotxeres del tramvia, una instal·lació històrica de la qual encara en queda l’espai amb restes de les vies. Tangent a aquest espai, a la cantonada de Provençals amb Pere IV, hi ha la parròquia del Sagrat Cor, un altre referent de l’estructura del barri. La prolongació del carrer Marroc, tot i ser clara des d’una perspectiva de mobilitat general, afectaria totalment la placeta arbrada d’accés a l’església, un espai consolidat i molt agradable6. Al front de Selva de Mar i a la resta del de Pere IV, es mantenen alineacions de cases que, una vegada més, caldria reivindicar com a part d’aquest paisatge característic i que permeten la desitjada barreja d’usos i el manteniment dels habitants i usos preexistents. La resta de l’espai està ocupat per naus de planta o planta i pis susceptibles de transformació amb usos compatibles amb el futur desenvolupament de la zona. Figura 6 Illes compreses entre els carrers de Pere IV, de Selva de Mar, de Veneçuela i de Provençals. Font: GoogleMaps, 2018 C1 | illa compresa entre els carrers de Veneçuela, de Puigcerdà, de Pallars i de Josep Pla L’illa queda més separada de la resta de l’àmbit i està envoltada d’altres illes ja desenvolupades. Està ocupada per un conjunt de naus de dimensions petites, corresponents majoritàriament a una operació de promoció unitària, de poca alçada, amb presencia d’empreses de distribució i serveis. El passatge del Treball, un element també característic dels teixits mixtes del barri, situat a l’illa definida per Selva de Mar, Treball, Veneçuela i Pallars, té prevista la seva continuïtat fins a Josep Pla a través de les dues illes que tenen el seu desenvolupament ja aprovat. En el desenvolupament d’aquesta illa s’hauria de tenir en compte aquest element, que podria ser recollit en la seva ordenació. Figura 7 Illa de l’àmbit d’estudi compresa entre els carrers de Veneçuela, de Puigcerdà, de Pallars i de Josep Pla i allunyada a l’est del sector principal de Pere IV. Font: GoogleMaps, 2018 6 L’estudi de volumetries de l’equip d’arquitectes Forgas indica que: “Seria desitjable que, des d’una òptica mes general, que transcendeix el marc d’aquest encàrrec, s’estudiés la possibilitat d’indultar aquest espai, potser canviant el sentit de circulació d’aquest petit tram de Pere IV, que d’altra banda ja és discontinu al parc, per tal de garantir la continuïtat de l’eix viari i preservar la plaça”. 12 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 D1 | illa compresa entre els carrers del Perú, de Bilbao, de Bolívia i de Castella L’illa queda també més allunyada de l’àmbit principal i és la darrera que queda per desenvolupar en aquest extrem de l’àmbit nord del districte d’activitats 22@. Tot i així ja disposa en la finca de la cantonada Perú – Castella d’un PMU desenvolupat que ocupa aproximadament una cinquena part de la illa. Es tracta del PMU de la parcel·la situada al carrer del Perú, 62-66 i de Castella, 50-56 (Edifici 'Tules y Encajes”), per a destinar-la a ús dotacional esportiu. La resta està ocupada completament per unes naus de baixa altura amb diversos nivells d’activitat, destinades majoritàriament a magatzems i logística i alguns tallers i oficines. Figura 8 Illa compresa entre els carrers del Perú, de Bilbao, de 4.2 Usos existents Bolívia i de Castella, allunyada al sud de l’àmbit principal del carrer de Pere IV. Font: GoogleMaps, 2018 Per mitjà del treball de camp i dels llistats de cadastre i activitats s’ha pogut fer una primera aproximació a l’estat actual de les activitats i habitatges existents. Aquestes dades resulten essencials de cara a la determinació de les possibles despeses que acompanyaran a les càrregues pròpies de la transformació. En l’anàlisi de l’estat actual hem volgut diferenciar cadascun dels elements que tindran un determinat pes en les càrregues de transformació com a béns indemnitzables ja que no resultaran compatibles amb la nova ordenació. Aquests elements es sintetitzen en:  El nombre de parcel·les existents que donen una primera idea de la complexitat de la gestió.  La diferenciació entre la propietat horitzontal i vertical que afegeix o no complexitat a l’entramat parcel·lari.  L’acumulació de finques per part de determinats propietaris.  Els terrenys sense edificar o amb enderrocs recents  El sostre total de les edificacions que mantenen vigent la seva activitat  El sostre total de les edificacions sense ús  El nombre d’habitatges existents i la seva superfície de sostre7 El resum d’aquestes dades separades per les diferents illes de l’estudi es reflecteix en els quadres següents8: Àmbit A1 A2 A3 B1 B2 C1 D1 Total nº de parcel·les 35 14 35 4 6 5 15 114 Superfície de sòl 49.689 m² 7.114 m² 10.320 m² 10.944 m² 12.951 m² 11.839 m² 10.541 m² 113.398 m² nº habitatges 8 24 28 0 0 0 0 60 Sup. construïda habitatges 946 m²st 1.795 m²st 1.620 m²st 4.361 m²st Sostre activitats en funcionament 39.875 m²st 1.889 m²st 5.405 m²st 7.053 m²st 5.403 m²st 13.968 m²st 11.903 m²st 85.496 m²st Sostre activitats tancades 8.267 m²st 311 m²st 1.312 m²st 1.342 m²st 1.451 m²st 12.683 m²st Total Sostre 49.088 m²st 3.995 m²st 8.337 m²st 7.053 m²st 6.745 m²st 13.968 m²st 13.354 m²st 102.540 m²st 7 No s’ha pogut determinar el nombre de residents per illa malgrat que es considera que gran part dels habitatges existents estan vacants 8 Només s’hi relacionen les finques que resulten incloses finalment en els diferents àmbits que es proposen delimitar com a PMUs. 13 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 Etiquetes de columna sense activitat activitat tancada amb activitat Total Superfície Total habitatges Total sostre habitatge àmbits Superfície habitatges sostre habitatge Superfície habitatges sostre habitatge Superfície habitatges sostre habitatge A1 308 m² 0 7.099 m² 0 42.282 m² 8 946 m²st 49.689 m² 8 946 m²st A2 3.806 m² 21 1.478 m²st 252 m² 0 3.056 m² 3 317 m²st 7.114 m² 24 1.795 m²st A3 4.574 m² 0 2.613 m² 11 608 m²st 3.133 m² 17 1.012 m²st 10.320 m² 28 1.620 m²st B1 1.577 m² 0 9.367 m² 0 10.944 m² 0 B2 5.423 m² 0 2.210 m² 0 5.318 m² 0 12.951 m² 0 C1 11.839 m² 0 11.839 m² 0 D1 405 m² 0 1.195 m² 0 8.941 m² 0 10.541 m² 0 Total general 16.093 m² 21 1.478 m²st 13.369 m² 11 608 m²st 83.936 m² 28 2.275 m²st 113.398 m² 60 4.361 m²st Aquestes dades es traslladen als plànols del present estudi. L’estat actual de les activitats es reflecteix al plànol i08 (Activitats existents en planta baixa), i les dades dels habitatges en el plànol i05 (Condicionants de gestió). Les característiques de les propietats, les titularitats municipals i els propietaris que acumulen diverses finques es reflecteixen en el plànol i06 (Parcel·les cadastrals) i en el plànol i07 (Estructura de la propietat ) A continuació es detallen les activitats de cadascuna de les illes que responen al llistat de l’annex 1 del present document i a la llegenda: A1 | illa compresa entre els carrers del Perú, de Josep Pla, Pere IV i de Selva de Mar A2-A3 | illes compreses entre els carrers de Pere IV, de Josep Pla, del Marroc i del Treball Figura 9 Plànol indicatiu de les activitats existents a l’illa de referència. En gris les finques o bé sense edificació o amb naus sense ús evident. Font: dades de l’estudi volumètric de JLP i elaboració pròpia 14 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 Figura 10 Plànol indicatiu de les activitats existents a B1-B2 | illes compreses entre els carrers de Pere IV, de Selva de Mar, de Veneçuela i de Provençals l’illa de referència. En gris les finques o bé sense edificació o amb naus sense ús evident. Destaca la finca allargada que talla la prolongació del carrer Cristóbal de Moura Font: dades de l’estudi volumètric de JLP i elaboració pròpia Figura 11 Plànol indicatiu de les activitats existents a C1 | illa compresa entre els carrers de Veneçuela, de Puigcerdà, de Pallars i de Josep Pla l’illa de referència. La totalitat de les finques mantenen algun tipus d’activitat. Font: dades de l’estudi volumètric de JLP i elaboració pròpia Figura 12 Plànol indicatiu de les activitats existents D1 | illa compresa entre els carrers del Perú, de Bilbao, de Bolívia i de Castella a l’illa de referència. En gris les finques o bé sense edificació o amb naus sense ús evident. La finca de la cantonada Perú-Castella es correspon amb el PMU del dotacional esportiu ja desenvolupat. Font: elaboració pròpia 4.3 Estructura de la propietat Conjuntament amb les activitats existents, l’estat actual de l’estructura de la propietat en l’àmbit d’estudi esdevé un factor decisiu a l’hora d’establir la viabilitat de la gestió urbanística. 15 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 Resulta important establir en primer lloc el règim de tinença i si la propietat és horitzontal o vertical (vegis taula de l’annex 1 del present document i plànol i.07) ja que és un primer indicatiu de la complexitat de l’estructura parcel·lària i en conseqüència es derivarà en una major o menor viabilitat de la gestió. Per altra banda és important esbrinar les titularitats públiques i si apareixen propietaris comuns a diverses finques, contigües o no, per tal d’intuir si hi pot haver algun operador que tingui una millor predisposició a la transformació del sòl. Figura 13 Plànol de l’estructura de la propietat de l’àmbit d’estudi. Font: Ecologia Urbana (Ajuntament de Barcelona amb dades cadastrals) i elaboració pròpia En aquest sentit s’observen algunes titularitats municipals corresponents a sistemes de vial en l’illa A1 i B1 i també algunes finques amb habitatges a l’illa B1 i A2. Dues d’aquestes titularitats municipals amb front al carrer de Pere IV formen part de l’inici de les expropiacions del triangle qualificat de clau 17/6. També s’observa una determinada acumulació de finques amb un únic titular (titular 27) especialment a l’illa A3 i a l’illa A1 (titular 17), el que fa suposar que apareix un agent interessat en promoure la transformació d’aquest entorn. 4.4 Infraestructures existents La totalitat del sòl de l’àmbit disposa de les infraestructures pròpies del sòl urbà consolidat però amb nivells de qualitat menors a les establertes en el PEI. Hem d’entendre però que la millora de la urbanització en general és competència del mateix PEI a les que els diferents àmbits de transformació hauran de contribuir d’acord amb la regulació de la modificació PGM del districte 22@. En el plànol de l’esquerra (Figura 14) elaborat per al “Document de criteris per al desenvolupament d’un Poble Nou amb un 22@ més inclusiu i sostenible” s’indica l’estat de desenvolupament de les actuacions del PEI. Destaca el procés avançat de reforma de la urbanització del carrer Pere IV que esdevé l’eix vertebrador de la present àrea d’estudi i les actuacions al carrer Marroc. Figura 14 Fragment del plànol de desenvolupament del PEI en l’àmbit nord del districte d’activitats 22@BCN. Font: plànol P03 del “Document de criteris per al desenvolupament d’un Poble Nou amb un 22@ més inclusiu i sostenible. 16 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 5. DESCRIPCIÓ I JUSTIFICACIÓ DE LA PROPOSTA 5.1 Les àrees d’oportunitat L’àmbit d’estudi escollit ja pressuposa de per si una indicació de les àrees pendents de transformació un cop descartades la resta d’illes de l’àmbit nord del districte 22@BCN que ja han experimentat algun tipus de desenvolupament urbanístic ja sigui per la tramitació dels corresponents PMU, per la transformació en finques individuals consolidades o bé perquè formen part de teixits urbans a preservar. Per altra banda (vegis plànol i.05 Condicionants de gestió del present document) i tenint en compte les diferents possibilitats de transformació establertes en la normativa de la MPGM 22@ (vegis apartat 2.2.1 de la present memòria) es dibuixen ja les possibilitats reals de delimitació de possibles PMU que es podrien desenvolupar individualment o bé agrupats. 5.2 Valoració econòmica dels usos proposats i coeficients d’homogeneïtzació D’acord amb l’article 89 del RLU (D. 305/2006, de 18 de juliol) aquest estudi i els valors que hi figuren tenen un caràcter d’avaluació econòmica com a recolzament dels diferents àmbits de gestió.. Als efectes de establir un marc homogeni per al càlcul de les avaluacions econòmiques dels PMUs proposats, s’incorporen uns valors residuals de sòl per als diferents usos, dictats des de l’esmentat principi d’homogeneïtat i recollits en els següents quadres. Serà el posterior instrument de gestió el que concreti el valor definitiu de cada un de ells atenent a que es la relació de valor existent entre ells sobre la que es basa el present estudi econòmic financer. Els valors en venda dels diferents usos s’estableixen per a l’habitatge protegit d’acord amb els valors màxims de venda per metre quadrat útil dels diferents règims de protecció9 als que s’hi apliquen els coeficients de conversió a valors per metre quadrat construït del sostre total de l’edifici complet. La següent taula determina el valor en venda final tenint en compte el factor de conversió a metre quadrat construït estricte (1’18 m²t/m²U) i el factor de conversió a sostre total de l’edifici (1’13 m²tc/m²t). S’indica també el valor màxim de repercussió per aplicació del 20% sobre el valor en venda malgrat que es tracta d’una xifra que en cap cas es supera en el càlcul del valor residual. PLA PER AL DRET A L'HABITATGE (D 75/2014, de 27 de maig) HPO RE règim general règim especial ZONA A 1.940,48 €/m²tu 1.705,50 €/m²tu factor m²t/m²tU 1,18 1.644,47 €/m²t 1.445,34 €/m²t factor m²tc/m²t 1,13 1.455,29 €/m²t 1.279,06 €/m²t VR (20% s/vv) 388,10 €/m²t 341,10 €/m²t factor m²tU/m²tc 0,7500 CONCERTAT CONCERTAT HPO concertat de CATALUNYA ZONA A1 3.001,68 €/m²tu 4.000,00 €/m²tu factor m²t/m²tU 1,18 2.543,80 €/m²t 3.389,83 €/m²t factor m²tc/m²t 1,13 2.251,15 €/m²t 2.999,85 €/m²t VR (20% s/vv) 600,34 €/m²t 800,00 €/m²t factor m²tU/m²t 0,7500 9 En aquest sentit cal tenir en compte el canvi de perspectiva que representa la recent aprovació del Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge, en el que s’unifiquen els diferents règims però que resta supeditat a la concreció del valor màxim del mòdul per metre quadrat de HPO que es diferenciarà per la seva ubicació territorial. En el present informe però es mantenen els criteris de valor prefixats anteriorment i que hem de considerar encara vigents. 17 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 Aquest mateix procediment es realitza per als altres usos possibles admesos en la normativa urbanística de la MPGM 22@ que es corresponen amb l’ús característic de les activitats TIC pròpies del districte i l’activitat comercial en planta baixa. També s’indica com a referència el valor de l’habitatge lliure malgrat que la seva aplicació resultarà possible només en casos excepcionals en els que s’incorpori al PMU algun front d’habitatge consolidat. En aquests casos els factors de conversió es centren en el de la relació entre el sostre construït estricte i el del total de l’edifici (1’05 m²tc/m²t), la rigidesa del mercat a l’hora de ponderar els valors obtinguts en les ofertes de venda (0’95) i el factor de localització entenent que l’àmbit nord té valors lleugerament inferiors als de l’àmbit sud (0’95). El resultat final s’expressa en les següents taules. HAB (obra nova) VALOR VENDA 4.475,00 €/m²t factor m²tc/m²t 1,11 4.027,50 €/m²t rigidesa 0,90 3.624,75 €/m²t localització 0,91 3.313,02 €/m²t 22@T comercial VALOR VENDA 2.946,87 €/m²t 2.100,00 €/m²t factor m²tc/m²t 1,05 2.806,54 €/m²t 2.000,00 €/m²t rigidesa 0,95 2.666,21 €/m²t 1.900,00 €/m²t localització 0,95 2.532,90 €/m²t 1.805,00 €/m²t El valor residual del sòl expressat en valor de repercussió sobre l’edificabilitat potencial del sòl (€/m²st) s’efectua d’acord amb els criteris establerts a l’article 22 del Reglament de valoracions de la Llei del sòl (RD 1492/2011, de 24 d’octubre): Artículo 22. Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado. 1. El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el Artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión: Siendo: VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo. Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo. VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable. 2. Los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión: VRS = (Vv / K) - Vc Siendo: VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable. K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios: a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona. 18 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales. Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble. Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del Artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo. Tenint en compte aquests criteris de càlcul i definicions l’aplicació en el cas del present informe tindria la següent expressió i càlcul per a l’ús característic (TIC específic del districte 22@BCN) i el comercial: TERCIARI 22@T COMERCIAL EN PB VR = (Vv / K) - Vc desembre de 2019 VR = (Vv / K) - Vc desembre de 2019 VR = valor repercusió / mètode residual estàtic VR = valor repercusió / mètode residual estàtic Vv = valor en venda 2.532,90 €/m²t Vv = valor en venda 1.805,00 €/m²t K = coeficient despeses generals 1,4000 K = coeficient despeses generals 1,4000 Vc = Cc + Ch + Ca 942,29 €/m²t Vc = Cc + Ch + Ca 515,66 €/m²t Cc = cost construcció + dg + bi 923,81 €/m²t (BEC) Cc = cost construcció + dg + bi 505,55 €/m²t (BEC) Ch = ss, honoraris tècnics i permisos 18,48 €/m²t 2,00% (BEC) Ch = ss, honoraris tècnics i permisos 10,11 €/m²t 2,00% (BEC) Ca = altres despeses inherents 0,00 €/m²t 0,00% Ca = altres despeses inherents 0,00 €/m²t 0,00% VR = 866,93 €/m²t VR = 773,63 €/m²t homogeneïtzació 1,0000 homogeneïtzació 0,8924 Per als usos de l’habitatge tindria la següent expressió i càlcul (en aquest cas el coeficient K es disminueix d’acord amb el propi reglament cadastral): HABITATGE PROTEGIT. Règim general HABITATGE PROTEGIT. Règim especial VR = (Vv / K) - Vc desembre de 2019 VR = (Vv / K) - Vc desembre de 2019 VR = valor repercusió / mètode residual estàtic VR = valor repercusió / mètode residual estàtic Vv = valor en venda 1.455,29 €/m²t Vv = valor en venda 1.279,06 €/m²t K = coeficient despeses generals 1,3000 K = coeficient despeses generals 1,2500 Vc = Cc + Ch + Ca 793,63 €/m²t Vc = Cc + Ch + Ca 793,63 €/m²t Cc = cost construcció + dg + bi 778,07 €/m²t (BEC) Cc = cost construcció + dg + bi 778,07 €/m²t (BEC) Ch = ss, honoraris tècnics i permisos 15,56 €/m²t 2,00% (BEC) Ch = ss, honoraris tècnics i permisos 15,56 €/m²t 2,00% (BEC) Ca = altres despeses inherents 0,00 €/m²t 0,00% Ca = altres despeses inherents 0,00 €/m²t 0,00% VR = 325,82 €/m²t VR = 229,62 €/m²t homogeneïtzació 0,3758 homogeneïtzació 0,2649 HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT VR = (Vv / K) - Vc desembre de 2019 VR = valor repercusió / mètode residual estàtic Vv = valor en venda 2.251,15 €/m²t K = coeficient despeses generals 1,4000 Vc = Cc + Ch + Ca 1.031,33 €/m²t Cc = cost construcció + dg + bi 1.011,11 €/m²t (BEC) Ch = ss, honoraris tècnics i permisos 20,22 €/m²t 2,00% (BEC) Ca = altres despeses inherents 0,00 €/m²t 0,00% VR = 576,63 €/m²t homogeneïtzació 0,6651 19 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 Finalment s’indica a efectes valoratius i comparatius el valor residual que correspondria a l’habitatge lliure: HABITATGE LLIURE EN PLURIFAMILIAR VR = (Vv / K) - Vc desembre de 2019 VR = valor repercusió / mètode residual estàtic Vv = valor en venda 3.313,02 €/m²t K = coeficient despeses generals 1,4000 Vc = Cc + Ch + Ca 1.031,33 €/m²t Cc = cost construcció + dg + bi 1.011,11 €/m²t (BEC) Ch = seguretat i salut 20,22 €/m²t 2,00% (BEC) Ca = altres despeses inherents 0,00 €/m²t 0,00% VR = 1.335,11 €/m²t homogeneïtzació 1,5400 El resum dels valors d’homogeneïtzació tenint en compte que el valor característic es concreta en el ús terciari propi del 22@BCN és el següent: HABITATGE LLIURE EN PLURIFAMILIAR 1.335,11 €/m²t 1,5400 HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 576,63 €/m²t 0,6651 HABITATGE PROTEGIT. Règim general 325,82 €/m²t 0,3758 HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 229,62 €/m²t 0,2649 COMERCIAL EN PB 773,63 €/m²t 0,8924 TERCIARI 22@T 866,93 €/m²t 1,0000 Si comparem els valors obtinguts amb les experiències d’altres documents de PMU aprovats dins l’àmbit de transformació de la MPGM es pot comprovar que mantenen unes proporcions molt similars: nom data zona Vv 22@t VRS 22@T VRS HPO G VRS HPO C VRS hab no conv VRS terciari PMU subsector 4 Llull-Pujades mar-13 oest 1.120,00 €/m²st 310,48 €/m²st 480,00 €/m²st PERI Pere IV - Marroc, Josep Pla, Cristofol de Moura i Puigcerdà dic-14 nord 2.896,00 €/m² 902,99 €/m²st 307,02 €/m²st Sancho d'Avila, Àlaba, Almogàvers i Pamplona oct-17 oest 2.972,30 €/m² 955,97 €/m²st 310,48 €/m²st PMU Pere IV, Badajoz, Almogàvers, Ciutat de Granada abr-18 oest 2.972,30 €/m² 955,97 €/m²st 310,48 €/m²st Puigcerdà, Veneçuela, Pallars, Maresme sep-18 nord 637,51 €/m²st 319,40 €/m²st PMU subsector 11 - Llull Pujades sep-18 oest 1.003,00 €/m²st 318,11 €/m²st 812,43 €/m²st PMU Àvila, doctor Trueta, Badajoz i avinguda Icària oct-18 oest 960,61 €/m²st 306,50 €/m²st 1.523,91 €/m²st MPMU Almogàvers, Pamplona, Pallars i Zamora 2016 oest 836,32 €/m²st 310,48 €/m²st 2.946,87 €/m² 921,55 €/m²st 311,62 €/m²st El valor de repercussió de 866’93 €/m² del present estudi resulta lleugerament inferior al de la mitjana dels àmbits de referència analitzats que es situa en els 921’55 €/m² com a conseqüència molt probablement del factor de localització a la baixa de l’àmbit nord. Entenem per tant que els valors adoptats són vàlids per a poder establir la viabilitat econòmica del conjunt de la transformació urbanística. Atenent a aquests coeficients d’homogeneïtzació i al sostre potencial normatiu podem establir una primera hipòtesi de valor del rendiment dels diferents àmbits que es proposen. 5.3 Avaluació general de les àrees d’oportunitat S’efectua en aquest apartat un càlcul numèric teòric de la globalitat de l’àmbit d’estudi com si es desenvolupés com un PMU unitari. Quedi clar però que aquest hipotètic PMU per al present càlcul és només una manera de conceptuar la globalitat del rendiment i potencialitats del conjunt però entenem que molt difícilment 20 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 es podria traduir en un àmbit efectiu de gestió per la seva disparitat de localitzacions i les grans diferències en les característiques de les activitats existents i l’estructura de la propietat. 