02 02 OCTUBRE 2020 Diàlegs d’Habitatge L’opció de regular el preu del lloguer davant la manca d’habitatge assequible Anàlisi de la situació dels lloguers a Barcelona en el context català i espanyol i de referents europeus i internacionals en polítiques de regulació de preus PUBLICACIÓ INTERACTIVA L’opció de regular el preu del lloguer davant la manca d’habitatge assequible Anàlisi de la situació dels lloguers a Barcelona en el context català i espanyol i de referents europeus i internacionals en polítiques de regulació de preus Organització: Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona Relatoria: Irene Peiró Compains 02 03 01 04 05 06 08 07 09 10 3 01 06 Introducció .................................. 5 Polítiques de referència en regulació del lloguer 02 a Europa i el món ................... 60 Un recorregut històric 6.1 Berlín .............................................. 63 sobre les causes de la 6.2 Nova York .......................................75 manca de lloguer asse- 6.3 París ............................................... 85 quible a l’Estat espanyol ...8 6.4 Viena ............................................... 91 03 07 La situació actual dels Posicionaments sobre lloguers a Barcelona la regulació del preu en el context català del lloguer ..................................... 96 i espanyol ...................................... 18 08 04 Conclusions .............................. 107 El debat del lloguer en l’àmbit institucional ............ 28 09 4.1 El debat de la regulació .............. 29 Annex ............................................. 119 dels preus del lloguer en l’àmbit estatal 4.2 El debat de la regulació ............ 38 10 dels preus del lloguer a Catalunya Referències bibliogràfiques ........................155 05 La regulació dels lloguers en el marc d’una estratègia global de polítiques d’habitatge ..................................47 ÍNDEX 5 Introducció Com es poden garantir uns lloguers justos i assequibles? Aquesta és una pregunta que ens fem reiteradament durant els darrers anys, tot i que la seva entrada a l’agenda pública és un fenomen recent, en un país en què històricament i, fins ben entrat el segle XXI, s’ha promogut la cultura de la propietat com a model preferent d’accés a l’habitatge. El tema s’ha introduït progressivament a l’agenda política i mediàtica a mesura que més persones han optat per viure de lloguer tant a Catalunya com al conjunt de l’Estat espanyol i més s’han encarit els preus dels arrendaments, dos fenòmens que s’han donat en paral·lel i amb especial intensitat en grans ciutats com Barcelona. Amb l’inici de la crisi econòmica l’any 2008, es va produir un empobriment de grans capes de població i una restricció del crèdit hipo- tecari, que va dificultar l’opció de comprar un pis. A Barcelona, el percentatge de població que viu de lloguer ja arriba al 35%. INTRODUCCIÓ L’augment de persones que viuen de lloguer ha coincidit amb una tendència a l’alça del preu dels arrendaments que, a Barcelona, s’han incrementat d’un 36,4% des del 2013. Això ha desencadenat una fractura cada vegada més gran entre els ingressos de les famílies i els preus dels lloguers, que afecta sobretot les persones amb rendes més moderades o baixes, de manera que s’ha convertit en un factor generador de desigualtats socials. El màxim exponent d’això són els desnona- ments per impagament de lloguer, que afecten les famílies que no poden assumir aquesta inflació de preus i que s’han multiplicat durant els darrers anys. Si a l’inici de la crisi econòmica l’any 2008, la societat civil es va organitzar per combatre els desnonaments hipotecaris, principalment a través de la PAH (Plataforma d’Afectats per la Hipoteca), ara ho fa princi- palment per reivindicar uns lloguers justos i assequibles amb nous moviments com el Sindicat de Llogateres. Al costat d’aquests moviments socials actius arreu del país, múltiples associacions, col·lectius i sindicats de barri segueixen defensant el dret a l’habitatge des de la proximitat. La pressió dels moviments socials ha contribuït a situar a l’agenda política i mediàtica la temàtica dels lloguers durant els darrers anys. Entre els anys 2018 i 2019, el debat sobre la regulació del preu del lloguer ha arribat tant a les institucions catalanes com espanyoles. A Catalunya, la Generalitat va presentar una proposta per regular el preu del lloguer a mitjans del 2019, que no va prosperar per manca de suports a la cambra catalana. Però després d’un complex procés per assolir el consens polític necessari, més recentment, el setembre del 2020, una nova llei per regular el preu del lloguer* impulsada pel Sindicat de Llogateres s’aprovava al Parlament de Catalunya. * LLEI 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arren- dament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge. 7 En l’àmbit estatal, en la present legislatura, i Culturals (DESC), en col·laboració amb l’Ins- l’acord de govern entre PSOE i Podemos titut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de preveu també estendre aquesta regulació Barcelona (IMHAB) de l’Ajuntament, van orga- arreu de l’Estat, però s’està en espera que es nitzar una jornada el 18 de novembre de 2019 concreti i desplegui. sobre aquest tema. L’aplicació d’aquesta mesura no està exempta A la jornada, celebrada al Col·legi de l’Advo- de polèmica. Una de les crítiques principals cacia de Barcelona, hi van participar repre- dels seus detractors és que la regulació de sentants dels ajuntaments de Berlín i Nova preus contraurà l’oferta de lloguers i que això York, que van explicar com es regula el lloguer acabarà provocant l’efecte indesitjat d’una a les seves ciutats. La presentació va anar a pujada de preus. Per contra, els seus defensors càrrec de Florian Schmidt, sociòleg, activista consideren que això parteix del dogma dels i responsable de la planificació urbana del mercats de competència perfecta, que no barri berlinès de Friedrichshain-Kreuzberg; i s’ajusta al funcionament real del mercat de Lucy Joffe, comissària adjunta de Política immobiliari. Recorden que, durant el període del d’Habitatge al Departament de Preservació boom immobiliari (1997-2007), el fort augment i Desenvolupament de l’habitatge de l’Ajun- de l’oferta d’habitatges per a la venda, lluny de tament de Nova York. fer baixar-ne el preu, va anar acompanyat d’un La jornada es va completar amb una taula augment exponencial del cost. rodona, moderada per Irene Escorihuela, de Són moltes les ciutats d’Europa i del món on ja l’Observatori DESC, en què van prendre part s’està regulant el preu del lloguer. En aquesta Jaime Palomera, portaveu del Sindicat de publicació, es repassaran els exemples de Llogateres de Catalunya; Maria Sisternas, Berlín, París, Viena i Nova York. La seva apli- urbanista i arquitecta, i Marina Estévez, perio- cació tampoc no està exempta d’obstacles dista d’Eldiario.es especialitzada en habitatge. i, en molts casos, després d’idear un primer A partir dels continguts d’aquesta jornada i d’un sistema de regulació de preus, s’han hagut de treball posterior d’entrevistes i documentació, fer retocs i ajustaments per acabar d’assolir desenvolupat majoritàriament en un escenari previ els objectius desitjats. a la crisi de la covid-19, s’ha elaborat la present Amb la voluntat d’aprofundir en el debat sobre publicació. L’objectiu és continuar aprofundint els efectes de la implementació de polítiques en el debat sobre les conseqüències de regular el de regulació de preu en el nostre context local, preu del lloguer en el nostre entorn més proper. l’Observatori dels Drets Econòmics, Socials Esperem que la publicació sigui del vostre interès. INTRODUCCIÓ 02 Un recorregut històric sobre les causes de la manca de lloguer assequible a l’Estat espanyol 9 Comparativament amb d’altres països El dèficit d’habitatge de l’entorn europeu, l’Estat espanyol assequible, un problema presenta un greu dèficit d’habitatge assequible, sobretot de lloguer. Gairebé la que es remunta a prin- meitat dels espanyols (el 43%) que tenen cipis del segle XX llogat un pis a preu de mercat destinen més del 40% dels seus ingressos a L’endarreriment d’Espanya en polí- pagar-lo. És una de les taxes de sobre- tiques d’habitatge en relació amb molts càrrega més elevades del conjunt de països del seu entorn, sobretot del països de la UE, només superada per centre i el nord d’Europa, no és pas un Grècia (84,6%), Sèrbia (68,3%), Bulgària problema que vingui de nou. Ja fa més (50,4%), Croàcia (45,2%) i Lituània d’un segle que Espanya es va desviar (48,3%), segons dades d’Eurostat (2016). del rumb que prenien molts d’aquests països, que ja a principis del segle Els problemes per accedir a l’habitatge de XX van començar a aplicar els seus lloguer encara es veuen agreujats per un primers programes d’habitatge social. segon factor. Espanya té un dels parcs La dictadura franquista no va fer sinó d’habitatge públic més reduïts d’Europa, agreujar l’endarreriment espanyol en especialment de lloguer. Tan sols un 2% matèria d’habitatge, que no s’ha pogut del parc total d’habitatges d’Espanya revertir des de la transició fins als correspon a lloguer públic i social, mentre nostres dies. que aquest percentatge s’eleva fins al 32% a Holanda, al 24% a Àustria o al 19% Amb els primers programes d’habitatge a Dinamarca. Així ho indica l’informe social, països industrialitzats del nord “Gestión híbrida de la vivienda social en d’Europa —com ara Suècia, Dinamarca, España. Hacia modelos colaborativos de Àustria, Alemanya, Holanda o el Regne provisión pública al margen del lucro” de Unit— van voler donar resposta a la la Fundación Alternativas (2019). primera gran onada migratòria del camp a la ciutat del segle XX, que va fer créixer les necessitats d’allotjament als nuclis urbans. Així doncs, durant la primera meitat del segle XX, molts països europeus ja es van dotar d’un parc d’habitatge social considerable. En el cas francès, tot i que ja hi havia algunes iniciatives en aquest sentit, la construcció massiva d’habitatge social no es va accelerar fins a la dècada dels cinquanta i seixanta. 1 RECORREGUT HISTÒRIC El context espanyol era ben diferent. En el cas espanyol, també es va Les autoritats espanyoles van ser inca- adoptar un control rígid de lloguers paces de respondre adequadament a l’any 1920, amb l’anomenat decret la primera onada migratòria del camp a Bugallal i posteriorment es va mantenir la ciutat dels anys vint del segle passat durant la dictadura franquista i fins i la nova població urbana va acabar ben entrada la democràcia. Per contra, vivint en barraques o infrahabitatges no es va seguir el rumb d’altres països a les perifèries de les grans ciutats, europeus pel que fa a l’ampliació del davant de la mancança d’habitatge parc d’habitatge assequible. 3 social. Les úniques mesures que es Des de l’acabament de la Segona van adoptar, del tot insuficients, van Guerra Mundial i fins als anys vuitanta, ser l’aprovació de les primeres lleis de molts països europeus van destinar cases barates (1911 i 1922). 2 importants esforços a reconstruir Durant la Segona República Espanyola i ampliar el seu parc d’habitatge, i (1931-1939), es van produir alguns especialment el de lloguer social i petits avenços, com ara la construcció assequible, per exemple, mitjançant de residències obreres o l’aprovació subvencions o incentius fiscals als de la llei de previsió contra l’atur, que promotors d’aquests immobles. eximia d’algunes taxes municipals els D’aquesta manera, també van habitatges amb lloguers més barats, respondre a les creixents necessitats però no van tenir temps de reeixir, d’habitatge derivades del baby boom. abans de l’esclat de la Guerra Civil. 3 El convuls inici del segle XX a Europa, amb dues guerres mundials (la primera entre 1914-1919 i la segona entre 1939- 1945) i la Guerra Civil Espanyola entre l’un i l’altre conflicte, va comportar una davallada considerable del parc d’habitatges en molts països d’arreu del continent. En aquest context i atenent les dificultats per reconstruir amb la rapidesa necessària el parc d’habitatges, es va optar per polítiques de congelació dels lloguers, per tal de frenar l’encariment de preus de l’es- cassa oferta existent. 4 Vista del carrer Argenteria de Barcelona. Any 1936. 11 La dictadura franquista agreuja l’endarreriment d’Espanya en polítiques d’habitatge Mentre que Europa feia un salt impor- els altres) en ciutats d’arreu de l’Estat i, tantíssim del seu parc d’habitatge sobretot, en barris perifèrics, destinats a públic i social entre els anys cinquanta i la compra. De fet, va ser aleshores quan vuitanta, sobretot de lloguer, l’Espanya es va començar a fomentar l’accés al franquista fomentava la cultura de crèdit hipotecari entre la ciutadania amb la propietat. aquesta finalitat, que concedia aleshores D’entrada, cal tenir en compte que el una entitat financera pública: el Banco context de l’autarquia dels primers Hipotecario Español. 4 anys del règim franquista va dificultar En opinió de diversos autors, aquest la recuperació del parc d’habitatges a sistema també tenia una clara intencio- Espanya, davant de la manca d’entrada nalitat política, partint de la base que les d’inversors estrangers. En un context famílies amb deutes hipotecaris serien d’aïllament internacional, el règim més proclius a resistir dures condicions franquista va aprovar lleis destinades laborals i estarien menys predispo- teòricament a resoldre les dificultats sades a participar en revoltes socials. d’accés a l’habitatge per a grans capes A propòsit d’aquest tema, cal recordar de població. La més destacada és la l’eloqüent frase pronunciada pel ministre llei d’habitatges bonificables del 1944, d’habitatge de Franco entre el 1957 i el bàsica per entendre com es configura 1960, José Luis Arrese: “Queremos un encara avui el sistema d’habitatges país de propietarios, no de proletarios”. 5 de protecció oficial a l’Estat espanyol. Aquesta normativa va promoure els habitatges públics de propietat i no de lloguer, a la inversa del que passava a la resta d’Europa. Durant els anys cinquanta, va ser el mateix règim el que va promoure directament aquests habi- Durant la dècada dels tatges, mentre que, a partir dels anys seixanta, es va optar per atorgar finan- seixanta, el règim çament públic a promotores privades franquista tampoc no per a la seva construcció, el model que va ser capaç de respondre ha perdurat fins als nostres dies. 4 adequadament a la segona Durant la dècada dels seixanta, el règim franquista va començar a gran onada migratòria del promoure l’accés massiu de la població segle XX i s’estén de nou a la propietat privada, mentre que seguia desincentivant l’alternativa el barraquisme del lloguer. L’anomenada Llei de la propietat horitzontal del 1960 va incentivar la construcció de blocs d’edificis de gran alçària (amb pisos ubicats horitzontalment els uns sobre RECORREGUT HISTÒRIC Durant la dècada dels seixanta, De la transició a la gestació del el règim franquista tampoc no va ser capaç de respondre boom immobiliari (1997-2007) adequadament a la segona gran onada migratòria del segle Amb la transició, no van XX, que va desplaçar centenars canviar substancialment les de milers de persones del bases del model d’habitatge Els interessos del sector financer i camp als pols industrials que s’havia gestat durant de ciutats com Barcelona, la dictadura franquista i es immobiliari, la liberalit- zació del sòl i el foment Madrid o Bilbao, coincidint va continuar potenciant la amb l’època del desarrollismo. cultura de la propietat, faci- de la cultura de la propietat als mitjans Un cop més, les autoritats no litant crèdits hipotecaris a la van cobrir adequadament les població a través d’entitats de comunicació, alguns necessitats d’allotjament de financeres privades o incen- dels factors clau del les persones nouvingudes i es tivant també fiscalment la boom immobiliari va estendre de nou el fenomen compra de pisos, en detriment 1997-2007 del barraquisme. del lloguer. 6 També cal tenir en compte que, tot just quan No va ser fins a les acaballes la democràcia espanyola En primer lloc, hi va influir del franquisme que el règim va començava a caminar, s’inicia l’interès de les entitats finan- començar a desmantellar els una tendència contrària a les ceres per concedir crèdits nuclis de barraques, a costa polítiques socials de l’estat hipotecaris per elevats imports de desplaçar les persones que del benestar que s’havien i durant llargs períodes de hi vivien als grans blocs de fomentat durant les dècades temps, per poder cobrar pisos que va promoure a les anteriors. Una nova onada així més diners en concepte perifèries urbanes, en zones liberal recorre Europa i el món, d’interessos. En molts casos, mancades de serveis i infra- de la qual Margaret Thatcher al aquests crèdits es donaven estructures bàsiques, fins al Regne Unit i Ronald Reagan als fins i tot a persones amb punt que es parla de “barra- Estats Units en són els prin- escassa solvència econòmica, quisme vertical” per referir-se cipals exponents. en condicions d’alt risc i a les condicions de vida en elevats tipus d’interès. aquests barris. Les nombroses L’any 1985, el conegut Decret protestes del moviment veïnal Boyer també va liberalitzar els En segon lloc, el sector immo- del tardofranquisme van preus dels lloguers a Espanya biliari buscava els màxims reclamar precisament una després de diverses dècades beneficis i, per tant, expandir millora de les condicions de de congelació, la qual cosa totalment la seva activitat vida dels veïns i les veïnes, va provocar un creixement constructora i de compra- especialment en aquests exponencial dels preus dels venda. En tercer lloc, la compli- barris perifèrics. 6 arrendaments i els va convertir citat dels poders públics amb en una opció menys atractiva els interessos d’aquests dos —en molts casos comporta sectors es va traduir en canvis més despesa mensual que les legislatius, com la llei del sòl quotes hipotecàries— per a la del 1998, coneguda com “ley majoria de la població. 7 del todo urbanizable”. A partir Ja a finals dels anys vuitanta, d’aleshores, tot el sòl va passar es van començar a gestar les a ser urbanitzable per defecte, bases del boom immobiliari, que excepte si se’n declarava algun es produiria entre el 1997 i el tipus de protecció. L’esperit de la 2007 i que resulta de la conflu- normativa va seguir vigent fins a ència de diversos factors. la seva reforma l’any 2007. 7 13 En quart lloc, tampoc no podem oblidar l’important paper que van tenir els mitjans de comunicació i la publicitat comercial en la reproducció del discurs de la cultura de la propietat, que legitimava i afavoria els interessos del sector immobiliari i financer. 6 La crisi econòmica Aquest model va comportar, i hipotecària d’una banda, que es prio- ritzés el mercat immobiliari Aquesta escassetat d’habitatge públic i assequible de règim lliure per sobre de va agreujar encara més les conseqüències de la crisi l’habitatge públic i assequible econòmica i hipotecària del 2008, que va fer esclatar el i, de l’altra, que es donés model del boom immobiliari. Davant d’una forta onada preferència a la propietat per de desnonaments (se’n van produir 570.708 arreu de sobre del lloguer. A finals de l’Estat entre el 2008 i el 2017 segons dades del Consell la dècada del boom immobi- General del Poder Judicial), no hi havia la capacitat liari, un 80,6% de la població de proporcionar alternatives habitacionals a totes les espanyola vivia en pisos de persones afectades. propietat, un percentatge que Paradoxalment, com més necessitat d’habitatge públic i ha anat a la baixa des d’ales- social hi havia, menys esforços es destinaven a aquesta hores i que actualment és del finalitat. La crisi econòmica també va comportar la 77,8% segons dades d’Eurostat paràlisi dels plans previstos per ampliar el parc d’habi- (2016). Tot i això, continua sent tatge públic i assequible. Bona prova d’això és el siste- substancialment superior a màtic incompliment de la llei de l’habitatge de Catalunya d’altres països europeus com del 2007 (que preveia que un 15% del parc d’habitatges Alemanya (51,7%), Àustria de Catalunya fos públic i assequible en 20 anys). (55%), Dinamarca (62%) o Holanda (69%). En aquest context d’emergència habitacional, moviments socials com la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca A més, cal recordar que (PAH), entre d’altres, es van organitzar per pressionar a Espanya l’habitatge de les institucions per aconseguir, si més no, mesures per protecció oficial es pot resoldre les necessitats més urgents. D’aquesta pressió desqualificar passat un període social va néixer la iniciativa legislativa popular (ILP) d’entre 25 i 30 anys segons la estatal del 2013 per a la dació en pagament i el lloguer comunitat autònoma —amb social, que finalment no va prosperar a la cambra baixa, l’única excepció d’Euskadi des encara que va donar molta visibilitat entre l’opinió pública del 2003 i de Catalunya des de a les reivindicacions de la PAH, i la ILP catalana contra els principis del 2020—, mesura desnonaments i la pobresa energètica. Aquesta segona que va en detriment de la sí que va ser aprovada a la cambra catalana i va donar preservació del parc públic. lloc a la Llei 24/2015. Ara bé, cal recordar que gran part de les seves mesures van ser paralitzades pel Tribunal Constitucional durant més de 3 anys, arran dels recursos presentats per l’anterior executiu espanyol liderat pel PP. RECORREGUT HISTÒRIC Les causes de l’encariment dels preus del lloguer i la reacció dels moviments socials Fins al moment d’aprovació de la Llei 24/2015, Si bé considera que les dificultats per accedir el debat sobre habitatge es focalitzava a una hipoteca són la “principal causa” de la essencialment en la necessitat de garantir disminució de les compres d’habitatge, López alternatives habitacionals a les persones en afegeix que també hi ha influït el “petit canvi de risc d’exclusió residencial, fonamentalment a mentalitat a favor del lloguer” que s’ha produït través del lloguer social. Però el debat sobre durant els darrers anys. “El percentatge de garantir un lloguer assequible al conjunt de la potencials compradors va caient lleument any ciutadania, mitjançant polítiques de regulació rere any”, assegura López. de preus, estava encara absent de l’agenda pública. Especialment des de l’any 2017, això ha començat a canviar, per l’acceleració del Els moviments socials fenomen de la gentrificació i la bombolla de preus dels arrendaments. consideren que la reforma de la LAU del 2013 també va afavorir ANAÏS LÓPEZ (Fotocasa i Habitaclia) l’increment dels “Els últims anys, ha crescut preus del lloguer el nombre d’inquilins, en part, per la impossibilitat d’accedir a un habitatge de compra” Segons els moviments socials com el Sindicat de Llogateres o la PAH, a aquests factors també s’hi ha d’afegir la reforma de la Llei d’arrendaments urbans (LAU) del 2013. Aquesta reforma va reduir de 5 a 3 anys la durada mínima de la majoria de contractes de lloguer i va agilitzar els processos de desnonament, establint que el llogater tenia Diversos factors han propiciat l’increment un màxim de 10 dies per pagar el deute de dels preus dels lloguers en els últims anys. lloguer, des que rebia la notificació corresponent Anaïs López, directora de Comunicació del propietari, entre altres reformes. Cal recordar i Continguts de Fotocasa i Habitaclia, que la LAU va ser reformada de nou l’any considera que aquest augment es deu fona- 2019 i que actualment la durada mínima dels mentalment a l’increment de la demanda en contractes torna a ser de 5 anys. un context de manca d’oferta: “Els últims anys, ha crescut el nombre d’inquilins, en part, per la impossibilitat d’accedir a un habitatge de compra”. Per a López, l’opció de compra ha decaigut a favor del lloguer, per la restricció del crèdit hipotecari, posterior a l’esclat del boom immobiliari. 15 IRENE ESCORIHUELA (Observatori DESC) Les “males praxis de les SOCIMI” provoquen creixements desorbitats del preu del lloguer Un altre factor que ha propiciat l’encariment del preu del lloguer és l’activitat de les SOCIMI (les societats anònimes cotitzades d’inversió en el mercat immobiliari), que es dediquen a la compravenda i promoció de béns immobles per al lloguer i que busquen la màxima rendi- bilitat per als seus accionistes, juntament amb la dels fons d’inversió que han entrat al mercat de l’habitatge. Escorihuela considera que han quedat demos- trades “les seves males praxis amb els llogaters” i exigeix que almenys tributin, ja que actualment les SOCIMI estan exemptes de pagar l’impost de societats, a més de gaudir d’altres avan- tatges fiscals. En molts casos, compren blocs de pisos per després llogar-los a un preu molt més elevat, cosa que a la pràctica comporta l’expulsió dels veïns i les veïnes que no poden assumir l’increment de les rendes. La urbanista i arquitecta Maria Sisternas es refereix al cas d’un bloc de pisos del barri del Progrés de Badalona, comprat pel fons d’in- versió Lazora el juliol del 2019. Doncs bé, tres mesos després d’adquirir l’immoble, el fons d’inversió va començar a notificar als veïns i les veïnes que els aplicaria pujades d’un 80% en el preu del lloguer, que passaria de 1.000 a 1.800 euros, cosa que va suscitar el rebuig unànime dels moviments socials. En opinió de Sisternas, no només els moviments socials sinó també els mateixos propietaris s’haurien de posicionar a favor “d’un control intern” i de “l’au- toregulació” de l’activitat immobiliària, per evitar aquestes males praxis. Maria Sisternas durant la seva intervenció a la Jornada de Regulació dels Lloguers celebrada a l’ICAB el passat 18 de novembre de 2019. RECORREGUT HISTÒRIC JAIME PALOMERA El lloguer s’hauria de considerar com una solució temporal per a qui no està en condicions de comprar com opció residencial per ocorre a Espanya. Aquest és el a tota la vida i no com cas de la desena de països de la Unió Europea (Holanda, Portugal, una solució temporal Itàlia, Grècia, Suècia, Dinamarca, Finlàndia, Suïssa, Alemanya i Àustria) amb contractes de lloguer permanents, que només es poden interrompre en casos excepcionals legalment establerts. Quant a l’assequibilitat, com es veurà Atenent tots els factors que han més àmpliament a l’apartat següent, propiciat el creixement exponencial del no queda garantida en l’actualitat. preu del lloguer durant els darrers anys, El 43% dels habitants de l’àrea el portaveu del Sindicat de Llogateres, metropolitana destina més d’un 40% Jaime Palomera, considera urgent fer dels seus ingressos a l’habitatge efectiva la regulació dels arrendaments, (quan segons les Nacions Unides el perquè actualment s’està “condemnant màxim recomanable és un terç dels a la precarietat més absoluta” prop de ingressos). Quan les despeses d’habi- la meitat de la població. Segons dades tatge suposen una sobrecàrrega per del Sindicat de Llogateres, el 42% de a l’economia familiar, no és estrany barcelonins i barcelonines viu arrendat que la possibilitat de regular el preu (les dades oficials assenyalen que són del lloguer susciti cada vegada més un 35%). Des del seu punt de vista, consensos socials. Segons el barò- aquesta precarietat es dona per un metre municipal de Barcelona de juliol doble motiu: la manca d’estabilitat i la del 2018, tres de quatre persones que manca d’assequibilitat dels contractes viuen a la ciutat es mostren partidàries d’arrendament. de la regulació de preus. “La pregunta Pel que fa a l’estabilitat dels no és si hem de regular o no sinó com”, contractes, cal destacar que el decret concloïa Palomera, prèviament a la estatal de lloguers de març del 2019 recent aprovació de la llei de regu- va prolongar d’un mínim de 3 a 5 anys lació del preu del lloguer al Parlament la durada dels contractes d’arrenda- de Catalunya el setembre del 2020, ments, un avenç que els moviments per impuls del Sindicat de Llogateres. socials valoren positivament, però que De totes maneres, els moviments consideren insuficient. Per al Sindicat socials insisteixen ara en la necessitat de Llogateres, el lloguer s’hauria d’implementar de manera efectiva de considerar com una opció resi- aquesta regulació. dencial per a tota la vida i no com una 17 RECORREGUT HISTÒRIC 03 La situació actual dels lloguers a Barcelona en el context català i espanyol 19 Després de fer un recorregut històric per identificar les causes de la manca d’habitatge públic i assequible al nostre país, en aquest apartat descriurem en quina situació ens trobem a dia d’avui en aquesta matèria, principalment a partir de les dades de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (OHB), que s’han complementat amb estadístiques oficials i alguns indi- Creixen les persones cadors del portal immobiliari Fotocasa. que viuen de lloguer L’OHB, promogut per l’Ajuntament de Barcelona, l’AMB, la Diputació de a Barcelona Barcelona i la Generalitat de Catalunya La directora de l’OHB, Anna Vergés, amb el suport dels Gestors d’Habi- assegura que, tant a Barcelona com al tatge Social de Catalunya, es dedica a conjunt de l’àrea metropolitana, “les elaborar estudis per avaluar i dissenyar persones que viuen de lloguer han anat polítiques d’habitatges a l’àrea a l’alça durant els darrers anys”, fins metropolitana, així com a divulgar i a situar-se a nivells semblants als de fer accessible aquestes dades entre principis de la dècada del 1990, prèvi- la ciutadania. ament al període del boom immobiliari A continuació, s’assenyalen algunes (1997-2007), en què es va promoure de les tendències actuals en matèria fonamentalment l’accés a l’habi- de lloguer a Barcelona en el context tatge en propietat. Tal com mostra la català i espanyol i d’altres factors que taula 1, el percentatge de llogaters és incideixen en la situació dels arrenda- superior a Barcelona que al conjunt de ments a la ciutat. l’àrea metropolitana. TAULA 1. PERCENTATGE DE POBLACIÓ QUE VIU DE LLOGUER 1991 2001 2011 2016-2017 Barcelona ciutat 35,9% 28,5% 30,1% 35,0% AMB 28,1% 20,9% 23,5% 27,8% AMB sense Barcelona 17,2% 12,0% 16,1% 20,0% Fonts: Cens de població i habitatges 1991, 2001, 2011; IERMB, estadístiques metropolitanes sobre condicions de vida, 2016/2017. LA SITUACIÓ ACTUAL A BARCELONA I L’ESTAT TAULA 2. EVOLUCIÓ DEL PERCENTATGE Creixen els preus DE CONTRACTES DE LLOGUER VERSUS dels lloguers ELS DE COMPRAVENDA D’HABITATGES A mesura que han augmentat les persones que 2006 2018 viuen de lloguer, també s’han anat incrementant els preus dels arrendaments, especialment des 41,7% 71,6% de l’any 2013 en les grans ciutats com Barcelona. lloguer lloguer Segons dades de l’OHB, els preus de lloguer a la AMB 58,3% 28,4% ciutat de Barcelona han crescut un 36,4% entre compravenda compravenda el 2013 i el 2018. A la resta de municipis de l’àrea metropolitana, han crescut a un ritme menor, del 27,3% 62,3% AMB sense lloguer lloguer 28,3%, entre el 2014 i el 2018. Barcelona 72,7% 37,7% Però, en els últims temps, la pressió sobre el compravenda compravenda preu del lloguer s’ha anat desplaçant des de Barcelona fins a d’altres municipis de l’entorn Font: Ministeri de Foment, a partir del Consell General metropolità (vegeu la taula 3). Segons les del Notariat; i Secretaria d’Hàbitat i Millora Urbana, a partir de les fiances dipositades a l’Incasòl. darreres dades de l’OHB, entre els anys 2017 i 2018, la pujada de preus de la resta de municipis de l’àrea metropolitana (+6,7%) ja va ser superior Una tendència similar es dona a Catalunya i al a la de Barcelona ciutat (+6%). conjunt de l’Estat espanyol. En el cas català, el L’evolució del ritme del creixement del preu del percentatge de llogaters ha pujat del 16,6 al 23,6% lloguer no es dona de manera homogènia als entre el 2001 i el 2017, segons dades de l’Idescat. diferents barris i districtes de Barcelona. Així, En el conjunt de l’Estat, en aquest mateix període, per exemple, l’any 2018, els preus del lloguer van el percentatge de població que viu de lloguer ha assolir els seus nivells més elevats a Sarrià - Sant passat de l’11,4 al 22,9%, segons Eurostat. Gervasi (1.268,9 euros/mes), les Corts (1.089,5 Aquesta tendència també ha coincidit amb euros/mes) i l’Eixample (1.038,3 euros/mes). un increment dels contractes de lloguer i Això no obstant, en aquests districtes el ritme amb un “lleuger descens de les operacions de de creixement de preus s’ha moderat més que al compravenda d’habitatges”, segons assenyala conjunt de la ciutat. Si a tot Barcelona els preus la directora de l’OHB. En consonància amb les del lloguer van pujar un 6% entre el 2017 i el 2018, dades anteriors, això s’ha donat sobretot a la en aquests districtes l’increment es va situar ciutat de Barcelona, com mostra la taula 2. entre el 3 i el 3,5%, segons indica la Secretaria d’Hàbitat Urbà i Territori. En aquests moments, on més pugen els lloguers és als districtes que ANNA VERGÉS tenen els preus més baixos. (Observatori Metropolità de l’Habitatge) Segons dades del 2018, els increments més grans es “El ritme de creixement van donar a Ciutat Vella dels preus del lloguer (10,3%), Sant Andreu (8,1%) i Nou Barris (7,8%). s’està moderant tant a Barcelona com en tot l’entorn metropolità” 21 Els preus de lloguer de Si tenim en compte el creixement acumulat entre el 2014 i el 2018, també observem que Barcelona són de 929,6 euros l’augment ha estat especialment significatiu a mensuals i segueixen per sobre Ciutat Vella, on els preus del lloguer han pujat dels de la resta de municipis de un 43% entre el 2014 i el 2018. En segon lloc, se l’àrea metropolitana (735,1€). situa Sant Martí (+38%) i Nou Barris (+35,1%). Globalment, al conjunt de la ciutat, els preus La moderació del ritme del creixement del preu de lloguer de Barcelona són de 929,6 euros del lloguer s’ha donat també en el conjunt de mensuals i segueixen per sobre dels de la resta Catalunya i l’Estat, segons corroboren les dades de municipis de l’àrea metropolitana (735,1). Tot dels portals immobiliaris. Segons Fotocasa, els i això, la taxa d’autocontenció residencial de la preus han pujat durant el 2019 un 5,1% arreu ciutat de Barcelona és més alta que a la resta de l’Estat, el creixement més lleu dels darrers de localitats metropolitanes. Dit d’una altra tres anys. manera, entre els residents a Barcelona que es Anaïs López, directora de Comunicació i canvien de casa, hi ha una proporció més gran Continguts de Fotocasa i Habitaclia, explica que ho fa en un habitatge de la mateixa ciutat, que les comunitats autònomes de Catalunya i ja sigui al mateix barri o districte, o en un altre Madrid, on els darrers anys s’havia incrementat dins de la ciutat. Segons dades de l’OHB del fortament el preu del lloguer, han començat 2017, a Barcelona aquesta taxa és del 72,8%, a moderar els seus creixements (d’un 3,1% a enfront del 62,5% de la resta de municipis de Catalunya i d’un 2,3 % a Madrid el 2019). Això no l’entorn metropolità. obstant, no significa que s’hagi aturat la pujada El que és comú a Barcelona i a la resta de de preus i, de fet, l’any 2019 va tancar amb els municipis metropolitans és la moderació de la preus més alts del lloguer dels últims 13 anys tendència a l’alça del preu del lloguer. “El ritme a Espanya. Segons Fotocasa, van arribar a de creixement dels preus del lloguer s’està 10,18 €/m2 a finals de l’any 2019. moderant tant a Barcelona com en tot l’entorn metropolità, perquè, com que els inquilins ja no poden pagar més, el mercat tendeix a estabilit- zar-se”, explica Anna Vergés. TAULA 3. EVOLUCIÓ DELS PREUS MITJANS DE LLOGUER* Increment Increment Increment Preu mitjà del preu des del del preu del preu 2018 punt més baix* 2016-2017 2017-2018 Barcelona 929,6 €/mes + 36,4% (2013) + 9,5% + 6% AMB sense Barcelona 735,1 €/mes + 28,3% (2014) + 9,3% + 6,7% Font: Secretaria d’Hàbitat Urbà i Territori, a partir de les fiances dipositades a l’Incasòl. * Els preus del lloguer es van situar en el nivell mínim de la sèrie a Barcelona l’any 2013, moment a partir del qual van començar a pujar. A la resta de municipis metropolitans, els nivells mínims de les rendes dels lloguers corresponen al 2014. LA SITUACIÓ ACTUAL A BARCELONA I L’ESTAT Un important decalatge entre el preu demanat i l’ofert Tot i la disminució del ritme de creixement de les rendes del lloguer, segueix havent-hi un important decalatge entre el preu demanat i l’ofert, tal com mostra el gràfic següent. Mentre que el tram de preus de lloguer més demanat se situa entre 600 i 800 euros al mes (que concentra el 35% de la demanda), la majoria d’ofertes se situen per sobre dels 1.000 euros mensuals (68% de l’oferta). Si observem l’evolució del preu de lloguer per barris, detectem que els increments més notables es produeixen en les zones de la ciutat on aquests eren més baixos: Ciutat Vella, on han pujat un 43% en els darrers 4 anys; Sant Martí (+38 %) i Nou Barris (+35,1%). Anna Vergés, directora de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (OH-B). GRÀFIC 1. RELACIÓ ENTRE ELS PREUS OFERTS I ELS PREUS DEMANATS DE LLOGUER (DEL SEGON TRIMESTRE DEL 2017 AL SEGON TRIMESTRE DEL 2018) 50% 40% 30% 20% 10% 0% <400 400 < 600 600 < 800 800 < 1.000 1.000 < 1.300 1.300 < 1.700 > 1.700 Demanda Oferta 23 Segons un estudi de Fotocasa i Per aquest motiu, moltes persones Infojobs, a Catalunya tenen dificultats per trobar pisos de i Madrid els llogaters lloguer al preu que busquen i, alhora, destinen prop de molts propietaris tampoc no troben la meitat dels seus amb facilitat inquilins que puguin pagar ingressos al lloguer els imports que demanen. Des de Fotocasa, la seva directora de Comunicació, Anaïs López, reconeix que les rendes de la ciutadania “no es Una de les principals causes d’aquest corresponen amb el nivell de preus que decalatge entre els preus de lloguer actualment hi ha al mercat”. Segons oferts i demanats no és altra que la dades d’aquest portal, un 75% dels desigual evolució del cost de l’habitatge particulars que han llogat o han intentat i dels ingressos de la ciutadania. Tal com fer-ho durant el darrer any assenyalen mostra la taula 5, el preu mitjà del lloguer el preu com a principal escull. ha crescut el doble que els ingressos de Segons un estudi anual de Fotocasa la ciutadania, tenint en compte la renda i Infojobs, actualment la ciutadania familiar disponible bruta (RFDB) entre destina de mitjana un 34% del seu els anys 2000 i 2018. També han experi- salari al pagament mensual del lloguer mentat un creixement més gran que la arreu de l’Estat. En el cas de Madrid, hi renda familiar els preus de compravenda, destina un 51% i, a Catalunya, un 49%. tant d’habitatges nous com de segona mà. “Aquests percentatges fan que els En aquest context, les famílies amb les ciutadans es quedin sense possibilitat rendes baixes o moderades també han d’estalvi a finals de mes i, per tant, fa vist restringides les seves possibilitats a gairebé impossible que estalviïn per l’hora d’escollir en quina localitat o barri comprar-se un habitatge en el futur”, volen llogar un habitatge, perquè els reconeix López. preus de moltes zones estan fora de les En la situació actual, les persones que seves possibilitats econòmiques. tenen més dificultats per trobar un pis Així, per exemple, l’any 2018, una llar amb de lloguer a la ciutat de Barcelona són uns ingressos equivalents a 2,5 vegades aquelles que busquen en les franges el salari mínim interprofessional (2.146 € més baixes de preus, ja que és on hi ha nets al mes) podia llogar un habitatge menys oferta i, alhora, més demandes, tan sols en 5 dels 33 municipis de l’àrea com mostra la taula 4. metropolitana de Barcelona, segons el preu mitjà dels pisos en aquestes loca- litats, sense destinar-hi un percentatge superior a un terç de la seva renda. Per contra, una llar amb uns ingressos equiva- lents a 3,5 vegades l’SMI (3.005 € al mes) podia accedir a un habitatge en 30 dels 33 municipis de l’àrea metropolitana i a 4 districtes de la ciutat de Barcelona, segons els criteris anteriors. Això provoca que es perpetuï i augmenti la segregació residencial de la ciutadania per barris, segons les seves condicions Anaïs López, directora de Comunicació i Continguts de socioeconòmiques, i va en detriment Fotocasa i Habitaclia. de la cohesió social. LA SITUACIÓ ACTUAL A BARCELONA I L’ESTAT TAULA 4. DIES QUE ESTAN PUBLICADES LES OFERTES DE LLOGUER SEGONS EL SEU PREU Dies en què està Preu mitjà anunciada l’oferta ofert 2-7 dies 772 €/mes 1-2 mesos 950 €/mes Més de 5 mesos 1.116 €/mes Font: Dades elaborades per l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, a partir de dades cedides per Habitaclia. TAULA 5. COMPARATIVA DE L’EVOLUCIÓ DE LA RENDA FAMILIAR VERSUS LA DEL PREU DE L’HABITATGE Creixement 2000-2018 Renda familiar disponible +63,4% bruta (RFDB) Preu mitjà del lloguer +127,7% Preu mitjà dels habitatges +147,7% d’obra nova Preu mitjà dels habitatges +144,7% de segona mà Font: Dades elaborades per l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, a partir de dades de l’Idescat, l’Ajuntament de Barcelona i la Generalitat de Catalunya. 25 Més del 84% dels desno- naments de Barcelona han estat per lloguer entre el 2013 i el 2017 El màxim exponent d’aquesta situació de Altres factors per desigualtat i de discriminació en l’accés a l’habitatge són els desnonaments, majorità- tenir en compte que riament per lloguer en l’actualitat. Al conjunt incideixen sobre de l’Estat, el 67,4% del total de desnona- el lloguer a Barcelona ments correspon a lloguers (el 67,71% a Catalunya), segons dades del Consell General La directora de l’OHB, Anna Vergés, també del Poder Judicial corresponents a tot es refereix a altres factors clau per plani- l’any 2019. En aquest període, es van produir ficar les polítiques públiques d’habitatge a arreu de l’Estat un total de 54.006 desnona- la ciutat durant els propers anys, que tenen ments, 12.446 dels quals (23%) a Catalunya, a veure tant amb el perfil dels potencials la comunitat autònoma que concentra un inquilins com dels arrendadors. nombre més alt de llançaments. En primer lloc, assenyala la importància En el cas de Barcelona, l’Observatori dels canvis demogràfics de la ciutat. Metropolità de l’Habitatge indica que el Vergés explica que el volum de la població percentatge de desnonaments per lloguer de Barcelona “s’ha estabilitzat” a l’entorn va arribar al 84,1% entre el 2013 i el 2017. d’1,6 milions d’habitants, però que “ha crescut La xifra de desnonaments a la ciutat encara el nombre d’estrangers”. Les persones proce- continua sent elevada, si bé presenta una dents d’altres països ja sumen un total de tendència a la baixa: l’any 2017, se’n van 392.743 habitants, el 24,2% del total. Dins produir 2.519, un 9% menys que el 2016. d’aquest grup s’inclouen perfils diversos: des de persones que migren al nostre país a la recerca de la millora de les seves condicions de vida, provinents de països empobrits, fins a les procedents d’altres estats europeus, que se senten atretes per la capital catalana per la seva qualitat de vida o per les possibilitats de Els canvis demogràfics i desenvolupament professional, entre d’altres. l’atomització de la propietat A això, s’hi afegeix la tendència a l’enve- lliment de la població. Segons dades de dels habitatges, dos factors l’Observatori, el percentatge de població que cal tenir en compte jove ha disminuït en més de 5 punts des de per planificar les polítiques l’any 1996 (del 20,4 al 15%), mentre que la gent gran (de més de 65 anys) ja representa públiques d’habitatge el 21,54% de la població. LA SITUACIÓ ACTUAL A BARCELONA I L’ESTAT En segon lloc, es refereix al perfil dels propie- taris dels habitatges que es troben al mercat de lloguer o de compravenda a Barcelona. A tot Barcelona, s’han comptabilitzat 774.190 habitatges, que estan en mans de 512.178 propietaris, el 97,1% dels quals són particulars. La mitjana de pisos per propietari és d’1,5. Si observem específicament els de lloguer, representen un total de 233.291 pisos, un terç del total dels habitatges principals de la ciutat. El perfil dels propietaris dels pisos de lloguer es distribueix de la manera següent. Del total de pisos de lloguer, un 68,8% està en mans de particulars, mentre que el 24,3% és propietat de persones jurídiques (sector financer, immo- biliari...) i el 5,2% de l’Administració, mentre que l’1,6% restant pertany a entitats sense ànim de lucre o religioses. En definitiva, l’estructura de la propietat dels habitatges —tant dels pisos de lloguer com de tot el parc restant— “està fortament atomitzada i majoritàriament en mans de particulars”, indica Anna Vergés. Aquest és un factor especialment rellevant a l’hora de valorar les polítiques o normatives que poden ser més efectives per garantir l’accessibilitat de la ciutadania a l’habi- tatge. A més d’incidir sobre els grans tenidors, han de tenir en compte aquesta forta atomit- zació de la propietat i dirigir-se també als propi- etaris particulars, que concentren gran part de l’oferta de lloguer. A més d’incidir sobre els grans tenidors, han de tenir en compte aquesta forta atomització de la propietat i dirigir-se també als propietaris particulars, que concentren gran part de l’oferta de lloguer. 27 Els preus dels lloguers als portals immobiliaris, fins a un 57% més alts que les estadístiques oficials Sobre les dades dels preus dels lloguers aquest decalatge entre els preus de les dades proporcionades pels portals immobiliaris, cal oficials i dels portals immobiliaris a diferències tenir en compte que són substancialment metodològiques, sobretot pel que fa a la mostra superiors (fins a un 57%) que les de les esta- d’habitatges que s’analitza. Adverteix que dístiques oficials. Així es va posar de manifest el percentatge de propietaris que dipositen quan el Govern estatal va fer públiques per fiances en organismes oficials —en les quals primera vegada l’any 2019 les seves pròpies es basen les dades del Ministeri— “és petit” en estadístiques de preus, a partir del registre de moltes comunitats autònomes, exceptuant el finances de les comunitats autònomes. cas de Catalunya. “Crida l’atenció que comu- Segons l’estudi del Ministeri de Foment, el nitats com Catalunya tripliquin en habitatges preu mitjà del lloguer a Espanya és de 8,1 euros analitzats la Comunitat de Madrid, quan el per m2, mentre que Fotocasa indica que és nombre d’operacions de lloguer a la Comunitat de 8,3 euros/m2 (un 2,47% més) i Idealista, de Madrid és més gran que a Catalunya”. 10,4 euros/m2 (+28,4%). En algunes províncies, Pel que fa als portals immobiliaris, també les diferències entre els preus indicats per són freqüents les demandes dels moviments Foment i les dels portals immobiliaris són molt socials relatives a evitar la publicació d’ofertes més acusades i arriben al màxim del 57% en el fraudulentes, guanyar en transparència i cas de les Balears. A la província de Barcelona, exercir millor el seu paper com a interme- si les dades oficials indiquen que el preu del diaris. Sobre aquest tema, López defensa que lloguer és de 9,6 euros/ m2, Fotocasa indica Fotocasa ja està treballant en aquest tema: que és de 14,1 euros/m2 (un 46,88% més) i “Un equip d’experts en moderació i frau treballa Idealista, 14,6 euros/m2 (un 52,08% més). exclusivament per garantir la màxima seguretat L’Observatori Metropolità de l’Habitatge també de cadascun dels anuncis”. Una de les prin- ha corroborat aquesta tendència en el cas de cipals eines de Fotocasa per evitar el frau en la ciutat de Barcelona. Les dades de l’Incasòl línia és el codi de verificació personal i intrans- indicaven que el preu mitjà del lloguer a la ferible, que s’envia als anunciants per telèfon ciutat era de 929,6 euros mensuals l’any 2018, i que aquests han d’incloure a l’oferta que enfront dels 1.452 euros indicats pel portal publiciten al portal. Segons López, això permet immobiliari Habitaclia. assegurar que el número de telèfon amb què es publicarà l’immoble pertany a l’anunciant. Anaïs López, directora de Comunicació i “Fotocasa no permet la publicació d’anuncis Continguts de Fotocasa i Habitaclia, atribueix il·legals, perjudicials i fraudulents”, conclou. LA SITUACIÓ ACTUAL A BARCELONA I L’ESTAT 04 El debat del lloguer en l’àmbit institucional L’encariment de les rendes del lloguer, exposat en l’apartat anterior, així com la pressió exercida pels moviments socials en defensa del dret a l’habitatge, han forçat l’arribada del debat sobre la regulació del seu preu a les institucions públiques, especialment des de l’any 2018. En aquest apartat, repassarem en primer terme el debat que s’ha donat en l’àmbit estatal i, posteriorment, a Catalunya. 