02 02
OCTUBRE DE 2020
Diàlegs d’Habitatge 
La opción de regular
el precio del alquiler
ante la falta de
vivienda asequible
Análisis de la situación de los alquileres en Barcelona en el 
contexto catalán y español y de referentes europeos e 
internacionales en políticas de regulación de precios
Diàlegs d’Habitatge La opción de regular el precio del alquiler ante la falta de vivienda asequible
La opción de regular 
el precio del alquiler 
ante la falta de 
vivienda asequible
Análisis de la situación de los alquileres en 
Barcelona en el contexto catalán y español y 
de referentes europeos e internacionales en 
políticas de regulación de precios
Organización: Instituto Municipal de la Vivienda y 
Rehabilitación de Barcelona
Relatoría: Irene Peiró Compains
02 03
01
04 
05 06 
08 
07 
09 10
3
01 06
Introducción  ..............................  5 Políticas de referencia en 
regulación del alquiler en 
02 Europa y el mundo .................60
Un recorrido histórico 6.1.  Berlín .............................................63
sobre las causas de la 6.2. Nueva York ................................... 75
falta de alquiler  6.3. París ...............................................85
asequible en España............ 8 6.4. Viena ...............................................91
03 07
La situación actual de  Posicionamientos sobre la 
los alquileres en  regulación del precio del 
Barcelona en el contexto  alquiler............................................. 96
catalán y español ....................18
04 08
Conclusiones ........................... 107
El debate del alquiler en  
el ámbito institucional .......28
09
4.1. El debate de la regulación  
de los precios del alquiler en el  Anexo ..............................................  119
ámbito estatal  .................................... 29
4.2. El debate de la regulación de los 10
precios del alquiler en Cataluña  ......38
Referencias 
bibliográficas .......................... 155
05
La regulación de los 
alquileres en el marco de 
una estrategia global de 
políticas de vivienda ............ 47
ÍNDICE

5
Introducción
¿Cómo se pueden garantizar unos alquileres 
justos y asequibles? Esta es una pregunta 
que nos hacemos reiteradamente durante 
los últimos años, aunque su entrada en la 
agenda pública es un fenómeno reciente, en 
un país en que históricamente y, hasta bien 
entrado el siglo XXI, se ha promovido la cultura 
de la propiedad como modelo preferente de 
acceso a la vivienda. 
El tema se ha introducido progresivamente en la 
agenda política y mediática a medida que más 
personas han optado por vivir de alquiler tanto 
en Cataluña como en el conjunto del Estado 
español y más se han encarecido los precios de 
los arrendamientos, dos fenómenos que se han 
dado en paralelo y con especial intensidad en 
grandes ciudades como Barcelona. Con el inicio 
de la crisis económica en el 2008, se produjo 
un empobrecimiento de grandes capas de 
población y una restricción del crédito hipotecario, 
que dificultó la opción de comprar un piso. 
En Barcelona, el porcentaje de población que vive 
de alquiler ya llega al 35 %.
INTRODUCCIÓN
El aumento de personas que viven de alquiler ha 
coincidido con una tendencia al alza del precio 
de los arrendamientos que, en Barcelona, se han 
incrementado en un 36,4 % desde el 2013. Eso 
ha desencadenado una fractura cada vez mayor 
entre los ingresos de las familias y los precios de 
los alquileres, que afecta sobre todo a las personas 
con rentas más moderadas o bajas, de modo 
que se ha convertido en un factor generador de 
desigualdades sociales. 
El máximo exponente de eso son los desahucios 
por impago de alquiler, que afectan a las familias 
que no pueden asumir esta inflación de precios 
y que se han multiplicado durante los últimos 
años. Si, al inicio de la crisis económica del 2008, 
la sociedad civil se organizó para combatir los 
desahucios hipotecarios, principalmente a través de 
la PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca), 
ahora lo hace principalmente para reivindicar 
unos alquileres justos y asequibles con nuevos 
movimientos como el Sindicato de Inquilinas. Junto 
a estos movimientos sociales activos en todo el 
país, múltiples asociaciones, colectivos y sindicatos 
de barrio siguen defendiendo el derecho a la 
vivienda desde la proximidad. 
La presión de los movimientos sociales ha 
contribuido a situar en la agenda política y 
mediática el tema de los alquileres durante 
los últimos años. Entre los años 2018 y 2019, 
el debate sobre la regulación del precio del 
alquiler ha llegado tanto a las instituciones 
catalanas como a las españolas. En Cataluña, la 
Generalitat presentó una propuesta para regular 
el precio del alquiler a mediados del 2019, que 
no prosperó por falta de apoyos en la cámara 
catalana. Pero después de un complejo proceso 
para alcanzar el consenso político necesario, 
más recientemente, en setiembre del 2020, 
una nueva ley para regular el precio del alquiler* 
impulsada por el Sindicato de Inquilinas se 
aprobaba en el Parlamento de Cataluña.
* Ley 11/2020, de 18 de setiembre, de medidas urgentes 
en materia de contención de rentas en los contratos de 
arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 
18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la 
protección del derecho a la vivienda.
7
En el ámbito estatal, en la presente legislatura, Económicos, Sociales y Culturales (DESC), en 
el acuerdo de gobierno entre PSOE y Podemos colaboración con el Instituto Municipal de la 
prevé también extender esta regulación en todo Vivienda y Rehabilitación de Barcelona (IMHAB) del 
el Estado, pero se está a la espera de que se Ayuntamiento, organizaron una jornada el 18 de 
concrete y despliegue. noviembre de 2019 sobre este tema. 
La aplicación de esta medida no está exenta En la jornada, celebrada en el Colegio de 
de polémica. Una de las críticas principales la Abogacía de Barcelona, participaron 
de sus detractores es que la regulación de representantes de los ayuntamientos de Berlín 
precios contraerá la oferta de alquileres y que y Nueva York, que explicaron cómo se regula el 
eso acabará provocando el efecto indeseado alquiler en sus ciudades. La presentación fue a 
de una subida de precios. Por el contrario, sus cargo de Florian Schmidt, sociólogo, activista y 
defensores consideran que eso parte del dogma responsable de la planificación urbana del barrio 
de los mercados de competencia perfecta, que berlinés de Friedrichshain-Kreuzberg; y de Lucy 
no se ajusta al funcionamiento real del mercado Joffe, comisaria adjunta de Política de Vivienda 
inmobiliario. Recuerdan que, durante el periodo del en el Departamento de Preservación y Desarrollo 
boom inmobiliario (1997-2007), el fuerte aumento de la Vivienda del Ayuntamiento de Nueva York.
de la oferta de viviendas para la venta, lejos de La jornada se completó con una mesa 
hacer bajar el precio, fue acompañado de un redonda, moderada por Irene Escorihuela, del 
aumento exponencial del coste. Observatorio DESC, en que participaron Jaime 
Son muchas las ciudades de Europa y del mundo Palomera, portavoz del Sindicato de Inquilinas 
donde ya se está regulando el precio del alquiler. de Cataluña; Maria Sisternas, urbanista y 
En esta publicación, se repasarán los ejemplos arquitecta; y Marina Estévez, periodista de 
de Berlín, París, Viena y Nueva York. Su aplicación elDiario.es especializada en vivienda.
tampoco está exenta de obstáculos y, en muchos A partir de los contenidos de esta jornada 
casos, después de idear un primer sistema de y de un trabajo posterior de entrevistas y 
regulación de precios, se han tenido que hacer documentación, desarrollado mayoritariamente en 
retoques y ajustes para acabar de alcanzar los un escenario previo a la crisis de la COVID-19, se 
objetivos deseados. ha elaborado la presente publicación. El objetivo 
Con la voluntad de profundizar en el debate es seguir profundizando en el debate sobre las 
sobre los efectos de la implementación de consecuencias de regular el precio del alquiler en 
políticas de regulación de precio en nuestro nuestro entorno más próximo. Esperamos que la 
contexto local, el Observatorio de los Derechos publicación sea de su interés. 
INTRODUCCIÓN
02 
Un recorrido histórico 
sobre las causas de la  
falta de alquiler asequible 
en España 
9
Comparativamente con otros países del El déficit de vivienda 
entorno europeo, España presenta un asequible, un problema 
grave déficit de vivienda asequible, sobre 
todo de alquiler. Casi la mitad de los que se remonta a 
españoles (el 43 %) que tienen alquilado principios del siglo XX
un piso a precio de mercado destinan 
más del 40 % de sus ingresos a pagarlo. El retraso de España en políticas de 
Es una de las tasas de sobrecarga más vivienda en relación con muchos países 
elevadas del conjunto de países de la UE, de su entorno, sobre todo del centro y 
solo superada por Grecia (84,6 %), Serbia el norte de Europa, no es un problema 
(68,3 %), Bulgaria (50,4 %), Croacia reciente. Ya hace más de un siglo 
(45,2 %) y Lituania (48,3 %), según datos que España se desvió del rumbo que 
de Eurostat (2016). tomaban muchos de estos países, que 
ya al principio del siglo XX empezaron 
Los problemas para acceder a la vivienda 
a aplicar sus primeros programas de 
de alquiler todavía se ven agravados por 
vivienda social. La dictadura franquista 
un segundo factor. España tiene uno 
no hizo más que agravar el retraso 
de los parques de vivienda pública más 
español en materia de vivienda, que no 
reducidos de Europa, especialmente de 
se ha podido revertir desde la transición 
alquiler. Tan solo un 2 % del parque total 
hasta nuestros días. 
de viviendas de España corresponde a 
alquiler público y social, mientras que Con los primeros programas de vivienda 
este porcentaje se eleva hasta el 32 % social, países industrializados del norte 
en Holanda, al 24 % en Austria o el 19 % de Europa —Suecia, Dinamarca, Austria, 
en Dinamarca. Así lo indica el informe Alemania, Holanda o el Reino Unido— 
“Gestión híbrida de la vivienda social en quisieron dar respuesta a la primera gran 
España. Hacia modelos colaborativos de ola migratoria del campo a la ciudad del 
provisión pública al margen del lucro”, de siglo XX, que hizo crecer las necesidades 
la Fundación Alternativas (2019). de alojamiento en los núcleos urbanos. 
Así pues, durante la primera mitad del 
siglo XX, muchos países europeos ya 
se dotaron de un parque de vivienda 
social considerable. En el caso francés, 
aunque ya había algunas iniciativas en 
este sentido, la construcción masiva de 
vivienda social no se aceleró hasta la 
década de los cincuenta y sesenta. 1
El contexto español era muy diferente. 
RECORRIDO HISTÓRICO
Las autoridades españolas fueron un control rígido de alquileres en 1920, 
incapaces de responder adecuadamente con el llamado decreto Bugallal y, 
a la primera ola migratoria del campo posteriormente, se mantuvo durante la 
a la ciudad de los años veinte del dictadura franquista y hasta bien entrada 
siglo pasado y la nueva población la democracia. Por el contrario, no se 
urbana acabó viviendo en barracas o siguió el rumbo de otros países europeos 
infraviviendas en las periferias de las con respecto a la ampliación del parque 
grandes ciudades, ante la carencia de de vivienda asequible. 3
vivienda social. Las únicas medidas que Desde el fin de la Segunda Guerra 
se adoptaron, del todo insuficientes, Mundial y hasta los años ochenta, 
fueron la aprobación de las primeras muchos países europeos destinaron 
leyes de casas baratas (1911 y 1922). 2
importantes esfuerzos a reconstruir 
Durante la Segunda República y ampliar su parque de vivienda, y 
Española (1931-1939), se produjeron especialmente el de alquiler social 
algunos pequeños avances, como la y asequible, por ejemplo, mediante 
construcción de residencias obreras subvenciones o incentivos fiscales a 
o la aprobación de la ley de previsión los promotores de estos inmuebles. De 
contra el paro, que eximía de algunas este modo, también respondieron a las 
tasas municipales a las viviendas con crecientes necesidades de vivienda 
alquileres más baratos, pero no tuvieron derivadas del baby boom. 
tiempo de triunfar, antes del estallido de 
la Guerra Civil. 3
El convulso inicio del siglo XX en Europa, 
con dos guerras mundiales (la primera 
entre 1914-1919 y la segunda entre 
1939-1945) y la guerra civil española 
entre ambos conflictos, comportó una 
bajada considerable del parque de 
viviendas en muchos países de todo el 
continente. En este contexto y en vista 
de las dificultades para reconstruir con la 
rapidez necesaria el parque de viviendas, 
se optó por políticas de congelación 
de los alquileres, con el fin de frenar el 
encarecimiento de precios de la escasa 
oferta. 4 
En el caso español, también se adoptó 
Vista de la calle de la Argenteria 
de Barcelona. Año 1936.
11
La dictadura franquista agrava el retraso de España 
en políticas de vivienda
Mientras que Europa daba un salto otros) en ciudades de todo el Estado 
importantísimo de su parque de vivienda y, sobre todo, en barrios periféricos, 
público y social entre los años cincuenta destinados a la compra. De hecho, fue 
y ochenta, sobre todo de alquiler, la entonces cuando se empezó a fomentar 
España franquista fomentaba la cultura el acceso al crédito hipotecario entre la 
de la propiedad. ciudadanía con este fin, que concedía 
De entrada, hay que tener en cuenta entonces una entidad financiera pública: 
que el contexto de la autarquía de los el Banco Hipotecario Español. 4
primeros años del régimen franquista En opinión de varios autores, este sistema 
dificultó la recuperación del parque de también tenía una clara intencionalidad 
viviendas en España, ante la falta de política, partiendo de la base de que las 
entrada de inversores extranjeros. En un familias con deudas hipotecarias serían 
contexto de aislamiento internacional, más proclives a resistir duras condiciones 
el régimen franquista aprobó leyes laborales y estarían menos predispuestas 
destinadas teóricamente a resolver las a participar en revueltas sociales. A 
dificultades de acceso a la vivienda propósito de este tema, hay que recordar 
para grandes capas de población. La la elocuente frase pronunciada por el 
más destacada es la ley de viviendas ministro de Vivienda de Franco entre 1957 
bonificables de 1944, básica para y 1960, José Luis Arrese: “Queremos un 
entender cómo se configura todavía hoy país de propietarios, no de proletarios”. 5 
el sistema de viviendas de protección 
oficial en España. Esta normativa 
promovió las viviendas públicas de 
propiedad y no de alquiler, a la inversa 
de lo que ocurría en el resto de Europa. 
Durante los años cincuenta, fue el mismo 
régimen el que promovió directamente Durante la década de 
estas viviendas, mientras que, a partir 
de los años sesenta, se optó por otorgar los sesenta, el régimen 
financiación pública a promotoras franquista tampoco 
privadas para su construcción, el modelo fue capaz de responder 
que ha perdurado hasta nuestros días. 4
adecuadamente a la 
Durante la década de los sesenta, el 
régimen franquista empezó a promover segunda gran ola migratoria 
el acceso masivo de la población a del siglo XX y se extiende de 
la propiedad privada, mientras que 
seguía desincentivando la alternativa nuevo el chabolismo 
del alquiler. La llamada ley de la 
propiedad horizontal de 1960 incentivó 
la construcción de bloques de edificios 
de gran altura (con pisos ubicados 
horizontalmente los unos sobre los 
RECORRIDO HISTÓRICO
Durante la década de los De la transición a la gestación del boom 
sesenta, el régimen franquista 
tampoco fue capaz de inmobiliario (1997-2007)
responder adecuadamente a 
la segunda gran ola migratoria Con la transición, no cambiaron 
del siglo XX, que desplazó sustancialmente las bases 
a centenares de miles de del modelo de vivienda que Los intereses del sector 
personas del campo a los se había gestado durante la financiero e inmobiliario, 
polos industriales de ciudades dictadura franquista y se siguió la liberalización del 
como Barcelona, Madrid o potenciando la cultura de la suelo y el fomento de la 
Bilbao, coincidiendo con la propiedad, facilitando créditos cultura de la propiedad 
época del desarrollismo. Una hipotecarios a la población a en los medios de 
vez más, las autoridades no través de entidades financieras comunicación, algunos 
cubrieron adecuadamente las privadas o incentivando también de los factores clave del 
necesidades de alojamiento de fiscalmente la compra de pisos, boom inmobiliario 
las personas recién llegadas y se en detrimento del alquiler. 6 1997-2007 
extendió de nuevo el fenómeno También hay que tener en cuenta 
del chabolismo. que, justo cuando la democracia 
española echaba a andar, se En primer lugar, influyó el 
No fue hasta las postrimerías del inicia una tendencia contraria a interés de las entidades 
franquismo cuando el régimen las políticas sociales del estado financieras para conceder 
empezó a desmantelar los del bienestar que se habían créditos hipotecarios por 
núcleos de chabolas, a costa de fomentado durante las décadas elevados importes y durante 
desplazar a las personas que anteriores. Una nueva ola liberal largos periodos de tiempo, para 
vivían en los grandes bloques recorre Europa y el mundo, de poder cobrar así más dinero 
de pisos que promovió en las la que Margaret Thatcher, en el en concepto de intereses. En 
periferias urbanas a zonas faltas Reino Unido, y Ronald Reagan, muchos casos, estos créditos se 
de servicios e infraestructuras en los Estados Unidos, son sus daban incluso a personas con 
básicas, hasta el punto de principales exponentes. escasa solvencia económica, 
que se habla de “chabolismo 
En 1985, el conocido decreto en condiciones de alto riesgo y 
vertical” para referirse a elevados tipos de interés. 
las condiciones de vida en Boyer también liberalizó los 
estos barrios. Las numerosas precios de los alquileres en En segundo lugar, el sector 
protestas del movimiento España después de varias inmobiliario buscaba los 
vecinal del tardofranquismo décadas de congelación, lo máximos beneficios y, por lo 
reclamaron precisamente una que provocó un crecimiento tanto, expandir totalmente su 
mejora de las condiciones exponencial de los precios de los actividad constructora y de 
de vida de los vecinos y las arrendamientos y los convirtió compraventa. En tercer lugar, 
vecinas, especialmente en estos en una opción menos atractiva la complicidad de los poderes 
barrios periféricos. 6 —en muchos casos, comporta públicos con los intereses de 
más gasto mensual que las estos dos sectores se tradujo en 
cuotas hipotecarias— para la cambios legislativos, como la ley 
mayoría de la población. 7  del suelo de 1998, conocida como 
Ya a finales de los años ochenta, “ley del todo urbanizable”. A partir 
se empezaron a gestar las bases de entonces, todo el suelo pasó 
del boom inmobiliario, que se a ser urbanizable por defecto, 
produciría entre 1997 y el 2007 y salvo si se declaraba algún tipo 
que resulta de la confluencia de de protección. El espíritu de la 
varios factores. normativa siguió vigente hasta su 
reforma en el 2007. 7 
13
En cuarto lugar, tampoco 
podemos olvidar el importante 
papel que tuvieron los medios 
de comunicación y la publicidad 
comercial en la reproducción 
del discurso de la cultura de 
la propiedad, que legitimaba y 
favorecía los intereses del sector 
inmobiliario y financiero. 6 La crisis económica  
Este modelo comportó, por e hipotecaria 
una parte, que se priorizara 
el mercado inmobiliario de Esta escasez de vivienda pública y asequible agravó 
régimen libre por encima de la todavía más las consecuencias de la crisis económica 
vivienda pública y asequible e hipotecaria del 2008, que hizo estallar el modelo del 
y, por la otra, que se diera boom inmobiliario. Ante una fuerte ola de desahucios (se 
preferencia a la propiedad por produjeron 570.708 en todo el Estado entre el 2008 y el 
encima del alquiler. A finales de 2017 según datos del Consejo General del Poder Judicial), 
la década del boom inmobiliario, no existía la capacidad de proporcionar alternativas 
un 80,6 % de la población habitacionales a todas las personas afectadas. 
española vivía en pisos de Paradójicamente, cuanta más necesidad de vivienda 
propiedad, un porcentaje que pública y social había, menos esfuerzos se destinaban a 
ha ido a la baja desde entonces este fin. La crisis económica también comportó la parálisis 
y que actualmente es del de los planes previstos para ampliar el parque de vivienda 
77,8 % según datos de Eurostat pública y asequible. Buena prueba de eso es el sistemático 
(2016). Sin embargo, sigue incumplimiento de la ley de la vivienda de Cataluña del 
siendo sustancialmente superior 2007 (que preveía que un 15 % del parque de viviendas de 
a otros países europeos, como Cataluña fuera público y asequible en veinte años). 
Alemania (51,7 %), Austria (55 %), 
Dinamarca (62 %) u Holanda En este contexto de emergencia habitacional, 
(69 %). movimientos sociales como la Plataforma de Afectados 
por la Hipoteca (PAH), entre otros, se organizaron para 
Además, cabe recordar que presionar a las instituciones para conseguir, al menos, 
en España la vivienda de medidas para resolver las necesidades más urgentes. De 
protección oficial se puede esta presión social nació la iniciativa legislativa popular 
descalificar pasado un periodo (ILP) estatal del 2013 para la dación en pago y el alquiler 
de entre 25 y 30 años según social, que finalmente no prosperó en la cámara baja, 
la comunidad autónoma —con aunque dio mucha visibilidad entre la opinión pública a 
la única excepción de Euskadi, las reivindicaciones de la PAH, y la ILP catalana contra 
desde el 2003, y de Cataluña, los desahucios y la pobreza energética. Esta segunda 
desde principios del 2020—, sí fue aprobada en la cámara catalana y dio lugar a la 
medida que va en detrimento Ley 24/2015. Ahora bien, hay que recordar que gran 
de la preservación del parque parte de sus medidas fueron paralizadas por el Tribunal 
público. Constitucional durante más de tres años, a raíz de los 
recursos presentados por el anterior ejecutivo español 
liderado por el PP. 
RECORRIDO HISTÓRICO
Las causas del encarecimiento 
de los precios del alquiler 
y la reacción de los 
movimientos sociales 
Hasta el momento de aprobación de la de la disminución de las compras de vivienda, 
Ley 24/2015, el debate sobre vivienda se López añade que también ha influido el “pequeño 
focalizaba esencialmente en la necesidad de cambio de mentalidad a favor del alquiler” que 
garantizar alternativas habitacionales a las se ha producido durante los últimos años. “El 
personas en riesgo de exclusión residencial, porcentaje de potenciales compradores va 
fundamentalmente a través del alquiler social. cayendo levemente año tras año”, asegura López.
Pero el debate sobre garantizar un alquiler 
asequible al conjunto de la ciudadanía, mediante 
políticas de regulación de precios, estaba todavía 
ausente de la agenda pública. Especialmente 
desde el 2017, eso ha empezado a cambiar, por la Los movimientos 
aceleración del fenómeno de la gentrificación y la 
burbuja de precios de los arrendamientos. sociales consideran que 
la reforma de la LAU del 
2013 también favoreció 
ANAÏS LÓPEZ (Fotocasa y Habitaclia): el incremento de los 
“En los últimos años, ha precios del alquiler
crecido el número de  
inquilinos, en parte, por la Según los movimientos sociales como el 
imposibilidad de acceder a Sindicato de Inquilinas o la PAH, a estos factores 
una vivienda de compra” también debe sumarse la reforma de la ley de 
arrendamientos urbanos (LAU) del 2013. Esta 
reforma redujo de cinco a tres años la duración 
mínima de la mayoría de los contratos de alquiler 
Varios factores han propiciado el incremento de y agilizó los procesos de desahucio, estableciendo 
los precios de los alquileres en los últimos años. que el inquilino tenía un máximo de diez días para 
Anaïs López, directora de Comunicación y pagar la deuda de alquiler, desde que recibía la 
Contenidos de Fotocasa y Habitaclia, considera notificación correspondiente del propietario, entre 
que este aumento se debe fundamentalmente otras reformas. Cabe recordar que la LAU fue 
al incremento de la demanda en un contexto reformada de nuevo en el 2019 y que actualmente 
de falta de oferta: “En los últimos años, ha la duración mínima de los contratos vuelve a ser 
crecido el número de inquilinos, en parte, por de cinco años. 
la imposibilidad de acceder a una vivienda de 
compra”. Para López, la opción de compra ha 
decaído en favor del alquiler, por la restricción Otro factor que ha propiciado el encarecimiento 
del crédito hipotecario, posterior al estallido del 
boom inmobiliario. 
Si bien considera que las dificultades para 
acceder a una hipoteca son la “principal causa” 
15
IRENE ESCORIHUELA (Observatorio DESC):
Las “malas praxis de 
las SOCIMI” provocan 
crecimientos desorbitados 
del precio del alquiler
del precio del alquiler es la actividad de las 
SOCIMI (las sociedades anónimas cotizadas de 
inversión en el mercado inmobiliario), que se 
dedican a la compraventa y promoción de bienes 
inmuebles para el alquiler y que buscan la máxima 
rentabilidad para sus accionistas, junto con la 
de los fondos de inversión que han entrado en el 
mercado de la vivienda. 
Escorihuela considera que han quedado 
demostradas “sus malas praxis con los inquilinos” 
y exige que al menos tributen, ya que actualmente 
las SOCIMI están exentas de pagar el impuesto de 
sociedades, además de disfrutar de otras ventajas 
fiscales. En muchos casos, compran bloques de 
pisos para después alquilarlos a un precio mucho 
más elevado, lo que en la práctica comporta la 
expulsión de los vecinos y las vecinas que no 
pueden asumir el incremento de las rentas.
La urbanista y arquitecta Maria Sisternas se 
refiere al caso de un bloque de pisos del barrio 
del Progrés de Badalona, comprado por el fondo 
de inversión Lazora en julio del 2019. Pues bien, 
tres meses después de adquirir el inmueble, 
el fondo de inversión empezó a notificar a los 
vecinos y las vecinas que les aplicaría subidas 
de un 80 % en el precio del alquiler, que pasaría 
de 1.000 a 1.800 euros, lo que suscitó el rechazo 
unánime de los movimientos sociales. En opinión 
de Sisternas, no solo los movimientos sociales, 
sino también los propios propietarios, deberían 
posicionarse a favor “de un control interno” y de 
“la autorregulación” de la actividad inmobiliaria, 
para evitar estas malas praxis. 
En vista de todos los factores que han propiciado 
Maria Sisternas, durante su intervención 
en la Jornada de Regulación de los 
Alquileres celebrada en el ICAB el pasado 
18 de noviembre de 2019.
RECORRIDO HISTÓRICO
JAIME PALOMERA:
“El alquiler debería 
considerarse una está en condiciones de comprar 
como ocurre en España. Este es el 
opción residencial para caso de la decena de países de la 
toda la vida y no una Unión Europea (Holanda, Portugal, 
Italia, Grecia, Suecia, Dinamarca, 
solución temporal” Finlandia, Suiza, Alemania y Austria), 
con contratos de alquiler permanentes, 
que solo pueden interrumpirse en casos 
excepcionales legalmente establecidos. 
En cuanto a la asequibilidad, como se 
verá más ampliamente en el apartado 
el crecimiento exponencial del precio siguiente, no queda garantizada en la 
del alquiler durante los últimos años, el actualidad. El 43 % de los habitantes 
portavoz del Sindicato de Inquilinas, del área metropolitana destina más de 
Jaime Palomera, considera urgente un 40 % de sus ingresos a la vivienda 
hacer efectiva la regulación de los (cuando, según las Naciones Unidas, 
arrendamientos, porque actualmente lo máximo recomendable es un tercio 
“se está condenando a la precariedad de los ingresos). Cuando los gastos de 
más absoluta” a cerca de la mitad de la vivienda suponen una sobrecarga para 
población. Según datos del Sindicato la economía familiar, no es extraño que 
de Inquilinas, el 42 % de barceloneses la posibilidad de regular el precio del 
y barcelonesas vive arrendado (los alquiler suscite cada vez más consensos 
datos oficiales señalan que son sociales. Según el barómetro municipal 
un 35 %). Desde su punto de vista, de Barcelona de julio del 2018, tres de 
esta precariedad se da por un doble cada cuatro personas que viven en la 
motivo: la falta de estabilidad y la falta ciudad se muestran partidarias de la 
de asequibilidad de los contratos de regulación de precios. “La pregunta 
arrendamiento. no es si tenemos que regular o no, 
Con respecto a la estabilidad de sino cómo”, concluía Palomera, antes 
los contratos, cabe destacar que el de la reciente aprobación de la ley de 
decreto estatal de alquileres de marzo regulación del precio del alquiler en el 
del 2019 prolongó en un mínimo Parlamento de Cataluña en setiembre 
de tres a cinco años la duración de del 2020, por impulso del Sindicato 
los contratos de arrendamientos, de Inquilinas. De todos modos, los 
un avance que los movimientos movimientos sociales insisten ahora en 
sociales valoran positivamente, pero la necesidad de implementar de manera 
que consideran insuficiente. Para efectiva esta regulación. 
el Sindicato de Inquilinas, el alquiler 
debería considerarse como una opción 
residencial para toda la vida y no como 
una solución temporal para quien no 
17
RECORRIDO HISTÓRICO
03 
La situación actual de los 
alquileres en Barcelona en 
el contexto  
catalán y español 
19
Después de hacer un recorrido histórico 
para identificar las causas de la falta de 
vivienda pública y asequible en nuestro 
país, en este apartado describiremos 
en qué situación nos encontramos 
actualmente en esta materia, 
principalmente a partir de los datos del 
Observatorio Metropolitano de la Vivienda 
de Barcelona (OHB, por sus siglas en 
catalán), que se han complementado Crecen las personas 
con estadísticas oficiales y algunos que viven de alquiler 
indicadores del portal inmobiliario 
Fotocasa. El OHB, promovido por el en Barcelona 
Ayuntamiento de Barcelona, el AMB, la La directora del OHB, Anna Vergés, 
Diputación de Barcelona y la Generalitat asegura que, tanto en Barcelona como 
de Catalunya con el apoyo de los Gestores en el conjunto del área metropolitana, 
de Vivienda Social de Cataluña, se “las personas que viven de alquiler han 
dedica a elaborar estudios para evaluar y ido al alza durante los últimos años”, 
diseñar políticas de viviendas en el área hasta situarse en niveles parecidos 
metropolitana, así como a divulgar y hacer a los de principios de la década de 
accesible estos datos entre la ciudadanía. 1990, previamente al periodo del boom 
A continuación, se señalan algunas de inmobiliario (1997-2007), en que se 
las tendencias actuales en materia de promovió fundamentalmente el acceso 
alquiler en Barcelona en el contexto a la vivienda en propiedad. Tal como 
catalán y español y otros factores muestra la tabla 1, el porcentaje de 
que inciden en la situación de los inquilinos es superior en Barcelona que en 
arrendamientos en la ciudad. el conjunto del área metropolitana. 
TABLA 1. PORCENTAJE DE POBLACIÓN QUE VIVE DE ALQUILER
1991 2001 2011 2016-2017
Barcelona ciudad 35,9 % 28,5 % 30,1 % 35,0 %
AMB 28,1 % 20,9 % 23,5 % 27,8 %
AMB sin Barcelona 17,2 % 12,0 % 16,1 % 20,0 %
Fuentes: censo de población y viviendas 1991, 2001, 2011; IERMB, estadísticas metropolitanas sobre condiciones de vida, 2016/2017.
LA SITUACIÓN ACTUAL EN BARCELONA Y EL ESTADO
TABLA 2. EVOLUCIÓN DEL PORCENTAJE DE Crecen los precios  
CONTRATOS DE ALQUILER FRENTE A LOS DE de los alquileres 
COMPRAVENTA DE VIVIENDAS
A medida que han aumentado las personas que 
2006 2018 viven de alquiler, también se han ido incrementando 
los precios de los arrendamientos, especialmente 
41,7 % 71,6 % desde el 2013 en las grandes ciudades como 
alquiler alquiler Barcelona. Según datos del OHB, los precios de 
AMB
58,3 % 28,4 % alquiler en la ciudad de Barcelona han crecido 
compraventa compraventa un 36,4 % entre el 2013 y el 2018. En el resto de 
municipios del área metropolitana, han crecido a un 
27,3 % 62,3 % 
AMB sin alquiler alquiler ritmo menor, del 28,3 %, entre el 2014 y el 2018. 
Barcelona 72,7 % 37,7 % Pero, en los últimos tiempos, la presión sobre el 
compraventa compraventa precio del alquiler se ha ido desplazando desde 
Barcelona hasta otros municipios del entorno 
Fuente: Ministerio de Fomento, a partir del Consejo General metropolitano (véase la tabla 3). Según los últimos 
del Notariado; y Secretaría de Hábitat y Mejora Urbana, a 
partir de las fianzas depositadas en el Incasòl. datos del OHB, entre los años 2017 y 2018, la 
subida de precios del resto de municipios del 
área metropolitana (6,7 %) ya fue superior a la de 
Una tendencia similar se da en Cataluña y en el Barcelona ciudad (6 %). 
conjunto del Estado español. En el caso catalán, el La evolución del ritmo del crecimiento del precio 
porcentaje de inquilinos ha subido del 16,6 al 23,6 % del alquiler no se da de forma homogénea en 
entre el 2001 y el 2017, según datos del Idescat. los diferentes barrios y distritos de Barcelona. 
En el conjunto del Estado, en este mismo periodo, Así, por ejemplo, en el 2018, los precios del 
el porcentaje de población que vive de alquiler ha alquiler alcanzaron sus niveles más elevados en 
pasado del 11,4 al 22,9 %, según Eurostat. Sarrià-Sant Gervasi (1.268,9 euros/mes), Les Corts 
Esta tendencia también ha coincidido con un (1.089,5 euros/mes) y L’Eixample (1.038,3 euros/
incremento de los contratos de alquiler y con mes). No obstante, en estos distritos el ritmo de 
un “ligero descenso de las operaciones de crecimiento de precios se ha moderado más que 
compraventa de viviendas”, según señala la en el conjunto de la ciudad. Si en toda Barcelona 
directora del OHB. En consonancia con los datos los precios del alquiler subieron un 6 % entre el 
anteriores, eso se ha dado sobre todo en la ciudad 2017 y el 2018, en estos distritos el incremento 
de Barcelona, como muestra la tabla 2. se situó entre el 3 y el 3,5 %, según indica la 
Secretaría de Hábitat Urbano y Territorio.