5.3.1 El desenvolupament segons la normativa vigent El resum de superfícies de l’àmbit teòric sector i les seves edificabilitats pels diferents usos en el supòsit de l’aplicació de la normativa actual és el següent: PMU illa GLOBAL actual mPGM RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM actual 80,00 m²t/v 380 v 90,00% 10,00% edif. neta clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 3,72 m²t/m²s 22@ [net] 2,20 m²t/m²s 222.837,82 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 50.644,96 m²t HAB [addicional] 0,30 m²t/m²s 30.386,98 m²t HAB [delimitats] 0,00 m²t 3,00 m²t/m²s 101.289,92 m² 273.482,78 m²t 30.386,98 m²t 303.869,76 m²t HPO gen 100,00% 30.386,98 m²t 380 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 0,00% 0,00 m²t 0 v sistemes sòl 100,00% 30.386,98 m²t 380 v 5 viari PGM 9.541,66 m² 6a verd PGM 1.924,22 m² 7a equip. PGM 0,00 m² TOTAL 11.465,88 m² sistemes del PGM 5* viari PMU 0,00 m² 6* verd PMU 9.419,96 m² [31 m² / 100 m²t] 7* equip. PMU 10.128,99 m² TOTAL 19.548,95 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL SISTEMES 31.014,83 m² 112.755,80 m² total sòl del PMU 112.755,80 m² total sòl amb dret a aprofitament 112.755,80 m² En el quadre següent es visualitza la traducció del sostre potencial en unitats d’aprofitament amb el seu valor unitari de 866’93 €/ua que coincideix amb el valor residual del sostre característic corresponent a les activitats terciàries del 22@T: DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 612,82 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. TERCIARI 22@T 1,0000 273.482,78 m²t 273.482,78 ua 237.090.616,35 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 30.386,98 m²t 11.420,41 ua 9.900.706,63 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € 303.869,76 m²t 284.903,20 ua 246.991.322,98 € El valor immobiliari del conjunt urbanitzat és doncs de 246’99 milions d’euros. A aquest valor se li ha de detreure el valor de les càrregues urbanístiques de la transformació que s’estableixen en els següents conceptes: 21 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 OBRES D’URBANITZACIÓ: Enderrocs dels edificis i elements existents. Urbanització dels vials. Urbanització de zones verdes Càrrega del Pla Especial d’Infraestructures (PEI) INDEMNITZACIONS: Indemnitzacions activitats i rendes Valor edificacions i elements existents. Aquestes càrregues es tradueixen en els següents valors: DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ valoració de les despeses d'urbanització enderrocs 102.540,00 m²t 6,47 €/m3 2.321.458 € urbanització interior sector 9.419,96 m² 300,00 €/m²t 2.825.989 € indemnització de béns naus obsoletes 12.683,00 m²t 213,40 €/m²t 2.706.552 € indemnització de béns naus en actiu 85.496,00 m²t 533,50 €/m²t 45.612.116 € indemnització de béns [habitatges] 60 v 4.361,00 m²t 746,90 €/m²t 3.257.231 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 683.968 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 4.274.800 € despeses PMU i REPAR 150.000 € total despeses d'urbanització AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM p6e1r.8 a3 2la.1 r1e4n o€vació de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 9.341.969 € total quota PEI PEI 9.341.969 € 71.174.084 € 249,82 €/ua Els preus unitaris utilitzats són estimatius doncs correspondrà al projecte d’obres la concreció final del valor. El valor genèric de reposició de les construccions de les naus obsoletes i de les que es mantenen actives s’estableix en 213’40 €/m² i 533’50 €/m² respectivament segons estimació de preus de construcció del COAC amb l’aplicació dels coeficients de depreciació d’antiguitat habituals. Les valoracions incorporen, l’atribució de la quota corresponent al sòl qualificat de 22@ per part del PEI d’acord amb el mòdul actual d’aplicació de 92’23 €/m²s. El valor de la càrrega d’urbanització total global s’estima en 71’17 milions d’euros. A aquest conjunt de valors cal afegir-hi la càrrega derivada de la cessió del 10% de l’aprofitament del sector a l’Ajuntament de Barcelona que s’estima en 24’70 milions d’euros que es podria traduir en la cessió de la totalitat del sòl destinat a habitatge protegit i una petita part del terciari 22@ (6’24% del sostre) amb un potencial total de 47.452’30 m² de sostre segons la següent taula: Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Cessió total en unitats d'aprofitament 28.490,32 ua Cessió en sostre 22@T 6,24% 17.065,33 m²t 17.065,33 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 30.386,98 m²t 11.420,41 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00 m²t 0,00 ua Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 3.971 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 47.452,30 m²t 3.971 € 22 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 El rendiment final del sector s’expressa en el quadre següent: Rendiment del polígon Valor urbanístic del polígon urbanitzat 246.991.322,98 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -24.699.132,30 € Rendiment econòmic del polígon complet 222.292.190,68 € Despeses d'urbanització i gestió -71.174.083,62 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 151.118.107,06 € Rendiment per m² de sòl aportat 1.340,22 €/m² El rendiment del sector complet del PMU entès com un únic polígon d’actuació s’estima en 1.340’22 € per cada metre quadrat de sòl aportat que és el resultat de dividir el rendiment total (151.118.107’66 €) entre el sòl aportat al polígon amb dret a aprofitament (112.755’80 m²). 5.3.2 El desenvolupament segons el nou model. El nou model de desenvolupament i transformació del districte 22@BCN segons el “Document de criteris per al desenvolupament d’un Poble Nou amb un 22@ més inclusiu i sostenible” d’abril de 2019 (acord de la Comissió de Govern de l’Ajuntament de Barcelona de data 09/05/2019; BOPB 06/06/2019), estableix la possibilitat de potenciar l’habitatge protegit incrementant la seva presència en el conjunt de la transformació fins a arribar a un percentatge que representi com a màxim un terç del sostre total. PMU illa GLOBAL potenciació habitatge 3.0 RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 1.266 v 66,67% 33,33% edif. neta clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,08 m²t/m²s 22@ [net] 1,50 m²t/m²s 151.934,88 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 50.644,96 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 81.031,94 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 20.257,98 m²t 3,00 m²t/m²s 101.289,92 m² 202.579,84 m²t 101.289,92 m²t 303.869,76 m²t HPO gen 50,00% 50.644,96 m²t 633 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 50,00% 50.644,96 m²t 633 v sistemes sòl 100,00% 101.289,92 m²t 1.266 v 5 viari PGM 9.541,66 m² 6a verd PGM 1.924,22 m² 7a equip. PGM 0,00 m² TOTAL 11.465,88 m² sistemes del PGM 5* viari PMU 0,00 m² 6* verd PMU 31.399,88 m² [31 m² / 100 m²t] 7* equip. PMU 10.128,99 m² TOTAL 41.528,87 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL SISTEMES 52.994,75 m² 112.755,80 m² total sòl del PMU 112.755,80 m² total sòl amb dret a aprofitament 112.755,80 m² L’edificabilitat d’aplicació sobre les zones de clau 22@ podria tenir dues interpretacions. Una en el sentit d’entendre les illes com a desenvolupaments individuals d’acord amb l’article 17 de la normativa de la MPGM amb un màxim de 3’0 m²/m² o bé fent un pas més i establint que amb la nova modificació de PGM al 22@ es determinin aquests com a àmbits delimitats i per tant amb un màxim d’edificabilitat de 3’2 m²/m². 23 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 En tots els casos es manté l’edificabilitat de 0’5 complementària per a usos terciaris 22@, mentre que l’increment del sostre addicional per a l’habitatge es resta de l’edificabilitat neta 22@ establerta en el planejament vigent. En el primer cas els paràmetres serien els del quadre precedent i, en el segon cas, els següents: PMU illa GLOBAL potenciació habitatge 3.2 RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 1.266 v 68,75% 31,25% edif. neta clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,42 m²t/m²s 22@ [net] 1,70 m²t/m²s 172.192,86 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 50.644,96 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 81.031,94 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 20.257,98 m²t 3,20 m²t/m²s 101.289,92 m² 222.837,82 m²t 101.289,92 m²t 324.127,74 m²t HPO gen 50,00% 50.644,96 m²t 633 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 50,00% 50.644,96 m²t 633 v sistemes sòl 100,00% 101.289,92 m²t 1.266 v 5 viari PGM 9.541,66 m² 6a verd PGM 1.924,22 m² 7a equip. PGM 0,00 m² TOTAL 11.465,88 m² sistemes del PGM 5* viari PMU 0,00 m² 6* verd PMU 31.399,88 m² [31 m² / 100 m²t] 7* equip. PMU 10.128,99 m² TOTAL 41.528,87 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL SISTEMES 52.994,75 m² 112.755,80 m² total sòl del PMU 112.755,80 m² total sòl amb dret a aprofitament 112.755,80 m² És important fer notar que el nombre d’habitatges passa de 380 v a 1.266 v amb el seu corresponent augment de la cessió de verd i equipaments (per l’aplicació dels 31 m² per cada 100 m² de sostre) la qual cosa és significativa per l’important canvi de model. L’augment de les necessitats pròpies de l’ús residencial s’equilibren amb els 21.979’91 m² addicionals de superfície de sòl per a sistemes Per altra banda també és important ressenyar l’augment de sòl de cessió corresponent al 10% de l’aprofitament ja que es passa d’un potencial de 47.452 m²st (en l’aplicació dels paràmetres actuals, dels quals 17.065 m²st corresponen a activitats 22@) (vegis quadre següent).... Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Cessió total en unitats d'aprofitament 28.490,32 ua Cessió en sostre 22@T 6,24% 17.065,33 m²t 17.065,33 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 30.386,98 m²t 11.420,41 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00 m²t 0,00 ua Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 3.971 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 47.452,30 m²t 3.971 € 24 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 ... a un potencial de 60.409 m²st en el cas de la potenciació 3.0 segons el quadre: Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Cessió total en unitats d'aprofitament 25.530,00 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 19,28% 9.764,35 m²t 6.494,69 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 50.644,96 m²t 19.034,02 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 1.118 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 60.409,31 m²t 1.118 € o bé de 63.453 m²st en el cas de la potenciació 3.2, tots ells destinats a habitatge de protecció oficial en règim general (100% del sostre) o concertat (percentatge que oscil·la entre el 19’28% i el 25’29%) amb una petita indemnització econòmica producte d’ajustar decimals als drets adjudicats. Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Cessió total en unitats d'aprofitament 27.555,80 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 25,29% 12.808,11 m²t 8.519,23 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 50.644,96 m²t 19.034,02 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 2.211 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 63.453,07 m²t 2.211 € El resum d’aquests paràmetres de desenvolupament s’expressa en el quadre següent en el que es compara la capacitat d’obtenció de sòl per a habitatge de protecció i la de cessió del sistema de verd. També es fa evident en la comparativa la diferència de model que permet passar d’un potencial de 380 habitatges a un potencial de 1.266 habitatges: actual mPGM sup. PMU sostre HPO sostre 22@ sistema de verd habitatges illa GLOBAL 112.756 m²s 30.386,98 m²t 273.482,78 m²t 9.419,96 m² 380 v 3,72 m²t/m²s cessió del 10% de l'aprofitament ►►►►► 30.386,98 m²t 17.065,33 m²t 380 v potenciació habitatge 3.0 sup. PMU sostre HPO sostre 22@ sistema de verd illa GLOBAL 112.756 m²s 101.289,92 m²t 202.579,84 m²t 31.399,88 m² 1.266 v 5,08 m²t/m²s cessió del 10% de l'aprofitament ►►►►► 60.409,31 m²t 0,00 m²t 755 v potenciació habitatge 3.2 sup. PMU sostre HPO sostre 22@ sistema de verd illa GLOBAL 112.756 m²s 101.289,92 m²t 222.837,82 m²t 31.399,88 m² 1.266 v 5,42 m²t/m²s cessió del 10% de l'aprofitament ►►►►► 63.453,07 m²t 0,00 m²t 793 v 25 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 La conseqüència de l’aplicació d’aquests nous paràmetres, al marge del gran augment del nombre d’habitatges, es tradueix també en un augment considerable dels espais de cessió per a sistemes de verd en aplicació de la reserva mínima de 31 m² de sòl per cada 100 m² de sostre residencial, passant de 9.420 m² a 31.399 m². Resulta evident per tant que les necessitats de serveis per als futurs residents augmenten considerablement, la qual cosa s’hauria de traduir en un estudi detallat de les reserves per a equipaments més enllà de les ja establertes en la mPGM (mínim 10% del sòl transformat). La futura modificació del PGM caldrà que ponderi aquesta circumstància que possiblement faria variar les determinacions mínimes actuals. Aquest augment obliga a que l’edificabilitat neta global sobre els espais edificables passi de 3’72 a 5’42 m² de sostre per m² de sòl el que representa un augment de quasi dues plantes en la mitjana conjunta dels volums edificats canviant d’una manera molt sensible el model urbà d’implantació. Una altra conseqüència pel que fa a la capacitat de fomentar polítiques d’habitatge públic és el fet que la cessió del 10% de l’aprofitament pot doblar el potencial del sòl per a habitatge a disposició de l’Ajuntament de 30.387 m² de sostre a 63.453 m² que, traduït a nombre d’unitats, podria passar de 380 habitatges a 793. 5.3.3 El rendiment econòmic del nou model de desenvolupament D’acord amb els paràmetres anteriorment indicats el rendiment econòmic del procés de transformació es traduiria en un rendiment de 1.340’22 € per cada metre quadrat de sòl aportat la qual cosa ens indica d’entrada que la viabilitat econòmica està garantida en l’actualitat al marge de les dificultats de gestió inherents a la complexitat de la parcel·lació i a les preexistències. [actual mPGM] Rendiment del polígon Valor urbanístic del polígon urbanitzat 246.991.322,98 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -24.699.132,30 € Rendiment econòmic del polígon complet 222.292.190,68 € Despeses d'urbanització i gestió -71.174.083,62 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 151.118.107,06 € Rendiment per m² de sòl aportat 1.340,22 €/m² L’aplicació però dels dos nous models de desenvolupament amb la potenciació de l’habitatge protegit, tot i mantenir la garantia de la seva viabilitat econòmica, presenta diferencies substancials. En ambdós casos el rendiment global de la transformació és lleugerament inferior (1.135’38 € o 1.275’56 € per m² de sòl aportat) al de la transformació segons la MPGM actual (1.340’22 €/m²s) com a conseqüència de la substitució, en major o menor mesura, de sostre 22@T (coeficient d’homogeneïtzació 1) per sostre destinat a habitatge protegit amb coeficients d’homogeneïtzació 0’66 o 0’37, i també conseqüentment per un major cost en la urbanització interior d’espais verds. [potenciació 3’0] Rendiment del polígon Valor urbanístic del polígon urbanitzat 221.327.412,38 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -22.132.741,24 € Rendiment econòmic del polígon complet 199.194.671,14 € Despeses d'urbanització i gestió -71.174.083,62 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 128.020.587,52 € Rendiment per m² de sòl aportat 1.135,38 €/m² 26 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 [potenciació 3’2] Rendiment del polígon Valor urbanístic del polígon urbanitzat 238.889.680,26 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -23.888.968,03 € Rendiment econòmic del polígon complet 215.000.712,23 € Despeses d'urbanització i gestió -71.174.083,62 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 143.826.628,61 € Rendiment per m² de sòl aportat 1.275,56 €/m² Aquestes diferències del rendiment a la baixa s’atenuen pel fet que els càlculs es realitzen havent repartit l’habitatge protegit a parts iguals entre el de règim general i el concertat en les hipòtesi de la potenciació de l’habitatge, mentre que el càlcul segons els paràmetres actuals s’efectua amb la totalitat de l’habitatge protegit en la modalitat de règim general. Les necessitats de reallotjament que necessitarien hipotèticament d’habitatge en règim especial no es contemplen en aquest estudi donat que s’ha detectat molt poca ocupació per residents habituals en els habitatges existents integrats en els diferents polígons. En casos puntuals el propi règim general podria absorbir aquestes necessitats. 5.4 Conseqüències del nou model de desenvolupament per aplicació de la legislació urbanística vigent L’aplicació dels articles 99 i 100 de la llei d’urbanisme (DL 1/2010, de 3 d’agost) podria comportar alguna variació en la concreció de les reserves de sistemes ja que entrem en el terreny de les modificacions del planejament general amb augment de la densitat de l’ús residencial. a. L’article 99 del TRLUC estableix en el seu apartat 3: 3. Si les modificacions d’instruments de planejament general comporten un increment de sostre edificable i es refereixen a sectors o a polígons d’actuació urbanística subjectes a la cessió de sòl amb aprofitament, han d’establir el percentatge de cessió del 15% de l’increment de l’aprofitament urbanístic. Podríem entendre que aquest seria el cas de la modalitat de potenciació de l’habitatge amb edificabilitat 3.2 ja que el 0’2 complementari addicional de l’actual planejament només s’aplica a àmbits delimitats (article 16.4.a de la Normativa de la mPGM 22@BCN) i actualment les àrees del present estudi no es poden considerar “àmbits delimitats”. Ara bé, la conseqüència d’això seria la de cedir el 15% de l’increment de l’aprofitament urbanístic i ja hem conclòs que aquest increment no existeix ja que els rendiments generals disminueixen per la substitució de sostre terciari per residencial protegit, aplicant els criteris de l’article 37 del TRLUC. b. Per altra banda l’apartat 2 de l’article 100 del TRLUC estableix: 2. Quan la modificació del planejament comporta l'augment de la densitat de l'ús residencial, sense increment de l'edificabilitat, s'ha de preveure una reserva complementària de terrenys per a sistemes d'espais lliures i equipaments de 10 m², com a mínim, per cada nou habitatge, llevat que l'augment de densitat es destini a habitatges de protecció pública i no ultrapassi el nombre d'habitatges que resulta d'aplicar el mòdul de 70 m² al sostre amb aquesta destinació. (...) En aquest cas es fa evident que li seria d’aplicació aquest precepte si l’augment de la densitat d’habitatges es destinés a la renda lliure. Però es tracta sempre d’un augment de la densitat per a habitatge de protecció pública i el mòdul a aplicar no podrà ser en cap cas inferior als 80 m² per habitatge per aplicació de les Ordenances metropolitanes d’edificació dins el TM de Barcelona (article 180.1 modificat el 30/04/2004). En definitiva aquesta exigència no seria d’aplicació en el cas que ens ocupa. De totes maneres l’augment d’habitatges en l’aplicació dels nous criteris de desenvolupament seria de 886 unitats (passa de 380 a 1.266 unitats), la qual cosa obligaria a l’augment de la reserva de sòl de sistema de verd públic en 8.860 m². Si tenim en compte que el manteniment de la reserva de 31 m² de sòl per cada 100 m² de sostre residencial que estableix la normativa de la mPGM 22@BCN representa un augment de 21.979’92 m² de sòl de clau 6b (24 m² per habitatge > 10 m² per habitatge) estaríem ja molt per sobre de les exigències de la pròpia Llei d’urbanisme. 27 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 Tenint en compte aquest aspecte i al mateix temps el fet que l’important augment de la densitat comportaria una exigència superior de dotacions i serveis públics ens atrevim a suggerir que la nova modificació del PGM podria destinar obligatòriament gran part de la reserva dels 31 m² per cada 100 m² de sostre residencial a sistema d’equipaments públics. És a dir, la reserva dels 31 m² per cada 100 m² de sostre residencial es podria distribuir com a requisit obligatori per a l’increment de densitat en 18 m² per al sistema de verd (12.762’53 m²) i 13 per al sistema d’equipaments (9.217’38 m²) i tot i així es continuaria complint amb el requeriment del TRLUC. c. També caldria tenir en consideració l’apartat 3 del mateix article 100 del TRLUC que estableix: 3. En sòl urbà, quan la modificació del planejament té per objecte la reordenació general d'un àmbit que comporta la transformació global dels usos previstos pel planejament, ha d'incorporar una reserva mínima de 22,5 m² per cada 100 m² de sostre residencial per a zones verdes, espais lliures públics i equipaments públics. D'aquesta reserva, s'ha de destinar un mínim de 15 m² de sòl per cada 100 m² de sostre residencial a zones verdes i espais lliures públics. Així mateix, s'ha d'incorporar una reserva per a zones verdes, espais lliures públics i equipaments públics de 7,5 m² de sòl per cada 100 m² de sostre destinat a altres usos. (...) Entenem que aquest precepte només li seria d’aplicació en la modificació de PGM original de l’any 2000 ja que era en aquell moment en el que es produïa una “reordenació general d'un àmbit que comporta la transformació global dels usos previstos pel planejament” i precisament en aquell document ja s’establia un precepte que resultava fins i tot més exigent ja que calia una cessió de 31 m² de sòl per cada 100 m² de sostre residencial i un 10% del sòl qualificat com a 22@. És a dir, si traduïm l’exigència del 10% del sòl 22@ sobre el sostre terciari caldria concloure que suposa una reserva de 3’7037 m² de sòl per cada 100 m² de sostre 22@T: 10 / 2’7 = 3’7037 La reserva total per tant és de 34’7 m² per cada 100 m² de sostre potencial que resulta molt superior als 30 m² (22’5+7’5) de la pròpia llei. Tot i així en la nova modificació només s’està plantejant un increment de densitat d’habitatges sense augment d’edificabilitat i amb disminució de l’aprofitament urbanístic. Per tant entenem que tampoc li seria d’aplicació aquesta disposició tot i que el manteniment de les exigències actuals de cessió ja la complirien amb escreix. 5.5 Proposta d’àmbits de desenvolupament Les possibles delimitacions no inclouen els edificis i fronts consolidats d’acord amb la normativa de la MPGM 22@ (vegis apartat 2.2.1) i tenen en compte les delimitacions de les propietats existents segons cadastre incloses a l’àmbit amb la incorporació dels sistemes urbanístics (claus 5, 6 o 7) que s’hi contenen. Aquest criteri s’exceptua en l’illa B1 per la no incorporació en l’àmbit potencial del PMU de l’edifici de l’església (Parròquia del Sagrat Cor) qualificat de clau 7a (sistema d’equipament actual, de caràcter privat en aquest cas) que forma part a més del catàleg del Patrimoni del Districte de Sant Martí10. La inclusió d’aquest element per la seva singularitat i per adequar-se al planejament vigent no seria justificable. En canvi si que s’incorpora la part del sistema de parcs i jardins (clau 6a) de la seva part posterior ja que considerem que l’espai té un paper determinant en les continuïtats del sistema de verd públic. No s’inclou en la delimitació poligonal l’illa triangular del carrer de Pere IV qualificada de clau de transformació 17/6 ja que forma part d’una estratègia ja iniciada d’expropiacions per part de l’Ajuntament com a desenvolupament de la seva gestió per tal de destinar-la a sistema de verd públic (vegis plànols de propietats municipals). Excepcionalment s’incorpora la finca estreta i allargada que va des del carrer de Pere IV fins el carrer Cristóbal de Moura per a facilitar la gestió del conjunt malgrat que el fragment que forma part de la clau 17/6 podria també formar part de les expropiacions engegades per l’Ajuntament. En la delimitació de l’illa B1 tampoc s’inclouen els habitatges existents no establerts com a front d’habitatges en el planejament vigent del carrer de la Selva de Mar i que resulten afectats pel sistema viari. La seva inclusió comprometria molt radicalment la seva viabilitat per les indemnitzacions que això generaria per la qual cosa la nova modificació del PGM hauria de tenir en compte aquesta circumstància i valorar la necessitat o no de mantenir l’afectació viària que lligaria també amb l’objectiu de preservar els teixits urbans residencials precedents. Per si sol i per les seves grans dimensions, el desenvolupament individual de l’illa A1 suposa la cessió de 14.878 m² de sòl destinat a ús públic [31 m² / 100 m²t] i de 4.799 m² de sòl destinat exclusivament a equipament comunitari [10% del sòl 22@]. Tenint en compte que d’aquests 31 m² se’n poden destinar fins a 13 m² a equipament (article 22.1.c de les Normes de la mPGM), el sòl conjunt del sistema d’equipaments (clau 7) podria assolir la xifra de 11.039 m² mentre que el 10 Pla Especial de protecció del Patrimoni arquitectònic de la ciutat de Barcelona a l'àmbit del Districte de Sant Martí, aprovat definitivament el 26/05/2000 (BOPB 14/06/2000). 