29 El debat de la regulació dels preus del llo4guer en .1 l’àmbit estatal El debat sobre la regulació del preu del lloguer En aquest context, PSOE i Podemos van arribar ha passat per diferents fases des que va a un acord pressupostari l’octubre del 2018, començar a plantejar-se després de la moció de que també incorporava propostes en matèria censura contra el PP, que va suposar l’arribada d’habitatge. Pel que fa a la regulació del preu del del PSOE al govern estatal el juny del 2018. lloguer, la periodista d’Eldiario.es especialitzada A continuació, es repassen breument les dife- en habitatge i fiscalitat, Marina Estévez, explica rents fases que ha experimentat aquest debat que el pacte preveia que els ajuntaments o les des d’aleshores, amb l’objectiu d’identificar-ne comunitats autònomes poguessin crear un índex els punts més controvertits i situar-nos en el de preus de lloguer de referència, que permetria moment actual i les perspectives de futur. regular i limitar les pujades de preus dels lloguers en zones urbanes amb mercat tensionat, entre 1a fase: la regulació del d’altres aspectes. Un altre dels punts destacats preu del lloguer, en l’acord era l’allargament dels contractes de lloguer de 3 a 5 anys en el cas dels particulars, i de 5 a 7 en de pressupostos PSOE- el cas de les persones jurídiques, amb pròrrogues Podemos per al 2019 d’almenys 3 anys en ambdós casos. D’aquesta manera, es revertia l’escurçament que havien Després de la moció de censura, el debat sobre experimentat els contractes amb la Llei d’arren- la regulació del preu del lloguer va començar daments urbans (LAU) del 2013. a finals de l’any 2018, coincidint amb el debat sobre els pressupostos generals de l’Estat que el nou executiu del PSOE volia aprovar de cara a l’any 2019. EL DEBAT INSTITUCIONAL 2a fase: el govern del PSOE aprova un primer decret sobre lloguers sense la regulació de preus, al marge dels pressupostos Estévez recorda que, tot i que el PSOE va acceptar incloure inicialment aquest segon punt al pacte pressupostari amb Podemos, poste- riorment “el Ministeri de Foment es va negar en rodó a aplicar-lo”, cosa que va generar una “forta controvèrsia” entre ambdós partits. Tant és així, que el govern del PSOE va aprovar el desembre del 2018 un decret —al marge dels pressupostos— que modificava la regulació dels lloguers, però sense incloure la possibilitat de limitar-ne el preu. Sí que mantenia, però, l’allar- gament de la durada dels contractes. Per aquest motiu, quan el decret es va sotmetre a votació al Congrés dels Diputats perquè fos convalidat, Podemos hi va votar en contra. La negativa d’aquest i d’altres partits, per motius diversos, va impedir que el decret tirés endavant. Marina Estévez, periodista d’Eldiario.es, durant la seva intervenció a la Jornada de Regulació dels Lloguers celebrada a l’ICAB el passat 18 de novembre de 2019. 31 3a fase: com que el primer decret no prospera, se’n presenta un segon que regula l’evolució dels preus dins d’un contracte però no entre contractes Tampoc no van poder prosperar els pressu- Això és el que finalment decanta la balança postos generals de l’Estat, que finalment el del partit lila a favor del sí, segons recorda la Govern espanyol va sotmetre a votació al periodista d’Eldiario.es. Cal tenir en compte Congrés el febrer del 2019. Després del rebuig que hi havia la perspectiva d’unes noves elec- als pressupostos, el PSOE veia cada vegada cions generals a la vista i que els grans propi- més a prop el final de la legislatura i va optar etaris ja estaven pressionant en defensa dels per elaborar decrets que, si més no, perme- seus interessos. Per això, Podemos accepta tessin tirar endavant alguns dels punts més aquest decret “com a mal menor”, tot i que importants que contenien els pressupostos, no incorpori la regulació de preus, explica entre ells les mesures referents a habitatge. Estévez. En aquest escenari, el març del 2019 el Govern El PP va recórrer el maig del 2019 els seus espanyol presenta la seva segona proposta de continguts, qüestionant que es donés la decret de lloguers, aquesta vegada havent-lo situació “d’extraordinària i urgent necessitat” pactat prèviament amb Podemos, per garan- amb què el Govern espanyol justificava les tir-ne l’aprovació. En el procés de negociació, seves mesures. El Tribunal Constitucional Podemos no aconsegueix que el PSOE accepti s’hi va pronunciar el gener del 2020 i, si bé ha la mesura recollida inicialment al pacte de acceptat parcialment el recurs del PP, no n’ha pressupostos perquè ajuntaments i comu- impugnat les parts més fonamentals. Les prin- nitats autònomes puguin regular el preu cipals mesures del decret estatal de lloguers del lloguer en zones amb mercat tensionat, es repassen breument a continuació. però sí una altra concessió: “El decret acaba limitant la pujada de preus dins del mateix contracte només a l’IPC”, assegura Estévez. Cal tenir en compte que la LAU del 2013 feia dependre d’un pacte entre inquilí i propietari aquest nivell d’actualització de preus. EL DEBAT INSTITUCIONAL PRINCIPALS CONTINGUTS DEL DECRET ESTATAL DE LLOGUERS DE MARÇ DEL 2019 Entre les principals mesures del decret estatal de lloguers aprovat el març del 2019 (7/2019), destaquen les següents: 1. Allarga la durada mínima dels contractes 7. Preveu el dret de tanteig i retracte de de lloguer de 3 a 5 anys en el cas dels l’Administració, perquè tingui preferència particulars, i de 5 a 7 en el cas de les per comprar pisos en venda i poder dedi- persones jurídiques, amb pròrrogues d’al- car-los a aquesta finalitat. menys 3 anys en ambdós casos. 8. Aposta per la col·laboració publicoprivada 2. Vincula a l’IPC l’evolució del preu del en la promoció d’habitatge assequible. lloguer dins d’un mateix contracte. Una de les vies plantejades pel Govern és 3. Recull el compromís de crear un sistema cedir sòl públic a empreses o cooperatives estatal d’índex de referència del preu per a la construcció d’aquests habitatges. de lloguer de l’habitatge en un termini 9. El decret diferencia clarament la regu- de 8 mesos. Després de la impossibilitat lació dels pisos turístics de la de l’habi- de formar govern un cop celebrades les tatge residencial. Estableix que seran eleccions generals d’abril del 2019 i la regulats, no per la Llei d’arrendaments seva repetició el novembre del mateix any, urbans, sinó per la normativa d’aquest el termini es va incomplir. Però a finals sector que sigui d’aplicació en cada cas de juny del 2020, el Govern espanyol va i comercialitzats pels canals d’oferta presentar finalment aquest sistema. turística. A més, estableix que una 4. Reforça la protecció de les persones comunitat de propietaris pot limitar o desnonades o en risc d’estar-ho: els condicionar l’activitat dels pisos turístics jutjats hauran d’avaluar si les persones del seu bloc de pisos, si així ho decideixen en procés de desnonament es troben en tres cinquenes parts dels seus membres. situació de vulnerabilitat i, en cas que 10. S’elimina el requisit que exigia que així sigui, posar-ho en coneixement dels els contractes de lloguer estiguessin serveis socials. Si les persones en procés inscrits al Registre de la Propietat per de desnonament es troben en situació de tenir validesa, que estipulava la LAU del vulnerabilitat i el propietari del pis on viuen 2013. Això comportava que, si un fons és una persona jurídica (per exemple, un d’inversió comprava un bloc d’habitatges banc), el decret obliga a ajornar el llan- amb inquilins vivint de lloguer, podia çament almenys durant 3 mesos. A més, forçar la seva sortida fàcilment si els el decret il·legalitza els desnonaments contractes no havien estat registrats. oberts, aquells que es produeixen sense 11. Se suprimeixen algunes de les barreres preavís del seu dia i hora. d’entrada per accedir a un lloguer, 5. Facilita que les administracions puguin rebaixant el cost que implica la forma- ampliar el seu parc d’habitatge social i lització dels contractes. Per exemple, assequible. Preveu l’anomenat “Pla 20.000”, es limita l’import que cal dipositar en amb l’objectiu d’emprendre la construcció concepte de fiança, dipòsit o qualsevol d’aquest nombre d’habitatges de lloguer altra garantia addicional a tres mesos assequible durant aquesta legislatura. de lloguer. Les despeses de forma- 6. Planteja eliminar les barreres administra- lització i gestió del contracte també tives i financeres perquè els ajuntaments aniran a càrrec dels propietaris si són puguin construir habitatge social i protegit. persones jurídiques. 33 4a fase: l’acord de govern de PSOE i Podemos de desembre del 2019 incorpora de nou la proposta de regular el preu del lloguer Més enllà del desenvolupament d’aquest decret, cal tenir en compte el nou escenari que s’ha obert l’any 2020 amb la formació del nou govern espanyol, integrat per una coalició entre PSOE i Unidas Podemos. L’acord de govern entre ambdues formacions preveu que ajun- taments i comunitats autònomes puguin “regular les pujades abusives del preu del lloguer en les zones prèvi- ament declarades tensionades i, alhora, evitar possibles efectes de contracció de l’oferta d’habitatge en lloguer”, a partir del sistema estatal d’índex de referència del preu de lloguer de l’habitatge. L’acord també preveu que les comunitats autònomes puguin elaborar un índex propi seguint la mateixa meto- dologia i té en compte “els avenços” de les comunitats que, com Catalunya, ja disposen d’un. També estableix que siguin els mateixos ajuntaments els que puguin declarar “amb caràcter temporal i excepcionalment” les zones de mercat tensionat. Això no obstant, a prin- cipis de 2021, aquest està sent un dels principals punts de fricció entre els diferents grups polítics per tirar endavant la nova llei estatal d’habitatge. Representants del PSOE al govern han fet marxa enrere enguany respecte de la voluntat expressada en l’acord del govern de coalició a principis d’aquesta legislatura. 5a fase: Catalunya marca un punt d’inflexió amb una llei pionera A finals de 2020, també es va obrir que volen expandir aquest normativa al una cinquena fase, amb l’aprovació a conjunt de l’Estat, per fer efectiu el que Catalunya d’una llei de regulació del ja consta a l’acord del govern espanyol preu del lloguer, pionera arreu de l’Estat. de coalició entre el PSOE i Podemos. Per El Parlament de Catalunya va aprovar contra, altres sectors polítics volen fer la Llei 11/2020, de mesures urgents en marxa enrere i han recorregut la normativa matèria de contenció de rendes en els al Tribunal Constitucional, ja que consi- contractes d’arrendament d’habitatge, deren que la llei catalana vulnera compe- el 9 de setembre, arran de la proposta tències estatals, entre altres motius. impulsada pel Sindicat de Llogaters, amb El TC ha admès a tràmit el recurs del PP el suport dels diversos moviments socials en aquest sentit a principis de 2021. De en defensa del dret a l’habitatge. fet, el PP i Cs ja van demanar al Consell de Catalunya es convertia així, doncs, en la Garanties Estatutàries de Catalunya un primera comunitat autònoma de l’Estat a informe sobre el nivell d’adequació de la dotar-se d’una llei d’aquestes caracterís- proposta de regulació del preu del lloguer tiques. Amb aquest precedent, en aquests a les competències de la Generalitat i, moments, hi ha diverses forces polítiques segons aquest organisme, aquesta podria envair competències estatals. EL DEBAT INSTITUCIONAL Així doncs, en aquests moments és difícil A continuació, resumim els punts principals preveure el recorregut que tindrà la llei a de la llei de regulació del preu del lloguer Catalunya, així com la possibilitat d’exportar-la de Catalunya. al conjunt de l’Estat. CONTINGUTS PRINCIPALS DE LA LLEI DE LA REGULACIÓ DEL PREU DEL LLOGUER A CATALUNYA •• La regulació del preu del lloguer s’aplicarà •• La llei estableix un règim sancionador per en les àrees que es considerin de mercat vetllar pel seu compliment. tens, les que es troben especialment en risc •• També reconeix de manera pionera les orga- pel que fa a no disposar d’una oferta d’ha- nitzacions de llogateres i llogaters com a bitatge de lloguer assequible per garantir mediadors davant de possibles conflictes aquest dret a tota la ciutadania. Segons els entre propietaris i inquilins. criteris establerts per la llei a aquest efecte, la regulació es pot aplicar en una seixantena Algunes excepcions a l’aplicació de la llei de municipis catalans. •• De manera justificada i delimitada, es podrà •• La Generalitat és l’encarregada de declarar apujar el preu del lloguer respecte al contracte una zona com a àrea de mercat tens. anterior en casos concrets; per exemple, per Però també es capacita per fer-ho direc- obres de reforma i millora als habitatges. tament l’Ajuntament de Barcelona i l’Àrea També se’n podrà apujar el preu si l’inquilí Metropolitana de Barcelona (AMB), per anterior mantenia una relació de parentiu iniciativa pròpia o per sol·licitud d’algun dels amb el propietari. municipis que la integren. Les declaracions •• Durant els tres primers anys de vigència de de mercat tens tindran una vigència màxima la llei, la normativa no és aplicable en el cas de cinc anys. dels habitatges d’obra nova o que hagin estat •• Per norma general, la llei estableix que, si es subjectes a grans rehabilitacions. lloga un pis que ja estava arrendat abans, el •• Queden exclosos de l’àmbit d’aplicació de la seu preu no podrà superar el del contracte llei els habitatges subjectes a règims especials anterior, si aquest s’ha signat en els cinc de determinació de renda, entre els quals hi anys previs. ha els contractes de renda antiga, els signats •• Si abans el pis tenia un preu per sobre de abans de l’1 de gener de 1995, els de protecció la mitjana de la zona on es troba, en el nou oficial, els integrats en xarxes públiques d’ha- contracte no podrà superar el valor màxim bitatges d’inserció o mediació per al lloguer que estableix l’índex de preus de referència social o el Fons d’Habitatge de Lloguer per a de la Generalitat de Catalunya. Això pot polítiques socials. També en resten exclosos comportar disminucions de preu en diversos els pisos de tipus assistencial i amb lloguer casos que ara es troben per sobre de la social obligatori. mitjana, majoritàriament de caràcter moderat. •• Tampoc s’aplicarà la llei en altres casos •• Amb caràcter general, si un pis es posa en concrets, per exemple si els arrendadors formen lloguer per primer cop, el seu preu haurà part d’una unitat de convivència amb uns de ser com a màxim el que indiqui l’índex ingressos inferiors a 2,5 vegades l’IRSC (indi- de referència. cador de renda de suficiència de Catalunya), comptant-hi també les rendes del lloguer. 35 Les opinions d’experts i moviments socials sobre les darreres mesures adoptades pel Govern estatal en matèria de lloguers Des dels moviments socials, consideren que el decret estatal de març del 2019 va ser una oportunitat perduda per regular el preu dels lloguers arreu d’Espanya. Mentre això no es faci, tant la directora de l’Obser- vatori DESC, Irene Escorihuela, com el portaveu JAIME PALOMERA (Sindicat de Llogateres) del Sindicat de Llogateres, Jaime Palomera, i IRENE ESCORIHUELA (Observatori DESC) denuncien que els inquilins pateixen indefensió cal regular els preus del lloguer enfront dels propietaris. En aquest sentit, cal dels nous contractes i posar fi als tenir en compte que, tot i que s’hagi aprovat la privilegis fiscals de les SOCIMI llei de regulació del preu del lloguer a Catalunya, existeixen dubtes sobre la seva constituciona- litat, segons alguns sectors polítics i socials. Això genera incerteses sobre el seu futur desple- gament a Catalunya. se’n van produir 32. Per contra, des de l’apro- Quan acaba un contracte d’arrendament, el vació del decret, s’ha reduït molt significati- propietari té a les seves mans no només la decisió vament el nombre de casos. de renovar-lo o no al mateix inquilí, sinó també Més crítica es mostra amb la proposta del Pla de fixar el nou preu “sense cap mena de límit”, 20.000. Si bé considera que la construcció assegura Escorihuela. En aquest sentit, exposa de més pisos pot ser necessària en certa que en països com Alemanya el preu d’un nou manera, no s’hauria de situar com a prio- contracte de lloguer no pot superar en més ritat principal. Opina que s’hauria d’apostar d’un 10% el de l’anterior i reclama per a Espanya principalment per recuperar per al lloguer un sistema similar. social i assequible el màxim d’habitatges El portaveu del Sindicat de Llogateres, Jaime buits procedents d’execucions hipotecàries Palomera, també lamenta que les mesures preses o desnonaments per lloguer. Per a Delgado, fins ara per l’Estat hagin relegat la qüestió de les aquesta opció no només redueix la necessitat SOCIMI, que segueixen exemptes de l’impost de de construcció de nous pisos —i el seu conse- societats. Considera que posar fi als seus privilegis güent impacte mediambiental—, sinó que fiscals contribuiria a eliminar les seves pràctiques també és més ràpida i efectiva per respondre especulatives en el mercat immobiliari. a la situació d’emergència habitacional, ja que La portaveu de la PAH a Barcelona, Lucía Delgado, la planificació i execució de nous habitatges destaca la incidència que van fer els moviments és una mesura més a llarg termini. socials per aconseguir que el decret de març del Pel que fa a l’acord de govern entre PSOE i 2019 prohibís els desnonaments oberts “de forma Podemos, la portaveu de la PAH considera clara” i es mostra satisfeta dels resultats de la nova que és una “bateria de bones inten- normativa. Cal tenir en compte que, des de l’any cions”, però que cal conèixer “la concreció 2018, “s’havia donat un increment a l’alça d’aquest normativa i pressupostària” de les diferents modus operandi”. Segons la PAH, si l’any 2017 mesures que preveu. Justament per instar s’havien produït únicament 7 desnonaments oberts el Govern espanyol a començar a posar fil a a la ciutat de Barcelona, el 2018 es van multiplicar l’agulla, la PAH va presentar a principis del fins a 55 i, només durant el primer trimestre del 2020 a l’actual executiu una proposta de 2019 —abans de l’aprovació del decret—, mesures de xoc, entre les quals l’aturada EL DEBAT INSTITUCIONAL LUCIA DELGADO (PAH Barcelona) constata una disminució dels desnonaments oberts, Mentre que valora positivament la però troba a faltar mesures creació de l’índex estatal, Burón critica per mobilitzar pisos buits a que no es plantegin mesures per opti- mitzar les funcions que podria tenir el favor del lloguer social barem de preus de referència en l’àmbit de la política fiscal i de les subvencions (per atorgar subvencions o aplicar exempcions o rebaixes d’impostos als propietaris que posin preus per sota dels desnonaments de totes les dels de referència). “L’ús de la fiscalitat famílies en situació de vulnerabilitat. per estimular la baixada de preus de A propòsit d’aquest tema, cal destacar lloguer no genera polèmica, però fins que a principis de març del 2020 l’exe- ara no existeixen incentius fiscals més cutiu espanyol va anunciar que faria enllà dels corresponents a impostos una moratòria dels desnonaments locals”, assegura Burón. hipotecaris per a 4 anys i que inclouria El decret estatal de lloguers de març a la LAU la prohibició dels llançaments del 2019 possibilita que els ajunta- per impagament de lloguer en zones de ments puguin bonificar fins al 95% de mercat tensionat i en casos en què els l’IBI als propietaris que destinen els fons d’inversió estiguessin especulant seus habitatges a lloguer social i asse- amb el preu de l’habitatge i posant en quible o penalitzar amb una taxa més risc aquest dret social. elevada d’aquest impost els que tinguin El gerent d’Habitatge i Rehabilitació pisos buits. Burón considera positives de l’Ajuntament de Barcelona i expert aquestes mesures, però a continuació en la matèria, Javier Burón, considera afegeix el següent: “Els impostos locals que la redacció de l’acord del Govern com l’IBI tenen poc pes en la fisca- de coalició “és oberta i no està abso- litat general, la clau està en l’impost lutament clar en què derivarà”. Tot i de societats, l’IVA i la renda, que són això, valora positivament que l’acord impostos bàsicament estatals”. estableixi una metodologia objectiva comuna per elaborar els índexs de preus de referència per a les dife- JAVIER BURÓN (Ajuntament de Barcelona) rents comunitats autònomes i ajuntaments, ja que fins ara només “L’ús de la fiscalitat per estimular hi havia sistemes de mesurament la baixada de preus de lloguer circumscrits a àmbits territo- no genera polèmica, però fins ara rials concrets. Fins ara, a més de no existeixen incentius fiscals Catalunya, disposen d’índexs de més enllà dels corresponents preus de referència o sistemes a impostos locals” similars València i Euskadi. 37 per a la construcció d’habitatge asse- quible, si no es prenen mesures per evitar-ne la privatització a llarg termini. Passat aquest període de mig segle, els habitatges i el sòl tornen a ser propietat pública, però Estévez adverteix que, en funció del color polític del govern, podria optar per vendre’ls si no s’haguessin pres mesures prèvies per protegir-los a perpetuïtat. Pel que fa a la possibilitat de regular el preu del lloguer durant aquesta legis- latura, Estévez es mostrava escèptica Javier Burón, gerent d’Habitatge i Rehabilitació de l’Ajuntament de Barcelona. a les jornades sobre regulació dels lloguers, prèvies a la constitució del govern de coalició. Destacava que el Per la seva banda, la directora de desenvolupament de les polítiques Comunicació i Continguts de Fotocasa d’habitatge estaria condicionat pel i Habitaclia, Anaïs López, assegura el Ministeri d’Economia i la comissió següent: “No hem notat cap impacte delegada d’Afers Econòmics. Aquesta des de l’entrada en vigor del decret de responsabilitat torna a recaure en lloguers”. Exposa que els portals immo- Nadia Calviño, que durant la legislatura biliaris han seguit la mateixa tendència passada va seguir els “dogmes de en l’oferta de lloguer que la registrada l’austeritat econòmica” i no va facilitar abans de l’entrada en vigor del decret, la regulació de preus del lloguer. De fet, tant pel que fa a l’oferta de particulars la ministra d’Economia ja es va tornar a com de professionals. mostrar contrària a la regulació del preu del lloguer el 23 gener de 2020, coin- cidint amb la publicació d’un informe del Banc d’Espanya contrari a aquesta ANAÏS LÓPEZ mesura, tot i que aquesta ja estava (Fotocasa i Habitaclia) recollida a l’acord de govern de coalició. “No hem notat cap Això no obstant, d’altres membres impacte des de de l’executiu espanyol han tornat a l’entrada en vigor del reiterar posteriorment la seva voluntat decret de lloguers” de complir amb el que es va acordar. Aquest mandat serà, doncs, clau per comprovar si efectivament es desplega Estévez es mostra crítica amb els i com la regulació dels preus del lloguer objectius del Pla 20.000 per construir a Espanya, marcada per una forta aquest nombre d’habitatges en 4 anys, controvèrsia entre agents polítics, a raó de 5.000 anuals. Considera que econòmics i socials. són “poc ambiciosos” i recorda que, només a Barcelona, en el mandat passat es van iniciar prop de 4.600 MARINA ESTÉVEZ, periodista habitatges de lloguer assequible. especialitzada en habitatge: els objectius d’ha- A més, adverteix dels riscos de cedir bitatge assequible sòl públic, normalment per a períodes “són poc ambiciosos” de 50 anys, a empreses o cooperatives EL DEBAT INSTITUCIONAL 4.E2l debat de la regulació dels preus del lloguer a Catalunya Més enllà dels debats sobre la qüestió mantinguts a escala estatal, a Catalunya, s’ha plantejat en els darrers anys la possibilitat que la Generalitat pugui regular directament els preus JUDITH GIFREU del lloguer, que finalment s’ha (Agència de l’Habitatge de Catalunya) fet efectiva en la normativa L’índex de preus de recentment aprovada al Parlament per impuls del referència “és una eina Sindicat de Llogaters. per aportar transparèn- Segons la directora de cia al mercat” l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC), Judith Gifreu, el Govern de la Generalitat, “ha demostrat en els darrers temps una proactivitat en aquesta matèria que massa intervencionista sobre el mercat està fora de dubte”, així com la seva i d’altres per considerar-lo insuficient voluntat d’actuar de la manera més per garantir l’assequibilitat del preu directa possible sobre els preus dels dels arrendaments. lloguers. El Govern català va presentar El mecanisme proposat pel decret el maig del 2019 el Decret llei 9/2019, per regular el preu del lloguer es basa de mesures urgents en matèria de en l’índex de referència de preus del contenció de rendes en els contractes lloguer de Catalunya. Aquest índex d’arrendament d’habitatge, que, calcula la renda mitjana dels lloguers segons Gifreu, pretenia “contribuir en una zona determinada, establint una a la contenció dels preus sense forquilla entre els més alts i els més malmetre la viabilitat d’un mercat baixos, a partir del registre de fiances amb poca oferta de lloguer”. de l’Incasòl. Es basa en les dades Això no obstant, el decret finalment no objectives de més de 300.000 fiances va prosperar per la manca de suports de contractes reals dipositades a parlamentaris, ja que s’hi van oposar l’Incasòl en els darrers 3 anys. tots els grups de l’oposició per motius diferents: alguns per considerar-lo 39 Cal tenir en compte que l’única funció Justament per fer un pas més en de l’índex no és la de servir com a base la contenció del preu del lloguer, la d’un sistema de regulació de preus. De Generalitat va presentar el Decret fet, quan es va començar a impulsar llei 9/2019. La proposta de regulació es aquest índex a Catalunya l’any 2015, basava en aquest mateix índex de refe- no es va concebre amb aquesta fina- rència, establint que el preu del lloguer litat, sinó especialment per informar no podria sobrepassar els barems amb transparència sobre els preus del marcats en més d’un 10%. Això es podia mercat dels arrendaments, de manera aplicar temporalment en ciutats o que tant propietaris com llogaters barris amb el mercat tensionat. disposessin de la mateixa informació. La directora de l’Observatori DESC, Judith Gifreu destaca aquesta funció Irene Escorihuela, destaca que en els de l’índex: “És una eina per aportar últims anys s’ha donat “un canvi molt transparència al mercat, aspecte clau substancial” respecte a la situació del si volem que els preus es comportin de 2015, en què la possibilitat de regular manera que oferta i demanda s’ajustin el preu del lloguer ni tan sols estava a i donin cabuda a tots els tipus de l’agenda política. Tot i això, tant des de persones i famílies que busquen un l’Observatori DESC com des dels movi- habitatge de lloguer”. ments socials en defensa del dret a En la mateixa línia, el gerent d’Habi- l’habitatge, van ser molt crítics amb els tatge i Rehabilitació de l’Ajuntament continguts del decret presentat per la de Barcelona, Javier Burón, exposa el Generalitat, per la qual cosa han hagut següent: “Segons la teoria econòmica de fer posteriorment un intens treball clàssica, si les dues parts en un negoci de pressió i negociació amb les insti- estan ben informades, l’oferta i la tucions fins a arribar a l’aprovació de demanda es creuaran en el preu mitjà la llei de regulació del preu del lloguer de mercat, ni molt per sobre ni molt al Parlament. per sota”. De totes maneres, adverteix que, tot i que no s’hagi de menystenir, la funció informativa de l’índex té “una capacitat limitada” per abaixar els preus en una situació de mercat tensionat”. Jaime Palomera, portaveu del Sindicat de Llogaters durant la Jornada de Regulació dels Lloguers del passat 18 de novembre de 2019. EL DEBAT INSTITUCIONAL per permetre un acord que, globalment, JAIME PALOMERA (Sindicat de Llogateres) consideren satisfactori i una gran l’índex de referència “s’hauria victòria per als inquilins i les inquilines. de basar en dades d’origen El gerent d’Habitatge i Rehabilitació divers [...], per exemple tenint de l’Ajuntament de Barcelona, Javier en compte la renda familiar Burón, comparteix la necessitat disponible” expressada pels moviments socials d’adequar el preu del lloguer a la renda de la ciutadania. Però no es mostra partidari d’incorporar criteris socioeco- nòmics i de renda en la construcció de Des de l’inici del debat sobre aquest l’índex de preus de referència, sinó de tema, els moviments socials han “tenir-los en compte a l’hora de deter- qüestionat el mecanisme per elaborar minar si en una zona es produeix o no l’índex de referència de preus de una situació de mercat tensionat”. És a lloguer, com a base d’un sistema de dir, les zones on hi hagués una bretxa regulació. Per al portaveu del Sindicat important entre la renda mitjana de de Llogateres, Jaime Palomera, la ciutadania i el preu mitjà del lloguer l’índex de referència de la Generalitat podrien ser considerades de mercat “no busca cobrir les necessitats de tensionat i, en elles, s’hi podria aplicar la ciutadania i el dret a l’habitatge”. el sistema de regulació de preus. Considera que aquest índex s’hauria de basar en “dades d’origen divers, Per contra, descarta tenir en compte no únicament del registre públic de els criteris socioeconòmics i de renda fiances de lloguer, sinó també del valor a l’hora de construir l’índex de preus de cadastral mitjà, i fer la necessària referència per la necessitat de compa- ponderació social que determinaria la ginar l’assequibilitat de preus per a seva accessibilitat per als veïns, per la ciutadania amb la rendibilitat dels exemple tenint en compte la renda propietaris. Adverteix que fer baixar familiar disponible o l’índex d’atur dels molt les rendibilitats dels propietaris residents d’un determinat districte”. podria ser contraproduent i provocar Per al Sindicat, un índex d’aquestes una disminució de l’oferta de lloguer a característiques hauria de ser a més la ciutat. Burón insisteix a “afinar” molt d’obligat compliment en les zones les mesures de regulació de preus per amb problemes d’exclusió residencial aconseguir els efectes desitjats. i gentrificació i “extensible a tot el territori metropolità”. Això no obstant, en el procés JAVIER BURÓN (Ajuntament de Barcelona) que ha fet possible l’aprovació de la llei de la regulació del aposta per tenir en compte preu del lloguer al Parlament criteris socioeconòmics de Catalunya el setembre i de renda a l’hora de del 2020, gràcies a l’impuls del Sindicat de Llogaters, determinar si una zona és els moviment socials també o no de mercat tensionat han hagut de flexibilitzar algunes de les seves posi- cions en aquesta i d’altres qüestions 41 A propòsit d’aquest tema, la urbanista Maria Sisternas adverteix que l’Admi- nistració hauria de prevenir que, amb la regulació de les rendes del lloguer, no es repeteixen els mateixos errors que es van cometre a l’hora de fixar el preu de compra dels habitatges de protecció oficial: “Durant molt de temps, aquí es feien pisos de protecció oficial en règim general un 10 o un 15% per sota del preu de mercat; quan els Un altre aspecte polèmic de l’índex de preus de mercat van baixar estrepito- preus de referència de la Generalitat és sament per la crisi, va deixar de sortir a que no es construeix tenint en compte compte l’habitatge de règim general”. les fiances corresponents a tots els En aquest sentit, demana que el sector habitatges de lloguer d’una àrea, sinó públic sigui capaç “d’anticipar-se als només les corresponents als darrers cicles immobiliaris”. contractes d’arrendament. En aquest El Sindicat de Llogateres també sentit, el portaveu del Sindicat de denuncia l’opacitat amb què s’ac- Llogaters, Jaime Palomera, adverteix tualitza aquest índex actualment i que aquests darrers contractes considera fonamental que es faci són justament els de manera trans- més cars. IRENE ESCORIHUELA parent. Consideren Per això, tant Jaime (Observatori DESC) que l’índex s’hauria Palomera (Sindicat de confeccionar a de Llogateres) com l’índex de partir d’un procés Irene Escorihuela la Generalitat d’acord i consens (Observatori DESC) entre les adminis- denuncien que, “està legitimant tracions competents amb aquest índex, els preus de en matèria d’habi- el Govern català la bombolla tatge (Generalitat de “està legitimant actuals” Catalunya, ajunta- els preus de la ments...), els agents bombolla actuals”. socials i econòmics Així doncs, partir d’un implicats (cambres de la índex basat en preus de contractes propietat, col·legis professionals...) i de lloguer dels darrers anys pot acon- les organitzacions i moviments socials seguir l’efecte contrari al desitjat: que en defensa del dret a l’habitatge, com en un cicle econòmic de contracció de el mateix Sindicat de Llogateres, o preus, l’índex continuï legitimant-ne la la Federació d’Associacions de Veïns pujada. Així ho exposa Jaime Palomera, i Veïnes. En general, els moviments que denuncia que, en l’actualitat, socials consideren que la Generalitat alguns fons voltor utilitzen l’índex els hauria d’haver tingut més en de referència de la Generalitat per compte en tot el procés d’elaboració justificar pujades de preus davant d’aquest decret de regulació de preus, de veïns i veïnes defensats pel que finalment no va generar consens Sindicat de llogateres. suficient i no va tirar endavant. EL DEBAT INSTITUCIONAL Per contra, la directora de de preus es basa en enquestes l’Agència de l’Habitatge de sobre una determinada mostra Catalunya defensa la solidesa de propietaris i inquilins. de les dades en què se sustenta Burón considera que Catalunya aquest índex de referència.“Des és la comunitat autònoma que del punt de vista de la seva està “en millors condicions” fiabilitat, l’índex és molt més pel que fa a la disponibilitat sòlid que altres eines impul- de dades sobre el mercat de sades arreu d’Europa, ja que lloguer, a partir de les quals es basa en dades reals amb s’articularia un sistema de un abast numèric, temporal i regulació de preus. “És la que geogràfic molt ampli”, explica va aprovar abans l’índex i la Gifreu, que considera que que des d’un inici no l’està algunes iniciatives europees utilitzant només com a esta- “es basen en enquestes i dades dística, sinó per fer polítiques molt menys fiables”. d’habitatge”, en referència Javier Burón també a les polítiques fiscals de la comparteix que la base de Generalitat per premiar els que dades de lloguers de Catalunya posen preus de lloguer per sota és “millor” que la de països d’aquest barem. com Alemanya o França, on Això no obstant, Burón actualment ja es regula el considera que l’índex de preus preu del lloguer. Destaca que, de referència de Catalunya a Catalunya, es disposa de encara presenta marge de “dades reals sobre gairebé millora. En aquest sentit, tots els lloguers que hi ha al explica que les diferents admi- mercat”, perquè, com que la nistracions que participen en majoria de contractes són Marco Aparicio, president de l’Observatori Metropolità de intermediats per un profes- l’Observatori Desc durant la l’Habitatge utilitzen aquest presentació de la Jornada sional, es garanteix el dipòsit espai “com a àmbit de reflexió de Regulació dels Lloguer de la fiança corresponent celebrada a l’ICAB el passat i de millora tècnica” d’aquest novembre de 2019. a l’Incasòl. Per contra, a índex. En aquest sentit, exposa Alemanya l’índex de referència que s’està treballant perquè en els formularis d’inscripció de les fiances a l’Incasòl es recullin més dades de cada habitatge, per tenir un conei- JUDITH GIFREU xement més acurat del mercat (Agència de l’Habitatge de Catalunya) “Des del punt de vista de la seva fiabilitat, l’índex JAVIER BURÓN (Ajuntament de Barcelona) és molt més sòlid que Catalunya és la altres eines impulsades comunitat autònoma arreu d’Europa” que està “en millors condicions” per articular un sistema de regulació de preus més ampli” 43 del lloguer, que podria ser tingut en compte per ajustar l’índex de preus de referència. Es tracta de dades sobre la categoria de l’habitatge, la seva localit- zació, la seva alçària, si ha estat objecte o no de rehabilitacions, si ha rebut subvencions o no, etcètera. Tot això permetrà, en la seva opinió, anar perfec- cionant l’índex en el futur. Lucía Delgado, portaveu de la PAH Barcelona durant la seva intervenció al Fòrum Més enllà de l’índex de preus de refe- d’Habitatge i Rehabilitació (FHAR). rència, els moviments socials també qüestionen altres aspectes del decret de lloguers de la Generalitat del maig del 2019. Una altra de les principals crítiques té a veure amb les excepcions en què no s’apliquen els llindars de la limitació. “Té El Sindicat de Llogaters critica que un munt d’excepcions”, denuncia Lucía el decret de la Generalitat no preveia Delgado de la PAH de Barcelona, que mecanismes sancionadors en cas titlla aquest decret de “llei colador”. d’incompliment. Segons la valoració realitzada per l’Ob- A això cal afegir-hi que, en els servatori DESC, el decret establia tantes supòsits en què sí que era possible excepcions a la regulació de les rendes limitar el preu de lloguer, el decret feia del lloguer, que aquesta regulació només recaure sobre els llogaters la respon- podria aplicar-se en contractes d’habi- sabilitat de detectar possibles incom- tatges de segona mà que prèviament pliments. Per als moviments socials, tinguessin un preu inferior a l’establert l’Administració hauria d’actuar d’ofici a l’índex. De la regulació de lloguers, en casos d’incompliment i no fer en quedaven exempts els contractes dependre dels inquilins l’acció de de lloguer d’habitatges nous o en què denunciar-ho, ja que són la part feble s’haguessin fet rehabilitacions integrals de la relació contractual i es poden (en aquests casos es podia elevar el veure pressionats a no fer-ho. preu del lloguer fins a un 20% per sobre de l’índex); o d’aquells amb caracterís- tiques especials (zones amb jardí, piscina, vistes excepcionals…) (on el preu podia superar l’índex d’un 15%). LUCÍA DELGADO (PAH Barcelona): També en quedaven exclosos els considera que contractes d’arrendament de pisos el decret de lloguers que tinguessin anteriorment un preu per sobre d’aquest llindar o els d’ha- de la Generalitat bitatges amb superfícies superiors tenia “un munt als 150 m2. d’excepcions” i el titlla de “llei colador” Segons l’Observatori DESC, l’experiència d’altres ciutats demostra l’escassa eficàcia d’aquest mecanisme i esmenten l’exemple de París, on en la Diferents posicions sobre si la majoria de casos els inquilins Generalitat té o no competències no s’atrevien a denunciar. En el per regular els preus del lloguer context espanyol, on la durada mínima dels contractes de lloguer és de 5 anys, és raonable pensar Per arguments similars als moviments socials, que els inquilins tindran certes també es van mostrar contràries al decret reticències a denunciar un propi- forces polítiques d’esquerres com Catalunya etari de qui dependrà, passat en Comú Podem i la CUP. La resta de partits, aquest període, la renovació o no a excepció dels que formen part de l’executiu del contracte. català (Junts per Catalunya i ERC), també hi van votar en contra quan el decret es va sotmetre Un altre punt feble del decret, en a votació al Parlament de Catalunya el juny del opinió del Sindicat de Llogateres, 2019 per motius diferents. és que no preveia cap mecanisme sancionador per als propietaris Cal tenir en compte que, abans de la seva que vulneressin els límits de votació al Parlament, el Consell de Garanties preus. Únicament es preveia que Estatutàries va emetre un informe contrari —però el llogater que reclamés, ja fos no vinculant— del Decret 9/2019. Per al Consell per la via judicial o de la mediació, de Garanties Estatutàries, aquesta competència pogués recuperar la diferència correspon a l’Estat i el decret de la Generalitat entre el que hagués pagat i vulnerava l’Estatut de Catalunya i la Constitució. el límit legal. Justament aquesta qüestió competencial va ser una de les principals raons del PSC per oposar-se al decret del Govern català. PP i Cs també s’hi van oposar pel mateix motiu i per considerar contrapro- duent intervenir sobre el mercat privat de lloguer. Des del Govern de la Generalitat de Catalunya, defensen que tenen competències en matèria de regulació de lloguers. En aquest sentit, la directora de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, Judith Gifreu, assegura el següent: “Creiem que en compliment del mandat esta- tutari, que és un mandat constitucional i que diu que la competència en política d’habitatge és exclusiva de la Generalitat de Catalunya, hem de poder tenir la possibilitat d’aprovar normes que permetin incidir en el comportament del mercat del lloguer al nostre país”. El Govern català es va emparar en el Codi Civil català per presentar aquest decret. 45 IRENE ESCORIHUELA (Observatori DESC) “Estic molt a favor que s’intenti a Catalunya, però crec que la solució passa més pel Congrés espanyol” Es tracta d’una sentència sobre la regulació catalana del règim jurídic de venda d’habitatges, que el TC considera ajustada a la Constitució. En aquest Sobre la qüestió competencial, cas, el Constitucional conclou que no la directora de l’Observatori DESC, és contrari a la unitat de mercat que Irene Escorihuela, recorda que la un agent privat pugui escollir entre dos mateixa Generalitat negava tenir règims jurídics: el Codi Civil català o el competències, quan els moviments règim estatal general de compravenda. socials li reclamaven fa uns anys que, “Si tot això ho ha dit del dret civil català a partir del Codi Civil català, podia de compravenda, és molt poc probable impulsar una regulació dels preus del que no tingui el mateix punt de vista en lloguer. Finalment, va canviar de criteri el lloguer, que en el fons és un negoci i va proposar aquest primer decret, que més reversible”, opina Burón. no ha tirat endavant. En l’actual situació política, en què Vox té 52 diputats al Per les raons exposades, també es Congrés i pot presentar recurs d’in- plantegen dubtes sobre la constituci- constitucionalitat (calen un mínim de onalitat de la llei de regulació del preu 50 diputats), Escorihuela veu probable del lloguer recentment aprovada pel que s’interposi un recurs d’incons- Parlament de Catalunya el setembre del titucionalitat davant d’una eventual 2020. El recorregut que segueixi la llei regulació catalana dels lloguers. Per determinarà si és possible legalment això, conclou el següent: “S’ha de fer el el desenvolupament d’una llei d’àmbit màxim possible, intentar-ho en tots els català en aquesta matèria. fronts; estic molt a favor que s’intenti La nova normativa estableix que els nous a Catalunya, però crec que la solució contractes de lloguer no podran superar passa més pel Congrés espanyol”. els preus establerts per l’índex de refe- El gerent d’Habitatge i Rehabilitació rència. En els cas de llogar un habitatge ja de l’Ajuntament de Barcelona, Javier arrendat els cinc anys anteriors a l’entrada Burón, es mostra més optimista sobre en vigor de la llei, el preu del nou contracte la possibilitat de regular el lloguer des no podrà superar el de l’anterior, és a dir, del Govern català. Per a Burón, “el camí quedarà congelat. La llei s’aplicarà en les per a la regulació catalana dels lloguers zones de mercat tensionat de ciutats de està més obert que mai”, després més de 20.000 habitants. d’una recent sentència del Tribunal Constitucional (Sentència 132/2019, de 13 de novembre), relacionada amb la regulació de l’habitatge a Catalunya. EL DEBAT INSTITUCIONAL 05 La regulació dels lloguers en el marc d’una estratègia global de polítiques d’habitatge a Catalunya 47 El debat social i polític sobre la regu- En aquest sentit, la urbanista lació dels lloguers repassat en els Maria Sisternas llança la proposta de apartats anteriors és indissociable d’un “canviar els criteris d’inversió pressu- diàleg més ampli sobre una estratègia postària pública” dels darrers anys per global de polítiques d’habitatge. afavorir l’ampliació del parc d’habitatge públic. Si durant els darrers anys s’ha No és objecte d’aquesta publicació, prioritzat la inversió en espai públic i focalitzada en la temàtica de la regu- equipaments, considera que ha arribat lació, repassar el gran ventall de el moment de destinar prioritàriament polítiques d’habitatge que es poden aquests fons a l’habitatge. dur a terme per garantir aquest dret a la ciutadania. Però sí que repassarem Per la seva banda, la directora de algunes aportacions i reflexions sobre Comunicació i Continguts de Fotocasa les polítiques que haurien d’acom- i Habitaclia, Anaïs López, comparteix panyar la regulació de preus perquè la necessitat de fer una “aposta ferma aquesta mesura, no de manera aïllada i a llarg termini per a la creació d’un sinó conjuntament amb d’altres, contri- parc públic d’habitatge de lloguer”. Per bueixi a garantir de forma efectiva el a López, “la recerca de sinergies amb dret a l’habitatge. el sector privat hauria de ser una opció preferent” amb aquest objectiu. Entre aquestes mesures, cal destacar especialment l’ampliació del parc d’ha- Al conjunt de l’Estat, el percentatge bitatge de lloguer social i assequible. d’habitatge social i assequible ha seguit La regulació de preus incidiria sobre en números inferiors al 2% durant la el mercat privat, però paral·lelament darrera dècada. L’acord del govern de cal fer créixer l’oferta pública i social coalició entre PSOE i Unidas Podemos, d’habitatges per poder respondre signat el desembre del 2019, preveu adequadament a les necessitats de algunes mesures per revertir aquesta la ciutadania. situació. Així, per exemple, reforça les obligacions dels grans tenidors d’oferir lloguers socials a les persones en situació de vulnerabilitat. Mitjançant sancions o incentius fiscals, també es MARIA SISTERNAS (urbanista) volen mobilitzar els pisos buits dels grans aposta per “canviar tenidors per posar-los a disposició del els criteris d’inversió lloguer assequible. Són mesures amb què pressupostària es vol extrapolar al conjunt de l’Estat el que ja recull la Llei 24/2015 de Catalunya pública” i prioritzar i que, de fet, han estat incorporades al més l’habitatge pacte per la pressió dels mateixos movi- que l’espai públic i ments socials que van impulsar l’apro- els equipaments vació d’aquesta normativa al Parlament. D’altra banda, el pacte de govern recull el compromís d’ampliar progressivament el pressupost d’habitatge i de mobilitzar sòl per ampliar el parc públic de lloguer social i assequible, a través de la col·labo- ració publicoprivada. LA REGULACIÓ DELS LLOGUERS A CATALUNYA Més d’una dècada de paràlisi en l’ampliació del parc d’habitatge social i assequible En el cas de Catalunya, cal recordar l’any 2007. Sota la presidència de la que la llei d’habitatge de Catalunya Generalitat d’Artur Mas (CiU) també es del 2007, pionera arreu de l’Estat, van rebaixar diversos objectius marcats marcava l’objectiu següent: que el per aquesta normativa, mitjançant la 15% del total del parc d’habitatges fos denominada llei òmnibus del 2011, que va social o assequible el 2027. Però, com reduir les reserves de sòl per a habitatge han denunciat els moviments socials, protegit i va desactivar l’expropiació s’han anat incomplint sistemàticament temporal d’habitatges buits per a lloguer els objectius per poder assolir aquesta social, entre d’altres aspectes. fita. Encara avui, aquest percentatge També cal recordar que el mateix any continua estancat en el 2%. 