En estos momentos, donde más suben 
los alquileres es en los distritos que 
ANNA VERGÉS tienen los precios más bajos. 
(Observatorio Metropolitano de la Vivienda): Según datos del 2018, los 
mayores incrementos se 
“El ritmo de crecimiento de produjeron en Ciutat Vella 
los precios del alquiler se (10,3 %), Sant Andreu (8,1 %) 
está moderando tanto en y Nou Barris (7,8 %).
Barcelona como en todo el 
entorno metropolitano”
21
Los precios de alquiler de 
Si tenemos en cuenta el crecimiento acumulado 
entre el 2014 y el 2018, también observamos que Barcelona son de 929,6 euros 
el aumento ha sido especialmente significativo mensuales y siguen por encima 
en Ciutat Vella, donde los precios del alquiler han de los del resto de municipios 
subido un 43 % entre el 2014 y el 2018. En segundo del área metropolitana (735,1) 
lugar, se sitúa Sant Martí (38 %) y Nou Barris 
(35,1 %). 
estabilizarse”, explica Anna Vergés. 
Globalmente, en el conjunto de la ciudad, los 
La moderación del ritmo del crecimiento del precio 
precios de alquiler de Barcelona son de 929,6 euros 
del alquiler se ha dado también en el conjunto de 
mensuales y siguen por encima de los del resto 
Cataluña y el Estado, según corroboran los datos 
de municipios del área metropolitana (735,1). Sin 
de los portales inmobiliarios. Según Fotocasa, los 
embargo, la tasa de autocontención residencial 
precios han subido durante el 2019 un 5,1 % en todo 
de la ciudad de Barcelona es más alta que en el 
el Estado, el crecimiento más leve de los últimos 
resto de localidades metropolitanas. Dicho de otro 
tres años. 
modo, entre los residentes en Barcelona que se 
cambian de casa, hay una mayor proporción que Anaïs López, directora de Comunicación y 
lo hace en una vivienda de la misma ciudad, ya sea Contenidos de Fotocasa y Habitaclia, explica que 
en el mismo barrio o distrito, o en otro dentro de la las comunidades autónomas de Cataluña y Madrid, 
ciudad. Según datos del OHB del 2017, en Barcelona donde los últimos años se había incrementado 
esta tasa es del 72,8 %, frente al 62,5 % del resto de fuertemente el precio del alquiler, han empezado a 
los municipios del entorno metropolitano. moderar sus crecimientos (de un 3,1 % en Cataluña 
y de un 2,3 % en Madrid en el 2019). No obstante, no 
Lo que es común en Barcelona y en el resto de los 
significa que se haya parado la subida de precios 
municipios metropolitanos es la moderación de la 
y, de hecho, el año 2019 cerró con los precios 
tendencia al alza del precio del alquiler. “El ritmo 
más altos del alquiler de los últimos trece años en 
de crecimiento de los precios del alquiler se está 
España. Según Fotocasa, llegaron a 10,18 €/m2 a 
moderando tanto en Barcelona como en todo el 
finales del año 2019. 
entorno metropolitano, porque, como los inquilinos 
ya no pueden pagar más, el mercado tiende a 
TABLA 3. EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS DE ALQUILER*
Incremento del Incremento Incremento 
 Precio medio 
precio desde el del precio del precio 
(2018)
punto más bajo* 2016-2017 2017-2018
Barcelona 929,6 €/mes +36,4 % (2013) +9,5 % +6 %
AMB sin Barcelona 735,1 €/mes +28,3 % (2014) +9,3 % +6,7 %
Fuente: Secretaría de Hábitat Urbano y Territorio, a partir de las fianzas depositadas en el Incasòl.
* Los precios del alquiler se situaron en el nivel mínimo de la serie en Barcelona en el 2013, momento a partir del cual empezaron 
a subir. En el resto de municipios metropolitanos, los niveles mínimos de las rentas de los alquileres corresponden al 2014.
LA SITUACIÓN ACTUAL EN BARCELONA Y EL ESTADO
Un importante desajuste  
entre el precio demandado  
y el ofertado
A pesar de la disminución del ritmo de crecimiento 
de las rentas del alquiler, sigue habiendo un 
importante desajuste entre el precio demandado y 
el ofertado, tal como muestra el siguiente gráfico. 
Mientras que el tramo de precios de alquiler más 
demandado se sitúa entre 600 y 800 euros al mes 
(que concentra el 35 % de la demanda), la mayoría 
de las ofertas se sitúan por encima de los 1.000 
euros mensuales (68 % de la oferta). Si observamos 
la evolución del precio de alquiler por barrios, 
detectamos que los incrementos más notables se 
producen en las zonas de la ciudad donde estos 
eran más bajos: Ciutat Vella, donde han subido un 
43 % en los últimos cuatro años, Sant Martí (38 %) y 
Nou Barris (35,1 %). 
Anna Vergés, directora del Observatorio 
Metropolitano de la Vivienda de Barcelona 
(OHB).
GRÁFICO 1. RELACIÓN ENTRE LOS PRECIOS OFERTADOS Y LOS PRECIOS DEMANDADOS 
DE ALQUILER (DEL SEGUNDO TRIMESTRE DEL 2017 AL SEGUNDO TRIMESTRE DEL 2018)
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
<400 400 < 600 600 < 800 800 < 1.000 1.000 < 1.300 1.300 < 1.700 > 1.700
Demanda Oferta  
23
Según un estudio de 
Fotocasa e Infojobs, 
Por este motivo, muchas personas tienen en Cataluña y 
dificultades para encontrar pisos de Madrid los inquilinos 
alquiler al precio que buscan y, al mismo destinan cerca 
tiempo, muchos propietarios tampoco de la mitad de sus 
encuentran con facilidad inquilinos que ingresos al alquiler
puedan pagar los importes que piden. 
Desde Fotocasa, su directora de 
Comunicación, Anaïs López, reconoce 
que las rentas de la ciudadanía “no se Una de las principales causas de este 
corresponden con el nivel de precios desajuste entre los precios de alquiler 
que actualmente hay en el mercado”. ofertados y demandados no es otra que la 
Según datos de este portal, un 75 % desigual evolución del coste de la vivienda 
de los particulares que han alquilado o y de los ingresos de la ciudadanía. Tal como 
han intentado hacerlo durante el  muestra la tabla 5, el precio medio del 
último año señalan el precio como  alquiler ha crecido el doble que los ingresos 
principal obstáculo. de la ciudadanía, teniendo en cuenta la 
Según un estudio anual de Fotocasa renta familiar disponible bruta (RFDB) 
e Infojobs, actualmente la ciudadanía entre los años 2000 y 2018. También han 
destina por término medio un 34 % de experimentado un mayor crecimiento que 
su salario al pago mensual del alquiler la renta familiar los precios de compraventa, 
en todo el Estado. En el caso de Madrid, tanto de viviendas nuevas como de 
destina un 51 % y, en Cataluña, un segunda mano.
49 %. “Estos porcentajes hacen que los En este contexto, las familias con las rentas 
ciudadanos se queden sin posibilidad bajas o moderadas también han visto 
de ahorro a fin de mes y, por lo tanto, restringidas sus posibilidades a la hora de 
hace casi imposible que ahorren para elegir en qué localidad o barrio quieren 
comprarse una vivienda en el futuro”, alquilar una vivienda, porque los precios 
reconoce López. de muchas zonas están fuera de sus 
En la situación actual, las personas que posibilidades económicas. 
tienen más dificultades para encontrar un Así, por ejemplo, en el 2018, un hogar con 
piso de alquiler en la ciudad de Barcelona unos ingresos equivalentes a 2,5 veces el 
son aquellas que buscan en las franjas salario mínimo interprofesional (2.146 € netos 
más bajas de precios, ya que es donde al mes) podía alquilar una vivienda tan solo en 
hay menos oferta y, al mismo tiempo, más 5 de los 33 municipios del área metropolitana 
demanda, como muestra la tabla 4. de Barcelona, según el precio medio de los 
pisos en estas localidades, sin destinar un 
porcentaje superior a un tercio de su renta. 
Por el contrario, un hogar con unos ingresos 
equivalentes a 3,5 veces el SMI (3.005 € al 
mes) podía acceder a una vivienda en 30 de 
los 33 municipios del área metropolitana y 
en cuatro distritos de la ciudad de Barcelona, 
según los criterios anteriores. 
Eso provoca que se perpetúe y aumente la 
segregación residencial de la ciudadanía 
por barrios, según sus condiciones 
Anaïs López, directora de 
Comunicación y Contenidos de socioeconómicas, y va en detrimento de la 
Fotocasa y Habitaclia. cohesión social.
LA SITUACIÓN ACTUAL EN BARCELONA Y EL ESTADO
TABLA 4. DÍAS QUE ESTÁN  
PUBLICADAS LAS OFERTAS DE  
ALQUILER SEGÚN SU PRECIO
Días que está Precio medio 
anunciada la oferta ofertado 
2-7 días 772 €/mes
1-2 meses 950 €/mes
Más de 5 meses 1.116 €/mes
Fuente: datos elaborados por el Observatorio 
Metropolitano de la Vivienda de Barcelona, a partir de 
datos cedidos por Habitaclia.
TABLA 5. COMPARATIVA DE LA EVOLUCIÓN DE 
LA RENTA FAMILIAR FRENTE A LA DEL PRECIO 
DE LA VIVIENDA
Crecimiento 
2000-2018
Renta familiar disponible 
+63,4 %
bruta (RFDB)
Precio medio del alquiler +127,7 %
Precio medio de las 
+147,7 %
viviendas de obra nueva
Precio medio de las 
+144,7 %
viviendas de segunda mano
Fuente: datos elaborados por el Observatorio Metropolitano 
de la Vivienda de Barcelona, a partir de datos del Idescat, el 
Ayuntamiento de Barcelona y la Generalitat de Catalunya.
25
Más del 84 % de los 
desahucios de Barcelona  
han sido por alquiler  
entre el 2013 y el 2017
El máximo exponente de esta situación Otros factores que  
de desigualdad y de discriminación en el 
acceso a la vivienda son los desahucios, inciden en el alquiler 
mayoritariamente por alquiler en la actualidad. en Barcelona
En el conjunto del Estado, el 67,4 % del total 
de los desahucios corresponde a alquileres (el La directora del OHB, Anna Vergés, también 
67,71 %, en Cataluña), según datos del Consejo se refiere a otros factores clave para planificar 
General del Poder Judicial correspondientes a las políticas públicas de vivienda en la ciudad 
todo el 2019. En este periodo, se produjeron en durante los próximos años, que tienen que ver 
todo el Estado un total de 54.006 desahucios, tanto con el perfil de los potenciales inquilinos 
12.446 (23 %) en Cataluña, la comunidad como de los arrendadores. 
autónoma que concentra un número más alto En primer lugar, señala la importancia de los 
de lanzamientos. cambios demográficos de la ciudad. Vergés 
En el caso de Barcelona, el Observatorio explica que el volumen de la población de 
Metropolitano de la Vivienda indica que el Barcelona se ha estabilizado en torno a 
porcentaje de desahucios por alquiler llegó 1,6 millones de habitantes, pero que “ha 
al 84,1 % entre el 2013 y el 2017. La cifra de crecido el número de extranjeros”. Las 
desahucios en la ciudad todavía sigue siendo personas procedentes de otros países ya 
elevada, si bien presenta una tendencia a la suman un total de 392.743 habitantes, el 
baja: en el 2017, se produjeron 2.519, un 9 % 24,2 % del total. Dentro de este grupo se 
menos que en el 2016. incluyen perfiles diversos: desde personas 
que migran a nuestro país en busca de 
la mejora de sus condiciones de vida, 
provenientes de países empobrecidos, hasta 
las procedentes de otros estados europeos, 
que se sienten atraídas por la capital catalana 
por su calidad de vida o por las posibilidades 
Los cambios demográficos y de desarrollo profesional, entre otros. 
la atomización de la propiedad A eso se añade la tendencia al envejecimiento 
de la población. Según datos del 
de las viviendas, dos factores Observatorio, el porcentaje de población 
que hay que tener en cuenta joven ha disminuido en más de 5 puntos 
desde 1996 (del 20,4 al 15 %), mientras que 
para planificar las políticas las personas mayores (de más de 65 años) ya 
públicas de vivienda representan el 21,54 % de la población. 
LA SITUACIÓN ACTUAL EN BARCELONA Y EL ESTADO
En segundo lugar, se refiere al perfil de los 
propietarios de las viviendas que se encuentran 
en el mercado de alquiler o de compraventa en 
Barcelona. En toda Barcelona, se han contabilizado 
774.190 viviendas, que están en manos de 512.178 
propietarios, cuyo 97,1 % son particulares. La media 
de pisos por propietario es de 1,5. 
Si observamos específicamente los de alquiler, 
representan un total de 233.291 pisos, un 
tercio del total de las viviendas principales de la 
ciudad. El perfil de los propietarios de los pisos 
de alquiler se distribuye de la siguiente manera. 
Del total de pisos de alquiler, un 68,8 % está en 
manos de particulares, el 24,3 % es propiedad 
de personas jurídicas (sector financiero, 
inmobiliario...) y el 5,2 % de la Administración, 
mientras que el 1,6 % restante pertenece a 
entidades sin ánimo de lucro o religiosas.
En definitiva, la estructura de la propiedad de 
las viviendas —tanto de los pisos de alquiler 
como del parque restante— “está fuertemente 
atomizada y mayoritariamente en manos de 
particulares”, indica Anna Vergés. Este es un 
factor especialmente relevante a la hora de 
valorar las políticas o normativas que pueden ser 
más efectivas para garantizar la accesibilidad de 
la ciudadanía a la vivienda. Además de incidir en 
los grandes tenedores, deben tener en cuenta 
esta fuerte atomización de la propiedad y dirigirse 
también a los propietarios particulares, que 
concentran gran parte de la oferta de alquiler.
Además de incidir en los grandes 
tenedores, deben tener en cuenta 
esta fuerte atomización de la 
propiedad y dirigirse también 
a los propietarios particulares, 
que concentran gran parte de la 
oferta de alquiler
27
Los precios de los alquileres en los 
portales inmobiliarios, hasta un 57 % 
más altos que las estadísticas oficiales 
Sobre los datos de los precios de los alquileres este desajuste entre los precios de los datos 
proporcionados por los portales inmobiliarios, hay oficiales y de los portales inmobiliarios a diferencias 
que tener en cuenta que son sustancialmente metodológicas, sobre todo con respecto a la 
superiores (hasta un 57 %) que las de las muestra de viviendas que se analiza. Advierte que 
estadísticas oficiales. Así se puso de manifiesto el porcentaje de propietarios que depositan fianzas 
cuando el Gobierno estatal hizo públicas por en organismos oficiales —en las que se basan los 
primera vez en el 2019 sus propias estadísticas datos del Ministerio— “es pequeño” en muchas 
de precios, a partir del registro de finanzas de las comunidades autónomas, exceptuando el caso 
comunidades autónomas. de Cataluña. “Llama la atención que comunidades 
Según el estudio del Ministerio de Fomento, el como Cataluña tripliquen en viviendas analizadas 
precio medio del alquiler en España es de 8,1 euros la Comunidad de Madrid, cuando el número de 
por m2, mientras que Fotocasa indica que es de 8,3 operaciones de alquiler en la Comunidad de Madrid 
euros/m2 (un 2,47 % más), e Idealista, 10,4 euros/ es mayor que en Cataluña”.
m2 (28,4 %). En algunas provincias, las diferencias Con respecto a los portales inmobiliarios, también 
entre los precios indicados por Fomento y las son frecuentes las demandas de los movimientos 
de los portales inmobiliarios son mucho más sociales relativas a evitar la publicación de ofertas 
acusadas y llegan al máximo del 57 % en el caso fraudulentas, ganar en transparencia y ejercer 
de las Baleares. En la provincia de Barcelona, si los mejor su papel como intermediarios. Sobre este 
datos oficiales indican que el precio del alquiler es tema, López defiende que Fotocasa ya está 
de 9,6 euros/ m2, Fotocasa indica que es de 14,1 trabajando en este tema: “Un equipo de expertos en 
euros/m2 (un 46,88 % más), e Idealista, 14,6 euros/ moderación y fraude trabaja exclusivamente para 
m2 (un 52,08 % más). garantizar la máxima seguridad de cada uno de 
El Observatorio Metropolitano de la Vivienda los anuncios”. Una de las principales herramientas 
también ha corroborado esta tendencia en el caso de Fotocasa para evitar el fraude en línea es el 
de la ciudad de Barcelona. Los datos del Incasòl código de verificación personal e intransferible, 
indicaban que el precio medio del alquiler en la que se envía a los anunciantes por teléfono y que 
ciudad era de 929,6 euros mensuales en el 2018, estos tienen que incluir en la oferta que publicitan 
frente a los 1.452 euros indicados por el portal en el portal. Según López, eso permite asegurar 
inmobiliario Habitaclia. que el número de teléfono con que se publicará 
el inmueble pertenece al anunciante. “Fotocasa 
Anaïs López, directora de Comunicación y no permite la publicación de anuncios ilegales, 
Contenidos de Fotocasa y Habitaclia, atribuye perjudiciales y fraudulentos”, concluye. 
LA SITUACIÓN ACTUAL EN BARCELONA Y EL ESTADO
04 
El debate del alquiler en 
el ámbito institucional
El encarecimiento de las rentas del alquiler, expuesto en el apartado anterior, así 
como la presión ejercida por los movimientos sociales en defensa del derecho a 
la vivienda, ha forzado la llegada del debate sobre la regulación de su precio a las 
instituciones públicas, especialmente desde el año 2018.
En este apartado, repasaremos en primer término el debate que se ha dado 
en el ámbito estatal y, posteriormente, en Cataluña. 
29
El debate de la re4gulación. de los precios del alquiler 1
en el ámbito estatal 
El debate sobre la regulación del precio del alquiler En este contexto, PSOE y Podemos llegaron a 
ha pasado por diferentes fases desde que empezó un acuerdo presupuestario en octubre del 2018, 
a plantearse después de la moción de censura que también incorporaba propuestas en materia 
contra el PP, que supuso la llegada del PSOE al de vivienda. Con respecto a la regulación del 
Gobierno estatal en junio del 2018. A continuación, precio del alquiler, la periodista de elDiario.es 
se repasan brevemente las diferentes fases que especializada en vivienda y fiscalidad, Marina 
ha experimentado este debate desde entonces, Estévez, explica que el pacto preveía que los 
con el objetivo de identificar los puntos más ayuntamientos o las comunidades autónomas 
controvertidos y situarnos en el momento actual y pudieran crear un índice de precios de alquiler 
las perspectivas de futuro. de referencia, que permitiría regular y limitar las 
subidas de precios de los alquileres en zonas 
1.ª fase: la regulación del urbanas con mercado tensionado, entre otros 
precio del alquiler, en el aspectos. Otro de los puntos destacados era el 
alargamiento de los contratos de alquiler de tres a 
acuerdo de presupuestos cinco años en el caso de los particulares, y de 
PSOE-Podemos para el 2019 cinco a siete en el caso de las personas jurídicas, 
con prórrogas de al menos tres años en ambos 
Después de la moción de censura, el debate casos. De este modo, se revertía el acortamiento 
sobre la regulación del precio del alquiler que habían experimentado los contratos con la 
empezó a finales del 2018, coincidiendo con el ley de arrendamientos urbanos (LAU) del 2013. 
debate sobre los presupuestos generales del 
Estado que el nuevo ejecutivo del PSOE quería 
aprobar de cara al 2019. 
EL DEBATE INSTITUCIONAL
2.ª fase: el Gobierno del 
PSOE aprueba un primer 
decreto sobre alquileres sin 
la regulación de precios, al 
margen de los presupuestos
Estévez recuerda que, aunque el PSOE aceptó 
incluir inicialmente este segundo punto en el pacto 
presupuestario con Podemos, posteriormente 
“el Ministerio de Fomento se negó en redondo a 
aplicarlo”, lo que generó una “fuerte controversia” 
entre ambos partidos. 
Tanto es así, que el Gobierno del PSOE aprobó en 
diciembre del 2018 un decreto —al margen de los 
presupuestos— que modificaba la regulación de los 
alquileres, pero sin incluir la posibilidad de limitar el 
precio. Sí mantenía, no obstante, el alargamiento 
de la duración de los contratos. Por este motivo, 
cuando el decreto se sometió a votación en 
el Congreso de los Diputados para que fuera 
convalidado, Podemos votó en contra. La negativa 
de este y de otros partidos, por motivos diversos, 
impidió que el decreto saliera adelante. 
Marina Estévez, periodista 
de elDiario.es, durante su 
intervención en la Jornada de 
Regulación de los Alquileres 
celebrada en el ICAB el pasado 
18 de noviembre de 2019.
31
3.ª fase: puesto que el primer decreto no prospera, se 
presenta un segundo que regula la evolución de los 
precios dentro de un contrato, pero no entre contratos
Tampoco pudieron prosperar los presupuestos Eso es lo que finalmente decanta la balanza del 
generales del Estado, que finalmente el Gobierno partido morado a favor del sí, según recuerda 
español sometió a votación en el Congreso en la periodista de elDiario.es. Hay que tener en 
febrero del 2019. Después del rechazo a los cuenta que existía la perspectiva de unas nuevas 
presupuestos, el PSOE veía cada vez más cerca elecciones generales a la vista y que los grandes 
el final de la legislatura y optó por elaborar propietarios ya estaban presionando en defensa 
decretos que, al menos, permitieran sacar de sus intereses. Por eso, Podemos acepta este 
adelante algunos de los puntos más importantes decreto “como mal menor”, aunque no incorpore 
que contenían los presupuestos, entre ellos las la regulación de precios, explica Estévez. 
medidas referentes a vivienda. El PP recurrió en mayo del 2019 sus contenidos, 
En este escenario, en marzo del 2019 el Gobierno cuestionando que se diera la situación “de 
español presenta su segunda propuesta de extraordinaria y urgente necesidad” con que el 
decreto de alquileres, esta vez habiéndolo Gobierno español justificaba sus medidas. El 
pactado previamente con Podemos, para Tribunal Constitucional se pronunció en enero 
garantizar su aprobación. En el proceso de del 2020 y, si bien ha aceptado parcialmente 
negociación, Podemos no consigue que el PSOE el recurso del PP, no ha impugnado las partes 
acepte la medida recogida inicialmente en el más fundamentales. Las principales medidas 
pacto de presupuestos para que ayuntamientos del decreto estatal de alquileres se repasan 
y comunidades autónomas puedan regular brevemente a continuación. 
el precio del alquiler en zonas con mercado 
tensionado, pero sí otra concesión: “El decreto 
acaba limitando la subida de precios dentro del 
mismo contrato solo al IPC”, asegura Estévez. 
Hay que tener en cuenta que la LAU del 2013 
hacía depender de un pacto entre inquilino y 
propietario este nivel de actualización de precios. 
EL DEBATE INSTITUCIONAL
PRINCIPALES CONTENIDOS DEL DECRETO ESTATAL DE 
ALQUILERES DE MARZO DEL 2019
Entre las principales medidas del decreto estatal de alquileres aprobado en marzo del 2019 
(7/2019), destacan las siguientes:
1. Alarga la duración mínima de los contratos 7. Prevé el derecho de tanteo y retracto de la 
de alquiler de tres a cinco años en el caso de Administración, para que tenga preferencia 
los particulares, y de cinco a siete en el caso por comprar pisos en venta y poder 
de las personas jurídicas, con prórrogas de al dedicarlos a esta finalidad.
menos tres años en ambos casos. 8. Apuesta por la colaboración público-
2. Vincula al IPC la evolución del precio del privada en la promoción de vivienda 
alquiler dentro de un mismo contrato. asequible. Una de las vías planteadas por el 
3.  Recoge el compromiso de crear un sistema Gobierno es ceder suelo público a empresas 
estatal de índice de referencia del precio o cooperativas para la construcción de 
de alquiler de la vivienda en un plazo de estas viviendas.
ocho meses. Después de la imposibilidad 9. El decreto diferencia claramente la regulación 
de formar gobierno una vez celebradas las de los pisos turísticos de la de la vivienda 
elecciones generales de abril del 2019 y su residencial. Establece que serán regulados, 
repetición en noviembre del mismo año, el no por la ley de arrendamientos urbanos, sino 
plazo se incumplió. Pero, a finales de junio por la normativa de este sector que sea de 
del 2020, el Gobierno español presentó aplicación en cada caso y comercializados 
finalmente este sistema. por los canales de oferta turística. Además, 
4. Refuerza la protección de las personas establece que una comunidad de propietarios 
desahuciadas o en riesgo de estarlo: los puede limitar o condicionar la actividad de los 
juzgados deberán evaluar si las personas pisos turísticos de su bloque de pisos, si así lo 
en proceso de desahucio se encuentran deciden tres quintas partes de sus miembros.
en situación de vulnerabilidad y, en caso 10. Se elimina el requisito que exigía que los 
de que así sea, ponerlo en conocimiento contratos de alquiler estuvieran inscritos 
de los servicios sociales. Si las personas en en el Registro de la Propiedad para tener 
proceso de desahucio se encuentran en validez, que estipulaba la LAU del 2013. Eso 
situación de vulnerabilidad y el propietario comportaba que, si un fondo de inversión 
del piso donde viven es una persona jurídica compraba un bloque de viviendas con 
(por ejemplo, un banco), el decreto obliga inquilinos viviendo de alquiler, podía forzar 
a aplazar el lanzamiento al menos durante su salida fácilmente si los contratos no 
tres meses. Además, el decreto ilegaliza habían sido registrados. 
los desahucios abiertos, aquellos que se 11.  Se suprimen algunas de las barreras 
producen sin preaviso de su día y hora. de entrada para acceder a un alquiler, 
5. Facilita que las administraciones puedan rebajando el coste que implica la 
ampliar su parque de vivienda social y formalización de los contratos. Por ejemplo, 
asequible. Prevé el llamado Plan 20.000, con se limita el importe que hay que depositar 
el objetivo de emprender la construcción en concepto de fianza, depósito o cualquier 
de este número de viviendas de alquiler otra garantía adicional a tres meses de 
asequible durante esta legislatura. alquiler. Los gastos de formalización y 
6. Plantea eliminar las barreras administrativas gestión del contrato también irán a cargo 
y financieras para que los ayuntamientos de los propietarios si son personas jurídicas. 
puedan construir vivienda social y protegida.
33
4.ª fase: el acuerdo de gobierno de PSOE  
y Podemos de diciembre del 2019 incorpora de 
nuevo la propuesta de regular el precio  
del alquiler
Más allá del desarrollo de este decreto, hay que tener en 
cuenta el nuevo escenario que se ha abierto en el 2020 con 
la formación del nuevo Gobierno español, integrado por 
una coalición entre PSOE y Unidas Podemos. El acuerdo de 
gobierno entre ambas formaciones prevé que ayuntamientos 
y comunidades autónomas puedan “regular las subidas 
abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente 
declaradas tensionadas y, al mismo tiempo, evitar posibles 
efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler”, a 
partir del sistema estatal de índice de referencia del precio de 
alquiler de la vivienda.
El acuerdo también prevé que las comunidades autónomas 
puedan elaborar un índice propio siguiendo la misma 
metodología y tiene en cuenta “los avances” de las 
comunidades, que, como Cataluña, ya disponen de uno. 
También establece que sean los mismos ayuntamientos 
los que puedan declarar “con carácter temporal y 
excepcionalmente” las zonas de mercado tensionado. No 
obstante, al principio del 2021, este está siendo uno de los 
principales puntos de fricción entre los diferentes grupos 
políticos para sacar adelante la nueva ley estatal de vivienda. 
Representantes del PSOE en el Gobierno han dado marcha 
atrás este año respecto a la voluntad expresada en el acuerdo 
del Gobierno de coalición a principios de esta legislatura.
5.ª fase: Cataluña marca un punto de inflexión  
con una ley pionera
A finales del 2020, también se abrió una expandir esta normativa al conjunto del 
quinta fase, con la aprobación en Cataluña Estado, para hacer efectivo lo que ya 
de una ley de regulación del precio del consta en el acuerdo del Gobierno español 
alquiler, pionera en todo el Estado. El de coalición entre el PSOE y Podemos. 
Parlamento de Cataluña aprobó la Ley Por el contrario, otros sectores políticos 
11/2020 de medidas urgentes en materia quieren dar marcha atrás y han recurrido 
de contención de rentas en los contratos la normativa al Tribunal Constitucional, 
de arrendamiento de vivienda, el 9 de ya que consideran que la ley catalana 
setiembre, a raíz de la propuesta impulsada vulnera competencias estatales, entre 
por el Sindicato de Inquilinas, con el apoyo otros motivos. El TC ha admitido a trámite 
de los diversos movimientos sociales en el recurso del PP al respecto a principios 
defensa del derecho a la vivienda. del 2021. De hecho, el PP y Cs ya pidieron 
Cataluña se convertía así, pues, en la al Consejo de Garantías Estatutarias de 
primera comunidad autónoma del Estado en Cataluña un informe sobre el nivel de 
dotarse de una ley de estas características. adecuación de la propuesta de regulación 
Con este precedente, en estos momentos, del precio del alquiler a las competencias de 
hay varias fuerzas políticas que quieren la Generalitat y, según este organismo, esta 
podría invadir competencias estatales. 
EL DEBATE INSTITUCIONAL
Así pues, en estos momentos es difícil prever A continuación, resumimos los puntos 
el recorrido que tendrá la ley en Cataluña, así principales de la ley de regulación del precio del 
como la posibilidad de exportarla al conjunto alquiler de Cataluña. 
del Estado. 
CONTENIDOS PRINCIPALES DE LA LEY DE LA REGULACIÓN  
DEL PRECIO DEL ALQUILER EN CATALUÑA 
•• La regulación del precio del alquiler se aplicará •• La ley establece un régimen sancionador para 
en las áreas que se consideren de mercado velar por su cumplimiento. 
tenso, las que se encuentran especialmente 
•• También reconoce de manera pionera las 
en riesgo con respecto a no disponer de una organizaciones de inquilinas e inquilinos como 
oferta de vivienda de alquiler asequible para mediadores ante posibles conflictos entre 
garantizar este derecho a toda la ciudadanía. propietarios e inquilinos. 
Según los criterios establecidos por la ley a 
este efecto, la regulación se puede aplicar en Algunas excepciones a la aplicación de la ley
una sesentena de municipios catalanes. 
•• De manera justificada y delimitada, se podrá 
•• La Generalitat es la encargada de declarar subir el precio del alquiler con respecto al 
una zona como área de mercado tenso. contrato anterior en casos concretos; por 
Pero también se capacita para hacerlo ejemplo, por obras de reforma y mejora en las 
directamente al Ayuntamiento de Barcelona viviendas. También se podrá subir el precio si 
y al Área Metropolitana de Barcelona (AMB), el inquilino anterior mantenía una relación de 
por iniciativa propia o por solicitud de alguno parentesco con el propietario. 
de los municipios que la integran. Las 
•• Durante los tres primeros años de vigencia de 
declaraciones de mercado tenso tendrán una la ley, la normativa no es aplicable en el caso de 
vigencia máxima de cinco años. las viviendas de obra nueva o que hayan estado 
•• Por norma general, la ley establece que, si se sujetas a grandes rehabilitaciones. 
alquila un piso que ya estaba arrendado antes, su 
•• Quedan excluidas del ámbito de aplicación de la 
precio no podrá superar el del contrato anterior, si ley las viviendas sujetas a regímenes especiales 
este se ha firmado en los cinco años previos. de determinación de renta, entre las cuales 
•• Si antes el piso tenía un precio por encima de se encuentran los contratos de renta antigua, 
la media de la zona donde se encuentra, en los firmados antes del 1 de enero de 1995, los 
el nuevo contrato no podrá superar el valor de protección oficial, los integrados en redes 
máximo que establece el índice de precios de públicas de viviendas de inserción o mediación 
referencia de la Generalitat de Catalunya. Eso para el alquiler social o el Fondo de Vivienda de 
puede comportar disminuciones de precio Alquiler para políticas sociales. También quedan 
en varios casos que ahora se encuentran por excluidos los pisos de tipo asistencial y con 
encima de la media, mayoritariamente de alquiler social obligatorio. 
carácter moderado. 
•• Tampoco se aplicará la ley en otros casos 
•• Con carácter general, si un piso se pone en concretos, por ejemplo, si los arrendadores 
alquiler por primera vez, su precio tendrá que forman parte de una unidad de convivencia 
ser como máximo el que indique el índice con unos ingresos inferiores a 2,5 veces el IRSC 
de referencia. (indicador de renta de suficiencia de Cataluña), 
contando también las rentas del alquiler.