28 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 sistema de verd es quedaria en 8.639 m², superfície suficient fins i tot per acomplir amb el requeriment de l’augment de densitat de l’article 100.2 del TRLUC que seria de11: (600v-180v) x 10 = 4.200 m². Figura 15 Delimitació de PMUs proposats en el present document i quadre de superfícies amb indicació de les qualificacions urbanístiques de la MPGM 22@. Font: elaboració pròpia. Poder disposar d’una gran superfície per a equipament comunitari podria permetre la incorporació per exemple d’una dotació escolar de dimensions suficients per a encabir les necessitats educatives del gran augment potencial de població. Malgrat que en l’àmbit apareixen un gran nombre de finques majors de 2.000 m² es descarta la possibilitat de desenvolupament individual en aplicació de l’article 17.3 del Text Refós de la modificació de Normes de l’any 2006 ja que impediria la lliure disposició de l’ordenació volumètrica i cessió de terrenys que s’ha de contemplar d’una manera global i integrada. 5.6 Gestió urbanística dels àmbits de desenvolupament Un cop descartats els àmbits de planejament de transformació ja desenvolupats i separats els edificis consolidats d’edificabilitat major de 2’7 m²/m² i els fronts consolidats d’habitatges, la delimitació dels PMUs de desenvolupament apareixen d’una manera quasi automàtica. Aquestes delimitacions de PMUs es poden però tractar d’una manera individual o bé agrupada en funció dels rendiments potencials, de les característiques de la propietat i sobretot de les preexistències tant pel que fa als edificis com a les activitats que s’hi desenvolupen. 11 Vegis fitxa comparativa corresponent a la illa A1 a l’annex 3 del present document. 29 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 Com s’ha comentat en apartats precedents es descarta també la possibilitat de desenvolupament individual en finques majors de 2.000 m² i per tant el procés de transformació haurà de passar necessàriament per la tramitació d’un PMU i el corresponent Projecte d’urbanització i Projecte de reparcel·lació pel sistema de compensació bàsica o de cooperació. El sistema de cooperació es podria aplicar en àmbits en els que es consideri com a desenvolupament estratègic per a poder obtenir cessions prioritàries d’equipaments o de sòl per a habitatge públic o bé en àrees en les que el desenvolupament privat xoqui amb alguna dificultat per manca d’un agent impulsor o per la complexitat de l’entramat parcel·lari i d’activitats preexistents. Sembla que la illa A1 podria ser adequada per a formular aquest tipus de desenvolupament d’iniciativa pública donada la seva gran dimensió i complexitat i atenent a que podria esdevenir un clar catalitzador vers el desenvolupament de l’entorn. En aquest cas per la seva dimensió i complexitat de les preexistències el PMU de desenvolupament podria fins i tot subdividir l’illa en dos subàmbits de gestió o fases de desenvolupament (PAUs) que caldria que fossin equilibrats des del punt de vista del rendiment urbanístic. L’agrupació o no de les illes en PMUs conjunts dependrà del rendiment de cadascuna d’elles tal i com es concreta en el següent apartat en el que s’indica la disparitat de resultats com a conseqüència de la proporció entre el sòl amb dret a aprofitament i el potencial assignable així com l’existència en major o menor grau de béns i activitats a extingir. 5.7 Avaluació econòmica comparativa dels àmbits de desenvolupament Per aplicació dels paràmetres de l’actual PGM, o bé de les dues versions de potenciació de l’habitatge que formen part dels nous criteris de desenvolupament, es poden obtenir els rendiments de cadascuna de les illes incorporades a l’àmbit d’estudi i delimitades com a PMU d’acord amb les limitacions abans exposades (les taules de càlculs s’adjunten a l’annex 3 del present document). Els resultats des d’un punt de vista general ens indiquen que els rendiments són superiors si s’aplica la MPGM actual pel menor valor dels potencials d’habitatge protegit respecte el valor de les activitat 22@. La diferència global de rendiments s’expressa en el quadre següent en el que es pot observar la disminució del rendiment en un 10’99% per a la potenciació de l’habitatge amb edificabilitat 3.0 i en un 4’83% per a la potenciació de l’habitatge amb edificabilitat 3.2 respecte l’aplicació dels paràmetres actuals. actual mPGM sup. PMU unitats aprofitament despeses per u.a. rendiment per sòl aportat illa GLOBAL 112.756 m²s 284.903,20 ua 249,82 €/ua 1.340,22 €/m² potenciació habitatge 3.0 sup. PMU unitats aprofitament despeses per u.a. rendiment per sòl aportat desviació illa GLOBAL 112.756 m²s 255.300,01 ua 278,79 €/ua 1.135,38 €/m² -10,99% potenciació habitatge 3.2 sup. PMU unitats aprofitament despeses per u.a. rendiment per sòl aportat desviació illa GLOBAL 112.756 m²s 275.557,99 ua 258,29 €/ua 1.275,56 €/m² -4,83% Però el més significatiu és la diferència de rendiments entre les diferents illes ja que el ventall oscil·la entre els 1.461 €/m² de la illa A1 als 982 €/m² de la illa A2. En el quadre següent es comparen els rendiments de les diferents illes individualitzades amb l’expressió del percentatge de desviació en positiu i negatiu respecte la mitjana de tot el conjunt que és de 1.340 €/m². 30 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 actual mPGM sup. PMU unitats aprofitament despeses per u.a. rendiment per sòl aportat desviació illa A1 49.488 m²s 134.999,22 ua 244,62 €/ua 1.461,13 €/m² 9,02% illa A2 7.577 m²s 13.744,36 ua 238,41 €/ua 982,78 €/m² -26,67% illa A3 10.337 m²s 26.930,95 ua 226,54 €/ua 1.442,53 €/m² 7,63% illa B1 10.996 m²s 22.885,18 ua 235,04 €/ua 1.134,68 €/m² -15,34% illa B2 12.872 m²s 27.776,04 ua 176,10 €/ua 1.303,66 €/m² -2,73% illa C1 10.944 m²s 30.760,99 ua 323,85 €/ua 1.282,81 €/m² -4,28% illa D1 10.549 m²s 27.806,45 ua 320,44 €/ua 1.211,97 €/m² -9,57% Aquestes diferències es mantenen lògicament amb l’aplicació de les diferents potenciacions d’habitatge i es confirmaria la baixada del rendiment molt per sobre del 15% especialment de les illes A2 i B1 ja que el seu rendiment es redueix a 793 €/m² i a 917 €/m² de sòl aportat respectivament, condicionades en part per la gran quantitat de sistemes incorporats a les finques actuals incloses en l’hipotètic PMU i l’existència parcial de la clau 17/6 en el PMU de l’illa B1 corresponent al triangle amb Pere IV. potenciació habitatge 3.0 sup. PMU u.a. desp. per u.a. rendiment / sòl aportat desviació illa A1 49.488 m²s 120.971,97 ua 298,82 €/ua 1.176,83 €/m² 3,65% illa A2 7.577 m²s 12.316,24 ua 291,89 €/ua 793,75 €/m² -30,09% illa A3 10.337 m²s 24.132,66 ua 278,64 €/ua 1.171,02 €/m² 3,14% illa B1 10.996 m²s 20.507,27 ua 288,12 €/ua 917,78 €/m² -19,17% illa B2 12.872 m²s 24.889,94 ua 222,34 €/ua 1.078,77 €/m² -4,99% illa C1 10.944 m²s 27.564,74 ua 387,23 €/ua 989,88 €/m² -12,82% illa D1 10.549 m²s 24.917,19 ua 383,98 €/ua 935,95 €/m² -17,56% potenciació habitatge 3.2 sup. PMU u.a. desp. per u.a. rendiment / sòl aportat desviació illa A1 49.488 m²s 130.571,06 ua 276,85 €/ua 1.328,17 €/m² 4,12% illa A2 7.577 m²s 13.293,53 ua 270,43 €/ua 894,38 €/m² -29,88% illa A3 10.337 m²s 26.047,58 ua 258,15 €/ua 1.315,55 €/m² 3,14% illa B1 10.996 m²s 22.134,51 ua 266,94 €/ua 1.033,24 €/m² -19,00% illa B2 12.872 m²s 26.864,95 ua 206,00 €/ua 1.198,49 €/m² -6,04% illa C1 10.944 m²s 29.751,99 ua 358,77 €/ua 1.145,82 €/m² -10,17% illa D1 10.549 m²s 26.894,36 ua 355,23 €/ua 1.083,51 €/m² -15,06% Tenint en compte que el rendiment de l’àmbit d’estudi entès com un àmbit global hipotètic de gestió (vegis annex 2 del present document) es xifra en 1.340 €/m²s en aplicació de la MPGM actual i en 1.135 i 1.275 €/m² en aplicació de la potenciació de l’habitatge, caldria que cadascun dels PMU que es poguessin delimitar en una nova MPGM 22@ s’apropessin a aquestes xifres o si més no que les seves desviacions estiguessin per sota o per sobre del 15% si ens atenem a l’aplicació de l’article 114.7 del Reglament de la Llei d’urbanisme (D 305/2006, de 18 de juliol). Per les característiques físiques de cadascuna de les illes així com tenint en compte l’estructura de la propietat i les preexistències construïdes i d’activitats les agrupacions més factibles passarien per enllaçar la gestió de les illes A2 i A3 i la de les illes B1 i B2. Aquestes agrupacions permetrien equilibrar en certa manera els rendiments tot i que es mantindrien algunes diferències que no sobrepassarien el 15%. El resum d’aquests rendiments (vegis taules completes a l’annex 4 del present document) seria el següent: 31 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 a. En la hipòtesi de l’actual mPGM l’illa A1 apareix com la de major rendiment amb un 9’02% per sobre de la mitjana mentre que la resta d’illes i agrupacions es mantenen en un rendiment a la baixa que oscil·la entre 4’28% i el 9’57%. Entenem però que aquestes desviacions es poden considerar acceptables dins d’un procés tan variat de transformació i amb casuístiques tan dispars. actual mPGM sup. PMU unitats aprofitament despeses per u.a. rendiment per sòl aportat desviació illa A1 49.488 m²s 134.999,22 ua 244,62 €/ua 1.461,13 €/m² 9,02% illa A2+A3 17.915 m²s 40.868,74 ua 228,12 €/ua 1.259,56 €/m² -6,02% illa B1+B2 23.868 m²s 50.902,13 ua 200,88 €/ua 1.235,57 €/m² -7,81% illa C1 10.944 m²s 30.760,99 ua 323,85 €/ua 1.282,81 €/m² -4,28% illa D1 10.549 m²s 27.806,45 ua 320,44 €/ua 1.211,97 €/m² -9,57% b. En la hipòtesi de la potenciació de l’habitatge amb edificabilitat 3.0 s’accentuen les diferències entre les illes i les diferents agrupacions mantenint l’illa A1 com la de major rendiment amb un 3’65% per sobre de la mitjana mentre que la resta apareixen amb rendiments a la baixa que oscil·len entre 10’65% de l’agrupació A2+A3 i el 12’82% de la illa C1. La illa D1, molt allunyada de l’entorn de transformació es desvia per sobre del 15% malgrat que en aquest cas no hi ha possibilitat de correcció a no ser que es formuli amb paràmetres urbanístics diferenciats12. Malgrat tot també entenem que aquestes desviacions es poden considerar acceptables dins la formulació d’una modificació puntual del planejament general. potenciació habitatge 3.0 sup. PMU u.a. desp. per u.a. rendiment / sòl aportat desviació illa A1 49.488 m²s 120.971,97 ua 298,82 €/ua 1.176,83 €/m² 3,65% illa A2+A3 17.915 m²s 36.448,90 ua 281,61 €/ua 1.014,51 €/m² -10,65% illa B1+B2 23.868 m²s 45.397,21 ua 251,07 €/ua 1.006,49 €/m² -11,35% illa C1 10.944 m²s 27.564,74 ua 387,23 €/ua 989,88 €/m² -12,82% illa D1 10.549 m²s 24.917,19 ua 383,98 €/ua 935,95 €/m² -17,56% c. En la hipòtesi de la potenciació de l’habitatge amb edificabilitat 3.2 es mantenen els mateixos resultats de l’anterior potenciació pel que fa al rendiment. S’accentuen també les diferències entre les illes i les diferents agrupacions mantenint l’illa A1 com la de major rendiment amb un 4’12% per sobre de la mitjana mentre que la resta apareixen amb rendiments a la baixa que oscil·len entre 10’17% de la illa C1 i el 11’86% de l’agrupació d’illes B1+B2. La illa D1, es continua desviant lleugerament per sobre del 15%. Malgrat tot també entenem que aquestes desviacions es poden considerar acceptables dins la formulació d’una modificació puntual del planejament general. potenciació habitatge 3.2 sup. PMU u.a. desp. per u.a. rendiment / sòl aportat desviació illa A1 49.488 m²s 130.571,06 ua 276,85 €/ua 1.328,17 €/m² 4,12% illa A2+A3 17.915 m²s 39.341,11 ua 260,90 €/ua 1.140,48 €/m² -10,59% illa B1+B2 23.868 m²s 48.999,47 ua 232,61 €/ua 1.124,25 €/m² -11,86% illa C1 10.944 m²s 29.751,99 ua 358,77 €/ua 1.145,82 €/m² -10,17% illa D1 10.549 m²s 26.894,36 ua 355,23 €/ua 1.083,51 €/m² -15,06% 12 El càlcul del rendiment és tant sensible als canvis de paràmetres que si de la cessió corresponent als 31 m² de sòl per cada 100 m² de sostre residencial se’n destinen 13 a equipament públic i la resta a sistema de verd per aplicació de l’article 22.1.c de les Normes de la mPGM es disminueix la càrrega de la urbanització i la desviació del rendiment es situa per sota del 15% en la illa D1. 32 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 Malgrat tot, com es pot observar en les taules precedents, es mantenen diferències importants entre els potencials PMU’s delimitats amb un ventall que aniria des dels 1.328 als 935 € per m² de sòl aportat. El rendiment més baix es continua produint en el PMU de l’illa D1 tot i que per la xifra resultant de rendiment es pot considerar que la viabilitat seria factible en l’actual conjuntura econòmica. Per a poder millorar aquest equilibri es podrien assajar altres àmbits conjunts que passarien per agrupar la illa A1 (la de major rendiment) amb les A2 i A3, o bé plantejar-se polígons discontinus per exemple amb l’illa D1 de menor rendiment tot i que seria de difícil comprensió des del punt de vista de la llunyania dels seus emplaçaments. 5.8 Avaluació de la gestió de la proposta volumètrica assajada [Forgas] Tal i com s’ha indicat en l’apartat 2.4 del present document s’han realitzat dos assajos volumètrics per tal de donar una solució arquitectònica global al desenvolupament de les àrees d’oportunitat. En aquest apartat s’analitza la viabilitat de la gestió de la proposta realitzada per l’equip Forgas arquitectes. Des del punt de vista del planejament vigent la proposta modifica les alineacions existents i suggereix l’eliminació de les afectacions viàries dels habitatges del carrer de la Selva de Mar i del carrer Pere IV entre Treball i Agricultura. Estableix també la prolongació d’aquests vials a través de l’illa A1 restant la seva superfície de les cessions de verd i equipament. La disposició de les volumetries per tant queden condicionades a aquesta circumstància que només es podria produir en el marc de la modificació puntual del PGM. Per altra banda les volumetries, al marge de les intencions de disposició dels diferents usos en els eixos i fronts de carrers principals13, adapten les intensitats i les reserves de sòl per a sistemes a les establertes en la normativa actual del PGM a districte d’activitat 22@BCN14 amb l’excepció de possibilitar que el sostre total es divideixi en un 70% per a activitats terciàries i un 30% a habitatge protegit i amb la possibilitat d’augmentar l’edificabilitat fins a un total de 3’2 m²st/m²s en el marc de la potenciació de l’habitatge. La viabilitat econòmica per tant està igualment assegurada d’acord amb les estimacions del present estudi. Els paràmetres però s’apliquen al conjunt de les illes A1+A2+A3, a l’agrupació de les illes B1+B2 i individualment a la illa C, de tal manera que es traslladen i s’acumulen reserves de sòl d’una illa a l’altre de les agrupades. Aquesta circumstància fa que la gestió s’hagi de fer en un sòl polígon d’actuació que agrupi les illes de referència la qual cosa pot dificultar l’agilitat de l’acció de transformació. Figura 16 Axonometria de la proposta d’ordenació volumètrica de l’àrea nord de l’estudi Forgas arquitectes d’abril de 2019 Subàmbit Illes A1+A2+A3 La reserva de sòl per a equipaments de les illes A es concentra quasi en la seva totalitat en l’illa A1 (9.603 m² de sòl de clau 7a) quan en realitat la transformació estricta de l’illa A suposaria una reserva de 4.799 m². En aquest cas el sistema de verd es reparteix més equitativament. De totes maneres donat que, d’acord amb la normativa del PGM, la reserva dels 31 m² de sòl per cada 100 m² de sostre residencial es pot subdividir fins a una relació de 18 m² per al sistema de verd i 13 m² per a l’equipament, l’ordenació proposada a l’illa A1 es podria portar a terme sense necessitat de traslladar sòl de les illes A2 i A3 sempre que aquestes fessin la previsió necessària. En definitiva, l’ordenació de l’illa A1 és factible tal i com està proposada però les de les illes A2 i A3 haurien d’assumir sòl de cessió que en l’ordenació Forgas no es preveu. 13 (...) la proposta d’encaix planteja disposar preferentment les activitats 22@ als eixos perimetrals de les superilles, és a dir, Selva de Mar, Josep Pla, Pallars i Perú, tots ells de major amplada que la resta, afavorint el menor impacte de les construccions de major alçada. L’habitatge i els equipaments es disposen preferentment associats als vials interiors d’aquestes superilles, és a dir, Treball, Agricultura, Pere IV, Cristòbal de Moura i Veneçuela. L’objectiu és generar continuïtats a l’interior del barri que enllacin amb els habitatges preexistents i permetin mantenir la vitalitat en la zona més enllà d’horaris laborals o dies entre setmana. [Memòria del treball elaborat per Forgas arquitectes; abril 2019] 14 La proposta preveu el manteniment dels percentatges de verd, equipaments, activitat i habitatge en cadascun dels subàmbits per tal de facilitar-ne la gestió. Cal tenir en compte, però, que la prolongació de Treball i Agricultura modifica lleugerament les superfícies introduint necessàriament vial 5. Hem optat inicialment per descomptar aquesta superfície a la de cessions, en concret a la d’equipaments, per no afectar els aprofitaments. [Memòria del treball elaborat per Forgas arquitectes; abril 2019] 33 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 Pel que fa als sostres dels diferents usos succeeix una cosa similar ja que hi ha una intensa acumulació d’edificabilitat a l’illa A3 que assumeix un percentatge molt superior al que li correspondria individualment la qual cosa permet esponjar considerablement el sostre acumulat a les illes A1 i A2. Tot això ens indica que l’agrupació de les illes A1+A2+A3 és factible des del punt de vista dels paràmetres urbanístics conjunts però no permet el seu desenvolupament individual ja que generaria diferencies d’aprofitament molt superiors al 15% per sobre o pe sota de la mitjana global. Subàmbit Illes B1+B2 La proposta de desenvolupament conjunt de les illes B1+B2 obeeix també als paràmetres regulats en el planejament vigent pel que fa a intensitats i reserves per a sistemes. Malgrat tot s’utilitza en aquest cas el mínim de sòl per a sistema de verd de 18 m² per cada 100 m² de sostre residencial enlloc dels 31 m², destinant la resta a equipament que en part es situa en edificis d’usos mixtes. Aquesta opció, tot i resultar factible des del punt de vista de l’ordenació actual, podria tenir problemes d’interpretació en aplicació dels articles 99 i 100 del TRLUC (vegis apartat 5.4 del present document) ja que ens situaria per sota dels 22’5 m² de sòl de sistema de verd per cada 100 m² de sostre residencial. Subàmbit Illa C La proposta d’ordenació de l’illa C obeeix al mateix plantejament que les de l’agrupació B1+B2 i per tant manté les seves mateixes virtuts i problemàtiques generals. El conjunt de la proposta de l’equip Forgas per tant planteja una ordenació congruent amb les intensitats potenciades de l’habitatge i amb les reserves mínimes de sòl per a sistema de verd i equipament d’acord amb els paràmetres de desenvolupament habituals del 22@BCN malgrat que parteix de la base de l’agrupació d’illes per tal d’accentuar o acumular determinats espais i sostres que no es podrien assumir d’una manera individualitzada. Si bé l’agrupació B1+B2 respon a un bon criteri d’agilització de la transformació urbanística i a l’equilibri de rendiments, tal i com també es proposa en el present estudi, l’agrupació de les illes A1+A2+A3 entenem que no en facilitarà la gestió. Per altra banda la utilització de part dels 31 m² de sòl de sistemes per a equipament, factible en els termes de desenvolupament actuals, podrien generar problemes a l’hora d’interpretar els requeriments de l’article 100.3 del TRLUC donat l’augment important de la densitat residencial que es pretén portar a terme amb la potenciació de l’habitatge a 1/3 del conjunt de sostre màxim. 6. CONCLUSIONS GENERALS Les conclusions que es poden extreure de l’estudi es poden sintetitzar en: a. L’agrupació teòrica de les àrees d’oportunitat en aplicació dels paràmetres de transformació actuals i amb el conjunt de càrregues concretades en base a la informació cadastral, a l’estructura de la propietat, a les característiques del habitatges i especialment al nombre d’activitats existents en planta baixa ens permet establir un rendiment global que es xifra en 1.340’22€ per cada metre quadrat de sòl aportat amb dret a aprofitament. b. L’aplicació dels nous paràmetres de transformació amb la potenciació de l’habitatge amb edificabilitat 3’0 redueix aquesta xifra teòrica global a 1.135’38€ per cada metre quadrat de sòl aportat amb dret a aprofitament. c. Per a atenuar aquesta clara disminució del rendiment de la transformació caldria incorporar el criteri d’aplicar una edificabilitat complementaria addicional del 0’2 que es destinaria a activitats 22@ atenent a que els polígons es podrien delimitar en el propi planejament general. Amb aquesta potenciació el rendiment teòric global es situaria en els 1.275’56€ per cada metre quadrat de sòl aportat amb dret a aprofitament. d. Totes aquestes modalitats de transformació garanteixen la seva viabilitat econòmica més enllà de les consideracions d’oportunitat conjuntural. e. La potencial modificació puntual del PGM al districte 22@ emprant aquests paràmetres de potenciació de l’habitatge compleixen les determinacions dels articles 99 i 100 del TRLUC pel que fa a l’augment de sistemes i cessió de l’aprofitament urbanístic. 