2007 es va presentar el projecte de Per tal d’assolir l’objectiu del 15%, les àrees residencials estratègiques caldria disposar de 440.000 habitatges (ARE), que reservaven sòl per impulsar socials i assequibles a Catalunya (sobre la construcció d’habitatge protegit. un parc total de 2,99 milions d’habi- De fet, almenys el 50% dels habi- tatges). Segons un informe elaborat tatges construïts en aquestes àrees l’any 2014 per la Taula del Tercer —situades en zones amb alta demanda Sector Social de Catalunya,8 aleshores d’habitatge i escassetat d’oferta— han mancaven 230.000 habitatges per de ser protegits. Però d’aleshores ençà, assolir aquesta meta i, des d’aleshores, “hi ha hagut un desenvolupament molt no s’ha avançant substancialment. escàs de les ARE”, lamenta la urbanista L’Observatori DESC i l’Institut de Maria Sisternas. Recerca TransJus de la UB també van Des de l’Agència de l’Habitatge elaborar un informe l’any 2017 per fer de Catalunya, la seva directora balanç dels 10 anys de desplegament Judith Gifreu reconeix que la crisi de la llei de l’habitatge de Catalunya 9, “ha comportat un canvi de paradigma on s’apuntaven les causes del seu que avui fa les ARE pràcticament escàs desplegament. L’esclat de la crisi inviables”. Davant d’aquesta situació, econòmica, sumada a les posteriors explica que el Departament de Territori retallades d’inversió pública, van difi- i Sostenibilitat de la Generalitat (del cultar el desenvolupament de les lleis qual depèn l’Agència de l’Habitatge de i polítiques capdavanteres aprovades Catalunya) està treballant en “l’ade- quació de l’instrument de les ARE a les actuals condicions socioeconòmiques JUDITH GIFREU i, consegüentment, la possibilitat de (Agència de l’Habitatge de Catalunya) desenvolupar-les”. Per això, està considera “inviable” desenvolupar impulsant una revisió dels plans les àrees residencials estratègiques directors urbanístics de les ARE com es van concebre l’any 2007 i de tot Catalunya, d’acord amb la configuració del futur Pla que s’han d’adequar a “les actuals territorial sectorial d’habitatge. condicions socioeconòmiques” 49 Judith Gifreu, directora de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC) en un moment de la seva intervenció al Fòrum d’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona (FHAR). Cal recordar que el Pla territorial En el cas de Catalunya, això va sectorial d’habitatge ja estava comportar l’aprovació de la Llei previst a la llei del 2007, que preveia 24/2015 al Parlament de Catalunya, elaborar-lo en el termini d’un any, arran de la iniciativa legislativa popular és a dir, acabar-lo el 2008. És el que (ILP) contra l’emergència habitacional havia de concretar els objectius i i la pobresa energètica presentada calendari d’execució de la normativa, per la PAH, l’Aliança contra la Pobresa però, després de l’esclat de la crisi Energètica (APE) i d’altres movi- econòmica, no es va acabar de desen- ments socials. Entre d’altres qües- volupar, fins al punt que no ha estat tions, aquesta normativa obligava els fins a una dècada després que la grans tenidors a oferir un lloguer social Generalitat ha tornat a posar fil a a famílies en situació de vulnerabilitat l’agulla sobre aquesta qüestió. abans de procedir a un desnonament o Aquesta dècada de paràlisi en polí- a destinar els habitatges buits a aquesta tiques d’habitatge social ha coincidit finalitat. Tot i això, cal tenir en compte paradoxalment amb el moment en que, nou mesos després de l’aprovació de què més persones tenien dificultats la llei, aquests i d’altres articles van ser per veure garantit aquest dret, en un recorreguts al Tribunal Constitucional per context de crisi econòmica i d’onada part del govern espanyol del PP i no ha de desnonaments. Enfront d’aquesta tornat a estar en vigor fins a l’any 2019, situació, els moviments socials en després de la retirada parcial del recurs defensa del dret de l’habitatge van per part de l’executiu del PSOE. impulsar l’aprovació de lleis d’emer- gència habitacional per respondre, si més no, a les necessitats més imme- diates de les persones en situació d’exclusió residencial. LA REGULACIÓ DELS LLOGUERS A CATALUNYA Per quines vies es pot ampliar el parc d’habitatge social i assequible? Més enllà de les mesures d’emergència D’altra banda, trobem mesures que que incorpora la Llei 24/2015, continua passen per reaprofitar el parc d’ha- sent necessari emprendre polítiques bitatges ja existent. Per exemple, a estructurals per ampliar el parc d’habi- través de l’exercici del dret de tanteig i tatge social i assequible, sota diferents retracte, les administracions públiques fórmules. D’una banda, trobem les que tenen preferència a l’hora de comprar aposten per construir nous habitatges, ja habitatges en venda per destinar-los al sigui a partir de la iniciativa pública; de la lloguer social i públic. Una altra mesura col·laboració publicoprivada; o de l’esta- d’aquest tipus seria l’expropiació de l’ús bliment d’obligacions al sector immobiliari de pisos buits per destinar-los a habi- per part de l’Administració, per exemple tatge social. Així mateix, hi ha mesures la de destinar el 30% de les noves promo- associades a la rehabilitació que poden cions i grans rehabilitacions a l’habitatge servir per incentivar l’assequibilitat protegit, impulsada per l’Ajuntament de dels preus dels habitatges, per exemple Barcelona el setembre del 2018 per inici- condicionant les subvencions amb ativa dels moviments socials. aquesta finalitat o posant els preus Dins dels projectes de col·laboració dels arrendaments per sota dels de publicoprivada, també cal destacar la l’índex de referència. col·laboració de l’Administració amb Judith Gifreu exposa que, des del l’economia social i cooperativa. En aquest Consorci de l’Habitatge de Barcelona, sentit, els projectes més estesos són participat per la Generalitat de les cooperatives en cessió d’ús, en què Catalunya, s’han vinculat determinats aquestes són propietàries d’un bloc d’ha- ajuts a la rehabilitació al fet d’arrendar bitatges i els seus socis i sòcies, pagant els habitatges per sota de l’índex de un import mensual assequible, en poden referència del preu del lloguer. Afegeix gaudir a perpetuïtat (és a dir, tenen el que es poden aplicar altres meca- dret a clau, encara que no en són propi- nismes per incidir en els preus dels etaris). L’Ajuntament de Barcelona ha lloguers i considera que els ajunta- estat pioner en la cessió de sòl públic a ments hi poden contribuir. En aquest cooperatives amb aquesta finalitat. Bona sentit, es refereix a exempcions fiscals mostra d’això és La Borda, el primer bloc en impostos i taxes municipals vincu- d’habitatges cooperatiu edificat en un lades a obres de rehabilitació i millora solar municipal a Barcelona al recinte de d’habitatges, sempre que el lloguer Can Batlló de Sants. estigui per sota de l’índex. Des de l’any 2019, l’Ajuntament de JAVIER BURÓN (Ajuntament de Barcelona) Barcelona també està condicionant les s’han de vincular els ajuts subvencions municipals a la rehabili- a la rehabilitació a la rebaixa tació tant al fet de posar preus per sota del preu del lloguer, però, en de l’índex de referència com a la reno- vació dels contractes de lloguer durant una situació de mercat tensio- 5 anys. Tot i això, el gerent d’Habitatge nat, això no és suficient i Rehabilitació de l’Ajuntament de 51 Barcelona adverteix que s’han inversions en el manteniment trobat amb dificultats durant el i la millora dels habitatges, seu primer any d’implantació. seguint “un model d’economia “En un mercat tensionat i amb especulativa i no productiva”. preus alts, el problema és que, Això contrasta amb les obli- si un privat posa en un costat gacions dels inquilins, que, si de la balança la subvenció que volen recuperar els diners de la rebrà i, en l’altre costat, l’ingrés fiança, han de demostrar que al qual renunciarà, en alguns tot està en perfecte estat. casos pot ser que prefereixi Sisternas lamenta que hàgim no renunciar a aquest ingrés “fracassat” en matèria de i no demanar la subvenció”, rehabilitació, ja que tenim “un adverteix Burón. Des del seu parc d’habitatge envellit, que punt de vista, això no vol dir anem llogant, sense fer inver- que la mesura no tingui sentit, sions”. També lamenta la manca perquè sí que és sol·licitada per d’eficàcia de les ITE (inspec- alguns propietaris, però, en una cions tècniques dels edificis), situació de mercat tensionat, que legalment són obligatòries considera que ha d’anar acom- per a les finques amb més de panyada per la regulació dels 45 anys d’antiguitat, tot i que preus del lloguer. això s’incompleix en molts casos. Aquestes inspeccions justament han de servir per MARIA SISTERNAS (urbanista) supervisar i garantir que els cal que els propietaris habitatges més antics facin les “acreditin” quines són pertinents obres de reforma. les inversions que fan Tant la possibilitat de reha- en la qualitat dels pisos bilitar i de reaprofitar el parc i “com això es tradueix ja existent per al lloguer en el preu del lloguer” social i assequible per d’altres vies (expropiació de l’ús de pisos buits, dret de tanteig i retracte...) com la de construir nous habitatges a través de Pel que fa al manteniment i la la col·laboració de les institu- rehabilitació dels habitatges, cions públiques amb el sector la urbanista Maria Sisternas privat estan previstes per un considera que és necessari dels darrers avenços legis- més control i transparència latius en matèria d’habitatge dels propietaris, perquè “acre- a Catalunya. Es tracta del ditin” quines són les inversions decret de mesures urgents que fan en la qualitat dels pisos per millorar l’accés a l’habi- i “com això es tradueix en el tatge (Decret llei 5/2019), preu del lloguer”. Denuncia que que va entrar en vigor el 31 actualment molts propietaris de desembre de 2019 i va ser estan incrementant el preu ratificat pel Parlament el 23 de dels arrendaments, en renovar gener de 2020, els continguts els contractes, sense haver fet del qual s’expliquen tot seguit. LA REGULACIÓ DELS LLOGUERS A CATALUNYA Jaime Palomera, portaveu del Sindicat de Llogateres i Irene Escorihuela, directora de l’Observatori Desc durant la Jornada de Regulació dels Lloguers celebrada a l’ICAB. El decret de mesures urgents inclou importants avenços en matèria de polítiques d’habitatge Malgrat que la seva denominació posa JUDITH GIFREU l’èmfasi en les mesures urgents, el (Agència de l’Habitatge de Catalunya), decret no només inclou mesures d’emer- sobre el decret de mesures urgents gència per respondre a les necessitats d’habitatge dels col·lectius en risc “És la principal modificació d’exclusió, sinó que també estableix les del marc regulador de bases per ampliar el parc d’habitatge públic i assequible a mitjà i llarg termini. l’habitatge a Catalunya Cal tenir en compte que es tracta des del 2007” d’una segona versió d’un decret que la Conselleria de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat va presentar per primer cop el març del 2019 i que, en Per a la directora de l’AHC, un primer moment, no va satisfer les Judith Gifreu, aquest decret és aspiracions dels moviments socials. “la principal modificació del marc Aleshores, tampoc no es va arribar regulador de l’habitatge a Catalunya a portar a votació del Parlament per des de l’aprovació, l’any 2007, de la manca de suports. llei del dret a l’habitatge”, una reflexió Des d’aquell primer intent fallit, els que comparteix el gerent d’Habi- moviments socials van continuar tatge i Rehabilitació de l’Ajuntament dialogant i negociant amb la Conselleria de Barcelona, Javier Burón. Gifreu de Territori i Sostenibilitat, competent subratlla que el decret estableix les en aquesta matèria, i van aconseguir bases per incrementar el parc de lloguer importants avenços. Això ha portat social, la contenció dels preus del a la recent presentació d’una segona lloguer i lluitar de manera més eficaç proposta, amb la qual els moviments contra l’emergència residencial, amb un socials sí que s’han mostrat globalment enfocament transversal que incorpora satisfets, tot i que continuen consi- de forma significativa el vessant urba- derant insuficients algunes de les nístic. A continuació, s’enumeren les seves mesures. principals novetats del decret. 53 1. MÉS OBLIGACIONS DELS GRANS TENIDORS D’OFERIR LLOGUER SOCIAL A COL·LECTIUS VULNERABLES Un primer bloc de mesures del decret Per la seva banda, la directora de tenen a veure amb garantir el dret a l’Observatori DESC, Irene Escorihuela, l’habitatge a les persones en situació considera que un dels principals avenços de vulnerabilitat, reforçant algunes de és el fet que el decret obligui els grans les mesures previstes a la Llei 24/2015. tenidors a oferir lloguer social “malgrat S’amplien els supòsits en què els grans que no hi hagi cap procediment judicial tenidors han d’oferir lloguer social a al darrere”, en els casos d’acabament de persones i famílies que puguin acreditar, contracte d’arrendament quan l’inquilí amb els pertinents informes dels serveis té dificultats econòmiques. La portaveu socials municipals, que es troben en una de la PAH de Barcelona, Lucía Delgado, situació de vulnerabilitat. també remarca la inclusió de les ocupa- No s’haurà d’oferir únicament lloguer cions entre els supòsits de lloguer social a les persones en situació de social, tot i que lamenta que aquesta vulnerabilitat afectades per processos mesura estigui tan limitada en el temps. de desnonament (d’hipoteca o lloguer), Aclareix que el decret no preveu concedir sinó també en casos d’acabament lloguer social a les persones que ocupin de contracte d’arrendament, quan el a partir d’ara o a les persones que fes llogater no pugui seguir pagant el mateix menys de 6 mesos que l’ocupaven quan import que abans, i encara menys un de va entrar en vigor el decret. “Han fet superior. També s’haurà de concedir el com una amnistia, però el problema no lloguer social a les persones que, en el desapareix”, adverteix. moment d’entrada en vigor del decret, D’altra banda, cal destacar que la durada faci més de mig any que ocupen un dels lloguers socials s’amplia de 3 a 7 anys habitatge en mans d’un gran tenidor. en el cas dels habitatges en mans de Per a Gifreu, l’ampliació de les obliga- grans tenidors. El Sindicat de Llogateres cions dels grans tenidors a l’hora d’oferir adverteix que el decret planteja que la lloguer social a les famílies en situació prolongació a 7 anys dels lloguers socials vulnerable “és una forma més d’avançar es pugui aplicar només durant un termini en el retorn social del rescat bancari, de 3. Com que és previsible que la situació com en el seu moment ho va ser l’impost d’emergència habitacional continuï més sobre els habitatges buits”. enllà d’aquest període, el Sindicat aposta per estendre a un mínim de 6 anys el seu període de desplegament. A més, el decret reforça les exigències de IRENE ESCORIHUELA (Observatori DESC) control que les administracions hauran un dels principals avenços de fer per garantir que efectivament es del decret de mesures urgents compleix l’obligatorietat d’oferir el lloguer és l’obligació dels grans tenidors social. A més de les mesures de control, d’oferir lloguer social quan Gifreu també destaca que el decret preveu estimular la iniciativa privada acaba un contracte de lloguer perquè faci habitatges protegits de si el llogater té dificultats lloguer, mitjançant ajuts públics. econòmiques LA REGULACIÓ DELS LLOGUERS A CATALUNYA 2. 3. S’ESTABLEIXEN LES CONDICIONS S’AMPLIEN ELS SUPÒSITS PERQUÈ ES PUGUI EXPROPIAR EN QUÈ UN PROPIETARI ÉS L’ÚS DELS HABITATGES DE GRANS GRAN TENIDOR TENIDORS PER A LLOGUER SOCIAL El decret amplia els supòsits en què El decret també supera el que els propietaris són considerats grans fins ara havia estat un escull per tenidors (fins ara fonamentalment poder expropiar l’ús d’habitatges bancs) i, per tant, estan subjectes a buits de bancs i fons voltors per les obligacions anteriors. Segons el destinar-los al lloguer social, com decret, també s’inclouen sota aquesta establia la Llei 24/2015. Quan el categoria les persones físiques amb Tribunal Constitucional va aixecar la més de 15 habitatges, una mesura que suspensió de la majoria d’articles de la els moviments socials valoren positi- Llei 24/2015 i de la 4/2016 (aprovada vament però consideren insuficient. pel Parlament posteriorment per En el seu comunicat de balanç del tractar d’esquivar la suspensió de l’an- decret, el Sindicat de Llogateres terior), va posar una condició per poder adverteix que cal diferenciar les obli- aplicar l’expropiació. Calia compensar gacions que tenen les persones amb els propietaris i el TC no considerava 5 o més habitatges en lloguer, i que que l’import del lloguer social fos sufi- gràcies a això poden viure de rendes, cient en aquest sentit, com proposaven dels petits propietaris. “No pot ser que inicialment ambdues lleis. aquells que tenen un o dos immobles estiguin al mateix sac que els que en tenen deu o catorze”, remarquen. La compensació per als propietaris serà el 40% del preu fixat per als habitat- ges protegits “Quan van presentar el decret el març, van legislar aquest preu sense comptar amb nosaltres”, explica Lucía Delgado de la PAH de Barcelona. En aquesta segona versió, sí que s’ha pogut arribar a un acord en aquest punt. Es fixa com a compensació el 40% del preu fixat per als habitatges de protecció oficial. D’aquesta manera, es compleix amb el requisit del Constitucional i serà possible tirar endavant aquesta mesura. 55 4. 5. 6. ALLOTJAMENTS DOTACI· ES REFORÇA EL DRET MÉS CAPACITAT ONALS PER GARANTIR DE TANTEIG I RETRACTE SANCIONADORA PER LES EL DRET A L’HABITATGE DE DE LES ADMINISTRACIONS ADMINISTRACIONS LOCALS PERSONES EN RISC D’EX· CLUSIÓ I D’ALTRES COL· El decret també reforça el A partir d’ara, les administra- LECTIUS SOCIALS dret de tanteig i retracte de cions locals també tindran les administracions (o de més capacitat sancionadora. A més del lloguer social, el compra preferent d’habitatges Podran multar els propietaris decret preveu una altra alter- en venda per ampliar el parc que incompleixin les seves nativa per garantir el dret a l’ha- públic i social). D’una banda, obligacions pel que fa a la funció bitatge de les persones en risc es reforça la capacitat de social de la propietat. La llei de d’exclusió i d’altres col·lectius, les administracions d’exercir l’habitatge del 2007 ja preveia com persones joves o gent gran. aquest dret sobre habitatges sancions per a aquest tipus d’in- Es tracta dels anomenats allot- procedents d’execucions fraccions, però fins ara “s’estan jaments dotacionals. hipotecàries i pertanyents a plantejant moltes dificultats a Cal tenir en compte que, en el entitats financeres. D’altra les administracions locals que planejament urbanístic, hi ha banda, es possibilita que els volíem sancionar, inspeccionar, sòl residencial —on es poden ajuntaments puguin exercir posar multes, perquè s’entenia construir habitatges— i dota- el dret de tanteig i retracte que no teníem competències”, cional, destinat a equipaments, sobre el sòl. Podran comprar explica Javier Burón. En aquest que en ambdós casos pot ser sòls o edificis complets sentit, considera que aquest tant públic com privat. El que quan hi hagi la necessitat de decret “clarifica i reforça” la possibilita aquest decret és reforçar el parc públic de sòl. capacitat d’inspecció i sancio- reforçar la construcció d’equi- Segons dades de l’AHC, gràcies nadora dels ajuntaments. paments, que no són pròpi- al dret de tanteig i retracte, ament habitatges però que la Generalitat ha aconseguit 7. permeten donar solucions habi- sumar 3.000 pisos al seu parc VINCULACIÓ DELS AJUTS tacionals temporals a diferents d’habitatge públic durant els PÚBLICS A POSAR PREUS col·lectius, en sòl dotacional. darrers 4 anys. Aquesta mesura PER SOTA DE L’ÍNDEX DE Els denominats habitatges ja estava en funcionament en REFERÈNCIA dotacionals ja existeixen des de ciutats com Barcelona i ara el fa anys a la ciutat de Barcelona, decret amplia la possibilitat Pel que fa als lloguers, el decret d’exercir el tanteig i retracte a també preveu que si el seu cost però a partir d’ara es podran incrementar i estendre a més tots els municipis del país fins a està per sobre de l’índex de l’any 2027. preu de referència, el propietari punts del territori. També es no podrà rebre ajuts públics podran fer habitatges dotaci- (per al foment del lloguer, la onals en sòl privat, concertats rehabilitació…). A més, per tal de amb l’Administració, que garantir que inquilins i propie- vetllarà perquè els preus i les taris tinguin la mateixa infor- condicions dels habitatges mació sobre els preus mitjans s’adeqüin a l’interès general i a del mercat de lloguer, s’ha les necessitats dels col·lectius establert com a mesura obliga- als quals van destinats. tòria la publicació de l’índex de referència als contractes d’ar- rendament i també a les ofertes que es publiquin als portals immobiliaris. L’incompliment d’aquesta mesura serà sanci- onada com a infracció greu. LA REGULACIÓ DELS LLOGUERS A CATALUNYA 8. 9. S’AMPLIEN LES RESERVES DE SÒL INCREMENTAR LES RESERVES PER A HABITATGE PROTEGIT I JA DE SÒL PER A HABITATGE PROTEGIT NO ES PODRÀ DESQUALIFICAR En general, el decret incrementa de Judith Gifreu també destaca que un manera significativa les reserves de important avenç és “la qualificació sòl per a habitatge protegit. Si fins ara permanent per als nous habitatges s’havia de reservar el 30% del sòl per de protecció oficial”, una reivindicació a habitatge protegit en sòl urbanit- llargament demanada pels moviments zable (en condicions de ser urbanitzat) socials, que fins ara només funcionava i sòl urbà no consolidat (sòl que es a Euskadi des de l’any 2003. D’aquesta troba en un nucli urbà, on encara no manera, aquests habitatges no podran s’hi ha construït), el decret ascendeix ser desqualificats i tornar al mercat aquest percentatge al 40%. També privat, com continua passant a la resta és previst que en sòl urbanitzable de comunitats autònomes passat aquest percentatge ascendeixi fins un període que oscil·la entre els 20 i al 50% a l’àrea metropolitana. D’altra els 25 anys. banda, en sòl urbà consolidat (allà on Javier Burón, gerent d’Habitatge ja s’hi ha construït i es vol enderrocar i Rehabilitació de l’Ajuntament de per tornar a construir, o rehabilitar) es Barcelona i expert en la matèria, fixa una reserva obligatòria d’HPO del aclareix de quina manera el decret 30%. Aquesta és la mesura que ja va aconsegueix de facto aquesta protecció aprovar el Ple municipal de Barcelona permanent dels HPO a Catalunya. En el setembre del 2018 i que ara el decret l’ordenament jurídic sobre habitatge, “ratifica”. Un altre aspecte important és se sol diferenciar entre el sòl i el vol, que la meitat d’aquestes reserves d’ha- que componen els edificis que s’alcen bitatge protegit hauran de destinar-se sobre el primer. Burón explica que el nou obligatòriament al lloguer. decret “uneix la qualificació urbanística” Aquesta mesura està vinculada a del sòl i del vol: “Mentre que en un plan- la reconfiguració de les modalitats tejament urbanístic el sòl estigui quali- d’habitatge protegit. Fins ara hi havia ficat com a sòl per a HPO, el vol també tres tipus d’habitatge protegit, tots ells haurà de correspondre a aquest règim amb preus inferiors als de mercat, però d’habitatge”. El sòl haurà de seguir amb amb diferències entre ells. De més a aquesta qualificació sempre que no menys econòmic, aquestes tres tipo- s’hagi arribat als objectius de solidaritat logies eren els HPO de règim especial, urbana que estableix la llei d’habitatge regim general i règim concertat. Amb el del 2007 (un 15% d’habitatge assequible nou decret, les categories d’habitatge del total del parc d’habitatge). A més, protegit se simplifiquen a dues: les de si algun municipi arribés a aquest 15%, lloguer (obligatori) i la resta (que es tampoc no se li permetria reduir aquest poden vendre o llogar). En les reserves percentatge. Això, de facto, suposa de sòl per a habitatge protegit, doncs, protegir l’HPO a perpetuïtat, o si més no el que es fa és obligar a destinar per a moltíssimes dècades. almenys el 50% dels pisos a la primera d’aquestes dues modalitats. Tot i valorar positivament la proposta, des del Sindicat de Llogateres remarquen que caldria anar més enllà i seguir l’exemple basc també en aquest punt, on a partir del 2020 tot l’habi- tatge protegit nou serà de lloguer. 57 10. ELS HABITATGES D’EDIFICIS CONS· TRUÏTS EN SÒL RESIDENCIAL PRIVAT S’HAURAN DE DESTINAR AL LLOGUER El decret també vol fomentar l’in- crement del parc privat d’habitatges de lloguer, per tal que l’augment de l’oferta contribueixi a contrarestar La crisi de la covid-19 porta a la tendència a l’alça del preu dels arrendaments. Amb aquest objectiu, emprendre mesures d’emergència permetrà que, en el planejament urba- en habitatge i lloguer nístic, es pugui reservar sòl residencial privat per construir habitatges que no El normal desenvolupament de les polítiques es podran dividir horitzontalment per a i els debats en matèria d’habitatge en tots els la seva comercialització. És a dir, no es nivells territorials (municipal, català, estatal…) es podran vendre cadascun dels pisos de va veure interromput arran de la crisi sanitària l’edifici de manera separada, sinó que de la covid-19 i les seves conseqüències socio- s’hauran de llogar. L’única alternativa econòmiques. La declaració de l’estat d’alarma seria vendre el bloc sencer a un altre a Espanya el 14 de març, i el confinament de la operador, que obligatòriament hauria població amb diferents condicions en cada fase de llogar-los. de l’emergència, ha tingut importants reper- cussions en matèria d’habitatge. D’una banda, cal tenir en compte que l’aturada de l’activitat Un cop repassat el contingut del econòmica en diferents sectors ha generat decret de mesures urgents, cal tenir dificultats a moltes famílies per seguir pagant en compte que, si bé els moviments el lloguer o la seva quota hipotecària. D’altra socials el valoren positivament, insis- banda, també ha suposat una pèrdua de guanys teixen a seguir fiscalitzant el seu nivell a alguns operadors del sector immobiliari, espe- de desplegament per garantir-ne el cialment als propietaris d’apartaments turístics compliment. En aquest sentit, Judith o establiments hotelers. Gifreu exposa que un element fona- Per això, entre les mesures d’urgència que va mental per al desplegament de les prendre el Govern espanyol durant el període de mesures previstes pel decret és el l’estat d’alarma, algunes d’elles estaven encami- Pla territorial sectorial d’habitatge nades a pal·liar les conseqüències de la crisi en de Catalunya, que està acabant d’ela- matèria d’habitatge. borar el Govern de la Generalitat. “Aquest document ens ha de servir, a En el Reial decret llei 11/2020, de 31 de març, les administracions i als actors socials, de mesures urgents complementàries en l’àmbit econòmics i institucionals, com a guia social i econòmic per fer front a la covid-19, per determinar les principals mesures es preveu l’aturada dels desnonaments per de la política d’habitatge, entre les impagament de lloguer a persones en situació quals hi ha, òbviament, l’ampliació dels de vulnerabilitat i sense alternativa habita- parcs públics i del parc de lloguer social cional des del 2 d’abril i per un període màxim o assequible, amb objectius per als de 6 mesos. Des d’aquesta mateixa data i pel propers quinze anys”, conclou. mateix període de temps, també es preveu una pròrroga extraordinària dels contractes d’arren- dament que vencin fins a dos mesos després de l’acabament de l’estat d’alarma. En cas de tenir dificultats econòmiques per pagar amb norma- litat les rendes del lloguer, el decret preveu LA REGULACIÓ DELS LLOGUERS A CATALUNYA mesures diferents segons si es tracta d’habi- tatges de petits propietaris o de grans tenidors (més de 10 habitatges o posseïdors d’una super- fície construïda superior a 1.500 m2). En el cas dels petits propietaris, s’estableix un procés per fases. En primer lloc, es preveu que les dues parts intentin arribar a un acord voluntari (per a l’ajornament del deute o la seva condonació total o parcial). En segon lloc, només si el primer no ha estat possible, els inquilins poden demanar un ajornament temporal i extraordinari del pagament del lloguer i els arrendadors tenen l’obligació de presentar una proposta d’ajornament o fraccionament del deute en el termini d’una setmana. En tercer lloc, i només si el propietari es nega a acceptar el prorrateig del deute, l’inquilí pot demanar un crèdit avalat per l’ICO retornable durant un termini màxim de 10 anys, per pagar un màxim de 6 mesos de lloguer. En cas de tenir dificultats per retornar aquest crèdit en els terminis esta- blerts, es podria també sol·licitar un ajut de fins a 900 euros al mes del pla estatal d’habitatge, a través de la comunitat autònoma de residència. En el cas dels grans tenidors i de les entitats públiques d’habitatge, els inquilins també poden demanar l’ajornament temporal del pagament del lloguer. En cas que no hi hagi un acord voluntari amb l’arrendador, aquest pot optar entre dues opcions: reduir a la meitat el preu del lloguer durant un màxim de 4 mesos; o aplicar una moratòria en el pagament d’aquest durant el període de l’estat d’alarma i durant els mesos següents (prorrogables un a un i fins a un màxim de 4) si la situació de vulnerabilitat es dilatés en el temps. El deute acumulat s’hauria de retornar de manera fraccionada i sense interessos durant un termini de 3 anys, una vegada acabada la moratòria. Diverses adminis- tracions han criticat que el decret estableixi les mateixes obligacions a les empreses públiques d’habitatge que als grans tenidors (bancs, fons d’inversió…), que exerceixen la seva activitat amb ànim de lucre. Per poder-se acollir a qualsevol de les mesures anteriors, les famílies han d’acreditar docu- mentalment que es troben en una situació de vulnerabilitat econòmica derivada de la crisi del coronavirus. Es considera que és així si la situació laboral dels seus membres s’ha 59 vist afectada per aquest motiu (per exemple, l’Ajuntament de Barcelona exemple, en haver-se quedat a l’atur o ha aplicat una moratòria de les rendes haver patit un ERTO) i, a més, la unitat del lloguer del parc municipal d’ha- familiar es troba per sota de deter- bitatges, on hi viuen 8.748 famílies, minats llindars de renda (3 vegades entre l’abril i el setembre del 2020. S’ha l’IPREM) i l’esforç econòmic que li establert que, a partir de l’octubre, representa el cost del lloguer i els aquestes famílies puguin retornar subministraments és del 35% dels seus els pagaments pendents durant un ingressos nets o més. període de 54 mesos. Aquesta mesura Més enllà de les ajudes relacionades també s’ha estès als 400 locals comer- amb el lloguer, el Govern espanyol cials situats en baixos d’edificis, amb també ha aprovat una moratòria de les lloguers promoguts des de l’Institut quotes hipotecàries de fins a 3 mesos Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació per a les persones en situació de vulne- de Barcelona (IMHAB), i a 1.400 HPO rabilitat que s’hagin quedat a l’atur o promoguts per l’IMHAB. hagin vist reduïts els seus ingressos a Així mateix, tant l’IMHAB com la causa de l’emergència de la covid-19 i Fundació Hàbitat 3 (que gestiona que puguin acreditar la seva situació. 250 habitatges a partir d’un conveni Un cop acabat aquest període de mora- amb l’Ajuntament de Barcelona i la tòria, els pagaments pendents s’ajor- Generalitat de Catalunya) han revisat naran per a un termini equivalent, és a a la baixa les quotes de lloguer de les dir, s’ajornarà la hipoteca fins a 3 mesos. famílies amb afectacions econòmiques També cal destacar que, si bé l’Estat rellevants a causa de la crisi del coro- espanyol és el responsable d’establir navirus dels habitatges que gestionen. les principals mesures extraordinàries Finalment, l’Ajuntament ha previst i les directrius general que cal seguir a ajuts econòmics per pagar l’arren- tot el territori durant l’estat d’alarma, dament per a les famílies que viuen tant la Generalitat de Catalunya com en pisos de la Borsa de Lloguer Social els ajuntaments també han pres, dins de Barcelona (amb 891 habitatges) del seu marge d’actuació, algunes i pateixen dificultats econòmiques mesures en matèria d’habitatge. a causa de la crisi de la covid-19. Entre les mesures preses pel Govern El conjunt d’aquests ajuts va arribar a català, destaca la moratòria del 11.689 llogaters de l’IMHAB. pagament de lloguer del parc d’habi- Més enllà d’aquestes mesures extra- tatges de la Generalitat per a un total ordinàries i conjunturals, les conse- de 20.000 llars, entre el mes d’abril i qüències socials i econòmiques que es l’acabament de l’estat d’alarma, per derivin d’aquesta emergència sanitària retornar de manera fraccionada poste- plantegen interrogants sobre l’evolució riorment en el termini d’1 any. També dels plans previstos en matèria d’ha- s’ha avançat el pagament dels ajuts bitatge. Les decisions polítiques de al lloguer a col·lectius en situació de l’etapa postcrisi de la covid-19 seran vulnerabilitat com ara les dones que determinants per valorar si, després pateixen violència masclista o les de la interrupció dels mesos de l’estat persones de més de 65 anys. d’alarma, s’avança en les línies d’ac- En l’àmbit local, alguns ajuntaments tuació i en els debats en matèria de han aplicat moratòries en el pagament polítiques d’habitatge seguides ante- del lloguer del parc d’habitatges riorment, o bé es produeix un retrocés, municipal o han facilitat serveis d’in- que podria perpetuar encara més en el termediació entre propietaris i inquilins temps la situació d’emergència habita- a la recerca de solucions. Així, per cional que Catalunya i Espanya viuen ja des de l’any 2008. LA REGULACIÓ DELS LLOGUERS A CATALUNYA 06 Polítiques de referència en regulació del lloguer a Europa i el món 61 Quan es confronten diferents posi- En segon lloc, trobem referències a la cions sobre la regulació del preu dels regulació de lloguers moderada o d’es- lloguers al debat polític i mediàtic, tabilització de la renda (moderate rent sovint es perden molts matisos sobre control / rent stabilization), en al·lusió una qüestió de gran complexitat. La regulació dels lloguers no és un terme A partir dels anys unívoc, sinó que engloba un gran setanta del segle ventall de normatives, amb diferències passat, comencen molt significatives segons el moment històric en què s’hagin implementat o a aplicar-se sistemes segons la seva adequació al context d’estabilització d’una determinada ciutat o país. de la renda Tant és així que, en els diferents estudis sobre el tema, podem trobar als sistemes més flexibles de control de diversos termes per referir-nos a preus que es van implantar en diferents aquesta qüestió, corresponents a llocs del món a partir dels anys setanta les grans tendències històriques per del segle passat. Coincidint amb la regular els preus dels lloguers, que es crisi del petroli, que va comportar una remunten a principis del segle XX. inflació dels preus —també de l’habi- tatge—, i gràcies a la pressió de dife- rents moviments socials, es van posar Des del primer terç en marxa aquests sistemes d’estabi- lització de preus en diferents països i del segle XX, s’apliquen ciutats del món. 11 sistemes de congelació de preus A diferència de la congelació dels lloguers, aquest sistema parteix d’uns barems de preus de referència, que es Si seguim un ordre cronològic, en primer poden sobrepassar fins a un màxim lloc, trobem el control o congelació de delimitat, i que es van actualitzant lloguers (rent control o rent freeze), en periòdicament per ajustar-se a la referència als sistemes de regulació inflació. A més, solen contenir altres més estrictes que es van aplicar en mesures que flexibilitzen la regulació. diversos països europeus i als Estats Per exemple, acostumen a excloure Units coincidint amb la Primera i Segona els habitatges de nova construcció Guerra Mundial i el període de post- pensats per al lloguer (l’anomenat guerra i fins a la dècada dels seixanta. “built-to-rent”) per tal de no desincen- Cal tenir en compte que els conflictes tivar la inversió en aquests pisos. bèl·lics van comportar la massiva També permeten que els propietaris arribada de població als nuclis urbans puguin pujar el preu del lloguer per per treballar en la indústria militar i que, sobre del marge preestablert si fan alhora, van significar la destrucció de inversions de millora o reforma en els bona part del parc d’habitatges. En un habitatges, tot i que amb limitacions. context d’excés de demanda i d’escas- A més, complementen la protecció dels setat d’oferta d’habitatges, els lloguers llogaters, amb mecanismes per prevenir tendien a encarir-se i molts països van els desnonaments i la seva mobilitat optar per congelar-los, establint sostres forçada. En diversos sistemes d’esta- rígids de preus. 10 bilització de lloguers, també queden POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN exclosos de la regulació els habi- generació, en referència a aquelles moda- tatges que es construeixen poste- litats de control de preus que, partint del riorment a la seva aplicació —per sistema d’estabilització, el complementen no desincentivar la construcció amb mesures addicionals. d’habitatges— o les residències de A continuació, es mostren diversos exemples luxe, entre d’altres excepcions. 12 contemporanis sobre com es regula el preu del lloguer en diferents ciutats del món. S’expliquen especialment a fons els casos A partir dels anys vuitanta de Berlín i Nova York, ciutats que van estar del segle passat, l’onada representades a les jornades sobre regulació neoliberal debilita els del preu del lloguer de Barcelona que han sistemes d’estabilització donat lloc a aquesta publicació, i de manera més general l’experiència de París i de Viena. Després de la irrupció de l’onada neoliberal als anys vuitanta, Davant del fenomen de encapçalada per Margaret la gentrificació, creix la Thatcher al Regne Unit i Ronald necessitat de reforçar la Reagan als Estats Units, els regulació de preus del lloguer sistemes d’estabilització de preus es van afeblir arreu del món i, en alguns casos, van arribar a desa- parèixer. Tot i això, modernament, davant dels processos de gentri- ficació que viuen moltes ciutats del món, el debat al voltant de la regulació dels preus del lloguer ha tornat a emergir amb força. En algunes ciutats com Berlín, on ja funcionaven sistemes d’esta- bilització de preus, però on no acabaven de ser del tot efectius, fins i tot s’han plantejat canvis per endurir la regulació. Per casos com el berlinès, s’ha començat a parlar de regulació de tercera Florian Schmidt, cap d’habitatge i planificació del districte Friedrichshain-Kreuzberg de Berlín i Lucy Joffe, del Departament de Polítiques d’Habitatge de l’Ajuntament de Nova York. 63 Berlín 6.1 Per comprendre com es regulen els lloguers a Berlín en l’actualitat, i en general al conjunt d’Alemanya, repas- sarem prèviament quina és la situació FLORIAN SCHMIDT (Ajuntament de Berlín) del país i de la seva capital en matèria denuncia la privatització d’arrendaments i l’evolució històrica de l’actual sistema d’estabilització de del parc d’habitatge públic preus, que data dels anys setanta i que a la ciutat durant les ha experimentat una forta evolució darreres dues dècades des d’aleshores. A diferència d’Espanya, Alemanya en el seu conjunt, especialment als nuclis urbans, té una forta cultura del lloguer. A les ciutats grans, el percentatge d’in- quilins és de prop del 80%, i l’altre 20% correspon a persones que viuen en pisos Des de l’any 2015, en aquelles ciutats de propietat. Però, al conjunt del país, la alemanyes on es viu una situació de proporció de llogaters baixa al 50%, ja mercat tensionat de lloguer, com és el que als pobles i les zones rurals sí que hi cas de Berlín, està en vigor l’anomenat ha una proporció més gran de propie- fre dels lloguers, que no permet que taris. Així ho va exposar Florian Schmidt, el seu preu sobrepassi en més d’un sociòleg i activista urbà i, des del 2016, 10% l’índex de referència, com s’ex- cap d’habitatge i planificació del districte plicarà amb més detall a continuació. Friedrichshain-Kreuzberg de Berlín, Però diversos sectors polítics i socials situat al centre de la capital alemanya. denuncien que aquest sistema no ha estat prou eficaç. El 84% de la població Segons el representant del districte de de Berlín viu de lloguer Friedrichshain-Kreuzberg, el problema que suposa l’encariment dels lloguers es veu agreujat per l’escassetat d’ha- Concretament a la capital del país, bitatge públic. Un 7,1% dels habitatges on hi viuen més de 3,5 milions de de lloguer de la ciutat Berlín són persones, hi ha 1,9 milions d’habitatges, socials i un 5,7% tenen alguna altra dels quals 1,6 milions són llogats (un forma de protecció, segons dades del 84%). Fins a un 1,4 milions tenen el Banc d’Inversions de Berlín del 2017. 13 preu regulat en aquests moments, Un percentatge que, segons Schmidt, segons el representant d’aquest és baix, tot i que recordem que a l’Estat districte berlinès. espanyol no supera el 2% en total. POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN Schmidt denuncia que, en els últims 20 anys, la ciutat ha perdut gran part del seu parc d’habitatge públic, principalment per la seva venda a empreses privades, pel seguidisme del corrent econòmic neoliberal per part dels governs conservadors alemanys, i la paràlisi de l’activitat de les empreses públiques que es dediquen a promoure’n la construcció, entre d’altres causes. A això, s’hi afegeix el creixement constant de població de Berlín, on cada any arriben de mitjana 40.000 persones noves, fet que genera noves necessitats d’habitatge assequible. Un sistema d’estabilització de preus i lloguers indefinits des de la dècada del 1970 Des dels anys setanta, a Alemanya tots els contractes són indefinits tret Alemanya és un dels països on es va de supòsits excepcionals estipulats començar a aplicar el control del preu per llei, per exemple si el propietari ha del lloguer durant la primera meitat del d’utilitzar l’habitatge per a ell mateix segle XX, primer a través de la seva o per a algun familiar, si li suposa congelació i, des de la dècada del 1970, problemes econòmics greus tenir-lo mitjançant els sistemes d’estabilització. llogat o si l’inquilí hagués vulnerat El primer pas per fixar el sistema manifestament el contracte signat. d’estabilització va ser limitar el crei- En les darreres dècades, la regulació xement dels preus dels lloguers durant dels lloguers ha anat evolucionant la vigència d’un contracte fins a un de manera continuada. L’any 2001, màxim determinat pels costos d’ha- va entrar a formar part del codi civil bitatges de característiques similars. alemany, cosa que va suposar la Aquest va ser el germen dels primers unificació de les diferents normatives índexs de referència de lloguers (o sobre arrendaments en una de sola Mietspiegel), concepte clau del sistema i l’índex de referència Mietspiegel va de regulació dels arrendaments a passar a ser vinculant. Posteriorment, Alemanya, que estableix un interval l’any 2015, es va aprovar una altra peça de preus segons les característiques clau del sistema actual de regulació dels habitatges i que inicialment era dels lloguers: el fre dels lloguers o merament informatiu i no vinculant. 14 Mietpreisbremse, que delimita els preus Paral·lelament, Alemanya també es va dels nous contractes de lloguer. Encara dotar durant la dècada del 1970 d’un més recentment, l’any 2019, s’han model de contracte de lloguer inde- aprovat noves mesures tant al conjunt finit, de manera que es garantia l’es- del país com específicament a Berlín, tabilitat de la tinença dels habitatges. per reforçar la regulació dels lloguers. 65 A continuació, es repassen detalla- dament alguns dels conceptes clau per comprendre la regulació dels lloguers a Alemanya pel que fa a l’assequibilitat del seu preu. L’índex de preus de referència (Mietspiegel), eix central del sistema de regulació Com avançàvem anteriorment, una de manera indefinida en el temps. peça clau del sistema alemany per Cal tenir en compte que, periòdi- regular el preu dels arrendaments cament, s’actualitza aquest índex de és l’índex de referència del preu del referència, fent de nou la comparació lloguer (o Mietspiegel). dels preus dels habitatges de carac- terístiques similars, de manera que el Florian Schmidt explica que aquest barem pot pujar. És a dir, l’índex “frena índex de referència estableix diferents però no atura” l’augment de preus. barems de preus segons les carac- terístiques dels habitatges, tenint en El representat del districte berlinès compte diferents factors (ubicació, adverteix que una altra qüestió clau en mida, antiguitat, qualitat de les seves l’elaboració d’aquest índex és quina és instal·lacions...) i valorant el cost de pisos l’antiguitat dels contractes de lloguer similars. El cap d’habitatge i planificació que es prenen com a referència. Si es del districte Friedrichshain-Kreuzberg de tenen en compte només els lloguers Berlín explica que aquest barem esta- subscrits més modernament, l’índex de bleix “una mitjana de referència de preus preus de referència tendirà a elevar-se de lloguer de la ciutat” i que, quan un (tret que el període considerat hagi propietari vol apujar el preu del lloguer coincidit amb un període de recessió d’un contracte vigent, “no ho pot fer o de descens de preus). Si es tenen en per sobre del 20% d’aquesta mitjana”. compte els de més anys enrere, l’índex de preus tendirà a baixar. Tot i això, Schmidt adverteix que això no significa que els lloguers no puguin pujar per sobre d’aquest 20% SCHMIDT: l’índex de referència “frena però no atura” l’augment de preus Florian Schmidt, cap d’habitatge i planificació del districte Friedrichshain-Kreuzberg de Berlín, a la Jornada de Regulació dels Lloguers del passat 18 de novembre de 2019. POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN La meitat de les ciutats més poblades d’Alemanya, com El període que es pren per calcular l’índex de referència ha anat variant Berlín, tenen un índex amb el pas del temps segons el color de referència de preus polític del govern. Si a finals dels anys del lloguer d’obligat setanta es calculava tenint en compte compliment tots els habitatges arrendats del país, a partir del 1982, amb l’arribada al govern del conservador Helmut Kohl (CDU), van passar a considerar-se Segons les darreres dades dispo- únicament els lloguers subscrits nibles de l’Institut Federal de Recerca en els darrers 3 anys. Actualment, en Construcció, Afers Urbans i aquest període és de 4 anys. També Desenvolupament Espacial (BBSR en cal tenir en compte un altre factor: les sigles en alemany), prop de la meitat la freqüència amb què s’actualitza dels municipis més poblats (de 100.000 l’índex. Com més sovint sigui, més habitats o més) i una cinquena part dels s’incentivarà la pujada generalitzada municipis de 50.000 a 100.000 habitats dels lloguers a la ciutat (tret que es disposaven de Mietspiegel qualificat l’any produeixi després d’un període de 2014. Berlín es troba en aquesta situació. 