35
Las opiniones de expertos y movimientos sociales 
sobre las últimas medidas adoptadas por el 
Gobierno estatal en materia de alquileres 
Desde los movimientos sociales, consideran que el 
decreto estatal de marzo del 2019 fue una oportunidad 
perdida para regular el precio de los alquileres en toda 
España. Mientras eso no ocurra, tanto la directora 
del Observatorio DESC, Irene Escorihuela, como JAIME PALOMERA (Sindicato de Inquilinas) e 
el portavoz del Sindicato de Inquilinas, Jaime IRENE ESCORIHUELA (Observatorio DESC):
Palomera, denuncian que los inquilinos sufren “Hay que regular los precios del 
indefensión ante los propietarios. En este alquiler de los nuevos contratos y 
sentido, hay que tener en cuenta que, aunque poner fin a los privilegios fiscales 
se haya aprobado la ley de regulación del precio de las SOCIMI”
del alquiler en Cataluña, existen dudas sobre su 
constitucionalidad, según algunos sectores políticos 
y sociales. Eso genera incertidumbres sobre su 
futuro despliegue en Cataluña. la aprobación del decreto, se ha reducido muy 
Cuando acaba un contrato de arrendamiento, el significativamente el número de casos. 
propietario tiene en sus manos no solo la decisión Más crítica se muestra con la propuesta 
de renovárselo o no al mismo inquilino, sino también del Plan 20.000. Si bien considera que 
de fijar el nuevo precio “sin ningún tipo de límite”, la construcción de más pisos puede ser 
asegura Escorihuela. En este sentido, expone que en necesaria en cierto modo, no debería situarse 
países como Alemania el precio de un nuevo contrato como prioridad principal. Opina que habría 
de alquiler no puede superar en más de un 10 % el del que apostar principalmente por recuperar 
anterior y reclama para España un sistema similar. para el alquiler social y asequible el máximo de 
El portavoz del Sindicato de Inquilinas, Jaime viviendas vacías procedentes de ejecuciones 
Palomera, también lamenta que las medidas hipotecarias o desahucios por alquiler. Para 
tomadas hasta ahora por el Estado hayan relegado Delgado, esta opción no solo reduce la 
la cuestión de las SOCIMI, que siguen exentas del necesidad de construcción de nuevos pisos 
impuesto de sociedades. Considera que poner fin —y su consiguiente impacto medioambiental—, 
a sus privilegios fiscales contribuiría a eliminar sus sino que también es más rápida y efectiva 
prácticas especulativas en el mercado inmobiliario. para responder a la situación de emergencia 
La portavoz de la PAH en Barcelona, Lucía Delgado, habitacional, ya que la planificación y ejecución 
destaca la incidencia que hicieron los movimientos de nuevas viviendas es una medida más a 
sociales para conseguir que el decreto de marzo del largo plazo. 
2019 prohibiera los desahucios abiertos “de forma Con respecto al acuerdo de gobierno entre 
clara” y se muestra satisfecha de los resultados PSOE y Podemos, la portavoz de la PAH 
de la nueva normativa. Cabe tener en cuenta que, considera que es una “batería de buenas 
desde el año 2018, “se había dado un incremento intenciones”, pero que hay que conocer “la 
al alza de este modus operandi”. Según la PAH, si concreción normativa y presupuestaria” de 
en el 2017 se habían producido únicamente siete las diferentes medidas que prevé. Justo para 
desahucios abiertos en la ciudad de Barcelona, en instar al Gobierno español a empezar a ponerse 
el 2018 se multiplicaron hasta 55 y, solo durante el manos a la obra, la PAH presentó a principios 
primer trimestre del 2019 —antes de la aprobación del del 2020 al actual ejecutivo una propuesta 
decreto—, se produjeron 32. Por el contrario, desde de medidas de choque, entre las cuales el 
EL DEBATE INSTITUCIONAL
LUCÍA DELGADO (PAH Barcelona):
constata una disminución de 
los desahucios abiertos, pero Mientras que valora positivamente la 
echa de menos medidas para creación del índice estatal, Burón critica 
movilizar pisos vacíos a favor que no se planteen medidas para optimizar 
las funciones que podría tener el baremo 
del alquiler social de precios de referencia en el ámbito de la 
política fiscal y de las subvenciones (para 
otorgar subvenciones o aplicar exenciones 
o rebajas de impuestos a los propietarios 
que pongan precios por debajo de los de 
paro de los desahucios de todas las referencia). “El uso de la fiscalidad para 
familias en situación de vulnerabilidad. estimular la bajada de precios de alquiler 
A propósito de este tema, cabe destacar no genera polémica, pero hasta ahora no 
que a principios de marzo del 2020 el existen incentivos fiscales más allá de los 
ejecutivo español anunció que haría una correspondientes a impuestos locales”, 
moratoria de los desahucios hipotecarios asegura Burón. 
por cuatro años y que incluiría en la LAU El decreto estatal de alquileres de marzo 
la prohibición de los lanzamientos por del 2019 posibilita que los ayuntamientos 
impago de alquiler en zonas de mercado puedan bonificar hasta el 95 % del IBI 
tensionado y en casos en que los fondos a los propietarios que destinan sus 
de inversión estuvieran especulando con viviendas a alquiler social y asequible o 
el precio de la vivienda y poniendo en penalizar con una tasa más elevada de 
riesgo este derecho social. este impuesto a quienes tengan pisos 
El gerente de Vivienda y Rehabilitación vacíos. Burón considera positivas estas 
del Ayuntamiento de Barcelona medidas, pero a continuación añade lo 
y experto en la materia, Javier siguiente: “Los impuestos locales como 
Burón, considera que la redacción el IBI tienen poco peso en la fiscalidad 
del acuerdo del Gobierno de coalición general, la clave está en el impuesto de 
“está abierta y no está absolutamente sociedades, el IVA y la renta, que son 
claro en qué derivará”. Sin embargo, impuestos básicamente estatales”. 
valora positivamente que el acuerdo 
establezca una metodología objetiva 
común para elaborar los índices 
JAVIER BURÓN (Ayuntamiento de Barcelona):  
de precios de referencia para las 
diferentes comunidades autónomas “El uso de la fiscalidad para estimular 
y ayuntamientos, ya que hasta ahora la bajada de precios de alquiler no 
solo había sistemas de medición genera polémica, pero hasta ahora 
circunscritos a ámbitos territoriales no existen incentivos fiscales más 
concretos. Hasta ahora, además de allá de los correspondientes a 
Cataluña, disponen de índices de 
precios de referencia o sistemas impuestos locales”
similares Valencia y Euskadi. 
37
o cooperativas para la construcción 
de vivienda asequible, si no se toman 
medidas para evitar la privatización a 
largo plazo. Pasado este periodo de medio 
siglo, las viviendas y el suelo vuelven a ser 
propiedad pública, pero Estévez advierte 
que, en función del color político del 
Gobierno, podría optar por venderlos si no 
se hubieran tomado medidas previas para 
protegerlos a perpetuidad. 
Con respecto a la posibilidad de 
regular el precio del alquiler durante 
esta legislatura, Estévez se mostraba 
Javier Burón, gerente de Vivienda y Rehabilitación  
del Ayuntamiento de Barcelona. escéptica en las jornadas sobre 
regulación de los alquileres, previas a la 
constitución del Gobierno de coalición. 
Por su parte, la directora de Comunicación Destacaba que el desarrollo de las 
y Contenidos de Fotocasa y Habitaclia, políticas de vivienda estaría condicionado 
Anaïs López, asegura lo siguiente: “No por el Ministerio de Economía y 
hemos notado ningún impacto desde la la comisión delegada de Asuntos 
entrada en vigor del decreto de alquileres”. Económicos. Esta responsabilidad vuelve 
Expone que los portales inmobiliarios han a recaer en Nadia Calviño, que durante 
seguido la misma tendencia en la oferta la pasada legislatura siguió los “dogmas 
de alquiler que la registrada antes de la de la austeridad económica” y no facilitó 
entrada en vigor del decreto, tanto con la regulación de precios del alquiler. De 
respecto a la oferta de particulares como hecho, la ministra de Economía ya se 
de profesionales. volvió a mostrar contraria a la regulación 
del precio del alquiler el 23 de enero de 
2020, coincidiendo con la publicación 
de un informe del Banco de España 
ANAÏS LÓPEZ contrario a esta medida, aunque esta 
(Fotocasa y Habitaclia): ya estaba recogida en el acuerdo de 
“No hemos notado gobierno de coalición. 
ningún impacto desde No obstante, otros miembros del 
la entrada en vigor del ejecutivo español han vuelto a reiterar 
decreto de alquileres” posteriormente su voluntad de cumplir con 
lo que se acordó. Este mandato será, pues, 
clave para comprobar si efectivamente 
Estévez se muestra crítica con los se despliega y cómo la regulación de los 
objetivos del Plan 20.000 para construir precios del alquiler en España, marcada 
este número de viviendas en cuatro años, por una fuerte controversia entre agentes 
a razón de 5.000 anuales. Considera que políticos, económicos y sociales.
son “poco ambiciosos” y recuerda que, 
solo en Barcelona, en el mandato pasado 
se iniciaron cerca de 4.600 viviendas de MARINA ESTÉVEZ, periodista 
alquiler asequible. especializada en vivienda: 
Los objetivos de 
Además, advierte de los riesgos de vivienda asequible 
ceder suelo público, normalmente por “son poco ambiciosos”
periodos de cincuenta años, a empresas 
EL DEBATE INSTITUCIONAL
4.El debate de la regulación 
de2 los precios del alquiler 
en Cataluña
Más allá de los debates sobre la cuestión 
mantenidos a escala estatal, en Cataluña, 
se ha planteado en los últimos años la 
posibilidad de que la Generalitat pueda JUDITH GIFREU 
regular directamente los precios (Agencia de la Vivienda de Cataluña):
del alquiler, que finalmente se ha 
hecho efectiva en la normativa El índice de precios 
recientemente aprobada en de referencia “es una 
el Parlamento por impulso del herramienta para aportar 
Sindicato de Inquilinas. transparencia al mercado”
Según la directora de la Agencia 
de la Vivienda de Cataluña (AHC, 
por sus siglas en catalán), Judith 
Gifreu, el Gobierno de la Generalitat “ha 
demostrado en los últimos tiempos una 
proactividad en esta materia que está considerarlo demasiado intervencionista 
fuera de duda”, así como su voluntad en el mercado y otros por considerarlo 
de actuar del modo más directo posible insuficiente para garantizar la 
sobre los precios de los alquileres. El asequibilidad del precio de los 
Gobierno catalán presentó en mayo del arrendamientos. 
2019 el Decreto ley 9/2019 de medidas El mecanismo propuesto por el decreto 
urgentes en materia de contención de para regular el precio del alquiler se basa 
rentas en los contratos de arrendamiento en el índice de referencia de precios del 
de vivienda, que, según Gifreu, pretendía alquiler de Cataluña. Este índice calcula la 
“contribuir a la contención de los precios renta media de los alquileres en una zona 
sin perjudicar la viabilidad de un mercado determinada, estableciendo una horquilla 
con poca oferta de alquiler”. entre los más altos y los más bajos, a 
No obstante, el decreto finalmente partir del registro de fianzas del Incasòl. 
no prosperó por la falta de apoyos Se basa en los datos objetivos de más 
parlamentarios, ya que se opusieron de 300.000 fianzas de contratos reales 
todos los grupos de la oposición depositadas en el Incasòl en los últimos 
por motivos diferentes: algunos por tres años. 
39
Hay que tener en cuenta que la única Precisamente para dar un paso más 
función del índice no es la de servir como en la contención del precio del alquiler, 
base de un sistema de regulación de la Generalitat presentó el Decreto 
precios. De hecho, cuando se empezó a ley 9/2019. La propuesta de regulación 
impulsar este índice en Cataluña en el se basaba en este mismo índice de 
2015, no se concibió con este fin, sino referencia, estableciendo que el precio del 
especialmente informó con transparencia alquiler no podría sobrepasar los baremos 
sobre los precios del mercado de los marcados en más de un 10 %. Eso se 
arrendamientos, de modo que tanto podía aplicar temporalmente en ciudades 
propietarios como inquilinos dispusieran o barrios con el mercado tensionado.
de la misma información. Judith Gifreu La directora del Observatorio DESC, 
destaca esta función del índice: “Es una Irene Escorihuela, destaca que en los 
herramienta para aportar transparencia al últimos años se ha dado “un cambio muy 
mercado, aspecto clave si queremos que sustancial” con respecto a la situación del 
los precios se comporten de manera que 2015, en el que la posibilidad de regular 
oferta y demanda se ajusten y den cabida el precio del alquiler ni siquiera estaba 
a todos los tipos de personas y familias en la agenda política. Sin embargo, tanto 
que buscan una vivienda de alquiler”. desde el Observatorio DESC como desde 
En la misma línea, el gerente de Vivienda los movimientos sociales en defensa 
y Rehabilitación del Ayuntamiento de del derecho a la vivienda, fueron muy 
Barcelona, Javier Burón, expone lo críticos con los contenidos del decreto 
siguiente: “Según la teoría económica presentado por la Generalitat, por lo que 
clásica, si las dos partes en un negocio han tenido que hacer posteriormente un 
están bien informadas, la oferta y la intenso trabajo de presión y negociación 
demanda se cruzarán en el precio medio con las instituciones hasta llegar a la 
de mercado, ni muy por encima ni muy aprobación de la ley de regulación del 
por debajo”. De todos modos, advierte precio del alquiler en el Parlamento.
que, aunque no se debe despreciar, la 
función informativa del índice tiene “una 
capacidad limitada” para bajar los precios 
en una situación de mercado tensionado.
Jaime Palomera, portavoz del 
Sindicato de Inquilinas durante 
la Jornada de Regulación de 
los Alquileres del pasado 18 de 
noviembre de 2019. 
EL DEBATE INSTITUCIONAL
globalmente, consideran satisfactorio 
JAIME PALOMERA (Sindicato de Inquilinas): y una gran victoria para los inquilinos y 
El índice de referencia “debería las inquilinas. 
basarse en datos de origen El gerente de Vivienda y Rehabilitación 
diverso [...], por ejemplo, del Ayuntamiento de Barcelona, Javier 
teniendo en cuenta la renta Burón, comparte la necesidad expresada 
familiar disponible” por los movimientos sociales de adecuar 
el precio del alquiler a la renta de la 
ciudadanía. Pero no se muestra partidario 
de incorporar criterios socioeconómicos y 
de renta en la construcción del índice de 
Desde el inicio del debate sobre este precios de referencia, sino de “tenerlos en 
tema, los movimientos sociales han cuenta a la hora de determinar si en una 
cuestionado el mecanismo para elaborar zona se produce o no una situación de 
el índice de referencia de precios de mercado tensionado”. Es decir, las zonas 
alquiler, como base de un sistema de donde hubiera una brecha importante 
regulación. Para el portavoz del Sindicato entre la renta media de la ciudadanía y 
de Inquilinas, Jaime Palomera, el índice el precio medio del alquiler podrían ser 
de referencia de la Generalitat “no busca consideradas de mercado tensionado y, 
cubrir las necesidades de la ciudadanía y en ellas, se podría aplicar el sistema de 
el derecho a la vivienda”. Considera que regulación de precios. 
este índice debería basarse en “datos 
de origen diverso, no únicamente del Por el contrario, descarta tener en 
registro público de fianzas de alquiler, cuenta los criterios socioeconómicos y 
sino también del valor catastral medio, de renta a la hora de construir el índice 
y hacer la necesaria ponderación social de precios de referencia por la necesidad 
que determinaría su accesibilidad para los de compaginar la asequibilidad de 
vecinos, por ejemplo, teniendo en cuenta precios para la ciudadanía con la 
la renta familiar disponible o el índice de rentabilidad de los propietarios. 
paro de los residentes de un determinado Advierte que hacer bajar mucho las 
distrito”. Para el sindicato, un índice de rentabilidades de los propietarios podría 
estas características debería ser además ser contraproducente y provocar una 
de obligado cumplimiento en las zonas disminución de la oferta de alquiler en la 
con problemas de exclusión residencial ciudad. Burón insiste en “afinar” mucho 
y gentrificación y “extensible a todo el las medidas de regulación de precios 
territorio metropolitano”. para conseguir los efectos deseados.
No obstante, en el proceso que 
ha hecho posible la aprobación JAVIER BURÓN (Ayuntamiento de Barcelona) 
de la ley de la regulación 
del precio del alquiler en el apuesta por tener en cuenta 
Parlamento de Cataluña en criterios socioeconómicos 
setiembre del 2020, gracias y de renta a la hora de 
al impulso del Sindicato de 
Inquilinas, los movimiento determinar si una zona es o 
sociales también han tenido no de mercado tensionado
que flexibilizar algunas de sus 
posiciones en esta y otras 
cuestiones para permitir un acuerdo que, 
41
A propósito de este tema, la urbanista 
Maria Sisternas advierte que la 
Administración debería prevenir que, con 
la regulación de las rentas del alquiler, 
no se repitan los mismos errores que se 
cometieron a la hora de fijar el precio de 
compra de las viviendas de protección 
oficial: “Durante mucho tiempo, aquí 
se hacían pisos de protección oficial 
en régimen general un 10 o un 15 % 
por debajo del precio de mercado; 
Otro aspecto polémico del índice de cuando los precios de mercado bajaron 
precios de referencia de la Generalitat estrepitosamente por la crisis, dejó de 
es que no se construye teniendo en salir a cuenta la vivienda de régimen 
cuenta las fianzas correspondientes general”. En este sentido, pide que el 
a todas las viviendas de alquiler de un sector público sea capaz “de anticiparse a 
área, sino solo las correspondientes a los los ciclos inmobiliarios”. 
últimos contratos de arrendamiento. En El Sindicato de Inquilinas también 
este sentido, el portavoz del Sindicato denuncia la opacidad con que se 
de Inquilinas, Jaime Palomera, advierte actualiza este índice actualmente y 
que estos últimos contratos son considera fundamental que se haga de 
precisamente los manera transparente. 
más caros.
IRENE ESCORIHUELA Consideran que el índice 
Por eso, tanto Jaime (Observatorio DESC): debería confeccionarse 
Palomera (Sindicato a partir de un 
de Inquilinas) como El índice de la proceso de acuerdo 
Irene Escorihuela Generalitat “está y consenso entre las 
(Observatorio DESC) legitimando los administraciones 
denuncian que, competentes en materia 
con este índice, el precios de la de vivienda (Generalitat 
Gobierno catalán burbuja actuales” de Catalunya, 
“está legitimando ayuntamientos...), los 
los precios de la agentes sociales y 
burbuja actuales”. económicos implicados 
Así pues, partir de un índice basado (cámaras de la propiedad, 
en precios de contratos de alquiler de los colegios profesionales...) y las 
últimos años puede conseguir el efecto organizaciones y movimientos sociales 
contrario al deseado: que, en un ciclo en defensa del derecho a la vivienda, 
económico de contracción de precios, el como el propio Sindicato de Inquilinas o 
índice siga legitimando la subida. Así lo la Federación de Asociaciones de Vecinos 
expone Jaime Palomera, que denuncia y Vecinas. En general, los movimientos 
que, en la actualidad, algunos fondos sociales consideran que la Generalitat 
buitre utilizan el índice de referencia de debería haberlos tenido más en cuenta 
la Generalitat para justificar subidas de en todo el proceso de elaboración de 
precios ante vecinos y vecinas defendidos este decreto de regulación de precios, 
por el Sindicato de Inquilinas. que finalmente no generó consenso 
suficiente y no salió adelante. 
EL DEBATE INSTITUCIONAL
Por el contrario, la directora de se basa en encuestas sobre 
la Agencia de la Vivienda de una determinada muestra de 
Cataluña defiende la solidez de propietarios e inquilinos. 
los datos en que se sustenta Burón considera que Cataluña 
este índice de referencia. “Desde es la comunidad autónoma que 
el punto de vista de su fiabilidad, está “en mejores condiciones” 
el índice es mucho más sólido con respecto a la disponibilidad 
que otras herramientas de datos sobre el mercado 
impulsadas en toda Europa, ya de alquiler, a partir de los que 
que se basa en datos reales con se articularía un sistema de 
un alcance numérico, temporal regulación de precios. “Es la 
y geográfico muy amplio”, que aprobó antes el índice 
explica Gifreu, que considera y la que desde un inicio no 
que algunas iniciativas europeas lo está utilizando solo como 
“se basan en encuestas y datos estadística, sino para hacer 
mucho menos fiables”. políticas de vivienda”, en 
Javier Burón también comparte referencia a las políticas fiscales 
que la base de datos de de la Generalitat para premiar 
alquileres de Cataluña es “mejor” a quienes ponen precios de 
que la de países como Alemania alquiler por debajo de este 
o Francia, donde actualmente ya baremo.
se regula el precio del alquiler. No obstante, Burón considera 
Destaca que, en Cataluña, que el índice de precios de 
se dispone de “datos reales referencia de Cataluña todavía 
sobre casi todos los alquileres presenta margen de mejora. 
que hay en el mercado”, En este sentido, explica que las 
porque, como la mayoría de los diferentes administraciones que 
contratos son intermediados 
Marco Aparicio, presidente del participan en el Observatorio 
por un profesional, se garantiza 
Observatorio DESC durante la Metropolitano de la Vivienda 
presentación de la Jornada de el depósito de la fianza utilizan este espacio “como 
Regulación de los Alquileres correspondiente en el Incasòl. 
celebrada en el ICAB el pasado ámbito de reflexión y de mejora 
noviembre del 2019. Por el contrario, en Alemania el técnica” de este índice. En este 
índice de referencia de precios sentido, expone que se está 
trabajando para que en los 
formularios de inscripción de las 
fianzas en el Incasòl se recojan 
más datos de cada vivienda, 
JUDITH GIFREU para tener un conocimiento 
(Agencia de la Vivienda de Cataluña):
“Desde el punto de vista 
de su fiabilidad, el índice es JAVIER BURÓN 
(Ayuntamiento de Barcelona): 
mucho más sólido que otras “Cataluña es la 
herramientas impulsadas en comunidad autónoma 
toda Europa” que está ‘en mejores 
condiciones’ para articular 
un sistema de regulación 
de precios más amplio”
43
más preciso del mercado del alquiler, que 
podría ser tenido en cuenta para ajustar 
el índice de precios de referencia. Se trata 
de datos sobre la categoría de la vivienda, 
su localización, su altura, si ha sido objeto 
o no de rehabilitaciones, si ha recibido 
subvenciones o no, etcétera. Todo eso 
permitirá, en su opinión, ir perfeccionando 
el índice en el futuro. Lucía Delgado, portavoz de la PAH Barcelona, 
durante su intervención en el Foro de Vivienda 
Más allá del índice de precios de y Rehabilitación (FHAR).
referencia, los movimientos sociales 
también cuestionan otros aspectos del 
decreto de alquileres de la Generalitat 
de mayo del 2019. Otra de las principales 
críticas tiene que ver con las excepciones 
en que no se aplican los umbrales de El Sindicato de Inquilinas critica que 
la limitación. “Tiene un montón de el decreto de la Generalitat no preveía 
excepciones”, denuncia Lucía Delgado mecanismos sancionadores en caso 
de la PAH de Barcelona, que tilda este de incumplimiento.
decreto de “ley colador”. A eso hay que añadir que, en los 
Según la valoración realizada por el supuestos en que sí era posible limitar el 
Observatorio DESC, el decreto establecía precio de alquiler, el decreto hacía recaer 
tantas excepciones en la regulación de sobre los inquilinos la responsabilidad 
las rentas del alquiler, que esta regulación de detectar posibles incumplimientos. 
solo podría aplicarse en contratos Para los movimientos sociales, la 
de viviendas de segunda mano que Administración debería actuar de oficio 
previamente tuvieran un precio inferior al en casos de incumplimiento y no hacer 
establecido en el índice. De la regulación depender de los inquilinos la acción de 
de alquileres quedaban exentos los denunciarlo, ya que son la parte débil de 
contratos de alquiler de viviendas la relación contractual y se pueden ver 
nuevas o en que se hubieran hecho presionados a no hacerlo. 
rehabilitaciones integrales (en estos 
casos se podía elevar el precio del alquiler 
hasta un 20 % por encima del índice); 
o de aquellos con características 
especiales (zonas con jardín, piscina, LUCÍA DELGADO (PAH Barcelona) 
vistas excepcionales...) (donde el considera que el 
precio podía superar el índice de un decreto de alquileres 
15 %). También quedaban excluidos los 
contratos de arrendamiento de pisos de la Generalitat 
que tuvieran anteriormente un precio tenía “un montón de 
por encima de este umbral o los de 
viviendas con superficies superiores a excepciones” y lo tilda 
los 150 m2. de “ley colador”
Según el Observatorio DESC, la 
experiencia de otras ciudades 
demuestra la escasa eficacia de 
este mecanismo y mencionan 
el ejemplo de París, donde en la Diferentes posiciones sobre si la 
mayoría de casos los inquilinos Generalitat tiene o no competencias 
no se atrevían a denunciar. En para regular los precios del alquiler
el contexto español, donde la 
duración mínima de los contratos 
de alquiler es de cinco años, es Por argumentos similares a los de los movimientos 
razonable pensar que los inquilinos sociales, también se mostraron contrarias al 
tendrán ciertas reticencias a decreto fuerzas políticas de izquierdas como 
denunciar a un propietario de quien Catalunya en Comú-Podem y la CUP. El resto de 
dependerá, pasado este periodo, la los partidos, a excepción de los que forman parte 
renovación o no del contrato. del ejecutivo catalán (Junts per Catalunya y ERC), 
también votaron en contra cuando el decreto se 
Otro punto débil del decreto, 
sometió a votación en el Parlamento de Cataluña 
en opinión del Sindicato de 
en junio del 2019 por motivos diferentes. 
Inquilinas, es que no preveía ningún 
mecanismo sancionador para los Hay que tener en cuenta que, antes de su 
propietarios que vulneraran los votación en el Parlamento, el Consejo de Garantías 
límites de precios. Únicamente Estatutarias emitió un informe contrario —pero no 
se preveía que el inquilino que vinculante— del Decreto 9/2019. Para el Consejo 
reclamara, ya fuera por la vía judicial de Garantías Estatutarias, esta competencia 
o de la mediación, pudiera recuperar corresponde al Estado y el decreto de la Generalitat 
la diferencia entre lo que hubiera vulneraba el Estatuto de Cataluña y la Constitución.
pagado y el límite legal. Precisamente, esta cuestión competencial fue una 
de las principales razones del PSC para oponerse 
al decreto del Gobierno catalán. PP y Cs también 
se opusieron por el mismo motivo y por considerar 
contraproducente intervenir en el mercado privado 
de alquiler. 
Desde el Gobierno de la Generalitat de Catalunya, 
defienden que tienen competencias en materia 
de regulación de alquileres. En este sentido, la 
directora de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, 
Judith Gifreu, asegura lo siguiente: “Creemos que, 
en cumplimiento del mandato estatutario, que 
es un mandato constitucional y que dice que la 
competencia en política de vivienda es exclusiva de 
la Generalitat de Catalunya, debemos poder tener la 
posibilidad de aprobar normas que permitan incidir 
en el comportamiento del mercado del alquiler en 
nuestro país”. El Gobierno catalán se amparó en el 
Código civil catalán para presentar este decreto. 
45
IRENE ESCORIHUELA (Observatorio DESC):  
“Estoy muy a favor 
de que se intente en 
Cataluña, pero creo que 
la solución pasa más por 
el Congreso español”
Se trata de una sentencia sobre la 
regulación catalana del régimen jurídico 
de venta de viviendas, que el TC considera 
ajustada a la Constitución. En este caso, 
Sobre la cuestión competencial, la 
el Constitucional concluye que no es 
directora del Observatorio DESC,  
contrario a la unidad de mercado que un 
Irene Escorihuela, recuerda que la misma 
agente privado pueda escoger entre dos 
Generalitat negaba tener competencias 
regímenes jurídicos: el Código civil catalán o 
cuando los movimientos sociales le 
el régimen estatal general de compraventa. 
reclamaban hace unos años que, a partir 
“Si todo eso lo ha dicho del derecho civil 
del Código civil catalán, podía impulsar 
catalán de compraventa, es muy poco 
una regulación de los precios del alquiler. 
probable que no tenga el mismo punto de 
Finalmente, cambió de criterio y propuso 
vista en el alquiler, que en el fondo es un 
este primer decreto, que no ha salido 
negocio más reversible”, opina Burón.
adelante. En la actual situación política, 
en la que Vox tiene 52 diputados en el Por las razones expuestas, también se 
Congreso y puede presentar recurso de plantean dudas sobre la constitucionalidad 
inconstitucionalidad (son necesarios de la ley de regulación del precio del 
un mínimo de cincuenta diputados), alquiler recientemente aprobada por el 
Escorihuela ve probable que se interponga Parlamento de Cataluña en setiembre 
un recurso de inconstitucionalidad ante del 2020. El recorrido que siga la ley 
una eventual regulación catalana de los determinará si es posible legalmente el 
alquileres. Por eso, concluye lo siguiente: desarrollo de una ley de ámbito catalán en 
“Se tiene que hacer lo máximo posible, esta materia. 
intentarlo en todos los frentes; estoy muy La nueva normativa establece que los 
a favor de que se intente en Cataluña, nuevos contratos de alquiler no podrán 
pero creo que la solución pasa más por el superar los precios establecidos por el 
Congreso español”. índice de referencia. En el caso de alquilar 
El gerente de Vivienda y Rehabilitación una vivienda ya arrendada los cinco años 
del Ayuntamiento de Barcelona, Javier anteriores a la entrada en vigor de la ley, 
Burón, se muestra más optimista sobre la el precio del nuevo contrato no podrá 
posibilidad de regular el alquiler desde el superar el del anterior, es decir, quedará 
Gobierno catalán. Para Burón, “el camino congelado. La ley se aplicará en las zonas 
para la regulación catalana de los alquileres de mercado tensionado de ciudades de 
está más abierto que nunca”, después más de 20.000 habitantes.  
de una reciente sentencia del Tribunal 
Constitucional (Sentencia 132/2019, de 
13 de noviembre), relacionada con la 
regulación de la vivienda en Cataluña.
EL DEBATE INSTITUCIONAL
05 
La regulación de los 
alquileres en el marco de una 
estrategia global de políticas 
de vivienda en Cataluña 
47
El debate social y político sobre la En este sentido, la urbanista Maria 
regulación de los alquileres repasado en los Sisternas lanza la propuesta de “cambiar 
apartados anteriores es indisociable de un los criterios de inversión presupuestaria 
diálogo más amplio sobre una estrategia pública” de los últimos años para favorecer 
global de políticas de vivienda. la ampliación del parque de vivienda 
pública. Si durante los últimos años se ha 
No es objeto de esta publicación, 
priorizado la inversión en espacio público y 
focalizada en la temática de la regulación, 
equipamientos, considera que ha llegado el 
repasar el gran abanico de políticas de 
momento de destinar prioritariamente estos 
vivienda que se pueden llevar a cabo para 
fondos a la vivienda. 
garantizar este derecho a la ciudadanía. 
Pero sí repasaremos algunas aportaciones Por su parte, la directora de Comunicación 
y reflexiones sobre las políticas que y Contenidos de Fotocasa y Habitaclia, 
deberían acompañar la regulación Anaïs López, comparte la necesidad de 
de precios para que esta medida, no hacer una “apuesta firme y a largo plazo 
de manera aislada sino junto a otras, para la creación de un parque público 
contribuya a garantizar de forma efectiva de vivienda de alquiler”. Para López, “la 
el derecho a la vivienda. búsqueda de sinergias con el sector privado 
debería ser una opción preferente” con 
Entre estas medidas, cabe destacar 
este objetivo. 
especialmente la ampliación del parque 
de vivienda de alquiler social y asequible. En el conjunto del Estado, el porcentaje de 
La regulación de precios incidiría en el vivienda social y asequible ha seguido en 
mercado privado, pero paralelamente números inferiores al 2 % durante la última 
hay que hacer crecer la oferta pública y década. El acuerdo del Gobierno de coalición 
social de viviendas para poder responder entre PSOE y Unidas Podemos, firmado en 
adecuadamente a las necesidades de diciembre del 2019, prevé algunas medidas 
la ciudadanía. para revertir esta situación. Así, por ejemplo, 
refuerza las obligaciones de los grandes 
tenedores de ofrecer alquileres sociales a 
las personas en situación de vulnerabilidad. 
Mediante sanciones o incentivos fiscales, 
también se quieren movilizar los pisos vacíos 
MARIA SISTERNAS (urbanista)  de los grandes tenedores para ponerlos 
apuesta por “cambiar  a disposición del alquiler asequible. Son 
medidas con las que se quiere extrapolar al 
los criterios de inversión  conjunto del Estado lo que ya recoge la Ley 
presupuestaria pública”  24/2015 de Cataluña y que, de hecho, han 
y priorizar más la vivienda  sido incorporadas al pacto por la presión 
que el espacio público  de los mismos movimientos sociales que 
impulsaron la aprobación de esta normativa 
y los equipamientos en el Parlamento. Por otra parte, el pacto de 
gobierno recoge el compromiso de ampliar 
progresivamente el presupuesto de vivienda 
y de movilizar suelo para ampliar el parque 
público de alquiler social y asequible, a 
través de la colaboración público-privada. 