34 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 f. La translació d’aquests paràmetres a cadascuna de les illes individualitzades dóna rendiments que en determinats casos es situen molt per sobre del 15% de desviació per la qual cosa es podria posar en qüestió la validesa de concretar o delimitar els diferents àmbits de PMU. g. L’agrupació de les illes A2 i A3 per una banda i les illes B1 i B2 per l’altra asseguren un reequilibri de rendiments entre cadascun dels àmbits delimitats com a PMU, generant desviacions que en cap cas sobrepassen el 15% respecte la mitjana del global ordenat. Barcelona, desembre de 2019 per l’equip redactor Pere Mogas, arquitecte 35 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 ESTUDI DE VIABILITAT URBANÍSTICA DE LA GESTIÓ DE 7 ILLES DE L’ÀREA NORD DEL DISTRICTE D’ACTIVITATS 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | Barcelona desembre de 2019 doc. 2 PLÀNOLS PLÀNOLS D’INFORMACIÓ URBANÍSTICA I.01 Plànol de situació I.02 Topografia actual i àmbit de l’estudi I.03 Ortofotomapa I.04 Planejament vigent. Zonificació i fronts consolidats d’habitatge I.05 Condicionants de la gestió Planejament en tràmit, edificis consolidats, finques > 2000 m², edificis catalogats I.06 Cadastre i propietats del sòl I.07 Estructura de la propietat I.08 Activitats existents PLÀNOLS DE PROPOSTA P.01 Àmbits de desenvolupament P.02a Propostes volumètriques [JLP] P.02b Propostes volumètriques [Forgas] 36 Àmbit del pla 22@ Àmbit del cas antic de Poblenou Plans predeterminats Àmbits d'estudi Promoció: Ajuntament de Barcelona Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l'àrea nord del districte d'activitats 22@BCN desembre de 2019 i01 SITUACIÓ Situació dels àmbits d'estudi en relació al districte d'activitats 22@ Font: N A3 1:10.000 0 25 100 200M 37 22@bcn nord constr. ET Carrer del Perú Carrer del Paraguay ruïnes E IVT rrer de Pere Ca ET ruïnes Carrer de Bolívia Carrer de Bolívia ruïnes ruïnes ruïnes ruïnes ruïnes ruïnes ET Passatge Klein ET Carrer del Marroc Carrer de Tànger ru r ïnu eïn ses Passatge del Taulat ruïnes ruïnes ruïnes ET ET Carrer de Cristóbal de Moura ruïnes SN (Rbla Poblenou Malta) (701761) Av Passatge de Collinguda Diagonal Carrer de Veneçuela Passatge del treball P a s s a t g e d e la M a r in a E (19T 7404) Carrer de Pallars ET Promoció: Límit dels àmbits d'estudi Ajuntament de Barcelona Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l'àrea nord del districte d'activitats 22@BCN desembre de 2019 i02 CARTOGRAFIA Cartografia de l'estat actual Font: N A3 1:4.000 0 8 20 80M 38 22@bcn nord Carrer de Puigcerdà Carrer de Josep Pla Carrer de l'Agricultura Carrer del Treball (322608) Carrer de Selva de Mar Carrer de Provençals Carrer de Fluvià Carrer de Bac de Roda Carrer d'Espronceda Carrer d'Espronceda Carrer de Lope de Vega Carrer de Bilbao Promoció: Límit dels àmbits d'estudi Ajuntament de Barcelona Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l'àrea nord del districte d'activitats 22@BCN desembre de 2019 i03 ORTOFOTOMAPA Ortofotomapa de l'estat actual Font: N A3 1:4.000 0 8 20 80M 39 22@bcn nord 6a 18 7a 7a VP 18 VP 7a VP 18 7b 18 7a ET Carrer del Perú Carrer del Paraguay vial 22@ 22@T/HS/6b 22@T 22@HS/22@T 6b 7@ 22@T2 7@ 22@ 6b/7@ 22@T 22@T 22@T HD/7 22@t vial 5 13b 22@ 22@T2 ET ere IV 22@T de P 22@T1 22@T1 5b Carrer 22@T 22@ 22@ 7@ 7@ 22@HS 22@T 6b ET 22@ 5b 22@HS 22@TA 6b 22@TB 6b 22@T1/6b 6b 13d 6b 7@ 22@HS 7@ 22@ 7@ 22@T2 22@HS vial 6b/5b Carrer de Bolívia Carrer de Bolívia vial 7@ 7@ vial 7@ 6b/5b 5b 7@/5b 7@/22@hs 22@t1 22@ 13d 7@ 22@HS 22@HS 22@T 22@ 7@ 22@HS 22@T1 22@HS 6b 7@ 6b 7@ 22@ 13d 22@t2 vial 22@ 6b 22@T 6b 22@ 22@T/7@/6b E 6b 22@t2 22@T T 7@ 22@T1 7@ 22@T 7@ Passatge Klein 22@ 22@ 7@ 22@T 22@t1 22@T 6b ET 22@HS 7b 6b 13a 6b 22@T1/22@HAUS 22@T 17/6 22@ Carrer del Marroc vial Carrer de Tànger vial 22@T1R 7@ 22@T/22@HS 7@ 6b 18d 22@T3 6b 7a 22@HS/7@ 4 22@HS 22@ 6b 13hs 22@T1 22@t1 7@ 6b 6b Passatge del Taulat 6b 22@T 6a 13a 22@ 22@ 7@ 7@(p) 22@T 18d 22@ 22@T2 ET 13d 6b 7@/22@ST 6b 13a 6b 13a vial ET Carrer de Cristóbal de Moura 18d 5 7b-1 5 6b 6b 6b vial 22@T 6b 6b 22@t1 22@ 6b 22@HS 22@hs 8@T 13d 5 13a 13a Av Passatge de Coll 6bingu 22@d 8da 22@T HD/7 6b 22@HS D 22@T1 13b ia 6b 18d gon 13d13d al 22@T 8@T 22@T3 18d 7@ 22@ 13d 13hs 22@FC 22@T 22@HS/22@T Pb 13a 13a 7a13d Carrer de Veneçuela 7b-1 6b 13hs 8d 13d 6b 13hs6b 12PNa 6b 22@T2 22@ 13a HD/7 22@T 7@2 13a 13a 13d 7b 7@ 13hs 13d 22@T 7a Passatge del treball 6b 22@T 22@ 6b 13d HD/7-g HD/7-j 22@T4 6b 7a 13a 6b ET 7b 7@ 13PNe 7@1 22@ 13hs 13d 22@T 22@ 18d 22@/HS/T 6b 12PNa 13hs 22@HS 6b 18d 12PNa VP 13a VP 6b 13a 6a vial vial Carrer de Pallars vial ET vial 6b 18* 22@HS/A/S 13PNe 13PNe 13PNe 6b 6b 13PNp 12PNa 7b 13PNp 7b 6b 6b Promoció: Ajuntament de Barcelona Límit dels àmbits d'estudi Estudi de viabilitat Zonificació planejament vigent urbanística de la Fronts consolidats gestió de 7 illes de Sistema d'espais lliures l'àrea nord del Sistema d'equipaments districte d'activitats 22@BCN desembre de 2019 i04 PLANEJAMENT VIGENT Zonificació i fronts consolidats Font: N A3 1:4.000 0 8 20 80M 40 22@bcn nord Carrer de Puigcerdà Carrer de Josep Pla Carrer de l'Agricultura Carrer del Treball Carrer de Selva de Mar Carrer de Provençals Carrer de Fluvià Carrer de Bac de Roda Carrer d'Espronceda Carrer d'Espronceda Carrer de Lope de Vega Carrer de Bilbao ET Carrer del Perú Carrer del Paraguay E Pere I V T Carrer de ET Carrer de Bolívia Carrer de Bolívia ET Passatge Klein ET Carrer del Marroc Carrer de Tànger Passatge del Taulat ET ET Carrer de Cristóbal de Moura Av Passatge de Collinguda Diagonal Carrer de Veneçuela Passatge del treball ET Carrer de Pallars ET Promoció: Ajuntament de Barcelona Límit dels àmbits d'estudi Estudi de viabilitat Zonificació planejament vigent urbanística de la Planejament en tràmit gestió de 7 illes de Planejament en estudi Subsectors i àmbits delimitats pendents de planejament l'àrea nord del districte d'activitats Edificis catalogats 22@BCN desembre de 2019 Parcel·les industrials consolidades Parcel·les > 2.000 m² i05 Parcel·les amb habitatges CONDICIONANTS DE GESTIÓ Planejament en tràmit / edificis consolidats / finques > 2000m² / edificis catalogats / habitatges Font: N A3 1:4.000 0 8 20 80M 41 22@bcn nord Carrer de Puigcerdà Carrer de Josep Pla Carrer de l'Agricultura Carrer del Treball Carrer de Selva de Mar Carrer de Provençals Carrer de Fluvià Carrer de Bac de Roda Carrer d'Espronceda Carrer d'Espronceda Carrer de Lope de Vega Carrer de Bilbao 078 06 71 871 01 2 3 0 22 24 07 79 7 0 0 2 6 1 1 20 19 18 17 116 14 7 5 07 7 6 40 078 078 88 2 8 10 1 4 1 2 3 4 57 1 91 62 72 1 17 1 91 1 15 5 0 2 ET8 Carrer del Perú Carrer del Paraguay 2 1 4 51 20 6 1 1 6 20 2 1 1 1 3 32 1 11 2 13 14 1 2 5 9 0 2 01 724 7 3 2 3 9 1 1 2 3 4 5 6 1 23 2 5 6 7 8 23 6 10 1 7 0 40 3 3 44 49 1 1 71 7 4 0 8 3 0 2 9 06 01 8 7 7 1 7 2 1 8 5 1 17 0 2 1 0 3 6 3 1 9 07 4 33 12 92 29 38 IV 61 1 1 45 1 223 7 1 1 9 12 9 07 8 2E9T e Pere1 8 1 10 60 95 2 3 0 d 5 78 1 16 11 Carrer 113 3 18 10 1 32 9 2 1 7 8 4 9 0 2 5 5 7 3 11 1 2 1 2 1 7 3 4 20 2 0 1 19 18 1 9 7 16 6E 6 4 0T7 0 12 4 7 12 4 2 49 8 8 82 1 11 0 2 9 75 1 11 10 1 1 1 8 7 6 33 1 0 6 2 0 2 6 2 1 2 0 0 6 9 1 1 4 40 135 3 1 0 9 46 3 3 1 2 0 1 2 0 5 1 1 1 3 1 24 3 1 8 93 1 3 1 3 1 Carrer de Bolívia 23 Carrer de Bolívia38 32 1 30 61 06 3 1 4 5 24 7 9 10 3 12 10 13 12 1 133 13 1 2 6 7 3 51 4 1 4 5 8 2 4 40 5 6 26 0 1 55 1 16 3 2 9 55 0 27 54 5 3 4 5 6 29 2 7 1 2 1 31 2 8 152 07 10 9 16 8 38 6 9 56 53 32 7 3 3 0 8 5 3 8389 14 1 1 1 1 11 3 1 1 6 7 2 1 1 0 4 9 0 2 36 79 5 8 01 1 14 7 443 41 25 21 2 1 4 5 4 2 4 0 5 1 1 4 81 5 2 60 9 132 7 1 3 2 4 6 9 1 11 ET 3 1 41 3015 1 15 3 4 412 9 3 323130292826 6 2 19 18 1 4 9 2 10 2 0 07 7 2 7 2 3 021 5 5 9 1 42 82 14 1 1 71 Passatge Klein 1 0 028 5 1 12 5 8 2 12 3 1 01 11 1 2 0 61 27 4 4 03 1 6 8 1 1 3 4 5 6 70879 10 0 111213 14 1 4 7 2 25 1 11 13 12 1 30 2 9 61 4 15 13 25 24 3 2 00 1 7 E 8T 6 7 2 2 2 2 2 82 2 2 1 1 7 3 31 15 1 14 3 7 6 5 4 3 2 1 0 9 8 1 1 2 2 2 20 19 18 0 6 2 12 3 4 11 6 1 54 6 02 2 Carrer del Marroc8 0 Carrer de Tànger 6 1 6 33 3 3 0 714 1 08 4 33 0 30 3 1 12 3 4 0 6 0 1 12 130 8 3 3 1 58 7 9 1 17 1 2 3 3 1 4 118 0 0 1 0 6 5 7 4 1 3 0 0 18 12 0 1 07 2 91 8 1 508 69 0 1 3 2 3 3 1 16 16 8 6 9 9 1 2 29 35 33 4 1 3 19 8 2 42 2 411 123 28 2 72 40 37 17 1 2 5 8 1 5 0 4 2 7 1 3 1 4 0 2 14 1 9 200 5 6 1 0 26 20 9 13 3 2 20 2 72 3 4 050 8 22 2 2 80 Passatge del Taulat 11 6 7 51 7 2 9 8 223 254 8 1 2 3 4 5 8 15 116 17 10 1 1 5 9 2 2 5 92 3 4 2 2 2 83 7 21 6 442 6 7 40 1 13 4 0 112 1 13 4 19 96 2 3 5 04 71 83 78 1 29 9 9 11 5 27 8 7 41 841 20 1 4 2 17 1 1 2 ET 03 2 0 1 1 227 0 26 19 6 8 9 2 34 9 21 3 3 3 3 3 291228 27 2 25 20 6 5 17 56 50 78 5 141312 11 1 9 8 37 35 34 3 2 1 0 6 24 23 0 56 1 0 36 ET 671 7 Carrer de Cristóbal de Moura49 4 5 1 5 08 1 2 0 1 11 4 58 10 1 1 2 12 5 0 7 8 9 30 71 1 1 3 20 72 08 20 1 87 1 1 4 5 2 1 70 6 1 1 8 5 55 5 1 1 0 0 3 4 4 6 88 85 8 6 15 14 3 12 2 8 21 1 1 2 9 1 6 55 68 8 1 2 7 1 212 2 8 5 47 05 19 1 0 48 3 07 26 A1v 08 08 1 Passatge d0e Coll 8 6 5 4 0 ingud 1 87 1 27 28 8 220 4 9 14 8 10 24 11 6 26 24 81 6 0 a D 8 iag 6 on 91 2 2 329 5 6 7 8 95 218 9 2 0 51 7 8 0 0 9 8 6 a 6 1 8 8 3 3 5 1 1 l 1 6 0 8 6 2 1 1 7 0 5 80 8 2 1 9 6 5 2 2 9 8 1 4 0 5 423 21 20 19 181 16 15 30 6 1 2 5 7 2 1 2 12 0 1 1 3 3427 5 2 8 0 2 1 23 Carrer de Veneçuela 0 26 835 12 4 3 5 28 081 0 0 53 1 8 08 51 2 9 2 1 3 3 4 1 2 2 3 0485 6 75 8 9 10 4 5 5 3 4 0 6 66 6 16 1 19 1 0 31 2 0 23 3 8 4 2 2 20 1 309 14 3 3 4 2 107 2 1 1 1 1 13 1 0 2 2 282 2 21 9 16 5 4 3 2 16 9 7 1 7 20 4 086 6 8 8 1 43 2 12127 8 2 7 30 Passatge del t0reball 1 418 0 29 6 9 0 2 16 27 2 2 3 49 4 5 6 78 8 9 1 1 1 1 8 8 40 1 2 3 1 1 1 0 42 10 35 3 6 4 25 9 6 19 0 8 3 11 E 4 2 22T 28 5 42 0 6 0 7 137 8 7 1 0 8 9 361 5 0 3 11 38 8 6 7 1 1 0 1 0 3 3 31 1 2 3 82 17 2 025 8 1 8 12 5 1 4 1 6 83 2 83 9 3 27 15 14 13 12 11 3 30 320 10 22 2 4 2 2 1 6 3 1 2 2 1 0 3 3 2 94 0 3 2 2 20 12 7 0 3 5 4 3 22 2 0 21 0 9 1 5 6 1 8 1 5 323 08 08 Carrer de Pallars3 ET 6 26 444 45 08 1 13 1 1 2 3 08 7 1 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 0 316 7 2 1 0 1 2 4 5 47 7 1 4 3 4 5 6 377 8 9 10 11 12 4 32 36 31 10 2 1 0 1 2 83 4 2 2 1 5 8 7 1 23 0 8 0 2 3 69 1 4 0 6 015 28 14 68 34 1 21 2 1 1 1 1 11 13 12 1 23 1 0 3 1 36 1 1 5 1 7 84 29 0 0 0 5 1 9 39 0 1 2 9 3 4 8 4 0 9 8 7 60 6 27 25 24 23 22 2120 119 18 1 1 0 46 7 6 43 444 0 12 15 22 2 1 50 1 9 9 7 8 50 846 51 8 80 24 21 6 47 Promoció: Ajuntament de Barcelona Límit dels àmbits d'estudi Estudi de viabilitat Parcel·les cadastrals urbanística de la gestió de 7 illes de l'àrea nord del districte d'activitats 22@BCN desembre de 2019 i06 CADASTRE Parcel·les cadastrals Font: N A3 1:4.000 0 8 20 80M 42 22@bcn nord Carrer de Puigcerdà Carrer de Josep Pla Carrer de l'Agricultura Carrer del Treball Carrer de Selva de Mar Carrer de Provençals Carrer de Fluvià Carrer de Bac de Roda Carrer d'Espronceda Carrer d'Espronceda Carrer de Lope de Vega Carrer de Bilbao ET Carrer del Perú Carrer del Paraguay E IVT rrer de Pere Ca ET Carrer de Bolívia Carrer de Bolívia ET Passatge Klein ET Carrer del Marroc Carrer de Tànger Passatge del Taulat ET ET Carrer de Cristóbal de Moura Av Passatge de Collinguda Diagonal Carrer de Veneçuela Passatge del treball ET Carrer de Pallars ET Promoció: Ajuntament de Barcelona Límit dels àmbits d'estudi Parcel·les cadastrals Estudi de viabilitat ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT urbanística de la Parcel·les amb propietat horitzontal gestió de 7 illes de Parcel·les amb un sol propietari i única propietat l'àrea nord del Propietaris amb més d'una parcel·la districte d'activitats Ajuntament 22@BCN 49 45 desembre de 2019 26 12 8 i07 3 ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT 43 Estructura de la propietat segons 35 nombre de propietats 25 16 Font: N 17 A3 1:4.000 15 0 8 20 80M 27 43 2 22@bcn nord Carrer de Puigcerdà Carrer de Josep Pla Carrer de l'Agricultura Carrer del Treball Carrer de Selva de Mar Carrer de Provençals Carrer de Fluvià Carrer de Bac de Roda Carrer d'Espronceda Carrer d'Espronceda Carrer de Lope de Vega Carrer de Bilbao ET Carrer del Perú Carrer del Paraguay re IVET Carrer de Pe ET Carrer de Bolívia Carrer de Bolívia ET Passatge Klein ET Carrer del Marroc Carrer de Tànger Passatge del Taulat ET ET Carrer de Cristóbal de Moura Av Passatge de Collinguda Diagonal Carrer de Veneçuela Passatge del treball ET Carrer de Pallars ET Promoció: Ajuntament de Barcelona Límit dels àmbits d'estudi Estudi de viabilitat Parcel·les cadastrals urbanística de la gestió de 7 illes de Activitats en planta baixa l'àrea nord del Sense ús (solars) districte d'activitats Locals tancats Tallers 22@BCN Magatzem i logística desembre de 2019 Garatges i aparcament Oficines Comercial i08 Equipament ACTIVITATS Habitatge Activitatgs existents en planta baixa Font: N A3 1:4.000 0 8 20 80M 44 22@bcn nord Carrer de Puigcerdà Carrer de Josep Pla Carrer de l'Agricultura Carrer del Treball Carrer de Selva de Mar Carrer de Provençals Carrer de Fluvià Carrer de Bac de Roda Carrer d'Espronceda Carrer d'Espronceda Carrer de Lope de Vega Carrer de Bilbao ET Carrer del Perú Carrer del Paraguay E IVT D1 A1 Pere Carrer de ET Carrer de Bolívia Carrer de Bolívia A3 ET A2 Passatge Klein ET Carrer del Marroc Carrer de Tànger B1 Passatge del Taulat ET ET Carrer de Cristóbal de Moura Av B2 Passatge de Collinguda Diagonal Carrer de Veneçuela Passatge del treball C1 ET Carrer de Pallars ET Promoció: Ajuntament de Barcelona Límit dels àmbits d'estudi Estudi de viabilitat Parcel·les cadastrals urbanística de la Sistema d'espais lliures (6a, 17/6) gestió de 7 illes de Zones 22@ i 22@/T l'àrea nord del districte d'activitats 22@BCN desembre de 2019 Delimitació àmbits de desenvolupament (PMU's) o01 Àmbits de desenvolupament Delimitació àmbits de desenvolupament (PMU's) Font: N A3 1:4.000 0 8 20 80M 45 22@bcn nord Carrer de Puigcerdà Carrer de Josep Pla Carrer de l'Agricultura Carrer del Treball Carrer de Selva de Mar Carrer de Provençals Carrer de Fluvià Carrer de Bac de Roda Carrer d'Espronceda Carrer d'Espronceda Carrer de Lope de Vega Carrer de Bilbao ET ET ET ET ET ET ET ET ET Promoció: Ajuntament de Barcelona Límit dels àmbits d'estudi Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l'àrea nord del districte d'activitats 22@BCN desembre de 2019 o2a PROPOSTA D'ORDENACIÓ Proposta d'ordenació realitzada per Jornet Llop Pastor Arquitectes Font: N A3 1:4.000 0 8 20 80M 46 22@bcn nord ET ET ET ET ET ET ET ET ET Promoció: Ajuntament de Barcelona Límit dels àmbits d'estudi PROPOSTA ORDENACIÓ Estudi de viabilitat Verd públic urbanística de la Equipaments gestió de 7 illes de Equipament i habitatge l'àrea nord del Habitatge districte d'activitats Activitats 22@ 22@BCN Edificacions existents consolidades desembre de 2019 SISTEMES PLANEJAMENT VIGENT Espais lliures Equipaments o2b PROPOSTA D'ORDENACIÓ Proposta d'ordenació realitzada per Forgas Arquitectes Font: N A3 1:4.000 0 8 20 80M 47 22@bcn nord Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 ESTUDI DE VIABILITAT URBANÍSTICA DE LA GESTIÓ DE 7 ILLES DE L’ÀREA NORD DEL DISTRICTE D’ACTIVITATS 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | Barcelona desembre de 2019 doc. 3 ANNEXOS ANNEX 1. Taula de característiques de la propietat i titulars ANNEX 2. Avaluació econòmica i financera del global de l’àmbit d’estudi ANNEX 3. Avaluació econòmica dels PMUs per illes individualitzades ANNEX 4. Avaluació econòmica de les agrupacions d’illes proposades 48 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 sostre activitats sostre activitats SOLAR CODI ILLA CODI PARCE V/H PROPIETARI CODI PROPI NUM. ITEMS ambit sol sostre locals hab sostre hab sostre activitat activitat en actiu obsoletes usos pb consolidat ILLA_PARCE 172848 1007896 001 V 1 1 1 A1 531 m² 626 m²st 0 626 m²st tancat 0 m²st 626 m²st 1007896001 556673 1007896 005 V 1 22 1 A1 2.051 m² 3.527 m²st 0 3.527 m²st 3.527 m²st magatzem 1007896005 562513 1007896 008 V 1 12 2 A1 1.946 m² 0 m²st 0 0 m²st 0 m²st magatzem 1007896008 301031 1007896 011 V 1 16 3 A1 490 m² 589 m²st 0 589 m²st 589 m²st taller 1007896011 301032 1007896 012 V 1 17 4 A1 425 m² 0 m²st 0 0 m²st 0 m²st aparcament 1007896012 551046 1007896 013 V 1 17 4 A1 502 m² 0 m²st 0 0 m²st 0 m²st aparcament 1007896013 301034 1007896 014 V 1 17 4 A1 946 m² 0 m²st 0 0 m²st 0 m²st aparcament 1007896014 301035 1007896 015 V 1 6 1 A1 1.021 m² 2.010 m²st 0 2.010 m²st 2.010 m²st magatzem 1007896015 301027 1007896 017 V 1 17 4 A1 1.372 m² 1.296 m²st 0 1.296 m²st 1.296 m²st taller 1007896017 301026 1007896 018 V 1 16 3 A1 780 m² 245 m²st 0 245 m²st 245 m²st taller 1007896018 551047 1007896 019 V 1 16 3 A1 383 m² 0 m²st 0 0 m²st 0 m²st pati 1007896019 556906 1007896 020 V 1 13 1 A1 1.583 m² 990 m²st 0 990 m²st 990 m²st magatzem 1007896020 556908 1007896 021 V 1 11 1 A1 1.856 m² 3.350 m²st 0 3.350 m²st 3.350 m²st comercial 1007896021 172840 1007896 023 V 1 7 1 A1 1.940 m² 1.525 m²st 0 1.525 m²st 1.525 m²st magatzem 1007896023 303456 1007896 024 V 1 5 1 A1 1.825 m² 25 m²st 0 25 m²st tancat 0 m²st 25 m²st 1007896024 129956 1007896 025 H 18 0-09 1 A1 842 m² 730 m²st 2 152 m²st 578 m²st 578 m²st restauracio 1007896025 556914 1007896 027 V 1 4 9 A1 110 m² 0 m²st 0 0 m²st 0 m²st magatzem 1007896027 556910 1007896 028 V 1 3 2 A1 673 m² 1.761 m²st 0 1.761 m²st tancat 0 m²st 1.761 m²st 1007896028 172858 1007896 029 V 1 2 2 A1 705 m² 1.008 m²st 0 1.008 m²st tancat 0 m²st 1.008 m²st 1007896029 172859 1007896 030 V 1 2 2 A1 687 m² 772 m²st 0 772 m²st tancat 0 m²st 772 m²st 1007896030 565861 1007896 031 V 1 8 2 A1 1.678 m² 1.688 m²st 0 1.688 m²st 1.688 m²st restauracio / aparcament 1007896031 562514 1007896 032 V 1 10 1 A1 1.396 m² 0 m²st 0 0 m²st 0 m²st taller 1007896032 560426 1007896 033 V 1 20 1 A1 1.748 m² 3.500 m²st 0 3.500 m²st 3.500 m²st pati 1007896033 565863 1007896 035 V 1 12 2 A1 304 m² 0 m²st 0 0 m²st 0 m²st pati 1007896035 567238 1007896 038 V 1 4 9 A1 308 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1007896038 573975 1007896 039 H 101 0-13 1 A1 1.329 m² 2.506 m²st 0 2.506 m²st tancat 0 m²st 2.506 m²st 1007896039 573983 1007896 040 V 1 21 1 A1 1.349 m² 1.569 m²st 0 1.569 m²st tancat 0 m²st 1.569 m²st 1007896040 573992 1007896 041 V 1 18 1 A1 2.084 m² 2.080 m²st 0 2.080 m²st 2.080 m²st taller 1007896041 574138 1007896 042 V 1 9 1 A1 3.816 m² 3.987 m²st 2 350 m²st 3.637 m²st 3.637 m²st comercial 1007896042575005 1007896 044 V 1 19 1 A1 1.166 m² 2.440 m²st 0 2.440 m²st 2.440 m²st oficines 1007896044 576629 1007896 046 V 1 8 2 A1 2.038 m² 2.241 m²st 0 2.241 m²st 2.241 m²st magatzem 1007896046 576906 1007896 047 V 1 15 3 A1 819 m² 323 m²st 0 323 m²st 323 m²st magatzem 1007896047 576907 1007896 048 H 6 0-14 1 A1 1.411 m² 976 m²st 4 444 m²st 532 m²st 532 m²st magatzem 1007896048 576908 1007896 049 V 1 14 1 A1 1.179 m² 635 m²st 0 635 m²st 635 m²st magatzem 1007896049 580303 1007896 052 H 17 0-15 1 A1 8.396 m² 8.689 m²st 0 8.689 m²st 8.689 m²st magatzem 1007896052 49.689 m² 49.088 m²st 8 946 m²st 48.142 m²st 39.875 m²st 8.267 m²st sostre activitats sostre activitats SOLAR CODI ILLA CODI PARCE V/H PROPIETARI CODI PROPI NUM. ITEMS ambit sol sostre locals hab sostre hab sostre activitat activitat en actiu obsoletes usos pb consolidat ILLA_PARCE 558515 1008021 002 V 1 39 1 A2 1.183 m² 80 m²st 0 80 m²st 80 m²st comercial 1008021002 130132 1008021 003 H 4 0-10 1 A 2 161 m² 246 m²st 2 126 m²st 120 m²st 120 m²st taller 1008021003 130133 1008021 004 V 1 40 1 A2 231 m² 372 m²st 5 372 m²st 0 m²st no 0 m²st habitatge 1008021004 130134 1008021 005 V 1 41 1 A 2 264 m² 393 m²st 1 191 m²st 202 m²st 202 m²st restauracio 1008021005 130135 1008021 006 V 1 4 9 A2 307 m² 603 m²st 0 603 m²st 603 m²st restauracio 1008021006 118698 1008021 007 V 1 42 1 A 2 275 m² 96 m²st 0 96 m²st 96 m²st oficines 1008021007 155146 1008021 008 V 1 43 3 A2 326 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st pati 1008021008 118696 1008021 010 H 8 0-01 1 A 2 386 m² 485 m²st 8 485 m²st 0 m²st no 0 m²st habitatge 1008021010118695 1008021 011 V 1 44 1 A2 371 m² 621 m²st 8 621 m²st 0 m²st no 0 m²st habitatge 1008021011 118694 1008021 012 V 1 45 2 A2 368 m² 300 m²st 0 300 m²st 300 m²st magatzem 1008021012 129256 1008021 013 V 1 43 3 A 2 327 m² 310 m²st 0 310 m²st 310 m²st magatzem 1008021013 129255 1008021 014 V 1 45 2 A2 171 m² 178 m²st 0 178 m²st 178 m²st magatzem 1008021014 129254 1008021 015 V 1 43 3 A 2 252 m² 311 m²st 0 311 m²st tancat 0 m²st 311 m²st 1008021015 558516 1008021 024 V 1 46 1 A2 2.492 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008021024 7.114 m² 3.995 m²st 24 1.795 m²st 2.200 m²st 1.889 m²st 311 m²st 49 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 sostre activitats sostre activitats SOLAR CODI ILLA CODI PARCE V/H PROPIETARI CODI PROPI NUM. ITEMS ambit sol sostre locals hab sostre hab sostre activitat activitat en actiu obsoletes usos pb consolidat ILLA_PARCE 118730 1008030 001 V 1 23 1 A3 479 m² 838 m²st 0 838 m²st 838 m²st magatzem 1008030001 130138 1008030 004 V 1 26 2 A3 186 m² 339 m²st 0 339 m²st 339 m²st restauracio 1008030004 130139 1008030 005 V 1 27 17 A3 266 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030005 130140 1008030 006 V 1 28 1 A3 216 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030006 130141 1008030 007 V 1 29 1 A3 140 m² 150 m²st 3 150 m²st 0 m²st 0 m²st habitatge 1008030007 101472 1008030 008 V 1 27 17 A3 1.652 m² 198 m²st 0 198 m²st tancat 0 m²st 198 m²st 1008030008 130143 1008030 009 V 1 30 1 A3 170 m² 190 m²st 0 190 m²st tancat 0 m²st 190 m²st 1008030009 130144 1008030 010 V 1 27 17 A3 333 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030010 101471 1008030 011 V 1 27 17 A3 304 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030011 101470 1008030 012 V 1 31 1 A3 299 m² 395 m²st 1 85 m²st 310 m²st 310 m²st magatzem 1008030012 101469 1008030 013 V 1 27 17 A3 203 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030013 101468 1008030 014 V 1 27 17 A3 202 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030014 152308 1008030 015 V 1 27 17 A3 1.577 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030015 101466 1008030 016 V 1 27 17 A3 169 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030016 101464 1008030 017 V 1 27 17 A3 144 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030017 101462 1008030 018 V 1 32 1 A3 210 m² 145 m²st 0 145 m²st tancat 0 m²st 145 m²st 1008030018 129265 1008030 019 V 1 33 1 A3 112 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030019 129264 1008030 020 V 1 34 1 A3 114 m² 249 m²st 2 146 m²st 103 m²st tancat 0 m²st 103 m²st 1008030020 129262 1008030 021 V 1 27 17 A3 94 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030021 129261 1008030 022 V 1 27 17 A3 189 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030022 129260 1008030 023 V 1 35 3 A3 434 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030023 129259 1008030 024 V 1 25 3 A3 1.042 m² 1.525 m²st 0 1.525 m²st 1.525 m²st magatzem 1008030024 129258 1008030 025 V 1 36 1 A3 182 m² 360 m²st 2 198 m²st 162 m²st 162 m²st taller 1008030025 129257 1008030 026 H 11 0-08 1 A3 134 m² 576 m²st 9 462 m²st 114 m²st tancat 0 m²st 114 m²st 1008030026 118727 1008030 027 H 36 0-03 1 A3 384 m² 1.940 m²st 11 579 m²st 1.361 m²st 1.361 m²st magatzem ind 1008030027 309340 1008030 029 V 1 27 17 A3 95 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030029 129263 1008030 030 V 1 27 17 A3 114 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030030 571739 1008030 036 V 1 37 1 A3 333 m² 562 m²st 0 562 m²st tancat 0 m²st 562 m²st 1008030036 571740 1008030 037 V 1 38 1 A3 178 m² 356 m²st 0 356 m²st 356 m²st magatzem 1008030037 571741 1008030 038 V 1 26 2 A3 198 m² 514 m²st 0 514 m²st 514 m²st taller 1008030038 571742 1008030 039 V 1 27 17 A3 42 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1008030039 571743 1008030 040 V 1 27 17 A3 45 m² 0 m²st 0 0 m²st 0 m²st taller 1008030040 571744 1008030 041 V 1 27 17 A3 18 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st pati 1008030041 571747 1008030 042 V 1 27 17 A3 25 