13 baixada de preus).13 Schmidt explica que, a la capital del país, El Mietspiegel és diferent a cada la gran majoria d’habitatges de lloguers municipi i cal tenir en compte que (1,4 milions d’entre un total d’1,6) es la seva elaboració no és obligatòria. regeixen per aquest índex de referència. La normativa estatal recomana als En queden excloses la part restant, per municipis que elaborin l’índex de acollir-se a algunes de les excepcions del referència quan sigui necessari per Mietspiegel: ser habitatges unifamiliars garantir l’accés a l’habitatge a la independents o adossats; estar situats població a preus raonables per la en edificis de dos habitatges; ser edificis capacitat adquisitiva de la ciuta- de nova construcció que s’han acabat dania, normalment en situacions a partir de l’1 de gener de 2016 o tenir de mercat tensionat. A més, no en característiques particulars (ser habi- tots els municipis que s’han dotat de tatges molt grans, amb característiques Mietspiegel, aquest és obligatori (o de luxe o, a la inversa, molt precàries, que qualificat) i en molts casos té un valor justifiquin la fixació del preu per sobre o merament informatiu. per sota dels barems marcats). 67 Els nous contractes de lloguer no poden superar d’un 10% l’índex de preu Per regular els preus dels de destinar prop del 40% de la contractes de lloguer, l’any seva renda al lloguer. Atribueix 2015 va entrar en vigor un aquesta manca d’eficàcia a SCHMIDT: nou mecanisme, l’anomenat diferents raons, principalment les excepcions al Mietpreisbremse o fre dels a les excepcions que permeten fre dels lloguers quan lloguers, que alhora està als propietaris esquivar la limi- es fan obres de refor- estretament relacionat amb tació de preus. mes dels habitatges l’índex anterior (Mietspiegel). “han afavorit Una de les excepcions més “Fins aleshores el preu dels l’especulació” controvertides és la que permet contractes nous havia estat superar els preus delimitats infrenable”, destaca Schmidt. per l’índex de refe- El fre dels rència de preus lloguers SCHMIDT: i el fre dels “Si el pis estava moblat estableix que, a l’hora el fre dels lloguers lloguers, quan tampoc no hi havia fre”, critica es fan obres Schmidt. Entre la resta d’ex- de subs- “no ha estat tan efi- de reforma cepcions, també hi ha els habi- criure nous caç com es pensava, en un habi- tatges arrendats per primer contractes, principalment per tatge. Schmidt cop des de l’1 d’octubre de no es pot denuncia que la superar en les seves nombroses 2014, amb la qual cosa es vol regulació fins i evitar que la mesura desin- cap cas en excepcions” tot “ha afavorit centivi l’entrada de nous pisos més d’un l’especulació”. al mercat de lloguer. Tampoc 10% el preu En aquests no es veuen afectats pel fre de lloguer de referència. La casos, els propietaris dels lloguers els habitatges normativa estatal limita l’apli- poden repercutir part del cost que es lloguen per primer cop cació del fre dels lloguers a les de les obres de reforma sobre el després d’una reforma integral, situacions de mercat tensionat, preu del lloguer. entre d’altres supòsits. quan hi ha un desequilibri Una altra excepció és la del mercat que provoca forts A banda del que preveu que eximeix els pisos que ja increments del preu de lloguer. la normativa d’arrenda- tinguessin un preu superior al Aquest és el cas de Berlín, ments, el codi penal alemany delimitat pel Mietpreisbremse on, per tant, es pot aplicar en matèria econòmica 14 (en contractes d’arrendament el Mietpreisbremse. (Wirtschaftsstrafgesetz) esta- anteriors) d’ajustar-se a aquest bleix sancions econòmiques Florian Schmidt considera que índex. Ara bé, no està permès de fins a 50.000 euros per a aquest sistema “no ha estat acollir-se a aquesta excepció lloguers abusius, considerant tan eficaç com es pensava”, per increments del preu del perquè ha servit “per frenar” lloguer pactats en l’últim any el ritme de creixement dels del contracte anterior. SCHMIDT critica preus del lloguer, però “no que hagi de ser per aturar” la seva pujada. l’inquilí qui hagi de En aquest sentit, denuncia denunciar preus del lloguer que, en el cas dels contractes il·legals i no una obligació nous, els inquilins de Berlín han del propietari controlada per l’Administració POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN com a tals aquells que superen d’un 20% el lloguer de refe- rència. En cas que se superi el preu de referència d’un 50% o més, el lloguer és considerat com a “indecent” o “lesiu” i pot comportar penes de presó de fins a tres anys o multes de més quantia, segons el cap d’habitatge del districte Friedrichshain-Kreuzberg. En ambdós casos, cal demostrar que el propietari s’ha aprofitat de la situació de vulnerabi- litat, inexperiència o manca de coneixements de l’inquilí. Schmidt adverteix de les nombroses dificultats que tenen els inquilins per demostrar que el propietari El preu de lloguer dels cobra lloguers superiors al 10% delimitat pel Mietpreisbremse contractes vigents no pot de manera irregular. De fet, pujar més del 15% en 3 anys fins fa ben poc, molts inquilins en situacions de mercat es veien obligats a subscriure tensionat com la de Berlín contractes de lloguer per sobre d’aquest límit, desconeixent Les condicions d’actualització del preu del lloguer si efectivament es complia durant la vigència d’un contracte queden esta- alguna de les excepcions del blertes en el moment que se signa aquest i es pot Mietpreisbremse, i només fer sota diferents criteris. Un d’ells és l’actualit- podien reclamar després zació d’acord amb l’equivalent a l’IPC alemany, una baixada, si aconseguien tal com passa a Espanya, des de l’aprovació del demostrar que no era així. Ara decret estatal de lloguers de març del 2019. bé, aquesta manca d’informació prèvia suposava una barrera Però a Alemanya aquesta actualització també es d’entrada a determinats pisos pot regir per les condicions pactades per propi- de lloguer per a les persones etari i llogater inicialment o segons l’evolució que no poden pagar el lloguer del preu de referència dels habitatges equipa- exigit inicialment. “Ara s’ha rables al mercat de lloguer. És en aquest tercer canviat i els inquilins poden cas que es pot recórrer al Mietspiegel (índex de preguntar quin era el preu que referència de lloguers), tot i que no necessàri- pagava el seu antecessor, però ament, perquè es pot fer d’acord amb d’altres segueix sent una opció de paràmetres (un informe pericial argumentat, una l’inquilí demanar la baixada del base de dades de lloguers d’habitatges equi- lloguer i no una obligació del parables, etcètera). Sigui quina sigui la fórmula propietari”, matisa. d’actualització, l’increment dels preus dels lloguers dels contractes vigents no pot superar el 20% en un període de 3 anys i el 15% en una situació de mercat tensionat com la que es viu a Berlín, tot i que això exclou els augments addi- cionals que es puguin derivar d’obres de moder- nització dels habitatges. 13 69 La detecció d’escletxes en la regulació, sumada a la pressió de la gentrificació, empenyen noves reformes a partir del 2019 Fins a aquest moment, els mecanismes no pas Espanya, Schmidt també es de regulació exposats anteriorment no refereix al fenomen de “la parcel·lació han estat prou eficaços per aturar les d’edificis” com a símptoma de l’espe- pujades de preus dels arrendaments, culació immobiliària. Dit d’una altra d’una banda, per la manca d’eficàcia manera, durant els darrers anys, s’està d’alguns aspectes de la normativa; i, incrementant la divisió o segmentació de l’altra, perquè tampoc no han cessat horitzontal dels edificis, per encabir-hi els factors socioeconòmics que pres- més pisos, i així poder extreure’n més sionen a l’alça les rendes del lloguer. rendibilitat econòmica. Entre aquests factors, comuns a Tenint en compte tots aquests factors moltes ciutats del món, Schmidt i la constatació que la regulació dels esmenta la reurbanització d’algunes preus del lloguer presentava molts zones, que han incrementat el valor aspectes susceptibles de millora, tant dels edificis; o fenòmens globals com la el govern federal d’Alemanya com el “inversió d’empreses del capital global” govern regional de Berlín han impulsat en habitatge, amb la voluntat de maxi- recentment mesures per dotar-la de mitzar els seus beneficis econòmics, més eficàcia. A continuació, explicarem a costa d’elevar els preus del lloguer en primer terme la reforma federal, que dels edificis adquirits o d’especular va entrar en vigor el gener del 2019, i venent-los més cars. les mesures recentment impulsades En un país amb un predomini més gran pel govern regional de Berlín (del land d’habitatges unifamiliars o d’edificis o estat federal), que s’han posat en amb un nombre de pisos reduït que marxa a principis del 2020. La reforma federal limita la pujada de preus per obres de reforma El govern alemany va aprovar una 2. S’estableix una nova limitació als crei- reforma de la regulació els lloguers xements del preu de lloguer per obres (la Mietrechtsanpassungsgesetz) el de modernització dels habitatges. 18 de desembre de 2018, que va entrar Si abans de la reforma es podia en vigor l’1 de gener de 2019. incrementar la renda anual de lloguer Entre els principals canvis, destaquen per un import equivalent a l’11% del els següents: cost de les obres, actualment aquest percentatge s’ha reduït al 8%. 1. S’obliga els propietaris a justificar degudament els preus de lloguer que 3. Es limita a 3 euros per metre sobrepassin el límit del 10%, és a dir, quadrat la quantitat en què es pot a demostrar que compleixen alguna elevar el preu per obres de moder- de les excepcions delimitades pel nització de l’habitatge (en un Mietpreisbremse (fre del lloguer). període de 6 anys) o a 2 euros per metre quadrat, en el cas d’habi- tatges en què el lloguer sigui inferior a 7 euros per metre quadrat. POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN 4. S’exclouen de les obres de modernització que justifiquen un increment dels preus del lloguer determinats tipus de El govern regional de Berlín reformes. Per exemple, no congela els preus de referència dels entren dins d’aquest supòsit lloguers durant 5 anys, una mesura obres necessàries per conservar pionera a Alemanya i el món el bon estat de l’habitatge. A més, els llogaters poden A més de la reforma anterior que es va posar en rebutjar les obres o l’increment marxa a tot Alemanya l’any 2019, el govern regional de lloguer que comporten de Berlín (del land), format pel Partit Socialdemòcrata si es troben en una situació alemany (SPD), els Verds i Die Linke, ha posat en d’especial desprotecció. marxa mesures addicionals el 2020. 5. Només podran incrementar-se La més destacada és la congelació de l’índex de els preus per obres de moder- referència dels preus dels lloguers durant 5 anys, nització, d’acord amb els límits de manera que, durant tot aquest període, es anteriors, si les condicions regeixin pel Mietspiegel de l’any 2013. Els preus de d’actualització de la renda del referència difereixen, com s’ha comentat ante- lloguer que figuren al contracte riorment, segons la zona i característiques de l’ha- es regeixen per l’evolució de bitatge. En el seu interval més car, el preu màxim l’índex de referència. No es del lloguer mensual seria de 9,80 euros per m2 podrà fer, en canvi, si van ser segons el Mietspiegel del 2013. condicions acordades entre inquilí i propietari o si s’actualitza d’acord amb l’evolució de l’índex L’Audiència de Berlín considera de preus de consum. En aquest la mesura inconstitucional i darrer cas, només es podrà l’eleva al TC alemany elevar el preu del lloguer per obres de millora si les reformes Aquesta mesura va entrar en vigor el 23 de febrer realitzades fossin alienes a la de 2020, però menys d’un mes després de la seva voluntat del propietari. posada en funcionament, la justícia alemanya l’ha A més d’aquestes reformes, el declarat inconstitucional. Segons l’Audiència de govern federal també està estu- l’Estat de Berlín, el govern del land no té compe- diant canvis en la base de càlcul tències en matèria de regulació de lloguers, motiu de l’índex de referència dels preus pel qual ha portat el cas al Tribunal Constitucional, del lloguer (Miestspiegel). Per perquè es pronunciï sobre la qüestió. exemple, està valorant ampliar el La mesura, ara en espera del pronunciament del nombre de contractes de lloguer Constitucional, també preveu que es puguin sol·li- que es prenen com a referència. Si citar baixades del preu del lloguer amb “caràcter actualment es tenen en compte els retroactiu”. És a dir, que si un inquilí estigués pagant signats els darrers 4 anys, ara es un lloguer superior en més d’un 20% al Mietspiegel planteja remuntar-se a més anys del 2013, pogués sol·licitar la seva rebaixa. També enrere, amb la qual cosa el barem s’incorporen els pisos moblats al sistema de control de preus tendiria a la baixa. Un de lloguers i es preveuen sancions per l’incom- altre canvi que s’està considerant pliment dels preus de referència de fins a 500.000 és ampliar de 2 a 3 anys el ritme euros. Cal dir que la normativa preveu un delimitat d’actualització de l’índex de refe- nombre d’excepcions en què els preus sí que podien rència, cosa que també contribuiria 13 sobrepassar els de referència (habitatges de recent a alentir les pujades de preus.  construcció, en cas de dificultats econòmiques del propietari, obres de reforma en determinats casos...). 71 SCHMIDT: és una mesura imprescindible “per donar aire a la ciutadania” i perquè la ciutat “tingui temps d’arrencar la maquinària En aquests moments, hi ha dubtes d’habitatge assequible” sobre si aquesta mesura s’ajusta o no a la Constitució alemanya i podrà seguir o no el seu curs, sobretot per la qüestió competencial. Berlín ha estat el primer estat federal De fet, fins fa ben poc, el govern regional alemany a aprovar una mesura pensava que no tenia competències d’aquestes característiques. Schmidt per fer-ho, però Schmidt explica que va explica que s’ha topat amb moltes descobrir que sí que podia fer-ho segons reticències entre el sector financer una nova interpretació jurídica d’una i immobiliari i entre els partits més normativa federal del 2014: “Un jurista conservadors, a més d’obstacles en que treballa per un districte de Berlín va l’àmbit jurídic. escriure un petit assaig jurídic on deia Reconeix que és una mesura excep- que les províncies d’Alemanya sí que cional, però la considera imprescindible tenien la competència d’implementar la “per donar aire a la ciutadania”, que regulació del preu del lloguer […]. Deia està assumint una forta sobrecàrrega que l’any 2014 hi havia hagut un canvi econòmica pels lloguers, i perquè a de la llei federal que donava aquestes la ciutat tingui temps “d’arrencar la competències, però fins aleshores ningú maquinària de construcció d’habitatge ho havia interpretat així”. assequible”. “És un procés que costa Fins al moment, el Tribunal Constitucional anys, el d’activar solars i organitzacions alemany encara no s’ha pronunciat al que durant 40 anys no han fet cons- respecte, “però el febrer del 2019 sí que trucció d’habitatge públic”, reflexiona va que dir que els propietaris no poden Schmidt, que considera imprescindible demanar una regulació permanent dels aprofitar aquests 5 anys “per equi- lloguers, sinó que és legítim que canviï librar el mercat d’habitatge”. En aquest per la situació social de les ciutats”, sentit, els dubtes sobre la seva lega- afirma Florian Schmidt. El Tribunal litat suposen un dur revés al govern Constitucional d’Alemanya ha considerat regional, que confiava a poder-la portar que la regulació de segona generació a terme amb aquests objectius. no ataca el nucli fonamental del dret a la propietat, si bé suposa una limitació a la llibertat d’empresa en benefici del bé comú. En aquest sentit, els dubtes que A debat la constitucionalitat havien sorgit sobre la constitucionalitat de la mesura: les competèn- de la mesura per una altra qüestió —que cies corresponen al land o suposés una ingerència excessiva sobre el mercat privat de lloguer i la propietat al govern federal? privada— semblen haver-se esvaït. POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN Altres mesures de l’Ajuntament de Berlín per frenar la pujada de preus Més enllà de la mesura de la congelació del preus de referència dels lloguers, l’Ajun- tament de Berlín preveu altres instruments per frenar el seu encariment. Schmidt explica que hi ha una ordenança municipal (Zweckentfremdungsverordnung) que prohibeix llogar els habitatges per a usos comercials, per contrarestar la “forta tendència de convertir els pisos en oficines”. D’altra banda, fent ús d’una llei d’urba- nisme federal, l’Ajuntament també planteja la delimitació d’àrees de protecció del veïnat (Milieuschutzgebiete) en zones gentrificades. En aquests casos, Schmidt explica que “es poden frenar els processos de modernització que comportin la pujada dels preus del lloguer” i, per exemple “denegar els permisos” per dur a terme determinades obres de reforma. En les zones de mercat tensionat, l’Admi- nistració també exerceix el dret al tanteig i retracte. “Les empreses públiques d’habitatge, que són 7 a Berlín, tenen l’encàrrec de comprar habitatge al lliure mercat i també reben diners Al districte de públics per fer-ho”, explica el cap d’Habitatge Friedrichshain-Kreuzberg, del districte Friedrichshain-Kreuzberg, que s’han aconseguit 700 habitatges afegeix que també es dona finançament públic de lloguer assequible pel dret a cooperatives amb aquesta mateixa finalitat. de tanteig de l’Administració Només al districte on governa s’han aconseguit en dos anys 700 pisos per aquesta via entre el 2017 i el 2018, cosa que ha incrementat el percentatge d’habi- tatge assequible del 25 al 27%. 73 Les iniciatives oportunitat de recuperar els més destacades habitatges per a la col·lectivitat. dels moviments També argumenta que és una socials mesura constitucional segons diversos estudis jurídics, ja A més de les mesures impul- que la Carta Magna alemanya sades des de l’Administració, considera que la propietat la societat civil està impulsant privada també “s’ha de posar al diverses campanyes en servei del bé comú”. defensa del dret a l’habitatge. Serà la mateixa ciutadania Florian Schmidt explica que de Berlín la que decidirà en una de les més destacades un procés de votació popular és la iniciativa per expropiar durant el 2020 si s’expropia l’empresa Deutsche Wohnen i aquestes empreses. En cas d’altres companyies similars, que guanyi el sí, com indiquen majoritàriament participades moltes enquestes, el govern per grans inversors internaci- berlinès haurà d’aplicar aquesta onals, que disposen d’un gran mesura, que afectaria prop d’un parc d’habitatges a la ciutat, 10% del parc d’habitatges de la “amb què volen maximitzar ciutat (uns 200.000 pisos). els seus beneficis econòmics sense atendre el bé comú”. La iniciativa 200 Häuser combat la divisió dels habitatges en diferents pisos per vendre’ls i treure’n el La població de Berlín decidirà l’any 2020 per màxim rendiment econòmic votació popular si expropiar prop de 200.000 pisos a Una segona iniciativa és 200 grans empreses Häuser (200 cases), centrada immobiliàries a combatre la parcel·lació de El cap d’habi- les cases (la divisió horit- tatge del districte zontal). Schmidt explica que, de Friedrichshain-Kreuzberg actualment, molts propietaris explica que aquestes empreses estan pressionant inquilins van fer créixer el seu patrimoni perquè abandonin casa seva, immobiliari fa una dècada per després poder parcel·lar-la comprant pisos públics que en diferents pisos i maximit- aleshores estaven a la venda. zar-ne el rendiment econòmic. “Va ser un error del mateix En molts casos, l’argument estat”, assegura Schmidt, per per interrompre el contracte a qui aquesta iniciativa és una d’arrendament és que ells POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN mateixos o algun dels seus familiars en neces- siten fer ús (un dels supòsits excepcionals per interrompre els contractes de lloguer a Alemanya, que com a norma general són inde- finits). Però aquest és només un pretext per fer fora els inquilins i després dur a terme el seu autèntic propòsit de dividir els habitatges. “Aquest és un dels temes que causa més confrontació actualment”, denuncia el cap d’habitatge del districte del centre de Berlín, on el 28% dels veïns i veïnes ja viuen en edificis parcel·lats. De fet, Schmidt adverteix que, després de l’enfortiment de la regulació dels lloguers, aquesta és “l’única via de negoci” que ha trobat el sector immobiliari: dividir els edificis per després vendre les cases al millor postor. En aquest sentit reconeix que, fins al moment, “no hi ha cap regulació” per frenar aquest fenomen, contra el qual considera que s’hauria d’actuar. Berlín es marca com a objectiu que la meitat dels habitatges de la ciutat siguin públics o cooperatius en 30 anys. Actualment, són un 25% De cara als propers anys, Florian Schmidt els seus fills volen vendre l’edifici per considera que un dels principals reptes repartir l’herència. Aleshores, intenten de Berlín és ampliar el parc d’habitatges vendre-ho a qui més diners dona i això assequibles, ja siguin públics o en mans normalment serà a aquells que tenen el de cooperatives. Si actualment aquests propòsit de parcel·lar l’edifici per vendre representen el 25% dels pisos de la ciutat, els diversos pisos i treure el màxim enfront del 75% que segueix en mans rendiment econòmic. El que hem de privades, l’objectiu de l’Ajuntament és que fer és frenar-ho, oferint a la gent que la meitat del parc d’habitatges de la ciutat vengui els habitatges a la ciutat o a siguin públics o cooperatius el 2050. cooperatives i donar finançament per Per assolir aquest objectiu, Berlín haurà a aquestes operacions”. de construir mig milió d’habitatges asse- En definitiva, Schmidt emmarca quibles per alguna d’aquestes dues vies la necessitat d’acotar la regulació dels durant les properes tres dècades. Schmidt lloguers en una estratègia més global remarca que caldrà una important inversió per garantir el dret a l’habitatge, que pública tant per a la construcció com per a passi també per l’ampliació del parc la compra d’habitatges: “Un dels casos més d’habitatge assequible públic recurrents és que, quan mor un propietari, i cooperatiu. 75 Nova York6.2 Actualment, viuen a la ciutat de Nova anat constantment a l’alça des de York 8,4 milions de persones i fins a l’any 1965”, remarca Joffe. Per contra, 2,5 milions ho fan en pisos de lloguer. destaca en positiu que la qualitat dels És, doncs, una ciutat amb una forta habitatges ha anat millorant amb el presència d’inquilins i cal destacar que temps i que cada vegada hi ha menys fins al 45% dels habitatges de lloguer problemes de manteniment. (prop d’1 milió) tenen el preu regulat Lucy Joffe explica que, per regular el pel sector públic. Així doncs, l’oferta de preu del lloguer, a Nova York hi ha dos lloguer de la ciutat es divideix pràcti- sistemes diferents. El principal és el cament a parts iguals, la meitat en el d’estabilització de lloguers, que esta- mercat lliure i l’altre meitat en el sistema bleix un topall màxim de preus, situat regulat, segons explica Lucy Joffe, del actualment en 2.733,75 dòlars al mes. Departament de Polítiques d’Habi- La major part d’habitatges regulats tatge de l’Ajuntament de Nova York. per aquesta via formen part d’edificis En una ciutat amb una renda familiar amb 6 pisos o més construïts abans mitjana de 60.762 dòlars anuals del 1974, quan va entrar en vigor la llei (5.064 dòlars al mes), el preu brut mitjà de l’Estat de Nova York que va posar del lloguer és de 1.396 dòlars mensuals en marxa l’estabilització de lloguers i (tenint en compte tant l’habitatge que segueix consolidant els pilars del regulat com el desregulat). 15 Al mercat sistema en l’actualitat. privat, els preus estan disparats i la També s’inclouen al sistema d’estabi- mitjana és molt més alta i arriba a lització d’altres edificis més moderns 3.477 dòlars al mes. 16 De mitjana, les construïts amb assistència gover- persones que viuen de lloguer a Nova namental o amb incentius fiscals per York destinen un 34% de la seva renda als promotors. La ciutat de Nova York a costejar-lo, “un percentatge que ha disposa d’una agència d’habitatge, que emet els seus propis bonus, perquè diferents inversors contribueixin al finançament de projectes d’habitatge. LUCY JOFFE (Ajuntament de Nova York) Totes les empreses privades que el sistema d’estabilització, vulguin obtenir finançament per amb un topall màxim de aquesta via estan obligades a entrar preus de 2.734 dòlars al sistema d’estabilització. Això suposa disposar d’una gran infraes- mensuals, és la principal tructura, només a l’abast de ciutats via per regular els lloguers estat de l’envergadura de Nova York. POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN El segon sistema de regulació dels lloguers, actualment en declivi, és el de control de renda. Tan sols hi estan subjectes els Una ciutat amb una llarga pisos on han viscut els mateixos inquilins de manera continuada història en la regulació dels des d’abans del 1971. Segons lloguers, capdavantera als dades del 2017, hi ha 20.000 pisos Estats Units de lloguer regulats per aquest sistema a la ciutat de Nova York, Nova York és una de les ciutats la majoria ocupats per persones nord-americanes amb més grans amb rendes baixes. A la tradició en el control de les ciutat nord-americana cada rendes del lloguer. Als Estats vegada hi ha menys pisos en Units, els primers sistemes de aquesta situació i, “en sortir congelació de preus es remunten d’aquest sistema, els habitatges al període d’entreguerres, als acostumen a entrar al sistema anys vint del segle passat. Durant d’estabilització”, explica Joffe. la Segona Guerra Mundial, es va seguir reforçant aquesta regu- lació i dotant l’Administració local de més competències per fer-ho. Però un cop acabat el conflicte, es van començar a debilitar aquestes mesures de control a la majoria d’estats nord-americans, excepte a Nova York on, a causa de la forta pressió social, van resistir fins ben entrada la dècada dels seixanta. 10 Després d’un període de més desregulació del mercat de lloguer, a mitjans dels anys Lucy Joffe, del Departament de Polítiques setanta, la forta pressió social d’Habitatge de l’Ajuntament de Nova York a la Jornada de Regulació dels Lloguer va aconseguir de nou restaurar celebrades a l’ICAB. el control dels preus dels arren- daments. Inicialment, el govern municipal era més procliu a L’Emergency Tenant regular els preus del lloguer que Protection Act del 1974, el de l’estat de Nova York i el tema va ser objecte de controvèrsia base del sistema d’estabi- entre les dues administracions. lització de lloguers Finalment, el govern de l’estat va acabar aprovant l’Emergency Tenant Protection Act el 1974, la normativa que marca els parà- metres per regular el lloguer arreu 77 JOFFE: des de l’any 2011 s’emprenen va fer molt més laxa. Des de l’any 1994, mesures prollogaters “per es van aprovar nombroses excepcions, revertir el retrocés acumulat que permetien als propietaris eludir el sistema de regulació. Això ha comportat durant més de 25 anys” la pèrdua de 291.000 pisos del sistema de renda d’estabilització des de mitjans dels anys noranta. de l’estat, amb un model d’estabilit- Des de llavors fins ben entrat el segle zació de segona generació, al qual es XXI, es van aprovar diverses reformes poden acollir les diferents ciutats que en benefici dels propietaris i en en formen part. Així ho han fet la ciutat detriment dels llogaters. El punt d’in- de Nova York, Nassau, Westchester i flexió no va arribar fins a l’any 2011, Rockland Counties. Alhora, la llei es quan es van començar a impulsar desplega mitjançant el reglament esta- mesures prollogaters, “per revertir blert pel Codi d’estabilització del preu el retrocés acumulat durant més de del lloguer (Rent Stabilization Code). 17 25 anys”, exposa Lucy Joffe, que Joffe exposa que la normativa preveia la destaca que ha estat recentment l’any seva revisió cada 4 anys i que els canvis 2019 quan s’han emprès les reformes realitzats i la seva aplicació “han tendit més importants, com s’exposarà a ser més favorables als propietaris sota més endavant. governs conservadors i més favorables als llogaters sota governs progressistes”. De fet, l’onada neoliberal, encapçalada S’han perdut per Ronald Reagan als Estats Units, va 291.000 habitatges suposar un debilitament de la regulació dels lloguers durant els anys vuitanta i la estabilitzats dècada dels noranta. A la ciutat de Nova des del 1994 York no va desaparèixer, però sí que es POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN Els conceptes clau del sistema d’estabilització dels lloguers Un primer factor que cal tenir en persones que es dediquen a la inves- compte és que el sistema d’estabilit- tigació en matèria d’habitatge, per les zació de lloguers no es pot aplicar en encarregades de dissenyar polítiques qualsevol context. Segons la normativa públiques o per als moviments socials estatal, només es pot aplicar en o grups de pressió que reivindiquen situació d’emergència habitacional, millores en aquesta matèria. entenent com a tal la que es dona quan no hi ha una oferta suficient d’habi- tatges de lloguer disponibles (vacants). Cada tres anys, es fa Es considera que aquest nivell és insu- ficient quan, del total del parc d’habi- una enquesta oficial, que tatges de lloguer de la ciutat, n’hi ha determina quina és la menys d’un 5% disponibles per a l’ar- taxa de pisos de lloguer rendament. Joffe assenyala que, “si se vacants i examina l’estat sobrepassés aquest 5%, el sistema d’estabilització desapareixeria”, però del parc d’habitatges que, en el cas de Nova York, aquesta de la ciutat taxa “s’ha situat des dels anys seixanta a l’entorn del 3%”. La normativa local de la ciutat esta- La mostra de l’enquesta, represen- bleix la necessitat de fer una enquesta tativa del conjunt del parc d’habitatges sobre habitatge de manera periòdica, de la ciutat, està formada actualment per fer seguiment i determinar quin per uns 19.000 pisos i s’està estudiant és el nombre d’habitatges vacants en ampliar-la a 30.000. La responsable del cada moment, entre d’altres qüestions. Departament d’Habitatge de Nova York Es tracta de la New York City Housing explica que la metodologia seguida es and Vacancy Survey (NYCHVS), que basa en les entrevistes personals i en s’elabora mitjançant un acord de l’observació d’edificis. Si els habitatges col·laboració de l’Ajuntament de Nova estan ocupats, es fan entrevistes amb York amb l’institut d’estadística nord- persones de referència i coneixe- americà (United States Census Bureau) ments de les comunitats, que puguin de forma periòdica, cada 3 anys. proporcionar informació clau de tots Cal tenir en compte que l’enquesta té els ocupants. En el cas dels habitatges una importància crucial per al funcio- buits, es busquen també informants nament del sistema d’estabilització de clau, coneixedors de la situació dels lloguers. De les dades proporcionades immobles, per entrevistar-los. sobre els pisos de lloguer vacants a la A més d’aportar informació sobre els ciutat, en depèn la possibilitat d’im- pisos disponibles per al lloguer, l’en- plantar o no el sistema d’estabilització. questa també aporta informació sobre A més, cal tenir en compte que és la situació i característiques dels habi- l’enquesta amb més recorregut històric tatges en diferents barris, així com dels dels Estats Units, que data del 1965 subministraments de què disposen. i que, per tant, permet fer compara- “També s’està estudiant incorporar cions evolutives de les dades d’habi- noves preguntes sobre l’accessibilitat i tatge de la ciutat al llarg del temps. mobilitat de les persones als habitatges Segons Joffe, “és una font d’infor- i sobre les necessitats de les persones mació de referència” també per a les amb diversitat funcional”, exposa Joffe. 79 Com entren els habitatges al sistema regulat? Per determinar quina és la Per a l’aplicació del sistema Com comentàvem ante- taxa de pisos disponibles per al d’estabilització, també és riorment, amb l’aprovació de la lloguer, cal tenir en compte que fonamental decidir els criteris llei d’estabilització dels lloguers aquest concepte no inclou tots d’actualització dels preus del 1974, els habitatges cons- els pisos no ocupats (o vacants) dels lloguers dels habi- truïts abans d’aquest any que de la ciutat. No s’hi inclouen tatges regulats. En el cas de formessin part d’edificis amb els pisos que ja estan llogats — Nova York, l’organisme que sis o més pisos van entrar a perquè inquilí i propietari ja han decideix com evolucionen formar part del sistema regulat. arribat a un acord o han signat els preus anualment és el Joffe explica que, per ampliar el contracte d’arrendament—, Rent Guidelines Board (RGB), el parc d’habitatges de lloguer però que encara no han estan integrat per nou membres: estabilitzat, des d’aleshores, ocupats; o els immobles que dos representants dels propi- “s’han vinculat al sistema estan pendents d’una reha- etaris, dos dels llogaters diversos programes d’ha- bilitació o reforma. També cal i cinc representants de la bitatge assequible”. Així, restar d’aquest concepte els ciutadania en general. Per per exemple, per gaudir de pisos de lloguer per a ús lúdic, determinar la variació anual determinades exempcions estacional o turístic; o pisos dels preus, aquest organisme fiscals a l’hora de dur a terme buits que hagin estat venuts, té en compte diversos indi- grans processos de reforma però que encara no hagin estat cadors d’habitatge, però les o rehabilitació, cal que els ocupats pel seu comprador. seves decisions són sobretot habitatges entrin dins del Per tant, per acotar encara més el resultat de valorar els sistema regulat. També es el concepte definit per la taxa, interessos i punts de vista fan exempcions fiscals per a podem considerar que el que de propietaris i de llogaters. la construcció de nous habi- calcula és la proporció d’ha- Per tant, el criteri que aplica tatges amb el mateix objectiu. bitatges vacants no desapro- és “essencialment polític”, Cal garantir que estiguin dins fitats (per alguna de les raons assegura Joffe. del sistema regulat almenys anteriors) i disponibles per al “Els increments anuals decidits durant 35 anys. Per al desen- lloguer. En anglès, la termi- pels vots d’aquest organisme volupament d’obres de reha- nologia emprada és Vacant han estat històricament bilitació, l’Ajuntament de Non-Dilapidated Units Available de prop del 3%”, explica la Nova York també disposa de for Rent. La taxa es calcula responsable del Departament diversos préstecs i subven- dividint aquests habitatges de Polítiques d’Habitatge de cions vinculats al programa entre el total del parc d’habi- l’Ajuntament de Nova York. d’estabilització. tatges de lloguer de la ciutat, El nombre d’habitatges del que també inclouen els habi- sistema estabilitzat també tatges de lloguer ocupats i els creix a costa de la reducció pisos de lloguer no aprofitables. dels pisos arrendats sota règims històrics de regulació, com el de control dels lloguers. JOFFE: l’actualització de preus de referència es fa a partir d’un criteri “essencialment polític” a partir de la ponderació dels interessos d’inquilins i propietaris POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN Com surten També l’any 2003, es va aprovar una els habitatges del reforma vinculada a les anomenades sistema regulat? rendes preferencials (preferential rents), que suposen preus més baixos Una de les principals vies de sortida que els estipulats pel sistema d’esta- dels habitatges del sistema estabi- bilització, per les condicions pactades litzat ha estat l’anomenada vacancy entre inquilins i propietaris. Luccy Joffe decontrol des de la seva aprovació el exposa que el que a priori hauria de ser 1994 i fins a la recent reforma de la llei avantatjós per als inquilins, en pagar d’arrendaments que ha impulsat l’estat preus més baixos, s’ha convertit en un de Nova York el 2019. Joffe explica autèntic “cavall de batalla” per a l’Admi- que aquesta clàusula permetia que nistració. Des de la reforma del 2003, els propietaris “poguessin treure del les persones amb rendes preferencials sistema estabilitzat un pis quan el seu no tenien assegurada la tinença de l’ha- preu arribava a prop de 2.700 dòlars al bitatge, o el que és el mateix, no tenen mes i es quedava buit”. També podien garantit el dret a renovar el lloguer. Això sortir del sistema regulat els pisos va suposar que els inquilins quedessin ocupats per unitats familiars amb desprotegits davant de fortes pujades una renda superior a 200.000 dòlars del preu del lloguer quan acabava el seu anuals. Aquesta és la denominada contracte d’arrendament. luxury decontrol. D’altra banda, també poden sortir L’any 2003, també es va aprovar habitatges del sistema regulat en cas el vacancy bonus, que permetia de ser sotmesos a reformes de molta augmentar el preu del lloguer d’un envergadura o quan se’n transforma 20% quan un nou inquilí arrendava un l’ús, passant de residencial a comercial habitatge del sistema d’estabilització. o professional. Així mateix, quedarien Segons un estudi del Community fora del sistema habitatges que esti- Service Society of New York (CSS), a la guessin en mal estat de conservació, implantació d’aquest bonus es deu fins que fossin enderrocats o que abando- a un 48% de l’increment total del preu nessin permanentment el mercat de dels lloguers del sistema estabilitzat lloguer per d’altres motius. entre els anys 2011 i 2014. 10 Una altra casuística és la dels habi- tatges que entren a formar part del sistema regulat a través d’un incentiu fiscal per a un període determinat i que queden fora de la regulació quan expira aquest termini. Finament, també es permet la sortida del sistema d’estabilització de lloguers d’aquells pisos destinats a alternatives d’habitatge, els anomenats condos o co-ops als Estats Units: dues moda- litats cooperatives d’habitatge que es diferencien per qüestions relatives a l’estructura de la propietat, opcions de finançament, preus, taxes, etc. 81 El perfil de les persones llogateres dels habitatges estabilitzats La representant de l’Ajuntament de Nova York insisteix a diferenciar el sistema d’es- tabilització de lloguers, que actuen sobre els preus del lliure mercat, dels programes d’habitatges públic, impulsats direc- tament per l’Administració. En el cas del sistema d’estabilització, “no és necessari complir criteris de renda per accedir als habitatges”, és a dir, hi pot optar qualsevol ciutadà o ciutadana. En canvi, “per accedir als programes d’habitatge públic, sí que es demana el nivell de renda”. Ara bé, a la pràctica, el sistema estabi- litzat també garanteix el dret a l’habi- tatge a moltes persones que, altrament, no podrien costejar el preu del lloguer al mercat privat i que tampoc no han accedit a un pis públic. Cal tenir en compte que el volum d’habitatges del sistema estabi- litzat (prop d’1 milió) és molt superior al d’habitatges públics (prop de JOFFE: 180.000). ”En general, les persones “Les persones que que viuen en habitatges del sistema estabilitzat tendeixen a tenir un viuen en habitatges perfil més vulnerable que el conjunt del sistema estabi- de la població”, exposa Joffe. litzat tendeixen a Entre les persones que viuen en tenir un perfil més aquests habitatges, “hi ha una vulnerable que el proporció més elevada no només de conjunt de la po- persones amb escassos ingressos o en situació d’atur, sinó també de blació”, però no es gent gran, d’adults que viuen sols, demanen criteris de de persones amb menor nivell d’es- renda per accedir-hi tudis o de procedència estrangera”. Per moltes d’aquestes persones, pagar el cost del lloguer, tot i que es tracti d’un preu regulat, suposa un esforç econòmic molt important. POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN Els avantatges del sistema d’estabilització A més de fixar un topall de preus, Joffe asse- Un altre avantatge per als inquilins és que nyala que el sistema d’estabilització incorpora la regulació dels lloguers limita la quantitat altres aspectes “igualment importants” per que han de dipositar en concepte de dipòsit o defensar els drets dels llogaters que, altrament, fiança, que pot suposar una barrera d’entrada quedarien desprotegits al lliure mercat. “Els especialment per a les persones amb rendes inquilins dels habitatges del sistema estabilitzat més baixes. tenen dret a optar a la renovació del lloguer” i els propietaris només ho poden refusar sota A més, el sistema d’estabilització dels lloguers circumstàncies delimitades, per exemple proporciona un marc normatiu perquè els que l’inquilí hagi vulnerat les condicions del llogaters puguin defensar els seus drets i contracte. Per tant, és una regulació que dona es puguin protegir davant de pujades de assequibilitat i estabilitat al mateix temps. preus, acabament de contractes d’arren- dament irregulars o situacions La regulació dels d’assetjament immobiliari. lloguers també obliga els propie- JOFFE: Gràcies a la regulació, es garanteix taris a mantenir uns “Els inquilins també, en major mesura, el dret determinats estàn- tenen dret a demanar a la informació dels inquilins. Per dards de qualitat exemple, poden demanar infor- legalment la reducció pel que fa a serveis mació sobre l’historial d’un pis que i condicions de del preu del lloguer” vulguin llogar, per conèixer l’import vida als habitatges si els propietaris no que pagaven els anteriors arrenda- que tenen llogats. taris o tots els detalls de les reno- mantenen la qualitat De fet, si incom- vacions i millores que comportin de l’habitatge pleixen les seves increments de preus. obligacions legals en Així mateix, es millora la seva aquest sentit, “els protecció legal, ja que la normativa inquilins tenen dret a demanar legalment garanteix el dret dels inquilins a rebre assistència la reducció del preu del lloguer”. jurídica gratuïta, en cas que la necessitin per Els propietaris també tenen l’obligació de defensar els seus drets enfront dels propietaris. registrar els pisos de renda estabilitzada anualment a l’agència estatal d’habitatge, segons el que estableix l’Omnibus Housing Act del 1983. “L’incompliment d’aquesta obli- gació està multat amb sancions i, en cas de Els llogaters també no pagar-les, es poden imposar al propietari poden optar a limitacions addicionals en els futurs augments del preu del lloguer”, exposa la responsable l’assistència del Departament d’Habitatge de l’Ajuntament jurídica gratuïta de Nova York. 83 S’ofereix un programa d’assessorament, ajuts i exempcions fiscals als propietaris que Quant als propietaris, les obli- vulguin entrar en el gacions legals que els comporta sistema d’estabilització el sistema d’estabilització també impliquen un seguit d’avantatges o incentius, segons exposa la responsable del Departament d’Habitatge de l’Ajuntament de Nova York. Per exemple, se’ls ofereixen programes d’assessorament si estan inte- ressats a accedir al sistema d’estabilització i es poden beneficiar d’exempcions fiscals, préstecs o subvencions per reformar i rehabilitar els seus habitatges amb aquesta finalitat. A més dels avantatges Un mecanisme contra directes que el sistema d’estabilització de la gentrificació dels lloguers té per a inquilins barris que afavoreix i propietaris, els seus la cohesió social beneficis s’extrapolen tant a escala de barri com de ciutat. L’estabilització dels lloguers ajuda a combatre la gentrificació i, en conseqüència, l’expulsió de les persones amb menys capacitat adquisitiva i el seu despla- çament cap a d’altres zones de la ciutat amb preus més assequibles. D’aquesta manera, també es contribueix a la prevenció i contenció de fenòmens com el sensellarisme. L’estabilitat en la tinença de l’habitatge també presenta beneficis pel que fa a la cohesió social i la integració, en facilitar que les persones puguin mantenir el mateix habitatge al llarg del temps i fer arrels en un mateix barri. 10 POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN La reforma de l’any 2019 combat els “forats” del sistema d’estabilització que anaven en detriment dels llogaters Durant l’any 2019, s’han aprovat diverses reformes per combatre les diferents escletxes legals que restaven eficàcia al sistema d’estabilització de lloguers, limitant els increments de preus per sobre dels barems establerts en cas de fer obres de reforma i eliminant algunes de les mesures esmentades anteriorment, que es van aprovar entre mitjans dels anys noranta i principis del segle XXI per afavorir els interessos dels propietaris. En la seva intervenció, Lucy Joffe va esmentar algunes de les principals mesures aprovades, que s’enumeren a continuació: 1. S’elimina la vacancy decontrol. Els o co-ops (models d’habitatge coope- pisos de lloguer ja no poden sortir ratiu), sí que poden sortir del sistema del sistema d’estabilització de d’estabilització. lloguer si es queden buits i sobre- 6. A més, s’estableix a l’Administració passen un determinat llindar de l’obligació d’inspeccionar almenys preus (fins al 2019, establert en 1 de cada 4 edificis i pisos on s’hagin 2.733,75 dòlars al mes). dut a terme grans reformes, per 2. S’elimina la luxury decontrol. No es tal de comprovar que les obres poden desregular els habitatges que han justificat l’increment pel fet que les persones que hi dels preus del lloguer s’hagin visquin superin un determinat nivell efectuat adequadament. de renda (fins al 2019, establert en 7. S’apliquen multes als propietaris 200.000 dòlars anuals). que no registrin els increments 3. S’ha eliminat el vacancy bonus que dels preus dels lloguer dels pisos a permetia augmentar el preu del l’agència encarregada del sistema lloguer d’un 20% quan un nou inquilí d’estabilització. arrendava un habitatge del sistema 8. S’han aprovat mesures per reforçar d’estabilització. la protecció de les persones grans o 4. Els propietaris han de mantenir les amb diversitat funcional pel que fa a rendes preferencials de lloguer als les condicions dels seus lloguers. inquilins mentre segueixin vivint a 9. S’han limitat les quantitats del dipòsit l’habitatge. És a dir, poden renovar i la fiança per als nous llogaters. La el contracte d’arrendament amb el quantia del dipòsit no pot superar mateix preu i no queden exposats a l’equivalent a un mes de lloguer. pujades abusives. “Són importants mesures per posar 5. Es limiten els increments de preus fi a aquells forats” que permetien als per sobre dels nivells regulats, propietaris esquivar les limitacions del en cas de reformes d’edificis en sistema d’estabilització, valora Joffe. general (major capital improvement) A més, per garantir la seva conti- o de pisos en particular (individual nuïtat en el temps, la responsable del apartment improvementsi), tant Departament d’Habitatge de l’Ajun- pel que fa a la quantitat com a la tament de Nova York afegeix que s’ha freqüència amb què es poden aplicar. eliminat la clàusula que obligava a A més, es delimita el tipus de reforma revisar cada 4 anys els continguts de la que pot ser englobada en alguna normativa. L’objectiu: que no es puguin de les dues categories anteriors. aplicar contrareformes que tornin Si la reforma és molt substancial o a anar en detriment dels drets dels l’habitatge es transforma en condos inquilins d’ara en endavant. 