LA REGULACIÓN DE LOS ALQUILERES EN CATALUÑA
Más de una década de parálisis en la ampliación del 
parque de vivienda social y asequible
En el caso de Cataluña, hay que recordar en el 2007. Bajo la presidencia de la 
que la ley de vivienda de Cataluña del Generalitat de Artur Mas (CiU) también se 
2007, pionera en todo el Estado, marcaba rebajaron varios objetivos marcados por 
el objetivo siguiente: que el 15 % del total esta normativa, mediante la denominada 
del parque de viviendas fuera social o ley ómnibus del 2011, que redujo las 
asequible en el 2027. Pero, como han reservas de suelo para vivienda protegida 
denunciado los movimientos sociales, se y desactivó la expropiación temporal de 
han ido incumpliendo sistemáticamente viviendas vacías para alquiler social, entre 
los objetivos para poder alcanzar esta otros aspectos. 
meta. Todavía hoy, este porcentaje También hay que recordar que en el 
continúa estancado en el 2 %. mismo año 2007 se presentó el proyecto 
Con el fin de alcanzar el objetivo del 15 %, de las áreas residenciales estratégicas 
habría que disponer de 440.000 viviendas (ARE), que reservaban suelo para 
sociales y asequibles en Cataluña (sobre impulsar la construcción de vivienda 
un parque total de 2,99 millones de protegida. De hecho, al menos el 50 % de 
viviendas). Según un informe elaborado las viviendas construidas en estas áreas 
en el 2014 por la Mesa del Tercer Sector —situadas en zonas con alta demanda 
Social de Cataluña8, entonces faltaban  de vivienda y escasez de oferta— deben 
230.000 viviendas para alcanzar esa ser protegidas. Pero desde entonces, 
meta y, desde entonces, no se ha “ha habido un desarrollo muy escaso 
avanzado sustancialmente. de las ARE”, lamenta la urbanista Maria 
El Observatorio DESC y el Instituto Sisternas. 
de Investigación TransJus de la UB Desde la Agencia de la Vivienda de 
también elaboraron un informe en el Cataluña, su directora Judith Gifreu 
2017 para hacer balance de los diez años reconoce que la crisis “ha comportado un 
de despliegue de la ley de la vivienda cambio de paradigma que hoy hace las 
de Cataluña 9, donde se apuntaban ARE prácticamente inviables”. Ante esta 
las causas de su escaso despliegue. El situación, explica que el Departamento 
estallido de la crisis económica, sumado de Territorio y Sostenibilidad de 
a los posteriores recortes de inversión la Generalitat (del que depende la 
pública, dificultaron el desarrollo de las Agencia de la Vivienda de Cataluña) 
leyes y políticas pioneras aprobadas está trabajando en “la adecuación del 
instrumento de las ARE a las actuales 
condiciones socioeconómicas y, 
JUDITH GIFREU consiguientemente, la posibilidad 
(Agencia de la Vivienda de Cataluña) de desarrollarlas”. Por eso, está 
considera “inviable” desarrollar las impulsando una revisión de los 
áreas residenciales estratégicas planes directores urbanísticos 
como se concibieron en el 2007 y de las ARE de toda Cataluña, de 
acuerdo con la configuración del 
que deben adecuarse a “las actuales futuro Plan territorial sectorial de 
condiciones socioeconómicas” vivienda.
49
Judith Gifreu, directora 
de la Agencia de la 
Vivienda de Cataluña 
(AHC) en un momento 
de su intervención en 
el Foro de Vivienda 
y Rehabilitación de 
Barcelona (FHAR).
Cabe recordar que el Plan territorial En el caso de Cataluña, eso comportó 
sectorial de vivienda ya estaba previsto la aprobación de la Ley 24/2015 en el 
en la ley del 2007, que preveía elaborarlo Parlamento de Cataluña, a raíz de la 
en el plazo de un año, es decir, acabarlo iniciativa legislativa popular (ILP) contra 
en el 2008. Es el que tenía que concretar la emergencia habitacional y la pobreza 
los objetivos y calendario de ejecución energética presentada por la PAH, la 
de la normativa; sin embargo, después Alianza contra la Pobreza Energética 
del estallido de la crisis económica, no se (APE) y otros movimientos sociales. 
acabó de desarrollar, hasta el punto de Entre otras cuestiones, esta normativa 
que no ha sido hasta una década después obligaba a los grandes tenedores a 
cuando la Generalitat se ha vuelto a poner ofrecer un alquiler social a familias en 
manos a la obra en esta cuestión. situación de vulnerabilidad antes de 
Esta década de parálisis en políticas proceder a un desahucio o a destinar las 
de vivienda social ha coincidido viviendas vacías a este fin. Sin embargo, 
paradójicamente con el momento en que hay que tener en cuenta que, nueve 
más personas tenían dificultades para ver meses después de la aprobación de la ley, 
garantizado este derecho, en un contexto estos y otros artículos fueron recurridos 
de crisis económica y de ola de desahucios. al Tribunal Constitucional por parte del 
Ante esta situación, los movimientos Gobierno español del PP y no ha vuelto a 
sociales en defensa del derecho a la estar en vigor hasta el 2019, después de 
vivienda impulsaron la aprobación de la retirada parcial del recurso por parte 
leyes de emergencia habitacional para del ejecutivo del PSOE. 
responder, al menos, a las necesidades 
más inmediatas de las personas en 
situación de exclusión residencial. 
LA REGULACIÓN DE LOS ALQUILERES EN CATALUÑA
¿Por qué vías se puede ampliar  
el parque de vivienda social y asequible?
Más allá de las medidas de emergencia Por otra parte, encontramos medidas 
que incorpora la Ley 24/2015, sigue siendo que consisten en reaprovechar el parque 
necesario emprender políticas estructurales de viviendas ya existente. Por ejemplo, a 
para ampliar el parque de vivienda social y través del ejercicio del derecho de tanteo 
asequible, bajo diferentes fórmulas. Por una y retracto, las administraciones públicas 
parte, encontramos las que apuestan por tienen preferencia a la hora de comprar 
construir nuevas viviendas, ya sea a partir viviendas en venta para destinarlas al 
de la iniciativa pública, de la colaboración alquiler social y público. Otra medida de 
público-privada o del establecimiento de este tipo sería la expropiación del uso de 
obligaciones en el sector inmobiliario por pisos vacíos para destinarlos a vivienda 
parte de la Administración, por ejemplo, la de social. Asimismo, hay medidas asociadas 
destinar el 30 % de las nuevas promociones a la rehabilitación que pueden servir 
y grandes rehabilitaciones a la vivienda para incentivar la asequibilidad de los 
protegida, impulsada por el Ayuntamiento precios de las viviendas, por ejemplo, 
de Barcelona en setiembre del 2018 por condicionando las subvenciones con 
iniciativa de los movimientos sociales. esta finalidad o poniendo los precios de 
Dentro de los proyectos de colaboración los arrendamientos por debajo de los del 
público-privada, también hay que destacar índice de referencia. 
la colaboración de la Administración con Judith Gifreu expone que, desde el 
la economía social y cooperativa. En este Consorcio de la Vivienda de Barcelona, 
sentido, los proyectos más extendidos participado por la Generalitat de 
son las cooperativas en cesión de uso, Catalunya, se han vinculado determinadas 
en la que estas son propietarias de un ayudas a la rehabilitación a arrendar 
bloque de viviendas y sus socios y socias, las viviendas por debajo del índice de 
pagando un importe mensual asequible, referencia del precio del alquiler. Añade 
pueden disfrutar a perpetuidad (es decir, que se pueden aplicar otros mecanismos 
tienen el derecho a llave, aunque no son para incidir en los precios de los alquileres 
propietarios). El Ayuntamiento de Barcelona y considera que los ayuntamientos 
ha sido pionero en la cesión de suelo público pueden contribuir. En este sentido, se 
a cooperativas con este fin. Buena muestra refiere a exenciones fiscales en impuestos 
de ello es La Borda, el primer bloque de y tasas municipales vinculadas a obras 
viviendas cooperativo edificado en un solar de rehabilitación y mejora de viviendas, 
municipal en Barcelona en el recinto de Can siempre que el alquiler esté por debajo del 
Batlló de Sants. índice.
Desde el 2019, el Ayuntamiento de 
JAVIER BURÓN (Ayuntamiento de Barcelona): Barcelona también está condicionando 
”Deben vincularse las ayudas las subvenciones municipales a la 
a la rehabilitación a la rebaja rehabilitación tanto a poner precios por 
del precio del alquiler, pero, debajo del índice de referencia como a la 
renovación de los contratos de alquiler 
en una situación de mercado durante cinco años. Sin embargo, el 
tensionado, eso no es suficiente” gerente de Vivienda y Rehabilitación del 
51
Ayuntamiento de Barcelona inversiones en el mantenimiento 
advierte que se han encontrado y la mejora de las viviendas, 
con dificultades durante su siguiendo “un modelo de 
primer año de implantación. “En economía especulativa y no 
un mercado tensionado y con productiva”. Eso contrasta con 
precios altos; el problema es las obligaciones de los inquilinos, 
que, si un privado pone en un que, si quieren recuperar el dinero 
lado de la balanza la subvención de la fianza, deben demostrar que 
que recibirá y, en el otro lado, todo está en perfecto estado. 
el ingreso al que renunciará, Sisternas lamenta que 
en algunos casos puede ser hayamos “fracasado” en 
que prefiera no renunciar a ese materia de rehabilitación, ya 
ingreso y no pedir la subvención”, que tenemos “un parque de 
advierte Burón. Desde su punto vivienda envejecida, que vamos 
de vista, eso no significa que alquilando, sin hacer inversiones”. 
la medida no tenga sentido, También lamenta la falta de 
porque sí es solicitada por eficacia de las ITE (inspecciones 
algunos propietarios, pero, técnicas de los edificios), que 
en una situación de mercado legalmente son obligatorias para 
tensionado, considera que debe ir las fincas con más de 45 años 
acompañada por la regulación de de antigüedad, aunque eso se 
los precios del alquiler. incumple en muchos casos. 
Estas inspecciones precisamente 
MARIA SISTERNAS (urbanista): deben servir para supervisar y 
garantizar que las viviendas más 
Es necesario que los antiguas hagan las pertinentes 
propietarios “acrediten” obras de reforma. 
cuáles son las inversiones 
que hacen en la calidad Tanto la posibilidad de rehabilitar 
de los pisos y “cómo eso y de reaprovechar el parque 
se traduce en el precio ya existente para el alquiler 
del alquiler” social y asequible por otras vías 
(expropiación del uso de pisos 
vacíos, derecho de tanteo y 
retracto...) como la de construir 
Con respecto al mantenimiento y nuevas viviendas a través de la 
la rehabilitación de las viviendas, colaboración de las instituciones 
la urbanista Maria Sisternas públicas con el sector privado 
considera que es necesario más están previstas por uno de los 
control y transparencia de los últimos avances legislativos en 
propietarios, para que “acrediten” materia de vivienda en Cataluña. 
cuáles son las inversiones que Se trata del decreto de medidas 
hacen en la calidad de los pisos urgentes para mejorar el acceso 
y “cómo eso se traduce en el a la vivienda (Decreto ley 5/2019), 
precio del alquiler”. Denuncia que que entró en vigor el 31 de 
actualmente muchos propietarios diciembre de 2019 y fue ratificada 
están incrementando el precio por el Parlamento el 23 de enero 
de los arrendamientos al renovar de 2020, cuyos contenidos se 
los contratos, sin haber hecho explican acto seguido. 
LA REGULACIÓN DE LOS ALQUILERES EN CATALUÑA
Jaime Palomera, portavoz 
del Sindicato de Inquilinas, e 
Irene Escorihuela, directora del 
Observatorio DESC durante la 
Jornada de Regulación de los 
Alquileres celebrada en el ICAB.
El decreto de medidas urgentes  
incluye importantes avances en materia  
de políticas de vivienda
Aunque su denominación pone el énfasis JUDITH GIFREU 
en las medidas urgentes, el decreto no (Agencia de la Vivienda de Cataluña), sobre el 
solo incluye medidas de emergencia decreto de medidas urgentes:
para responder a las necesidades de 
vivienda de los colectivos en riesgo de “Es la principal 
exclusión, sino que también establece las modificación del marco 
bases para ampliar el parque de vivienda 
público y asequible a medio y largo plazo. regulador de la vivienda en 
Hay que tener en cuenta que se trata de Cataluña desde el 2007”
una segunda versión de un decreto que 
la Consejería de Territorio y Sostenibilidad 
de la Generalitat presentó por primera vez 
en marzo del 2019 y que, en un primer Para la directora de la AHC, Judith Gifreu, 
momento, no satisfizo las aspiraciones este decreto es “la principal modificación 
de los movimientos sociales. Entonces, del marco regulador de la vivienda en 
tampoco se llegó a llevar a votación del Cataluña desde la aprobación, en el 
Parlamento por falta de apoyos. 2007, de la ley del derecho a la vivienda”, 
Desde aquel primer intento fallido, una reflexión que comparte el gerente 
los movimientos sociales siguieron de Vivienda y Rehabilitación del 
dialogando y negociando con la Ayuntamiento de Barcelona, Javier 
Consejería de Territorio y Sostenibilidad, Burón. Gifreu subraya que el decreto 
competente en esta materia, y establece las bases para incrementar el 
consiguieron importantes avances. Eso parque de alquiler social, la contención 
ha llevado a la reciente presentación de de los precios del alquiler y luchar de 
una segunda propuesta, con la que los manera más eficaz contra la emergencia 
movimientos sociales sí se han mostrado residencial, con un enfoque transversal 
globalmente satisfechos, aunque siguen que incorpora de forma significativa la 
considerando insuficientes algunas de vertiente urbanística. A continuación, 
sus medidas. se enumeran las principales novedades 
del decreto.
53
1.
MÁS OBLIGACIONES DE LOS GRANDES 
TENEDORES DE OFRECER ALQUILER 
SOCIAL A COLECTIVOS VULNERABLES
Un primer bloque de medidas del decreto Por su parte, la directora del Observatorio 
tiene que ver con garantizar el derecho a DESC, Irene Escorihuela, considera que uno 
la vivienda a las personas en situación de de los principales avances es que el decreto 
vulnerabilidad, reforzando algunas de las obligue a los grandes tenedores a ofrecer 
medidas previstas en la Ley 24/2015. Se alquiler social “aunque no haya ningún 
amplían los supuestos en que los grandes procedimiento judicial detrás”, en los casos 
tenedores deben ofrecer alquiler social a de fin de contrato de arrendamiento cuando 
personas y familias que puedan acreditar, el inquilino tiene dificultades económicas. 
con los pertinentes informes de los servicios La portavoz de la PAH de Barcelona, Lucía 
sociales municipales, que se encuentran en Delgado, también remarca la inclusión de las 
una situación de vulnerabilidad. ocupaciones entre los supuestos de alquiler 
social, aunque lamenta que esta medida 
No se ofrecerá únicamente alquiler social a 
esté tan limitada en el tiempo. Aclara que el 
las personas en situación de vulnerabilidad 
decreto no prevé conceder alquiler social a 
afectadas por procesos de desahucio (de 
las personas que ocupen a partir de ahora 
hipoteca o alquiler), sino también en casos 
o a las personas que lleven menos de seis 
de fin de contrato de arrendamiento, cuando 
meses ocupando cuando entró en vigor el 
el inquilino no pueda seguir pagando el 
decreto. “Han hecho como una amnistía, 
mismo importe que antes, y aún menos uno 
pero el problema no desaparece”, advierte.
superior. También se concederá el alquiler 
social a las personas que, en el momento Por otra parte, hay que destacar que la 
de entrada en vigor del decreto, haga más duración de los alquileres sociales se 
de medio año que ocupan una vivienda en amplía de tres a siete años en el caso 
manos de un gran tenedor. de las viviendas en manos de grandes 
tenedores. El Sindicato de Inquilinas 
Para Gifreu, la ampliación de las obligaciones 
advierte que el decreto plantea que la 
de los grandes tenedores a la hora de ofrecer 
prolongación a siete años de los alquileres 
alquiler social a las familias en situación 
sociales se pueda aplicar solo durante 
vulnerable “es una forma más de avanzar en 
un plazo de tres. Como es previsible que 
el retorno social del rescate bancario, como 
la situación de emergencia habitacional 
en su momento lo fue el impuesto sobre las 
continúe más allá de este periodo, el 
viviendas vacías”. 
sindicato apuesta por extender a un 
mínimo de seis años su periodo de 
despliegue. 
Además, el decreto refuerza las exigencias 
IRENE ESCORIHUELA (Observatorio DESC): de control que las administraciones deberán 
“Uno de los principales avances hacer para garantizar que efectivamente 
del decreto de medidas urgentes se cumple la obligatoriedad de ofrecer 
el alquiler social. Además de las medidas 
es la obligación de los grandes de control, Gifreu también destaca que el 
tenedores de ofrecer alquiler decreto prevé estimular la iniciativa privada 
social cuando acaba un contrato para que haga viviendas protegidas de 
de alquiler si el inquilino tiene alquiler, mediante ayudas públicas.
dificultades económicas” 
LA REGULACIÓN DE LOS ALQUILERES EN CATALUÑA
2. 3.
SE ESTABLECEN LAS CONDICIONES SE AMPLÍAN LOS SUPUESTOS EN QUE 
PARA QUE SE PUEDA EXPROPIAR EL UN PROPIETARIO ES GRAN TENEDOR 
USO DE LAS VIVIENDAS DE GRANDES 
TENEDORES PARA ALQUILER SOCIAL El decreto amplía los supuestos en 
que los propietarios son considerados 
El decreto también supera lo que hasta grandes tenedores (hasta ahora 
ahora había sido un obstáculo para poder fundamentalmente bancos) y, por lo 
expropiar el uso de viviendas vacías de tanto, están sujetos a las obligaciones 
bancos y fondos buitres para destinarlas anteriores. Según el decreto, también se 
al alquiler social, como establecía incluyen en esta categoría las personas 
la Ley 24/2015. Cuando el Tribunal físicas con más de quince viviendas, 
Constitucional levantó la suspensión una medida que los movimientos 
de la mayoría de los artículos de la sociales valoran positivamente, pero 
Ley 24/2015 y de la 4/2016 (aprobada por consideran insuficiente. 
el Parlamento posteriormente para tratar 
de esquivar la suspensión de la anterior), En su comunicado de balance del 
puso una condición para poder aplicar decreto, el Sindicato de Inquilinas 
la expropiación. Había que compensar a advierte que hay que diferenciar las 
los propietarios, y el TC no consideraba obligaciones que tienen las personas con 
que el importe del alquiler social fuera cinco o más viviendas en alquiler, y que 
suficiente en este sentido, como gracias a eso pueden vivir de rentas, de 
proponían inicialmente ambas leyes. los pequeños propietarios. “No puede 
ser que aquellos que tienen uno o dos 
inmuebles estén en el mismo saco que 
los que tienen diez o catorce”, remarcan.
La compensación 
para los propietarios 
será el 40 % del 
precio fijado para las 
viviendas protegidas
“Cuando presentaron el decreto en 
marzo, legislaron este precio sin contar 
con nosotros”, explica Lucía Delgado de 
la PAH de Barcelona. En esta segunda 
versión, sí se ha podido llegar a un 
acuerdo en este punto. Se fija como 
compensación el 40 % del precio fijado 
para las viviendas de protección oficial. 
De este modo, se cumple con el requisito 
del Constitucional y será posible sacar 
adelante esta medida. 
55
4. 5. 6.
ALOJAMIENTOS DOTACIONALES SE REFUERZA EL DERECHO DE MÁS CAPACIDAD 
PARA GARANTIZAR EL DERECHO TANTEO Y RETRACTO DE LAS SANCIONADORA PARA LAS 
A LA VIVIENDA DE PERSONAS ADMINISTRACIONES ADMINISTRACIONES LOCALES
EN RIESGO DE EXCLUSIÓN Y DE 
OTROS COLECTIVOS SOCIALES El decreto también refuerza el A partir de ahora, las 
derecho de tanteo y retracto administraciones locales 
Además del alquiler social, el de las administraciones (o de también tendrán más capacidad 
decreto prevé otra alternativa compra preferente de viviendas sancionadora. Podrán multar a 
para garantizar el derecho a en venta para ampliar el parque los propietarios que incumplan 
la vivienda de las personas en público y social). Por una parte, sus obligaciones con respecto a 
riesgo de exclusión y de otros se refuerza la capacidad de las la función social de la propiedad. 
colectivos, como personas administraciones de ejercer La ley de la vivienda del 2007 ya 
jóvenes o personas mayores. este derecho sobre viviendas preveía sanciones para este tipo 
Se trata de los llamados procedentes de ejecuciones de infracciones, pero hasta ahora 
alojamientos dotacionales. hipotecarias y pertenecientes “se están planteando muchas 
a entidades financieras. Por dificultades a las administraciones 
Hay que tener en cuenta que, 
otra parte, se posibilita que los locales que queríamos sancionar, 
en el planeamiento urbanístico, 
ayuntamientos puedan ejercer inspeccionar, poner multas, 
hay suelo residencial —donde 
se pueden construir viviendas— el derecho de tanteo y retracto porque se entendía que no 
y dotacional, destinado a sobre el suelo. Podrán comprar teníamos competencias”, explica 
equipamientos, que en ambos suelos o edificios completos Javier Burón. En este sentido, 
casos puede ser tanto público cuando exista la necesidad de considera que este decreto 
reforzar el parque público de suelo. “clarifica y refuerza” la capacidad 
como privado. Lo que posibilita de inspección y sancionadora de 
este decreto es reforzar la Según datos de la AHC, gracias los ayuntamientos. 
construcción de equipamientos, al derecho de tanteo y retracto, 
que no son propiamente la Generalitat ha conseguido 7.
viviendas, pero que permiten sumar 3.000 pisos a su parque VINCULACIÓN DE LAS AYUDAS 
dar soluciones habitacionales de vivienda pública durante los PÚBLICAS A PONER PRECIOS 
temporales a diferentes colectivos últimos cuatro años. Esta medida POR DEBAJO DEL ÍNDICE DE 
en suelo dotacional. ya estaba en funcionamiento en REFERENCIA
Las denominadas viviendas ciudades como Barcelona y ahora 
Con respecto a los alquileres, 
dotacionales ya existen desde el decreto amplía la posibilidad 
el decreto también prevé que 
hace años en la ciudad de de ejercer el tanteo y retracto 
si su coste está por encima del 
Barcelona, pero a partir de en todos los municipios del país 
índice de precio de referencia, 
ahora se podrán incrementar hasta el año 2027. 
el propietario no podrá recibir 
y extender a más puntos del ayudas públicas (para el fomento 
territorio. También se podrán del alquiler, la rehabilitación...). 
hacer viviendas dotacionales Además, para garantizar que 
en suelo privado, concertadas inquilinos y propietarios tengan 
con la Administración, que la misma información sobre los 
velará por que los precios y las precios medios del mercado de 
condiciones de las viviendas se alquiler, se ha establecido como 
adecuen al interés general y a las medida obligatoria la publicación 
necesidades de los colectivos a del índice de referencia en los 
los que van destinadas. contratos de arrendamiento 
y también en las ofertas que 
se publiquen en los portales 
inmobiliarios. El incumplimiento 
de esta medida será sancionado 
como infracción grave. 
LA REGULACIÓN DE LOS ALQUILERES EN CATALUÑA
8. 9.
SE AMPLÍAN LAS RESERVAS DE SUELO  INCREMENTAR LAS RESERVAS DE 
PARA VIVIENDA PROTEGIDA Y YA NO SUELO PARA VIVIENDA PROTEGIDA
SE PODRÁ DESCALIFICAR
 En general, el decreto incrementa de 
Judith Gifreu también destaca que un forma significativa las reservas de suelo 
importante avance es “la calificación para vivienda protegida. Si hasta ahora 
permanente para las nuevas viviendas había que reservar el 30 % del suelo para 
de protección oficial”, una reivindicación vivienda protegida en suelo urbanizable 
largamente demandada por los (en condiciones de ser urbanizado) y 
movimientos sociales, que hasta ahora suelo urbano no consolidado (suelo que 
solo funcionaba en Euskadi desde el se encuentra en un núcleo urbano, donde 
2003. De este modo, estas viviendas todavía no se ha construido), el decreto 
no podrán ser descalificadas y volver al asciende este porcentaje al 40 %. También 
mercado privado, como sigue ocurriendo está previsto que en suelo urbanizable 
en el resto de comunidades autónomas este porcentaje ascienda hasta el 50 % 
pasado un periodo que oscila entre los 20 en el área metropolitana. Por otra parte, 
y los 25 años. en suelo urbano consolidado (allí donde 
Javier Burón, gerente de Vivienda y ya se ha construido y se quiere derribar 
Rehabilitación del Ayuntamiento de para volver a construir, o rehabilitar) se fija 
Barcelona y experto en la materia, aclara una reserva obligatoria de VPO del 30 %. 
de qué forma el decreto consigue de facto Esta es la medida que ya aprobó el Pleno 
esta protección permanente de las VPO municipal de Barcelona en setiembre 
en Cataluña. En el ordenamiento jurídico del 2018 y que ahora el decreto “ratifica”. 
sobre vivienda, se suele diferenciar entre Otro aspecto importante es que la mitad 
el suelo y el vuelo, que componen los de estas reservas de vivienda protegida 
edificios que se alzan sobre el primero. deberán destinarse obligatoriamente al 
Burón explica que el nuevo decreto “une alquiler. 
la calificación urbanística” del suelo y del Esta medida está vinculada a la 
vuelo: “Mientras que en un planteamiento reconfiguración de las modalidades de 
urbanístico el suelo esté calificado como vivienda protegida. Hasta ahora había tres 
suelo para VPO, el vuelo también tendrá tipos de vivienda protegida, todas ellas 
que corresponder a este régimen de con precios inferiores a los de mercado, 
vivienda”. El suelo deberá seguir con pero con diferencias entre ellos. De más 
esta calificación siempre que no se haya a menos económico, estas tres tipologías 
llegado a los objetivos de solidaridad eran las VPO de régimen especial, régimen 
urbana que establece la ley de vivienda general y régimen concertado. Con el 
del 2007 (un 15 % de vivienda asequible nuevo decreto, las categorías de vivienda 
del total del parque de vivienda). Además, protegida se simplifican a dos: las de 
si algún municipio llegara a este 15 %, alquiler (obligatorio) y el resto (que se 
tampoco se le permitiría reducir este pueden vender o alquilar). En las reservas 
porcentaje. Eso, de facto, supone proteger de suelo para vivienda protegida, pues, lo 
la VPO a perpetuidad, o, al menos, por que se hace es obligar a destinar al menos 
muchísimas décadas. el 50 % de los pisos a la primera de estas 
dos modalidades. 
A pesar de valorar positivamente 
la propuesta, desde el Sindicato de 
Inquilinas remarcan que habría que ir más 
allá y seguir el ejemplo vasco también en 
este punto, donde a partir del 2020 toda la 
vivienda protegida nueva será de alquiler. 
57
10.
LAS VIVIENDAS DE EDIFICIOS 
CONSTRUIDAS EN SUELO RESIDENCIAL 
PRIVADO SE DESTINARÁN AL ALQUILER
El decreto también quiere fomentar 
el incremento del parque privado de 
viviendas de alquiler, a fin de que el 
aumento de la oferta contribuya a La crisis de la COVID-19 lleva a  
contrarrestar la tendencia al alza del emprender medidas de emergencia 
precio de los arrendamientos. Con este en vivienda y alquiler 
objetivo, permitirá que, en el planeamiento 
urbanístico, se pueda reservar suelo 
residencial privado para construir El normal desarrollo de las políticas y los debates en 
viviendas que no se podrán dividir materia de vivienda en todos los niveles territoriales 
horizontalmente para su comercialización. (municipal, catalán, estatal...) se vio interrumpido 
Es decir, no se podrán vender cada uno de a raíz de la crisis sanitaria de la COVID-19 y sus 
los pisos del edificio de manera separada, consecuencias socioeconómicas. La declaración 
sino que deberán alquilarse. La única del estado de alarma en España el 14 de marzo, 
alternativa sería vender el bloque entero así como el confinamiento de la población 
a otro operador, que obligatoriamente con diferentes condiciones en cada fase de la 
debería alquilarlos. emergencia, ha tenido importantes repercusiones 
en materia de vivienda. Por una parte, hay que 
tener en cuenta que el paro de la actividad 
Una vez repasado el contenido del económica en diferentes sectores ha generado 
decreto de medidas urgentes, hay dificultades a muchas familias para seguir pagando 
que tener en cuenta que, si bien el alquiler o su cuota hipotecaria. Por otra parte, 
los movimientos sociales lo valoran también ha supuesto una pérdida de ganancias 
positivamente, insisten en seguir a algunos operadores del sector inmobiliario, 
fiscalizando su nivel de despliegue especialmente a los propietarios de apartamentos 
para garantizar el cumplimiento. En turísticos o establecimientos hoteleros.
este sentido, Judith Gifreu expone 
Por eso, entre las medidas de urgencia que tomó 
que un elemento fundamental para el 
el Gobierno español durante el periodo del estado 
despliegue de las medidas previstas por 
de alarma, algunas de ellas estaban encaminadas 
el decreto es el Plan territorial sectorial 
a paliar las consecuencias de la crisis en materia 
de vivienda de Cataluña, que acaba de 
de vivienda. 
elaborar el Gobierno de la Generalitat. 
“Este documento debe servirnos, a las En el Real decreto ley 11/2020, de 31 de marzo, 
administraciones y a los actores sociales, de medidas urgentes complementarias en el ámbito 
económicos e institucionales, como guía social y económico para hacer frente a la COVID-19, 
para determinar las principales medidas se prevé el paro de los desahucios por impago de 
de la política de vivienda, entre las que alquiler a personas en situación de vulnerabilidad 
se encuentra, obviamente, la ampliación y sin alternativa habitacional desde el 2 de abril y 
de los parques públicos y del parque de por un periodo máximo de seis meses. Desde esta 
alquiler social o asequible, con objetivos misma fecha y por el mismo periodo de tiempo, 
para los próximos quince años”, concluye. también se prevé una prórroga extraordinaria de 
los contratos de arrendamiento que venzan hasta 
dos meses después del fin del estado de alarma. En 
caso de tener dificultades económicas para pagar 
con normalidad las rentas del alquiler, el decreto 
prevé medidas diferentes según si se trata de 
LA REGULACIÓN DE LOS ALQUILERES EN CATALUÑA
viviendas de pequeños propietarios o de grandes 
tenedores (más de diez viviendas o poseedores de 
una superficie construida superior a 1.500 m2).
En el caso de los pequeños propietarios, se 
establece un proceso por fases. En primer lugar, 
se prevé que las dos partes intenten llegar a 
un acuerdo voluntario (para el aplazamiento 
de la deuda o su condonación total o parcial). 
En segundo lugar, solo si el primero no ha 
sido posible, los inquilinos pueden pedir un 
aplazamiento temporal y extraordinario del pago 
del alquiler y los arrendadores tienen la obligación 
de presentar una propuesta de aplazamiento o 
fraccionamiento de la deuda en el plazo de una 
semana. En tercer lugar, y solo si el propietario 
se niega a aceptar el prorrateo de la deuda, el 
inquilino puede pedir un crédito avalado por el ICO 
retornable durante un plazo máximo de diez años, 
para pagar un máximo de seis meses de alquiler. 
En caso de tener dificultades para devolver este 
crédito en los plazos establecidos, se podría 
también solicitar una ayuda de hasta 900 euros 
al mes del plan estatal de vivienda, a través de la 
comunidad autónoma de residencia.
En el caso de los grandes tenedores y de las 
entidades públicas de vivienda, los inquilinos 
también pueden pedir el aplazamiento temporal 
del pago del alquiler. En caso de que no haya un 
acuerdo voluntario con el arrendador, este puede 
optar entre dos opciones: reducir a la mitad el 
precio del alquiler durante un máximo de cuatro 
meses o aplicar una moratoria al pago de este 
durante el periodo del estado de alarma y durante 
los meses siguientes (prorrogables uno a uno 
y hasta un máximo de cuatro) si la situación 
de vulnerabilidad se dilatara en el tiempo. La 
deuda acumulada debería devolverse de manera 
fraccionada y sin intereses durante un plazo de 
tres años, una vez acabada la moratoria. Varias 
administraciones han criticado que el decreto 
establezca las mismas obligaciones a las empresas 
públicas de vivienda que a los grandes tenedores 
(bancos, fondo de inversión...), que ejercen su 
actividad con ánimo de lucro. 
Para poder acogerse a cualquiera de las 
medidas anteriores, las familias deben acreditar 
documentalmente que se encuentran en una 
situación de vulnerabilidad económica derivada de 
la crisis del coronavirus. Se considera que es así 
si la situación laboral de sus miembros se ha visto 
59
afectada por este motivo (por ejemplo, al inquilinos en busca de soluciones. Así, por 
haberse quedado en paro o haber sufrido ejemplo, el Ayuntamiento de Barcelona ha 
un ERTE) y, además, la unidad familiar se aplicado una moratoria de las rentas del 
encuentra por debajo de determinados alquiler del parque municipal de viviendas, 
umbrales de renta (tres veces el IPREM) y donde viven 8.748 familias, entre abril y 
el esfuerzo económico que le representa setiembre del 2020. Se ha establecido 
el coste del alquiler y los suministros es que, a partir de octubre, estas familias 
del 35 % de sus ingresos netos o más. puedan devolver los pagos pendientes 
Más allá de las ayudas relacionadas con durante un periodo de 54 meses. Esta 
el alquiler, el Gobierno español también medida también se ha extendido a los 
ha aprobado una moratoria de las cuotas 400 locales comerciales situados en bajos 
hipotecarias de hasta tres meses para las de edificios, con alquileres promovidos 
personas en situación de vulnerabilidad desde el Instituto Municipal de la Vivienda 
que se hayan quedado en paro o hayan y Rehabilitación de Barcelona (IMHAB) y a 
visto reducidos sus ingresos a causa 1.400 VPO promovidas por el IMHAB. 
de la emergencia de la COVID-19 y que Asimismo, tanto el IMHAB como la 
puedan acreditar su situación. Una vez Fundación Hàbitat 3 (que gestiona 
acabado este periodo de moratoria, los 250 viviendas a partir de un convenio 
pagos pendientes se aplazarán para un con el Ayuntamiento de Barcelona y la 
plazo equivalente, es decir, se aplazará la Generalitat de Catalunya) han revisado a 
hipoteca hasta tres meses. la baja las cuotas de alquiler de las familias 
También hay que destacar que, si bien con afectaciones económicas relevantes 
el Estado español es el responsable a causa de la crisis del coronavirus de las 
de establecer las principales medidas viviendas que gestionan. 
extraordinarias y las directrices generales Finalmente, el Ayuntamiento ha previsto 
que hay que seguir en todo el territorio ayudas económicas para pagar el 
durante el estado de alarma, tanto arrendamiento para las familias que viven 
la Generalitat de Catalunya como los en pisos de la Bolsa de Alquiler Social de 
ayuntamientos también han tomado, Barcelona (con 891 viviendas) y sufren 
dentro de su margen de actuación, dificultades económicas a causa de 
algunas medidas en materia de vivienda. la crisis de la COVID-19. El conjunto de 
Entre las medidas tomadas por el estas ayudas llegó a 11.689 inquilinos del 
Gobierno catalán, destaca la moratoria IMHAB. 
del pago de alquiler del parque de Más allá de estas medidas extraordinarias 
viviendas de la Generalitat para un total y coyunturales, las consecuencias 
de 20.000 hogares, entre el mes de abril y sociales y económicas que se deriven 
el fin del estado de alarma, para devolver de esta emergencia sanitaria plantean 
de manera fraccionada posteriormente interrogantes sobre la evolución de 
en el plazo de un año. También se ha los planes previstos en materia de 
anticipado el pago de las ayudas al vivienda. Las decisiones políticas de la 
alquiler a colectivos en situación de etapa poscrisis de la COVID-19 serán 
vulnerabilidad como las mujeres que determinantes para valorar si, después 
sufren violencia machista o las personas de la interrupción de los meses del 
mayores de 65 años. estado de alarma, se avanza en las 
En el ámbito local, algunos ayuntamientos líneas de actuación y en los debates en 
han aplicado moratorias al pago materia de políticas de vivienda seguidas 
del alquiler del parque de viviendas anteriormente, o bien se produce 
municipal o han facilitado servicios de un retroceso, que podría perpetuar 
intermediación entre propietarios e todavía más en el tiempo la situación de 
emergencia habitacional que Cataluña y 
España viven ya desde el año 2008. 