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st pati 1008030042 571748 1008030 043 V 1 4 9 A3 37 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st pati 1008030043 10.320 m² 8.337 m²st 28 1.620 m²st 6.717 m²st 5.405 m²st 1.312 m²st sostre activitats sostre activitats SOLAR CODI ILLA CODI PARCE V/H PROPIETARI CODI PROPI NUM. ITEMS ambit sol sostre locals hab sostre hab sostre activitat activitat en actiu obsoletes usos pb consolidat ILLA_PARCE 127211 1005081 009 V 1 35 3 B1 1.577 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1005081009 550224 1005081 010 V 1 51 1 B1 591 m² 0 m²st 0 0 m²st 0 m²st equipament 1005081010 571991 1005081 068 V 1 53 1 B1 5.647 m² 7.053 m²st 0 7.053 m²st 7.053 m²st taller 1005081068 550228 1005081 011 V 1 52 1 B1 3.129 m² 0 m²st 0 0 m²st 0 m²st aparcament 1005081011 10.944 m² 7.053 m²st 0 0 m²st 7.053 m²st 7.053 m²st 0 m²st sostre activitats sostre activitats SOLAR CODI ILLA CODI PARCE V/H PROPIETARI CODI PROPI NUM. ITEMS ambit sol sostre locals hab sostre hab sostre activitat activitat en actiu obsoletes usos pb consolidat ILLA_PARCE 127259 1005081 008 V 1 54 1 B2 2.387 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1005081008 550228 1005081 011 V 1 52 1 B2 1.367 m² 740 m²st 0 740 m²st 740 m²st aparcament 1005081011 550041 1005081 029 H 2 0-12 1 B2 2.210 m² 1.342 m²st 0 1.342 m²st tancat 0 m²st 1.342 m²st 1005081029 572807 1005081 070 V 1 35 3 B2 3.036 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st solar 1005081070 581123 1005081 082 H 35 0-16 1 B2 2.276 m² 3.318 m²st 0 3.318 m²st 3.318 m²st magatzem 1005081082 550041 1005081 029 H 2 0-12 1 B2 1.675 m² 1.345 m²st 0 1.345 m²st 1.345 m²st comercial 1005081029 12.951 m² 6.745 m²st 0 0 m²st 6.745 m²st 5.403 m²st 1.342 m²st 50 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 sostre activitats sostre activitats SOLAR CODI ILLA CODI PARCE V/H PROPIETARI CODI PROPI NUM. ITEMS ambit sol sostre locals hab sostre hab sostre activitat activitat en actiu obsoletes usos pb consolidat ILLA_PARCE 575257 1008243 001 V 1 47 1 C1 4.611 m² 6.917 m²st 0 6.917 m²st 6.917 m²st magatzem / oficines / taller 1008243001 575258 1008243 002 V 1 48 1 C1 4.001 m² 5.410 m²st 0 5.410 m²st 5.410 m²st magatzem / oficines / taller 1008243002 550462 1008243 003 V 1 49 2 C1 745 m² 683 m²st 0 683 m²st 683 m²st magatzem 1008243003 550464 1008243 004 V 1 49 2 C1 824 m² 820 m²st 0 820 m²st 820 m²st magatzem 1008243004 159419 1008243 005 V 1 50 1 C1 1.658 m² 138 m²st 0 138 m²st 138 m²st taller 1008243005 11.839 m² 13.968 m²st 0 0 m²st 13.968 m²st 13.968 m²st 0 m²st sostre activitats sostre activitats SOLAR CODI ILLA CODI PARCE V/H PROPIETARI CODI PROPI NUM. ITEMS ambit sol sostre locals hab sostre hab sostre activitat activitat en actiu obsoletes usos pb consolidat ILLA_PARCE 130219 1007110 002 V 1 56 1 D1 661 m² 1.233 m²st 0 1.233 m²st 1.233 m²st magatzem 1007110002 160706 1007110 003 V 1 56 1 D1 643 m² 929 m²st 0 929 m²st 929 m²st magatzem 1007110003 300882 1007110 004 V 1 56 1 D1 680 m² 866 m²st 0 866 m²st 866 m²st magatzem 1007110004 300883 1007110 005 V 1 57 1 D1 676 m² 638 m²st 0 638 m²st 638 m²st magatzem 1007110005 160707 1007110 006 V 1 58 1 D1 671 m² 694 m²st 0 694 m²st 694 m²st magatzem 1007110006 130221 1007110 007 V 1 59 1 D1 561 m² 788 m²st 0 788 m²st 788 m²st magatzem 1007110007 554832 1007110 008 V 1 60 1 D1 629 m² 655 m²st 0 655 m²st 655 m²st oficines 1007110008 554831 1007110 009 V 1 61 1 D1 623 m² 629 m²st 0 629 m²st 629 m²st taller 1007110009 306112 1007110 010 V 1 62 1 D1 542 m² 550 m²st 0 550 m²st 550 m²st taller 1007110010 306111 1007110 011 V 1 63 1 D1 556 m² 1.068 m²st 0 1.068 m²st 1.068 m²st magatzem 1007110011 306114 1007110 012 V 1 64 1 D1 768 m² 1.432 m²st 0 1.432 m²st 1.432 m²st taller 1007110012 557787 1007110 013 V 1 4 9 D1 405 m² 0 m²st 0 0 m²st no 0 m²st vialitat 1007110013 306113 1007110 016 V 1 65 1 D1 1.391 m² 1.666 m²st 0 1.666 m²st 1.666 m²st magatzem 1007110016 306115 1007110 017 V 1 66 1 D1 540 m² 755 m²st 0 755 m²st 755 m²st magatzem 1007110017 554830 1007110 018 V 1 67 1 D1 1.195 m² 1.451 m²st 0 1.451 m²st tancat 0 m²st 1.451 m²st 1007110018 10.541 m² 13.354 m²st 0 0 m²st 13.354 m²st 11.903 m²st 1.451 m²st 51 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 ESTUDI DE VIABILITAT URBANÍSTICA DE LA GESTIÓ DE 7 ILLES DE L’ÀREA NORD DEL DISTRICTE D’ACTIVITATS 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | Barcelona desembre de 2019 doc. 3 ANNEXOS ANNEX 1. Taula de característiques de la propietat i titulars ANNEX 2. Avaluació econòmica i financera del global de l’àmbit d’estudi ANNEX 3. Avaluació econòmica dels PMUs per illes individualitzades ANNEX 4. Avaluació econòmica de les agrupacions d’illes proposades 52 AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per a la renovació de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] ref.: P1918 desembre de 2019 | v.2 PMU illa GLOBAL actual mPGM PMU illa GLOBAL potenciació habitatge 3.2 PMU illa GLOBAL potenciació habitatge 3.0 RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM actual 80,00 m²t/v 380 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 1.266 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 1.266 v 90,00% 10,00% edif. neta 68,75% 31,25% edif. neta 66,67% 33,33% edif. neta clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 3,72 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,42 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,08 m²t/m²s 22@ [net] 2,20 m²t/m²s 222.837,82 m²t 22@ [net] 1,70 m²t/m²s 172.192,86 m²t 22@ [net] 1,50 m²t/m²s 151.934,88 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 50.644,96 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 50.644,96 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 50.644,96 m²t HAB [addicional] 0,30 m²t/m²s 30.386,98 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 81.031,94 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 81.031,94 m²t HAB [delimitats] 0,00 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 20.257,98 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 20.257,98 m²t 3,00 m²t/m²s 101.289,92 m² 273.482,78 m²t 30.386,98 m²t 303.869,76 m²t 3,20 m²t/m²s 101.289,92 m² 222.837,82 m²t 101.289,92 m²t 324.127,74 m²t 3,00 m²t/m²s 101.289,92 m² 202.579,84 m²t 101.289,92 m²t 303.869,76 m²t HPO gen 100,00% 30.386,98 m²t 380 v HPO gen 50,00% 50.644,96 m²t 633 v HPO gen 50,00% 50.644,96 m²t 633 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 50,00% 50.644,96 m²t 633 v CON 50,00% 50.644,96 m²t 633 v sistemes sòl 100,00% 30.386,98 m²t 380 v sistemes sòl 100,00% 101.289,92 m²t 1.266 v sistemes sòl 100,00% 101.289,92 m²t 1.266 v 5 viari PGM 9.541,66 m² 5 viari PGM 9.541,66 m² 5 viari PGM 9.541,66 m² 6a verd PGM 1.924,22 m² 6a verd PGM 1.924,22 m² 6a verd PGM 1.924,22 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² TOTAL 11.465,88 m² sistemes del PGM TOTAL 11.465,88 m² sistemes del PGM TOTAL 11.465,88 m² sistemes del PGM 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 6* verd PMU 9.419,96 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 31.399,88 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 31.399,88 m² [31 m² / 100 m²t] 7* equip. PMU 10.128,99 m² 7* equip. PMU 10.128,99 m² 7* equip. PMU 10.128,99 m² TOTAL 19.548,95 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 41.528,87 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 41.528,87 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL SISTEMES 31.014,83 m² TOTAL SISTEMES 52.994,75 m² TOTAL SISTEMES 52.994,75 m² 112.755,80 m² total sòl del PMU 112.755,80 m² 112.755,80 m² total sòl del PMU 112.755,80 m² 112.755,80 m² total sòl del PMU 112.755,80 m² total sòl amb dret a aprofitament 112.755,80 m² total sòl amb dret a aprofitament 112.755,80 m² total sòl amb dret a aprofitament 112.755,80 m² DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització enderrocs 102.540,00 m²t 6,47 €/m3 2.321.458 € enderrocs 102.540,00 m²t 6,47 €/m3 2.321.458 € enderrocs 102.540,00 m²t 6,47 €/m3 2.321.458 € urbanització interior sector 9.419,96 m² 300,00 €/m²t 2.825.989 € urbanització interior sector 31.399,88 m² 300,00 €/m²t 2.825.989 € urbanització interior sector 31.399,88 m² 300,00 €/m²t 2.825.989 € indemnització de béns naus obsoletes 12.683,00 m²t 213,40 €/m²t 2.706.552 € indemnització de béns naus obsoletes 12.683,00 m²t 213,40 €/m²t 2.706.552 € indemnització de béns naus obsoletes 12.683,00 m²t 213,40 €/m²t 2.706.552 € indemnització de béns naus en actiu 85.496,00 m²t 533,50 €/m²t 45.612.116 € indemnització de béns naus en actiu 85.496,00 m²t 533,50 €/m²t 45.612.116 € indemnització de béns naus en actiu 85.496,00 m²t 533,50 €/m²t 45.612.116 € indemnització de béns [habitatges] 60 v 4.361,00 m²t 746,90 €/m²t 3.257.231 € indemnització de béns [habitatges] 60 v 4.361,00 m²t 746,90 €/m²t 3.257.231 € indemnització de béns [habitatges] 60 v 4.361,00 m²t 746,90 €/m²t 3.257.231 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 683.968 € indemnització lloguers 0,00 m²t 8,00 €/m²t 683.968 € indemnització lloguers 0,00 m²t 8,00 €/m²t 683.968 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 4.274.800 € indemnització activitats [TRASLLAT] 0,00 m²t 50,00 €/m²t 4.274.800 € indemnització activitats [TRASLLAT] 0,00 m²t 50,00 €/m²t 4.274.800 € despeses PMU i REPAR 150.000 € despeses PMU i REPAR 0,00 m²t 150.000 € despeses PMU i REPAR 0,00 m²t 150.000 € total despeses d'urbanització AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per6 a1 .l8a3 r2e.n11o4v a€ció de les zones industrials del Poble t oNtoaul d[deissptreiscetes d''aucrtbivaintaittzsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per6 a1 .l8a3 r2e.n11o4v a€ció de les zones industrials del Poble t oNtoaul d[deissptreiscetes d''aucrtbivaintaittzsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per6 a1 .l8a3 r2e.n11o4v a€ció de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 9.341.969 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 9.341.969 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 9.341.969 € total quota PEI PEI 9.341.969 € total quota PEI PEI 9.341.969 € total quota PEI PEI 9.341.969 € 71.174.084 € 71.174.084 € 71.174.084 € 249,82 €/ua 258,29 €/ua 278,79 €/ua DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 617,11 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 608,64 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 588,14 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. TERCIARI 22@T 1,0000 273.482,78 m²t 273.482,78 ua 237.090.616,35 € TERCIARI 22@T 1,0000 222.837,82 m²t 222.837,82 ua 193.184.946,65 € TERCIARI 22@T 1,0000 202.579,84 m²t 202.579,84 ua 175.622.678,78 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 50.644,96 m²t 33.686,15 ua 29.203.555,88 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 50.644,96 m²t 33.686,15 ua 29.203.555,88 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 30.386,98 m²t 11.420,41 ua 9.900.706,63 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 50.644,96 m²t 19.034,02 ua 16.501.177,72 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 50.644,96 m²t 19.034,02 ua 16.501.177,72 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € 303.869,76 m²t 284.903,20 ua 246.991.322,98 € 324.127,74 m²t 275.557,99 ua 238.889.680,26 € 303.869,76 m²t 255.300,01 ua 221.327.412,38 € 303.869,76 m²t 324.127,74 m²t 303.869,76 m²t PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Cessió total en unitats d'aprofitament 28.490,32 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 27.555,80 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 25.530,00 ua Cessió en sostre 22@T 6,24% 17.065,33 m²t 17.065,33 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 25,29% 12.808,11 m²t 8.519,23 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 19,28% 9.764,35 m²t 6.494,69 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 30.386,98 m²t 11.420,41 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 50.644,96 m²t 19.034,02 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 50.644,96 m²t 19.034,02 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 3.971 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 2.211 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 1.118 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 47.452,30 m²t 3.971 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 63.453,07 m²t 2.211 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 60.409,31 m²t 1.118 € Rendiment del polígon Rendiment del polígon Rendiment del polígon Valor urbanístic del polígon urbanitzat 246.991.322,98 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 238.889.680,26 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 221.327.412,38 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -24.699.132,30 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -23.888.968,03 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -22.132.741,24 € Rendiment econòmic del polígon complet 222.292.190,68 € Rendiment econòmic del polígon complet 215.000.712,23 € Rendiment econòmic del polígon complet 199.194.671,14 € Despeses d'urbanització i gestió -71.174.083,62 € Despeses d'urbanització i gestió -71.174.083,62 € Despeses d'urbanització i gestió -71.174.083,62 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 151.118.107,06 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 143.826.628,61 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 128.020.587,52 € Rendiment per m² de sòl aportat 1.340,22 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 1.275,56 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 1.135,38 €/m² 53 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 ESTUDI DE VIABILITAT URBANÍSTICA DE LA GESTIÓ DE 7 ILLES DE L’ÀREA NORD DEL DISTRICTE D’ACTIVITATS 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | Barcelona desembre de 2019 doc. 3 ANNEXOS ANNEX 1. Taula de característiques de la propietat i titulars ANNEX 2. Avaluació econòmica i financera del global de l’àmbit d’estudi ANNEX 3. Avaluació econòmica dels PMUs per illes individualitzades ANNEX 4. Avaluació econòmica de les agrupacions d’illes proposades 54 AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per a la renovació de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] ref.: P1918 desembre de 2019 | v.2 PMU illa A1 actual mPGM PMU illa A1 potenciació habitatge 3.2 PMU illa A1 potenciació habitatge 3.0 RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM actual 80,00 m²t/v 180 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 600 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 600 v 90,00% 10,00% edif. neta 68,75% 31,25% edif. neta 66,67% 33,33% edif. neta clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 3,72 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,42 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,08 m²t/m²s 22@ [net] 2,20 m²t/m²s 105.590,01 m²t 22@ [net] 1,70 m²t/m²s 81.592,28 m²t 22@ [net] 1,50 m²t/m²s 71.993,19 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 23.997,73 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 23.997,73 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 23.997,73 m²t HAB [addicional] 0,30 m²t/m²s 14.398,64 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 38.396,37 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 38.396,37 m²t HAB [delimitats] 0,00 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 9.599,09 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 9.599,09 m²t 3,00 m²t/m²s 47.995,46 m² 129.587,74 m²t 14.398,64 m²t 143.986,38 m²t 3,20 m²t/m²s 47.995,46 m² 105.590,01 m²t 47.995,46 m²t 153.585,47 m²t 3,00 m²t/m²s 47.995,46 m² 95.990,92 m²t 47.995,46 m²t 143.986,38 m²t HPO gen 100,00% 14.398,64 m²t 180 v HPO gen 50,00% 23.997,73 m²t 300 v HPO gen 50,00% 23.997,73 m²t 300 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 50,00% 23.997,73 m²t 300 v CON 50,00% 23.997,73 m²t 300 v sistemes sòl 100,00% 14.398,64 m²t 180 v sistemes sòl 100,00% 47.995,46 m²t 600 v sistemes sòl 100,00% 47.995,46 m²t 600 v 5 viari PGM 1.492,12 m² 5 viari PGM 1.492,12 m² 5 viari PGM 1.492,12 m² 6a verd PGM 0,00 m² 6a verd PGM 0,00 m² 6a verd PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² TOTAL 1.492,12 m² sistemes del PGM TOTAL 1.492,12 m² sistemes del PGM TOTAL 1.492,12 m² sistemes del PGM 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 6* verd PMU 4.463,58 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 14.878,59 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 14.878,59 m² [31 m² / 100 m²t] 8.639,18 m² 7* equip. PMU 4.799,55 m² 7* equip. PMU 4.799,55 m² 7* equip. PMU 4.799,55 m² 11.038,96 m² TOTAL 9.263,12 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 19.678,14 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 19.678,14 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL SISTEMES 10.755,24 m² TOTAL SISTEMES 21.170,26 m² TOTAL SISTEMES 21.170,26 m² 49.487,58 m² total sòl del PMU 49.487,58 m² 49.487,58 m² total sòl del PMU 49.487,58 m² 49.487,58 m² total sòl del PMU 49.487,58 m² total sòl amb dret a aprofitament 49.487,58 m² total sòl amb dret a aprofitament 49.487,58 m² total sòl amb dret a aprofitament 49.487,58 m² DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització enderrocs 49.088,00 m²t 6,47 €/m3 1.111.330 € enderrocs 49.088,00 m²t 6,47 €/m3 1.111.330 € enderrocs 49.088,00 m²t 6,47 €/m3 1.111.330 € urbanització interior sector 4.463,58 m² 300,00 €/m²t 1.339.073 € urbanització interior sector 14.878,59 m² 300,00 €/m²t 4.463.578 € urbanització interior sector 14.878,59 m² 300,00 €/m²t 4.463.578 € indemnització de béns naus obsoletes 8.267,00 m²t 213,40 €/m²t 1.764.178 € indemnització de béns naus obsoletes 8.267,00 m²t 213,40 €/m²t 1.764.178 € indemnització de béns naus obsoletes 8.267,00 m²t 213,40 €/m²t 1.764.178 € indemnització de béns naus en actiu 39.875,00 m²t 533,50 €/m²t 21.273.313 € indemnització de béns naus en actiu 39.875,00 m²t 533,50 €/m²t 21.273.313 € indemnització de béns naus en actiu 39.875,00 m²t 533,50 €/m²t 21.273.313 € indemnització de béns [habitatges] 8 v 946,00 m²t 746,90 €/m²t 706.567 € indemnització de béns [habitatges] 8 v 946,00 m²t 746,90 €/m²t 706.567 € indemnització de béns [habitatges] 8 v 946,00 m²t 746,90 €/m²t 706.567 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 319.000 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 319.000 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 319.000 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 1.993.750 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 1.993.750 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 1.993.750 € despeses PMU i REPAR 90.000 € despeses PMU i REPAR 90.000 € despeses PMU i REPAR 90.000 € total despeses d'urbanització AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per2 8a. 5la9 7re.2n1o1v a€ció de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per3 1a. 7la2 1re.7n1o5v €ació de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per3 1a. 7la2 1re.7n1o5v a€ció de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 4.426.621 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 4.426.621 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 4.426.621 € total quota PEI PEI 4.426.621 € total quota PEI PEI 4.426.621 € total quota PEI PEI 4.426.621 € 33.023.832 € 36.148.336 € 36.148.336 € 244,62 €/ua 276,85 €/ua 298,82 €/ua DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 622,31 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 590,08 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 568,11 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. TERCIARI 22@T 1,0000 129.587,74 m²t 129.587,74 ua 112.343.589,50 € TERCIARI 22@T 1,0000 105.590,01 m²t 105.590,01 ua 91.539.221,08 € TERCIARI 22@T 1,0000 95.990,92 m²t 95.990,92 ua 83.217.473,71 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 23.997,73 m²t 15.961,93 ua 13.837.883,36 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 23.997,73 m²t 15.961,93 ua 13.837.883,36 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 14.398,64 m²t 5.411,48 ua 4.691.374,71 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 23.997,73 m²t 9.019,13 ua 7.818.957,85 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 23.997,73 m²t 9.019,13 ua 7.818.957,85 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € 143.986,38 m²t 134.999,22 ua 117.034.964,22 € 153.585,47 m²t 130.571,06 ua 113.196.062,29 € 143.986,38 m²t 120.971,97 ua 104.874.314,91 € 143.986,38 m²t 153.585,47 m²t 143.986,38 m²t PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Cessió total en unitats d'aprofitament 13.499,92 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 13.057,11 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 12.097,20 ua Cessió en sostre 22@T 6,24% 8.086,28 m²t 8.086,28 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 100,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 25,29% 6.069,03 m²t 4.036,77 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 19,28% 4.626,76 m²t 3.077,46 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 14.398,64 m²t 5.411,48 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 23.997,73 m²t 9.019,13 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 23.997,73 m²t 9.019,13 ua Cessió en habitatge HPO especial 100,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 1.882 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 1.048 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 530 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 22.484,91 m²t 1.882 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 30.066,76 m²t 1.048 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 28.624,49 m²t 530 € Rendiment del polígon Rendiment del polígon Rendiment del polígon Valor urbanístic del polígon urbanitzat 117.034.964,22 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 113.196.062,29 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 104.874.314,91 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -11.703.496,42 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -11.319.606,23 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -10.487.431,49 € Rendiment econòmic del polígon complet 105.331.467,79 € Rendiment econòmic del polígon complet 101.876.456,06 € Rendiment econòmic del polígon complet 94.386.883,42 € Despeses d'urbanització i gestió -33.023.832,05 € Despeses d'urbanització i gestió -36.148.336,50 € Despeses d'urbanització i gestió -36.148.336,50 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 72.307.635,74 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 65.728.119,56 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 58.238.546,93 € Rendiment per m² de sòl aportat 1.461,13 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 1.328,17 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 1.176,83 €/m² 55 AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per a la renovació de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] ref.: P1918 desembre de 2019 | v.2 PMU illa A2 actual PMU illa A2 potenciació habitatge 3.2 PMU illa A2 potenciació habitatge 3.0 RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM actual 80,00 m²t/v 18 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 61 