85 París 6.3 A la capital francesa i als municipis Les bases de l’actual sistema d’es- circumdants, que componen l’ano- tabilització de lloguers a França menada aglomeració de París, un es remunten a la reforma de la llei 52% de les llars viuen en habitatges de d’arrendaments urbans que es va lloguer, un 28% privats i un 24% socials aprovar l’any 1989, sota el mandat de i públics. Són dades de l’Observatori de François Mitterrand, que des d’ales- Lloguers de l’Aglomeració Parisenca hores ha experimentat successives (OLAP), on hi viuen actualment reformes. Això no obstant, a França, 10,7 milions de persones. igual que Alemanya i els Estats Units, els sistemes de regulació també es remunten a principis del segle XX i es El preu mitjà del lloguer van iniciar amb la congelació de preus, a París se situa en abans d’adoptar els sistema d’estabilit- 1.165 euros mensuals zació més modernament. En concret, a la ciutat de París es Dispositius per calcula que hi ha més de 380.000 habi- promoure l’asse- tatges de lloguer al mercat lliure. A la capital francesa, el preu del lloguer se quibilitat del preu situava en una mitjana de 1.165 euros del lloguer mensuals l’any 2019 (23,3 euros/m2), per sobre dels 960 euros de l’aglome- Per comprendre com es regula actu- ració de París (18,3 euros/m2). Així ho alment el preu del lloguer a París, ens indiquen les darreres dades disponibles hem de remuntar a l’any 2012. Va ser de l’OLAP (juliol del 2019). aleshores quan es va aprovar el primer dels dos dispositius amb aquesta Per això, durant els darrers anys, l’Ajun- finalitat, vigents en l’actualitat. Aquest tament de París ha liderat les demandes dispositiu limita l’evolució del preu de per enfortir la regulació dels preus del lloguer quan es renova el contracte lloguer, que correspon legislar a l’estat, d’arrendament d’un pis o es lloga a una a més d’impulsar polítiques d’habitatge altra persona. En aquests casos, l’evo- social. Ian Brossat explica que s’han lució del preu segueix el mateix criteri construït a la ciutat 104.000 nous habi- que durant el període de vigència del tatges socials des del 2001. contracte anterior: està limitat per l’IRL (l’Índex de Referència dels Lloguers). POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN Dos anys després de la posada en marxa d’aquest dispositiu, l’any 2014, es va aprovar la coneguda com llei ALUR 17, Després de la seva El primer dispositiu que modificava la llei d’arren- anul·lació el 2017, limita l’evolució del daments del 1989, afegint un la llei ELAN del 2018 preu del lloguer a la sistema complementari per torna a restablir el inflació, també quan regular les rendes del lloguer, dispositiu del sostre canvien els llogaters que va entrar en vigor el de preus, però l’acota 2015 a la ciutat de París. Fins a un període aleshores, es regulava l’evo- de 5 anys lució de les rendes del lloguer L’Índex de Referència dels d’un mateix pis durant la Lloguers, que equival a l’índex vigència d’un contracte i entre A França, la limitació del preu de preus de consum menys contractes, però sense que hi màxim del lloguer de la llei lloguers i tabac, és un indi- hagués una limitació màxima ALUR va estar en vigor fins al cador anual definit per l’INSEE de fins on podia arribar el seu novembre del 2017, quan un (l’institut nacional d’estadística preu. El que fa la llei ALUR és tribunal administratiu de París francès). Brossat explica que fixar aquest límit màxim, a va anul·lar aquesta mesura, en l’índex “serveix de base per partir d’uns preus de referència considerar que no s’ajustava revisar els lloguers dels habi- (preus mitjans observats a l’ordenament jurídic que tatges buits i moblats i fixa el d’habitatges comparables), i s’apliqués únicament en un sostre dels increments anuals determina que no poden ser municipi i no a la totalitat de dels lloguers que poden exigir superats en més d’un 20%. El l’aglomeració de París. Ara bé, els propietaris”, amb l’excepció preu de referència més aquest la limitació de l’evolució del dels lloguers més antics que es 20% és el que es coneix com preu del lloguer vigent des regeixen per una llei del 1948. loyer majoré (lloguer incre- de l’any 2012 va continuar A la pràctica, això significa que mentat) i el seu import es fixa en funcionament. el nou llogater paga el mateix anualment per decret. Cal destacar que el juny del que l’anterior. Aquest dispo- Aquest seria el sistema més 2019, el Consell d’Estat francès sitiu ja estava previst per la llei equiparable al que funciona va reconèixer la legalitat del del 1989, però no s’havia posat a Alemanya, on la limitació dispositiu de limitació de preus, en marxa des d’aleshores, i de preus del lloguer sobre la en contra del que havia dictat conté algunes excepcions base d’un sistema de preus de el tribunal administratiu de que permeten una “elevació referència és el principal meca- París dos anys abans. Però progressiva d’un lloguer mani- nisme regulador. En canvi, a entre l’anul·lació de la llei ALUR i festament infravalorat fins a França, el rol d’aquest sistema el dictamen del Consell d’Estat, un nivell de mercat”, segons “és subsidiari del mecanisme es va aprovar el novembre exposa l’estudi comparat de la principal d’actualització, que és del 2018 la coneguda com llei regulació del lloguer a Berlín i l’increment del lloguer seguint ELAN, que restablia la limi- París 2017-2018 elaborat per l’evolució de l’IRL”, segons tació del preu del lloguer, però l’Observatori Metropolità de exposa l’informe de l’Observatori condicionant-la a una durada l’Habitatge (O-HB). 13 Metropolità de l’Habitatge. delimitada de 5 anys, entenent que es feia a títol experimental per comprovar el resultat d’aquesta mesura. El segon dispositiu fixa un límit màxim del preu del lloguer, a partir de rendes mitjanes de referència que només es poden superar d’un 20% 87 IAN BROSSAT (Ajuntament de París) “La ciutat de París havia manifestat el seu desig de disposar d’un dispositiu perenne” Tot i valorar positivament el resta- De la llei ELAN, Brossat també en bliment d’aquest dispositiu, Ian ressalta el fet que preveu sancions Brossat, tinent d’alcaldia de París per als propietaris que incompleixin responsable de l’àrea d’Habitatge la limitació de preus (d’un màxim de i Emergència de la capital francesa, 5.000 euros per a persones físiques i lamenta que se n’hagi limitat la durada de 15.000 per a persones jurídiques) i és a 5 anys: “La ciutat de París havia l’estat qui ha de definir les modalitats manifestat el seu desig de disposar d’aplicació. Segons el regidor d’Habitatge d’un dispositiu perenne”. de París, això pot contribuir a l’eficàcia Brossat també subratlla que aquesta del dispositiu en funció de com s’apliqui: limitació del preu del lloguer no es “L’avaluació de l’aplicació d’aquestes pot aplicar en qualsevol circums- sancions permetrà mesurar la seva natu- tància. La llei ELAN del 2018 defineix ralesa dissuasiva o no en funció de la quatre criteris perquè una ciutat pugui quantia de les multes imposades i la seva demanar a l’estat la seva posada en relació amb l’import en què els propie- marxa. En primer lloc, una bretxa taris hagin excedit la limitació”. important entre el nivell de preus del mercat privat d’arrendaments i del Fins a l’anul·lació del parc públic i social de lloguer. En segon sostre de preus, les lloc, un nivell de lloguer mitjà elevat. En rendes del lloguer es tercer lloc, una taxa feble de lloguers van estabilitzar a París iniciats, en relació amb els existents entre el 2015 i el 2017 durant els darrers cinc anys; i, en quart lloc, perspectives limitades de producció i creixement dels allotjaments Per a Brossat, encara no ha passat prou inscrits en el programa local d’habi- temps per valorar l’eficàcia d’aquesta tatge. “La ciutat de París pot demostrar mesura, si bé es coneix el precedent que el seu territori compleix aquests del període en què la llei ALUR va estar quatre criteris”, explica Brossat. en vigor entre el 2015 i el 2017. Segons dades de l’Ajuntament de París, durant Per això, immediatament després de aquests tres anys, els preus del lloguer es l’aprovació de la llei ELAN, l’Ajuntament van estabilitzar respecte a la forta pujada de París va demanar a l’estat, com a que havien experimentat en la dècada competent en la matèria, la posada en precedent 2005-2015 (+50%) i, quan es marxa immediata a la ciutat del dispo- va suspendre la seva aplicació, van tornar sitiu de limitació de preus. Actualment, a pujar d’un 3% el 2018. Caldrà esperar aquest mateix dispositiu també per veure si el ritme de creixement de funciona a la ciutat de Lille. preus es torna a frenar a partir d’ara. POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN Estabilitat en la tinença del lloguer BROSSAT: Si fins ara descrivíem els dispositius “El règim jurídic dels per frenar el creixement dels preus del lloguer i garantir-ne l’asse- habitatges moblats de quibilitat, a continuació deta- curta durada no és pas llarem com es regula la durada més permissiu que el dels d’aquests contractes. lloguers de llarga durada” A diferència d’Alemanya, a França la durada dels contractes no és indefinida, des del 2014 tot i que els propietaris estan obligats a prorrogar-los quan acaben, tret d’un limitat nombre d’excepcions regulats per Si un propietari volgués posar fi a un llei. Així doncs, tot i que els contractes contracte de lloguer d’un pis habitat formalment són temporals (d’una per una persona més gran de 65 anys durada mínima de 3 anys si l’arrendador amb escassos ingressos, només podrà és persona física i de 6 si és persona resoldre’l en cas que garanteixi un jurídica), a la pràctica es garanteix l’es- alternativa habitacional a l’inquilí. En cas tabilitat en la tinença dels contractes. Si que es volgués rescindir un contracte no s’ha optat directament per un sistema amb una falsa justificació, el propietari que prevegi contractes indefinits és pot ser multat amb sancions de fins a perquè això seria incompatible amb els 6.000 euros si és una persona física (i drets de la propietat d’acord amb el codi de fins a 30.000 euros si és una persona civil francès, segons exposa l’informe de jurídica). A més, el llogater pot demanar l’Observatori Metropolità de l’Habitatge. 13 que li repari el dany causat. Exceptuant aquests casos, la pròrroga dels contractes de lloguer s’ha de fer A França, els contractes automàticament i es pot fer per dues no són indefinits, però es vies: la reconducció tàcita i la renovació renoven automàticament de contracte. tret d’excepcions Ian Brossat explica així en què consisteix la reconducció tàcita: “Si cap de les dues parts (propietari o llogaters) no informa l’altra part, segons les modalitats Les úniques excepcions en què es administratives i jurídiques previstes al pot denegar la pròrroga del contracte contracte, de la seva voluntat de canviar corresponen als casos en què el propi- els termes del contracte o de posar-hi fi, etari necessita l’habitatge com a resi- el contracte es renova automàticament dència principal per a ell mateix o per segons les condicions inicials i el termini als seus familiars o el vulgui posar a la previst en aquest”. Els terminis dels venda. En aquest segon cas, en el mateix nous contractes segueixen els mateixos moment en què es notifica la no reno- terminis legals que els anteriors (3 anys vació del contracte, s’han de comunicar o 6 anys segons es tracti d’arrendadors a l’inquilí tant el preu com les condicions persones físiques o jurídiques, respec- de venda i aquest té dret a adquirir l’ha- tivament) i els seus preus també evolu- bitatge si hi està interessat. cionen d’acord amb l’índex de referència dels lloguers (IRL). 89 Pel que a la segona modalitat, la També hi ha certes excepcions en el renovació de contracte, s’aplica en cas dels habitatges moblats pel que els casos de lloguers manifestament fa a la durada dels contractes. La llei infravalorats respecte al nivell de preus ELAN del 2018 crea la nova modalitat del mercat privat dels arrendaments de de contracte de lloguer “de mobi- la mateixa zona. Segons exposa l’in- litat” per a habitatges moblats, per forme de l’OHB 13, en aquesta situació, adequar-se de manera flexible a les el propietari pot demanar una reva- necessitats de les persones que loració de les rendes del lloguer, que estan durant breus temporades en s’ha d’anar aplicant progressivament una localitat, exclusivament per durant la durada del nou contracte motius professionals o acadèmics. (dividint l’import total de l’increment Són contractes d’entre 1 i 10 mesos entre el nombre d’anys d’aquest, 3 o 6). de durada, que no es poden renovar D’aquesta manera, s’evita una pujada al mateix llogater. sobtada del preu dels arrendaments. En termes generals, la regulació dels En la modalitat de la renovació de habitatges moblats s’ha anat equi- contracte, també es tenen en compte parant durant els darrers anys a la els drets dels inquilins, d’una banda, dels pisos que no ho estan. Fins a limitant el nivell de revaloració de l’aprovació de la llei ALUR el 2014, els preus, que no pot ser indefinit. D’altra propietaris dels habitatges moblats banda, cal tenir en compte que una gaudien de condicions més favorables demanda de revaloració del preu del que els dels pisos que no ho estaven, lloguer no es pot vincular a una dene- perquè els primers restaven exclosos gació de la pròrroga del contracte. de l’àmbit d’aplicació de la llei d’ar- D’aquesta manera, es vol evitar que els rendaments del 1989. El regidor d’ha- propietaris amenacin els inquilins de bitatge de París, Ian Brossat, explica rescindir el contracte per aconseguir que això ha canviat en els darrers una pujada dels preus del lloguer. anys: “El règim jurídic dels habitatges A banda de les normes que regulen la moblats de curta durada no és pas més durada dels contractes de lloguer en permissiu que el dels lloguers de llarga termes generals, hi ha alguns casos durada. A més, en el cas dels habi- especials en què aquesta pot ser menor tatges moblats, el règim jurídic se situa per motius justificats. Per exemple, es actualment molt a prop dels habitatges poden oferir contractes més curts, d’un no moblats des de l’aprovació de la llei mínim d’1 any, quan un propietari pot ALUR del 2014 i la llei ELAN del 2018”. acreditar que necessitarà l’habitatge degut a qüestions familiars o professi- onals a curt termini. En cas que els fets que justifiquen la recuperació de l’habi- tatge s’endarrereixin, es podria posposar la finalització del contracte però una única vegada. Si posteriorment no s’ar- ribessin a produir, aleshores el contracte passaria a ser de 3 anys. POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN La llei ALUR tan sols preveu “Des de l’aparició del fenomen algunes excepcions per als Airbnb, el 2011 i el 2012, pisos moblats. Per exemple, diverses lleis han reforçat els poden cobrar una fiança de dos dispositius de controls dels mesos i la durada mínima dels pisos turístics enfront de les contractes pot ser d’1 any en empreses de lloguer”, explica lloc de 3. Ara bé, el propietari el tinent d’alcaldia de París també està obligat a renovar els responsable de polítiques d’ha- contractes de lloguer, tret de bitatge. Des d’aleshores, hi ha supòsits excepcionals, que són l’obligació de registrar els pisos els mateixos que en el cas dels turístics, als quals es dona un habitatge no moblats. número de llicència, que s’ha Per garantir de manera de publicar obligatòriament als efectiva que els propietaris anuncis. Qualsevol pis que no dels habitatges moblats sigui una residència principal respectin aquesta normativa, (ocupada almenys 8 mesos Brossat considera necessari a l’any), és considerada de que hi hagi més control: curta durada (turística o no) i “La dificultat radica en l’apli- necessita l’autorització per ser cació pràctica de normes més utilitzada com a tal. estrictes que, molt sovint, no A més, en el cas dels pisos es respecten i que requereixen turístics, hi ha l’obligació controlar i posar litigis”. d’informar del nombre de nits en què l’habitatge es lloga anualment (el màxim és de 120 dies anuals). L’incompliment d’aquestes obligacions BROSSAT: comporta sancions. “Des de l’aparició del fenomen De cara al futur, l’Ajuntament Airbnb, el 2011 i el 2012, de París ha proposat mesures diverses lleis han reforçat per enfortir encara més aquesta regulació, per exemple, els dispositius de control prohibint que plataformes dels pisos turístics” com Airbnb operin al centre de París, on s’han perdut 26.000 llars durant els darrers anys a costa del creixement dels pisos Entre els habitatges moblats, turístics, segons va declarar també hi ha els pisos turístics, l’alcaldessa de la ciutat, Anne un fenomen en auge a París Hidalgo, el setembre del 2019. com en moltes altres grans Però, per això, necessita l’auto- ciutats europees. Per això, rització del govern de l’estat. Brossat explica que l’Ajun- La ciutat segueix reivindicant tament de París ha reforçat més autonomia i marge d’ac- la regulació dels pisos turístics tuació per seguir combatent en els darrers anys. tots aquells factors que van en detriment del dret de l’ha- bitatge.  91 Viena6.4 La capital austríaca, on actualment hi de lucre limitat (Limited-Profited viuen prop de 2 milions de persones, Housing Associations). Amb 220.000 s’ha convertit en un referent de polí- pisos públics, l’Ajuntament de Viena és tiques d’habitatge arreu d’Europa. El de facto un dels principals propietaris que caracteritza el model vienès és d’habitatge del món i, per gestionar-ne sobretot el seu extens parc d’habitatge l’administració i el manteniment, té una social i assequible, que representa el agència municipal (Wiener Wohnen). 45% del total de pisos de la ciutat. Gràcies a aquest extens parc d’habi- tatges en mans de l’Administració o de cooperatives i empreses de lucre limitat, SUSANNE BAUER fins a un 60% dels habitants de la ciutat (Ajuntament de Viena): viuen en pisos socials o públics. A més, “Viena és la capital la implantació d’aquests habitatges als diversos indrets de la ciutat també és europea de un factor que afavoreix la mixtura social l’habitatge social” i la convivència entre diferents perfils de població. Així consta al web d’habi- tatge social de l’Ajuntament de Viena (Wien Social Housing). “Viena és la capital europea de l’habi- La gran majoria dels habitatges públics tatge social”, afirma Susanne Bauer, i socials són de lloguer. Susanne Bauer investigadora del Departament de constata que a la capital austríaca està Recerca en Habitatge de l’Ajuntament molt arrelada la cultura del lloguer. de Viena (Wiener Wohnbauforschung). “Viena és una ciutat de llogaters, Aquest departament es dedica a encara que als pobles i zones més analitzar les necessitats d’habitatge rurals hi ha un percentatge més alt de de la ciutat i a promoure la renovació propietaris”, exposa la investigadora. urbana i la innovació en la qualitat En total, de l’1,1 milions d’habitatges dels immobles, sobretot pel que fa a de la ciutat, el 78% són de lloguer. Com la tecnologia i l’eficiència energètica, a arreu d’Àustria, els contractes de entre d’altres. lloguer de la ciutat són permanents. La ciutat disposa de 420.000 habi- tatges socials i assequibles. Fins a 220.000 estan en mans del mateix Ajuntament i 200.000 més corres- ponen a les associacions d’habitatge POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN Bauer atribueix que Viena sigui capdavantera en polítiques d’habitatge a la seva llarga trajec- tòria històrica en aquesta matèria. “Fa més d’un segle que es van començar a impulsar polí- tiques d’habitatge social a la ciutat”, explica. L’origen d’aquestes polítiques es remunta a finals del segle XIX i principis del XX, quan arran del procés d’industrialització, que va desen- cadenar onades migratòries cap a les grans ciutats com Viena, es van generar noves neces- sitats d’allotjament. Per donar-hi resposta, van néixer les primeres associacions d’habitatge de lucre limitat i posteriorment es van impulsar les primeres polítiques d’habitatge públic. Bauer afegeix que, a diferència de moltes BAUER: ciutats europees, “el govern de Viena mai no ha “El govern de Viena mai venut el seu estoc d’habitatge públic, mai no no ha venut el seu estoc s’ha privatitzat”. Aquesta herència històrica és la que situa Viena en l’actualitat en una posició d’habitatge públic, capdavantera. Com que a Viena es concentra mai no s’ha privatitzat” una quarta part dels 8 milions d’habitants del país, les seves polítiques d’habitatge també influencien les del conjunt d’Àustria. “Històricament, la gran majoria dels habitatges assequibles havien estat en mans públiques, però això ha canviat al llarg del anys i cada vegada n’hi ha més en mans d’associacions de lucre limitat”, afegeix la investigadora. Bauer explica que les Les associacions associacions d’habi- d’habitatge de lucre limitat tatge de lucre limitat construeixen prop d’un terç (LPHA en les seves dels habitatges d’Àustria sigles en anglès) “estan regulades per 93 una llei estatal que fixa els habitatge es realitza en forma seus drets i obligacions”: la L’Ajuntament de préstecs. De fet, Àustria Limited-Profit Housing Act. atorga finançament destina un 0,3% del PIB a habi- Explica que els beneficis tatge, un percentatge que se d’aquestes associacions “estan a empreses i situa 4 dècimes per sota de la limitats i tenen l’obligació de cooperatives per a mitjana europea, segons dades reinvertir-ne una part” en la projectes d’habitat- de la Federació d’Associacions rehabilitació, en els costos ge assequible i, d’Habitatge de Lucre Limitat. del sòl o en la construcció de a canvi, en Els crèdits són concedits pels nous habitatges. També estan obligades a garantir un preu limita el preu governs de les regions i, tot i que presenten particula- assequible del lloguer segons ritats en cadascuna d’elles, en els barems taxats (actualment general es tracta de préstecs a Viena, 7,5 euros per m2). Com A més de gestionar el sòl, a un tipus d’interès molt reduït a contrapartida a aquestes la fundació organitza els (a l’entorn de l’1%), als quals limitacions, les associacions concursos als quals s’han poden optar tant les associ- d’habitatge estan exemptes de presentar les diferents acions d’habitatge de lucre de l’equivalent a l’impost de empreses públiques i privades, limitat com proveïdors privats societats. A més, tenen accés així com les LPHA, que vulguin i que es poden retornar durant a finançament públic per als optar a la construcció dels un període de 35 anys. Més seus projectes d’habitatge. habitatges assequibles. La enllà del 35% finançat pels Des dels seus orígens a finals investigadora Susanne Bauer préstecs públics, la resta del del segle XIX, les associacions destaca que els aspirants finançament dels habitatges han construït més d’un milió presenten els seus projectes prové de crèdits bancaris, d’habitatges arreu del país. d’habitatge social al concurs, dels mateixos promotors o Actualment produeixen 15.000 que són avaluats per un jurat d’aportacions dels mateixos habitatges a l’any, cosa que a partir de criteris com la llogaters, segons el web Wien suposa entre un 25 i un 30% sostenibilitat social, les carac- Social Housing. del total de pisos construïts terístiques arquitectòniques, a tot Àustria. En l’actualitat, l’estalvi energètic i els costos funcionen 185 associacions econòmics. Mitjançant la d’habitatge de lucre limitat, de competitivitat entre les dife- les quals 98 són cooperatives rents empreses, es vol incen- i 87, empreses de lucre limitat. tivar la innovació i la qualitat En total, gestionen més de dels projectes d’habitatge. 920.000 immobles, el 70% de L’equip guanyador pot optar lloguer i el 30% de propietat, a la compra del sòl on es segons dades de la Federació construiran els habitatges al Austríaca de les LPHA. preu delimitat. A més, l’Ad- Per a la gestió del sòl on es ministració també els atorga construeixen els habitatges préstecs per finançar fins a públics i socials, des del 1984 un 35% dels costos totals de Viena disposa d’una fundació construcció. Com a contra- especialitzada. Es tracta de partida, els promotors dels la fundació de Viena per a la habitatges han de garantir gestió del sòl i la renovació preus de lloguer assequibles. urbana (wohnfonds_wien), Precisament, una de les prin- que actualment gestiona fins a cipals característiques del 2,8 milions de m2 de sòl, segons sistema austríac és que gran el web Wien Social Housing. part de la inversió pública en POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN La regulació del mercat La normativa que regula els lloguers a Àustria privat de lloguer en l’actualitat és una llei estatal: l’anomenada Tenancy Act. Des de l’any 1994, es basa en un El fet que els habitatges públics sistema que fixa un límit del i cooperatius representin preu del lloguer. Aquesta gairebé la meitat del parc de BAUER: renda màxima es defineix la ciutat ha condicionat alhora “Cal reforçar a partir de diferents els preus del mercat privat. criteris: la data de cons- “Hem exercit certa influència la regulació dels trucció dels habitatges, en el mercat privat fent que els habitatges més les seves dimensions, el seus preus de lloguer siguin valor del sòl, la localització moderns i de nova més barats, tot i que el mercat dels edificis i dels apar- té les seves pròpies inèrcies”, construcció” taments dins dels blocs assenyala la investi- de pisos, les seves instal- gadora Susanne Bauer. lacions i equipaments, etcètera. Els límits d’aquests Més enllà de la pressió exercida pel parc públic preus del lloguer varien en funció de la província. sobre els lloguers de règim lliure, cal tenir en compte que el mercat privat també està sotmès Segons exposa l’informe de Margret Funk, una a la seva pròpia regulació i que els preus dels de les principals escletxes d’aquest sistema de arrendaments no poden ser il·limitats. Així regulació de preus és que únicament afecta els ho exposa l’informe “Rent Control in Austria habitatges construïts abans del 1945. Abans best practice and bad practice” (2017) de la d’aquesta data es va construir bona part del professora de la Universitat de Viena experta en parc d’habitatges de la ciutat i, per això, es va lloguers Margret Funk. 18 fixar el 1945 el llindar temporal per regular el preu dels arrendaments, quan es va elaborar La regulació dels lloguers a Àustria es remunta la normativa. Però, en l’actualitat, això implica a la mateixa època en què es van començar a que cada vegada més habitatges quedin fora fer les primeres polítiques d’habitatge social, a principis del segle XX. Segons l’informe de Margret Funk, es va regular el preu del lloguer per primera vegada l’any 1917 durant la Primera Guerra Mundial, inicialment amb l’objectiu de protegir dels preus desorbitats del lloguer les dones vídues i els infants orfes dels soldats que morien al conflicte. Acabada la guerra, entre el 1929 i el 1931, es van flexibilitzar les condicions de la regulació afavorint més els propietaris. Però després de la Segona Guerra Mundial, a partir del 1951, de nou es va establir una regu- lació més estricta per als arrendadors. Actualment, la regulació del preu del lloguer genera un ampli consens a Viena, per la llarga trajectòria històrica d’aquesta mesura i de les polítiques d’habitatge assequible en el seu conjunt. Segons l’informe esmentat, fins a un 40% dels electors de Viena declaraven l’any 2015 que esperaven que els seus representants polítics no consideressin el lloguer com a bé comercial i en garantissin l’assequibilitat. 95 del sistema de regulació. Segons les dades Conservadors i Els Verds, que tot just acaba del seu informe del 2017, dels 292.000 habi- de començar a caminar. La situació política a tatges de lloguer privat, estaven completament escala estatal contrasta amb la de la ciutat de subjectes a la regulació de preus 226.000. Els Viena, on tradicionalment ha governat el partit 66.000 restants n’estan parcialment subjectes socialdemòcrata. Entre el 1994 i el 2018, en va o completament exempts. Entre aquests últims, ser alcalde Michael Häupl, d’aquesta formació figuren els edificis residencials construïts política, a qui va prendre el relleu Michael després del 1968, si bé la llei no empara la usura Ludwig (el 2018). ni els preus desorbitats. Al seu informe, Funk també explica que hi ha habitatges que es regulen per normatives espe- cífiques. Per exemple, els apartaments de més La sostenibilitat ambiental de 130 m² es poden llogar a un preu superior del en les polítiques d’habitatge barem estàndard, però que tampoc no pot ser il·li- mitat. Els arrendadors poden percebre una “renda Més enllà de garantir l’assequibilitat dels lloguers, justa”, que sigui raonable per les característiques regulant-ne el preu i sobretot potenciant el parc de l’habitatge, cosa que ha de ser avalada per d’habitatge públic i social, l’Ajuntament de Viena les autoritats. També existeix el que es coneix també vol conjugar la seva estratègia de desen- com “dret de successió”, que permet que un volupament urbanístic i immobiliari amb criteris llogater que es beneficia d’una renda de lloguer de sostenibilitat ambiental. molt baixa pugui traspassar l’arrendament amb Entre el 2008 i el 2019, la població de la ciutat aquestes mateixes condicions als seus familiars, ha passat d’1,67 a 1,90 milions d’habitants. Per o a un preu tan sols lleugerament per sobre. cobrir la creixent demanda d’habitatges i definir La investigadora Susanne Bauer considera el seu model de ciutat de cara al futur, Viena ja que la regulació dels lloguers “és forta”, espe- s’ha dotat d’un pla de desenvolupament urbà cialment per als habitatges més antics, però amb l’horitzó del 2025. Segons el web municipal “cal reforçar la regulació dels habitatges més Wien Social Housing, el pla pretén combinar el moderns i de nova construcció”. “No estem desenvolupament urbanístic i de nous habi- contents amb aquest tipus de regulació. tatges amb la rehabilitació i la preservació Desafortunadament, no hi ha hagut majories d’espais verds. Tant en la construcció de nous polítiques que hagin permès canviar-la en els habitatges com en les grans rehabilitacions, darrers anys”, lamenta Bauer. Cal recordar que també s’estan fomentant especialment els la regulació dels lloguers depèn de l’estat i criteris mediambientals per construir edificis que, durant els darrers anys, Àustria ha tingut eficients energèticament. un govern de coalició entre el partit conser- Viena vol esdevenir així una ciutat de referència, vador ÖVP i la ultradreta. Però des de principis no només pel seu extens parc d’habitatge social del 2020, ha encetat una fórmula de govern i públic, sinó també per la qualitat i eficiència inèdita al país i a Europa: una coalició entre els energètica dels seus edificis.  POLÍTIQUES DE REFERÈNCIA A EUROPA I EL MÓN 07 Posicionaments sobre la regulació del preu del lloguer 97 EN CONTRA El debat sobre la regulació dels lloguers GONZALO BERNARDOS, professor està altament polititzat i, en funció del d’Economia i analista immobiliari: punt de vista de què es parteixi, es pot arribar a conclusions molt divergents. “La regulació del preu del lloguer, mitjançant preus màxims, Diverses veus del sector immobiliari i financer i del món acadèmic, especi- seria una mesura equivocada, alment de la branca d’economia, s’han ja que perjudicaria als qui real- mostrat radicalment contràries a la ment pretén beneficiar” regulació del preu del lloguer. Un dels seus principals arguments és que la regulació contrauria l’oferta d’arren- daments i, contràriament al seu teòric objectiu, això conduiria a l’alça dels El professor d’Economia de la seus preus. Una altra crítica recurrent Universitat de Barcelona, Gonzalo és que comportaria un deteriorament Bernardos, considera que la regulació de la qualitat dels habitatges, per la del preu del lloguer mitjançant preus manca d’incentius dels propietaris per màxims seria “una mesura equi- invertir en obres de reforma, en poder vocada, perquè perjudicaria als qui extreure menys rendes del lloguer. realment pretén beneficiar”. Considera que comportaria “una disminució Per contra, altres sectors socials i de l’oferta de lloguers i un augment polítics i experts en habitatge consi- de la demanda, un desequilibri que deren que arguments com els anteriors provocaria un elevat excés d’oferta, són mites o dogmes del neolibera- el descontentament i insatisfacció lisme que no se sustenten en cap de moltes persones que volen viure prova empírica. També hi ha opinions de lloguer, una gran potenciació del més matisades o intermèdies, que mercat negre i una elevada pujada de són favorables o almenys no s’oposen preus en aquest mercat”. frontalment a la regulació del preu del lloguer, tot i que consideren que Bernardos afegeix que un sistema de aquesta mesura comporta riscos si no regulació, com els dels preus màxims, s’aplica adequadament. comportaria el deteriorament de la qualitat dels habitatges. “En obtenir el propietari una rendibilitat baixa, En aquest apartat, s’exposen diferents aquest no realitzaria cap mena d’obres testimonis i informes amb diferents en els seus pisos i la seva habitabi- posicionaments sobre la regulació litat seria cada vegada pitjor. Per tant, del preu del lloguer. En primer terme, només estarien disposats a viure-hi s’exposen les veus contràries i, poste- les famílies amb els nivells de renda riorment, la rèplica als seus arguments més baixos. La classe mitjana quedaria dels defensors d’aquesta mesura. expulsada d’aquest mercat”, assegura. POSICIONAMENTS SOBRE LA REGULACIÓ DEL PREU DEL LLOGUER Bernardos, també director del Una de les principals crítiques seus habitatges i disminueixi Màster en assessoria, gestió i que fa a la proposta de posar l’oferta de lloguer, l’Adminis- promoció immobiliària de la UB, un preu màxim al lloguer és tració hauria de proporcionar-li recorda que hi ha “evidències que no preveu com s’assig- incentius fiscals. Amb aquests, històriques” que demostren narien els habitatges en un l’inversor aconseguiria la rendi- la ineficàcia del sistema de context de gran excés d’oferta: bilitat mínima desitjada i, a la regulació de l’import de lloguer, “Si, per exemple, posem un vegada, l’Ajuntament aconse- tipus preus màxims, en les preu màxim de 750 euros guiria de forma permanent un ciutats on s’ha aplicat. “Mai no en molts barris, el volum de preu més baix del lloguer”. ha tingut èxit, ni a Nova York, ni famílies que optaria pel lloguer A més d’incentivar la inversió a Berlín, ni a París. Per tant, per a Barcelona augmentaria al mercat lliure de lloguers, què ha de triomfar a Barcelona? moltíssim. Llavors, com assig- Bernardos considera que És una mesura ideològica, naríem les places entre tots els “han d’existir dos mercats més: sense cap suport de la ciència que volen viure a la ciutat? Des un de regulat i un de caràcter econòmica”, assegura. de la meva perspectiva, els que social. El primer apareix de la El professor d’Economia ja viuen de lloguer no tenen col·laboració publicoprivada. també es refereix als efectes cap dret adquirit ni tampoc els El sòl és públic, la construcció, de la congelació dels preus que van néixer a Barcelona. propietat i gestió dels habi- del lloguer que es va aplicar a Estic completament en contra tatges privada i els preus i les Espanya durant la dictadura de discriminar algú segons el condicions d’habitabilitat dels franquista: “Quan els edificis lloc on viu ara o el municipi on pisos venen determinats per es van fer antics, els propie- va néixer”. l’Ajuntament. Aquest també taris van començar a perdre-hi En lloc de la regulació del preu, garanteix una rendibilitat diners, perquè no podien reper- considera que la clau per fer mínima anual a l’empresa cutir el cost de les reformes baixar el cost dels arrenda- propietària de l’immoble. El en el preu. Per aquest motiu, ments està en l’increment segon és de caràcter social, a finals dels anys seixanta i de l’oferta, incentivant que per a col·lectius que pateixen durant la dècada dels setanta, s’inverteixi en pisos de lloguer. problemes greus o risc d’ex- molts van decidir vendre’ls. “Mitjançant l’increment de clusió social. En aquest El resultat va ser una gran l’oferta, la competència entre cas, el propietari i gestor és disminució del parc de lloguer. propietaris augmenta i el preu l’Ajuntament. El preu és nul o El 1944, el 83% estava destinat es redueix. L’inversor, que simbòlic”, conclou. a l’arrendament. A principis pensava que aconseguiria una de la dècada dels vuitanta, el determinada rendibilitat, veu percentatge va disminuir fins que aquesta és inferior a la a l’entorn del 20%”. prevista. Perquè no vengui els 99 AUTORITAT CATALANA DE LA COMPETÈNCIA “Una mesura que pot tenir com a efecte negatiu directe disminuir l’oferta d’habitatges de lloguer és poc probable que sigui eficaç per millorar l’accessibilitat” generaria entre la ciutadania. La coincidència L’Autoritat Catalana de la Competència de l’augment de la demanda amb la restricció (ACCO) també considera que la de l’oferta comportaria la formació de llargues regulació del preu del lloguer podria llistes d’espera per accedir a un habitatge comportar una restricció de l’oferta. Així regulat, com ha passat en ciutats com Estocolm ho afirma al seu informe sobre el decret després de l’aplicació dels sistemes de regulació de lloguers 9/2019 de la Generalitat de de preus. En aquesta ciutat, la llista d’espera Catalunya, que no va superar el tràmit per accedir a un pis de lloguer era de 8,2 anys parlamentari, en què adverteix dels l’any 2015, segons l’informe de l’ACCO. riscos de tirar-lo endavant. El catedràtic d’Economia Aplicada de la UAB, L’ACCO considera que la regulació de Miguel-Ángel López García, assegura que lloguers reduiria l’oferta per dues vies: la regulació de preus “apuntarà a un deterio- en primer lloc, provocaria una sortida rament progressiu de la qualitat dels habi- del parc d’habitatges de lloguer cap tatges ja construïts”. Així ho exposa a l’informe al mercat de venda; en segon lloc, “Vivienda y política pública: objetivos e instru- desincentivaria l’entrada de pisos nous mentos” elaborat per encàrrec de la Fundación al mercat de lloguer, especialment de Estudios de Economía Aplicada (Fedea). d’aquells que fàcilment podrien ser Si bé els propietaris es poden veure desincen- arrendats a preus superiors als taxats. tivats a invertir en manteniment, en no poder Per tot això, exposa el següent: “Una repercutir el seu cost en les rendes del lloguer, mesura que pot tenir com a efecte amb els inquilins pot passar a la inversa. En negatiu directe disminuir l’oferta d’ha- veure’s més protegits legalment, poden ser bitatges de lloguer és poc probable que més proclius a invertir en els habitatges que sigui eficaç per millorar l’accessibilitat”. tenen llogats. Ara bé, en conjunt, adverteix Alhora, adverteix que la regulació del que això pot comportar que les parts comunes preu del lloguer pot comportar també de l’edifici estiguin descuidades, mentre que un augment de la demanda, davant de les parts privades estiguin en millor estat per “la certesa d’uns preus màxims o d’una l’acció dels mateixos llogaters. determinada forquilla de preus” que es En un context de restricció de l’oferta i augment de la demanda, López García considera que no només es generarien llargues cues per accedir als habitatges regulats, sinó MIGUEL-ÁNGEL LÓPEZ GARCÍA, que també s’afavoririen les pràctiques catedràtic d’Economia: discriminatòries per part dels propie- “Apuntarà a un taris. Per exemple, podrien seleccionar els inquilins en funció de factors com ara deteriorament la raça, la religió, l’orientació sexual i els progressiu de hàbits de vida, a més del nivell de renda. la qualitat dels A més, considera que, com que els habitatges regulats anirien adreçats al habitatges ja conjunt de la població i no únicament a les construïts” persones que més ho necessitessin, això podria comportar que acabessin ocupats per famílies amb alts nivells de renda. POSICIONAMENTS SOBRE LA REGULACIÓ DEL PREU DEL LLOGUER BANC D’ESPANYA “Aquesta política pot crear segmentació en el mercat de l’habitatge, en concentrar-se les mesures de control de rendes en determinats col·lectius o zones d’una ciutat” Un informe recent del Banc d’Espanya, Segons l’informe, “la reducció del elaborat pels investigadors David rendiment net de la inversió en lloguer López-Rodríguez i Maria de los Llanos residencial creada per la regulació Matea i publicat el gener del 2020 , suposaria una caiguda de les despeses també alerta dels “efectes adversos” de manteniment i renovació de l’ha- de la regulació del preu del lloguer. bitatge arrendat, que disminuiria la Sota el títol “La intervención pública seva qualitat al llarg del temps”. Per en el mercado del alquiler de vivienda: contra, incentivaria que es modifiqués una revisión de la experiencia interna- “la composició de l’habitatge ofert per cional”, l’informe considera que, si bé la eludir la regulació”. També es valora intervenció pública del preu del lloguer negativament que la regulació pogués pot generar efectes positius en un anar en detriment de la mobilitat dels primer moment, a mitjà i llarg termini treballadors, per la seva voluntat de és contraproduent. preservar arrendaments inferiors al Segons l’informe, “aquesta política preu de mercat. pot crear segmentació en el mercat de l’habitatge, en concentrar-se les mesures de control de rendes en determinats col·lectius o zones d’una ciutat”. Això, alhora, ocasionaria una “segmentació de la població segons les seves condicions econòmiques”, és a dir, agreujaria les diferències en el lloc de residència de les classes amb major i menor poder adquisitiu. 101 Estudis contraris a la regulació del preu del lloguer A l’informe “Rent Matters: What are the inquilins al mateix habitatge, tot i que les seves Impacts of Rent Stabilization Measures? circumstàncies hagin canviat (per exemple, (Universitat de Califòrnia Meridional, 2018) 11 haver canviat de feina i treballar lluny del lloc s’examinen diversos estudis tant contraris de residència) i així estarien privant de viure en com favorables a la regulació del preu del aquests habitatges d’altres persones per a les lloguer, a partir de l’experiència de diverses quals resultarien més escaients. ciutats nord-americanes. Entre els primers, Glaeser (2003) 21 també qüestiona l’eficàcia de figura l’estudi de Diamond, McQuade i Qian la regulació de lloguer per resoldre les neces- de 2018, 19 basat en el cas de San Francisco, sitats d’habitatge d’aquells que més ho neces- que considera que els sistemes d’estabilització siten. Considera que els inquilins amb baixos de renda incentiven els propietaris a traslladar ingressos es beneficien de la regulació dels els seus pisos del mercat de lloguer al mercat lloguers de la mateixa manera que la població de venda, a convertir-los en la seva pròpia resi- de classe mitjana o, fins i tot, d’aquella amb dència o a realitzar obres de rehabilitació per ingressos més elevats. acollir-se a algun supòsit que els deixi exempts de la regulació de preus. Pel que fa al manteniment dels habitatges, d’altres estudis acadèmics com el de Sims Aquest mateix estudi encara va més enllà i (2007), 22 centrat en el cas de Massachusetts, assegura que els sistemes de regulació de han determinat que els problemes crònics de preus poden contribuir als processos de gentri- conservació dels habitatges (forats a les parets ficació, com ha ocorregut a San Francisco, o al terra, despintament de les parets, baranes i fomentar que els propietaris desnonin els no prou subjectes…) són més freqüents en inquilins per convertir els seus pisos de lloguer habitatges sotmesos al sistema de regulació de en blocs de pisos en propietat, afirmació que preus que als pisos del mercat lliure. ha generat una forta controvèrsia. En definitiva, els estudis contraris a la regu- D’altres estudis com el de Glaeser i Luttmer lació adverteixen que contrauria el volum i la (2003) 20 mostren com l’any 1990 un 20% dels qualitat de l’oferta d’arrendaments mitjançant llogaters de Nova York vivien en apartaments dues vies: desincentivant la construcció i la amb més o menys habitacions de les que rehabilitació d’habitatges amb aquesta finalitat ocuparien en un mercat sense restriccions. Com i fomentant la retirada dels pisos del mercat de d’altres experts, consideren que la regulació de lloguer i el seu pas al de compravenda. preus promou una permanència més gran dels POSICIONAMENTS SOBRE LA REGULACIÓ DEL PREU DEL LLOGUER A FAVOR JAIME PALOMERA, portaveu del Sindicat de Llogateres: “No hi ha evidències empíriques que regular el preu del lloguer contregui l’oferta” LUCÍA DELGADO, portaveu de la PAH de Barcelona: El portaveu del Sindicat de Llogateres, “No és cert que, Jaime Palomera, considera un dogma del si augmenta l’oferta, neoliberalisme l’afirmació segons la qual baixin els preus, només la regulació dels lloguers contreu l’oferta i empeny els preus a l’alça i que la solució cal recordar els anys del és construir més per augmentar-la. Segons boom immobiliari” Palomera, això parteix del “dogma segons el qual oferta i demanda s’autoregulen perquè existeixen mercats de competència perfecta”, cosa que considera “pura abstracció”. Opina Lucía Delgado, portaveu de la PAH de que els mercats estan condicionats pel Barcelona, considera que el principal argument context socioeconòmic en què operen i que no dels detractors de la regulació dels preus del funcionen només segons criteris matemàtics. lloguer es basa en una fal·làcia. “No és cert que, Palomera atribueix aquest “dogma” al fort si augmenta l’oferta, baixin els preus, només consens ideològic neoliberal, que es va gestar cal recordar els anys del boom immobiliari. Vam a la dècada dels vuitanta. En aquest sentit, construir més habitatge que França i Alemanya denuncia que la indústria d’Anglaterra, els juntes i era quan el preus dels pisos de compra Estats Units o França “ha destinat molts diners eren més cars”, recorda. a finançar informes contra la regulació dels Delgado considera fonamental regular els preus preu del lloguer”. Assenyala que, en aquests del lloguer per garantir “el dret a la ciutat” de informes, “no hi ha evidències empíriques que les persones que hi viuen i que no es vegin regular el preu del lloguer contregui l’oferta”. expulsades de casa seva i del seu barri, com a Tampoc cap d’aquests estudis demostra que la conseqüència de processos de gentrificació. regulació afecti la qualitat dels habitatges. Delgado adverteix del següent: “Hem d’evitar el El portaveu del Sindicat de Llogateres capgira fenomen de les famílies cargol que marxen d’un l’argument dels detractors d’aquesta mesura lloc a l’altre per no poder viure al lloc on volen i desmenteix que la desregulació serveixi per per l’increment dels preus del lloguer”. estabilitzar preus. “Hi ha evidències històriques En aquest sentit, denuncia el fenomen de “la que eliminar els controls del lloguer a mitjans Barcelona aparador” més pensada per als dels anys noranta va disparar el seus preus i no turistes que hi estan temporalment que per a les va ampliar l’oferta a Massachusetts”, conclou. persones que hi viuen tot l’any. Considera que una mesura com la regulació del preu del lloguer pot contribuir a la “cohesió social de les ciutats”. 