LA REGULACIÓN DE LOS ALQUILERES EN CATALUÑA
06 
Políticas de referencia en 
regulación del alquiler en 
Europa y el mundo
61
Cuando se confrontan diferentes En segundo lugar, encontramos 
posiciones sobre la regulación del precio referencias a la regulación de alquileres 
de los alquileres en el debate político moderada o de estabilización de la renta 
y mediático, a menudo se pierden (moderate rent control o rent stabilization), 
muchos matices sobre una cuestión 
de gran complejidad. La regulación de A partir de los años 
los alquileres no es un término unívoco, setenta del siglo 
sino que engloba un gran abanico 
de normativas, con diferencias muy pasado, empiezan a 
significativas según el momento histórico aplicarse sistemas de 
en que se hayan implementado o según estabilización de la 
su adecuación al contexto de una renta
determinada ciudad o país. 
Tanto es así que, en los diferentes 
estudios sobre el tema, podemos en alusión a los sistemas más flexibles de 
encontrar varios términos para referirnos control de precios que se implantaron en 
a esta cuestión, correspondientes a diferentes lugares del mundo a partir de los 
las grandes tendencias históricas para años setenta del siglo pasado. Coincidiendo 
regular los precios de los alquileres, que se con la crisis del petróleo, que comportó 
remontan a principios del siglo XX. una inflación de los precios —también 
de la vivienda—, y gracias a la presión 
de diferentes movimientos sociales, se 
Desde el primer pusieron en marcha estos sistemas de 
tercio del siglo XX, se estabilización de precios en diferentes 
países y ciudades del mundo. 11
aplican sistemas de 
congelación de precios A diferencia de la congelación de los 
alquileres, este sistema parte de unos 
baremos de precios de referencia, que 
Si seguimos un orden cronológico, en se pueden sobrepasar hasta un máximo 
primer lugar, encontramos el control o delimitado, y que se van actualizando 
congelación de alquileres (rent control o periódicamente para ajustarse a la 
rent freeze), en referencia a los sistemas de inflación. Además, suelen contener otras 
regulación más estrictos que se aplicaron medidas que flexibilizan la regulación. 
en varios países europeos y en los Estados Por ejemplo, suelen excluir las viviendas 
Unidos coincidiendo con la Primera y de nueva construcción pensadas para 
Segunda Guerra Mundial y el periodo de el alquiler (el llamado built-to-rent) con 
posguerra, hasta la década de los sesenta. el fin de no desincentivar la inversión en 
Hay que tener en cuenta que los conflictos estos pisos.
bélicos comportaron la llegada masiva También permiten que los propietarios 
de población a los núcleos urbanos para puedan subir el precio del alquiler por 
trabajar en la industria militar y que, al encima del margen preestablecido si 
mismo tiempo, significaron la destrucción hacen inversiones de mejora o reforma 
de buena parte del parque de viviendas. en las viviendas, aunque con limitaciones. 
En un contexto de exceso de demanda Además, complementan la protección 
y de escasez de oferta de viviendas, de los inquilinos, con mecanismos 
los alquileres tendían a encarecerse y para prevenir los desahucios y su 
muchos países optaron por congelarlos, movilidad forzada. En varios sistemas 
estableciendo techos rígidos de precios. 10 de estabilización de alquileres, también 
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
quedan excluidas de la regulación regulación de tercera generación, en referencia 
las viviendas que se construyen a aquellas modalidades de control de precios 
posteriormente a su aplicación que, partiendo del sistema de estabilización, lo 
—para no desincentivar la complementan con medidas adicionales. 
construcción de viviendas— o A continuación, se muestran varios ejemplos 
las residencias de lujo, entre contemporáneos sobre cómo se regula el precio 
otras excepciones. 12 del alquiler en diferentes ciudades del mundo. 
Se explican especialmente a fondo los casos de 
A partir de los años Berlín y Nueva York, ciudades que estuvieron 
ochenta del siglo pasado, representadas en las jornadas sobre regulación 
la ola neoliberal debilita los del precio del alquiler de Barcelona que han 
sistemas de estabilización dado lugar a esta publicación, y de manera más 
general, la experiencia de París y de Viena. 
Después de la irrupción de la ola 
neoliberal en los años ochenta, Ante el fenómeno de la 
encabezada por Margaret Thatcher gentrificación, crece la necesidad 
en el Reino Unido y Ronald Reagan de reforzar la regulación de 
en los Estados Unidos, los sistemas precios del alquiler
de estabilización de precios se 
debilitaron en todo el mundo 
y, en algunos casos, llegaron 
a desaparecer. Sin embargo, 
modernamente, ante los procesos 
de gentrificación que viven muchas 
ciudades del mundo, el debate en 
torno a la regulación de los precios 
del alquiler ha vuelto a emerger 
con fuerza. 
En algunas ciudades como Berlín, 
donde ya funcionaban sistemas 
de estabilización de precios, pero 
donde no acababan de ser del 
todo efectivos, incluso se han 
planteado cambios para endurecer 
la regulación. Por casos como el 
berlinés, se ha empezado a hablar de 
Florian Schmidt, jefe de vivienda y planificación del 
distrito Friedrichshain-Kreuzberg de Berlín, y Lucy 
Joffe, del Departamento de Políticas de Vivienda del 
Ayuntamiento de Nueva York.
63
Berlín 6.1
Para comprender cómo se regulan los 
alquileres en Berlín en la actualidad, y, 
en general, en el conjunto de Alemania, 
repasaremos previamente cuál es la FLORIAN SCHMIDT (Ayuntamiento de Berlín) 
situación del país y de su capital en 
arrendamientos y la evolución histórica denuncia la privatización del 
del actual sistema de estabilización de parque de vivienda pública 
precios, que data de los años setenta y que en la ciudad durante las 
ha experimentado una fuerte evolución últimas dos décadas
desde entonces. 
A diferencia de España, Alemania en su 
conjunto, especialmente en los núcleos 
urbanos, tiene una fuerte cultura del 
alquiler. En las ciudades grandes, el 
porcentaje de inquilinos es de cerca 
del 80 %, y el otro 20 % corresponde a 
personas que viven en pisos de propiedad. Desde el año 2015, en aquellas ciudades 
Sin embargo, en el conjunto del país, la alemanas donde se vive una situación de 
proporción de inquilinos baja al 50 %, ya mercado tensionado de alquiler, como es el 
que en los pueblos y las zonas rurales sí caso de Berlín, está en vigor el denominado 
hay una mayor proporción de propietarios. freno de los alquileres, que no permite que 
Así lo expuso Florian Schmidt, sociólogo su precio sobrepase en más de un 10 % el 
y activista urbano y, desde el 2016, jefe índice de referencia, como se explicará con 
de vivienda y planificación del distrito más detalle a continuación. Pero varios 
Friedrichshain-Kreuzberg de Berlín, situado sectores políticos y sociales denuncian que 
en el centro de la capital alemana. este sistema no ha sido bastante eficaz. 
Según el representante del distrito de 
El 84 % de la población Friedrichshain-Kreuzberg, el problema 
de Berlín vive de alquiler que supone el encarecimiento de los 
alquileres se ve agravado por la escasez 
de vivienda pública. Un 7,1 % de las 
Concretamente en la capital del país, viviendas de alquiler de la ciudad Berlín 
donde viven más de 3,5 millones de son sociales y un 5,7 % tienen alguna 
personas, hay 1,9 millones de viviendas, otra forma de protección, según datos 
de las que 1,6 millones son alquiladas (un del Banco de Inversiones de Berlín 
84 %). Hasta  del 2017. 13 Un porcentaje que, según 
1,4 millones tienen el precio regulado en Schmidt, es bajo, aunque recordamos 
estos momentos, según el representante que en España no supera el 2 % en total.
de este distrito berlinés. 
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
Schmidt denuncia que, en los últimos 
veinte años, la ciudad ha perdido gran 
parte de su parque de vivienda pública, 
principalmente por su venta a empresas 
privadas, por el seguidismo de la corriente 
económica neoliberal por parte de los 
gobiernos conservadores alemanes y la 
parálisis de la actividad de las empresas 
públicas que se dedican a promover la 
construcción, entre otras causas. 
A eso, se añade el crecimiento constante 
de población de Berlín, donde cada 
año llegan por término medio 40.000 
personas nuevas, lo que genera nuevas 
necesidades de vivienda asequible. 
Un sistema de estabilización de 
precios y alquileres indefinidos 
desde la década de 1970 
los contratos son indefinidos salvo 
Alemania es uno de los países donde se supuestos excepcionales estipulados 
empezó a aplicar el control del precio del por ley, por ejemplo, si el propietario debe 
alquiler durante la primera mitad del siglo utilizar la vivienda para él mismo o para 
XX, primero a través de su congelación algún familiar, si le supone problemas 
y, desde la década de 1970, mediante los económicos graves tenerla alquilada 
sistemas de estabilización. o si el inquilino hubiera vulnerado 
El primer paso para fijar el sistema de manifiestamente el contrato firmado. 
estabilización fue limitar el crecimiento En las últimas décadas, la regulación 
de los precios de los alquileres durante la de los alquileres ha ido evolucionando 
vigencia de un contrato hasta un máximo de manera continuada. En el 2001, 
determinado por los costes de viviendas entró a formar parte del Código civil 
de características similares. Este fue alemán, lo que supuso la unificación 
el germen de los primeros índices de de las diferentes normativas sobre 
referencia de alquileres (o Mietspiegel), arrendamientos en una sola y el índice 
concepto clave del sistema de regulación de referencia Mietspiegel pasó a ser 
de los arrendamientos en Alemania, que vinculante. Posteriormente, en el 2015, 
establece un intervalo de precios según se aprobó otra pieza clave del sistema 
las características de las viviendas y que actual de regulación de los alquileres: el 
inicialmente era meramente informativo freno de los alquileres o Mietpreisbremse, 
y no vinculante. 14 que delimita los precios de los nuevos 
Paralelamente, Alemania también se dotó contratos de alquiler. Todavía más 
durante la década de 1970 de un modelo recientemente, en el 2019, se han 
de contrato indefinido de alquiler, de aprobado nuevas medidas tanto en el 
modo que se garantizaba la estabilidad conjunto del país como específicamente 
de la tenencia de las viviendas. Desde en Berlín, para reforzar la regulación de 
los años setenta, en Alemania todos los alquileres.
65
A continuación, se repasan detalladamente 
algunos de los conceptos clave para 
comprender la regulación de los 
alquileres en Alemania con respecto a la 
asequibilidad de su precio. 
El índice de precios de referencia (Mietspiegel), 
eje central del sistema de regulación 
Como avanzábamos, una pieza clave del indefinida en el tiempo. Hay que tener en 
sistema alemán para regular el precio cuenta que, periódicamente, se actualiza 
de los arrendamientos es el índice de este índice de referencia, haciendo de 
referencia del precio del alquiler (o nuevo la comparación de los precios de las 
Mietspiegel). viviendas de características similares, de 
modo que el baremo puede subir. Es decir, 
Florian Schmidt explica que este índice de 
el índice “frena, pero no para” el aumento 
referencia establece diferentes baremos 
de precios. 
de precios según las características 
de las viviendas, teniendo en cuenta El representante del distrito berlinés 
diferentes factores (ubicación, tamaño, advierte que otra cuestión clave en 
antigüedad, calidad de sus instalaciones...) la elaboración de este índice es cuál 
y valorando el coste de pisos similares. El es la antigüedad de los contratos de 
jefe de vivienda y planificación del distrito alquiler que se toman como referencia. 
Friedrichshain-Kreuzberg de Berlín explica Si se tienen en cuenta solo los alquileres 
que este baremo establece “una media suscritos de forma más actual, el índice de 
de referencia de precios de alquiler de la precios de referencia tenderá a elevarse 
ciudad” y que, cuando un propietario quiere (a no ser que el periodo considerado haya 
subir el precio del alquiler de un contrato coincidido con un periodo de recesión o 
vigente, “no lo puede hacer por encima del de descenso de precios). Si se tienen en 
20 % de esta media”. cuenta los de más años atrás, el índice de 
precios tenderá a bajar. 
Sin embargo, Schmidt advierte que 
eso no significa que los alquileres 
no puedan subir por encima 
de este 20 % de manera 
SCHMIDT:
El índice de referencia 
“frena, pero no para” el 
aumento de precios 
Florian Schmidt, jefe de vivienda 
y planificación del distrito 
Friedrichshain-Kreuzberg 
de Berlín, en la Jornada de 
Regulación de los Alquileres del 
pasado 18 de noviembre de 2019.
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
La mitad de las 
ciudades más 
pobladas de Alemania, 
El periodo que se toma para calcular el 
índice de referencia ha ido variando con como Berlín, tienen un 
el paso del tiempo según el color político índice de referencia de 
del Gobierno. Si a finales de los años precios del alquiler de 
setenta se calculaba teniendo en cuenta obligado cumplimiento 
todas las viviendas arrendadas del país, a 
partir de 1982, con la llegada al Gobierno 
del conservador Helmut Kohl (CDU), 
pasaron a considerarse únicamente Según los últimos datos disponibles del 
los alquileres suscritos en los últimos Instituto Federal de Investigación en 
tres años. Actualmente, este periodo es Construcción, Asuntos Urbanos y Desarrollo 
de cuatro años. También hay que tener Espacial (BBSR, en las siglas en alemán), 
en cuenta otro factor: la frecuencia con cerca de la mitad de los municipios más 
que se actualiza el índice. Cuanto más poblados (de 100.000 habitantes o más) 
frecuente sea, más se incentivará la y una quinta parte de los municipios de 
subida generalizada de los alquileres en 50.000 a 100.000 habitantes disponían de 
la ciudad (salvo que se produzca después Mietspiegel calificado en el 2014. Berlín se 
de un periodo de bajada de precios). 13 encuentra en esta situación. 13 
El Mietspiegel es diferente en cada Schmidt explica que, en la capital del país, 
municipio y hay que tener en cuenta la gran mayoría de viviendas de alquiler (1,4 
que su elaboración no es obligatoria. millones de entre un total de 1,6) se rigen por 
La normativa estatal recomienda a los este índice de referencia. Quedan excluidas 
municipios que elaboren el índice de la parte restante, para acogerse a algunas de 
referencia cuando sea necesario para las excepciones del Mietspiegel: ser viviendas 
garantizar el acceso a la vivienda a la unifamiliares independientes o adosadas, 
población a precios razonables por la estar situadas en edificios de dos viviendas, 
capacidad adquisitiva de la ciudadanía, ser edificios de nueva construcción que se 
normalmente en situaciones de han acabado a partir del 1 de enero de 2016 
mercado tensionado. Además, no en o tener características particulares (ser 
todos los municipios que se han dotado viviendas muy grandes, con características 
de Mietspiegel este es obligatorio (o de lujo o, a la inversa, muy precarias, que 
calificado) y, en muchos casos, tiene un justifiquen la fijación del precio por encima o 
valor meramente informativo. por debajo de los baremos marcados).
67
Los nuevos contratos de alquiler no pueden 
superar en un 10 % el índice de precio
Para regular los precios de de su renta al alquiler. Atribuye 
los contratos de alquiler, en esta falta de eficacia a diferentes 
el 2015 entró en vigor un razones, principalmente a las SCHMIDT: 
nuevo mecanismo, el llamado excepciones que permiten a los Las excepciones en el 
Mietpreisbremse o freno de propietarios esquivar la limitación freno de los alquileres 
los alquileres, que al mismo de precios. cuando se hacen obras 
tiempo está estrechamente de reformas de las 
Una de las excepciones más 
relacionado con el índice anterior viviendas “han favorecido 
controvertidas es la que permite 
(Mietspiegel). “Hasta entonces, la especulación”
superar los precios delimitados 
el precio de los contratos nuevos 
por el índice de referencia de 
había sido infrenable”, destaca 
precios y el freno de los alquileres 
Schmidt. 
cuando se 
El freno de hacen obras “Si el piso estaba amueblado 
los alquileres SCHMIDT: de reforma en 
El freno de los alquileres tampoco había freno”, critica 
establece una vivienda. Schmidt. Entre el resto de 
que, a la hora “no ha sido tan eficaz Schmidt excepciones, también se 
de suscribir como se pensaba, denuncia que encuentran las viviendas 
nuevos la regulación 
principalmente arrendadas por primera vez 
contratos, incluso “ha desde el 1 de octubre de 2014, 
no se puede por sus numerosas favorecido la con lo que se quiere evitar que la 
superar en excepciones” especulación”. medida desincentive la entrada 
ningún caso En estos casos, de nuevos pisos en el mercado 
en más de los propietarios de alquiler. Tampoco se ven 
un 10 % el precio de alquiler de pueden afectadas por el freno de los 
referencia. La normativa estatal repercutir parte del coste de alquileres las viviendas que se 
limita la aplicación del freno de las obras de reforma en el precio alquilan por primera vez después 
los alquileres a las situaciones del alquiler. de una reforma integral, entre 
de mercado tensionado, cuando 
Otra excepción es la que exime otros supuestos.
hay un desequilibrio del mercado 
los pisos que ya tuvieran un 
que provoca fuertes incrementos Aparte de lo que prevé la 
precio superior al delimitado por 
del precio de alquiler. Este normativa de arrendamientos, 
el Mietpreisbremse (en contratos 
es el caso de Berlín, donde, el código penal alemán 
de arrendamiento anteriores) de 
por lo tanto, se puede aplicar en materia económica 
14 ajustarse a este índice. Ahora 
el Mietpreisbremse.  (Wirtschaftsstrafgesetz) 
bien, no está permitido acogerse establece sanciones económicas 
Florian Schmidt considera que a esta excepción por incrementos de hasta 50.000 euros para 
este sistema “no ha sido tan del precio del alquiler pactados en 
eficaz como se pensaba”, porque el último año del contrato anterior.
ha servido “para frenar” el ritmo 
 
de crecimiento de los precios del SCHMIDT critica 
alquiler, pero “no para parar” su que tenga que ser el  
subida. En este sentido, denuncia inquilino quien denuncie 
que, en el caso de los contratos precios del alquiler ilegales  
nuevos, los inquilinos de Berlín y no una obligación del  
deben destinar cerca del 40 % propietario controlada  
por la Administración
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
alquileres abusivos, 
considerando como tales 
aquellos que superan en un 20 % 
el alquiler de referencia. En caso 
de que se supere el precio de 
referencia en un 50 % o más, el 
alquiler es considerado como 
“indecente” o “lesivo” y puede 
comportar penas de prisión de 
hasta tres años o multas de más 
cuantía, según el jefe de vivienda 
del distrito Friedrichshain-
Kreuzberg. En ambos casos, 
hay que demostrar que el 
propietario se ha aprovechado 
de la situación de vulnerabilidad, 
inexperiencia o falta de 
conocimientos del inquilino. 
Schmidt advierte de las 
numerosas dificultades que El precio de alquiler de los 
tienen los inquilinos para 
demostrar que el propietario contratos vigentes no puede 
cobra alquileres superiores al 10 % subir más del 15 % en tres años 
delimitado por el Mietpreisbremse en situaciones de mercado 
de manera irregular. De hecho, tensionado como la de Berlín
hasta hace muy poco, muchos 
inquilinos se veían obligados a Las condiciones de actualización del precio del 
suscribir contratos de alquiler alquiler durante la vigencia de un contrato quedan 
por encima de este límite, establecidas en el momento en que se firma este 
desconociendo si efectivamente y se puede hacer bajo diferentes criterios. Uno es 
se cumplía alguna de las la actualización de acuerdo con el equivalente al 
excepciones del Mietpreisbremse, IPC alemán, tal como ocurre en España, desde la 
y solo podían reclamar después aprobación del decreto estatal de alquileres de 
una bajada, si conseguían marzo del 2019. 
demostrar que no era así. Ahora 
bien, esta falta de información Pero en Alemania esta actualización también 
previa suponía una barrera de se puede regir por las condiciones pactadas por 
entrada en determinados pisos propietario e inquilino inicialmente o según la 
de alquiler para las personas evolución del precio de referencia de las viviendas 
equiparables al mercado de alquiler. Es en este 
que no pueden pagar el alquiler 
tercer caso en el que se puede recurrir al Mietspiegel 
exigido inicialmente. “Ahora se ha 
(índice de referencia de alquileres), aunque no 
cambiado y los inquilinos pueden 
necesariamente, porque se puede hacer de 
preguntar cuál era el precio que 
acuerdo con otros parámetros (un informe pericial 
pagaba su antecesor, pero sigue 
argumentado, una base de datos de alquileres de 
siendo una opción del inquilino viviendas equiparables, etcétera). Sea cual sea la 
pedir la bajada del alquiler y no fórmula de actualización, el incremento de los precios 
una obligación del propietario”, de los alquileres de los contratos vigentes no puede 
matiza. superar el 20 % en un periodo de tres años y el 15 % 
en una situación de mercado tensionado como la que 
se vive en Berlín, aunque eso excluye los aumentos 
adicionales que se puedan derivar de obras de 
modernización de las viviendas. 13
69
La detección de resquicios en la regulación, 
sumada a la presión de la gentrificación, 
empujan nuevas reformas a partir del 2019
Hasta este momento, los mecanismos Schmidt también se refiere al fenómeno 
de regulación expuestos no han sido de “la parcelación de edificios” como 
suficientemente eficaces para parar las síntoma de la especulación inmobiliaria. 
subidas de precios de los arrendamientos, Dicho de otro modo, durante los últimos 
por una parte, por la falta de eficacia de años, se está incrementando la división o 
algunos aspectos de la normativa; y, por la segmentación horizontal de los edificios, 
otra, porque tampoco han cesado los para incluir más pisos, y así poder extraer 
factores socioeconómicos que presionan más rentabilidad económica.
al alza las rentas del alquiler. Teniendo en cuenta todos estos factores 
Entre estos factores, comunes a muchas y la constatación de que la regulación 
ciudades del mundo, Schmidt menciona de los precios del alquiler presentaba 
la reurbanización de algunas zonas, que muchos aspectos susceptibles de 
han incrementado el valor de los edificios; mejora, tanto el Gobierno federal de 
o fenómenos globales como la “inversión Alemania como el Gobierno regional de 
de empresas del capital global” en Berlín han impulsado recientemente 
vivienda, con la voluntad de maximizar sus medidas para dotarla de más eficacia. 
beneficios económicos, a costa de elevar A continuación, explicaremos en primer 
los precios del alquiler de los edificios término la reforma federal, que entró en 
adquiridos o de especular vendiéndolos vigor en enero del 2019, y las medidas 
más caros. recientemente impulsadas por el 
En un país con un mayor predominio de Gobierno regional de Berlín (del land o 
viviendas unifamiliares o de edificios con estado federal), que se han puesto en 
un número de pisos reducido que España, marcha a principios del 2020. 
La reforma federal limita la subida  
de precios por obras de reforma 
El Gobierno alemán aprobó una reforma 2. Se establece una nueva limitación a 
de la regulación de los alquileres los crecimientos del precio de alquiler 
(la Mietrechtsanpassungsgesetz) el 18 de por obras de modernización de las 
diciembre de 2018, que entró en vigor el 1 viviendas. Si antes de la reforma se 
de enero de 2019. podía incrementar la renta anual de 
Entre los principales cambios, destacan alquiler por un importe equivalente 
los siguientes: al 11 % del coste de las obras, 
actualmente este porcentaje se ha 
1. Se obliga a los propietarios a justificar reducido al 8 %. 
debidamente los precios de alquiler 
que sobrepasen el límite del 10 %, es 3. Se limita a 3 euros por metro cuadrado 
decir, a demostrar que cumplen alguna la cantidad a la que se puede elevar el 
de las excepciones delimitadas por el precio por obras de modernización de 
Mietpreisbremse (freno del alquiler). la vivienda (en un periodo de seis años) 
o a 2 euros por metro cuadrado, en el 
caso de viviendas en que el alquiler sea 
inferior a 7 euros por metro cuadrado. 
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
4. Se excluyen de las obras de 
modernización que justifican 
un incremento de los precios 
del alquiler determinados tipos El Gobierno regional de Berlín  
de reformas. Por ejemplo, no congela los precios de referencia de los 
entran en este supuesto obras alquileres durante cinco años, una medida 
necesarias para conservar el buen pionera en Alemania y el mundo
estado de la vivienda. Además, 
los inquilinos pueden rechazar Además de la reforma anterior que se puso en 
las obras o el incremento de marcha en toda Alemania en el 2019, el Gobierno 
alquiler que comportan si se regional de Berlín (del land), formado por el Partido 
encuentran en una situación de Socialdemócrata de Alemania (SPD), los Verdes y Die 
especial desprotección. Linke, ha puesto en marcha medidas adicionales en el 
5. Solo podrán incrementarse 2020. 
los precios por obras de La más destacada es la congelación del índice de 
modernización, de acuerdo referencia de los precios de los alquileres durante 
con los límites anteriores, si las cinco años, de modo que, durante todo este periodo, 
condiciones de actualización de se rijan por el Mietspiegel del año 2013. Los precios de 
la renta del alquiler que figuran referencia difieren, como se ha comentado, según la 
en el contrato se rigen por la zona y características de la vivienda. En su intervalo 
evolución del índice de referencia. más caro, el precio máximo del alquiler mensual sería de 
No se podrá hacer, en cambio, si 9,80 euros por m2 según el Mietspiegel del 2013. 
fueron condiciones acordadas 
entre inquilino y propietario o si 
se actualiza de acuerdo con la La Audiencia de Berlín considera 
evolución del índice de precios la medida inconstitucional y la 
de consumo. En este último caso, eleva al TC alemán
solo se podrá elevar el precio del 
alquiler por obras de mejora si las 
Esta medida entró en vigor el 23 de febrero de 2020, 
reformas realizadas fueran ajenas 
pero menos de un mes después de su puesta en 
a la voluntad del propietario. 
funcionamiento, la justicia alemana la ha declarado 
Además de estas reformas, el inconstitucional. Según la Audiencia del Estado de 
Gobierno federal también está Berlín, el Gobierno del land no tiene competencias en 
estudiando cambios en la base de materia de regulación de alquileres, motivo por el cual 
cálculo del índice de referencia de ha llevado el caso al Tribunal Constitucional, para que se 
los precios del alquiler (Mietspiegel). pronuncie sobre la cuestión. 
Por ejemplo, está valorando ampliar 
La medida, ahora a la espera del pronunciamiento del 
el número de contratos de alquiler 
Constitucional, también prevé que se puedan solicitar 
que se toman como referencia. Si 
bajadas del precio del alquiler con “carácter retroactivo”. 
actualmente se tienen en cuenta los 
Es decir, que si un inquilino estuviera pagando un 
firmados en los últimos cuatro años, 
alquiler superior a más de un 20 % en el Mietspiegel del 
ahora se plantea remontarse a más 
2013, pudiera solicitar su rebaja. También se incorporan 
años atrás, con lo cual el baremo 
los pisos amueblados en el sistema de control de 
de precios tendería a la baja. Otro 
alquileres y se prevén sanciones para el incumplimiento 
cambio que se está considerando es 
de los precios de referencia de hasta 500.000 euros. 
ampliar de dos a tres años el ritmo de 
Cabe decir que la normativa prevé un delimitado 
actualización del índice de referencia, 
número de excepciones en que los precios sí podían 
lo que también contribuiría a ralentizar 
13 sobrepasar los de referencia (viviendas de reciente 
las subidas de precios.   
construcción, en caso de dificultades económicas del 
propietario, obras de reforma en determinados casos...). 
71
SCHMIDT: 
Es una medida imprescindible 
“para dar aire a la ciudadanía” y 
para que la ciudad “tenga tiempo 
de poner en marcha la maquinaria En estos momentos, hay dudas 
de vivienda asequible” sobre si esta medida se ajusta o no 
a la Constitución alemana y podrá 
seguir o no su curso, sobre todo por la 
cuestión competencial. 
Berlín ha sido el primer estado federal De hecho, hasta hace muy poco, el Gobierno 
alemán en aprobar una medida de estas regional pensaba que no tenía competencias 
características. Schmidt explica que se ha para hacerlo, pero Schmidt explica que 
chocado con muchas reticencias entre el descubrió que sí podía hacerlo según 
sector financiero e inmobiliario y entre los una nueva interpretación jurídica de una 
partidos más conservadores, además de normativa federal del 2014: “Un jurista que 
obstáculos en el ámbito jurídico. trabaja para un distrito de Berlín escribió 
Reconoce que es una medida un pequeño ensayo jurídico donde decía 
excepcional, pero la considera que las provincias de Alemania sí tenían la 
imprescindible “para dar aire a la competencia de implementar la regulación 
ciudadanía”, que está asumiendo una del precio del alquiler [...]. Decía que en 
fuerte sobrecarga económica por el 2014 hubo un cambio de la ley federal 
los alquileres, y para que la ciudad que daba estas competencias, pero hasta 
tenga tiempo “de poner en marcha entonces nadie lo había interpretado así”. 
la maquinaria de construcción de Hasta el momento, el Tribunal 
vivienda asequible”. “Es un proceso Constitucional alemán todavía no se ha 
que cuesta años, el de activar solares y pronunciado al respecto, “pero en febrero 
organizaciones que durante cuarenta del 2019 sí dijo que los propietarios no 
años no han hecho construcción de pueden pedir una regulación permanente 
vivienda pública”, reflexiona Schmidt, de los alquileres, sino que es legítimo 
que considera imprescindible aprovechar que cambie por la situación social de 
estos cinco años “para equilibrar el las ciudades”, afirma Florian Schmidt. 
mercado de vivienda”. En este sentido, El Tribunal Constitucional de Alemania 
las dudas sobre su legalidad suponen ha considerado que la regulación de 
un duro revés al Gobierno regional, que segunda generación no ataca el núcleo 
confiaba en poder llevarla a cabo con fundamental del derecho a la propiedad, si 
estos objetivos. bien supone una limitación a la libertad de 
empresa en beneficio del bien común. En 
este sentido, las dudas que habían surgido 
A debate la constitucionalidad sobre la constitucionalidad de la medida 
de la medida: ¿las competencias por otra cuestión —que supusiera una 
corresponden al land o al injerencia excesiva en el mercado privado 
de alquiler y la propiedad privada— parecen 
Gobierno federal? haberse desvanecido. 
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
Otras medidas del 
Ayuntamiento de Berlín para 
frenar la subida de precios 
Más allá de la medida de la congelación del 
precio de referencia de los alquileres, el 
Ayuntamiento de Berlín prevé otros instrumentos 
para frenar su encarecimiento. Schmidt 
explica que hay una ordenanza municipal 
(Zweckentfremdungsverordnung) que prohíbe 
alquilar las viviendas para usos comerciales, para 
contrarrestar la “fuerte tendencia de convertir 
los pisos en oficinas”. 
Por otra parte, haciendo uso de una ley de 
urbanismo federal, el Ayuntamiento también 
plantea la delimitación de áreas de protección 
del vecindario (Milieuschutzgebiete) en 
zonas gentrificadas. En estos casos, Schmidt 
explica que “se pueden frenar los procesos de 
modernización que comporten la subida de los 
precios del alquiler” y, por ejemplo “denegar los 
permisos” para llevar a cabo determinadas obras 
de reforma. 
En las zonas de mercado tensionado, la 
Administración también ejerce el derecho 
al tanteo y retracto. “Las empresas públicas 
de vivienda, que son siete en Berlín, tienen 
el encargo de comprar vivienda en el libre 
En el distrito de mercado y también reciben dinero público para 
Friedrichshain-Kreuzberg, se hacerlo,” explica el jefe de Vivienda del distrito 
han conseguido setecientas Friedrichshain-Kreuzberg, que añade que también 
viviendas de alquiler asequible se da financiación pública a cooperativas con 
por el derecho de tanteo de la este mismo fin. Solo en el distrito donde gobierna 
Administración en dos años se han conseguido setecientos pisos por esta vía 
entre el 2017 y el 2018, lo que ha incrementado el 
porcentaje de vivienda asequible del 25 al 27 %. 