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 61 v 90,00% 10,00% edif. neta 68,75% 31,25% edif. neta 66,67% 33,33% edif. neta clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 3,72 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,42 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,08 m²t/m²s 22@ [net] 2,20 m²t/m²s 10.750,19 m²t 22@ [net] 1,70 m²t/m²s 8.306,97 m²t 22@ [net] 1,50 m²t/m²s 7.329,68 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 2.443,23 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 2.443,23 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 2.443,23 m²t HAB [addicional] 0,30 m²t/m²s 1.465,94 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 3.909,16 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 3.909,16 m²t HAB [delimitats] 0,00 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 977,29 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 977,29 m²t 3,00 m²t/m²s 4.886,45 m² 13.193,42 m²t 1.465,94 m²t 14.659,35 m²t 3,20 m²t/m²s 4.886,45 m² 10.750,19 m²t 4.886,45 m²t 15.636,64 m²t 3,00 m²t/m²s 4.886,45 m² 9.772,90 m²t 4.886,45 m²t 14.659,35 m²t HPO gen 100,00% 1.465,94 m²t 18 v HPO gen 50,00% 2.443,23 m²t 31 v HPO gen 50,00% 2.443,23 m²t 31 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 50,00% 2.443,23 m²t 31 v CON 50,00% 2.443,23 m²t 31 v sistemes sòl 100,00% 1.465,94 m²t 18 v sistemes sòl 100,00% 4.886,45 m²t 61 v sistemes sòl 100,00% 4.886,45 m²t 61 v 5 viari PGM 2.691,04 m² 5 viari PGM 2.691,04 m² 5 viari PGM 2.691,04 m² 6a verd PGM 0,00 m² 6a verd PGM 0,00 m² 6a verd PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² TOTAL 2.691,04 m² sistemes del PGM TOTAL 2.691,04 m² sistemes del PGM TOTAL 2.691,04 m² sistemes del PGM 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 6* verd PMU 454,44 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 1.514,80 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 1.514,80 m² [31 m² / 100 m²t] 7* equip. PMU 488,65 m² 7* equip. PMU 488,65 m² 7* equip. PMU 488,65 m² TOTAL 943,08 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 2.003,44 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 2.003,44 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL SISTEMES 3.634,12 m² TOTAL SISTEMES 4.694,48 m² TOTAL SISTEMES 4.694,48 m² 7.577,49 m² total sòl del PMU 7.577,49 m² 7.577,49 m² total sòl del PMU 7.577,49 m² 7.577,49 m² total sòl del PMU 7.577,49 m² total sòl amb dret a aprofitament 7.577,49 m² total sòl amb dret a aprofitament 7.577,49 m² total sòl amb dret a aprofitament 7.577,49 m² DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització enderrocs 3.995,00 m²t 6,47 €/m3 90.445 € enderrocs 3.995,00 m²t 6,47 €/m3 90.445 € enderrocs 3.995,00 m²t 6,47 €/m3 90.445 € urbanització interior sector 454,44 m² 300,00 €/m²t 136.332 € urbanització interior sector 1.514,80 m² 300,00 €/m²t 454.440 € urbanització interior sector 1.514,80 m² 300,00 €/m²t 454.440 € indemnització de béns naus obsoletes 311,00 m²t 213,40 €/m²t 66.367 € indemnització de béns naus obsoletes 311,00 m²t 213,40 €/m²t 66.367 € indemnització de béns naus obsoletes 311,00 m²t 213,40 €/m²t 66.367 € indemnització de béns naus en actiu 1.889,00 m²t 533,50 €/m²t 1.007.782 € indemnització de béns naus en actiu 1.889,00 m²t 533,50 €/m²t 1.007.782 € indemnització de béns naus en actiu 1.889,00 m²t 533,50 €/m²t 1.007.782 € indemnització de béns [habitatges] 24 v 1.795,00 m²t 746,90 €/m²t 1.340.686 € indemnització de béns [habitatges] 24 v 1.795,00 m²t 746,90 €/m²t 1.340.686 € indemnització de béns [habitatges] 24 v 1.795,00 m²t 746,90 €/m²t 1.340.686 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 15.112 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 15.112 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 15.112 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 94.450 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 94.450 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 94.450 € despeses PMU i REPAR 75.000 € despeses PMU i REPAR 75.000 € despeses PMU i REPAR 75.000 € total despeses d'urbanització AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 2a. 8la2 6re.1n7o3v a€ció de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 3a. 1la4 4re.2n8o1v €ació de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 3a. 1la4 4re.2n8o1v a€ció de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 450.677 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 450.677 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 450.677 € total quota PEI PEI 450.677 € total quota PEI PEI 450.677 € total quota PEI PEI 450.677 € 3.276.851 € 3.594.958 € 3.594.958 € 238,41 €/ua 270,43 €/ua 291,89 €/ua DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 628,52 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 596,50 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 575,04 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. TERCIARI 22@T 1,0000 13.193,42 m²t 13.193,42 ua 11.437.776,26 € TERCIARI 22@T 1,0000 10.750,19 m²t 10.750,19 ua 9.319.669,54 € TERCIARI 22@T 1,0000 9.772,90 m²t 9.772,90 ua 8.472.426,86 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 2.443,23 m²t 1.625,09 ua 1.408.844,19 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 2.443,23 m²t 1.625,09 ua 1.408.844,19 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 1.465,94 m²t 550,95 ua 477.632,01 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 2.443,23 m²t 918,24 ua 796.053,35 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 2.443,23 m²t 918,24 ua 796.053,35 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € 14.659,35 m²t 13.744,36 ua 11.915.408,27 € 15.636,64 m²t 13.293,53 ua 11.524.567,09 € 14.659,35 m²t 12.316,24 ua 10.677.324,40 € 14.659,35 m²t 15.636,64 m²t 14.659,35 m²t PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Cessió total en unitats d'aprofitament 1.374,44 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 1.329,35 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 1.231,62 ua Cessió en sostre 22@T 6,24% 823,27 m²t 823,27 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 100,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 25,29% 617,89 m²t 410,99 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 19,28% 471,05 m²t 313,32 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 1.465,94 m²t 550,95 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 2.443,23 m²t 918,24 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 2.443,23 m²t 918,24 ua Cessió en habitatge HPO especial 100,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 192 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 107 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 54 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 2.289,20 m²t 192 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 3.061,12 m²t 107 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 2.914,28 m²t 54 € Rendiment del polígon Rendiment del polígon Rendiment del polígon Valor urbanístic del polígon urbanitzat 11.915.408,27 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 11.524.567,09 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 10.677.324,40 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -1.191.540,83 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -1.152.456,71 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -1.067.732,44 € Rendiment econòmic del polígon complet 10.723.867,44 € Rendiment econòmic del polígon complet 10.372.110,38 € Rendiment econòmic del polígon complet 9.609.591,96 € Despeses d'urbanització i gestió -3.276.850,60 € Despeses d'urbanització i gestió -3.594.958,50 € Despeses d'urbanització i gestió -3.594.958,50 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 7.447.016,84 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 6.777.151,88 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 6.014.633,46 € Rendiment per m² de sòl aportat 982,78 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 894,38 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 793,75 €/m² 56 AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per a la renovació de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] ref.: P1918 desembre de 2019 | v.2 PMU illa A3 actual PMU illa A3 potenciació habitatge 3.2 PMU illa A3 potenciació habitatge 3.0 RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM actual 80,00 m²t/v 36 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 120 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 120 v 90,00% 10,00% edif. neta 68,75% 31,25% edif. neta 66,67% 33,33% edif. neta clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 3,72 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,42 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,08 m²t/m²s 22@ [net] 2,20 m²t/m²s 21.064,12 m²t 22@ [net] 1,70 m²t/m²s 16.276,82 m²t 22@ [net] 1,50 m²t/m²s 14.361,90 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 4.787,30 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 4.787,30 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 4.787,30 m²t HAB [addicional] 0,30 m²t/m²s 2.872,38 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 7.659,68 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 7.659,68 m²t HAB [delimitats] 0,00 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 1.914,92 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 1.914,92 m²t 3,00 m²t/m²s 9.574,60 m² 25.851,42 m²t 2.872,38 m²t 28.723,80 m²t 3,20 m²t/m²s 9.574,60 m² 21.064,12 m²t 9.574,60 m²t 30.638,72 m²t 3,00 m²t/m²s 9.574,60 m² 19.149,20 m²t 9.574,60 m²t 28.723,80 m²t HPO gen 100,00% 2.872,38 m²t 36 v HPO gen 50,00% 4.787,30 m²t 60 v HPO gen 50,00% 4.787,30 m²t 60 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 50,00% 4.787,30 m²t 60 v CON 50,00% 4.787,30 m²t 60 v sistemes sòl 100,00% 2.872,38 m²t 36 v sistemes sòl 100,00% 9.574,60 m²t 120 v sistemes sòl 100,00% 9.574,60 m²t 120 v 5 viari PGM 762,53 m² 5 viari PGM 762,53 m² 5 viari PGM 762,53 m² 6a verd PGM 0,00 m² 6a verd PGM 0,00 m² 6a verd PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² TOTAL 762,53 m² sistemes del PGM TOTAL 762,53 m² sistemes del PGM TOTAL 762,53 m² sistemes del PGM 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 6* verd PMU 890,44 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 2.968,13 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 2.968,13 m² [31 m² / 100 m²t] 7* equip. PMU 957,46 m² 7* equip. PMU 957,46 m² 7* equip. PMU 957,46 m² TOTAL 1.847,90 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 3.925,59 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 3.925,59 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL SISTEMES 2.610,43 m² TOTAL SISTEMES 4.688,12 m² TOTAL SISTEMES 4.688,12 m² 10.337,13 m² total sòl del PMU 10.337,13 m² 10.337,13 m² total sòl del PMU 10.337,13 m² 10.337,13 m² total sòl del PMU 10.337,13 m² total sòl amb dret a aprofitament 10.337,13 m² total sòl amb dret a aprofitament 10.337,13 m² total sòl amb dret a aprofitament 10.337,13 m² DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització enderrocs 8.337,00 m²t 6,47 €/m3 188.746 € enderrocs 8.337,00 m²t 6,47 €/m3 188.746 € enderrocs 8.337,00 m²t 6,47 €/m3 188.746 € urbanització interior sector 890,44 m² 300,00 €/m²t 267.131 € urbanització interior sector 2.968,13 m² 300,00 €/m²t 890.438 € urbanització interior sector 2.968,13 m² 300,00 €/m²t 890.438 € indemnització de béns naus obsoletes 1.312,00 m²t 213,40 €/m²t 279.981 € indemnització de béns naus obsoletes 1.312,00 m²t 213,40 €/m²t 279.981 € indemnització de béns naus obsoletes 1.312,00 m²t 213,40 €/m²t 279.981 € indemnització de béns naus en actiu 5.405,00 m²t 533,50 €/m²t 2.883.568 € indemnització de béns naus en actiu 5.405,00 m²t 533,50 €/m²t 2.883.568 € indemnització de béns naus en actiu 5.405,00 m²t 533,50 €/m²t 2.883.568 € indemnització de béns [habitatges] 28 v 1.620,00 m²t 746,90 €/m²t 1.209.978 € indemnització de béns [habitatges] 28 v 1.620,00 m²t 746,90 €/m²t 1.209.978 € indemnització de béns [habitatges] 28 v 1.620,00 m²t 746,90 €/m²t 1.209.978 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 43.240 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 43.240 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 43.240 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 270.250 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 270.250 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 270.250 € despeses PMU i REPAR 75.000 € despeses PMU i REPAR 75.000 € despeses PMU i REPAR 75.000 € total despeses d'urbanització AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 5a. 2la1 7re.8n9o3v a€ció de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 5a. 8la4 1re.2n0o0v €ació de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 5a. 8la4 1re.2n0o0v a€ció de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 883.065 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 883.065 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 883.065 € total quota PEI PEI 883.065 € total quota PEI PEI 883.065 € total quota PEI PEI 883.065 € 6.100.959 € 6.724.265 € 6.724.265 € 226,54 €/ua 258,15 €/ua 278,64 €/ua DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 640,39 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 608,78 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 588,29 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. TERCIARI 22@T 1,0000 25.851,42 m²t 25.851,42 ua 22.411.389,16 € TERCIARI 22@T 1,0000 21.064,12 m²t 21.064,12 ua 18.261.131,91 € TERCIARI 22@T 1,0000 19.149,20 m²t 19.149,20 ua 16.601.029,01 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 4.787,30 m²t 3.184,24 ua 2.760.515,22 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 4.787,30 m²t 3.184,24 ua 2.760.515,22 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 2.872,38 m²t 1.079,53 ua 935.880,94 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 4.787,30 m²t 1.799,22 ua 1.559.801,57 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 4.787,30 m²t 1.799,22 ua 1.559.801,57 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € 28.723,80 m²t 26.930,95 ua 23.347.270,10 € 30.638,72 m²t 26.047,58 ua 22.581.448,70 € 28.723,80 m²t 24.132,66 ua 20.921.345,80 € 28.723,80 m²t 30.638,72 m²t 28.723,80 m²t PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Cessió total en unitats d'aprofitament 2.693,10 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 2.604,76 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 2.413,27 ua Cessió en sostre 22@T 6,24% 1.613,13 m²t 1.613,13 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 100,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 25,29% 1.210,71 m²t 805,29 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 19,28% 922,99 m²t 613,92 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 2.872,38 m²t 1.079,53 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 4.787,30 m²t 1.799,22 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 4.787,30 m²t 1.799,22 ua Cessió en habitatge HPO especial 100,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 375 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 209 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 106 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 4.485,51 m²t 375 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 5.998,01 m²t 209 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 5.710,29 m²t 106 € Rendiment del polígon Rendiment del polígon Rendiment del polígon Valor urbanístic del polígon urbanitzat 23.347.270,10 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 22.581.448,70 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 20.921.345,80 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -2.334.727,01 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -2.258.144,87 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -2.092.134,58 € Rendiment econòmic del polígon complet 21.012.543,09 € Rendiment econòmic del polígon complet 20.323.303,83 € Rendiment econòmic del polígon complet 18.829.211,22 € Despeses d'urbanització i gestió -6.100.958,84 € Despeses d'urbanització i gestió -6.724.265,30 € Despeses d'urbanització i gestió -6.724.265,30 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 14.911.584,25 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 13.599.038,53 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 12.104.945,92 € Rendiment per m² de sòl aportat 1.442,53 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 1.315,55 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 1.171,02 €/m² 57 AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per a la renovació de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] ref.: P1918 desembre de 2019 | v.2 PMU illa B1 actual PMU illa B1 potenciació habitatge 3.2 PMU illa B1 potenciació habitatge 3.0 RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM actual 80,00 m²t/v 31 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 102 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 102 v 90,00% 10,00% edif. neta 68,75% 31,25% edif. neta 66,67% 33,33% edif. neta clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 3,72 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,42 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,08 m²t/m²s 22@ [net] 2,20 m²t/m²s 17.899,71 m²t 22@ [net] 1,70 m²t/m²s 13.831,59 m²t 22@ [net] 1,50 m²t/m²s 12.204,35 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 4.068,12 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 4.068,12 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 4.068,12 m²t HAB [addicional] 0,30 m²t/m²s 2.440,87 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 6.508,98 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 6.508,98 m²t HAB [delimitats] 0,00 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 1.627,25 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 1.627,25 m²t 3,00 m²t/m²s 8.136,23 m² 21.967,82 m²t 2.440,87 m²t 24.408,69 m²t 3,20 m²t/m²s 8.136,23 m² 17.899,71 m²t 8.136,23 m²t 26.035,94 m²t 3,00 m²t/m²s 8.136,23 m² 16.272,46 m²t 8.136,23 m²t 24.408,69 m²t HPO gen 100,00% 2.440,87 m²t 31 v HPO gen 50,00% 4.068,12 m²t 51 v HPO gen 50,00% 4.068,12 m²t 51 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 50,00% 4.068,12 m²t 51 v CON 50,00% 4.068,12 m²t 51 v sistemes sòl 100,00% 2.440,87 m²t 31 v sistemes sòl 100,00% 8.136,23 m²t 102 v sistemes sòl 100,00% 8.136,23 m²t 102 v 5 viari PGM 935,58 m² 5 viari PGM 935,58 m² 5 viari PGM 935,58 m² 6a verd PGM 1.924,22 m² 6a verd PGM 1.924,22 m² 6a verd PGM 1.924,22 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² TOTAL 2.859,80 m² sistemes del PGM TOTAL 2.859,80 m² sistemes del PGM TOTAL 2.859,80 m² sistemes del PGM 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 6* verd PMU 756,67 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 2.522,23 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 2.522,23 m² [31 m² / 100 m²t] 7* equip. PMU 813,62 m² 7* equip. PMU 813,62 m² 7* equip. PMU 813,62 m² TOTAL 1.570,29 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 3.335,85 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 3.335,85 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL SISTEMES 4.430,09 m² TOTAL SISTEMES 6.195,65 m² TOTAL SISTEMES 6.195,65 m² 10.996,03 m² total sòl del PMU 10.996,03 m² 10.996,03 m² total sòl del PMU 10.996,03 m² 10.996,03 m² total sòl del PMU 10.996,03 m² total sòl amb dret a aprofitament 10.996,03 m² total sòl amb dret a aprofitament 10.996,03 m² total sòl amb dret a aprofitament 10.996,03 m² DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització enderrocs 7.053,00 m²t 6,47 €/m3 159.677 € enderrocs 7.053,00 m²t 6,47 €/m3 159.677 € enderrocs 7.053,00 m²t 6,47 €/m3 159.677 € urbanització interior sector 756,67 m² 300,00 €/m²t 227.001 € urbanització interior sector 2.522,23 m² 300,00 €/m²t 756.669 € urbanització interior sector 2.522,23 m² 300,00 €/m²t 756.669 € indemnització de béns naus obsoletes 0,00 m²t 213,40 €/m²t 0 € indemnització de béns naus obsoletes 0,00 m²t 213,40 €/m²t 0 € indemnització de béns naus obsoletes 0,00 m²t 213,40 €/m²t 0 € indemnització de béns naus en actiu 7.053,00 m²t 533,50 €/m²t 3.762.776 € indemnització de béns naus en actiu 7.053,00 m²t 533,50 €/m²t 3.762.776 € indemnització de béns naus en actiu 7.053,00 m²t 533,50 €/m²t 3.762.776 € indemnització de béns [habitatges] 0 v 0,00 m²t 746,90 €/m²t 0 € indemnització de béns [habitatges] 0 v 0,00 m²t 746,90 €/m²t 0 € indemnització de béns [habitatges] 0 v 0,00 m²t 746,90 €/m²t 0 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 56.424 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 56.424 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 56.424 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 352.650 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 352.650 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 352.650 € despeses PMU i REPAR 70.000 € despeses PMU i REPAR 70.000 € despeses PMU i REPAR 70.000 € total despeses d'urbanització AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 4a. 6la2 8re.5n2o7v a€ció de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 5a. 1la5 8re.1n9o6v €ació de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 5a. 1la5 8re.1n9o6v a€ció de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 750.404 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 750.404 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 750.404 € total quota PEI PEI 750.404 € total quota PEI PEI 750.404 € total quota PEI PEI 750.404 € 5.378.931 € 5.908.600 € 5.908.600 € 235,04 €/ua 266,94 €/ua 288,12 €/ua DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 631,89 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 599,99 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 578,81 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. TERCIARI 22@T 1,0000 21.967,82 m²t 21.967,82 ua 19.044.578,03 € TERCIARI 22@T 1,0000 17.899,71 m²t 17.899,71 ua 15.517.804,32 € TERCIARI 22@T 1,0000 16.272,46 m²t 16.272,46 ua 14.107.094,84 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 4.068,12 m²t 2.705,88 ua 2.345.809,41 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 4.068,12 m²t 2.705,88 ua 2.345.809,41 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 2.440,87 m²t 917,36 ua 795.285,71 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 4.068,12 m²t 1.528,93 ua 1.325.476,19 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 4.068,12 m²t 1.528,93 ua 1.325.476,19 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € 24.408,69 m²t 22.885,18 ua 19.839.863,75 € 26.035,94 m²t 22.134,51 ua 19.189.089,92 € 24.408,69 m²t 20.507,27 ua 17.778.380,44 € 24.408,69 m²t 26.035,94 m²t 24.408,69 m²t PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Cessió total en unitats d'aprofitament 2.288,52 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 2.213,45 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 2.050,73 ua Cessió en sostre 22@T 6,24% 1.370,79 m²t 1.370,79 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 100,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 25,29% 1.028,83 m²t 684,32 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 19,28% 784,33 m²t 521,69 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 