103 JAVIER BURÓN, gerent municipal d’Habitatge a Barcelona: El gerent d’Habitatge i Rehabilitació “Si s’apliqués la regulació, la de l’Ajuntament de Barcelona, Javier Burón, assenyala un parany en què majoria del mercat immobiliari incorren la gran majoria de crítiques tractaria de complir amb contra la regulació dels preus del els estàndards establerts lloguer. Adverteix que es refereixen i s’acomodaria” als antics models de congelació de les rendes del lloguer, que establien sostres rígids de preus, i no als moderns sistemes d’estabilització de preus (de segona generació), més flexibles. MARIA SISTERNAS, arquitecta i urbanista: Per a Burón, el sistema d’estabilització té en “La regulació dels compte tant els interessos dels propietaris com dels inquilins i posa un exemple: “Si un contracte lloguers s’ha de posar de 800 euros al mes li dona beneficis a l’arren- en marxa ja i no podem dador i el limitador de rendes és d’un 10%, és a dir, el pot llogar com a màxim a 880, no entenc estar debatent molt perquè a 880 euros el contracte no és rendible més temps” si cinc minuts abans era rendible. Bé, pots tenir l’expectativa de llogar-lo a 1.200…”. Burón també desmenteix que l’aplicació del Per a l’arquitecta i urbanista, sistema d’estabilització suposi una contracció Maria Sisternas, “la regulació de de l’oferta de lloguer. Considera que les famílies lloguers s’ha de posar en marxa o petits propietaris amb un reduït nombre d’ha- ja i no podem estar debatent molt bitatges “no deixarien de llogar”, si poden seguir més temps”. Considera que és obtenint ingressos que milloren la seva qualitat de necessària per garantir a curt i vida. Pel que fa a les grans empreses, amb milers mitjà termini l’assequibilitat dels d’habitatges de lloguer, qüestiona que poguessin preus dels arrendaments i que, vendre estocs tan grans de pisos. “Estarien paral·lelament, cal seguir fent llançant al mercat el missatge necessito vendre, créixer el parc d’habitatge social estic pressionat, llançaré ofertes a la baixa i no els i assequible. interessa vendre’ls per un preu inferior a la inversió que han fet”. Una conducta similar tindrien les La urbanista també recorda que, family office (mitjanes empreses), que solen imitar en zones gentrificades, és habitual el comportament de les empreses més grans. que els pisos es puguin veure revalorats per raons comple- Burón preveu que, “si s’apliqués la regulació, tament alienes als propietaris, no la majoria del mercat immobiliari tractaria de vinculades a la seva inversió en les complir amb els estàndards establerts i s’aco- millores dels habitatges, sinó en la modaria per buscar el millor espai possible”. Per inversió pública en processos de implantar aquesta mesura, considera fonamental regeneració urbana. que els barems de preus que marqui el sistema d’estabilització estiguin ajustats i siguin realistes, En aquest sentit, Sisternas per evitar que les rendibilitats dels propietaris considera que cal “pensar en decreixin o desapareguin. “És una operació com capturar les plusvàlues delicada, s’ha de fer amb cura, amb molt bones que el sector públic fa”, perquè dades, però, a curt termini, no quedarà més no incentivin comportaments remei que fer-ho, perquè l’ampliació del parc de especulatius. Considera que la lloguer assequible comportarà molts anys i milers regulació dels lloguers pot ser útil de milions d’euros. Mentre aquesta solució no en aquest sentit. arriba no li pots dir a successives generacions de persones que han d’esperar”, conclou. POSICIONAMENTS SOBRE LA REGULACIÓ DEL PREU DEL LLOGUER Estudis favorables a la regulació del preu del lloguer A partir de l’experiència de la regulació del preu Quan a l’estat de Massachusetts es van del lloguer en ciutats nord-americanes, també suprimir les mesures de control de lloguer trobem estudis de signe contrari als exposats l’any 1994, els preus del lloguer a les ciutats anteriorment i que destaquen els efectes van pujar exponencialment. positius d’aquesta mesura. Una investigació Pel que fa als efectes de la regulació sobre de Gilderbloom i Ye (2007),23 realitzada en l’oferta d’arrendaments, aquest mateix estudi 76 municipis de l’estat de Nova Jersey, conclou considera que el que pot reduir l’estoc d’ha- que les mesures d’estabilització no han bitatges per al lloguer no és la mesura en si provocat variacions significatives en la cons- mateixa, sinó les escletxes que permeten trucció de nous habitatges de lloguer. Aquest esquivar les limitacions de preus en alguns estudi té en compte els efectes sobre el casos, per exemple quan es fan obres de mercat de l’habitatge d’altres variables socials reforma. En aquest sentit, exposa que un (com els canvis demogràfics, el percentatge estudi elaborat l’any 2018 a San Francisco posa d’habitatges buits i ocupats...) i considera que de manifest com els propietaris han extret no es pot atribuir qualsevol tipus de variació a pisos del sistema de lloguers regulats, i els han la regulació dels preus dels lloguers. En aquest reformat per convertir-los en blocs de pisos de sentit, estudis anteriors (Arnott, 1995; 24 propietat, o fins i tot els han enderrocat per fer Gilderbloom, 1981 25) ja havien conclòs que la noves construccions amb aquesta finalitat. variació de l’estoc d’habitatges depèn més dels cicles de l’economia local que de la regulació Per això, d’altres estudis (Gorska i Crispell, dels lloguers o d’altres condicionants. 2016 27) també aposten per limitar legalment aquestes escletxes, per exemple acotar els D’altres estudis desenvolupats a Nova Jersey i casos en què els pisos de lloguer poden passar Califòrnia no només indiquen que els sistemes a la compravenda. En aquest sentit, es fan d’estabilització del lloguer milloren l’assequi- propostes com ara prohibir la conversió dels bilitat dels preus dels pisos regulats, sinó que habitatges de lloguer en pisos de compra assegura que els seus efectes s’estenen al en edificis d’una mida determinada o limitar conjunt del parc d’habitatges. Des del moment el percentatge de pisos d’un bloc que es en què els potencials inquilins poden optar poden vendre, o bé exigir que els propietaris a un habitatge regulat, també poden decidir es facin càrrec d’una part significativa de no pagar rendes significativament més altes les despeses que suposi als llogaters buscar al mercat lliure i això pot fer decréixer els un altre habitatge. preus dels pisos desregulats. Segons exposa un estudi de Glaeser’s del 2003, 26 aquestes Cal tenir en compte que aquests estudis investigacions mostren que les ciutats amb aposten per limitar les excepcions del control sistemes de regulació tenen lloguers un 10% de preus, però no per eliminar-les comple- més baixos que les ciutats que no en tenen. 26 tament. S’entén que permetre que els propi- etaris puguin apujar el preu del lloguer per L’informe “Rent regulation in New York City” sobre dels preus de referència (però no de (2019) 10 també adverteix que és, quan s’han manera il·limitada), quan inverteixen en obres desregulat els preus, quan s’han donat incre- de reforma, pot fomentar que s’inverteixi en ments exponencials de les rendes del lloguer. el manteniment dels habitatges. 105 Diversos estudis també demostren que els habitatges regulats, tot i adreçar-se al conjunt de la ciutadania, beneficien priori- tàriament les persones amb més dificultats econòmiques i col·lectius racialitzats, com passa amb d’altres serveis públics de caràcter universal. Les persones més riques tenen més opcions i oportunitats en el mercat privat d’habitatge. L’estudi “Forty Years of Rent Control: Reexamining New Jersey’s Moderate Local Policies after the Great Recession” 28 mostra que les àrees amb els lloguers regulats tendeixen a tenir una renda més baixa, un percentatge menor de propietaris d’habitatges i més presència de persones migrades. Un altre efecte positiu de la regulació és que millora la seguretat en la tinença de l’habitatge i fomenta que els inquilins romanguin més temps a la mateixa llar i, per tant, el seu arrelament als barris. Segons Clark i Heskin (1982), 29 això també beneficia el seu benestar i qualitat de vida, així com la cohesió social de les ciutats. En definitiva, els estudis favorables a la regu- lació del preu del lloguer subratllen que contri- bueix a fer més assequibles els arrendaments per a la ciutadania i que beneficia priorità- riament els col·lectius amb més necessitats socioeconòmiques. Això afavoreix una perma- nència més gran dels inquilins a les mateixes llars, la qual cosa contribueix al seu arrelament als barris i a la cohesió social. Consideren que la regulació de segona generació per se no contreu l’oferta d’arrendaments i alerten que hi ha d’altres factors econòmics que poden fer variar la disponibilitat de pisos de lloguer. També recomanen mantenir, però de manera limitada, les excepcions a la regulació de preus en cas d’obres de reforma, perquè no es converteixi en un subterfugi per incrementar els preus del lloguer o passar els pisos al mercat de compravenda. POSICIONAMENTS SOBRE LA REGULACIÓ DEL PREU DEL LLOGUER Una opinió intermèdia ANAÏS LÓPEZ, Anaïs López, directora de També adverteix que, davant Fotocasa i Habitaclia Comunicació i Continguts d’una mesura de regulació de “La proposta de regular de Fotocasa i Habitaclia, preus, “els propietaris podrien expressa una posició inter- optar per invertir menys en els els lloguers ha d’estar mèdia sobre la proposta de seus habitatges de lloguer o molt ben baixada regulació dels lloguers plan- inclús posar al contracte que i aterrada perquè no tejada per l’acord de govern certs impostos (IBI, escom- afecti o perjudiqui entre PSOE i Podemos i braries...) els pagui l’inquilí” els propietaris” també per la Generalitat, per compensar la baixada en el decret que finalment no d’ingressos que li suposaria la va prosperar. limitació de preus. Li sembla “positiu” que tant López reclama també “més l’acord de govern entre PSOE i seguretat jurídica per a Podemos a escala estatal com inquilins i propietaris” i la Generalitat s’hagin plantejat considera que actualment les regular el preu del lloguer, mesures estan més orien- perquè “han vist que és un tades a protegir els primers: problema i que s’ha d’abordar i “Necessitem un mercat de posar mesures al respecte”. Tot lloguer més estable i professi- i això, adverteix del següent: onalitzat i, per això, ha de ser “La proposta de regular els atractiu i segur”. La directora lloguers ha d’estar molt ben de Comunicació de Fotocasa i baixada i aterrada perquè no Habitaclia conclou el següent: afecti o perjudiqui els propi- “Els propietaris, ja siguin etaris”. En cas contrari, si la professionals o particulars, regulació no té en compte els han de tenir garanties que la interessos dels propietaris, pot seva inversió o estalvi no corre ser contraproduent: “Els propi- riscos, perquè, si no, l’oferta etaris podrien optar per posar es contraurà”. els seus habitatges al mercat de compravenda, disminuint una oferta d’arrendaments ja escassa de per si”. 107 Conclusions El debat sobre la regulació del preu del lloguer ha emergit amb força des de l’any 2017. De ser una qüestió absent en l’agenda pública, ha passat a ser un tema central en matèria d’habitatge, per diverses raons. POSICIONAMENTS SOBRE LA REGULACIÓ DEL PREUC DOENLC LLLUOSGIOUNESR La tendència a l’alça dels llogaters i del preu dels arrendaments fan entrar el debat sobre la seva regulació a l’agenda pública, sobretot a partir del 2017 D’una banda, cal tenir en compte que cada lloguer a Espanya des del 2006 segons dades vegada més persones viuen de lloguer, espe- de Fotocasa (19,18 euros/m2). La tendència a cialment en grans ciutats com Barcelona, on l’alça dels preus s’ha fet extensiva als municipis un 35% de la població ja viu arrendada, segons metropolitans que envolten les grans ciutats i, dades de l’Observatori Metropolità de a Catalunya, també més enllà de la província l’Habitatge de Barcelona (OHB). Si bé a Espanya de Barcelona. Segons Fotocasa, l’any 2019 el encara predomina la cultura de la propietat creixement del preu del lloguer va ser superior a per l’herència històrica del franquisme, durant la demarcació de Lleida (+11,8%), Girona (+11,6%) els darrers anys les restriccions del crèdit i Tarragona (+7,3%) que a la de Barcelona (+2,1%). hipotecari i un incipient canvi de mentalitat En aquest context de creixement de preus i a favor del lloguer han fet créixer aquesta d’augment dels desnonaments per lloguer, va segona opció. D’altra banda, aquest augment néixer l’any 2017 el Sindicat de Llogateres per de persones que viuen de lloguer ha coincidit defensar els drets dels inquilins i les inquilines. amb un increment del seu preu, molt superior Juntament amb la resta de moviments socials a l’evolució de les rendes familiars. Entre els en defensa del dret a l’habitatge, com la PAH anys 2000 i 2018, el preu mitjà del lloguer a i multitud d’organitzacions, associacions i Barcelona ha crescut d’un 127,7%, mentre que sindicats de barri, han aconseguit situar aquest la renda familiar disponible bruta ho ha fet tan tema a l’agenda mediàtica i posteriorment a sols d’un 63,4%. la política i institucional, a través de la pressió Si bé actualment el ritme de creixement social. També en paral·lel ha anat creixent el del preu del lloguer a les grans ciutats com consens social a l’entorn de regular les rendes Barcelona i Madrid —on més ha crescut durant del lloguer en les grans ciutats. Concretament, els darrers anys— ja s’està començant a alentir, tres de quatre persones que viuen a Barcelona aquest encara segueix augmentat. A més, ja es mostren partidàries d’aquesta mesura. l’any 2019 va acabar amb els preus més alts de 109 A partir del 2018, el debat sobre la regulació de preus arriba a les institucions En l’àmbit estatal, la possibilitat de regular el Sindicat de Llogateres i aprovada el setembre preu del lloguer es va començar a debatre durant del 2020 al Parlament de Catalunya, s’han la legislatura passada, després de la moció de tornat a reproduir arguments similars. Tot i la censura que va fer arribar el PSOE al govern seva aprovació, caldrà anar avaluant a partir espanyol el juny del 2018. De fet, aquesta opció d’ara el seu nivell d’implementació i també tenir es va preveure en l’acord de pressupostos entre en compte els riscos que comporten els dubtes PSOE i Podemos, però posteriorment el govern sobre la seva constitucionalitat. va fer marxa enrere i el decret estatal de lloguers A l’Ajuntament de Barcelona aquest debat es no preveu la regulació de les rendes del lloguer en va materialitzar en el marc d’una comissió no els nous contractes. Sí que estableix la limitació a permanent sobre la regulació dels lloguers. La l’IPC de l’evolució dels preus del lloguer dins d’un comissió es va desenvolupar al llarg de quatre mateix contracte d’arrendament i també l’allar- sessions, i hi van participar una trentena de gament de la durada mínima d’aquests de 3 a 5 ponents representants de la propietat, d’orga- anys, entre d’altres modificacions. nitzacions de llogaters, de col·legis professionals Posteriorment a l’aprovació d’aquest decret i a i d’experts en la matèria tant d’àmbit estatal com les eleccions generals (en la seva segona convo- internacional. S’hi van tractar diversos aspectes catòria el novembre del 2019), que van desem- relacionats amb la regulació del preu de lloguer: bocar en la formació d’un govern de coalició la situació de les polítiques d’habitatge, les entre PSOE i Podemos, s’ha tornat a recuperar experiències internacionals, el marc de regulació l’any 2020 la proposta de regular els preus del i els possibles efectes de la regulació del lloguer. lloguer en zones de mercat tensionat, si bé En la comissió, que va néixer a proposta d’ERC, caldrà esperar per veure com es materialitza. van participar els partits polítics amb represen- En l’àmbit català, el Govern també va presentar tació al consistori. Les seves conclusions van un decret de lloguers que preveia la regulació ser aprovades per Barcelona en Comú, el Partit del seu preu el maig del 2019, però aquest no Socialista de Catalunya, Esquerra Republicana va prosperar a la cambra catalana. Moviments de Catalunya i Junts per Catalunya, els partits socials i forces d’esquerra com Catalunya Sí polítics que van participar a totes les sessions. que es Pot i la CUP s’hi oposaven per conside- I aquestes tenien una premissa bàsica **: és rar-lo insuficient, mentre que la resta de partits necessària una regulació dels lloguers i el consideraven que suposava una ingerència debat s’ha de centrar en com cal implementar excessiva en el lliure mercat o qüestionaven que aquesta regulació. la Generalitat tingués competències per regular els arrendaments. La Generalitat considera que sí que pot fer-ho, emparant-se en el Codi Civil català. En el debat sobre la recent llei ** Podeu consultar les conclusions de forma íntegra als an- per regular el preu del lloguer, impulsada pel nexs d’aquesta publicació que es troben a la pàgina 119. CONCLUSIONS Una mesura polèmica: veus favorables i contràries a la regulació dels preus del lloguer En l’escenari actual, tant a Catalunya com al dogma dels mercats de competència perfecta, conjunt de l’Estat espanyol continua ben viu el en què oferta i demanda s’autoregulen, cosa debat sobre l’oportunitat de regular o no el preu que no s’ajusta al funcionament real del mercat del lloguer. Aquesta és una mesura contra la immobiliari. Des dels moviments socials, qual existeixen també nombrosos detractors, recorden que, durant el període del boom sobretot en el món de l’economia i el sector immobiliari, a Espanya hi havia una elevada empresarial. La seva principal crítica contra la oferta d’habitatges en venda (es van construir proposta és que provocaria una contracció de prop de 6 milions d’habitatges entre el 1997 i el l’oferta dels lloguers, alhora que n’augmentaria 2007, més que Alemanya, França i el Regne Unit la demanda, i això acabaria desembocant en junts), sense que això comportés una baixada l’efecte indesitjat d’una pujada de preus. En la de preus. Segons l’informe de l’exrelator de seva opinió, apareixeria un mercat negre dels l’ONU pel dret a l’habitatge, Miloon Kothari, lloguers, en què els inquilins acabarien pagant la durant aquesta dècada el preu dels habitatges diferència entre el preu regulat i el real. a Espanya es va incrementar d’un 10% anual i es Els detractors de la regulació del lloguer també va doblar en ciutats com Barcelona o Madrid. adverteixen de la dificultat d’assignar els Els partidaris de la regulació consideren que lloguers amb el preu regulat entre el total de contribueix a fer més assequibles els arren- demandants, en un context de manca d’oferta. daments per a la ciutadania, que beneficia Alerten de l’arbitrarietat amb què es podria prioritàriament els col·lectius amb més neces- prendre aquesta decisió, que, si resta en mans sitats socioeconòmiques i que afavoreix més dels propietaris, encara els donaria més poder arrelament dels veïns i les veïnes als barris i la de negociació envers els demandants de cohesió social. Assenyalen que les regulacions lloguer, de manera que no quedaria garantit que més modernes del preu del lloguer no contreuen els habitatges regulats fossin efectivament per l’oferta d’arrendaments per se i alerten que hi a les persones que més ho necessiten. D’altra ha d’altres factors econòmics que poden fer banda, assenyalen que, en un context d’es- variar la disponibilitat de pisos de lloguer. cassetat d’oferta, es podrien generar llargues A més, capgiren l’argument dels detractors de llistes d’espera per arrendar un habitatge. Una la mesura, en constatar que el que provoca altra crítica recurrent és que, en perdre bene- la pujada de preus és la desregulació i no la ficis, els propietaris deixarien de tenir incentius regulació. Per exemple, recorden que hi ha per invertir en el manteniment i la rehabilitació evidències històriques que demostren que en dels pisos. Això provocaria un deteriorament estats com Massachusetts (Estats Units) es progressiu de la qualitat del parc d’habitatges. va incrementar el preu del lloguer exponen- Per als defensors de la regulació del preu del cialment, després de desregular-ne el preu a lloguer, els arguments anteriors representen mitjans dels anys noranta. una fal·làcia. Consideren que parteixen del 111 Actualment, s’està apostant per sistemes d’estabilització, més flexibles que les antigues congelacions, amb sostres rígids de preus Els defensors de la regulació del lloguer també assenyalen un parany en què incorren la majoria de crítiques a aquesta mesura. La majoria d’elles es focalitzen en la regulació de primera generació (congelació de preus), que es va aplicar en diferents països europeus durant la primera meitat del segle XX i a Espanya, durant la dictadura franquista. Aquesta proposta suposa l’establiment de sostres rígids de preus, una mesura que es va prendre després de la destrucció de bona part del parc d’habitatges que va suposar tant la Primera com la Segona Guerra Mundial, quan es va agreujar el problema de manca d’oferta. Per contra, les regulacions de preu del lloguer que s’estan plantejant des dels anys setanta (Rent Stabilization) en diversos països europeus i als Estats Units presenten més flexibilitat. Els preus de referència dels lloguers es van actu- alitzant periòdicament per adequar-se a l’evo- lució de la inflació i, a més, la regulació preveu diverses excepcions amb l’objectiu de no desin- centivar l’entrada de nous habitatges al mercat d’arrendaments. Per exemple, acostumen a excloure els habitatges de nova construcció pensats per al lloguer (l’anomenat built-to-rent). En les ciutats on s’han aplicat sistemes d’estabilització, s’han anat fent modificacions, a partir de l’experiència adquirida, per fer-lo més efectiu Al llarg d’aquesta publicació, s’han repassat alguns dels exemples de ciutats d’arreu d’Europa i del món on s’ha implantat l’esta- bilització de les rendes del lloguer: Berlín, Nova York, París i Viena. CONCLUSIONS La regulació dels lloguers A París, els nous inquilins a Alemanya es basa en un índex paguen el mateix que de preus de referència i un els anteriors: el preu només fre dels lloguers que delimita s’actualitza a partir d’un en quina mesura es pot sobre- índex equivalent a l’IPC passar en els nous contractes En el cas de París, la regulació del preu del En el cas del Berlín, la regulació de preus es lloguer se sustenta sobre un altre pilar. Des de basa en dos índexs clau: el Mietspiegel i el l’any 2012, quan es fa un nou contracte d’arren- Mietpreisbremse. El Mietspiegel, sistema que dament en un pis, la persona que hi comença a funciona des de la dècada dels setanta, esta- viure paga el mateix que el llogater anterior. bleix uns barems de referència de les rendes El preu només s’actualitza d’acord amb l’índex de del lloguer i es va actualitzant periòdicament. referència dels lloguers (IRL), que es basa en l’IPC S’elabora tenint en compte el valor d’habitatges francès. Aquest és exactament el mateix criteri comparables en el mercat, atenent la seva que regeix l’evolució de la renda del lloguer dins ubicació, mida, antiguitat, qualitat dels serveis i del període de vigència d’un mateix contracte. instal·lacions, etcètera. En els contractes vigents, Només es preveuen algunes excepcions quan els un propietari no pot apujar el preu del lloguer per preus dels arrendaments estan manifestament sobre del 20% d’aquest barem de referència. A infravalorats respecte al preu de mercat. aquest índex, s’hi va afegir el 2015 l’anomenat Com a complement d’aquest sistema, la llei fre dels lloguers (Mietpreisbremse), que estableix ALUR del 2014 va establir un sostre màxim del que, en els nous contractes, no es pot superar en preu del lloguer (el sistema anterior només deli- més d’un 10% el preu del lloguer de referència. mitava l’actualització d’acord amb l’IRL però no Segons l’Ajuntament de Berlín, el sistema ha fins a quin nivell podia arribar). Aquesta limitació servit per frenar el ritme de pujada dels preus es basa en un índex de preus de referència, del lloguer, però no per contenir-lo comple- que només pot ser superat d’un 20% (el preu tament. Un dels factors que ha restat eficàcia al de l’índex més aquest 20% és el que es coneix sistema són les nombroses excepcions en què com loyer majoré). Aquest nou sistema va ser es podien posar preus superiors als delimitats suspès per un tribunal administratiu de París pels índexs anteriors (per exemple, per obres de l’any 2017, cosa que va desembocar en l’apro- reforma en els habitatges). Per això, l’any 2019 vació d’una normativa (la llei ELAN del 2018) de el govern alemany va reforçar la regulació dels característiques similars —encara que menys lloguers, eliminant algunes d’aquestes excep- ambiciosa— per intentar esquivar la prohibició. cions, i a principis del 2020 el govern regional La diferència entre la llei ELAN del 2018 i l’ALUR de Berlín ha congelat l’índex de referència del del 2014 és que la més recent limita a 5 anys lloguer, determinant que els barems establerts el període de vigència d’aquesta limitació de el 2013 seran els vigents durant els propers preus. Ho concep com una mesura temporal. 5 anys. Es tracta d’una mesura temporal per poder posar en marxa paral·lelament polítiques d’ampliació del parc d’habitatge de lloguer asse- quible de la ciutat. Això no obstant, l’Audiència de l’estat de Berlín ha declarat inconstitucional aquesta mesura i l’ha elevat al TC alemany, que encara s’ha de pronunciar al respecte. 113 Viena, la capital europea de l’habitatge social: un 45% dels habitatges de la ciutat estan en mans de l’Administració o associacions d’habitatge de lucre limitat En el cas de Viena, més que la regulació dels un alt nivell de despesa pública en la matèria. preus dels arrendaments privats, el que té més Des de l’Ajuntament, es faciliten préstecs pes és la gran envergadura del parc públic de (a baix interès) a les companyies públiques i lloguer assequible i social. El seu pes és tan privades i a les LPHA que construeixen aquests important (representa el 45% d’habitatges de habitatges, per finançar fins a un 35% dels tota la ciutat i hi viuen un 60% dels vienesos) costos de construcció. Com a contrapartida, que també pressiona a la baixa els preus dels els promotors dels habitatges han de garantir que es troben al mercat lliure. Viena és la capital preus de lloguer assequibles. europea de l’habitatge social, i cal destacar que A més de disposar d’aquest extens parc de això ho ha aconseguit no només a través de la lloguer públic i social, cal destacar que els iniciativa pública, sinó també gràcies a la parti- lloguers privats també estan sotmesos a un cipació de les associacions d’habitatge de lucre sistema de regulació de preus. El sistema actual limitat (LPHA en les seves sigles en anglès). data del 1994 i limita el preu dels habitatges que De fet, dels 420.000 habitatges socials i asse- es van construir abans del 1945, ja que prèvi- quibles de la ciutat, 220.000 estan en mans del ament a aquest any es va construir la major mateix Ajuntament i 200.000 més en mans de part del parc immobiliari de la ciutat. Però, en les LPHA, que són cooperatives o bé empreses l’actualitat, això implica que cada vegada més de lucre limitat. habitatges quedin fora del sistema de regulació, Cal destacar que, paradoxalment, Viena és per la qual cosa des d’alguns moviments socials capaç de finançar un sistema amb un parc tan i forces d’esquerra es reclama la revisió del extens d’habitatge social sense destinar-hi sistema per reforçar els drets dels llogaters. CONCLUSIONS A Nova York, s’incentiva l’entrada d’habitatges al sistema d’estabilització a partir de préstecs. L’agència d’habitatge de la ciutat llança bonus al mercat a la recerca de finançament amb aquesta finalitat En el cas de Nova York, el sistema de regu- mercat tensionat (quan els preus de l’oferta lació de preus presenta certes particularitats presenten un fort decalatge amb la renda dels respecte als casos esmentats de ciutats demandants). El sistema és operatiu sempre europees. Com en els casos anteriors, es basa que, d’entre el total d’habitatges de lloguer de en un sistema d’estabilització, amb un topall la ciutat, menys d’un 5% estiguin disponibles màxim de preus del lloguer, del qual formen (vacants). Es basa en la denominada vacancy part pràcticament la meitat dels habitatges rate, que històricament s’ha situat a Nova York arrendats de la ciutat. L’altra meitat està en a l’entorn del 3%. Aquesta taxa, entre moltes mans del mercat lliure. A diferència de Viena, altres dades de la situació del parc d’habitatge a la ciutat nord-americana, el parc públic com a de la ciutat, és determinada per una enquesta tal és residual; per tant, el lloguer privat regulat oficial sobre el tema de gran abast i de llarga també acaba resolent a la pràctica les neces- trajectòria històrica: la New York City Housing sitats d’habitatge de les persones amb més and Vacancy Survey (NYCHVS). dificultats socioeconòmiques. Una tercera particularitat del sistema de Nova Del sistema d’estabilització, en formen part York és el criteri d’actualització de preus dels pràcticament tots els habitatges construïts habitatges regulats. Els preus de referència no abans del 1974, que formen part d’edificis amb s’actualitzen periòdicament, atenent els preus 6 pisos o més, i els immobles construïts més de pisos comparables en el mercat, sinó que modernament amb incentius econòmics i ajuts la seva revisió depèn d’un organisme, el Rent de l’Administració pública. En aquesta darrera via Guidelines Board (RGB), integrat per represen- d’entrada al sistema, radica una de les principals tants de propietaris, llogaters i la societat civil. diferències entre Nova York i els exemples de El seu criteri per determinar el nivell d’actualit- les ciutats anteriors. Nova York té una agència zació de preus es basa sobretot a ponderar els d’habitatge, que emet els seus propis bonus interessos i punts de vista de les diferents parts per al finançament de projectes d’habitatge. i, per tant, és essencialment polític. Totes les empreses privades que vulguin optar Com en el cas de Berlín, també han restat a aquest finançament per construir habitatges eficàcia al sistema les seves nombroses excep- estan obligades a entrar al sistema d’estabilit- cions. Per això, l’any 2019 el govern de Nova zació. Cal tenir en compte que, per desenvolupar York també ha reforçat la regulació per protegir operacions d’aquesta envergadura, cal una gran més els llogaters, restringint algunes de les infraestructura, de la qual es pot dotar Nova escletxes del sistema, per exemple limitant les York, assimilable a una ciutat estat. obres de reforma que poden traduir-se en preus Una altra diferència respecte a Berlín o París és superiors als de referència. que el criteri per poder aplicar o no el sistema d’estabilització de preus no és l’existència d’un 115 La regulació del preu del lloguer està recollida a l’actual acord de govern entre PSOE i Podemos a Espanya Tant a Catalunya com al conjunt de l’Estat, les consideren que l’índex s’hauria de nodrir de dades propostes presentades fins ara tenen elements d’origen divers, no només del mercat de lloguer, i en comú sobretot amb el model berlinès, ja que tenir en compte també criteris socioeconòmics, es basen fonamentalment en l’establiment de com ara la renda familiar disponible. A més, limitacions en les rendes del lloguer, a partir d’un qüestionen que es prenguin com a referència índex de preus de referència. En l’acord de govern únicament les fiances dels contractes dels darrers PSOE-Podemos d’aquest any 2020, es preveu 3 anys, que ha estat un període alcista de preus. que tant ajuntaments com comunitats autò- D’aquesta manera, consideren que la Generalitat nomes puguin regular les pujades abusives del legitima els preus de la bombolla. Reclamen que preu del lloguer en les zones prèviament decla- l’índex es construeixi de manera transparent i rades tensionades, a partir del Sistema Estatal mitjançant un procés de diàleg, en què també es d’Índex del Preu del Lloguer de l’Habitatge. També tingui en compte la veu dels moviments socials. es tindran en compte els avenços de les comu- Això no obstant, en el procés que ha fet possible nitats autònomes que ja tenen un índex propi, l’aprovació de la llei de la regulació del preu del com Catalunya, o puguin elaborar-lo en el futur lloguer al Parlament de Catalunya el setembre del seguint una metodologia similar a l’estatal. 2020, gràcies a l’impuls del Sindicat de Llogaters, A Catalunya, ja es té des fa anys un índex de refe- els moviment socials també han hagut de flexibi- rència dels preus del lloguer, que s’elabora a partir litzar algunes de les seves posicions en aquesta del registre de fiances de l’Incasòl. Inicialment, i d’altres qüestions per permetre un acord que, es va concebre com a mesura de transparència. globalment, consideren satisfactori i una gran S’entén que serveix perquè tant propietaris com victòria per als inquilins i les inquilines. inquilins disposin de la mateixa informació sobre D’altres experts favorables a la regulació són els preus mitjans de lloguer, a fi de contribuir a partidaris d’incloure criteris socioeconòmics, no igualar les condicions de les parts en la negociació. per construir l’índex de referència, sinó per deter- És a partir d’aquest índex que la Generalitat va minar si una zona és o no de mercat tensionat. articular posteriorment la proposta de decret de Només si és catalogada com a tal s’hi pot aplicar regulació del preu del lloguer, que no va aconseguir la regulació de preus. Ara bé, aquests mateixos la majoria suficient al Parlament el juny del 2019 ni experts consideren que incloure criteris socioeco- tampoc no va convèncer els moviments socials. nòmics en l’elaboració de l’índex podria comportar En primer lloc, els moviments socials qüestio- tal pèrdua de rendibilitat entre els propietaris que naven les nombroses excepcions del decret, que sí que podria provocar una disminució de l’oferta preveia un gran ventall de casos en què els pisos de lloguers. Adverteixen que el sistema de regu- no estaven subjectes a les limitacions de preu lació de preus s’ha de construir equilibrant els (per exemple, els habitatges nous o en què s’ha- interessos tant de persones inquilines com de guessin fet importants obres de rehabilitació). propietàries, i que cal afinar molt la manera com Un altre motiu de crítiques té a veure amb la s’articula per aconseguir els efectes desitjats. El metodologia d’elaboració de l’índex de preu de fet que a Catalunya l’índex es construeixi a partir referència del lloguer. Igual que a Berlín, en el de fiances de contractes reals —a diferència de cas català l’índex es construeix sobre la base del ciutats com Berlín, on es parteix d’enquestes preu d’habitatges comparables en el mercat, en sobre mostres representatives d’immobles— fa funció de les seves característiques, dimensions, que es disposi d’una base de dades de molt bona ubicació, equipaments, etc. Els moviments socials qualitat i es pugui afinar i ajustar aquests preus de referència. CONCLUSIONS Cal fer més ús de la política Donar més estabilitat als fiscal i de subvencions per lloguers, amb l’horitzó pressionar a la baixa els preus d’equiparar-nos a la desena del lloguer de països europeus amb contractes indefinits Més enllà de regular-ne el preu, cal tenir en compte que es poden prendre moltes altres Una altra demanda dels moviments socials té mesures per incidir sobre el cost del lloguer. a veure amb la durada dels contractes. Si bé L’índex de referència del lloguer també pot el decret estatal de lloguers de març del 2019 servir de base per a mesures de política fiscal va allargar de 3 a 5 anys la durada mínima dels o subvencions. És a dir, es poden facilitar contractes d’arrendament, els moviments incentius fiscals o subvencions a aquells propie- socials continuen apostant per un model de taris que lloguin els seus pisos per sota dels lloguer indefinit com el que hi ha en una desena barems de l’índex de referència, per exemple de països de la Unió Europea (Holanda, Portugal, per rehabilitar els habitatges, o no concedir-los Itàlia, Grècia, Suècia, Dinamarca, Finlàndia, en cas contrari. En diferents localitats, aquesta Suïssa, Alemanya i Àustria). mesura ja s’està executant en l’actualitat, però cal tenir en compte que s’aplica únicament amb taxes municipals com l’IBI, que tenen poc pes en la fiscalitat general en comparació amb impostos estatals com l’IVA o la renda. La regulació de les SOCIMI, una assignatura pendent Així mateix, altres reivindicacions dels movi- ments socials tenen a veure amb la necessitat de frenar l’activitat especulativa de les SOCIMI (societats anònimes cotitzades d’inversió immo- biliària), al mercat de l’habitatge. Una de les principals té a veure amb el seu règim fiscal, ja que actualment segueixen exemptes de l’impost de societats. 117 La regulació dels preus del lloguer s’ha d’emmarcar en una estratègia més general, que aposti per ampliar el parc d’habitatge públic i social Perspectives de futur Finalment, tant els moviments socials com Després d’una dècada de paràlisi en l’am- diversos experts assenyalen la necessitat de pliació del parc d’habitatge assequible, que a conjugar les polítiques de regulació dels preus Catalunya ha comportat el sistemàtic incom- del lloguer amb una estratègia global en matèria pliment dels objectius de solidaritat urbana de d’habitatge. En aquesta estratègia, l’element la llei de l’habitatge del 2007 (que fixava assolir essencial és l’ampliació del parc públic d’habitatge un 15% d’habitatge social a Catalunya el 2027), assequible, especialment de lloguer. Aquesta recentment s’ha produït un punt d’inflexió. El esdevindria una línia d’actuació més a mitjà i llarg decret de mesures urgents 5/2019 és consi- termini, mentre que la regulació de preus serviria derat per diversos experts com la normativa per frenar les rendes del lloguer a curt termini. més important en matèria d’habitatge des de la llei del 2007. En aquest sentit, cal tenir en compte que Catalunya i el conjunt de l’Estat espanyol porten Més enllà de les mesures d’urgència per garantir un segle d’endarreriment en polítiques d’habi- alternatives habitacionals a les persones en tatge social respecte a d’altres països europeus. risc d’exclusió residencial, que donen nom al Fruit d’aquesta herència històrica i de la inca- decret, aquest conté nombroses mesures de pacitat de revertir-la fins a aquest moment, tan caire estructural. Catalunya es converteix en la sols un 2% del parc total d’habitatges d’Espanya segona comunitat autònoma de l’Estat, després correspon a lloguer públic i social, enfront del 32% d’Euskadi, a protegir en la pràctica l’habitatge a Holanda, el 24% a Àustria o el 19% a Dinamarca. de protecció oficial (HPO) a perpetuïtat. A més, s’incrementen molt substancialment les És moment, doncs, d’establir les bases per reserves de sòl per a HPO en sòl urbanitzable i revertir aquesta tendència. El millor referent on sòl urbà no consolidat (fins al 40%) i s’obliga a emmirallar-se en aquest sentit és la ciutat de destinar almenys la meitat d’aquests habitatges Viena. L’ampliació del parc d’habitatge asse- al lloguer, entre d’altres mesures. quible es pot dur a terme fonamentalment per dues vies: o la construcció de nous habitatges El decret tot just va entrar en vigor el 31 de o la rehabilitació i reaprofitament dels ja exis- desembre de 2019 i posteriorment va ser rati- tents. En el primer cas, esdevé fonamental la ficat pel Parlament de Catalunya. Tot just està col·laboració de l’Administració pública amb el a l’inici del seu desplegament i un instrument sector privat (i la corresponsabilitat d’aquest fonamental per garantir el seu compliment és últim a garantir el dret a l’habitatge) i també el Pla territorial sectorial d’habitatge. Aquest amb les cooperatives d’habitatge. En el segon document ha de concretar el calendari i els cas, es poden utilitzar instruments com el dret objectius d’execució de les polítiques d’habi- de tanteig i retracte de l’Administració per tatge a Catalunya. adquirir habitatges per a lloguer social o l’expro- piació de l’ús de pisos buits de grans tenidors amb aquesta finalitat. CONCLUSIONS L’ampliació del parc públic i social d’habitatge a curt termini, garanteixen l’assequibilitat al requereix temps i recursos i, mentrestant, cal mercat privat d’arrendaments. La regulació del prendre mesures que garanteixin l’assequibilitat preu del lloguer, que es practica en diferents dels lloguers a curt termini. La regulació del seu ciutats d’Europa i del món, és una d’elles. preu és una d’elles. En el cas concret de Barcelona, el significatiu Però cal tenir en compte que ampliar el parc percentatge d’inquilins que hi ha a la ciutat d’habitatge públic exigeix temps i recursos, i (35%) i l’alt nivell de consens social de la mesura que caldrà valorar en quina mesura es poden (el 75% de la ciutadania hi està a favor) acon- veure afectats els plans amb aquest objectiu sellen sortir de l’immobilisme. arran de l’emergència sanitària del coronavirus i De la mateixa manera que ha ocorregut en les seves implicacions econòmiques i socials. moltes altres ciutats, és possible que la implan- L’escenari social i econòmic derivat de la tació d’aquest sistema a Barcelona i arreu de pandèmia sanitària també ha tingut implica- Catalunya no estigui exempta d’obstacles. cions en el mercat immobiliari, que, sens dubte, Però l’experiència d’altres ciutats demostra també han de ser considerades pels poders que l’única manera d’adaptar la mesura a cada públics per planificar les polítiques d’habi- context local és anar ajustant el sistema a partir tatge. Però, en cap cas, la conjuntura social de la praxi. És moment de passar a l’acció. i econòmica es pot convertir en un pretext per deslegitimar polítiques o propostes que no s’ajusten completament als interessos del sector privat. S’han de buscar solucions ponde- rades, que posin per davant el dret a l’habitatge de la ciutadania, del qual els agents privats també en són corresponsables, en compliment de la funció social de la propietat. En aquest sentit, una proposta formulada per l’Ajuntament de Barcelona als propietaris d’apartaments turístics, que hagin patit una abrupta pèrdua de beneficis arran de la pandèmia, és que passin els seus pisos al mercat de lloguer residencial. Tot i el context de dificultat que travessem, aquest canvi d’usos dels habitatges podria ampliar el lloguer residencial de la ciutat. Paral·lelament, cal tenir en compte que la crisi de la covid-19 ha tingut igualment un fort impacte en les economies familiars i en la seva capacitat d’atendre el pagament del lloguer o la hipoteca. Així doncs, mentre es mantingui —o s’agreugi— la forta bretxa entre la capacitat adquisitiva de les famílies i el preu dels lloguers i almenys mentre no es disposi d’un parc d’habitatge públic i assequible suficient per cobrir les necessitats de la ciutadania —un repte que va per llarg—, cal continuar aprofundint en mesures que, més 119 Annex Informe de conclusions de la comissió d’estudi no permanent per a la regulació CdOeMlI SSlIlÓo  Dg’EuSTeUrD I aN Ol aP EcRMiuANtEaNtT  dPEeR  bA aLAr  RcEeGlUoLAnCIaÓ  DEL  LLOGUER  A  LA  CIUTAT DE BARCELONA  ÍNDEX  1. ANTECEDENTS ........................................................................................................................................ 120  2. OBJECTE ..................................................................................................................................................... 122  3 . DIAGNOSI, SÍNTESI DE DEBAT I RECULL D’APORTACIONS ………………………...................... 122 EN  RELACIÓ  A  LA  SEVA  NECESSITAT  EN  EL  CONTEXT  DE  DIFICULTAT  D’ACCESSIBILITAT  AL LLOGUER A BARCELONA I L’ÀREA METROPOLITANA......... ..................................................................... 123  EN  RELACIÓ  ALS  APRENENTATGES  DE  LES  EXPERIÈNCIES  INTERNACIONALS................................ 129 EN RELACIÓ AL MARC COMPETENCIAL I ELS ESCENARIS POTENCIALS DE LA REGULACIÓ .......... 136  EN RELACIÓ ALS EFECTES SOCIALS, ECONÒMICS I URBANÍSTICS .............................................................. 145  4. CONCLUSIONS GENERALS .................................................................................................................. ​153  2 ANNEX   INFORME D’APORTACIONS DE LA COMISSIÓ NO PERMANENT D’ESTUDI SOBRE LA  REGULACIÓ DELS PREUS DELS LLOGUERS      1. ANTECEDENTS    El Plenari del Consell Municipal en la seva sessió del 23 de juliol de 2019 va acordar, a petició del Grup  Municipal d’ERC i JxCat:    1. Instar  el Govern de la Generalitat de Catalunya a iniciar el tràmit per un projecte de llei per tal de  regular els preus en els contractes d’arrendament d’habitatge.   2. Crear una comissió no permanent d’estudi a l’Ajuntament de Barcelona d’acord amb el previst als  articles 35 i 39 bis del ROM, sobre l’aplicació i repercussió que tindria la regulació dels contractes  d’arrendament d’habitatge a la ciutat de Barcelona i l’àrea metropolitana.    Objecte de la Comissió    Estudiar  l’aplicació  i  la  repercussió  que  tindrà  la  regulació  dels  preus  dels  contractes  d’arrendament  d’habitatge a la ciutat de Barcelona i a l’Àrea Metropolitana de Barcelona. L’objectiu és impulsar i aconseguir  la implantació efectiva d’aquesta regulació a la ciutat.    La Comissió ha desenvolupat 4 sessions de treball amb els temes i ponents que a continuació es llisten:    ❖ Sessió 1. La  situació  i  les polítiques d’accés a l’habitatge a la ciutat de Barcelona, a l’Àrea  metropolitana i en altres ciutats globals.    Ponents:  - Elena Massot,​ vicepresidenta de l’Associació de Promotors de Catalunya.  - Joan Ràfols i Esteve,​ president de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona.  - Lluís  Hosta  (substitueix  a  L​ ídia  Guillen,​  presidenta  de  l’Associació  de  Gestors  de  Polítiques Socials d’Habitatge de Catalunya).  - Guillem Domingo,​ tècnic d’Habitatge de l’Observatori DESC.  - Sorcha Edwards,​ secretària general de Housing Europe.  - Pilar García Almirall,​ catedràtica d’arquitectura de la UPC.  - Carme Trilla,​ Presidenta de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge, que per motius de  salut ha d’excusar la seva presència.            3 121 ❖ Sessió 2. Les experiències internacionals en la regulació dels preus dels lloguers.    Ponents:  - Cea Weaver,​ coordinadora de la Campanya Housing Justice For All a Nova York.  - Eoin Ó Broin,​ portaveu Polític del Sinn Féin en habitatge.  - Jaime Palomera,​ portaveu del Sindicat de Llogateres.  - Elga Molina,​  responsable de  l‘Oficina de  l’Habitatge del Consell Comarcal Tarragona i  assessora jurídica en Dret Immobiliari.  - Sergi Nasarre,​ director Càtedra UNESCO d’habitatge a la Universitat Rovira i Virgili.  - Jaume Fornt,​ director adjunt de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.  - Ana Puig‐Pey,​ directora del màster de Direcció d’Empreses Immobiliàries Innovadores  i evaluadora dels programes LIFE, SOCRATES y JESICA de la UE.    ❖ Sessió 3. El marc competencial i els escenaris potencials de la regulació.    Ponents:  - Xavier Bernadí,​ doctor en Dret, director general de Dret i d’Entitats Jurídiques al  Departament de Justícia.  - Esther Arroyo, ​catedràtica de Dret Civil per la UB i Jean Monnet de Dret Privat europeu.  - Domènec Sibina, ​professor titular de Dret Administratiu de la UB.  - Josep Ferrer, ​catedràtic de Dret Civil per la UPF.  - Héctor  Simón,​  professor  de  Dret  Civil  a  la  URV  i  membre  de  la Càtedra UNESCO  d’habitatge a la URV.  - Joan Ràfols, ​president de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona  - Pol Borrellas,​  investigador  titular de  l’Institut Ostrom Catalunya, Economista i graduat  en International Business Economics per la UPF.    ❖ Sessió 4. Els impactes socials, econòmics i urbanístics de les regulacions dels preus dels  lloguers a Barcelona i a l’Àrea Metropolitana de Barcelona.    Ponents:  - Jordi Bosch  i Meda,​ doctor Arquitecte,  llicenciat  en  ciències polítiques i codirector del  Postgrau de polítiques d'Habitatge de l'Escola Sert.  - Leilani Farha,​ Relatora de les Nacions Unides sobre habitatge adequat entre 2014 i 2020 i  Directora de THE SHIFT.  - Stephen Barton,​ doctor en Planificació Urbana i Regional per la Universitat de Califòrnia  i exdirector d’Habitatge de la ciutat de Berkeley.  - Luis Zarapuz,​ economista del Gabinet Econòmic de Comissions Obreres.  - Josep Maria Vilanova, representant del COAC i Professor del Departament d’Urbanisme i  Ordenació del Territori a la UPC.  - Montserrat  Junyent,  cap  de  l'Assessoria  Jurídica  del  Col∙legi d'Agents de  la Propietat  Immobiliària de Catalunya i Presidenta de la FADEI.  