73
Las iniciativas que es una medida constitucional 
más destacadas de según varios estudios jurídicos, 
ya que la carta magna alemana 
los movimientos considera que la propiedad 
sociales privada también “debe ponerse al 
servicio del bien común”.
Además de las medidas 
impulsadas desde la Será la propia ciudadanía de 
Administración, la sociedad Berlín la que decidirá en un 
civil está impulsando varias proceso de votación popular 
campañas en defensa del durante el 2020 si se expropia a 
derecho a la vivienda. Florian estas empresas. En caso de que 
Schmidt explica que una de gane el sí, como indican muchas 
las más destacadas es la encuestas, el Gobierno berlinés 
iniciativa para expropiar a la aplicará esta medida, que 
empresa Deutsche Wohnen afectaría a cerca de un 10 % del 
y otras compañías similares, parque de viviendas de la ciudad 
mayoritariamente participadas (unos 200.000 pisos). 
por grandes inversores Una segunda iniciativa es 
internacionales, que disponen de 200 Häuser (200 casas), 
un gran parque de viviendas en centrada en combatir la 
la ciudad, “con el que quieren 
maximizar sus beneficios 
económicos La iniciativa 200 Häuser 
sin atender combate la división de las 
al bien viviendas en diferentes pisos 
común”. 
para venderlos y sacar el 
La población de Berlín decidirá El jefe de máximo rendimiento económico
en el 2020 por votación vivienda 
popular si se expropian cerca del 
de 200.000 pisos a grandes distrito de parcelación de las casas (la 
empresas inmobiliarias división horizontal). Schmidt 
Friedrichshain- explica que, actualmente, 
Kreuzberg explica muchos propietarios están 
que estas empresas presionando a los inquilinos 
hicieron crecer su patrimonio para que abandonen su casa, 
inmobiliario hace una década para después poder parcelarla 
comprando pisos públicos que en diferentes pisos y maximizar 
entonces estaban en venta. el rendimiento económico. En 
“Fue un error del propio Estado”, muchos casos, el argumento 
asegura Schmidt, para quien esta para interrumpir el contrato 
iniciativa es una oportunidad de de arrendamiento es que 
recuperar las viviendas para la ellos mismos o alguno de 
colectividad. También argumenta sus familiares necesitan 
utilizarla (uno de los supuestos 
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
excepcionales para interrumpir los contratos de 
alquiler en Alemania, que como norma general 
son indefinidos). Pero este es solo un pretexto 
para echar a los inquilinos y después llevar 
a cabo su auténtico propósito de dividir las 
viviendas. 
“Este es uno de los temas que causa más 
confrontación actualmente”, denuncia el jefe de 
vivienda del distrito del centro de Berlín, donde el 
28 % de los vecinos y vecinas ya viven en edificios 
parcelados. De hecho, Schmidt advierte que, 
después del fortalecimiento de la regulación de 
los alquileres, esta es “la única vía de negocio” que 
ha encontrado el sector inmobiliario: dividir los 
edificios para después vender las casas al mejor 
postor. En este sentido reconoce que, hasta el 
momento, “no hay ninguna regulación” para frenar 
este fenómeno, contra el cual considera que 
debería actuarse.
De cara a los próximos años, Florian Schmidt 
Berlín se marca como objetivo que la mitad de las 
viviendas de la ciudad sean públicas o cooperativas 
en treinta años. Actualmente, son un 25 %
considera que uno de los principales retos edificio para repartir la herencia. Entonces, 
de Berlín es ampliar el parque de viviendas intentan venderlo a quien más dinero dé, 
asequibles, ya sean públicas o en manos y eso normalmente será a aquellos que 
de cooperativas. Si actualmente estas tienen el propósito de parcelar el edificio 
representan el 25 % de los pisos de la ciudad, para vender los distintos pisos y sacar el 
frente al 75 % que sigue en manos privadas, el máximo rendimiento económico. Lo que 
objetivo del Ayuntamiento es que la mitad del tenemos que hacer es frenarlo, ofreciendo 
parque de viviendas de la ciudad sea público o a la gente que venda las viviendas a la 
cooperativo en el 2050. ciudad o a cooperativas y dar financiación 
Para alcanzar este objetivo, Berlín tendrá para estas operaciones”.
que construir medio millón de viviendas En definitiva, Schmidt enmarca 
asequibles por alguna de estas dos vías la necesidad de acotar la regulación 
durante las próximas tres décadas. Schmidt de los alquileres en una estrategia 
remarca que será necesaria una importante más global para garantizar el derecho 
inversión pública tanto para la construcción a la vivienda, que consista también en 
como para la compra de viviendas: “Uno de los la ampliación del parque de vivienda 
casos más recurrentes es que, cuando muere asequible público y cooperativo. 
un propietario, sus hijos quieren vender el 
75
Nueva York6.2
Actualmente, viven en la ciudad de de su renta a costearlo, “un porcentaje 
Nueva York 8,4 millones de personas y que ha ido constantemente al alza desde 
hasta 2,5 millones lo hacen en pisos de 1965”, remarca Joffe. Por el contrario, 
alquiler. Es, pues, una ciudad con una destaca en positivo que la calidad de las 
fuerte presencia de inquilinos, y hay viviendas ha ido mejorando con el tiempo 
que destacar que hasta el 45 % de las y que cada vez hay menos problemas 
viviendas de alquiler (cerca de 1 millón) de mantenimiento. 
tienen el precio regulado por el sector Lucy Joffe explica que, para regular el 
público. Así pues, la oferta de alquiler precio del alquiler, en Nueva York hay 
de la ciudad se divide prácticamente en dos sistemas diferentes. El principal es 
partes iguales, la mitad en el mercado el de estabilización de alquileres, que 
libre y la otra mitad en el sistema establece un tope máximo de precios, 
regulado, según explica Lucy Joffe, del situado actualmente en 2.733,75 dólares 
Departamento de Políticas de Vivienda al mes. La mayor parte de viviendas 
del Ayuntamiento de Nueva York. reguladas por esta vía forman parte 
En una ciudad con una renta familiar de edificios con seis pisos o más 
media de 60.762 dólares anuales construidos antes de 1974, cuando entró 
(5.064 dólares al mes), el precio bruto en vigor la ley del estado de Nueva York 
medio del alquiler es de 1.396 dólares que puso en marcha la estabilización de 
mensuales (teniendo en cuenta tanto la alquileres y que sigue consolidando los 
vivienda regulada como la desregulada). 15 pilares del sistema en la actualidad. 
En el mercado privado, los precios están También se incluyen en el sistema 
disparados y la media es mucho más de estabilización otros edificios más 
alta y llega a 3.477 dólares al mes. 16 Por modernos construidos con asistencia 
término medio, las personas que viven de gubernamental o con incentivos fiscales 
alquiler en Nueva York destinan un 34 % para los promotores. La ciudad de Nueva 
York dispone de una agencia de vivienda, 
que emite sus propios bonos, para que 
diferentes inversores contribuyan a la 
LUCY JOFFE (Ayuntamiento de Nueva York): 
financiación de proyectos de vivienda. 
“El sistema de estabilización, Todas las empresas privadas que 
con un tope máximo de quieran obtener financiación por esta 
precios de 2.734 dólares vía están obligadas a entrar en el 
sistema de estabilización. Eso supone 
mensuales, es la principal vía disponer de una gran infraestructura, 
para regular los alquileres” solo al alcance de ciudades estado de 
la envergadura de Nueva York. 
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
El segundo sistema de regulación 
de los alquileres, actualmente en 
declive, es el de control de renta. 
Solo están sujetos a este los pisos Una ciudad con una larga 
donde han vivido los mismos 
inquilinos de forma continuada historia en la regulación de 
desde antes de 1971. Según datos los alquileres, pionera en los 
del 2017, hay 20.000 pisos de Estados Unidos 
alquiler regulados por este sistema 
en la ciudad de Nueva York, la Nueva York es una de las ciudades 
mayoría ocupados por personas estadounidenses con más tradición 
mayores con rentas bajas. En la en el control de las rentas del 
ciudad estadounidense cada vez alquiler. En los Estados Unidos, los 
hay menos pisos en esta situación y, primeros sistemas de congelación 
al salir de este sistema, las viviendas de precios se remontan al periodo 
suelen entrar en el sistema de de entreguerras, a los años veinte 
estabilización”, explica Joffe. del siglo pasado. Durante la Segunda 
Guerra Mundial, se siguió reforzando 
esta regulación y dotando a la 
Administración local de más 
competencias para hacerlo. Pero 
una vez acabado el conflicto, se 
empezaron a debilitar estas medidas 
de control en la mayoría de estados 
estadounidenses, salvo en Nueva 
York, donde, a causa de la fuerte 
presión social, resistieron hasta bien 
entrada la década de los sesenta. 10 
Después de un periodo de más 
desregulación del mercado de 
alquiler, a mediados de los años 
setenta, la fuerte presión social 
Lucy Joffe, del Departamento de Políticas de consiguió de nuevo restaurar 
Vivienda del Ayuntamiento de Nueva York en 
la Jornada de Regulación de los Alquileres el control de los precios de los 
celebradas en el ICAB. arrendamientos. Inicialmente, el 
Gobierno municipal era más proclive 
a regular los precios del alquiler que 
El Emergency Tenant el del estado de Nueva York, y el tema 
Protection Act de 1974, fue objeto de controversia entre 
ambas administraciones. 
base del sistema de 
Finalmente, el Gobierno del 
estabilización de alquileres estado acabó aprobando el 
Emergency Tenant Protection Act 
en 1974, la normativa que marca 
los parámetros para regular el 
alquiler en todo el estado, con un 
77
JOFFE: 
Desde el año 2011 se emprenden se hizo mucho más laxa. Desde 1994, 
medidas proinquilinos “para se aprobaron numerosas excepciones, 
revertir el retroceso acumulado que permitían a los propietarios eludir el 
sistema de regulación. Eso ha comportado 
durante más de 25 años” la pérdida de 291.000 pisos del sistema de 
renta de estabilización desde mediados de 
los años noventa. 
modelo de estabilización de segunda Desde entonces, hasta bien entrado el 
generación, al que se pueden acoger las siglo XXI, se aprobaron varias reformas 
diferentes ciudades que forman parte. en beneficio de los propietarios y en 
Así lo han hecho la ciudad de Nueva York detrimento de los inquilinos. El punto de 
y los condados de Nassau, Westchester inflexión no llegó hasta el 2011, cuando 
y Rockland. Al mismo tiempo, la ley se empezaron a impulsar medidas 
se despliega mediante el reglamento proinquilinos, “para revertir el retroceso 
establecido por el Código de estabilización acumulado durante más de 25 años”, 
del precio del alquiler (Rent Stabilization expone Lucy Joffe, que destaca que 
Code). 17 Joffe expone que la normativa ha sido recientemente, en el 2019, 
preveía su revisión cada cuatro años y cuando se han emprendido las reformas 
que los cambios realizados y su aplicación más importantes, como se expondrá 
“han tendido a ser más favorables a los más adelante. 
propietarios bajo gobiernos conservadores 
y más favorables a los inquilinos bajo 
gobiernos progresistas”. Se han perdido 
De hecho, la ola neoliberal, encabezada 
por Ronald Reagan en los Estados Unidos, 291.000 viviendas 
supuso un debilitamiento de la regulación estabilizadas  
de los alquileres durante los años ochenta desde 1994
y la década de los noventa. En la ciudad 
de Nueva York no desapareció, pero sí 
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
Los conceptos clave del sistema  
de estabilización de los alquileres 
Un primer factor que hay que tener en a la investigación en materia de vivienda, 
cuenta es que el sistema de estabilización para las encargadas de diseñar políticas 
de alquileres no se puede aplicar en públicas o para los movimientos sociales 
cualquier contexto. Según la normativa o grupos de presión que reivindican 
estatal, solo se puede aplicar en situación mejoras al respecto. 
de emergencia habitacional, entendiendo 
como tal la que se produce cuando no 
hay una oferta suficiente de viviendas 
de alquiler disponibles (vacantes). Se Cada tres años, se hace 
considera que este nivel es insuficiente 
cuando, del total del parque de viviendas una encuesta oficial, 
de alquiler de la ciudad, hay menos de un que determina cuál es la 
5 % disponibles para el arrendamiento. tasa de pisos de alquiler 
Joffe señala que, “si se sobrepasara vacantes y examina el 
este 5 %, el sistema de estabilización 
desaparecería”, pero que, en el caso de estado del parque de 
Nueva York, esta tasa “se ha situado viviendas de la ciudad 
desde los años sesenta en torno al 3 %”. 
La normativa local de la ciudad establece 
la necesidad de hacer una encuesta La muestra de la encuesta, representativa 
sobre vivienda de manera periódica, para del conjunto del parque de viviendas de 
hacer seguimiento y determinar cuál la ciudad, está formada actualmente por 
es el número de viviendas vacantes en unos 19.000 pisos y se está estudiando 
cada momento, entre otras cuestiones. ampliarla a 30.000. La responsable del 
Se trata de la New York City Housing and Departamento de Vivienda de Nueva York 
Vacancy Survey (NYCHVS), que se elabora explica que la metodología seguida se 
mediante un acuerdo de colaboración basa en las entrevistas personales y en la 
del Ayuntamiento de Nueva York con el observación de edificios. Si las viviendas 
instituto de estadística estadounidense están ocupadas, se hacen entrevistas con 
(United States Census Bureau) de forma personas de referencia y conocimientos 
periódica, cada tres años. de las comunidades, que puedan 
Hay que tener en cuenta que la proporcionar información clave de todos 
encuesta tiene una importancia crucial los ocupantes. En el caso de las viviendas 
para el funcionamiento del sistema vacías, se buscan también informantes 
de estabilización de alquileres. De los clave, conocedores de la situación de los 
datos proporcionados sobre los pisos de inmuebles, para entrevistarlos. 
alquiler vacantes en la ciudad, depende Además de aportar información sobre 
la posibilidad de implantar o no el sistema los pisos disponibles para el alquiler, la 
de estabilización. Además, hay que tener encuesta también aporta información 
en cuenta que es la encuesta con más sobre la situación y características de las 
recorrido histórico de los Estados Unidos, viviendas en diferentes barrios, así como 
que data de 1965 y que, por lo tanto, de los suministros de los que disponen. 
permite hacer comparaciones evolutivas “También se está estudiando incorporar 
de los datos de vivienda de la ciudad a nuevas preguntas sobre la accesibilidad y 
lo largo del tiempo. Según Joffe, “es una movilidad de las personas en las viviendas 
fuente de información de referencia” y sobre las necesidades de las personas 
también para las personas que se dedican con diversidad funcional”, expone Joffe. 
79
¿Cómo entran las 
viviendas en el 
sistema regulado?
Para determinar cuál es la tasa de Para la aplicación del sistema Como comentábamos 
pisos disponibles para el alquiler, de estabilización, también anteriormente, con la aprobación 
hay que tener en cuenta que este es fundamental decidir los de la ley de estabilización de los 
concepto no incluye todos los criterios de actualización de los alquileres de 1974, las viviendas 
pisos no ocupados (o vacantes) precios de los alquileres de las construidas antes de este año que 
de la ciudad. No se incluyen los viviendas reguladas. En el caso formaran parte de edificios con 
pisos que ya están alquilados de Nueva York, el organismo seis o más pisos entraron a formar 
—porque inquilino y propietario que decide cómo evolucionan parte del sistema regulado. 
ya han llegado a un acuerdo los precios anualmente es Joffe explica que, para ampliar el 
o han firmado el contrato de la Rent Guidelines Board parque de viviendas de alquiler 
arrendamiento—, pero que (RGB), integrado por nueve estabilizado, desde entonces, “se 
todavía no han sido ocupados; miembros: dos representantes han vinculado al sistema varios 
o los inmuebles que están de los propietarios, dos de los programas de vivienda asequible”. 
pendientes de una rehabilitación inquilinos y cinco representantes Así, por ejemplo, para disfrutar 
o reforma. También hay que de la ciudadanía en general. Para de determinadas exenciones 
restar de este concepto los determinar la variación anual de fiscales a la hora de llevar a cabo 
pisos de alquiler para uso lúdico, los precios, este organismo tiene grandes procesos de reforma 
estacional o turístico, o pisos en cuenta varios indicadores de o rehabilitación, es necesario 
vacíos que hayan sido vendidos, vivienda, pero sus decisiones que las viviendas entren en 
pero que todavía no hayan sido son sobre todo el resultado de el sistema regulado. También 
ocupados por su comprador. valorar los intereses y puntos se hacen exenciones fiscales 
Por lo tanto, para acotar todavía de vista de propietarios y de para la construcción de nuevas 
más el concepto definido por la inquilinos. Por lo tanto, el criterio viviendas con el mismo objetivo. 
tasa, podemos considerar que que aplica es “esencialmente Hay que garantizar que estén 
lo que calcula es la proporción político”, asegura Joffe. dentro del sistema regulado 
de viviendas vacantes no “Los incrementos anuales al menos durante 35 años. 
desperdiciadas (por alguna de las decididos por los votos de Para el desarrollo de obras de 
razones anteriores) y disponibles este organismo han sido rehabilitación, el Ayuntamiento 
para el alquiler. En inglés, la históricamente de cerca del de Nueva York también  
terminología utilizada es vacant 3 %”, explica la responsable del dispone de varios préstamos 
non-dilapidated units available Departamento de Políticas de y subvenciones vinculados al  
for rent. La tasa se calcula Vivienda del Ayuntamiento de programa de estabilización. 
dividiendo estas viviendas entre Nueva York. El número de viviendas del 
el total del parque de viviendas de sistema estabilizado también 
alquiler de la ciudad, que también crece a costa de la reducción 
incluyen las viviendas de alquiler de los pisos arrendados bajo 
ocupadas y los pisos de alquiler regímenes históricos de 
no aprovechables. regulación, como el de control de 
los alquileres.
JOFFE:
La actualización de precios de 
referencia se hace mediante un 
criterio “esencialmente político”, 
a partir de la ponderación de los 
intereses de inquilinos y propietarios
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
¿Cómo salen  También en el 2003, se aprobó una 
las viviendas del reforma vinculada a las llamadas 
sistema regulado? rentas preferenciales (preferential 
rents), que suponen precios más bajos 
Una de las principales vías de salida de que los estipulados por el sistema de 
las viviendas del sistema estabilizado ha estabilización, por las condiciones 
sido la llamada vacancy decontrol desde pactadas entre inquilinos y propietarios. 
su aprobación en 1994 y hasta la reciente Lucy Joffe expone que lo que a priori 
reforma de la ley de arrendamientos debería ser ventajoso para los inquilinos, 
que ha impulsado el estado de Nueva al pagar precios más bajos, se ha 
York en el 2019. Joffe explica que esta convertido en un auténtico “caballo de 
cláusula permitía que los propietarios batalla” para la Administración. Desde 
“pudieran sacar del sistema estabilizado la reforma del 2003, las personas 
un piso cuando su precio llegaba a con rentas preferenciales no tenían 
cerca de 2.700 dólares al mes y se asegurada la tenencia de la vivienda, o lo 
quedaba vacío”. También podían salir del que es lo mismo, no tienen garantizado 
sistema regulado los pisos ocupados el derecho a renovar el alquiler. Eso 
por unidades familiares con una renta supuso que los inquilinos quedaran 
superior a 200.000 dólares anuales. Esta desprotegidos ante fuertes subidas del 
es la denominada luxury decontrol. precio del alquiler cuando acababa su 
En el 2003, también se aprobó el vacancy contrato de arrendamiento.
bonus, que permitía aumentar el precio Por otra parte, también pueden salir 
del alquiler en un 20 % cuando un nuevo viviendas del sistema regulado en caso 
inquilino arrendaba una vivienda del de ser sometidas a reformas de mucha 
sistema de estabilización. Según un envergadura o cuando se transforma el 
estudio del Community Service Society uso, pasando de residencial a comercial 
of New York (CSS), a la implantación o profesional. Asimismo, quedarían fuera 
de este bono se debe hasta un 48 % del sistema viviendas que estuvieran 
del incremento total del precio de los en mal estado de conservación, que 
alquileres del sistema estabilizado entre fueran derribadas o que abandonaran 
los años 2011 y 2014. 10 permanentemente el mercado de alquiler 
por otros motivos. 
Otra casuística es la de las viviendas 
que entran a formar parte del sistema 
regulado a través de un incentivo fiscal 
para un periodo determinado y que 
quedan fuera de la regulación cuando 
expira este plazo. 
Finamente, también se permite la 
salida del sistema de estabilización de 
alquileres de aquellos pisos destinados a 
alternativas de vivienda, los denominados 
condos o co-ops en los Estados Unidos: 
dos modalidades cooperativas de vivienda 
que se diferencian por cuestiones 
relativas a la estructura de la propiedad, 
81
El perfil de las personas 
inquilinas de las viviendas 
estabilizadas 
opciones de financiación, precios, tasas, etc. 
La representante del Ayuntamiento de 
Nueva York insiste en diferenciar el sistema 
de estabilización de alquileres, que actúan 
sobre los precios del libre mercado, de los 
programas de viviendas público, impulsados 
directamente por la Administración. En el 
caso del sistema de estabilización, “no es 
necesario cumplir criterios de renta para 
acceder a las viviendas”, es decir, puede optar 
cualquier ciudadano o ciudadana. En cambio, 
“para acceder a los programas de vivienda 
pública, sí se pide el nivel de renta”. 
Ahora bien, en la práctica, el sistema 
estabilizado también garantiza el derecho 
a la vivienda a muchas personas que, de 
lo contrario, no podrían costear el precio 
del alquiler en el mercado privado y que 
tampoco han accedido a un piso público. 
Hay que tener en cuenta que el volumen 
de viviendas del sistema estabilizado JOFFE: 
(cerca de 1 millón) es muy superior al de “Las personas que 
viviendas públicas (cerca de 180.000). viven en viviendas 
“En general, las personas que viven del sistema 
en viviendas del sistema estabilizado 
tienden a tener un perfil más vulnerable estabilizado tienden 
que el conjunto de la población”, expone a tener un perfil 
Joffe. más vulnerable que 
Entre las personas que viven en estas el conjunto de la 
viviendas, “hay una proporción más población”, pero no 
elevada no solo de personas con se piden criterios de 
escasos ingresos o en situación de paro, 
sino también de personas mayores, de renta para acceder
adultos que viven solos, de personas con 
menor nivel de estudios o de procedencia 
extranjera”. Para muchas de estas 
personas, pagar el coste del alquiler, aunque 
se trate de un precio regulado, supone un 
esfuerzo económico muy importante. 
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
Las ventajas del sistema  
de estabilización 
Además de fijar un tope de precios, Joffe señala Otra ventaja para los inquilinos es que la 
que el sistema de estabilización incorpora otros regulación de los alquileres limita la cantidad 
aspectos “igualmente importantes” para defender que deben depositar en concepto de depósito 
los derechos de los inquilinos que, de lo contrario, o fianza, que puede suponer una barrera de 
quedarían desprotegidos en el libre mercado. “Los entrada especialmente para las personas con 
inquilinos de las viviendas del sistema estabilizado rentas más bajas. 
tienen derecho a optar a la renovación del Además, el sistema de estabilización de los 
alquiler”, y los propietarios solo lo pueden rechazar alquileres proporciona un marco normativo para 
bajo circunstancias delimitadas, por ejemplo, que que los inquilinos puedan defender sus derechos 
el inquilino haya vulnerado las condiciones del y se puedan proteger ante subidas de precios, 
contrato. Por lo tanto, es una regulación que da fin de contratos de arrendamiento irregulares o 
asequibilidad y estabilidad al mismo tiempo. situaciones de acoso inmobiliario.
La regulación de los Gracias a la regulación, se garantiza 
alquileres también también, en mayor medida, el 
obliga a los propietarios JOFFE:  
“Los inquilinos tienen derecho a la información de los 
a mantener unos inquilinos. Por ejemplo, pueden 
determinados derecho a pedir pedir información sobre el historial 
estándares de legalmente la reducción de un piso que quieran alquilar, para 
calidad con respecto 
del precio del alquiler” conocer el importe que pagaban 
a servicios y los anteriores arrendatarios o todos 
condiciones de vida si los propietarios no los detalles de las renovaciones y 
en las viviendas que mantienen la calidad de mejoras que comporten incrementos 
tienen alquiladas. De la vivienda de precios. 
hecho, si incumplen 
sus obligaciones legales Asimismo, se mejora su protección 
en este sentido, “los legal, ya que la normativa garantiza el 
inquilinos tienen derecho a pedir legalmente derecho de los inquilinos a recibir asistencia jurídica 
la reducción del precio del alquiler”. gratuita, en caso de que la necesiten para defender 
sus derechos frente a los propietarios. 
Los propietarios también tienen la obligación 
de registrar los pisos de renta estabilizada 
anualmente en la agencia estatal de vivienda, 
según lo que establece el Omnibus Housing Act de 
1983. “El incumplimiento de esta obligación está 
multado con sanciones y, en caso de no pagarlas, Los inquilinos 
se pueden imponer al propietario limitaciones también pueden 
adicionales en los futuros aumentos del precio del 
alquiler”, expone la responsable del Departamento optar a la asistencia 
de Vivienda del Ayuntamiento de Nueva York. jurídica gratuita
83
Se ofrece un programa 
de asesoramiento, 
ayudas y exenciones 
fiscales a los propietarios 
En cuanto a los propietarios, que quieran entrar en el 
las obligaciones legales que sistema de estabilización
les comporta el sistema de 
estabilización también implican una 
serie de ventajas o incentivos, según expone 
la responsable del Departamento de Vivienda del 
Ayuntamiento de Nueva York. Por ejemplo, se les 
ofrecen programas de asesoramiento si están 
interesados en acceder al sistema de estabilización 
y se pueden beneficiar de exenciones fiscales, 
préstamos o subvenciones para reformar y 
rehabilitar sus viviendas con esta finalidad.
Además de las ventajas 
Un mecanismo contra directas que el sistema de 
estabilización de alquileres 
la gentrificación de los tiene para inquilinos 
barrios que favorece la y propietarios, sus 
cohesión social beneficios se extrapolan 
tanto a escala de barrio 
como de ciudad. La 
estabilización de los alquileres ayuda a combatir la 
gentrificación y, en consecuencia, la expulsión de 
las personas con menos capacidad adquisitiva y su 
desplazamiento hacia otras zonas de la ciudad con 
precios más asequibles. De este modo, también 
se contribuye a la prevención y contención de 
fenómenos como el sinhogarismo. 
La estabilidad en la tenencia de la vivienda también 
presenta beneficios con respecto a la cohesión 
social y la integración, al facilitar que las personas 
puedan mantener la misma vivienda a lo largo del 
tiempo y echar raíces en un mismo barrio. 10 
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
La reforma del año 2019 combate los “agujeros” 
del sistema de estabilización que iban en 
detrimento de los inquilinos
Durante el 2019, se han aprobado varias reformas para combatir los diferentes resquicios 
legales que restaban eficacia al sistema de estabilización de alquileres, limitando los 
incrementos de precios por encima de los baremos establecidos en caso de hacer obras 
de reforma y eliminando algunas de las medidas mencionadas anteriormente, que se 
aprobaron entre mediados de los años noventa y principios del siglo XXI para favorecer 
los intereses de los propietarios. En su intervención, Lucy Joffe mencionó algunas de las 
principales medidas aprobadas, que se enumeran a continuación: 
1. Se elimina la vacancy decontrol. vivienda cooperativa), sí pueden salir 
Los pisos de alquiler ya no pueden del sistema de estabilización. 
salir del sistema de estabilización 6. Además, se establece a la 
de alquiler si se quedan vacíos y Administración la obligación de 
sobrepasan un determinado umbral inspeccionar al menos uno de cada 
de precios (hasta el 2019, establecido cuatro edificios y pisos donde 
en 2.733,75 dólares al mes). se hayan llevado a cabo grandes 
2. Se elimina la luxury decontrol. No reformas, con el fin de comprobar 
se pueden desregular las viviendas que las obras que han justificado el 
porque las personas que vivan en incremento de los precios del alquiler 
ellas superen un determinado nivel se hayan efectuado adecuadamente. 
de renta (hasta el 2019, establecido 7. Se aplican multas a los propietarios 
en 200.000 dólares anuales). que no registren los incrementos de 
3. Se ha eliminado el vacancy bonus los precios del alquiler de los pisos en 
que permitía aumentar el precio del la agencia encargada del sistema de 
alquiler en un 20 % cuando un nuevo estabilización. 
inquilino arrendaba una vivienda del 8. Se han aprobado medidas para 
sistema de estabilización. reforzar la protección de las 
4. Los propietarios deben mantener personas mayores o con diversidad 
las rentas preferenciales de alquiler funcional con respecto a las 
de vivienda a los inquilinos mientras condiciones de sus alquileres.
sigan viviendo en ella. Es decir, pueden 9. Se han limitado las cantidades del 
renovar el contrato de arrendamiento depósito y la fianza para los nuevos 
con el mismo precio y no quedan inquilinos. La cuantía del depósito 
expuestos a subidas abusivas. no puede superar el equivalente a un 
5. Se limitan los incrementos de precios mes de alquiler.
por encima de los niveles regulados, “Son importantes medidas para poner 
en caso de reformas de edificios en fin a esos agujeros” que permitían a los 
general (major capital improvement) propietarios esquivar las limitaciones del 
o de pisos en particular (individual sistema de estabilización, valora Joffe. 
apartment improvement), tanto Además, para garantizar su continuidad en 
con respecto a la cantidad como a el tiempo, la responsable del Departamento 
la frecuencia con la que se pueden de Vivienda del Ayuntamiento de Nueva 
aplicar. Además, se delimita el tipo York añade que se ha eliminado la cláusula 
de reforma que puede ser englobada que obligaba a revisar cada cuatro años los 
en alguna de las dos categorías contenidos de la normativa. El objetivo: que 
anteriores. Si la reforma es muy no se puedan aplicar contrarreformas que 
sustancial o la vivienda se transforma vuelvan a ir en detrimento de los derechos 
en condos o co-ops (modelos de de los inquilinos de ahora en adelante. 
85
París 6.3
En la capital francesa y en los municipios Las bases del actual sistema de 
circundantes, que componen la llamada estabilización de alquileres en Francia 
aglomeración de París, un 52 % de se remontan a la reforma de la ley de 
los hogares son viviendas de alquiler, arrendamientos urbanos que se aprobó 
un 28 % privados y un 24 % sociales y en 1989, bajo el mandato de François 
públicos. Son datos del Observatorio de Mitterrand, que desde entonces ha 
Alquileres de la Aglomeración Parisina experimentado sucesivas reformas. No 
(OLAP), donde viven actualmente obstante, en Francia, igual que Alemania 
10,7 millones de personas. y los Estados Unidos, los sistemas de 
regulación también se remontan a 
principios del siglo XX y se iniciaron 
El precio medio del con la congelación de precios, antes de 
alquiler en París se sitúa adoptar los sistemas de estabilización 
en 1.165 euros mensuales más modernamente.
En concreto, en la ciudad de París se Dispositivos para 
calcula que hay más de 380.000 viviendas promover la 
de alquiler en el mercado libre. En la 
capital francesa, el precio del alquiler asequibilidad del 
se situaba en una media de 1.165 euros precio del alquiler
mensuales en el año 2019 (23,3 euros/
m2), por encima de los 960 euros de la Para comprender cómo se regula 
aglomeración de París (18,3 euros/m2). Así actualmente el precio del alquiler en 
lo indican los últimos datos disponibles del París, nos tenemos que remontar al año 
OLAP (julio del 2019). 2012. Fue entonces cuando se aprobó 
el primero de los dos dispositivos con 
Por eso, durante los últimos años, el este fin, vigentes en la actualidad. Este 
Ayuntamiento de París ha liderado dispositivo limita la evolución del precio 
las demandas para fortalecer la de alquiler cuando se renueva el contrato 
regulación de los precios del alquiler, de arrendamiento de un piso o se alquila a 
que corresponde legislar al Estado, otra persona. En estos casos, la evolución 
además de impulsar políticas de vivienda del precio sigue el mismo criterio que 
social. Ian Brossat explica que se han durante el periodo de vigencia del 
construido en la ciudad 104.000 nuevas contrato anterior: está limitado por el IRL 
viviendas sociales desde el 2001. (el índice de referencia de los alquileres).
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
Vivienda (O-HB). 13
Dos años después de la 
puesta en marcha de este Después de su 
El primer dispositivo dispositivo, en el 2014, se anulación en el 2017, 
limita la evolución del aprobó la conocida como la ley ELAN del 2018 
17
precio del alquiler a la ley ALUR,  que modificaba vuelve a restablecer 
inflación, también cuando la ley de arrendamientos de el dispositivo del 
cambian los inquilinos 1989, añadiendo un sistema techo de precios, 
complementario para regular pero lo acota a un 
las rentas del alquiler, que 
periodo de cinco años
entró en vigor en el 2015 en la 
ciudad de París. Hasta entonces, 
El índice de referencia de los 
se regulaba la evolución de las 
alquileres, que equivale al 
rentas del alquiler de un mismo el informe del Observatorio 
índice de precios al consumo 
piso durante la vigencia de un Metropolitano de la Vivienda.
menos alquileres y tabaco, es 
contrato y entre contratos, pero En Francia, la limitación del precio 
un indicador anual definido por 
sin que hubiera una limitación máximo del alquiler de la ley ALUR 
el INSEE (el Instituto Nacional 
máxima de hasta dónde podía estuvo en vigor hasta noviembre 
de Estadística francés). Brossat 
llegar su precio. Lo que hace del 2017, cuando un tribunal 
explica que el índice “sirve de base 
la ley ALUR es fijar ese límite administrativo de París anuló esta 
para revisar los alquileres de las 
máximo, a partir de unos precios medida, al considerar que no se 
viviendas vacías y amuebladas y 
de referencia (precios medios ajustaba al ordenamiento jurídico 
fija el techo de los incrementos 
observados de viviendas que se aplicara únicamente en un 
anuales de los alquileres que 
comparables), y determina que municipio y no a la totalidad de la 
pueden exigir los propietarios”, 
no pueden ser superados en más aglomeración de París. Ahora bien, 
con la excepción de los alquileres 
de un 20 %. El precio de referencia la limitación de la evolución del 
más antiguos, que se rigen por 
más este 20 % es lo que se conoce precio del alquiler vigente desde el 
una ley de 1948.
como loyer majoré (alquiler 2012 continuó en funcionamiento. 