2.440,87 m²t 917,36 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 4.068,12 m²t 1.528,93 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 4.068,12 m²t 1.528,93 ua Cessió en habitatge HPO especial 100,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 319 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 178 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 90 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 3.811,66 m²t 319 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 5.096,94 m²t 178 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 4.852,45 m²t 90 € Rendiment del polígon Rendiment del polígon Rendiment del polígon Valor urbanístic del polígon urbanitzat 19.839.863,75 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 19.189.089,92 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 17.778.380,44 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -1.983.986,37 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -1.918.908,99 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -1.777.838,04 € Rendiment econòmic del polígon complet 17.855.877,37 € Rendiment econòmic del polígon complet 17.270.180,93 € Rendiment econòmic del polígon complet 16.000.542,40 € Despeses d'urbanització i gestió -5.378.931,49 € Despeses d'urbanització i gestió -5.908.600,06 € Despeses d'urbanització i gestió -5.908.600,06 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 12.476.945,89 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 11.361.580,87 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 10.091.942,34 € Rendiment per m² de sòl aportat 1.134,68 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 1.033,24 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 917,78 €/m² 58 AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per a la renovació de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] ref.: P1918 desembre de 2019 | v.2 PMU illa B2 actual PMU illa B2 potenciació habitatge 3.2 PMU illa B2 potenciació habitatge 3.0 RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM actual 80,00 m²t/v 37 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 123 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 123 v 90,00% 10,00% edif. neta 68,75% 31,25% edif. neta 66,67% 33,33% edif. neta clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 3,72 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,42 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,08 m²t/m²s 22@ [net] 2,20 m²t/m²s 21.725,11 m²t 22@ [net] 1,70 m²t/m²s 16.787,59 m²t 22@ [net] 1,50 m²t/m²s 14.812,58 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 4.937,53 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 4.937,53 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 4.937,53 m²t HAB [addicional] 0,30 m²t/m²s 2.962,52 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 7.900,04 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 7.900,04 m²t HAB [delimitats] 0,00 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 1.975,01 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 1.975,01 m²t 3,00 m²t/m²s 9.875,05 m² 26.662,64 m²t 2.962,52 m²t 29.625,15 m²t 3,20 m²t/m²s 9.875,05 m² 21.725,11 m²t 9.875,05 m²t 31.600,16 m²t 3,00 m²t/m²s 9.875,05 m² 19.750,10 m²t 9.875,05 m²t 29.625,15 m²t HPO gen 100,00% 2.962,52 m²t 37 v HPO gen 50,00% 4.937,53 m²t 62 v HPO gen 50,00% 4.937,53 m²t 62 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 50,00% 4.937,53 m²t 62 v CON 50,00% 4.937,53 m²t 62 v sistemes sòl 100,00% 2.962,52 m²t 37 v sistemes sòl 100,00% 9.875,05 m²t 123 v sistemes sòl 100,00% 9.875,05 m²t 123 v 5 viari PGM 2.996,94 m² 5 viari PGM 2.996,94 m² 5 viari PGM 2.996,94 m² 6a verd PGM 0,00 m² 6a verd PGM 0,00 m² 6a verd PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² TOTAL 2.996,94 m² sistemes del PGM TOTAL 2.996,94 m² sistemes del PGM TOTAL 2.996,94 m² sistemes del PGM 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 6* verd PMU 918,38 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 3.061,27 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 3.061,27 m² [31 m² / 100 m²t] 7* equip. PMU 987,51 m² 7* equip. PMU 987,51 m² 7* equip. PMU 987,51 m² TOTAL 1.905,88 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 4.048,77 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 4.048,77 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL SISTEMES 4.902,82 m² TOTAL SISTEMES 7.045,71 m² TOTAL SISTEMES 7.045,71 m² 12.871,99 m² total sòl del PMU 12.871,99 m² 12.871,99 m² total sòl del PMU 12.871,99 m² 12.871,99 m² total sòl del PMU 12.871,99 m² total sòl amb dret a aprofitament 12.871,99 m² total sòl amb dret a aprofitament 12.871,99 m² total sòl amb dret a aprofitament 12.871,99 m² DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització enderrocs 6.745,00 m²t 6,47 €/m3 152.704 € enderrocs 6.745,00 m²t 6,47 €/m3 152.704 € enderrocs 6.745,00 m²t 6,47 €/m3 152.704 € urbanització interior sector 918,38 m² 300,00 €/m²t 275.514 € urbanització interior sector 3.061,27 m² 300,00 €/m²t 918.380 € urbanització interior sector 3.061,27 m² 300,00 €/m²t 918.380 € indemnització de béns naus obsoletes 1.342,00 m²t 213,40 €/m²t 286.383 € indemnització de béns naus obsoletes 1.342,00 m²t 213,40 €/m²t 286.383 € indemnització de béns naus obsoletes 1.342,00 m²t 213,40 €/m²t 286.383 € indemnització de béns naus en actiu 5.403,00 m²t 533,50 €/m²t 2.882.501 € indemnització de béns naus en actiu 5.403,00 m²t 533,50 €/m²t 2.882.501 € indemnització de béns naus en actiu 5.403,00 m²t 533,50 €/m²t 2.882.501 € indemnització de béns [habitatges] 0 v 0,00 m²t 746,90 €/m²t 0 € indemnització de béns [habitatges] 0 v 0,00 m²t 746,90 €/m²t 0 € indemnització de béns [habitatges] 0 v 0,00 m²t 746,90 €/m²t 0 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 43.224 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 43.224 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 43.224 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 270.150 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 270.150 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 270.150 € despeses PMU i REPAR 70.000 € despeses PMU i REPAR 70.000 € despeses PMU i REPAR 70.000 € total despeses d'urbanització AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 3a. 9la8 0re.4n7o5v a€ció de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 4a. 6la2 3re.3n4o1v €ació de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 4a. 6la2 3re.3n4o1v a€ció de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 910.776 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 910.776 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 910.776 € total quota PEI PEI 910.776 € total quota PEI PEI 910.776 € total quota PEI PEI 910.776 € 4.891.251 € 5.534.117 € 5.534.117 € 176,10 €/ua 206,00 €/ua 222,34 €/ua DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 690,83 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 660,93 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 644,59 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. TERCIARI 22@T 1,0000 26.662,64 m²t 26.662,64 ua 23.114.656,33 € TERCIARI 22@T 1,0000 21.725,11 m²t 21.725,11 ua 18.834.164,42 € TERCIARI 22@T 1,0000 19.750,10 m²t 19.750,10 ua 17.121.967,66 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 4.937,53 m²t 3.284,16 ua 2.847.139,92 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 4.937,53 m²t 3.284,16 ua 2.847.139,92 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 2.962,52 m²t 1.113,41 ua 965.248,79 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 4.937,53 m²t 1.855,68 ua 1.608.747,99 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 4.937,53 m²t 1.855,68 ua 1.608.747,99 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € 29.625,15 m²t 27.776,04 ua 24.079.905,13 € 31.600,16 m²t 26.864,95 ua 23.290.052,33 € 29.625,15 m²t 24.889,94 ua 21.577.855,56 € 29.625,15 m²t 31.600,16 m²t 29.625,15 m²t PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Cessió total en unitats d'aprofitament 2.777,60 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 2.686,50 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 2.488,99 ua Cessió en sostre 22@T 6,24% 1.663,75 m²t 1.663,75 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 100,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 25,29% 1.248,70 m²t 830,56 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 19,28% 951,95 m²t 633,19 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 2.962,52 m²t 1.113,41 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 4.937,53 m²t 1.855,68 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 4.937,53 m²t 1.855,68 ua Cessió en habitatge HPO especial 100,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 387 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 216 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 109 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 4.626,26 m²t 387 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 6.186,23 m²t 216 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 5.889,48 m²t 109 € Rendiment del polígon Rendiment del polígon Rendiment del polígon Valor urbanístic del polígon urbanitzat 24.079.905,13 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 23.290.052,33 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 21.577.855,56 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -2.407.990,51 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -2.329.005,23 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -2.157.785,56 € Rendiment econòmic del polígon complet 21.671.914,62 € Rendiment econòmic del polígon complet 20.961.047,09 € Rendiment econòmic del polígon complet 19.420.070,01 € Despeses d'urbanització i gestió -4.891.250,75 € Despeses d'urbanització i gestió -5.534.116,51 € Despeses d'urbanització i gestió -5.534.116,51 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 16.780.663,86 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 15.426.930,59 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 13.885.953,50 € Rendiment per m² de sòl aportat 1.303,66 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 1.198,49 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 1.078,77 €/m² 59 AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per a la renovació de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] ref.: P1918 desembre de 2019 | v.2 PMU illa C1 actual PMU illa C1 potenciació habitatge 3.2 PMU illa C1 potenciació habitatge 3.0 RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM actual 80,00 m²t/v 41 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 137 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 137 v 90,00% 10,00% edif. neta 68,75% 31,25% edif. neta 66,67% 33,33% edif. neta clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 3,72 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,42 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,08 m²t/m²s 22@ [net] 2,20 m²t/m²s 24.059,79 m²t 22@ [net] 1,70 m²t/m²s 18.591,66 m²t 22@ [net] 1,50 m²t/m²s 16.404,41 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 5.468,14 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 5.468,14 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 5.468,14 m²t HAB [addicional] 0,30 m²t/m²s 3.280,88 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 8.749,02 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 8.749,02 m²t HAB [delimitats] 0,00 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 2.187,25 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 2.187,25 m²t 3,00 m²t/m²s 10.936,27 m² 29.527,93 m²t 3.280,88 m²t 32.808,81 m²t 3,20 m²t/m²s 10.936,27 m² 24.059,79 m²t 10.936,27 m²t 34.996,06 m²t 3,00 m²t/m²s 10.936,27 m² 21.872,54 m²t 10.936,27 m²t 32.808,81 m²t HPO gen 100,00% 3.280,88 m²t 41 v HPO gen 50,00% 5.468,14 m²t 68 v HPO gen 50,00% 5.468,14 m²t 68 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 50,00% 5.468,14 m²t 68 v CON 50,00% 5.468,14 m²t 68 v sistemes sòl 100,00% 3.280,88 m²t 41 v sistemes sòl 100,00% 10.936,27 m²t 137 v sistemes sòl 100,00% 10.936,27 m²t 137 v 5 viari PGM 0,00 m² 5 viari PGM 0,00 m² 5 viari PGM 0,00 m² 6a verd PGM 0,00 m² 6a verd PGM 0,00 m² 6a verd PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² TOTAL 0,00 m² sistemes del PGM TOTAL 0,00 m² sistemes del PGM TOTAL 0,00 m² sistemes del PGM 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 6* verd PMU 1.017,07 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 3.390,24 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 3.390,24 m² [31 m² / 100 m²t] 7* equip. PMU 1.093,63 m² 7* equip. PMU 1.093,63 m² 7* equip. PMU 1.093,63 m² TOTAL 2.110,70 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 4.483,87 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 4.483,87 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL SISTEMES 2.110,70 m² TOTAL SISTEMES 4.483,87 m² TOTAL SISTEMES 4.483,87 m² 10.936,27 m² total sòl del PMU 10.936,27 m² 10.936,27 m² total sòl del PMU 10.936,27 m² 10.936,27 m² total sòl del PMU 10.936,27 m² total sòl amb dret a aprofitament 10.943,79 m² total sòl amb dret a aprofitament 10.943,79 m² total sòl amb dret a aprofitament 10.943,79 m² DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització enderrocs 13.968,00 m²t 6,47 €/m3 316.229 € enderrocs 13.968,00 m²t 6,47 €/m3 316.229 € enderrocs 13.968,00 m²t 6,47 €/m3 316.229 € urbanització interior sector 1.017,07 m² 300,00 €/m²t 305.122 € urbanització interior sector 3.390,24 m² 300,00 €/m²t 1.017.073 € urbanització interior sector 3.390,24 m² 300,00 €/m²t 1.017.073 € indemnització de béns naus obsoletes 0,00 m²t 213,40 €/m²t 0 € indemnització de béns naus obsoletes 0,00 m²t 213,40 €/m²t 0 € indemnització de béns naus obsoletes 0,00 m²t 213,40 €/m²t 0 € indemnització de béns naus en actiu 13.968,00 m²t 533,50 €/m²t 7.451.928 € indemnització de béns naus en actiu 13.968,00 m²t 533,50 €/m²t 7.451.928 € indemnització de béns naus en actiu 13.968,00 m²t 533,50 €/m²t 7.451.928 € indemnització de béns [habitatges] 0 v 0,00 m²t 746,90 €/m²t 0 € indemnització de béns [habitatges] 0 v 0,00 m²t 746,90 €/m²t 0 € indemnització de béns [habitatges] 0 v 0,00 m²t 746,90 €/m²t 0 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 111.744 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 111.744 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 111.744 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 698.400 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 698.400 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 698.400 € despeses PMU i REPAR 70.000 € despeses PMU i REPAR 70.000 € despeses PMU i REPAR 70.000 € total despeses d'urbanització AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 8a. 9la5 3re.4n2o3v a€ció de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 9a. 6la6 5re.3n7o4v €ació de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 9a. 6la6 5re.3n7o4v a€ció de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 1.008.652 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 1.008.652 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 1.008.652 € total quota PEI PEI 1.008.652 € total quota PEI PEI 1.008.652 € total quota PEI PEI 1.008.652 € 9.962.075 € 10.674.026 € 10.674.026 € 323,85 €/ua 358,77 €/ua 387,23 €/ua DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 543,08 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 508,16 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 479,70 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. TERCIARI 22@T 1,0000 29.527,93 m²t 29.527,93 ua 25.598.667,62 € TERCIARI 22@T 1,0000 24.059,79 m²t 24.059,79 ua 20.858.173,61 € TERCIARI 22@T 1,0000 21.872,54 m²t 21.872,54 ua 18.961.976,01 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 5.468,14 m²t 3.637,09 ua 3.153.107,16 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 5.468,14 m²t 3.637,09 ua 3.153.107,16 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 3.280,88 m²t 1.233,06 ua 1.068.979,03 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 5.468,14 m²t 2.055,10 ua 1.781.631,72 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 5.468,14 m²t 2.055,10 ua 1.781.631,72 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € 32.808,81 m²t 30.760,99 ua 26.667.646,65 € 34.996,06 m²t 29.751,99 ua 25.792.912,50 € 32.808,81 m²t 27.564,74 ua 23.896.714,90 € 32.808,81 m²t 34.996,06 m²t 32.808,81 m²t PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Cessió total en unitats d'aprofitament 3.076,10 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 2.975,20 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 2.756,47 ua Cessió en sostre 22@T 6,24% 1.842,54 m²t 1.842,54 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 100,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 25,29% 1.382,89 m²t 919,82 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 19,28% 1.054,26 m²t 701,23 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 3.280,88 m²t 1.233,06 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 5.468,14 m²t 2.055,10 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 5.468,14 m²t 2.055,10 ua Cessió en habitatge HPO especial 100,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 429 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 239 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 121 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 5.123,42 m²t 429 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 6.851,03 m²t 239 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 6.522,39 m²t 121 € Rendiment del polígon Rendiment del polígon Rendiment del polígon Valor urbanístic del polígon urbanitzat 26.667.646,65 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 25.792.912,50 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 23.896.714,90 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -2.666.764,67 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -2.579.291,25 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -2.389.671,49 € Rendiment econòmic del polígon complet 24.000.881,99 € Rendiment econòmic del polígon complet 23.213.621,25 € Rendiment econòmic del polígon complet 21.507.043,41 € Despeses d'urbanització i gestió -9.962.075,21 € Despeses d'urbanització i gestió -10.674.026,39 € Despeses d'urbanització i gestió -10.674.026,39 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 14.038.806,78 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 12.539.594,86 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 10.833.017,02 € Rendiment per m² de sòl aportat 1.282,81 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 1.145,82 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 989,88 €/m² 60 AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per a la renovació de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] ref.: P1918 desembre de 2019 | v.2 PMU illa D1 actual PMU illa D1 potenciació habitatge 3.2 PMU illa D1 potenciació habitatge 3.0 RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM actual 80,00 m²t/v 37 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 124 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 124 v 90,00% 10,00% edif. neta 68,75% 31,25% edif. neta 66,67% 33,33% edif. neta clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 3,72 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,42 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,08 m²t/m²s 22@ [net] 2,20 m²t/m²s 21.748,89 m²t 22@ [net] 1,70 m²t/m²s 16.805,96 m²t 22@ [net] 1,50 m²t/m²s 14.828,79 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 4.942,93 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 4.942,93 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 4.942,93 m²t HAB [addicional] 0,30 m²t/m²s 2.965,76 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 7.908,69 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 7.908,69 m²t HAB [delimitats] 0,00 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 1.977,17 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 1.977,17 m²t 3,00 m²t/m²s 9.885,86 m² 26.691,82 m²t 2.965,76 m²t 29.657,58 m²t 3,20 m²t/m²s 9.885,86 m² 21.748,89 m²t 9.885,86 m²t 31.634,75 m²t 3,00 m²t/m²s 9.885,86 m² 19.771,72 m²t 9.885,86 m²t 29.657,58 m²t HPO gen 100,00% 2.965,76 m²t 37 v HPO gen 50,00% 4.942,93 m²t 62 v HPO gen 50,00% 4.942,93 m²t 62 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 50,00% 4.942,93 m²t 62 v CON 50,00% 4.942,93 m²t 62 v sistemes sòl 100,00% 2.965,76 m²t 37 v sistemes sòl 100,00% 9.885,86 m²t 124 v sistemes sòl 100,00% 9.885,86 m²t 124 v 5 viari PGM 663,45 m² 5 viari PGM 663,45 m² 5 viari PGM 663,45 m² 6a verd PGM 0,00 m² 6a verd PGM 0,00 m² 6a verd PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² TOTAL 663,45 m² sistemes del PGM TOTAL 663,45 m² sistemes del PGM TOTAL 663,45 m² sistemes del PGM 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 6* verd PMU 919,38 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 3.064,62 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 3.064,62 m² [31 m² / 100 m²t] 7* equip. PMU 988,59 m² 7* equip. PMU 988,59 m² 7* equip. PMU 988,59 m² TOTAL 1.907,97 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 4.053,20 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 4.053,20 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL SISTEMES 2.571,42 m² TOTAL SISTEMES 4.716,65 m² TOTAL SISTEMES 4.716,65 m² 10.549,31 m² total sòl del PMU 10.549,31 m² 10.549,31 m² total sòl del PMU 10.549,31 m² 10.549,31 m² total sòl del PMU 10.549,31 m² total sòl amb dret a aprofitament 10.549,31 m² total sòl amb dret a aprofitament 10.549,31 m² total sòl amb dret a aprofitament 10.549,31 m² DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització enderrocs 13.354,00 m²t 6,47 €/m3 302.328 € enderrocs 13.354,00 m²t 6,47 €/m3 302.328 € enderrocs 13.968,00 m²t 6,47 €/m3 316.229 € urbanització interior sector 919,38 m² 300,00 €/m²t 275.815 € urbanització interior sector 3.064,62 m² 300,00 €/m²t 919.385 € urbanització interior sector 3.064,62 m² 300,00 €/m²t 919.385 € indemnització de béns naus obsoletes 1.451,00 m²t 213,40 €/m²t 309.643 € indemnització de béns naus obsoletes 1.451,00 m²t 213,40 €/m²t 309.643 € indemnització de béns naus obsoletes 1.451,00 m²t 213,40 €/m²t 309.643 € indemnització de béns naus en actiu 11.903,00 m²t 533,50 €/m²t 6.350.251 € indemnització de béns naus en actiu 11.903,00 m²t 533,50 €/m²t 6.350.251 € indemnització de béns naus en actiu 11.903,00 m²t 533,50 €/m²t 6.350.251 € indemnització de béns [habitatges] 0 v 0,00 m²t 746,90 €/m²t 0 € indemnització de béns [habitatges] 0 v 0,00 m²t 746,90 €/m²t 0 € indemnització de béns [habitatges] 0 v 0,00 m²t 746,90 €/m²t 0 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 95.224 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 95.224 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 95.224 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 595.150 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 595.150 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 595.150 € despeses PMU i REPAR 70.000 € despeses PMU i REPAR 70.000 € despeses PMU i REPAR 70.000 € total despeses d'urbanització AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 7a. 9la9 8re.4n1o2v