4 ANNEX   La  Comissió  no  permanent  d’estudi  s’extingirà  en  el  moment  que  s'elabori  un  informe  recollint  les  aportacions i punts de vista que es manifestin en les diferents sessions (present informe) i un cop s'acompleixi  el  calendari de treball, de conformitat amb l’acord de creació aprovat pel Plenari del Consell Municipal en  sessió de 23 de juliol de 2019.        Aprovació  de  la  Llei  11/2020  de  mesures  urgents  en  matèria  de  contenció  de  rendes  en  els  contractes d’arrendament    El dia 18 de  setembre de 2020  es  va  aprovar  la LLEI 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en  matèria  de  contenció  de  rendes  en  els  contractes  d'arrendament  d'habitatge  i  de  modificació  de  la Llei  18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l'habitatge.    La redacció i aprovació d’aquesta Llei es va donar en els mesos de desenvolupament de la pròpia Comissió i  per tant, ha afegit un important element de debat en les diferents sessions desenvolupades.      2. OBJECTE    L’objecte del present informe és recollir les aportacions, conclusions, el debat i punts de vista manifestats en  les  diferents  sessions  de  la  Comissió  no  permanent  d’estudi  sobre  la  regulació dels preus de  lloguer,  en  especial aquelles que poden permetre millorar l’accés a l‘habitatge de lloguer.      3. DIAGNOSI, SÍNTESI DE DEBAT I RECULL D’APORTACIONS    S’incorpora una diagnosi,  la  síntesi de debat per  tal de  conèixer  la situació de la problemàtica i la postura  defensada per cada ponent. El recull d’aportacions s’estructura d’acord amb els temes tractats a cadascuna de  les  sessions  de  la  Comissió,  ja  que  cadascuna  d’elles  ha  abordat  punts  de  vista  complementaris  per  tal  d’avaluar la pertinença de la regulació dels preus de lloguer i els mecanismes per portar‐ho a terme.        5 123 La situació i les polítiques d’accés a l’habitatge a la ciutat de Barcelona, a l’Àrea metropolitana i en  altres ciutats globals.    Diagnosi    Barcelona  i  el  conjunt  de  l’àrea metropolitana  es  troben  en una  situació  crítica pel que  fa  a  la dificultat  d’accési  manteniment de  l’habitatge,  en  gran mesura degut  a  la  important  tensió  a  la qual  està  sotmès  el  mercat de l’habitatge i en especial el mercat de lloguer.    En aquest context cal destacar:  ● El parc d’habitatges buits al conjunt de la ciutat és molt baix, i se situa en els 10.052 habitatges, un  1,22% del parc, un percentatge molt baix que mostra la important pressió sobre l’habitatge.  ● L’estructura de  la propietat  a  la  ciutat  es  troba  atomitzada,  amb una  important predomini de  la  propietat particular. No obstant,  s’ha donat un procés de  concentració  i actualment les persones  jurídiques, que només representen un 2,6% dels contribuents són titulars d’un 10,7% dels habitatge.  Aquesta  concentració  es dona,  en molt poques mans, de manera que un 0,2% dels  contribuents  disposen  del  9,8%  dels  habitatges  (75.767  habitatges,  el  que  representa  una  mitjana  de  69,7  habitatges per tenidor).  ● S’ha produït un important creixement del lloguer, tot i que el parc segueix sent majoritàriament de  propietat. Ala ciutat de Barcelona, entre 2011 i 2017 el lloguer ha passat de representar el 30,1% dels  habitatges a situar‐se en el 35%. En el cas dels i les joves un 86,1% viuen de lloguer  ● Aquest augment del parc de lloguer ha estat paral∙lel al creixement del preu dels habitatges que a la  ciutat de Barcelona  es  troba  en  creixement des del 2014,  i  a  tancament de 2019  se  situava en els  978,81€ de mitjana a la ciutat.  ● Aquests  elevats  preus  fan  que hi hagi una  important discrepància  entre  els preus de  l’oferta  i  la  capacitat de  la demanda, de manera que  entre l’any 2000 i el 2018 s’ha produït un distanciament  entre la Renda Familiar disponible Bruta (RFDB) i els preus de compra i lloguer.  ○ A la ciutat de Barcelona la RFDB ha augmentat un 63,4%, mentre els preus de lloguer han  augmentat un 127,7%  (dues  vegades més)  i  els de compravenda de segona mà un 144,7%  (2,3 vegades més).  ○ Al conjunt de Catalunya, la RFDB ha augmentat un 38,2%, mentre els lloguer ho han fet  un 91,8%  (2,4  vegades més)  i  els preus de  compra de  segona mà un 93,9%  (2,,5  vegades  més).  ● Aquesta realitat fa que les llars que viuen de lloguer a la ciutat destinin una mitjana d’un 43,5% dels  seus ingressos al pagament de l’habitatge. D’acord amb les recomanacions europees les llars haurien  de  destinar  a  pagar  l’habitatge  un  30%  dels  seus  ingressos  (inclòs  pagament  habitatge  i  subministraments).  ● Barcelona compta amb un escassíssim parc d’habitatge de lloguer de titularitat pública o social, així  només un 5,2% del parc de lloguer pertany a administracions públiques i un 1,6% a entitats religioses  i del tercer sector.        6 ANNEX Síntesi del debat    Elena Massot, v​icepresidenta de l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE)    ● Cal  augmentar  l’oferta.  El  parc  no  creix  prou  per  donar  resposta  a  les  necessitats  i  els  preus  augmenten.  ● Sense crèdit hipotecari els potencials compradors s’han passat al mercat de lloguer.  ● Existència d’un mercat de lloguer extremadament atomitzat.  ● Acabar planejament i desenvolupar solars. Prioritzar la construcció dels 20.000 HPO que es poden  fer a Barcelona.   ● Més dotació pressupostària per les polítiques d’habitatge.  ● Col·laboració público-privada i mesures flexibles com el coliving.  ● Cal reduir l’excés de burocràcia a l’AMB i Barcelona.  ● S’ha de dotar de seguretat Jurídica al sector immobiliari.  ● Riscos d’una intervenció al mercat del lloguer:   ○ Reducció d’oferta  ○ Augment del mercat negre o economia submergida  ○ Selecció restrictiva del llogaters.  ● Manca de visió conjunta, ara hi ha un visió local.  ● Cal una política de transport públic metropolitana, per apropar l’habitatge i la feina a tothom.  ● Augment de pressupostos, incentius, complement de renda i bonificacions fiscals.  ● Els privats com a part de la solució, no com la única solució.  ● Realització d’un pla estratègic per l’habitatge a 15 anys vista.   ● Coresponsabilitat amb el sector privat començant per un marc clar i estable.      Sr. Joan Ràfols i Esteve, r​epresentant de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona    ● El 2018 va tornar a créixer el fenomen de la immigració a l’AMB, senses oferta, augmenta l’exclusió  residencial.  ● L’escassetat d’habitatge de lloguer és conseqüència directa del control de lloguers Espanyol que hi va  haver entre 1920-1994.  ● Espanya té el percentatge més alts de famílies que dediquen més del 40% dels seus ingressos al lloguer  per l’absència d’una política social lligada a l’habitatge de lloguer.  ● Regular el preu dels lloguers és passar tota la càrrega al privat.   ● El control del lloguer no funciona i distribueix els beneficis i les càrregues de manera injusta.  ● No  hi  pot  haver  control  de  lloguers  ni  parc  públic  de  lloguer  sense  un  estat  del  benestar  que  garanteixi l’accés a l’habitatge a les famílies que estan excloses del mercat.  ● Cal dotar d’inversió pública l’habitatge social.  ● Cal desenvolupar tot el sòl urbanitzable.  ● Barcelona no hi ha sòl i cal anar a buscar-lo més enllà de l’AMB.  ● L’HPO és que té el preu limitat, però no té cap benefici fiscal  7 125     Sr.  Lluís Hosta,  ​representant de  l’Associació de Gestors de Polítiques Socials d’Habitatge de Catalunya  (GHS Catalunya)    ● Els lloguers no poden estar al lliure mercat absolutament.  ● Cal entendre el control de rendes com a solució conjuntural necessària, però cal pensar solucions a  llarg termini.  ● El  percentatge  d’habitatge de parc públic  és  ínfim,  si  l’oferta  fos  suficient, no  es dispararien  els  preus.  ● El 80% del parc de lloguer està en mans de petits propietaris, i no deixaran de llogar per la regulació.  ● La regulació ha de tenir seguretat jurídica.  ● Cal dotar de pressupost les partides d’habitatge.    Sr. Guillem Domingo Utset, ​tècnic d’Habitatge i Ciutat de l’Observatori Desc    ● L’augment de les llars de lloguer significa que hi ha més famílies exposades a l’augment de preus ( un  42% entre 2013 i 2018).  ● Es  detecta  un  desajust  entre  una  oferta  inassequible  i  les  capacitats  de  la  demanda,  i  es  genera  desigualtat i segregació (gentrificació).  ● Les famílies Barcelonines han de fer un sobreesforç dedicant un 40% de mitjana dels seus ingressos a  pagar l’habitatge.  ● Segons l’Observatori de l’Emancipació del Consell de la Joventut d’Espanya, les persones joves han  de dedicar un 120% del seu salari per accedir a l’habitatge de lloguer.  ● El 2019 a Barcelona hi va haver 2.125 desnonaments (1.700 de lloguer).  ● Històricament les polítiques públiques (municipals, catalanes i estatals) han estat mal enfocades i no  han fomentat prou el lloguer  ● Ha  mancat  exigir  al  rescat  bancari  un  retorn  social,  per  exemple  en  forma  d’habitatges  per  augmentar el parc públic.  ● El marc legal és un element definitori del model d’habitatge.  ● El  sistema  d’habitatge  a  l’Estat  i  a  Catalunya  ha  tinguts  resultats  negatius  pel  que  fa  als  drets  fonamentals de les persones.  ● L’article 33 de  la Constitució diu que  la  funció  social  forma part essencial del dret a la propietat  privada.  ● L’informe presentat per la relatora de l’ONU pel dret a l’habitatge ens diu que: si una persona té una  activitat  econòmica relacionada amb un bé de primera necessitat, segurament hi haurà regulacions  superiors que haurà de suportar.   ● La mesura del 30% en sòl urbà consolidat és una mesura estructural a llarg termini.   ● No hi ha cap ajuntament que hagi posat la mesa d’emergència a zero perquè els desnonaments no  cessen.  ● Cal una cooperació de totes les administracions.    8 ANNEX   Sra. Sorcha Edwards, s​ecretària general i responsable de Relacions Institucionals de Housing Europe    ● S’estan utilitzant habitatges buits al centre de la ciutat com a actius.   ● Cal inversió en el sector immobiliari que retorni a les ciutats.  ● Internacionalment s’està veient un creixement del lloguer privat, el qual ara per ara no és un sector  que afegeixi valor a la societat, sinó que li’n resta.  ● Hi ha una manca de  competitivitat de  les  ciutats  a  conseqüència dels problemes relacionats amb  l’habitatge assequible.  ● Cal conèixer els errors del passat per no repetir-los.  ● Als llocs on hi ha moltes organitzacions sense ànim de lucre, hi ha una resiliència més gran del sector  de la construcció en època de crisi.  ● A nivell  europeu  el Green New Deal  és  cabdal per  augmentar  els  recursos  financers  i millorar la  qualitat del parc d’habitatge sense augmentar els lloguers.  ● La Unió Europea no té competències sobre habitatge, tampoc en té competència en regulació dels  lloguers  ni  en  planificació  urbanística,  sí que pot  facilitar  l’intercanvi de bones pràctiques  entre  ciutats.  ● Hi  ha  una  demanda  i  necessitat  social  creixent,  el 80% dels  europeus no  es poden  accedir  a un  habitatge assequible on viuen.  ● Limitar els preus del lloguer és una solució a curt termini.  ● No es poden replicar a Barcelona solucions d’altres ciutats sense tenir en compte les característiques  de cadascuna.  ● No  és  el mateix  la demanda de mercat que la demanda social, estudiants, els treballadors de renda  baixa, els docents, col·lectius han de poder viure a la ciutat  ● Si no hi ha construcció, no hi ha mobilització d’habitatges pel 30% d’HPO en sòl urbà consolidat.  ● Cal  abordar  solucions pels  grups de  renda mitjana i baixa, un sector de la població, cada cop més  nombrós, que s’ha quedat encallat entre l’habitatge protegit i el mercat privat.    Sra. Pilar García Almirall, c​atedràtica de l’UPC     ● A  Catalunya  les  polítiques  d’habitatge  sempre  han  estat  molt  lligades  a  la  construcció,  al  desenvolupament econòmic i al foment de l’ocupació.  ● El finançament d’aquesta construcció d’habitatge s’ha orientat a crear propietaris en potència.  ● Tenim un parc d’habitatges vell: el 80% dels habitatges són anteriors als anys vuitanta..  ● Hi  ha  problemes  per  incidir  en  el mercat de  l’habitatge  sobretot per  la manca de  finançament  i  inversió en habitatge social.  ● Calen  associacions  que  creïn  fons  de  garantia  d’habitatge  social,  per  a  finançar  la  millora,  la  rehabilitació i la construcció d’habitatges.  ● Les  organitzacions  privades  que  gestionen  habitatge  públic  a  la  resta  d’Europa,  són  molt  professionalitzades i avaluen constantment el seu impacte econòmic i social, amb una exigència que  el sector públic difícilment pot arribar.  ● Cal prioritzar el parc de lloguer, la compra atomitza el parc i en fa més difícil la gestió.   9 127 ● Convindria aglutinar el parc en paquets de gestió compartida per afavorir l’optimització dels costos.   ● Fomentar  la  introducció  de  parc  de  lloguer  en  part  dels  programes  específics  de  rehabilitació  i  millora.  ●  Caldria adoptar un sistema de control que s’acoti,  que tingui en compte el cost de manteniment, el  cost d’actualització i anar-lo millorant a mesura que hi hagi més informació.  ● En un mateix barri podem trobar diversos submercats diferents, el turístic, el del llogaters normal i el  d’infrahabitatges.  ● Tots els actors haurien de alinear-se per aportar solucions.  ● Per impactar sobre el mercat de lloguer s’ha d’ampliar l’oferta i, controlar els preus.  ● El mercat de l’habitatge és disruptiu, l’oferta no casa amb la demanda.  ● Cal incentivar que la gent no tingui cap dificultat a causa d’aquest control de preus.  ● Cal  canviar  el  xip i anar a un tipus de benefici, més segur, més estable i prudent,  i l’únic que s’ha  d’evitar és que sigui econòmicament inviable.  ● Cal buscar totes les mesures possibles perquè la gestió i l’administració siguin més eficients.       Aportacions a la Comissió    1. Corresponsabilitzar a la propietat privada.​ No deixar al mercat lliure el control de l’accés a un  bé de primera necessitat, cal assegurar tots els mecanismes per garantir el dret a l’habitatge. L’ONU  demana la regulació dels preus de lloguer en zones especialment tenses.  2. Augmentar  l’oferta  d’habitatge  de  lloguer.  La  pujada  dels  preus  de  lloguer  es  deu  a  la  combinació  de  l’aturada  de  l’activitat  constructora,  que  ha  reduït  l’oferta,  i  a  l’augment  de  la  demanda  per  manca  de  crèdit  per  accedir  a  la  compra.  Cal  un  augment  de  l’oferta  a  nivell  metropolità vinculada a una millora del transport i a la substitució d’uns visió localista per una visió  global.  3. Reforçar les polítiques públiques per generar habitatge assequible:  ○ Planificar les polítiques d’habitatge.  ○ Augmentar els pressupostos.  ○ Potenciar el parc de lloguer.  ○   Estructurar  un  bon  finançament.  Actualment  hi  ha  fons  europeus  per  impulsar  la  promoció.  4. Potenciar la col∙laboració público – privada:  ○ Impulsar  noves  figures  en  la  gestió  del  parc  assequible  i  social  amb  una  visió  de  professionalització i servei públic: housing associations, cooperatives de lloguer, agències de  servei a l’habitatge, entitats del tercer sector, entre d’altres.  ○ Impulsar mecanismes més flexibles com el dret de superfície i el cohabitatge.  ○ Donar suport a la millora del parc privat  ○ Donar  ajuts  al pagament del  lloguer per  facilitar  l’accés  a  l’habitatge  assequible  a aquells  col∙lectius sense capacitat d’accedir al mercat.  5. Alinear  ​a  tots  els  agents  per  fer possible un parc d’habitatge  assequible potent.​ Cal una  política conjunta entre les diferents administracions i tots els agents del mercat.  10 ANNEX 6. Oferir seguretat jurídica:  ○ Per donar seguretat a la propietat cal evitar els canvis excessius de la normativa.   ○ Per donar seguretat a les persones llogateres cal impulsar canvis normatius que en millorin  la protecció, ja que molts dels canvis normatius s’han donat en detriment de les llogateres.  7. Millorar  la  fiscalitat  del  lloguer,  que  incentivi  la promoció d’habitatge de  lloguer  i  la posada  en  lloguer d’habitatges existents.  8. Acompanyar la regulació del lloguer d​’uns índexs, que estableixin uns preus, que siguin  rigorosos i  fiables.  9. Reduir els temps de tramitació de les llicències per impulsar la promoció i la millora del parc que es  pugui destinar al lloguer.  10. Impulsar comissions per avaluar altres temes que també són claus en la política d’habitatge com els  beneficis fiscals de determinades societats o la llicència a perpetuïtat dels habitatges d’ús turístic.  11. Flexibilitzar les normatives administratives per facilitar la transformació en habitatges d’espais  que reuneixen condicions d’habitabilitat adequades.          11 129 Les experiències internacionals en la regulació dels preus dels lloguers.    Diagnosi  Actualment hi ha diferents països europeus que han reconegut a les seves legislacions sistemes per limitar el  preu del lloguer: Àustria, Alemanya, Suïssa, França, Bèlgica, República Txeca, Dinamarca, Itàlia, Holanda,  Portugal i Suècia.  La majoria dels països europeus que pretenen estabilitzar les rendes disposen tant d'un sistema lliure  com  regulat de  renda  (Àustria, Bèlgica, República Txeca, Dinamarca, Alemanya, Itàlia, Portugal). A més,  aquests  sistemes  poden  referir‐se  tant  a  les  rendes  inicials  com  a  la  seva  actualització.  Per  generar  una  regulació  equilibrada dels preus de  lloguer  es poden  tenir  en  compte  aprenentatges de  la  seva  aplicació  a  d’altres països:  ● Els sistemes de regulació existents treballen a partir de 3 elements bàsics:  ○ L’Assequibilitat, a partir de la regulació tant del preu inicial com de les actualitzacions  ○ Els incentius, adreçats a la propietat per augmentar l’oferta d’habitatge de lloguer ifomentar  la rehabilitació dels habitatges  ○ .La previsibilitat i transparència per a ambdues parts, per impulsar la posada en oferta per  part de la propietat i l’accés a aquest règim de tinença, més assequible i flexible, per part de  les persones que cerquen habitatge.  ● A Alemanya es creen unes taules amb índexs correctors que s'apliquen als índexs de referència dels  preus de lloguer segons les prestacions i reformes de l'habitatge. Aquests valors han de ser negociats  entre  les  Associacions  de  propietaris,  associacions  de  arrendataris  i  l'Administració,  per  atorgar  legitimitat democràtica al procés.  ● L'índex de referència de preus de lloguer a partir del qual s’haurien aplicar aquests índexs correctors  hauria de ser l'índex mitjà, no el superior,  ja que si s'utilitza aquest últim el sistema no contindrà les  rendes, que és la finalitat pretesa per la mesura.  ● S'haurien d'establir limitacions respecte als contractes de lloguer existents a l'entrada en vigor de la  normativa i aquells que superin el límit fixat per l'índex, ja que sinó és difícil contenir els preus, com  ha succeït a Alemanya.  ● En  països  amb  un  ampli  parc  de  lloguer  i  que  compten  amb  sistemes  de  regulació  de  rendes  s’estableixen mecanismes de compensació que busquen l’equilibri entre assequibilitat i rendibilitat.  ○ L'actualització de  la  renda  es deixa  a  la  lliure  voluntat de  les parts, que pot escollir entre  aplicar l'IPC o deixar a l'arrendador augmentar lliurement la renda sempre que, el faci com  a  màxim  anualment  i  no  augmenti  més  de  el  límit  establert  pel  sistema  de  renda  referenciada.   ■ A Alemanya  s’estableix un  límit  general de no  augmentar  la  renda  anual en tres  anys més d'un 20%.  ■ A França, també hi ha supòsits en què es permet a l'arrendador augmentar la renda  quan està molt devaluada en relació als preus comparables de la zona.  ■ Països com Suïssa, posen límits a aquests increments de renda per evitar que siguin  abusius, per exemple, quan són molt alts en relació a l'últim any o els beneficis dels  arrendadors són excessius.  12 ANNEX ○ Es permet  a  l'arrendador  repercutir  les despeses reals de l'habitatge a l'arrendatari, sempre  que  s'hagi  acordat  en  el  contracte  de  lloguer  que  l'arrendatari  es  farà  càrrec d'aquestes  despeses.    Síntesi del debat    Sra. Cea Weaver, c​oordinadora de la campanya Housing Justice for All a Nova York    ● A Nova York,  el 52% dels contribuents no poden pagar més del 30% dels seus ingressos, i el 30% dels  llogaters paguen un 50% dels seus ingressos, la qual cosa implica un gran risc d’exclusió.  ● En els últims anys ha augmentat el percentatge de grans propietaris cosa que comporta més gent que  pugui acabar llogant pisos, però a un preu molt alt.  ● Existeixen dificultats per accedir a l’habitatge, especialment la més jove (20-30 anys).  ● Les persones grans generalment venen casa seva a una empresa i no a particular.  ● Hi  ha  una  gran  discriminació  racial  en  el  mercat,  les  persones  negres  lloguen  més  que  no  les  blanques, que acostumen a comprar.  ● El moviment de llogaters per poder controlar els  lloguers a  l’Estat de Nova York (2019) va treballar  de la següent forma:  ○ La llei que estableix que els llogaters tenen el dret de renovar els seus contractes de lloguer.  ○ Existeix una  compensació  econòmica, que els habitatges que no s’utilitzen es posin en el  mercat de  lloguer  amb uns preus més limitats. En el cas que s’hagi de fer alguna reforma,  existeixen ajuts per poder oferir millors habitatges (per propietaris i llogaters)  ○ Si un propietari intenta fer fora un llogater, aquest té dret a un advocat que el defensi.  ○ La cerca d’habitatge com a dret humà.   ○ L’objectiu és tenir un impacte sobre l’estabilitat dels lloguers i de la comunitat, ja que cada  vegada hi haurà més gent que pugui llogar i no pas comprar.  ○ Als  Estats  Units hi ha un  creixement  a  escala nacional de  diverses mesures que  afecten  positivament el mercat immobiliari del lloguer.  ● Alguns dels arguments que es fan servir en relació amb el control dels lloguers han estat extrets del  sistema.    Sr. Eoin Ó Broin, p​ortaveu polític del Sinn Féin en habitatge    ● En el cas d’Irlanda:  ○ Els dos problemes  importants  en  el sector del lloguer privat des del 2014 són l’increment  dels lloguers i l’increment dels desnonaments.  ○ Alguns  llogaters  no  podien  assumir  els  increments  i  molts  propietaris  van  començar  a  vendre’s les propietats, la qual cosa va deixar moltes famílies sense llar.  ○ Explicita que  la COVID-19 ha generat un gran impacte i assenyala que des del 7 de març  s’ha aplicat una nova llei que prohibeix els increments dels lloguers.  ○ Una  gran quantitat de llogaters ha perdut la feina com a conseqüència de la COVID-19 i  preocupa que aquesta càrrega afecti la societat d’una forma més intensa.  13 131 ○ En  el  sector del lloguer hi ha problemes estructurals, cal atendre a les necessitats com dels  llogaters com dels propietaris.  ○ Hi ha una llei que demana que es prohibeixin els augments dels lloguers durants 3 anys, els  llogaters també podran rebre una bonificació i tindran accés a crèdit.  ○ Hi ha una  sèrie de  lleis  constitucionals que busquen  reduir-ne  els  increments.,  també  es  volen canviar les lleis del lloguer per tal que aquest sigui indefinit i només es pugui fer fora  el llogater en casos de danys a la propietat o participació en activitats criminals.  ○ Un  dels  principals  problemes  és  la  gran  quantitat  de propietaris  semiprofessionals, que  compren  per  llogar.  Apunta  que  això  està provocant que  es perdin  grans quantitats de  propietats.  ○ Es  van  introduir  uns  impostos  per  desincentivar  els  fons d’inversió —tots  els  inversors  hauran de pagar el mateix nivell d’impostos—, aquests ara han marxat a Espanya, Portugal  o Grècia.    Sr. Jaime Palomera, r​epresentant del Sindicat de Llogaters    ● Als  90  va  començar  a  escala  global  una  agenda  política  neoliberal  que  implicava  privatitzar  l’habitatge públic  i  eliminar  les  regulacions en l’habitatge privat,  l’habitatge es va convertir en un  actiu financer de primer ordre.  ● S’ha  demostrat  un  fracàs  històric  d’aquestes  polítiques  de  desregulació  ide  tots  els  booms  immobiliaris basats en l’augment de l’oferta i en la construcció.  ● La Crítica habitual sobre la regulació de preus és que fa abaixar l’oferta, cosa que no és certa ja que  aquesta està constreta per polítiques, però també per factors socials i culturals.  ● Totes les polítiques d’habitatge s’han orientat històricament a prioritzar la compra.  ● A  San  Francisco  a  l’any  1950  es  va  fer  el  control de preus  i no  va  frenar  l’augment de  l’oferta;  Dinamarca,  té  un  gran  mercat de  lloguer  estable que  regula preus des del 1979,  a Àustria hi ha  regulacions del preu de l’habitatge i del preu del sòl.  ● La  regulació de Berlín  (2015)  és massa  recent per poder-ne fer una avaluació addient, i a més està  plena  de  forats, per  això  aquest 2020  s’han  congelat  els preus  i  a  finals d’any hi ha prevista una  baixada de preus.  ● En els països i les ciutats on es van eliminar les regulacions de preus als anys noranta, els preus es van  disparar immediatament.  ● Les regulacions del lloguer sempre van acompanyades de l’extensió dels drets col·lectius.  ● La regulació dels lloguers no resol el problema de l’habitatge, tampoc no és l’apocalipsi, i allà on es  fan  regulacions,  la  vida de  la  gent que viu de lloguer millora de manera immediata, perquè es veu  mínimament protegida.  ● A França i a Alemanya existeix la pròrroga forçosa dels lloguers.  ● Per  augmentar  l’oferta,  cal  començar per mobilitzar  l’habitatge buit  i  començar per recuperar els  milers d’habitatges desviats al turisme per convertir-los en lloguers estables.  ● Dinamarca, Àustria, França  i Alemanya són referents, tenen una mirada holística de tot el sistema  d’habitatge.  ● S’ha de posar sobre la taula el dret a renovar el lloguer.  14 ANNEX ● A Barcelona, com a mínim el 35% dels tenidors són persones jurídiques, empreses, i dels particulars  molts  són  multipropietaris o  grans  tenidors. Les persones que  tenen  local o habitatge  tenen uns  ingressos mitjans d’aproximadament el doble del que ingressen les llars llogateres.   ● Cal una llei que faci del lloguer una opció de vida segura i estable.      Sra.  Elga  Molina,  ​responsable  de  l’Oficina  d’Habitatge  del  Consell Comarcal de Tarragona  i  assessora  jurídica en dret immobiliari    ● Les normes  internacionals  europees  estableixen que  el mercat de  lloguer hauria de  ser un mercat  assequible,  i  l’informe  de  Nacions  Unides  diu,  que  s’hauria  de  plantejar  molt  seriosament  la  regulació dels preus del lloguer.  ● A Catalunya com a la resta del país hi ha un problema greu l'assequibilitat del lloguer.  ● A  escala Europea Espanya  és  la setena pel que fa a la càrrega familiar que suposa el lloguer. En els  països  amb  taxes  de  lloguer  més  elevades  i  regulació dels preus,  les  taxes d’esforç  familiar per  al  pagament del lloguer són més baixes.  ● La  regulació del  lloguer ha d’ajudar a millorar l’assequibilitat alhora que garanteix una rendibilitat  suficient per a l’arrendador.  ● Cal buscar mecanismes perquè els propietaris es puguin sentir còmodes amb la regulació.  ● Cal establir diferents sistemes que donin resposta a la diversitat de la demanda.  ● Cal  regular  els  preus  del  lloguer des del punt de  vista  estructural  i,  alhora,  crear programes que  limitin encara més les rendes per als col·lectius més vulnerables.  ● Cal tenir en compte el màxim de característiques de l’immoble per fixar un preu de mercat.   ● La  regulació  s’ha de  centrar  a millorar  l’assequibilitat del mercat privat  i  tenir  en  compte  el que  marquen les normatives internacionals  ● La regulació dels lloguers ajudaria a millorar la distribució dels recursos públics, els quals  s’haurien  de destinar a les persones en una situació de vulnerabilitat més severa.  ● Cal regular una eina adequada a través de l’índex de preus de lloguer a Catalunya,  i els preus haurien  de ser negociats per les diferents entitats i administracions públiques.  ● La regulació de preus aporta un lloguer estable.  ● La limitació de preus ha d’anar de la mà d’una durada llarga dels contractes, és bona pel llogater i el  propietari,  ja que assegura que els lloguers no queden desfasats amb el temps i s’actualitzen els preus  amb l’evolució del mercat.   ● Cal revisar sistemes d’incentius (reduccions IRPF, bonificacions, garanties i ajuts)  ● Hi ha un problema d’oferta, però també hi ha un problema de preus.                15 133 Sr. Sergio Nasarre, d​irector de la Càtedra UNESCO d’Habitatge a la URV    ● Segons  l’Eurostat  alguns  del  països dels que  s’agafen  com  a  referent  (Gran Bretanya, Dinamarc,  Alemanya i Suïssa) tenen una taxa d’inassequibilitat molt més alta que la mitjana europea, i Espanya  està per sota.   ● A Espanya  el  lloguer privat té una inassequibilitat objectiva. No hi ha una correlació directa entre  una renda referenciada i que l’habitatge sigui objectivament assequible.  ● No és el control de la renda de lloguers que fa que hi hagi més lloguers.  ● El  lloguer  sempre ha anat decreixent, amb l’excepció dels darrers anys, en què les persones no han  tingut més remei que llogar perquè no podien comprar.  ● Alemanya té una societat de rics propietaris i de pobres llogaters.  ● El  control de  la  renda  és un  element més dins d’un  sistema  equilibrat de  lloguers,  cal buscar un  equilibri entre els propietaris i els llogaters.  ● Si només es modifica un element, hi ha una fugida per part dels oferents.  ● A Alemanya:  ○ El  ​Mietspiegel (voluntari) ha funcionat com un sistema de contenció d’augment de la renda  a les grans ciutats.  ○ Del ​Mietpreisbremse​ (obligatori), encara no hi ha dades fidedignes per saber si funciona.  ○ El ​Mietendeckel​, sembla que produeix alguns efectes com la reducció de l’oferta de lloguer.  ○ Com no hi ha una discriminació per zones, per tant els més beneficiats a Berlín són els rics  que viuen al centre de la ciutat.  ○ Hi ha hagut un augment de la venda de pisos, perquè, quan el lloguer no és rendible, el que  fan els propietaris és vendre els pisos.    ● El  lloguer ha de  ser  funcional  i ha de  ser una  alternativa  real  a  la propietat. El 76% dels llogaters  actuals desitjarien ser propietaris.     Sr. Jaume Fornt, d​irector adjunt de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya    ● A Catalunya hi ha un problema d’accessibilitat a l’habitatge de lloguer molt important.  ● Cal regulació, però també política fiscal i ajuts al pagament del lloguer.  ● Les pujades del lloguer a Barcelona van disminuir el 2019.  ● Cal evitar transposicions automàtiques de les regulacions d’altres països, i tenir en compte:  a. La distribució entre propietat i lloguer  b. Distribució de l’estructura de la propietat a Catalunya i a Barcelona.  c. Índex de preus de lloguer.  ● Viena, té un parc de 900.000 unitats d’habitatge, d’aquestes 220.000 de protecció oficial i 120.000  més que reben algun ajut, res a veure amb Barcelona.  ● Cal evitar que aparegui un increment del diner negre del mercat de lloguer.  ● La reducció en l’IRPF en el lloguer habitual està indiferenciada.  ● Les administracions públiques han de treballar per aconseguir inversors que busquin estabilitat amb  rendibilitats més baixes per invertir en el mercat de lloguer.  16 ANNEX Sra. Anna Puig-Pey, r​epresentant del Col·legi Oficial d’Arquitectes de Catalunya    ● Hem de tenir clar com volem viure i com han de ser els nostres habitatges.  ● L’Habitatge té:  ○ Diverses funcions, la física i psicològica (refugi i protecció) i l’econòmica (inversió, estalvi,  comerç).  ○ Problemes  macro,  com  ara  la  segregació  socioespacial  i  l’estigmatització,  el  dèficit  d’habitatges (oferta insuficient) o la degradació del parc i el dèficit de la rehabilitació.   ● Les polítiques d’habitatge tenen: regulacions tècniques, regulacions públiques dels agents de mercat,  legislació  civil,  polítiques  financeres,  polítiques  fiscals,  planejament  urbanístic  ,  ajuts  públics  a  promotors i consumidors i intervenció pública directa.  ● Cal mobilitzar el sòl públic que interessa treballar amb col·laboració publicoprivada.  ● El COAC proposa que es facin més de 100 concursos d’arquitectura i promoció en sòl públic per a  més de 2.500 habitatges.  ● Cal  tecnologia  que  faci  més  intel·ligent  l’habitatge,  i  una  arquitectura  flexible  i,  si  cal,  industrialitzada.  ● Quan Europa parla d’eficiència energètica no parla d’edificis, sinó de districtes i de ciutats.  ● No es pot fer bona arquitectura sense tenir molt clara la part econòmica        Aportacions a la Comissió    12. Defensar el dret a l’Habitatge. ​La ciutat de Barcelona ha d’entendre la seva obligació de respecte  als drets humans i un d’ells és el dret a l’habitatge i la ciutat ha de fer passos per ferho possible i per  tant cal utilitzar totes les eines a l’abast per fer possible que la gent es mantingui al seu habitatge. el  control dels lloguers és un mecanisme que permet que la gent es pugui quedar als seus habitatges i  per  tant  oferir  seguretat de  tinença. Així doncs,  si no  es  fa  aquesta  regulació,  cal  tenir molt  clar  perquè no es fa.  13. A Irlanda,​ es va identificar l’arribada de propietaris professionals i semiprofessional que compraven  habitatges a particulars i això afectava a la pujada de preus. Es va modificar la legislació per tal que no  tinguessin beneficis a nivell impositiu. Com a conseqüència, aquests propietaris han marxat a altres  països com Espanya, Portugal o Grècia.  14. La regulació dels preus de lloguer no ha implicat en els països que s’ha aplicat una reducció del parc  de lloguer:  ○ Dinamarca. S’aplica des de 1979 i el parc ha millorat i ara s’han congelat rendes per evitar  l’entrada de fons voltors.  ○ Sant  Francisco.  S’aplicà  als  anys  50  i no  es  van detectar  canvis  en  el  volum del parc de  lloguer.  ○ Espanya. La desregulació de 1985 no va fer que augmentés el parc de lloguer, sinó que va  seguir baixant.  17 135 15. Crear  espais de negociació  entre  la propietat  i  les persones  llogateres. La  ciutat de Nova York  és  referent  en  aquest  sentit, on  es  generen  representants del bloc  en  casos de propietat  vertical. Els  sistemes que millor han funcionat són aquells que més han impulsat el pacte.  16. Establir  sistemes  de  mediació  en  cas  que  la propietat o  les persones  llogateres  considerin que  la  norma no és justa.  ○  Suïssa. S’ha definit el concepte de renda abusiva. En aquests casos la persona llogatera pot  reclamar que se li baixi i s’entra en un procés de mediació.  ○ França. La propietat pot reclamar que té la renda devaluada i s’entra en una mediació.  17. Acompanyar  la  regulació  de  preus  de  mesures  per  a  l’estabilitat  de  les  persones  llogateres  i  d’incentius  a  la  propietat.  L’assequibilitat  té  molts  factors  i  quan  es  toca  un  element  es poden  generar distorsions, cal una combinació i pensar molt bé els paràmetres.  ○ A  Àustria,  Dinamarca  i  Alemanya  no  et  poden  fer  fora,  ni  pujar  el  preu  de  manera  indiscriminada si compleixes les teves obligacions com a llogatera.  ○ Dinamarca.  La  renda  es  calcula  a  partir  de:  costos  manteniment  +  millores  +  benefici  raonable.  ○ Aplicació a Catalunya:  ■ Contractes de lloguer de llarga durada + contenció de rendes.  ■ Ampliar  el  incentius  a  la  propietat  (reduccions  d’impostos  per  lloguer  a  determinats  col∙lectius;  augment de  garanties de pagament  (millora  avallloguer);  augment dels ajuts a la millora dels habitatges.  ■ Millora  de  l’índex de preus de  lloguer,  i  aplicació de  l’índex mitjà  amb mesures  correctores negociades per les AAPP i associacions de propietàries i llogateres.  18. Avaluar els resultats que s’obtenen de la regulació i establir mecanismes de correcció, de manera que  el sistema pugui anar contenint les rendes si es troben fora de l’assequibilitat.  ○ Berlín. Té sistema de control de rendes des de 1990.  ■ Fins  al  2015  era  voluntari,  i  era  àmpliament  utilitzat  (90%  dels  contractes). Es  definien 4  zones  geogràfiques,  alguns paràmetres  correctors  i moltes  excepcions.  Tot això feia el sistema massa subjectiu i no va permetre assolir el control de rendes  desitjat.  ■ Al 2019 es regula l’increment de la renda fruit de les millores, que passa de l’11% al  8%.  ■ Al  gener  de  2020  s’aprova  la  congelació  de  rendes  durant  5  anys.  Topall  de  13€/m2,  actualment  a Barcelona 14€/m2. Encara no es pot avaluar si ha tingut  bons resultats.          18 ANNEX Marc competencial i escenaris potencials de regulació.    Diagnosi    El 9  i 10 de Setembre  es  va  aprovar per part del parlament de Catalunya  la Proposició de llei de mesures  urgents  en matèria de  contenció de  rendes  en  els  contractes d'arrendament d'habitatge. Prèviament, l'any  2019  s’havia  elaborat  el  Decret  llei 9/2019 de mesures urgents  en matèria de  contenció de  rendes  en  els  contractes  d’arrendament  d’habitatge  i  de  modificació  del  llibre  cinquè  del  Codi  civil  de Catalunya  en  l’àmbit de la penyora, que no va ser ratificat.    Aquesta  sessió  vol  aclarir  les diferents  alternatives de  regulació de preus de  lloguer,  a partir de l’anàlisi de  com, per què  i qui ha de  fer‐se  càrrec de produir la normativa dins de l'ordenament  jurídic vigent Com a  document base per a aquesta sessió s’han traslladat als membres de la Comissió dos informes:     ● Els  límits  del  Tribunal  Europeu  de  Drets  Humans  a  la  regulació  de  preus  del  lloguer,​  redactat per Andrei Quintià Pastrana    En aquest treball s'analitza la jurisprudència del Tribunal Europeu de Drets Humans sobre aquest tema per a  intentar  construir  una  succinta  teoria  dels  límits  de  la  regulació  de  preus  de  lloguer.  Aquesta  extensa  jurisprudència  ens permet  construir un  estàndard mínim de protecció del dret  a la propietat enfront dels  controls de les renda. Aquest estàndard s'assenteix en 3 factors:   ● l'examen d'un  equilibri  just  entre  els  interessos generals i el dels propietaris, reforçat amb  l'aplicació d'un judici de proporcionalitat.  ● el respecte a un nucli indisponible que sembla trobar‐se entorn de les quantitats necessàries  per a fer front al manteniment de l'immoble i la relació proporcional als valors de mercat.   ● tercer  i  últim  lloc,  en  el  respecte  a una distribució  justa dels  costos de  la política  social  d'habitatge.    S'arriba a la conclusió que:  ● Les mesures de  limitació dels preus del  lloguer  són habituals en el context europeu i han  estat presents al llarg d'aquest i del passat segle.  ● No obstant això, la seva configuració està subjecta a uns límits fixats pel respecte al dret de  propietat privada.  ● Malgrat  tot,  el  gaudi del dret  a  la propietat  ve  limitat per  la mateixa  funció  social de  la  propietat  ● Per tant, la regulació dels lloguers està sotmesa a l'aplicació d'un test de proporcionalitat, on  s'han d'equilibrar la propietat privada amb la funció social de la propietat.    ● DICTAMEN 4/2019, de 17 de  juny, del Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya,  sobre el DECRET LLEI 9/2019, de 21 de maig, de mesures urgents en matèria de contenció  de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació del llibre cinquè del  Codi civil de Catalunya en l’àmbit de la penyora.  19 137   L’objectiu del Dictamen és dirimir la constitucionalitat del Decret Llei 9/2019 i la seva col∙lisió o no amb la  normativa  estatal  segons  les  regles  de  distribució  competencial que  estableixen  la Constitució Espanyola  (CE) i l’Estatut d’Autonomia de Catalunya (EAC).    El Decret Llei 9/2019  (Decret Llei)  vol  establir una regulació pròpia del contracte d’arrendaments urbans  que superi  les  limitacions de la legislació estatal vigent i que, entre d’altres, permet «dotar  els ajuntaments i  els altres ens locals amb les eines necessàries per a limitar l’increment dels preus del  lloguer d’habitatges en zones de forta demanda acreditada».  El Decret Llei qualifica la contenció de rendes com una mesura restrictiva excepcional i limitada en el temps,  mentre no es duguin a terme les polítiques públiques que atenuïn o reverteixen la crítica situació del mercat  de lloguer.  D’aquesta manera, diu,  es  tracta d’una  acció normativa  congruent  amb la configuració constitucional del  dret  a  la propietat  (art. 33 CE) i instrumental per contribuir a l’efectivitat del dret a gaudir d’un habitatge  digne  i  adequat  (art.  47  CE),  que  «cerca  un  equilibri  raonable  entre  el  deure  de  respectar  l’interès  patrimonial de l’arrendador i la funció social de la propietat urbana».   El Decret Llei també preveu que, en exercici de la seva competència en dret civil (art. 129 EAC), el   Govern  presentarà  més  endavant  al  Parlament,  en  el  termini  de  sis  mesos,  una  regulació  integral  dels  contractes d’arrendament de  finques urbanes,  la qual passarà  a formar part del llibre sisè del Codi civil de  Catalunya.  El Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya arriba a la conclusió que:  ● La  Generalitat  de  Catalunya  és  competent  per  regular  el  contracte  d’arrendament  d’habitatge,  totalment o parcial, però amb el límit que la dita regulació no contradigui les bases de les obligacions  contractuals establertes pel legislador estatal.  ● La vigent legislació estatal dels arrendaments urbans, pel que fa a la determinació de la renda, regeix  el principi de llibertat de pactes (art. 17.1 LAU), el qual, en íntima connexió amb el de llibertat de  contractació (art. 1255 Codi civil espanyol).  ● El  règim de  contenció de rendes que configura el Decret Llei estableix limitacions a la fixació dels  lloguers  per  a  contractes  celebrats  en  determinades  àrees  del  territori,  que  col∙lideixen  amb  el  principi de  llibertat d’estipulació de  la  renda que actualment caracteritza la legislació estatal sobre  arrendaments urbans (art. 17.1).      Síntesi del debat    Sr. Xavier Bernadí,  ​doctor  en Dret, director  general de Dret  i d’Entitats  Jurídiques  al Departament de  Justícia    ● Una política de contenció de rendes, afecta al dret de propietat, per tant, s’ha d’establir a través de  llei, valorant la idoneïtat o la legitimitat d’una norma amb rang de llei, la constitucionalitat.  ● A la constitucionalitat s’hi podrien fer dos tipus d’objeccions: per motius substantius o de fons, i per  motius competencials.  20 ANNEX ○ Motius  substantius,  l’acord  és  força  ampli  si  la  qüestió  s’analitza  a partir de  la mateixa  jurisprudència  del  Tribunal  Europeu  de  Drets  Humans.  Una  política  normativa  de  contenció  de  rendes  especialment  respectuosa  amb  el  principi  de  proporcionalitat  i  de  caràcter no expropiatori ha de ser plenament compatible amb aquesta funció social del dret.  ○ Motius competencials, indica que el primer que s’ha de fer és concretar si la competència és  estatal  o  autonòmica,  i,  per  fer-ho,  abans  cal  especificar de quina matèria  forma part  la  contenció  de  rendes  (se  situaria  en  matèria  d’habitatge,  de  dret  civil  o  en  la  regulació  econòmica).  ● El dret no  és una  ciència  exacta  i  les normes que  fan  referència  a  la distribució de  competències  encara menys.  ● La  competència  exclusiva  de  la  Generalitat  de  Catalunya,  recollida  a  l’article  129  de  l’Estatut  d’autonomia, sobre el dret civil de Catalunya, empara una regulació orientada a contenir les rendes  dels lloguers.  ● El Consell de Garanties  arriba  a  la  conclusió que  tant les regles relatives a la durada del contracte  d’arrendament com les relatives a la renda o al preu són bases de les obligacions contractuals. Com  l’Estat no ha identificat aquestes bases des d’un punt de vista formal, es pot considerar competència  de la Generalitat, i res impediria l’aprovació i entrada en vigor de la llei.  ● Si  l’Estat  atorgués  caràcter  formal  de  base  a  l’article 17.1 de  la Llei d’arrendaments urbans, o  a  l’article  1255  del  Codi  civil  espanyol,  la  legislació  catalana quedaria desplaçada, no derogada ni  invalidada.  ● El legislador català ha de comptar amb una presumpció de constitucionalitat o d’estatutorietat.  ● l’Estat podria habilitar al legislador català: modificant l’article 17 de la LAU i admetre la contenció  de  rendes, o  a  través  l’article 150 de  la Constitució, dictant una llei que habiliti a les comunitats  atònomes a dictar les seves normes.  ● Si es neguessin les competències al legislador català, portaria a la conclusió institucional (no jurídica)  Catalunya repetida, en què ni li permeten fer una regulació ni l’Estat la tira endavant. Però, hi hauria  molts mecanismes per fer possible que el poder estatal habilités la Generalitat de Catalunya per tirar  endavant aquesta regulació.  ● Quan es parla de la constitucionalitat o inconstitucionalitat d’una cosa, el que s’està preguntant és  què diria el Tribunal Constitucional si li arribés aquell cas. El TC no actua d’ofici, sinó impulsat pel  Govern estatal o de l’oposició.  ● El Consell de Garanties Estatutàries  entèn que Catalunya no té suficients competències al deduir  que  hi  ha  una  base  estatal  de  llibertat  de  fixació  de  renda  no  formalitzada,  ara  remarca  la  competència (de gran amplada) per regular els contractes d’arrendament d’habitatge.  ● Si  la  competència  catalana  no  és  suficient  per  regular  la  contenció de  renda, hi ha mecanismes  constitucionals per fer-la encaixar i es poden promoure habilitacions estatals.              21 139   Sra. Esther Arroyo, c​atedràtica de Dret Civil per la UB i Jean Monnet de Dret Privat Europeu    ● La  regulació  de  lloguers  posa  en  relleu  el  problema  d’accés  a  l’habitatge que  tenim  en  les  àrees  densament  poblades.  Que  Catalunya  es  plantegi  posar-hi  remei,  no  és  només  legítim,  sinó que  també un deure.  ● Per fer la llei de regulació de rendes amb certes garanties hi ha 2 vies: la competència d’Habitatge i la  competència civil.   ● Hi ha un vincle amb la tradició jurídica catalana, la legislació republicana regulava mitjançant decret  (juny  i  agost  de  1936)  els  arrendaments  i  no  la  contenció  de  rendes,  sinó  la  rebaixa  fulminant  d’aquestes.  ● Hi  ha  competència  en  matèria  civil,  però  el  problema  és  que  en  matèria  civil  la  Comunitat  Autònoma no té la competència absoluta per regular-ho tot, sinó que hi ha determinades màteries  que pertanyen  a  l’Estat, com les bases de les obligacions contractuals. Ara bé ningú no sap ben bé  què  volen  dir  perquè  l’Estat  no  ha  fixat  mai  aquestes  bases,  de manera que  cal  inferir-les de  la  legislació estatal vigent.  ● A Catalunya  sempre ha  regit  el principi de  la  rescissió per  lesió  en  contractes onerosos;  si  es pot  impugnar un  contracte quan el preu és abusiu, d’entrada s’ha de poder establir un límit per evitar  que el preu sigui abusiu.  ● Les bases de les obligacions contractuals es defineixen com allò que és essencial, que ha de funcionar  com  a  criteri  general  per  a  tots  els  contractes per  garantir una unitat de  regulació  a  favor de  la  universalitat del tràfic econòmic. La pregunta és: hi ha universalitat de tràfic econòmic en el mercat  dels arrendaments, un mercat que, per definició, no és unitari?   ● Fins  a  quin  punt  es  pot  afectar  la propietat de  les persones que donen  en  arrendament  els  seus  immobles?.  