En la práctica, eso significa que incrementado), y su importe se fija Cabe destacar que, en junio 
el nuevo inquilino paga lo mismo anualmente por decreto. del 2019, el Consejo de Estado 
que el anterior. Este dispositivo 
Este sería el sistema más francés reconoció la legalidad 
ya estaba previsto por la ley de 
equiparable al que funciona en del dispositivo de limitación de 
1989, pero no se había puesto 
Alemania, donde la limitación precios, en contra de lo que había 
en marcha desde entonces, y 
de precios del alquiler sobre la dictado el tribunal administrativo 
contiene algunas excepciones 
base de un sistema de precios de París dos años antes. Pero 
que permiten una “elevación 
de referencia es el principal entre la anulación de la ley ALUR 
progresiva de un alquiler 
mecanismo regulador. En cambio, y el dictamen del Consejo de 
manifiestamente infravalorado 
en Francia, el rol de este sistema Estado, se aprobó en noviembre 
hasta un nivel de mercado”, según 
“es subsidiario del mecanismo del 2018 la conocida como ley 
expone el estudio comparado de 
principal de actualización, que es  ELAN, que restablecía la limitación 
la regulación del alquiler en Berlín 
el incremento del alquiler siguiendo del precio del alquiler, pero 
y París 2017-2018 elaborado por el 
la evolución del IRL”, según expone condicionándola a una duración 
Observatorio Metropolitano de la 
delimitada de cinco años, 
entendiendo que se hacía a título 
experimental para comprobar el 
El segundo dispositivo fija un límite resultado de esta medida. 
máximo del precio del alquiler, a partir Pese a valorar positivamente 
de rentas medias de referencia que 
solo se pueden superar en un 20 % 
87
IAN BROSSAT 
(Ayuntamiento de París):
“La ciudad de París 
había manifestado 
su deseo de 
disponer de un 
dispositivo perenne”
el restablecimiento de este dispositivo, el hecho de que prevé sanciones para los 
Ian Brossat, teniente de alcaldía de propietarios que incumplan la limitación 
París responsable del área de Vivienda de precios (de un máximo de 5.000 euros 
y Emergencia de la capital francesa, para personas físicas y de 15.000 para 
lamenta que se haya limitado la duración personas jurídicas) y es el Estado quien 
a cinco años: “La ciudad de París había tiene que definir las modalidades de 
manifestado su deseo de disponer de un aplicación. Según el concejal de Vivienda 
dispositivo perenne”. de París, eso puede contribuir a la eficacia 
Brossat también subraya que esta del dispositivo en función de cómo se 
limitación del precio del alquiler no se aplique: “La evaluación de la aplicación 
puede aplicar en cualquier circunstancia. de estas sanciones permitirá medir su 
La ley ELAN del 2018 define cuatro naturaleza disuasiva o no en función 
criterios para que una ciudad pueda de la cuantía de las multas impuestas 
pedir al Estado su puesta en marcha. En y su relación con el importe en que los 
primer lugar, una brecha importante entre propietarios hayan excedido la limitación”.
el nivel de precios del mercado privado 
de arrendamientos y del parque público 
y social de alquiler. En segundo lugar, Hasta la anulación del 
un nivel de alquiler medio elevado. En techo de precios, las 
tercer lugar, una tasa débil de alquileres rentas del alquiler se 
iniciados, en relación con los existentes estabilizaron en París 
durante los últimos cinco años; y, en entre el 2015 y el 2017 
cuarto lugar, perspectivas limitadas 
de producción y crecimiento de los 
alojamientos inscritos en el programa local Para Brossat, todavía no ha pasado 
de vivienda. “La ciudad de París puede bastante tiempo para valorar la eficacia 
demostrar que su territorio cumple estos de esta medida, si bien se conoce el 
cuatro criterios”, explica Brossat. precedente del periodo en que la ley 
Por eso, inmediatamente después ALUR estuvo en vigor entre el 2015 y el 
de la aprobación de la ley ELAN, el 2017. Según datos del Ayuntamiento 
Ayuntamiento de París pidió al Estado, de París, durante estos tres años, los 
como competente en la materia, la precios del alquiler se estabilizaron con 
puesta en marcha inmediata en la respecto a la fuerte subida que habían 
ciudad del dispositivo de limitación experimentado en la década precedente 
de precios. Actualmente, este mismo 2005-2015 (50 %) y, cuando se suspendió 
dispositivo también funciona en la su aplicación, volvieron a subir un 3 % en 
ciudad de Lille. el 2018. Habrá que esperar para ver si el 
ritmo de crecimiento de precios se vuelve 
De la ley ELAN, Brossat también resalta a frenar a partir de ahora. 
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
Estabilidad en la tenencia  
del alquiler 
BROSSAT:
Si hasta ahora describíamos los “El régimen jurídico de las 
dispositivos para frenar el crecimiento 
de los precios del alquiler y garantizar viviendas amuebladas de 
la asequibilidad, a continuación corta duración no es más 
detallaremos cómo se regula la permisivo que el de los 
duración de estos contratos.
alquileres de larga duración” 
A diferencia de Alemania, en Francia la 
duración de los contratos no es indefinida, desde el 2014
aunque los propietarios están obligados 
a prorrogarlos cuando acaban, excepto 
un limitado número de excepciones Si un propietario quisiera poner fin a un 
reguladas por ley. Así pues, aunque los contrato de alquiler de un piso habitado 
contratos formalmente son temporales por una persona mayor de 65 años con 
(de una duración mínima de tres años si escasos ingresos, solo podrá resolverlo 
el arrendador es persona física y de seis en caso de que garantice un alternativa 
si es persona jurídica), en la práctica se habitacional al inquilino. En caso de que 
garantiza la estabilidad en la tenencia se quisiera rescindir un contrato con una 
de los contratos. Si no se ha optado falsa justificación, el propietario puede 
directamente por un sistema que prevea ser multado con sanciones de hasta 
contratos indefinidos es porque eso 6.000 euros si es una persona física (y 
sería incompatible con los derechos de de hasta 30.000 euros si es una persona 
la propiedad de acuerdo con el Código jurídica). Además, el inquilino puede pedir 
civil francés, según expone el informe del que le repare el daño causado. 
Observatorio Metropolitano de la Vivienda. 13
Exceptuando estos casos, la prórroga de 
los contratos de alquiler debe hacerse 
En Francia, los contratos automáticamente y puede hacerse por dos 
no son indefinidos, pero se vías: la reconducción tácita y la renovación 
renuevan automáticamente de contrato. 
salvo excepciones Ian Brossat explica así en qué consiste la 
reconducción tácita: “Si ninguna de las dos 
partes (propietario o inquilinos) informa 
a la otra parte, según las modalidades 
Las únicas excepciones en que se 
administrativas y jurídicas previstas en el 
puede denegar la prórroga del contrato 
contrato, de su voluntad de cambiar los 
corresponden a los casos en que el 
términos del contrato o de ponerle fin, el 
propietario necesita la vivienda como 
contrato se renueva automáticamente 
residencia principal para él mismo o para 
según las condiciones iniciales y el plazo 
sus familiares o la quiera poner en venta. En 
previsto en este”. Los nuevos contratos 
este segundo caso, en el mismo momento 
siguen los mismos plazos legales que los 
en que se notifica la no renovación del 
anteriores (tres años o seis años según se 
contrato, deben comunicarse al inquilino 
trate de arrendadores personas físicas o 
tanto el precio como las condiciones de 
jurídicas, respectivamente) y sus precios 
venta, y este tiene derecho a adquirir la 
también evolucionan de acuerdo con el 
vivienda si está interesado.
índice de referencia de los alquileres (IRL). 
89
Respecto a la segunda modalidad, la ley ELAN del 2018 crea la nueva modalidad 
renovación de contrato se aplica en los de contrato de alquiler “de movilidad” para 
casos de alquileres manifiestamente viviendas amuebladas, para adecuarse 
infravalorados con respecto al nivel de manera flexible a las necesidades 
de precios del mercado privado de los de las personas que están durante 
arrendamientos de la misma zona. Según breves temporadas en una localidad, 
expone el informe del OHB 13, en esta exclusivamente por motivos profesionales 
situación, el propietario puede pedir una o académicos. Son contratos de entre 
retasación de las rentas del alquiler, que uno y diez meses de duración, que no se 
debe irse aplicando progresivamente pueden renovar al mismo inquilino. 
durante la duración del nuevo contrato En términos generales, la regulación 
(dividiendo el importe total del incremento de las viviendas amuebladas se ha ido 
entre el número de años de este, tres o equiparando durante los últimos años a 
seis). De este modo, se evita una subida la de los pisos que no lo están. Hasta la 
repentina del precio de los arrendamientos. aprobación de la ley ALUR en el 2014, los 
En la modalidad de la renovación de propietarios de las viviendas amuebladas 
contrato, también se tienen en cuenta disfrutaban de condiciones más 
los derechos de los inquilinos, por una favorables que los de los pisos que no lo 
parte, limitando el nivel de retasación de estaban, porque los primeros quedaban 
precios, que no puede ser indefinido. Por excluidos del ámbito de aplicación de la 
otra parte, hay que tener en cuenta que ley de arrendamientos de 1989. El concejal 
una demanda de retasación del precio de vivienda de París, Ian Brossat, explica 
del alquiler no se puede vincular a una que eso ha cambiado en los últimos 
denegación de la prórroga del contrato. años: “El régimen jurídico de las viviendas 
Así, se quiere evitar que los propietarios amuebladas de corta duración no es 
amenacen a los inquilinos con rescindir el más permisivo que el de los alquileres 
contrato para conseguir una subida de los de larga duración. Además, en el caso 
precios del alquiler. de las viviendas amuebladas, el régimen 
Aparte de las normas que regulan la jurídico se sitúa actualmente muy cerca 
duración de los contratos de alquiler en de las viviendas no amuebladas desde la 
términos generales, hay algunos casos aprobación de la ley ALUR del 2014 y la ley 
especiales en que esta puede ser menor ELAN del 2018”. 
por motivos justificados. Por ejemplo, se 
pueden ofrecer contratos más cortos, 
de un mínimo de un año, cuando un 
propietario puede acreditar que necesitará 
la vivienda debido a cuestiones familiares o 
profesionales a corto plazo. En caso de que 
los hechos que justifican la recuperación 
de la vivienda se retrasen, se podría 
posponer la finalización del contrato, pero 
una única vez. Si posteriormente no se 
llegaran a producir, entonces el contrato 
pasaría a ser de tres años. 
También hay ciertas excepciones en el 
caso de las viviendas amuebladas con 
respecto a la duración de los contratos. La 
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
La ley ALUR tan solo prevé los pisos turísticos frente a las 
algunas excepciones para los empresas de alquiler”, explica 
pisos amueblados. Por ejemplo, el teniente de alcaldía de París 
pueden cobrar una fianza de responsable de políticas de 
dos meses y la duración mínima vivienda. Desde entonces, existe 
de los contratos puede ser de la obligación de registrar los pisos 
un año en lugar de tres. Ahora turísticos, a los que se les da un 
bien, el propietario también está número de licencia, que se tiene 
obligado a renovar los contratos que publicar obligatoriamente en 
de alquiler, excepto supuestos los anuncios. Cualquier piso que 
excepcionales, que son los no sea una residencia principal 
mismos que en el caso de las (ocupada al menos ocho meses 
viviendas no amuebladas. al año), es considerada de 
Para garantizar de manera corta duración (turística o no) y 
efectiva que los propietarios de las necesita la autorización para ser 
viviendas amuebladas respeten utilizada como tal. 
esta normativa, Brossat considera Además, en el caso de los 
necesario que haya más control: pisos turísticos, se establece 
“La dificultad radica en la la obligación de informar del 
aplicación práctica de normas número de noches en que la 
más estrictas que, muy a menudo, vivienda se alquila anualmente (el 
no se respetan y que requieren máximo es de 120 días anuales). 
controlar y poner litigios”. El incumplimiento de estas 
Entre las viviendas amuebladas, obligaciones comporta sanciones. 
también se encuentran los pisos De cara al futuro, el Ayuntamiento 
turísticos, un fenómeno en auge de París ha propuesto medidas 
en París como en muchas otras para fortalecer aún más esta 
grandes ciudades europeas. regulación, por ejemplo, 
prohibiendo que plataformas 
como Airbnb operen en el 
BROSSAT: “Desde la aparición del centro de París, donde se 
fenómeno Airbnb, en el 2011 han perdido 26.000 hogares 
durante los últimos años a 
y el 2012, varias leyes han costa del crecimiento de los 
reforzado los dispositivos de pisos turísticos, según declaró 
control de los pisos turísticos” la alcaldesa de la ciudad, Anne 
Hidalgo, en setiembre del 2019. 
Pero, para eso, necesita la 
autorización del Gobierno del 
Estado. 
La ciudad sigue reivindicando 
Por eso, Brossat explica que más autonomía y margen 
el Ayuntamiento de París ha de actuación para seguir 
reforzado la regulación de los combatiendo todos aquellos 
pisos turísticos en los últimos años. factores que van en detrimento 
“Desde la aparición del fenómeno del derecho de la vivienda. 
Airbnb, en el 2011 y en el 2012, 
varias leyes han reforzado los 
dispositivos de controles de 
91
Viena6.4
La capital austriaca, donde actualmente (Limited-Profited Housing Associations). 
viven cerca de 2 millones de personas, Con 220.000 pisos públicos, el 
se ha convertido en un referente de Ayuntamiento de Viena es de facto uno de 
políticas de vivienda en toda Europa. Lo los principales propietarios de vivienda del 
que caracteriza el modelo vienés es sobre mundo y, para gestionar la administración 
todo su extenso parque de vivienda social y y el mantenimiento, tiene una agencia 
asequible, que representa el 45 % del total municipal (Wiener Wohnen). 
de los pisos de la ciudad. Gracias a este extenso parque de 
viviendas en manos de la Administración 
o de cooperativas y empresas de lucro 
SUSANNE BAUER limitado, hasta un 60 % de los habitantes 
(Ayuntamiento de Viena): de la ciudad viven en pisos sociales 
o públicos. Además, la implantación 
“Viena es la capital de estas viviendas en los diversos 
europea de la lugares de la ciudad también es un 
vivienda social” factor que favorece la mixtura social y 
la convivencia entre diferentes perfiles 
de población. Así consta en la web de 
vivienda social del Ayuntamiento de 
Viena (Wien Social Housing).
“Viena es la capital europea de la La gran mayoría de las viviendas públicas 
vivienda social”, afirma Susanne Bauer, y sociales son de alquiler. Susanne Bauer 
investigadora del Departamento constata que en la capital austriaca está 
de Investigación en Vivienda del muy arraigada la cultura del alquiler. 
Ayuntamiento de Viena (Wiener “Viena es una ciudad de inquilinos, 
Wohnbauforschung). Este departamento aunque en los pueblos y zonas más 
se dedica a analizar las necesidades de rurales hay un porcentaje más alto de 
vivienda de la ciudad y a promover la propietarios”, expone la investigadora. En 
renovación urbana y la innovación en la total, de los 1,1 millones de viviendas de la 
calidad de los inmuebles, sobre todo con ciudad, el 78 % son de alquiler. Como en 
respecto a la tecnología y la eficiencia toda Austria, los contratos de alquiler de 
energética, entre otros. 
la ciudad son permanentes. 
La ciudad dispone de 420.000 viviendas 
sociales y asequibles. Hasta 220.000 
están en manos del propio Ayuntamiento 
y 200.000 más corresponden a las 
asociaciones de vivienda de lucro limitado 
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
Bauer atribuye que Viena sea pionera en 
políticas de vivienda a su larga trayectoria 
histórica en esta materia. “Hace más de un 
siglo que se empezaron a impulsar políticas de 
vivienda social en la ciudad”, explica. El origen 
de estas políticas se remonta a finales del 
siglo XIX y principios del XX, cuando a raíz del 
proceso de industrialización, que desencadenó 
olas migratorias hacia las grandes ciudades 
como Viena, se generaron nuevas necesidades 
de alojamiento. Para darle respuesta, nacieron 
las primeras asociaciones de vivienda de lucro 
limitado y, posteriormente, se impulsaron las 
primeras políticas de vivienda pública. 
Bauer añade que, a diferencia de muchas 
BAUER: ciudades europeas, “el Gobierno de Viena nunca 
“El Gobierno de Viena ha vendido su stock de vivienda pública, nunca 
nunca ha vendido su se ha privatizado”. Esta herencia histórica es la 
que sitúa a Viena en la actualidad en una posición 
stock de vivienda pública, puntera. Como en Viena se concentra una cuarta 
nunca se ha privatizado” parte de los 8 millones de habitantes del país, sus 
políticas de vivienda también influencian las del 
conjunto de Austria. 
“Históricamente, la gran mayoría de las viviendas 
asequibles habían estado en manos públicas, 
pero eso ha cambiado a lo largo de los años y 
cada vez hay más en manos de asociaciones de 
lucro limitado”, añade la investigadora. 
Bauer explica que 
Las asociaciones de vivienda las asociaciones de 
de lucro limitado construyen vivienda de lucro 
cerca de un tercio de las limitado (LPHA, por sus 
viviendas de Austria siglas en inglés) “están 
reguladas por una ley 
93
estatal que fija sus derechos préstamos. De hecho, Austria 
y obligaciones”: la Limited- destina un 0,3 % del PIB a 
Profit Housing Act. Explica El Ayuntamiento vivienda, un porcentaje que se 
que los beneficios de estas otorga financiación sitúa 4 décimas por debajo de la 
asociaciones “están limitados y a empresas y media europea, según datos de 
tienen la obligación de reinvertir cooperativas para la Federación de Asociaciones 
una parte” en la rehabilitación, de Vivienda de Lucro Limitado. 
en los costes del suelo o en proyectos de vivienda 
la construcción de nuevas asequible y, a cambio, Los créditos son concedidos 
por los gobiernos de las 
viviendas. También están limita el precio 
regiones y, aunque presentan 
obligadas a garantizar un precio particularidades en cada 
asequible del alquiler según los una de ellas, en general se 
baremos tasados (actualmente Además de gestionar el suelo, trata de préstamos a un tipo 
en Viena, 7,5 euros por m2). la fundación organiza los de interés muy reducido (en 
Como contrapartida a estas concursos en los que se tienen torno al 1 %), a los que pueden 
limitaciones, las asociaciones que presentar las diferentes optar tanto las asociaciones 
de vivienda están exentas del empresas públicas y privadas, así de vivienda de lucro limitado 
equivalente al impuesto de como las LPHA, que quieran optar como proveedores privados y 
sociedades. Además, tienen a la construcción de las viviendas que se pueden devolver durante 
acceso a financiación pública asequibles. La investigadora un periodo de 35 años. Más 
para sus proyectos de vivienda. Susanne Bauer destaca que allá del 35 % financiado por los 
Desde sus orígenes a finales del los aspirantes presentan sus préstamos públicos, el resto de 
siglo XIX, las asociaciones han proyectos de vivienda social al la financiación de las viviendas 
construido más de un millón concurso, que son evaluados proviene de créditos bancarios, 
de viviendas en todo el país. por un jurado a partir de criterios de los propios promotores o de 
Actualmente producen 15.000 como la sostenibilidad social, las aportaciones de los mismos 
viviendas al año, cosa que características arquitectónicas, inquilinos, según la web Wien 
supone entre un 25 y un 30 % el ahorro energético y los Social Housing.
del total de pisos construidos en costes económicos. Mediante 
toda Austria. En la actualidad, la competitividad entre las 
funcionan 185 asociaciones de diferentes empresas, se quiere 
vivienda de lucro limitado, de las incentivar la innovación y la 
cuales 98 son cooperativas, y calidad de los proyectos de 
87, empresas de lucro limitado. vivienda. 
En total, gestionan más de El equipo ganador puede optar 
920.000 inmuebles, el 70 % de a la compra del suelo donde 
alquiler y el 30 % de propiedad, se construirán las viviendas 
según datos de la Federación al precio delimitado. Además, 
Austríaca de las LPHA. la Administración también les 
Para la gestión del suelo donde otorga préstamos para financiar 
se construyen las viviendas hasta un 35 % de los costes 
públicas y sociales, desde 1984 totales de construcción. Como 
Viena dispone de una fundación contrapartida, los promotores 
especializada. Se trata de la de las viviendas deben garantizar 
fundación de Viena para la precios de alquiler asequibles. 
gestión del suelo y la renovación Precisamente, una de las 
urbana (wohnfonds_wien), que principales características del 
actualmente gestiona hasta sistema austriaco es que gran 
2,8 millones de m2 de suelo, según parte de la inversión pública en 
la web Wien Social Housing. vivienda se realiza en forma de 
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
La regulación del mercado La normativa que regula los alquileres en Austria 
privado de alquiler en la actualidad es una ley estatal: la llamada 
Tenancy Act. Desde 1994, se basa en un sistema 
El hecho de que las viviendas que fija un límite del precio 
públicas y cooperativas del alquiler. Esta renta 
representen casi la mitad BAUER: máxima se define a partir de 
del parque de la ciudad ha “Hay que reforzar diferentes criterios: la fecha 
condicionado al mismo tiempo de construcción de las 
los precios del mercado privado. la regulación de viviendas, sus dimensiones, 
“Hemos ejercido cierta influencia las viviendas más el valor del suelo, la 
en el mercado privado haciendo localización de los edificios 
modernas y de 
que sus precios de alquiler sean y de los apartamentos 
más baratos, aunque el mercado nueva construcción” dentro de los bloques de 
tiene sus propias inercias”, pisos, sus instalaciones y 
señala la investigadora equipamientos, etcétera. 
Susanne Bauer. Los límites de estos precios del 
alquiler varían en función de la provincia. 
Más allá de la presión ejercida por el parque público 
sobre los alquileres de régimen libre, hay que tener Según expone el informe de Margret Funk, uno de los 
en cuenta que el mercado privado también está principales resquicios de este sistema de regulación 
sometido a su propia regulación y que los precios de precios es que únicamente afecta a las viviendas 
de los arrendamientos no pueden ser ilimitados. Así construidas antes de 1945. Antes de esta fecha se 
lo expone el informe “Rent control in Austria: best construyó buena parte del parque de viviendas de la 
practice and bad practice” (2017) de la profesora ciudad y, por eso, se fijó en 1945 el umbral temporal 
de la Universidad de Viena experta en alquileres para regular el precio de los arrendamientos, cuando 
Margret Funk. 18 se elaboró la normativa. Pero, en la actualidad, 
eso implica que cada vez más viviendas queden 
La regulación de los alquileres en Austria se remonta fuera del sistema de regulación. Según los datos 
a la misma época en que se empezaron a hacer las 
primeras políticas de vivienda social, a principios del 
siglo XX. Según el informe de Margret Funk, se reguló 
el precio del alquiler por primera vez en 1917, durante 
la Primera Guerra Mundial, inicialmente con el 
objetivo de proteger de los precios desorbitados del 
alquiler a las mujeres viudas y a los niños huérfanos 
de los soldados que morían en el conflicto. Acabada 
la guerra, entre 1929 y 1931, se flexibilizaron las 
condiciones de la regulación favoreciendo más a los 
propietarios. Pero después de la Segunda Guerra 
Mundial, a partir de 1951, de nuevo se estableció una 
regulación más estricta para los arrendadores. 
Actualmente, la regulación del precio del alquiler 
genera un amplio consenso en Viena, por la larga 
trayectoria histórica de esta medida y de las 
políticas de vivienda asequible en su conjunto. 
Según el informe mencionado, hasta un 40 % de 
los electores de Viena declaraban en el 2015 que 
esperaban que sus representantes políticos no 
consideraran el alquiler como bien comercial y 
garantizaran su asequibilidad. 
95
de su informe del 2017, de las 292.000 viviendas inédita en el país y en Europa: una coalición 
de alquiler privado estaban completamente entre los conservadores y los verdes, que acaba 
sujetas a la regulación de precios 226.000. Las de echar a andar. La situación política a escala 
66.000 restantes están parcialmente sujetas o estatal contrasta con la de la ciudad de Viena, 
completamente exentas. Entre estas últimas, donde tradicionalmente ha gobernado el partido 
figuran los edificios residenciales construidos socialdemócrata. Entre 1994 y el 2018, fue alcalde 
después de 1968, si bien la ley no ampara la usura Michael Häupl, de esta formación política, a quien 
ni los precios desorbitados. tomó el relevo Michael Ludwig (en el 2018). 
En su informe, Funk también explica que 
hay viviendas que se regulan por normativas 
específicas. Por ejemplo, los apartamentos de La sostenibilidad ambiental 
más de 130 m² se pueden alquilar a un precio en las políticas de vivienda 
superior del baremo estándar, pero que tampoco 
puede ser ilimitado. Los arrendadores pueden Más allá de garantizar la asequibilidad de los 
percibir una “renta justa”, que sea razonable por alquileres, regulando el precio y, sobre todo, 
las características de la vivienda, lo que tiene que potenciando el parque de vivienda público y social, 
ser avalado por las autoridades. También existe el Ayuntamiento de Viena también quiere conjugar 
lo que se conoce como “derecho de sucesión”, su estrategia de desarrollo urbanístico e inmobiliario 
que permite que un inquilino que se beneficia de con criterios de sostenibilidad ambiental. 
una renta de alquiler muy baja pueda traspasar el Entre el 2008 y el 2019, la población de la ciudad 
arrendamiento con estas mismas condiciones a ha pasado de 1,67 a 1,90 millones de habitantes. 
sus familiares, o a un precio tan solo ligeramente Para cubrir la creciente demanda de viviendas 
por encima. y definir su modelo de ciudad de cara al futuro, 
La investigadora Susanne Bauer considera Viena ya se ha dotado de un plan de desarrollo 
que la regulación de los alquileres “es fuerte”, urbano con el horizonte del 2025. Según la 
especialmente para las viviendas más web municipal Wien Social Housing, el plan 
antiguas, pero “hay que reforzar la regulación pretende combinar el desarrollo urbanístico 
de las viviendas más modernas y de nueva y de nuevas viviendas con la rehabilitación y 
construcción”. “No estamos contentos con la preservación de espacios verdes. Tanto en 
este tipo de regulación. Desafortunadamente, la construcción de nuevas viviendas como 
no ha habido mayorías políticas que hayan en las grandes rehabilitaciones también se 
permitido cambiarla en los últimos años”, lamenta están fomentando especialmente los criterios 
Bauer. Cabe recordar que la regulación de los medioambientales para construir edificios 
alquileres depende del Estado y que, durante eficientes energéticamente. 
los últimos años, Austria ha tenido un gobierno Viena quiere convertirse, así, en una ciudad de 
de coalición entre el partido conservador ÖVP referencia, no solo por su extenso parque de 
y la ultraderecha. Pero desde principios del vivienda social y público, sino también por la 
2020, ha empezado una fórmula de gobierno calidad y eficiencia energética de sus edificios. 
POLÍTICAS DE REFERENCIA EN EUROPA Y EL MUNDO
07 
Posicionamientos sobre 
la regulación del precio 
del alquiler
97
EN CONTRA 
El debate sobre la regulación de los 
GONZALO BERNARDOS, profesor de 
alquileres está altamente politizado y, 
Economía y analista inmobiliario: 
en función del punto de vista del que se 
parta, se puede llegar a conclusiones “La regulación del precio del alquiler, 
muy divergentes. mediante precios máximos, sería 
Varias voces del sector inmobiliario y una medida equivocada, ya que 
financiero y del mundo académico, perjudicaría a los que realmente 
especialmente de la rama de economía, se pretende beneficiar”
han mostrado radicalmente contrarias a la 
regulación del precio del alquiler. Uno de sus 
principales argumentos es que la regulación 
contraería la oferta de arrendamientos y, 
contrariamente a su teórico objetivo, eso El profesor de Economía de la 
conduciría al alza de sus precios. Otra crítica Universidad de Barcelona, Gonzalo 
recurrente es que comportaría un deterioro Bernardos, considera que la regulación 
de la calidad de las viviendas, por la falta de del precio del alquiler mediante precios 
incentivos de los propietarios para invertir máximos sería “una medida equivocada, 
en obras de reforma, al poder extraer menos porque perjudicaría a los que realmente 
rentas del alquiler. pretende beneficiar”. Considera que 
comportaría “una disminución de la 
Por el contrario, otros sectores sociales y 
oferta de alquileres y un aumento 
políticos y expertos en vivienda consideran 
de la demanda, un desequilibrio que 
que argumentos como los anteriores son 
provocaría un elevado exceso de oferta, 
mitos o dogmas del neoliberalismo que no 
el descontento e insatisfacción de 
se sustentan en ninguna prueba empírica. 
muchas personas que quieren vivir 
También hay opiniones más matizadas o 
de alquiler, una gran potenciación del 
intermedias, que son favorables o, al menos, 
mercado negro y una elevada subida de 
no se oponen frontalmente a la regulación 
precios en este mercado”.
del precio del alquiler, aunque consideran 
que esta medida comporta riesgos si no se Bernardos añade que un sistema de 
aplica adecuadamente. regulación, como los de los precios 
máximos, comportaría el deterioro de la 
calidad de las viviendas. “Al obtener el 
En este apartado, se exponen varios propietario una rentabilidad baja, este no 
testimonios e informes con diferentes realizaría ningún tipo de obras en sus pisos 
posicionamientos sobre la regulación y su habitabilidad sería cada vez peor. Por lo 
del precio del alquiler. En primer término, tanto, solo estarían dispuestos a vivir allí las 
se exponen las voces contrarias y, familias con los niveles de renta más bajos. 
posteriormente, la réplica a sus argumentos La clase media quedaría expulsada de este 
de los defensores de esta medida. mercado”, asegura.