a€ció de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 8a. 6la4 1re.9n8o1v €ació de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 8a. 6la5 5re.8n8o2v a€ció de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 911.773 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 911.773 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 911.773 € total quota PEI PEI 911.773 € total quota PEI PEI 911.773 € total quota PEI PEI 911.773 € 8.910.185 € 9.553.754 € 9.567.655 € 320,44 €/ua 355,23 €/ua 383,98 €/ua DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 546,49 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 511,70 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 482,95 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. TERCIARI 22@T 1,0000 26.691,82 m²t 26.691,82 ua 23.139.959,44 € TERCIARI 22@T 1,0000 21.748,89 m²t 21.748,89 ua 18.854.781,77 € TERCIARI 22@T 1,0000 19.771,72 m²t 19.771,72 ua 17.140.710,70 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 4.942,93 m²t 3.287,76 ua 2.850.256,62 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 4.942,93 m²t 3.287,76 ua 2.850.256,62 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 2.965,76 m²t 1.114,63 ua 966.305,43 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 4.942,93 m²t 1.857,71 ua 1.610.509,05 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 4.942,93 m²t 1.857,71 ua 1.610.509,05 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € 29.657,58 m²t 27.806,45 ua 24.106.264,87 € 31.634,75 m²t 26.894,36 ua 23.315.547,44 € 29.657,58 m²t 24.917,19 ua 21.601.476,37 € 29.657,58 m²t 31.634,75 m²t 29.657,58 m²t PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Cessió total en unitats d'aprofitament 2.780,65 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 2.689,44 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 2.491,72 ua Cessió en sostre 22@T 6,24% 1.665,57 m²t 1.665,57 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 100,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 25,29% 1.250,07 m²t 831,47 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 19,28% 953,00 m²t 633,88 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 2.965,76 m²t 1.114,63 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 4.942,93 m²t 1.857,71 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 4.942,93 m²t 1.857,71 ua Cessió en habitatge HPO especial 100,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 388 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 216 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 109 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 4.631,33 m²t 388 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 6.193,00 m²t 216 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 5.895,93 m²t 109 € Rendiment del polígon Rendiment del polígon Rendiment del polígon Valor urbanístic del polígon urbanitzat 24.106.264,87 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 23.315.547,44 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 21.601.476,37 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -2.410.626,49 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -2.331.554,74 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -2.160.147,64 € Rendiment econòmic del polígon complet 21.695.638,38 € Rendiment econòmic del polígon complet 20.983.992,69 € Rendiment econòmic del polígon complet 19.441.328,73 € Despeses d'urbanització i gestió -8.910.184,68 € Despeses d'urbanització i gestió -9.553.754,16 € Despeses d'urbanització i gestió -9.567.654,84 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 12.785.453,70 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 11.430.238,53 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 9.873.673,89 € Rendiment per m² de sòl aportat 1.211,97 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 1.083,51 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 935,95 €/m² 61 Estudi de viabilitat urbanística de la gestió de 7 illes de l’àrea nord del districte d’activitats 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | desembre de 2019 | v.2 ESTUDI DE VIABILITAT URBANÍSTICA DE LA GESTIÓ DE 7 ILLES DE L’ÀREA NORD DEL DISTRICTE D’ACTIVITATS 22@BCN | MPGM per a la renovació de les àrees industrials del Poble Nou | Barcelona desembre de 2019 doc. 3 ANNEXOS ANNEX 1. Taula de característiques de la propietat i titulars ANNEX 2. Avaluació econòmica i financera del global de l’àmbit d’estudi ANNEX 3. Avaluació econòmica dels PMUs per illes individualitzades ANNEX 4. Avaluació econòmica de les agrupacions d’illes proposades 62 AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per a la renovació de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] ref.: P1918 desembre de 2019 | v.2 PMU illa A2+A3 actual PMU illa A2+A3 potenciació habitatge 3.2 PMU illa A2+A3 potenciació habitatge 3.0 RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM actual 80,00 m²t/v 54 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 181 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 181 v 90,00% 10,00% edif. neta 68,75% 31,25% edif. neta 66,67% 33,33% edif. neta clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 3,72 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,42 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,08 m²t/m²s 22@ [net] 2,20 m²t/m²s 31.814,31 m²t 22@ [net] 1,70 m²t/m²s 24.583,79 m²t 22@ [net] 1,50 m²t/m²s 21.691,58 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 7.230,53 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 7.230,53 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 7.230,53 m²t HAB [addicional] 0,30 m²t/m²s 4.338,32 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 11.568,84 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 11.568,84 m²t HAB [delimitats] 0,00 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 2.892,21 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 2.892,21 m²t 3,00 m²t/m²s 14.461,05 m² 39.044,84 m²t 4.338,32 m²t 43.383,15 m²t 3,20 m²t/m²s 14.461,05 m² 31.814,31 m²t 14.461,05 m²t 46.275,36 m²t 3,00 m²t/m²s 14.461,05 m² 28.922,10 m²t 14.461,05 m²t 43.383,15 m²t HPO gen 50,00% 2.169,16 m²t 27 v HPO gen 50,00% 7.230,53 m²t 90 v HPO gen 50,00% 7.230,53 m²t 90 v HPO esp 25,00% 1.084,58 m²t 14 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 25,00% 1.084,58 m²t 14 v CON 50,00% 7.230,53 m²t 90 v CON 50,00% 7.230,53 m²t 90 v sistemes sòl 100,00% 4.338,32 m²t 54 v sistemes sòl 100,00% 14.461,05 m²t 181 v sistemes sòl 100,00% 14.461,05 m²t 181 v 5 viari PGM 3.453,57 m² 5 viari PGM 3.453,57 m² 5 viari PGM 3.453,57 m² 6a verd PGM 0,00 m² 6a verd PGM 0,00 m² 6a verd PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² TOTAL 3.453,57 m² sistemes del PGM TOTAL 3.453,57 m² sistemes del PGM TOTAL 3.453,57 m² sistemes del PGM 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 6* verd PMU 1.344,88 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 4.482,93 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 4.482,93 m² [31 m² / 100 m²t] 7* equip. PMU 1.446,11 m² 7* equip. PMU 1.446,11 m² 7* equip. PMU 1.446,11 m² TOTAL 2.790,98 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 5.929,03 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 5.929,03 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL SISTEMES 6.244,55 m² TOTAL SISTEMES 9.382,60 m² TOTAL SISTEMES 9.382,60 m² 17.914,62 m² total sòl del PMU 17.914,62 m² 17.914,62 m² total sòl del PMU 17.914,62 m² 17.914,62 m² total sòl del PMU 17.914,62 m² total sòl amb dret a aprofitament 17.914,62 m² total sòl amb dret a aprofitament 17.914,62 m² total sòl amb dret a aprofitament 17.914,62 m² DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització enderrocs 12.332,00 m²t 6,47 €/m3 279.191 € enderrocs 12.332,00 m²t 6,47 €/m3 279.191 € enderrocs 12.332,00 m²t 6,47 €/m3 279.191 € urbanització interior sector 1.344,88 m² 300,00 €/m²t 403.463 € urbanització interior sector 4.482,93 m² 300,00 €/m²t 1.344.878 € urbanització interior sector 4.482,93 m² 300,00 €/m²t 1.344.878 € indemnització de béns naus obsoletes 1.623,00 m²t 213,40 €/m²t 346.348 € indemnització de béns naus obsoletes 1.623,00 m²t 213,40 €/m²t 346.348 € indemnització de béns naus obsoletes 1.623,00 m²t 213,40 €/m²t 346.348 € indemnització de béns naus en actiu 7.294,00 m²t 533,50 €/m²t 3.891.349 € indemnització de béns naus en actiu 7.294,00 m²t 533,50 €/m²t 3.891.349 € indemnització de béns naus en actiu 7.294,00 m²t 533,50 €/m²t 3.891.349 € indemnització de béns [habitatges] 52 v 3.415,00 m²t 746,90 €/m²t 2.550.664 € indemnització de béns [habitatges] 52 v 3.415,00 m²t 746,90 €/m²t 2.550.664 € indemnització de béns [habitatges] 52 v 3.415,00 m²t 746,90 €/m²t 2.550.664 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 58.352 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 58.352 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 58.352 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 364.700 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 364.700 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 364.700 € despeses PMU i REPAR 95.000 € despeses PMU i REPAR 95.000 € despeses PMU i REPAR 95.000 € total despeses d'urbanització AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 7a. 9la8 9re.0n6o7v a€ció de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 8a. 9la3 0re.4n8o1v €ació de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 8a. 9la3 0re.4n8o1v a€ció de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 1.333.743 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 1.333.743 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 1.333.743 € total quota PEI PEI 1.333.743 € total quota PEI PEI 1.333.743 € total quota PEI PEI 1.333.743 € 9.322.809 € 10.264.224 € 10.264.224 € 228,12 €/ua 260,90 €/ua 281,61 €/ua DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 638,81 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 606,03 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 585,32 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. TERCIARI 22@T 1,0000 39.044,84 m²t 39.044,84 ua 33.849.165,42 € TERCIARI 22@T 1,0000 31.814,31 m²t 31.814,31 ua 27.580.801,45 € TERCIARI 22@T 1,0000 28.922,10 m²t 28.922,10 ua 25.073.455,87 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 1.084,58 m²t 721,40 ua 625.403,91 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 7.230,53 m²t 4.809,33 ua 4.169.359,42 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 7.230,53 m²t 4.809,33 ua 4.169.359,42 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 2.169,16 m²t 815,24 ua 706.756,48 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 7.230,53 m²t 2.717,47 ua 2.355.854,92 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 7.230,53 m²t 2.717,47 ua 2.355.854,92 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 1.084,58 m²t 287,26 ua 249.038,64 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € 43.383,15 m²t 40.868,74 ua 35.430.364,44 € 46.275,36 m²t 39.341,11 ua 34.106.015,79 € 43.383,15 m²t 36.448,90 ua 31.598.670,20 € 43.383,15 m²t 46.275,36 m²t 43.383,15 m²t PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Cessió total en unitats d'aprofitament 4.086,87 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 3.934,11 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 3.644,89 ua Cessió en sostre 22@T 5,79% 2.260,70 m²t 2.260,70 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 100,00% 1.084,58 m²t 721,40 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 25,29% 1.828,60 m²t 1.216,28 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 19,28% 1.394,05 m²t 927,24 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 2.169,16 m²t 815,24 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 7.230,53 m²t 2.717,47 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 7.230,53 m²t 2.717,47 ua Cessió en habitatge HPO especial 100,00% 1.084,58 m²t 287,26 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 1.971 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 316 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 160 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 6.599,01 m²t 1.971 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 9.059,12 m²t 316 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 8.624,57 m²t 160 € Rendiment del polígon Rendiment del polígon Rendiment del polígon Valor urbanístic del polígon urbanitzat 35.430.364,44 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 34.106.015,79 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 31.598.670,20 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -3.543.036,44 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -3.410.601,58 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -3.159.867,02 € Rendiment econòmic del polígon complet 31.887.328,00 € Rendiment econòmic del polígon complet 30.695.414,21 € Rendiment econòmic del polígon complet 28.438.803,18 € Despeses d'urbanització i gestió -9.322.809,44 € Despeses d'urbanització i gestió -10.264.223,80 € Despeses d'urbanització i gestió -10.264.223,80 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 22.564.518,56 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 20.431.190,41 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 18.174.579,38 € Rendiment per m² de sòl aportat 1.259,56 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 1.140,48 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 1.014,51 €/m² 63 AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per a la renovació de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] ref.: P1918 desembre de 2019 | v.2 PMU illa B1+B2 actual PMU illa B1+B2 potenciació habitatge 3.2 PMU illa B1+B2 potenciació habitatge 3.0 RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM actual 80,00 m²t/v 68 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 225 v RESUM DELS PARÀMETRES URBANÍSTICS MPGM MODIFICAT (potenciació de l'habitatge) 80,00 m²t/v 225 v 90,00% 10,00% edif. neta 68,75% 31,25% edif. neta 66,67% 33,33% edif. neta clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 3,72 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,42 m²t/m²s clau coef. edificabilitat sòl 22@ sostre PMU 22@ sostre PMU HAB 5,08 m²t/m²s 22@ [net] 2,20 m²t/m²s 39.624,82 m²t 22@ [net] 1,70 m²t/m²s 30.619,18 m²t 22@ [net] 1,50 m²t/m²s 27.016,92 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 9.005,64 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 9.005,64 m²t 22@ [compl] 0,50 m²t/m²s 9.005,64 m²t HAB [addicional] 0,30 m²t/m²s 5.403,38 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 14.409,02 m²t HAB [addicional] 0,80 m²t/m²s 14.409,02 m²t HAB [delimitats] 0,00 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 3.602,26 m²t HAB [delimitats] 0,20 m²t/m²s 3.602,26 m²t 3,00 m²t/m²s 18.011,28 m² 48.630,46 m²t 5.403,38 m²t 54.033,84 m²t 3,20 m²t/m²s 18.011,28 m² 39.624,82 m²t 18.011,28 m²t 57.636,10 m²t 3,00 m²t/m²s 18.011,28 m² 36.022,56 m²t 18.011,28 m²t 54.033,84 m²t HPO gen 50,00% 2.701,69 m²t 34 v HPO gen 50,00% 9.005,64 m²t 113 v HPO gen 50,00% 9.005,64 m²t 113 v HPO esp 25,00% 1.350,85 m²t 17 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v HPO esp 0,00% 0,00 m²t 0 v CON 25,00% 1.350,85 m²t 17 v CON 50,00% 9.005,64 m²t 113 v CON 50,00% 9.005,64 m²t 113 v sistemes sòl 100,00% 5.403,38 m²t 68 v sistemes sòl 100,00% 18.011,28 m²t 225 v sistemes sòl 100,00% 18.011,28 m²t 225 v 5 viari PGM 3.932,52 m² 5 viari PGM 3.932,52 m² 5 viari PGM 3.932,52 m² 6a verd PGM 1.924,22 m² 6a verd PGM 1.924,22 m² 6a verd PGM 1.924,22 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² 7a equip. PGM 0,00 m² TOTAL 5.856,74 m² sistemes del PGM TOTAL 5.856,74 m² sistemes del PGM TOTAL 5.856,74 m² sistemes del PGM 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 5* viari PMU 0,00 m² 6* verd PMU 1.675,05 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 5.583,50 m² [31 m² / 100 m²t] 6* verd PMU 5.583,50 m² [31 m² / 100 m²t] 7* equip. PMU 1.801,13 m² 7* equip. PMU 1.801,13 m² 7* equip. PMU 1.801,13 m² TOTAL 3.476,18 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 7.384,62 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL 7.384,62 m² * sistemes en desenvolupament del PMU TOTAL SISTEMES 9.332,92 m² TOTAL SISTEMES 13.241,36 m² TOTAL SISTEMES 13.241,36 m² 23.868,02 m² total sòl del PMU 23.868,02 m² 23.868,02 m² total sòl del PMU 23.868,02 m² 23.868,02 m² total sòl del PMU 23.868,02 m² total sòl amb dret a aprofitament 23.868,02 m² total sòl amb dret a aprofitament 23.868,02 m² total sòl amb dret a aprofitament 23.868,02 m² DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ DETERMINACIÓ DE LES DESPESES D'URBANITZACIÓ valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització valoració de les despeses d'urbanització enderrocs 13.798,00 m²t 6,47 €/m3 312.380 € enderrocs 13.798,00 m²t 6,47 €/m3 312.380 € enderrocs 13.798,00 m²t 6,47 €/m3 312.380 € urbanització interior sector 1.675,05 m² 300,00 €/m²t 502.515 € urbanització interior sector 5.583,50 m² 300,00 €/m²t 1.675.049 € urbanització interior sector 5.583,50 m² 300,00 €/m²t 1.675.049 € indemnització de béns naus obsoletes 1.342,00 m²t 213,40 €/m²t 286.383 € indemnització de béns naus obsoletes 1.342,00 m²t 213,40 €/m²t 286.383 € indemnització de béns naus obsoletes 1.342,00 m²t 213,40 €/m²t 286.383 € indemnització de béns naus en actiu 12.456,00 m²t 533,50 €/m²t 6.645.276 € indemnització de béns naus en actiu 12.456,00 m²t 533,50 €/m²t 6.645.276 € indemnització de béns naus en actiu 12.456,00 m²t 533,50 €/m²t 6.645.276 € indemnització de béns [habitatges] 0 v 0,00 m²t 746,90 €/m²t 0 € indemnització de béns [habitatges] 0 v 0,00 m²t 746,90 €/m²t 0 € indemnització de béns [habitatges] 0 v 0,00 m²t 746,90 €/m²t 0 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 99.648 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 99.648 € indemnització lloguers 8,00 €/m²t 99.648 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 622.800 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 622.800 € indemnització activitats [TRASLLAT] 50,00 €/m²t 622.800 € despeses PMU i REPAR 95.000 € despeses PMU i REPAR 95.000 € despeses PMU i REPAR 95.000 € total despeses d'urbanització AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 8a. 5la6 4re.0n0o2v a€ció de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 9a. 7la3 6re.5n3o6v €ació de les zones industrials del Poble t oNtoalu d [edsispteriscetse d'uacrbtiavnitiatztsa c2i2ó@BCN] AVALUACIÓ ECONÒMICA 22@BCN. MPGM per 9a. 7la3 6re.5n3o6v a€ció de les zones industrials del Poble Nou [districte d'activitats 22@BCN] quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 1.661.180 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 1.661.180 € quota urbanització PEI 92,23 €/m²t 1.661.180 € total quota PEI PEI 1.661.180 € total quota PEI PEI 1.661.180 € total quota PEI PEI 1.661.180 € 10.225.182 € 11.397.717 € 11.397.717 € 200,88 €/ua 232,61 €/ua 251,07 €/ua DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT DETERMINACIÓ DE LES UNITATS D'APROFITAMENT 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 866,93 €/ua (valor de repercusió urbanitzat) 666,05 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 634,32 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) 615,86 €/ua (valor de repercusió abans d'urbanitzar) coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. coeficient sostre unitats d'ap. valor de les u.a. TERCIARI 22@T 1,0000 48.630,46 m²t 48.630,46 ua 42.159.234,37 € TERCIARI 22@T 1,0000 39.624,82 m²t 39.624,82 ua 34.351.968,74 € TERCIARI 22@T 1,0000 36.022,56 m²t 36.022,56 ua 31.229.062,50 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 1.350,85 m²t 898,51 ua 778.942,40 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 9.005,64 m²t 5.990,04 ua 5.192.949,33 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT 0,6651 9.005,64 m²t 5.990,04 ua 5.192.949,33 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 2.701,69 m²t 1.015,38 ua 880.267,25 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 9.005,64 m²t 3.384,61 ua 2.934.224,18 € HABITATGE PROTEGIT. Règim general 0,3758 9.005,64 m²t 3.384,61 ua 2.934.224,18 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 1.350,85 m²t 357,79 ua 310.178,35 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € HABITATGE PROTEGIT. Règim especial 0,2649 0,00 m²t 0,00 ua 0,00 € 54.033,84 m²t 50.902,13 ua 44.128.622,37 € 57.636,10 m²t 48.999,47 ua 42.479.142,25 € 54.033,84 m²t 45.397,21 ua 39.356.236,00 € 54.033,84 m²t 57.636,10 m²t 54.033,84 m²t PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ PARÀMETRES DE GESTIÓ Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Concreció de la cessió del 10% de l'aprofitament Cessió total en unitats d'aprofitament 5.090,21 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 4.899,95 ua Cessió total en unitats d'aprofitament 4.539,72 ua Cessió en sostre 22@T 5,79% 2.815,70 m²t 2.815,70 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en sostre 22@T 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 100,00% 1.350,85 m²t 898,51 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 25,29% 2.277,53 m²t 1.514,88 ua Cessió en habitatge CONCERTAT 19,28% 1.736,29 m²t 1.154,88 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 2.701,69 m²t 1.015,38 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 9.005,64 m²t 3.384,61 ua Cessió en habitatge HPO general 100,00% 9.005,64 m²t 3.384,61 ua Cessió en habitatge HPO especial 100,00% 1.350,85 m²t 357,79 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Cessió en habitatge HPO especial 0,00% 0,00 m²t 0,00 ua Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 2.455 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 393 € Indemnització econòmica per defecte/escreix d'adjudicació 199 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Aportació a les desp. d'urbanització 0 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 8.219,09 m²t 2.455 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 11.283,17 m²t 393 € Total municipal per cessió del 10% de l'aprofitament 10.741,93 m²t 199 € Rendiment del polígon Rendiment del polígon Rendiment del polígon Valor urbanístic del polígon urbanitzat 44.128.622,37 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 42.479.142,25 € Valor urbanístic del polígon urbanitzat 39.356.236,00 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -4.412.862,24 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -4.247.914,23 € Cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a l'Ajuntament -3.935.623,60 € Rendiment econòmic del polígon complet 39.715.760,13 € Rendiment econòmic del polígon complet 38.231.228,03 € Rendiment econòmic del polígon complet 35.420.612,40 € Despeses d'urbanització i gestió -10.225.182,24 € Despeses d'urbanització i gestió -11.397.716,57 € Despeses d'urbanització i gestió -11.397.716,57 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 29.490.577,89 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 26.833.511,46 € Rendiment econòmic final de la gestió del polígon 24.022.895,83 € Rendiment per m² de sòl aportat 1.235,57 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 1.124,25 €/m² Rendiment per m² de sòl aportat 1.006,49 €/m² 64