Cal  recordar  que  la  propietat  no  es  pot  entendre  de  manera  absoluta,  ja  que  està  subordinada  a  la  seva funció social. Si la regulació és equilibrada i no genera pèrdues sostingudes i  indefinides s’admet, sense gaires problemes, que el legislador pot intervenir en el mercat regulant la  renda.  ● Quan  es  parla  de  contenció  de  renda  no  es  parla  necessàriament de  congelació de  renda  en un  contracte indefinit.  ● No és una qüestió de contenció sí o no, sinó de quina contenció s’està proposant.      Sr. Domènec Sibina, p​rofessor titular de Dret Administratiu de la UB    ● 1a Idea: ​ Existeix una enorme complexitat i mixtura del marc normatiu.  ● 2a Idea​: Sempre que es parla de la contenció de renda i de la responsabilitat del propietari per ajudar  a  satisfer  el  dret  a  l’habitatge,  es  posa  a  l’altre  costat  de  la  balança  quina  és  l’actuació  pública  necessària per garantir aquest dret, però no es diu que les polítiques d’habitatge han estat entre 1980  i 2013 per ajudar als promotors immobiliaris a trobar compradors.  ○ El  2007  es  va  iniciar  una  caiguda  del  mercat  que  fa  que  l’habitatge  protegit  sigui  pràcticament inexistent.   22 ANNEX ○ Les polítiques d’habitatge que anaven lligades a una política de creixement immobiliari.  ○ L’habitatge protegit anava destinat a les classes mitjanes, no a les necessitades.  ○ Des del 2013 es fa política de serveis socials, es cobreix l’emergència, i la politica d’habitatge  decau perquè es fonamentava en el creixement exponencial del mercat immobiliari.  ● 3a  Idea:  ​El Reial decret llei 7/2019 ampliava els períodes de durada dels contractes, solidificava els  drets de  l’arrendatari,  i  va  introduir  els  índexs de  referència,  com  a mesura de foment: qui no els  compleix  no  rep  ajuts.  L’índex  de  referència  és  una  tècnica  molt  rellevant,  però  sinó  reflecteix  realment el mercat, acaba sent un obstacle i no una solució.  ● 4a  Idea: Les normes  comparades. Des del punt de  vista  substantiu,  la  regulació  i la contenció de  renda  entren  en  la doctrina del Tribunal Europeu de Drets Humans,  el Tribunal de  Justícia  i el  Tribunal Constitucional.  ● Conclusió: des del punt de  vista  substantiu  es plantejarien menys problemes, mentre que des del  punt de vista competencial, si es busca un encaix constitucional, hauria de ser amb un acord amb les  decisions que prengués el Govern de l’Estat .    Sr. Josep Ferrer, c​atedràtic de Dret Civil per la UPF    ● La  determinació  del  preu  dels  contractes  de  lloguer  és  una  part  essencial  de  la  regulació  del  contracte, per tant del dret civil.  ● La Generalitat de Catalunya  té  competències  en matèria de dret  civil,  limitades en el mateix títol  competencial en alguns aspectes, entre els quals, les bases de les obligacions contractuals.  ● El Consell de Garanties Estatutàries amb el dictamen de 2019 va considerar que el decret llei (el 1er)  inconstuticional per infringir les bases de les obligacions contractuals.  ● El Tribunal Constitucional  va dictar la sentència 132/2019, que resol el recurs contra el llibre sisè  del Codi civil de Catalunya, fa pensar que aquesta pot regular els contractes d’arrendament, inclòs el  d’arrendament d’habitatge, també conclou amb poc marge de dubte que una regulació catalana dels  preus del lloguer en els contractes entre particulars pot ser declarada inconstitucional.  ● Que es qüestioni la competència dels nivells de govern subestatals per dictar aquest tipus de normes,  no és exclusiu d’aquest país, ha passat també a Berlín amb​ Land.  ● Procedir per mitjà d’una iniciativa coordinada amb l’Estat donaria molta més seguretat.   ● Cal respectar el contingut essencial de la propietat.  ● Hi ha una certa «expropiació» del nivell de benefici que podien obtenir els titulars d’habitatge.      Sr. Héctor Simón, p​rofessor de Dret Civil a la URV i membre de la Càtedra UNESCO d’Habitatge URV    ● Catalunya  té  competència  en matèria d’habitatge, però la contenció de les rendes forma part de la  competència de matèria civil.  ● En  relació  amb  les bases de  les obligacions  contractuals,  una regulació dels arrendaments urbans  àmplia, no afectaria als principis generals de la contractació, (Codi civil), ni als principis econòmics  constitucionals, ni el to original del contracte o de les obligacions.  23 141 ● Les bases només defineixen  allò  essencial, hom  es pot preguntar  si hi ha universalitat  en el tràfic  econòmic el mercat de lloguer.   ● Malgrat  aquests  arguments per defensar  la  competència del CCC,  el Tribunal Constitucional  es  podria  agafar  a  aquesta  normativa  bàsica  i  a  regles  que  incideixin directament  en  l’organització  econòmica,  les  relacions  entre  les  parts  i  l’economia  interna  dels  contractes  per  declarar  inconstitucional la norma. Amb una negociació de competències o amb una regulació per part del  legislador estatal es podria posar fi al problema.  ● Hi ha diferents nivell de renda segons intrusivitat:  ○ Renda inicial lliure i actualitzacions lliures.  ○ Renda  inicial  és  lliure  i  existeix un mirall de  renda voluntari per a les actualitzacions que  consisteix en un sistema d’actualització de rendes lliure (Model Alemanys fins el 2015).  ○ Renda  inicial  és  lliure  i hi ha un  sistema d’actualització de  rendes obligatori, un  sistema  d’actualització que podria  tenir  lloc d’acord  amb un sistema de mirall de renda (no hi ha  exemples) o amb un índex com ara l’IPC o l’índex de garantia de competitivitat.  ○ Un sistema de fre de renda obligatori en determinades ciutats i d’actualització de rendes de  lliure elecció.  ○ Un siistema de fre de renda obligatori per a la determinació de la renda inicial, així com un  sistema d’actualització obligatori de  les rendes d’acord amb un sistema de mirall de renda  (no hi ha exemples) amb un índex com ara l’IPC o l’índex de garantia de competitivitat.  ● Els sistemes més intrusius poden tenir repercussions o resultats contraproduents, poden afectar a les  rehabilitacions dels immobles, a  l’oferta d’immobles en el mercat privat del lloguer, i donar lloc a un  augment d’immobles en lloguer en el mercat negre, mentre que un mecanisme més tou, que donés  més llibertat a les parts i que fos menys intrusiu, podria ser una via adequada per regular o contenir  els preus de les rendes del lloguer.  ● Optar per un control de rendes, fomenta que els lloguers siguin una alternativa real a l’habitatge en  propietat,  però  per  anar  bé  hauria  d’anar  acompanyada  d’una  regulació  dels  arrendaments  a  Catalunya.  ● Caldria intentar aconseguir un consens tant de propietaris com d’inquilins perquè tothom se senti  còmode amb una limitació de renda.    Sr. Joan Ràfols, p​resident de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona    ● A Espanya la Llei de 1994 va anar posant fi, molt gradualment, al règim antic, es van descontrolar els  lloguers i no es va instrumentar la part de la política social.  ● Sempre  es  va  considerar  que  la  legislació  sobre  arrendaments  era  competència  estatal,  amb  l’argument de les bases d’ordenació general de l’economia i del gran impacte que tenia el sector de  l’habitatge en l’economia del país.  ● El  Tribunal  Constitucional  deia  que  el  marc  de  contenció  de  renda  ha  de  ser  temporal  i  anar  acompanyat de polítiques de promoció de l’increment del parc d’habitatge, tant en lloguer com en  venda.  ● Quan hi ha més demanda que oferta, els preus sempre s’acaben ajustant.  24 ANNEX ● La llei de control de rendes catalana és millorable,  ja que hi ha àrees tenses on no hi ha tensió real . a  més no dóna solució a les famílies que no poden pagar cap tipus de lloguer.  ● L’oportunitat d’un projecte de  llei  així,  en un moment  en què els preus  ja tenien certa tendència  moderar-se i a baixar, és dubtosa.  ● Cal una política d’habitatge que analitzi què passa amb el lloguer i què es pot fer per incrementar el  parc.  ● Quan a Alemanya es fan polítiques de control de rendes s’estableixen dintre del context general de la  política  econòmica d’habitatge,  i  sempre incorporant elements de política social pels col·lectius en  situació de vulnerabilitat.  ● El projecte de llei tècnicament té problemes, com en relació amb la repercussió d’obres, què és una  renda o quina és la renda.       Sr. Pol Borrellas, ​investigador titular de l’Institut Ostrom Catalunya. Economista, graduat en International  Business Economics per la UPF    ● Efectes esperables de la regulació dels preus del lloguer:  ○ Regularà l’oferta.  ○ Augmentarà el risc d’aparició d’economia submergida.   ○ Pressió alcista dels preus en les zones no regulades.  ○ Empobriment del manteniment dels immobles per compensar la reducció del retorn.  ○ Efectes  secundaris  com:  la discriminació dels arrendataris de renda més baixa, disminució  de la mobilitat laboral i distribució ineficient dels recursos.  ● Raons per les quals s’esperen efectes perniciosos:  ○ Manca d’oferta,  calen  incentius per destinar més habitatges al lloguer, una forta regulació  contractual per les clàusules que pateix el mercat de lloguer i les restriccions i retards en els  processos de desnonaments,  cosa que provoca inseguretat als propietaris a l’hora de posar  els seus immobles al lloguer.  ○ Els  propietaris  ja  no  poden  compensar  l’augment  del  risc  amb  una  renda  més  alta, de  manera que  els queden  tres opcions:  reduir molt  el manteniment de  l’immoble, passar a  l’economia submergida o treure el pis del mercat de lloguer.  ○ Atrinxerament  laboral pel qual  la  gent no  es mou  a una  altra  ciutat per agafar una nova  feina.  ○ Al regular els preus, aquell que vol pagar més per estar a un lloc no podrà accedir-hi.  ● Evidència empírica sobre aquest raonament  ○ San Francisco: la regulació de la ciutat californiana va provocar una disminució de l’oferta  del 15%.  ○ Estocolm:  l’Ajuntament  controla  els preus de  facto  i  la mitjana d’espera per accedir a un  habitatge amb els preus controlats és d’aproximadament vuit anys.   ● Solucions per facilitar l’accés a l’habitatge i evitar el risc d’exclusió habitacional a llarg termini i sense  danyar l’oferta  ○ Revocar la regulació contractual.  25 143 ○ Garantir la seguretat jurídica.  ○ Simplificar els requeriments urbanístics.  ○ Aconseguir un sistema judicial eficient.  ○ L’administració pública s’ha de fer càrrec dels casos d’emergència habitacional.      Aportacions a la Comissió    19. Qualsevol  tipus de  regulació de preus de lloguer que es vulgui establir ha d'estar conforme a dret.  Això significa que:  ○ en l'àmbit competencial, ha de ser l'administració competent qui ha de regular,  ○ en l'àmbit substantiu, la regulació ha d'adequar‐se a l'ordenament jurídic.  20. Respecte  al debat  competencial  s'han presentat  tres posicions en la comissió sobre si el Parlament  Català té competència per regular els preus de lloguer a través de l'ús del dret civil català:  ○ Una de les posicions argumenta que les normes sobre fixació de la renda en l'arrendament  d'habitatges  pertanyen  al  dret  civil  i  per  tant  la  seva  aprovació  competeix  a  l'Estat  (art.  149.1.8  CE).  És  necessari  respectar  la  competència  estatal  per  a  dictar  les  bases  de  les  obligacions  contractuals,  enteses  com  «una  garantia  estructural  del  mercat  únic»  i  les  «regles que incideixin directament en l'organització econòmica i en l'economia interna dels  contractes»,  incloent  la  llibertat de  contractació. Per  tant,  és dubtós que les Comunitats  Autònomes,  amb  competència  per  desenvolupar  el  seu  dret  civil  propi,  puguin  dictar  disposicions en aquest matèria.   ○ Una altra posició argumenta que la competència exclusiva de la Generalitat de Catalunya,  recollida  a  l’article 129 de l’Estatut d’autonomia, sobre el dret civil de Catalunya, empara  una regulació orientada a contenir les rendes dels lloguers, per tant, aquesta competència es  pot  considerar  una  competència  de  la  Generalitat  especialment  perquè  l’Estat  no  ha  identificat  les bases des d’un punt de vista formal i, per tant, res no impedeix que aquesta  llei s’aprovés i entrés en vigor.  ○ Una tercera posició estableix que les bases de la regulació les ha d’establir l’estat, però donat  que no ho ha  fet, Catalunya pot establir una regulació, que quedaria desplaçada en el cas  que l’estat establís aquestes bases.    21. En  el  cas que  s’accepti que  cal una regulació estatal per trobar acomodament constitucional en el  nostre ordenament jurídic, aquesta regulació es pot donar mitjançant tres fórmules:  ○ Una  habilitació  estatal  (art.  150  CE)  perquè  les  comunitats  autònomes o  els municipis  regulin un sistema de contenció en els contractes d'arrendament d'habitatge permanent.  ○ Una modificació de la legislació d’arrendaments vigent (art. 17 LAU) en el sentit d’admetre  la contenció de rendes.  ○ Directament una regulació estatal.    26 ANNEX 22. A la regulació catalana existeix el concepte de rescissió per lesió, és a dir, es pot impugnar u contracte  en el cas que es consideri abusiu, per tant s’hauria de poder impugnar un contracte que estableixi un  preu de lloguer que sigui abusiu.   23. Respecte al debat substantiu, la regulació de preus de lloguer troba acomodament en l'ordenament  jurídic  vigent  en  virtut  de  la  funció  social  de  la  propietat  (art.  33.2  CE). No obstant  això,  tot  dependrà del  test de proporcionalitat,  atès que  la contenció de preus de lloguer ha de garantir un  benefici  raonable per  a  l'arrendador, perquè en cas contrari podria suposar una vulneració del seu  dret de propietat privada.          27 145 Impactes socials, econòmics i urbanístics de les regulacions de preus de lloguers a Barcelona i l’Àrea  Metropolitana.    Diagnosi  La regulació dels lloguers s’ha donat a Europa des dels anys 20. Aquesta regulació ha passat per diferents fases  en les quals han anat variant els objectius i per tant també els seus efectes, alhora que en alguns casos s’han  establert mesures complementàries per reduir els possibles efectes negatius.  ● Primera generació:  es  van  introduir  a Europa i els Estats Units arran dels períodes de crisi social  generats per la Primera i Segona Guerra Mundial. La mesura permetia actuar de manera immediata  sobre  el  benestar  de  les  llars  arrendatàries  sense  requerir  un  cost  pressupostari  elevat.  Aquests  controls  es  van mantenir posteriorment pels habitatges més antics en molts dels estats, que només  permetien increments periòdics per mitigar l’alça dels costos de manteniment.   En  el  cas d’Espanya,  la  congelació de  rendes de lloguer i el caràcter indefinit dels contractes els va  introduir  la  Llei  d’Arrendaments  Urbans  de  1946,  si  bé  el  Real  Decret de 21 de  juny de 1920  (Decret de Bugallal) ja havia congelat les rendes del lloguer.     ● Segona generació.​ Es dona a la dècada dels 70 i es caracteritza per introduir límits al creixement de  les  rendes  del  lloguer.  Aquesta  tipologia  era  molt heterogènia  entre països  i  ciutats, que podien  permetre una actualització limitada de les rendes quan es produïa un canvi de persona llogatera o bé  de  forma  periòdica.  En  alguns  casos  també  es permetia  introduir  clàusules de  compensació  a  la  propietat  en  cas  d’increments  en  els  costos  de  manteniment  o  se  li  garantia  un  retorn  mínim.  Aquestes regulacions tendien a aplicar‐se únicament sobre el parc existent en el moment de la seva  entrada en vigor.    ● Tercera generació.​ En  els últims  anys,  l’augment desproporcionat dels preus  a bona part de les  grans  ciutats  ha  suposat  un  ressorgiment  de  les demandes  socials que  reclamen  l’establiment de  límits al preu dels lloguers.      En general, en els països en que s’ha establert una regulació es destaca que la regulació permet la reducció dels  preus  i  l’estabilitat del  veïnat  i que aquesta d’una molt baixa inversió pública i d’uns costos de gestió molt  petits en comparació amb els beneficis que genera per a les persones llogateres. En qualsevol cas, en tots els  casos s’han detectat tant efectes positius com negatius.    Efectes positius  ● Millora del benestar de les persones llogateres afectades per la mesura.  ○ Major assequibilitat de l’habitatge.  ○ Més renda disponible.  ○ Major estabilitat. Reducció de la incertesa en la presa de decisions laborals i de consum dels  arrendataris.   ○ Protegeix les llogateres davant la possibilitat de desnonaments i desplaçaments no desitjats.  ● Major capital social acumulat a la comunitat.  28 ANNEX ● Major simetria entre propietat i inquilinat.  ● Política redistributiva quan el sistema beneficia a les llars més vulnerables.  ● Permet mantenir la mixtura social    Efectes negatius  ● No  s’enfoca  específicament  a  les  llars més  vulnerables,  sinó que beneficia un ampli espectre de la  societat. Aquest fet no té perquè ser negatiu si tothom té accés al control de lloguers.  ● Reducció de l’oferta de lloguer, tant per transferència cap a compravenda com per una reducció en  la  inversió  en  construcció  i  rehabilitació, que podria  generar un  augment de preus  en  el mercat  lliure. En els informes americans s’assenyala que no s’ha produït una reducció de l’oferta en l’obra  nova i que la conversió de lloguer a compravenda es pot limitar mitjançant ordenances locals (com ja  fan la majoria de ciutats de Califòrnia que implementen regulació de lloguers).  ● Reducció  de  la  inversió  en  manteniment  i  renovació  dels  habitatges.  Es podria mitigar  a  través  d’ajuts  o  d’ordenances  que  impulsessin  aquesta  rehabilitació;  així  com  a  través  de  mecanismes  disciplinaris que garanteixin l’habitabilitat.      Síntesi del debat    Sr.  Jordi Bosch  i Meda, Doctor Arquitecte, llicenciat en ciències polítiques i Codirector del Postgrau de  polítiques d'Habitatge de l'Escola Sert    ● La incidència de les mesures de control dels lloguers depèn del context.  ● En  els  controls  dels  lloguers  són  molt  importants  el  disseny  i  la  gestió  de  la  mesura.  Quin  és  l’objectiu que es pretén aconseguir amb aquest control de lloguers: moderar l’increment de preus o  incrementar l’oferta d’habitatge assequible?  ● El  sistema  d’habitatge  és  un  concepte  de  les  teories  de  política  d’habitatge que  consisteix  en  la  interacció del mercat, és a dir, de l’oferta, la demanda i la intervenció pública directa i indirecta.  ● El control dels lloguers, és només una peça del puzle d’aquest sistema d’habitatge.  ● Una primera conseqüència òbvia del control dels lloguers és la millora de la seguretat dels llogaters, a  curt termini no es produiria tant una millora de la seguretat com una congelació de la problemàtica.  A mitjà i llarg termini, si l’increment dels preus està molt per sota del mercat, part d’aquest lloguer  controlat passaria a ser una oferta més o menys assequible.  ● La  millora  en  l’accessibilitat  té  un  efecte  positiu  en  els  pressupostos  de  les  famílies  i  per  tant  repercutiria positivament en l’economia.  ● Riscos:  ○ La possibilitat que s’expandeixi el mercat negre i les pràctiques abusives.  ○ L’agreujament de la demanda de lloguer no protegida.  ○ Risc de la reducció de l’oferta de lloguer.  ○ Risc de degradació del parc residencial.  ○ Es pot produir un procés de discriminació i de filtratge.  ○ El desequilibri en la implementació del control del lloguer.  29 147 ○ Les pràctiques abusives del mercat negre poden soscavar la cohesió social.  ● Cal una planificació territorial temporal i la coordinació amb altres mesures de política d’habitatge.  ● Seria  interessant planejar la possible gestió pública del lloguer privat, amb un procés d’adjudicació  entre llogaters i propietaris.   ● Un element clau en el conjunt dels controls de rendes és tota la normativa d’arrendaments urbans.  En  molts  països  el  control  de  lloguers  va  lligat  a  la  possibilitat  que  el  llogater  tingui  majors  condicions d’estabilitat.  ● Pel que  fa  al  sistema d’habitatge,  el  control de  lloguers  a  escala territorial, respecte a un espai tan  concret com el metropolità, s’ha de planificar.  ● Calen mesures de foment de la rehabilitació per tal d’evitar la degradació.  ● Seria necessària una combinació d’incentius, més un sistema de control i sanció i la gestió pública,  directa o indirecta per evitar el mercat negre i els processos de filtratge.   ● Cal garantir un benefici raonable al propietari.  ● Cal planificar a escala territorial, no només macro, per tal de millorar la cohesió social.  ● Per conèixer els impactes, les externalitats i disfuncions, hem de saber com es pot fer el seguiment de  l’instrument i de totes polítiques d’habitatge, l’avaluació i, si cal, la seva revisió i planificació.  ● Es pot millorar la coordinació de l’instrument amb altres polítiques.       Sra. Leilani Farha, Relatora de les Nacions Unides sobre habitatge adequat entre 2014 i 2020 i Directora de  THE SHIFT    ● És massa fàcil extraure la política d’habitatge de la realitat, de les lluites del dia a dia.  ● Més de 200 ciutats dels Estats Units tenen una forma de control dels lloguers, i que França, arran de  la  pandèmia,  ha  estès  el  control  dels  lloguers  a  28  ciutats  més  a  banda de París, Berlín  intenta  imposar una congelació dels lloguers i Dinamarca ha seguit un camí molt similar.  ● El control dels lloguers en sí, no inhibeix l’oferta de lloguer. És la manera com s’estructura el control  d’aquests lloguers el que podria comportar menys habitatges al mercat.  ● El  control ha d’estar orientat  a  assegurar que  els  llogaters poden  continuar pagant el lloguer a les  comunitats on volen viure.  El que cal controlar és que l’oferta de lloguer actual no es converteixi en  oferta de propietat per evitar el control.  ● Cal incentivar la construcció d’habitatges sostenibles i assequibles.  ● La pregunta que ens hem de fer, és: Què és el mercat? Existeix de forma separada als llogaters i a la  seva capacitat de poder pagar els lloguers?. Des de la perspectiva dels drets humans el mercat hauria  d’estar determinat per les persones que necessiten un lloguer i que no tenen diners per pagar-lo. Les  persones i els governs són el mercat.  ● El control dels lloguers promou el benestar social, perquè permet als individus i a les famílies seguir  vivint a les seves llars i a les seves comunitats de forma continuada.  ● La conceptualització del control dels lloguers dins d’una societat més beneficiada, un benefici social  que fa que les llars siguin molt més que no pas guanys o beneficis.  30 ANNEX ● La  ciutat  de  Barcelona  ha  de  seguir  fent  passos  per  garantir que  les persones  tinguin dret  a un  habitatge digne i que cal buscar tots els mitjans disponibles per assegurar-lo als més necessitats, i el  control del lloguer n’és una de les mesures.  ● El dret internacional de drets humans és que cal buscar totes les eines a l’abast per assegurar que les  persones puguin quedar-se a les seves llars, en aquest sentit, el control hi ajuda.  ● El  control dels  lloguers  és una  eina  important  i, per  tant,  si  es  rebutja, s’han de tenir molt bones  raons per fer-ho.  ● La mesura ha de coexistir amb tota una sèrie de mesures addicionals.   ● Els drets humans són la prioritat principal més elevada, per la qual cosa el dret a l’habitatge s’ubica  en un  àmbit  totalment diferent dels drets de propietat o els drets dels actors financers de treure’n  benefici.      Sr. Luis Zarapuz, E​conomista del Gabinet Econòmic de Comisiones Obreras    ● L’accés  a  un habitatge principalment  a  les  grans  ciutats  com Madrid o Barcelona,  representa un  volum de recursos important de les classes treballadores.  ● Les generacions més ben preparades de la història han de destinar bona part dels seus recursos i el seu  temps no  a  formar-se ni  a millorar  el  seu  capital  i  la  seva qualificació,  sinó a pagar unes despeses  d’habitatge cada cop més elevades.  ● El sistema financer espanyol es basa en les garanties físiques hipotecàries, la concessió d’hipoteques o  el negoci de la construcció, enlloc d’estar orientat cap a l’economia productiva i el finançament de  l’emprenedoria o els nous projectes de l’economia digital, continua ancorat en garanties físiques.  ● La proposta  sindical  abordava dos  eixos complementaris: a curt termini, el foment de la regulació  del mercat del  lloguer,  i  a mitjà  i  llarg  termini,  el desenvolupament d’un parc públic d’habitatge  assequible i social.  ● Comissions Obreres i UGT aposten clarament per la limitació del preu màxim del lloguer a les zones  tensionades.  Una  regulació  a  escala  estatal, no només  en  relació  amb  els  increments del preu del  lloguer  a  les  zones  tensionades,  sinó  que  també  tracti  el  nivell  del  lloguer  d’aquestes  zones,  vinculant-lo a un percentatge dels ingressos de la població que viu en aquestes zones.  ● Limitar o  actuar  sobre  la  regulació del preu de l’habitatge té efectes. Els propietaris poden buscar  alternatives per a l’habitatge per tal d’intentar escapar de la regulació.  ● Algunes propostes per intentar resoldre externalitats negatives del control de rendes:  ○ Un programa de lloguer segur i assequible.  ○ Incentius fiscals per actuar sobre els habitatges buits.  ○ Limitar o regular el destí d’habitatges turístics en zones tensionades.   ○ Desenvolupament de l’eix estructural de constituir una oferta pública d’habitatge social o  d’habitatge del parc públic de lloguer.   ● A curt termini el control de lloguers és necessari a les grans ciutats com Barcelona.  ● La regulació pot tenir conseqüències negatives, però les conseqüències negatives estructurals són les  que pateix la població en aquests moments.  31 149 ● Cal disposar d’indicadors fiables i oficials és clau per conèixer la composició, l’evolució del mercat  del lloguer i dissenyar les polítiques públiques.      Sr. Stephen Barton, ​Doctor en Planificació Urbana i Regional per la Universitat de Califòrnia i exdirector  d’Habitatge de la ciutat de Berkeley    ● Tres idees principals:  ○ El control dels lloguers és l’única política pública que es pot posar en marxa ràpidament per  proporcionar als llogaters la possibilitat d’accedir a un allotjament estable.  ○ Un bon sistema de control de lloguers no impedeix que es pugui obtenir una renda a través  dels lloguers i, en canvi, augmenta el resultat de la demanda social en un lloc concret.  ○ Els controls de lloguer haurien de ser part de programes d’habitatge més extensos.    ● Per què cal controlar els lloguers:  ○ Perquè el control dels lloguers ofereix als llogaters estabilitat en el lloc on resideixen.   ○ Perquè es pot posar en marxa de manera ràpida, amb uns beneficis immediats i una despesa  pública moderada.   ○ Perquè  els  costos humans del desplaçament són molt durs quan hi ha moviments forçats,  les famílies han d’abandonar la zona on tenen els amics, la família, el metge de confiança o  l’escola dels nens.  ● Pel que fa a la part econòmica del control dels lloguers, el control dels lloguers residencials combina  dos factors: un edifici físic, i la ubicació.  ● Les regulacions que limiten una renda que no es percep o una imposició fiscal que recaptura aquesta  renda no tenen efectes negatius en les activitats productives.  ● Un sistema del control dels lloguers ben dissenyat ha de permetre als propietaris obtenir un benefici  raonable del manteniment i funcionament dels edificis, alhora que es limiten les rendes.  ● És important que els controls dels lloguers formin part d’un programa més ampli d’habitatge.  ● És cabdal que hi hagi sistemes d’emergència i d’ajuda al lloguer durant períodes de desocupació.  ● Quan l’edifici s’ha de rehabilitar, s’ha de permetre als propietaris que augmentin el lloguer per cobrir  aquest cost i, a més, hi ha d’haver algun tipus de subsidi o per al llogater o per al propietari.  ● La regulació dels lloguers té poc efecte o cap en la construcció.  ● Aquesta regulació hauria d’evitar els abusos tant dels llogaters com dels propietaris.   ● La  regulació  del  lloguer  pot  proporcionar  uns  beneficis  importants  i  significatius  tant  per  als  llogaters  com  per  a  les  comunitats  on  viuen,  tot  i  que  aquests beneficis no  estiguin  valorats ni  reconeguts pel mercat.            32 ANNEX Sr. Josep Maria Vilanova, ​Representant del COAC i Professor del Departament d’Urbanisme i Ordenació  del Territori a la UPC    ● El  2007  el  sistema  d’inversions  immobiliaries  es  va  desplomar,  i  del  2007  al  2009  el  nombre  d’habitatges projectats va caure un 97%.   ● Què  significa  el  mercat  de  lloguer,  quines  són  les  seves  característiques  i  què  pot  passar  amb  l’entrada de la regulació dels lloguers a Barcelona?  ● El mercat residencial no és l’oferta, sinó allò que realment resol necessitats d’habitatge, disposen de  les dades i les estadístiques sobre el funcionament real del mercat.   ● En  el  cas  concret  de  Barcelona  el mercat  immobiliari ha  funcionat  fonamentalment  a partir del  lloguer, a diferència del conjunt de Catalunya.  ● A  Barcelona  tres  de  cada  quatre  solucions d’habitatge  es produeixen  a  través del  lloguer,  ja que  Barcelona té el parc d’habitatge disponible de lloguer més important de Catalunya.  ● Des del 1994 el mercat del lloguer funciona sota la Llei d’arrendaments urbans, que va permetre una  actualització dels preus de lloguer molt important, però els edificis no han millorat substantivament  durant aquests 25 anys.  ● Hi  ha  la necessitat que  els  edificis  i habitatges de Barcelona  incorporin unes millores  ambientals  importantíssimes.  El  40%  de  la petjada  ecològica del país prové de  la  ineficiència  energètica dels  edificis.  ● El  lloguer  a Barcelona  és central en qualsevol política d’habitatge per tant la mesura de control de  lloguers és fonamental.  ● Els preus de  lloguer  en  el període 1994-2019  van  augmentar un 180% nominal. Si es tradueix en  euros constants, l’increment és del 60% en 25 anys.  ● El  greu  problema  té  el  reflex  més  dramàtic  en  el  manteniment  d’unes  taxes  de  desnonament  inacceptables socialment, no és tant l’increment del preu de lloguer com la reducció de les rendes.  ●   Caldrà  tenir  en  compte  la  incidència  dels  drets  humans  sobre  les  polítiques  d’habitatge  i  urbanístiques que s’han de desenvolupar en un futur, i, de l’altra, el fet que el control de lloguers, és  cabdal la relació entre el preu de lloguer i la renda de la població.  ● Cal crear un parc d’habitatge assequible, habitatge social, sobretot per a les capes més febles.  ● Caldria  passar  del  0,1%  del  PIB  de  Catalunya  i  Espanya  al  0,6%,  que  és  la mitjana de  la Unió  Europea.  ● En el preu del lloguer és molt important l’emplaçament. Els llocs són únics i no es poden reproduir.  ● No hi ha una correlació entre inversió i rendes, però això és així des de l’any 1994, també passa amb  l’urbanisme i el sòl, on no hi ha correlació directa entre valors de sòl i inversió real feta.                33 151 Sra. Montserrat Junyent, ​Cap de l'Assessoria Jurídica del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliaria de  Catalunya i Presidenta de la FADEI      ● No  valora  positivament  la  norma,  especialment  per  la  forma  en  què  s’ha  tramitat,  ja  que  s’ha  gestionat al marge dels propietaris dels immobles.   ● Hi ha un problema d’habitatge i cal prendre mesures per afavorir l’accés a l’habitatge dels col·lectius  més desfavorits, però no es pot desviar l’atenció exclusivament al sector privat, tot i que admet que  hi té una responsabilitat.  ● Els propietaris que han actualitzat els seus immobles i ara no poden recuperar la inversió  ja que la  renda que percebran serà la mateixa que la d’un pis en què no s’hagi fet cap mena d’actuació.  ● Molts  propietaris  s’estan  plantejant  l’opció  de  treure  els  seus  productes  del  mercat  i  buscar  la  rendibilitat en la venda.  ● El perfil mitjà del propietari  a Catalunya, que  és un petit propietari que pot tenir entre un i cinc  habitatges.  ● El problema  és  l’escassetat de producte. El  sector privat invertirà en la construcció d’habitatge de  lloguer assequible si també va acompanyada d’una política fiscal adequada.    ● El mercat de  lloguer es començà a tensionar quan es reduí l’opció de la compra perquè es tanca el  crèdit hipotecari.  ● El  propietari  vol  un  llogater  estable,  que  li  cuidi  l’immoble  i que  tingui un  llarg  recorregut. El  llogater que també vol estabilitat. Cal incorporar totes les parts a la taula de debat.  ● Cal  una  política  conjunta  del  sector  privat,  el  sector  públic  i  totes  les  administracions,  tant  municipals com autonòmiques.   ● Cal flexibilitzar les normatives administratives.  ● Durant la pandèmia propietaris i llogaters han arribat a molts pactes.  ● A curt i mitjà termini la manca de rendibilitat del lloguer regulat acabarà perjudicant aquells que es  vol afavorir.  ● L’índex,  a  partir  d’ara  s’alimentarà  exclusivament  amb  uns  paràmetres  que  a  la  llarga quedaran  congelats.     Aportacions a la Comissió    (En aquest bloc s’incorporen totes les aportacions relatives als possible efectes de la regulació. Aquestes aportacions  s’han donat al llarg de les diferents sessions desenvolupades i s’agrupen totes elles en aquest punt)​.    24. Cal un ajust entre la renda de les llars i el preu del lloguer.  25. Els  impactes de la regulació del preu del lloguer varien en funció de les característiques del sistema  d’habitatge  (característiques  demanda  i  oferta  i  paper  del  sector  públic),  de  la  situació  macroeconòmica,  del  mercat  de  l’habitatge,  i dels  terminis dels propis  contractes. La majoria de  fracassos dels sistemes de regulació de rendes s’han donat per no estar ben encaixats en el marc de la  política d’habitatge general.  34 ANNEX 26. La regulació del preu dels lloguers és el mecanisme més potent disponible per fer possible que la gent  pugui mantenir el seu habitatge, ja que és una mesura ràpidament implementable i de baix cost.  27. És una política essencial per donar estabilitat a les persones residents i prevenir els desnonaments, el  desplaçaments de  la població  a  altres  zones  i  la  gentrificació, mentre  es busquen solucions a llarg  termini.  28. A  curt  termini permet  l’estabilitat dels preus  i  l’aturada del  creixent desajust entre capacitat de la  demanda  i oferta, no obstant no permet  resoldre els problemes d’accés a l’habitatge,  ja que molta  gent no té capacitat de pagament dels preus existents.  29. La regulació del preu de lloguer ha d’anar acompanyada d’un sistema general que permeti suport a  tota la població,  ja que aquesta regulació no permeti oferir habitatge als col∙lectius exclosos com les  persones sense llar.  30. La  regulació  del  preu  del  lloguer  fa  possible  que  les  llars  disposin  d’un major pressupost per  a  l’estalvi i el consum.  31. Una bona regulació del preu del lloguer no congela permanentment els lloguers, sinó que estableix  increments controlats i temporals que concilien els beneficis raonables amb uns preus assequibles.  32. La regulació no desincentiva la nova construcció  ja que s'aplica a nous habitatges. Cal controlar els  períodes d’exempció.  33. La  regulació  del  preu  del  lloguer  pot  produir  efectes  negatius  que  caldrà  evitar  amb una bona  regulació, la vinculació a un control públic i l’establiment d’una sèrie d’incentius:  ○ Expansió del mercat negre i les pràctiques abusives, el que inclou acords extracontractuals,  discriminació  i  filtratge  de  les  llars  amb  menor  capacitat  econòmica  o  estigmatitzades.  Caldrà impulsar l’ampliació de la gestió pública directa o indirecta del mercat privat a partir  de l’impuls d’incentius.  ○ Agreujament de la situació de la demanda no protegida.  ○ Degradació del parc residencial, en el cas que el benefici que resti per a la propietat no en  permeti  la  millora.  Es  pot  complementar  la  regulació  amb  majors  incentius  i  ajuts  a  la  rehabilitació i amb un control del compliment de les obligacions de manteniment per part  de la propietat. La regulació pot preveure majors increments de renda en el cas d’habitatges  que hagin incorporat millores. El 5% no és suficient.  ○ Reducció de l’oferta, degut al pas d’habitatges al mercat de la compravenda o a altres usos.  Cal limitar l’ús d’habitatges a l’habitatge d’ús turístic en les zones tensionades.  34. La implementar la mesura s’ha de donar a tota l’àrea metropolitana, tot i que n No cal que s’apliqui  de forma lineal, pot ser gradual, però amb l’horitzó de tota l’AMB.  35. La regulació s’ha d’inserir en una planificació territorial a 15 anys, que plantegi una estratègia global  d’increment  de  l’oferta  de  lloguer  assequible,  per  tal  de  potenciar  elements  positius  i  evitar  externalitat negatives.  36. Cal una regulació que permeti conjugar l’interès de la propietat (llogatera que cuidi habitatge i que  estableixi  una  relació  durable  en  el  temps)  i  les  persones  llogateres  (estabilitat  en  el  temps). Per  aconseguir‐ho cal que tots els agents del mercat intervinguin en la definició del model de regulació.  37. S’ha de poder intervenir en els processos de fixació dels preus de l’habitatge, que en el nostre país són  processos especulatius.  38. Caldrà incorporar mecanismes d'avaluació de la seva aplicació.  35 153 4. CONCLUSIONS GENERALS    Els debats generats i les aportacions fetes per la gran diversitat de ponents, al llarg de les quatre sessions,  les  quals  poden  veure  reflexades  en  la  informació  aportada  en  aquest document, han  estat  riques,  extenses,  rigoroses  i  afrontant  la discussió posant  sobre  la  taula  tant  les  virtuts com els riscos. Aquest abordatge ha  permès  treure  unes  conclusions,  compartides  per  la  majoria  de  ponents,  i  consensuades  amb  els  grups  municipals que han participat en totes les sessions. Aquestes conclusions destaquen per estar allunyades del  dogmatisme  i  aterrant  la  realitat,  cosa  que  permetrà  que  Barcelona  pugui  implantar  la  Llei  de mesures  urgents  en matèria de  contenció de  rendes  en  els  contractes d'arrendament d'habitatge, de la manera més  eficient possible.    En el transcurs de les diverses sessions s’ha pogut corroborar com el mecanisme de la regulació del preu dels  lloguers  no  és  cap  norma  estranya  ni  aliena  dins  el marc  europeu ni  tan  sols dins de  l’Estat Espanyol o  Catalunya.  En  aquest  sentit,  i  sempre  tenint  en  compte  la  realitat  de  cada  país  i  que  cal  evitar  les  transposicions automàtiques, s’han posat exemples clarificadors de tipus de regulacions com les d'Alemanya,  Dinamarca,  Suïssa,  Portugal, França, Austria,  Irlanda  i  també  en  ciutats  com Nova York, París o Berlín;  regulacions àmpliament estudiades, analitzades i categoritzades segons el seu grau d’intrusivitat. Cal destacar  també les experiències a Espanya on la congelació dels lloguers va existir fins l’arribada del Reial Decret del  1985; i l’experiència catalana, la legislació republicana, molts cops oblidada, que ja regulava mitjançant decret  el  arrendaments  (entre  el  juny  i  l’agost del 1936)  i molt  concretament no  la contenció de rendes, sinó la  rebaixa fulminant de les mateixes. Amb tot això podem afirmar que regular els lloguers és quelcom natural  que ja es fa en altres països i ciutats del nostre entorn.    En  l’anàlisi  d’aquest  seguit  d’experiències  internacionals  s’ha pogut notar que una bona  implantació del  control  del  preu  dels  lloguers  va  estretament  lligada  a  unes  mesures d’acompanyament que  la  fan més  robusta, que n’augmenten  el  grau d’efectivitat  i que l’engloben dins d’un sistema d’habitatge coherent. El  control del lloguer és una peça més d’aquest sistema d’habitatge, un peça que per si sola no resol el problema  d’accés a l’habitatge però que si va lligada a una durada llarga dels contractes, (bona pel llogater i bona per les  persones  propietaries)  pot  ajudar  a  garantir  ràpidament  als  llogaters  i  llogateres  l’accés  a un  allotjament  estable.    Tot  i  tenir  efectes positius  com millorar  l’assequibilitat de l’habitatge, l’estabilitat i augmentar la capacitat  d’estalvi de  les  llogateres. no podem obviar que  aquest  tipus de  regulació  també pot  generar una sèrie de  riscos.  Riscos  com  la  possibilitat  d’expansió del mercat negre,  l’agreujament de  la demanda no  atesa de  lloguer  no  protegit,  una  reducció  de  l’oferta  del  lloguer,  la degradació del parc  residencial, processos de  discriminació  i de  filtratge,  el desequilibri  en  la  implantació del  control del  lloguer, pràctiques abusives…  aquestes  possibles externalitat negatives són les que cal controlar. En primer lloc establint uns indicadors i  mecanismes de seguiments fiables que puguin servir per evaluar la norma i els seus efectes, i en segon lloc una  bateria de mesures  complementàries  adreçades  a revertir els seus efectes negatius, com: ajudes i mesures de  foment a la rehabilitació, la cerca d’inversors privats amb ànims de lucre limitat per invertit en el mercat de  lloguer privat,  implantació de nous incentius, bonificacions extres, augmentar les garanties de l’Avallloguer,  36 ANNEX etc.. però sobretot amb un pressupostos destinats a polítiques d’habitatge al nivell de països com Alemanya,  França o els Països Baixos.    A nivell legal la norma de la regulació dels lloguers també ha generat controvèrsia a nivell competencial i un  ampli  debat  al  respecte  recollit  a  la  sessió  pertinent;  però  sobretot  ha  fet  tremolar  els  fonaments de  la  propietat privada,  ja que per  la majoria dels detractors de la norma,  aquesta queda greument danyada pel  que  fa  als  seus  drets.  Drets  que  no  es  vulneren,  mentre  la  regulació,  tal  i  com  indiquen  les  sentències  europees,  garanteixi un benefici  raonable per a la propietat. En aquest àmbit, tampoc podem oblidar que  l’habitatge és un dret socialment entès com a  fonamental i que per tant ha de garantir la seva funció social  per davant del dret de la propietat privada; en aquest punt el dret a l’accés a l’habitatge fa un salt d’escala i  s'emmarca  en  l’àmbit dels drets humans  cosa que  ens permetrà  abordar  les  solucions  futures per eradicar  l’exclusió residencial amb una major ambició i solidesa      En resum davant de l’emergència habitacional que patim actualment.  podem dir que la qüestió no és si s’ha  de  fer  una  regulació dels preus del  lloguer o no,  sinó de quina  forma  es  fa, durant quin període, quines  mesures l’acompanyen i quin tipus de contenció s’està proposant.            37 155 Referències bibliogràfiques 1 RODRÍGUEZ A., R. (2010). 6 BETRÁN, R. (2002). “De “La política de vivienda aquellos barros, estos lodos. en España en el contexto La política de vivienda europeo: deudas y retos”. en la España franquista y Revista INVI, 25(69), postfranquista”. Acciones e p. 125-159. Investigaciones Sociales, 16. 2 INSTITUT CATALÀ 7 ANGULO VINUESA, J; DE LA D’ANTROPOLOGIA (2008). RIVA ÁMEZ, J. M.; PALACIOS “El barraquisme a la ciutat GARCÍA, A. J. (2009). de Barcelona. Can Valero, la “Política de vivienda y urba- Perona i el Carmel”. Revista nismo”. Ciudad y Territorio. d’Etnologia de Catalunya, Estudios Territoriales, XLI. núm. 33. 8 BERMÚDEZ, T; TRILLA, C. 3 BURBANO TRIMIÑO, F. A. (2014). “Un parc d’habi- (2013). Las migraciones tatges de lloguer social. internas durante el fran- Una assignatura pendent a quismo y sus efectos Catalunya”. Taula del Tercer sociales: el caso de Sector Social de Catalunya. Barcelona. [Tesis dirigida per Debats de la Catalunya Rubén Pallol Trigue]. Madrid: Social (número 39). Universidad Complutense de Madrid. 9 OBSERVATORI DESC I INSTITUT DE RECERCA 4 LEAL, J (2004). “La política TRANSJUS DE LA UB (2018). de vivienda en España”. La llei del dret a l’habitatge Documentación Social, 138, de Catalunya: deu anys de p. 71. vigència. Balanç i futur. 5 GAJA DÍAZ, F. (2005). 10 MIRONOVA, O. (2019). “Rent Políticas de vivienda, suelo regulation in New York City”. y urbanismo en la España Community Service Society. del siglo XX. Bogotá: Universidad de los Andes. REFERÈNCIES 11 PASTOR, M.; CARTER, V.; 18 FUNK, M. (2017). “Rent 24 ARNOTT, R. (1995). “Time ABOOD, M. (2018). Rent Control in Austria, best for Revisionism on Rent Matters: What are the practice and bad practice”. Control?”. The Journal of impacts of Rent Stabilization TU Berlin Industry Seminar Economic Perspectives, 9 Measures? Universitat US Berlin Rent Regulation in (1), p. 99-120. Dornsife de Califòrnia - Housing Market. Program for Environmental 25 GILDERBLOOM, J. I. (1981). and Regional Equity. 19 DIAMOND, R.; MCQUADE, T.; “Moderate Rent Control: Its QIAN, F. (2018). “The Effects Impact on the Quality and 12 ARNOTT, R. (2003). of Rent Control Expansion Quantity of the Housing “Tenancy rent control”. on Tenants, Landlords, and Stock”. Urban Affairs Wedish economic Policy Inequality: Evidence from Quarterly, 17 (2), p. 123-142. Review, 10, p. 89-121. San Francisco”. Working Paper 24181. NBER Working 26 GLAESER, E. L. (2003). 13 GIGLING, M i EQUIP Paper Series. Cambridge, “Does Rent Control Reduce DE L’OBSERVATORI MA: National Bureau of Segregation?”. Swedish METROPOLITÀ DE Economic Research. Economic Policy Review, 10, L’HABITATGE DE p. 179-202. BARCELONA (OHB) (2019). 20 GLAESER, E. L.; LUTTMER Estudio comparado de la ERZO, F. P. (2003). “The 27 GORSKA, K.; CRISPEL, regulación del alquiler en Misallocation of Housing M. (2016). Condominium Berlín y París. OHB. Under Rent Control”. Conversion Policy Brief. American Economic Review, Berkeley, CA: Urban 14 MOLINA ROIG, E. (2018). Una 93 (4), p. 1027-1046. Displacement Project at nueva regulación para los University of California. arrendamientos de vivienda 21 GLAESER, E. L. (2003). en un contexto europeo. “Does Rent Control Reduce 28 AMBROSIUS, J. D., Ed. Tirant Lo Blanch. Segregation?”. Swedish GILDERBLOOM J. I.; STEELE, Economic Policy Review, 10, W. J.; MEARES W. L.; 15 US Census Bureau: p. 179-202. KEATING, D. (2015). “Forty www.census.gov/quickfacts/ Years of Rent Control: newyorkcitynewyork 22 SIMS, D. P. (2007). “Out Reexamining New Jersey’s of Control: What Can Moderate Local Policies 16 Portal immobiliari We Learn from the End after the Great Recession”. Rent Jungle: of Massachusetts Rent Cities, 49 (desembre), www.rentjungle.com/average- Control?”. Journal of Urban p. 121-133. rent-in-new-york-rent-trends Economics, 61(1), p. 129-151. 29 CLARK, W. A. V.; HESKIN, 17 Loi n°2014-366 du 24 23 GILDERBLOOM, J. I.; YE, A. D. (1982). “The Impact mars 2014 pour l’accès au L. (2007). “Thirty Years of of Rent Control on Tenure logement et un urbanisme Rent Control: A Survey of Discounts and Residential rénové (ALUR). New Jersey Cities”. Journal Mobility”. Land Economics, of Urban Affairs, 29 (2). 58 (1). p. 109-117. p. 207-220. Crèdits Diàlegs d’Habitatge Número 2. Octubre 2020 Col·lecció Diàlegs d’Habitatge Coordinació Departament de Comunicació de l’Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona Autora Irene Peiró Consell de redacció Lucía Martín, Javier Burón, Gerard Capó, Vanesa Valiño, Carlos Macías, Anna Ganuza, Gemma Font, Jordi Palay i Núria Ventura. Fotografies Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona Edició Ajuntament de Barcelona Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona Reservats tots els drets d’edició. Disseny gràfic i maquetació Maria Beltran Direcció editorial Direcció d’Imatge i Serveis Editorials ISSN 2696-1733 Dipòsit Legal: B.23780-2019 habitatge.barcelona/ca