POSICIONAMIENTOS SOBRE LA REGULACIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER
Bernardos, también director del Una de las principales críticas que no venda sus viviendas y 
Máster en Asesoría, Gestión y que hace a la propuesta de poner disminuya la oferta de alquiler, 
Promoción Inmobiliaria de la UB, un precio máximo al alquiler es la Administración debería 
recuerda que hay “evidencias que no prevé cómo se asignarían proporcionarle incentivos fiscales. 
históricas” que demuestran las viviendas en un contexto de Con estos, el inversor conseguiría 
la ineficacia del sistema de gran exceso de oferta: “Si, por la rentabilidad mínima deseada 
regulación del importe de ejemplo, ponemos un precio y, a la vez, el Ayuntamiento 
alquiler, tipo precios máximos, máximo de 750 euros en muchos conseguiría de forma permanente 
en las ciudades donde se ha barrios, el volumen de familias un precio más bajo del alquiler”.
aplicado. “Nunca ha tenido éxito, que optaría por el alquiler en Además de incentivar la inversión 
ni en Nueva York, ni en Berlín, ni Barcelona aumentaría muchísimo. en el mercado libre de alquileres, 
en París. Por lo tanto, ¿por qué Entonces, ¿cómo asignaríamos Bernardos considera que “deben 
tiene que triunfar en Barcelona? las plazas entre todos los que existir dos mercados más: uno 
Es una medida ideológica, sin quieren vivir en la ciudad? Desde regulado y uno de carácter 
ningún apoyo de la ciencia mi perspectiva, los que ya viven social. El primero aparece de la 
económica”, asegura. de alquiler no tienen ningún colaboración público-privada. El 
El profesor de Economía también derecho adquirido ni tampoco suelo es público, la construcción, 
se refiere a los efectos de la los que nacieron en Barcelona. propiedad y gestión de las 
congelación de los precios del Estoy completamente en contra viviendas privada y los precios y 
alquiler que se aplicó en España de discriminar a alguien según las condiciones de habitabilidad 
durante la dictadura franquista: el lugar donde vive ahora o el de los pisos vienen determinados 
“Cuando los edificios se hicieron municipio donde nació”. por el Ayuntamiento. Este también 
antiguos, los propietarios En lugar de la regulación del garantiza una rentabilidad mínima 
empezaron a perder dinero, precio, considera que la clave anual a la empresa propietaria 
porque no podían repercutir el para hacer bajar el coste de del inmueble. El segundo es de 
coste de las reformas en el precio. los arrendamientos está en carácter social, para colectivos 
Por este motivo, a finales de los el incremento de la oferta, que sufren problemas graves o 
años sesenta y durante la década incentivándose que se invierta riesgo de exclusión social. En este 
de los setenta, muchos decidieron en pisos de alquiler. “Mediante caso, el propietario y gestor es el 
venderlos. El resultado fue una el incremento de la oferta, la Ayuntamiento. El precio es nulo o 
gran disminución del parque de competencia entre propietarios simbólico”, concluye. 
alquiler. En 1944, el 83 % estaba aumenta y el precio se reduce. 
destinado al arrendamiento. A El inversor, que pensaba que 
principios de la década de los conseguiría una determinada 
ochenta, el porcentaje disminuyó rentabilidad, ve que esta es 
hasta el entorno del 20 %”. inferior a la prevista. Para 
99
AUTORIDAD CATALANA DE LA COMPETENCIA: 
“Una medida que puede tener como 
efecto negativo directo disminuir 
la oferta de viviendas de alquiler es 
poco probable que sea eficaz para 
mejorar la accesibilidad”
La Autoridad Catalana de la Competencia La coincidencia del aumento de la demanda con la 
(ACCO) también considera que la restricción de la oferta comportaría la formación de 
regulación del precio del alquiler podría largas listas de espera para acceder a una vivienda 
comportar una restricción de la oferta. Así regulada, como ha pasado en ciudades como 
lo afirma en su informe sobre el decreto Estocolmo después de la aplicación de los sistemas 
de alquileres 9/2019 de la Generalitat de regulación de precios. En esta ciudad, la lista de 
de Catalunya, que no superó el trámite espera para acceder a un piso de alquiler era de 8,2 
parlamentario, en el que advierte de los años en el 2015, según el informe de la ACCO. 
riesgos de sacarlo adelante. El catedrático de Economía Aplicada de la UAB, 
La ACCO considera que la regulación de Miguel-Ángel López García, asegura que la 
alquileres reduciría la oferta por dos vías: regulación de precios “apuntará a un deterioro 
en primer lugar, provocaría una salida progresivo de la calidad de las viviendas ya 
del parque de viviendas de alquiler hacia construidas”. Así lo expone en el informe “Vivienda y 
el mercado de venta; en segundo lugar, política pública: objetivos e instrumentos”, elaborado 
desincentivaría la entrada de pisos nuevos por encargo de la Fundación de Estudios de 
en el mercado de alquiler, especialmente Economía Aplicada (Fedea).
de aquellos que fácilmente podrían ser Si bien los propietarios se pueden ver 
arrendados a precios superiores a los desincentivados a invertir en mantenimiento, 
tasados. Por todo eso, expone lo siguiente: al no poder repercutir su coste en las rentas del 
“Una medida que puede tener como efecto alquiler, con los inquilinos puede pasar a la inversa. 
negativo directo disminuir la oferta de Al verse más protegidos legalmente, pueden ser 
viviendas de alquiler es poco probable que más proclives a invertir en las viviendas que tienen 
sea eficaz para mejorar la accesibilidad”. alquiladas. Ahora bien, en conjunto, advierte que 
Al mismo tiempo, advierte que la regulación eso puede comportar que las partes comunes 
del precio del alquiler puede comportar del edificio estén descuidadas, mientras que 
también un aumento de la demanda, ante las partes privadas estén en mejor estado por la 
“la certeza de unos precios máximos o acción de los mismos inquilinos.
de una determinada horquilla de precios” En un contexto de restricción de la oferta y aumento 
que se generaría entre la ciudadanía. de la demanda, López García considera que no solo 
se generarían largas colas para acceder a las 
viviendas reguladas, sino que también se 
favorecerían las prácticas discriminatorias 
MIGUEL-ÁNGEL LÓPEZ GARCÍA, por parte de los propietarios. Por ejemplo, 
catedrático de Economía: podrían seleccionar a los inquilinos en 
“Apuntará a función de factores como la raza, la religión, 
la orientación sexual y los hábitos de vida, 
un deterioro además del nivel de renta. 
progresivo de Además, considera que, como las viviendas 
la calidad de reguladas irían dirigidas al conjunto de la 
población y no únicamente a las personas 
las viviendas ya que más lo necesitaran, eso podría 
construidas” comportar que acabaran ocupadas por 
familias con altos niveles de renta.
POSICIONAMIENTOS SOBRE LA REGULACIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER
BANCO DE ESPAÑA: 
“Esta política puede crear segmentación en 
el mercado de la vivienda, al concentrarse las 
medidas de control de rentas en determinados 
colectivos o zonas de una ciudad”
Un informe reciente del Banco de Según el informe, “la reducción del 
España, elaborado por los investigadores rendimiento neto de la inversión 
David López-Rodríguez y María de los en alquiler residencial creada por la 
Llanos Matea y publicado en enero del regulación supondría una caída de los 
2020, también alerta de los “efectos gastos de mantenimiento y renovación 
adversos” de la regulación del precio del de la vivienda arrendada, que disminuiría 
alquiler. Con el título “La intervención su calidad a lo largo del tiempo”. Por el 
pública en el mercado del alquiler de contrario, incentivaría que se modificara 
vivienda: una revisión de la experiencia “la composición de la vivienda ofertada 
internacional”, el informe considera para eludir la regulación”. También se 
que, si bien la intervención pública del valora negativamente que la regulación 
precio del alquiler puede generar efectos pudiera ir en detrimento de la movilidad 
positivos en un primer momento, a medio de los trabajadores, por su voluntad de 
y largo plazo es contraproducente. preservar arrendamientos inferiores al 
Según el informe, “esta política puede precio de mercado. 
crear segmentación en el mercado de 
la vivienda, al concentrarse las medidas 
de control de rentas en determinados 
colectivos o zonas de una ciudad”. 
Eso, al mismo tiempo, ocasionaría una 
“segmentación de la población según 
sus condiciones económicas”, es decir, 
agravaría las diferencias en el lugar de 
residencia de las clases con mayor y 
menor poder adquisitivo.
101
Estudios contrarios a la regulación del 
precio del alquiler 
En el informe “Rent Matters: What are the Impacts circunstancias hayan cambiado (por ejemplo, 
of Rent Stabilization Measures?” (Universidad de haber cambiado de trabajo y trabajar lejos del 
California Meridional, 2018) 11 se examinan varios lugar de residencia) y, así, estarían privando 
estudios tanto contrarios como favorables a la de vivir en estas viviendas a otras personas a 
regulación del precio del alquiler, a partir de la quienes les resultarían más apropiadas. 
experiencia de varias ciudades estadounidenses. Glaeser (2003) 21 también cuestiona la eficacia 
Entre los primeros, figura el estudio de Diamond, de la regulación de alquiler para resolver las 
McQuade y Qian del 2018, 19 basado en el caso de necesidades de vivienda de quienes más lo 
San Francisco, que considera que los sistemas necesitan. Considera que los inquilinos con bajos 
de estabilización de renta incentivan a los ingresos se benefician de la regulación de los 
propietarios a trasladar sus pisos del mercado alquileres del mismo modo que la población de 
de alquiler al mercado de venta, a convertirlos clase media o, incluso, de aquella con ingresos 
en su propia residencia o a realizar obras de más elevados. 
rehabilitación para acogerse a algún supuesto 
que los deje exentos de la regulación de precios. Con respecto al mantenimiento de las viviendas, 
otros estudios académicos como el de Sims 
Este mismo estudio todavía va más allá y asegura (2007), 22 centrado en el caso de Massachusetts, 
que los sistemas de regulación de precios pueden han determinado que los problemas crónicos de 
contribuir a los procesos de gentrificación, como conservación de las viviendas (agujeros en las 
ha ocurrido en San Francisco, y fomentar que paredes o en el suelo, despintado de las paredes, 
los propietarios desahucien a los inquilinos para barandillas mal sujetas...) son más frecuentes en 
convertir sus pisos de alquiler en bloques de pisos viviendas sometidas al sistema de regulación de 
en propiedad, afirmación que ha generado una precios que en los pisos del mercado libre.
fuerte controversia. 
En definitiva, los estudios contrarios a la 
Otros estudios como el de Glaeser y Luttmer regulación advierten que contraería el volumen 
(2003) 20 muestran que en 1990 un 20 % de los y la calidad de la oferta de arrendamientos 
inquilinos de Nueva York vivían en apartamentos mediante dos vías: desincentivando la 
con más o menos habitaciones de las que construcción y la rehabilitación de viviendas con 
ocuparían en un mercado sin restricciones. Como este fin y fomentando la retirada de los pisos del 
otros expertos, consideran que la regulación de mercado de alquiler y su paso al de compraventa. 
precios promueve una mayor permanencia de 
los inquilinos en la misma vivienda, aunque sus 
POSICIONAMIENTOS SOBRE LA REGULACIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER
A FAVOR 
JAIME PALOMERA, portavoz del Sindicato de 
Inquilinas: 
“No hay evidencias empíricas 
de que regular el precio del 
alquiler contraiga la oferta” 
LUCÍA DELGADO, portavoz 
de la PAH de Barcelona:
El portavoz del Sindicato de Inquilinas, “No es cierto que, si aumenta 
Jaime Palomera, considera un dogma del la oferta, bajen los precios, 
neoliberalismo la afirmación según la cual la 
regulación de los alquileres contrae la oferta y solo hay que recordar los 
empuja los precios al alza y que la solución es años del boom inmobiliario”
construir más para aumentarla. Según Palomera, 
eso parte del “dogma según el cual oferta y 
demanda se autorregulan porque existen mercados 
de competencia perfecta”, lo que considera “pura 
abstracción”. Opina que los mercados están Lucía Delgado, portavoz de la PAH de 
condicionados por el contexto socioeconómico Barcelona, considera que el principal argumento 
en el que operan y que no funcionan solo según de los detractores de la regulación de los precios 
criterios matemáticos. del alquiler se basa en una falacia. “No es cierto 
Palomera atribuye ese “dogma” al fuerte consenso que, si aumenta la oferta, bajen los precios, solo 
ideológico neoliberal, que se gestó en la década hay que recordar los años del boom inmobiliario. 
de los ochenta. En este sentido, denuncia que Construimos más vivienda que Francia y 
la industria de Inglaterra, los Estados Unidos o Alemania juntas y era cuando los precios de los 
Francia “ha destinado mucho dinero a financiar pisos de compra eran más caros”, recuerda. 
informes contra la regulación del precio del alquiler”. Delgado considera fundamental regular los precios 
Señala que, en estos informes, “no hay evidencias del alquiler para garantizar “el derecho a la ciudad” 
empíricas de que regular el precio del alquiler de las personas que viven en ella y que no se 
contraiga la oferta”. Tampoco ninguno de estos vean expulsadas de su casa y de su barrio, como 
estudios demuestra que la regulación afecte a la consecuencia de procesos de gentrificación. Delgado 
calidad de las viviendas. advierte de lo siguiente: “Tenemos que evitar el 
El portavoz del Sindicato de Inquilinas cambia fenómeno de las familias caracol, que se marchan 
el argumento de los detractores de esta medida de un lugar a otro por no poder vivir en el lugar donde 
y desmiente que la desregulación sirva para quieren por el incremento de los precios del alquiler”. 
estabilizar precios. “Hay evidencias históricas de En este sentido, denuncia el fenómeno de “la 
que eliminar los controles del alquiler a mediados de Barcelona escaparate”, más pensada para los 
los años noventa disparó sus precios y no amplió la turistas que están temporalmente que para las 
oferta en Massachusetts”, concluye. personas que viven en la ciudad todo el año. 
Considera que una medida como la regulación del 
precio del alquiler puede contribuir a la “cohesión 
social de las ciudades”. 
103
JAVIER BURÓN, gerente municipal de Vivienda 
en Barcelona: El gerente de Vivienda y Rehabilitación 
del Ayuntamiento de Barcelona, Javier 
 “Si se aplicara la regulación, Burón, señala una trampa en la que 
la mayoría del mercado incurren la gran mayoría de críticas contra 
inmobiliario trataría de la regulación de los precios del alquiler. 
cumplir con los estándares Advierte que se refieren a los antiguos 
modelos de congelación de las rentas del 
establecidos y se acomodaría” alquiler, que establecían techos rígidos de 
precios, y no a los modernos sistemas de 
estabilización de precios (de segunda generación), 
más flexibles. 
 Para Burón, el sistema de estabilización tiene en 
MARIA SISTERNAS, arquitecta y urbanista: cuenta tanto los intereses de los propietarios como 
“La regulación de los de los inquilinos y pone un ejemplo: “Si un contrato 
alquileres debe ponerse en de 800 euros al mes le da beneficios al arrendador y 
el limitador de rentas es de un 10 %, es decir, puede 
marcha ya y no podemos alquilarlo como máximo a 880, no entiendo por 
estar debatiendo mucho qué a 880 euros el contrato no es rentable si cinco 
minutos antes era rentable. Bien, puedes tener la 
más tiempo” expectativa de alquilarlo a 1.200...”. 
Burón también desmiente que la aplicación del 
sistema de estabilización suponga una contracción 
Para la arquitecta y urbanista de la oferta de alquiler. Considera que las familias 
Maria Sisternas, “la regulación de o pequeños propietarios con un reducido número 
alquileres debe ponerse en marcha de viviendas no dejarían de alquilar, si pueden 
ya y no podemos estar debatiendo seguir obteniendo ingresos que mejoran su calidad 
mucho más tiempo”. Considera que de vida. Con respecto a las grandes empresas, 
es necesaria para garantizar a corto con miles de viviendas de alquiler, cuestiona que 
y medio plazo la asequibilidad de pudieran vender stocks tan grandes de pisos. 
los precios de los arrendamientos “Estarían lanzando al mercado el mensaje de 
y que, paralelamente, hay que ‘necesito vender, estoy presionado, lanzaré ofertas 
seguir haciendo crecer el parque de a la baja’, y no les interesa venderlas por un precio 
vivienda social y asequible. inferior a la inversión que han hecho”. Una conducta 
similar tendrían las family office (medianas 
La urbanista también recuerda empresas), que suelen imitar el comportamiento de 
que, en zonas gentrificadas, es las empresas más grandes. 
habitual que los pisos se puedan 
ver revalorizados por razones Burón prevé que “si se aplicara la regulación, la 
completamente ajenas a los mayoría del mercado inmobiliario trataría de cumplir 
propietarios, no vinculadas a su con los estándares establecidos y se acomodaría 
inversión en las mejoras de las para buscar el mejor espacio posible”. Para implantar 
viviendas, sino a la inversión pública esta medida, considera fundamental que los 
en procesos de regeneración baremos de precios que marque el sistema de 
urbana. estabilización estén ajustados y sean realistas, para 
evitar que las rentabilidades de los propietarios 
En este sentido, Sisternas decrezcan o desaparezcan. “Es una operación 
considera que “hay que pensar en delicada, debe hacerse con cuidado, con muy 
cómo capturar las plusvalías que el buenos datos, pero, a corto plazo, no quedará más 
sector público produce”, para que remedio que hacerlo, porque la ampliación del parque 
no incentiven comportamientos de alquiler asequible comportará muchos años y 
especulativos. Considera que la miles de millones de euros. Mientras esta solución 
regulación de los alquileres puede llega no puedes decirles a sucesivas generaciones 
ser útil en este sentido. de personas que tienen que esperar”, concluye.
POSICIONAMIENTOS SOBRE LA REGULACIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER
Estudios favorables a la regulación del 
precio del alquiler 
A partir de la experiencia de la regulación del alquiler. Cuando en el estado de Massachusetts 
precio del alquiler en ciudades estadounidenses, se suprimieron las medidas de control de alquiler 
también encontramos estudios de signo en 1994, los precios del alquiler en las ciudades 
contrario a los expuestos anteriormente y que subieron exponencialmente.
destacan los efectos positivos de esta medida. Con respecto a los efectos de la regulación sobre 
Una investigación de Gilderbloom y Ye (2007), 23 la oferta de arrendamientos, este mismo estudio 
realizada en 76 municipios del estado de Nueva considera que lo que puede reducir el stock de 
Jersey, concluye que las medidas de estabilización viviendas para el alquiler no es la medida en sí 
no han provocado variaciones significativas en misma, sino los resquicios que permiten esquivar 
la construcción de nuevas viviendas de alquiler. las limitaciones de precios en algunos casos, por 
Este estudio tiene en cuenta los efectos sobre el ejemplo, cuando se hacen obras de reforma. En 
mercado de la vivienda de otras variables sociales este sentido, expone que un estudio elaborado 
(como los cambios demográficos, el porcentaje en el 2018 en San Francisco pone de manifiesto 
de viviendas vacías y ocupadas...) y considera que como los propietarios han extraído pisos del 
no se puede atribuir cualquier tipo de variación a sistema de alquileres regulados, y los han 
la regulación de los precios de los alquileres. En reformado para convertirlos en bloques de pisos 
este sentido, estudios anteriores (Arnott, 1995; 24 de propiedad, o incluso los han derribado para 
Gilderbloom, 1981 25) ya habían concluido que la hacer nuevas construcciones con este fin. 
variación del stock de viviendas depende más de 
los ciclos de la economía local que de la regulación Por eso, de otros estudios (Gorska y Crispell, 
de los alquileres o de otros condicionantes. 2016 27) también apuestan por limitar legalmente 
estos resquicios, por ejemplo, acotar los casos 
Otros estudios desarrollados en Nueva Jersey en que los pisos de alquiler pueden pasar a 
y California no solo indican que los sistemas de la compraventa. En este sentido, se hacen 
estabilización del alquiler mejoran la asequibilidad propuestas como prohibir la conversión de las 
de los precios de los pisos regulados, sino que viviendas de alquiler en pisos de compra en 
aseguran que sus efectos se extienden al conjunto edificios de un tamaño determinado o limitar el 
del parque de viviendas. Desde el momento en porcentaje de pisos de un bloque que se pueden 
que los potenciales inquilinos pueden optar a vender, o bien exigir que los propietarios se hagan 
una vivienda regulada, también pueden decidir cargo de una parte significativa de los gastos que 
no pagar rentas significativamente más altas suponga a los arrendatarios buscar otra vivienda. 
en el mercado libre y eso puede hacer decrecer 
los precios de los pisos desregulados. Según Hay que tener en cuenta que estos estudios 
expone un estudio de Glaeser del 2003, 26 estas apuestan por limitar las excepciones del 
investigaciones muestran que las ciudades con control de precios, pero no por eliminarlas 
sistemas de regulación tienen alquileres un 10 % completamente. Se entiende que permitir que 
más bajos que las ciudades que no tienen. 26 los propietarios puedan subir el precio del alquiler 
por encima de los precios de referencia (pero no 
El informe “Rent regulation in New York City” de manera ilimitada), cuando invierten en obras 
(2019)10 también advierte que es, cuando se han de reforma, puede fomentar que se invierta en 
desregulado los precios, cuando se han dado el mantenimiento de las viviendas. 
incrementos exponenciales de las rentas del 
105
Varios estudios también demuestran que las 
viviendas reguladas, a pesar de dirigirse al conjunto 
de la ciudadanía, benefician prioritariamente a 
las personas con más dificultades económicas 
y colectivos racializados, como ocurre con 
otros servicios públicos de carácter universal. 
Las personas más ricas tienen más opciones 
y oportunidades en el mercado privado de 
vivienda. El estudio “Forty Years of Rent Control: 
Reexamining New Jersey’s Moderate Local 
Policies after the Great Recession” 28 muestra que 
las áreas con los alquileres regulados tienden a 
tener una renta más baja, un porcentaje menor 
de propietarios de viviendas y más presencia de 
personas migradas. 
Otro efecto positivo de la regulación es que mejora 
la seguridad en la tenencia de la vivienda y fomenta 
que los inquilinos permanezcan más tiempo en 
el mismo hogar y, por lo tanto, su arraigo en los 
barrios. Según Clark y Heskin (1982), 29 eso también 
beneficia su bienestar y calidad de vida, así como la 
cohesión social de las ciudades. 
En definitiva, los estudios favorables a la 
regulación del precio del alquiler subrayan 
que contribuye a hacer más asequibles los 
arrendamientos para la ciudadanía y que 
beneficia prioritariamente a los colectivos con 
más necesidades socioeconómicas. Eso favorece 
una mayor permanencia de los inquilinos en los 
mismos hogares, lo que contribuye a su arraigo 
en los barrios y a la cohesión social. Consideran 
que la regulación de segunda generación per se 
no contrae la oferta de arrendamientos y alertan 
de que hay otros factores económicos que 
pueden hacer variar la disponibilidad de pisos de 
alquiler. También recomiendan mantener, pero de 
manera limitada, las excepciones a la regulación 
de precios en caso de obras de reforma, para 
que no se convierta en un subterfugio para 
incrementar los precios del alquiler o pasar los 
pisos al mercado de compraventa. 
POSICIONAMIENTOS SOBRE LA REGULACIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER
Una opinión intermedia
ANAÏS LÓPEZ, Anaïs López, directora de escasa de por sí”.
Fotocasa y Habitaclia: Comunicación y Contenidos También advierte que, ante una 
de Fotocasa y Habitaclia, 
“La propuesta de regular medida de regulación de precios, 
expresa una posición 
los alquileres debe “los propietarios podrían optar por 
intermedia sobre la propuesta 
estar muy bien bajada y invertir menos en sus viviendas 
de regulación de los alquileres 
aterrizada para que no de alquiler o incluso poner en el 
planteada por el acuerdo 
afecte o perjudique a  contrato que ciertos impuestos 
de gobierno entre PSOE y 
los propietarios” (IBI, basura...) los pague el 
Podemos y también por la inquilino” para compensar 
Generalitat, en el decreto que la bajada de ingresos que le 
finalmente no prosperó. supondría la limitación de precios. 
Le parece “positivo” que tanto López reclama también más 
el acuerdo de gobierno entre seguridad jurídica para inquilinos 
PSOE y Podemos a escala estatal y propietarios y considera que 
como la Generalitat se hayan actualmente las medidas están 
planteado regular el precio del más orientadas a proteger a 
alquiler, porque “han visto que los primeros: “Necesitamos un 
es un problema y que se tiene mercado de alquiler más estable y 
que abordar y poner medidas al profesionalizado y, por eso, tiene 
respecto”. Sin embargo, advierte que ser atractivo y seguro”. La 
de lo siguiente: “La propuesta directora de Comunicación de 
de regular los alquileres tiene Fotocasa y Habitaclia concluye 
que estar muy bien bajada y lo siguiente: “Los propietarios, ya 
aterrizada para que no afecte o sean profesionales o particulares, 
perjudique a los propietarios”. En deben tener garantías de que 
caso contrario, si la regulación su inversión o ahorro no corre 
no tiene en cuenta los intereses riesgos, porque, si no, la oferta 
de los propietarios, puede se contraerá”. 
ser contraproducente: “Los 
propietarios podrían optar por 
poner sus viviendas en el mercado 
de compraventa, disminuyendo 
una oferta de arrendamientos ya 
107
Conclusiones
El debate sobre la regulación del precio del 
alquiler ha emergido con fuerza desde el año 
2017. De ser una cuestión ausente en la agenda 
pública, ha pasado a ser un tema central en 
materia de vivienda, por varias razones.
POSICIONAMIENTOS SOBRE LA REGULACIÓN DEL PRECIOC ODNECL LAULSQIUOINLEESR
La tendencia al alza de los inquilinos y del precio de los 
arrendamientos hacen entrar el debate sobre su regulación en 
la agenda pública, sobre todo a partir del 2017
Por una parte, hay que tener en cuenta que cada alquiler en España desde el 2006 según datos de 
vez más personas viven de alquiler, especialmente Fotocasa (19,18 euros/m2). La tendencia al alza de 
en grandes ciudades como Barcelona, donde un los precios se ha hecho extensiva a los municipios 
35 % de la población ya vive arrendada, según metropolitanos que rodean las grandes ciudades 
datos del Observatorio Metropolitano de la y, en Cataluña, también más allá de la provincia 
Vivienda de Barcelona (OHB). Si bien en España de Barcelona. Según Fotocasa, en el 2019 el 
todavía predomina la cultura de la propiedad por crecimiento del precio del alquiler fue superior en 
la herencia histórica del franquismo, durante la demarcación de Lérida (11,8 %), Gerona (11,6 %) y 
los últimos años las restricciones del crédito Tarragona (7,3 %) que en la de Barcelona (2,1 %).
hipotecario y un incipiente cambio de mentalidad En este contexto de crecimiento de precios y de 
a favor del alquiler han hecho crecer esta aumento de los desahucios por alquiler, nació en 
segunda opción. Por otra parte, este aumento el 2017 el Sindicato de Inquilinas, para defender 
de personas que viven de alquiler ha coincidido los derechos de los inquilinos y las inquilinas. 
con un incremento de su precio, muy superior Junto con el resto de los movimientos sociales 
a la evolución de las rentas familiares. Entre los en defensa del derecho a la vivienda, como la 
años 2000 y 2018, el precio medio del alquiler en PAH y multitud de organizaciones, asociaciones y 
Barcelona ha crecido en un 127,7 %, mientras que sindicatos de barrio, han conseguido situar este 
la renta familiar disponible bruta lo ha hecho tan tema en la agenda mediática y, posteriormente, 
solo en un 63,4 %. en la política institucional, a través de la presión 
Si bien actualmente el ritmo de crecimiento del social. También, en paralelo, ha ido creciendo el 
precio del alquiler en las grandes ciudades como consenso social en torno a regular las rentas del 
Barcelona y Madrid —donde más ha crecido alquiler en las grandes ciudades. Concretamente, 
durante los últimos años— ya se empieza a tres de cuatro personas que viven en Barcelona ya 
ralentizar, este todavía sigue aumentado. Además, se muestran partidarias de esta medida. 
en el 2019 acabó con los precios más altos de 
109
A partir del 2018, el debate 
sobre la regulación de precios 
llega a las instituciones
En el ámbito estatal, la posibilidad de regular el precio del alquiler, impulsada por el Sindicato de 
precio del alquiler se empezó a debatir durante la Inquilinas y aprobada en setiembre del 2020 en el 
pasada legislatura, después de la moción de censura Parlamento de Cataluña, se han vuelto a reproducir 
que hizo llegar al PSOE al Gobierno español en junio argumentos similares. A pesar de su aprobación, 
del 2018. De hecho, esta opción se previó en el habrá que ir evaluando a partir de ahora su nivel 
acuerdo de presupuestos entre PSOE y Podemos, de implementación y también tener en cuenta 
pero posteriormente el Gobierno dio marcha los riesgos que comportan las dudas sobre su 
atrás y el decreto estatal de alquileres no prevé la constitucionalidad.
regulación de las rentas del alquiler en los nuevos 
En el Ayuntamiento de Barcelona este debate 
contratos. Sí establece la limitación en el IPC de la 
se materializó en el marco de una comisión no 
evolución de los precios del alquiler dentro de un 
permanente sobre la regulación de los alquileres. 
mismo contrato de arrendamiento y también el 
La comisión se desarrolló a lo largo de cuatro 
alargamiento de la duración mínima de estos de tres 
sesiones, y participaron una treintena de ponentes 
a cinco años, entre otras modificaciones. 
representantes de la propiedad, de organizaciones 
Posteriormente a la aprobación de este decreto de inquilinos, de colegios profesionales y de 
y a las elecciones generales (en su segunda expertos en la materia tanto en ámbito estatal 
convocatoria en noviembre del 2019), que como internacional. Se trataron varios aspectos 
desembocaron en la formación de un gobierno relacionados con la regulación del precio de 
de coalición entre PSOE y Podemos, se ha vuelto alquiler: la situación de las políticas de vivienda, las 
a recuperar en el 2020 la propuesta de regular experiencias internacionales, el marco de regulación 
los precios del alquiler en zonas de mercado y los posibles efectos de la regulación del alquiler.
tensionado, si bien habrá que esperar para ver cómo 
En la comisión, que nació a propuesta de 
se materializa. 
ERC, participaron los partidos políticos con 
En el ámbito catalán, el Gobierno también presentó representación en el Consistorio. Sus conclusiones 
un decreto de alquileres que preveía la regulación de fueron aprobadas por Barcelona en Comú, el Partit 
su precio en mayo del 2019, pero este no prosperó Socialista de Catalunya, Esquerra Republicana 
en la cámara catalana. Movimientos sociales y de Catalunya y Junts per Catalunya, los partidos 
fuerzas de izquierda como Catalunya Sí Que Es Pot políticos que participaron en todas las sesiones. 
y la CUP se oponían por considerarlo insuficiente, Y estas tenían una premisa básica**: es necesaria 
mientras que el resto de los partidos consideraban una regulación de los alquileres y el debate 
que suponía una injerencia excesiva en el libre debe centrarse en cómo hay que implementar 
mercado o cuestionaban que la Generalitat tuviera esa regulación.
competencias para regular los arrendamientos. 
La Generalitat considera que sí puede hacerlo, 
amparándose en el Código civil catalán. En ** Pueden consultarse las conclusiones de forma íntegra en los 
el debate sobre la reciente ley para regular el anexos de esta publicación que se encuentran en la página 119.
CONCLUSIONES
Una medida polémica:  
voces favorables y contrarias a la regulación  
de los precios del alquiler
En el escenario actual, tanto en Cataluña como de los mercados de competencia perfecta, en 
en el conjunto del Estado español continúa muy la que oferta y demanda se autorregulan, lo que 
vivo el debate sobre la oportunidad de regular o no se ajusta al funcionamiento real del mercado 
no el precio del alquiler. Esta es una medida contra inmobiliario. Desde los movimientos sociales, 
la que existen también numerosos detractores, recuerdan que, durante el periodo del boom 
sobre todo en el mundo de la economía y el sector inmobiliario, en España había una elevada oferta 
empresarial. Su principal crítica contra la propuesta de viviendas en venta (se construyeron cerca de 
es que provocaría una contracción de la oferta de 6 millones de viviendas entre 1997 y el 2007, más 
los alquileres, a la vez que aumentaría la demanda, y que Alemania, Francia y el Reino Unido juntos), sin 
eso acabaría desembocando en el efecto indeseado que eso comportara una bajada de precios. Según 
de una subida de precios. En su opinión, aparecería el informe del exrelator de la ONU por el derecho a 
un mercado negro de los alquileres, en los que los la vivienda, Miloon Kothari, durante esa década el 
inquilinos acabarían pagando la diferencia entre el precio de las viviendas en España se incrementó 
precio regulado y el real. en un 10 % anual y se dobló en ciudades como 
Los detractores de la regulación del alquiler Barcelona o Madrid. 
también advierten de la dificultad al asignar los Los partidarios de la regulación consideran 
alquileres con el precio regulado entre el total de que contribuye a hacer más asequibles los 
demandantes, en un contexto de falta de oferta. arrendamientos para la ciudadanía, que beneficia 
Alertan de la arbitrariedad con que se podría prioritariamente a los colectivos con más 
tomar esta decisión, que, si queda en manos de necesidades socioeconómicas y que favorece más 
los propietarios, todavía les daría más poder de arraigo de los vecinos y las vecinas en los barrios 
negociación hacia los demandantes de alquiler, y la cohesión social. Señalan que las regulaciones 
de modo que no quedaría garantizado que las más modernas del precio del alquiler no contraen 
viviendas reguladas fueran efectivamente para la oferta de arrendamientos per se y alertan de que 
las personas que más lo necesitan. Por otra parte, hay otros factores económicos que pueden hacer 
señalan que, en un contexto de escasez de oferta, variar la disponibilidad de pisos de alquiler. 
se podrían generar largas listas de espera para Además, cambian el argumento de los detractores 
arrendar una vivienda. Otra crítica recurrente de la medida, al constatar que lo que provoca 
es que, al perder beneficios, los propietarios la subida de precios es la desregulación y no 
dejarían de tener incentivos para invertir en el la regulación. Por ejemplo, recuerdan que hay 
mantenimiento y la rehabilitación de los pisos. Eso evidencias históricas que demuestran que en 
provocaría un deterioro progresivo de la calidad del estados como Massachusetts (Estados Unidos) se 
parque de viviendas. incrementó el precio del alquiler exponencialmente, 
Para los defensores de la regulación del precio del después de desregular el precio a mediados de los 
alquiler, los argumentos anteriores representan años noventa. 
una falacia. Consideran que parten del dogma 
111
Actualmente, se está apostando por 
sistemas de estabilización, más flexibles 
que las antiguas congelaciones, con techos 
rígidos de precios
Los defensores de la regulación del alquiler 
también señalan una trampa en la que incurren 
la mayoría de las críticas a esta medida. La 
mayoría se focalizan en la regulación de primera 
generación (congelación de precios), que se 
aplicó en diferentes países europeos durante la 
primera mitad del siglo XX y en España, durante 
la dictadura franquista. Esta propuesta supone el 
establecimiento de techos rígidos de precios, una 
medida que se tomó después de la destrucción de 
buena parte del parque de viviendas que supuso 
tanto la Primera como la Segunda Guerra Mundial, 
cuando se agravó el problema de falta de oferta. 
Por el contrario, las regulaciones de precio del 
alquiler que se están planteando desde los años 
setenta (Rent Stabilization) en varios países 
europeos y en los Estados Unidos presentan 
más flexibilidad. Los precios de referencia de los 
alquileres se van actualizando periódicamente 
para adecuarse a la evolución de la inflación y, 
además, la regulación prevé varias excepciones 
con el objetivo de no desincentivar la entrada 
de nuevas viviendas en el mercado de 
arrendamientos. Por ejemplo, suelen excluir las 
viviendas de nueva construcción pensadas para el 
alquiler (el llamado built-to-rent). 
En las ciudades donde se han aplicado 
sistemas de estabilización, se han ido haciendo 
modificaciones, a partir de la experiencia 
adquirida, para hacerlo más efectivo 
A lo largo de esta publicación, se han repasado 
algunos de los ejemplos de ciudades de toda 
Europa y del mundo donde se ha implantado la 
estabilización de las rentas del alquiler: Berlín, 
Nuevo York, París y Viena.
CONCLUSIONES
La regulación de los alquileres en En París, los nuevos inquilinos 
Alemania se basa en un índice de pagan lo mismo que los 
precios de referencia y un freno de anteriores: el precio solo se 
los alquileres que delimita en qué actualiza a partir de un índice 
medida se puede sobrepasar en los equivalente al IPC 
nuevos contratos
En el caso de París, la regulación del precio del 
En el caso de Berlín, la regulación de precios alquiler se sustenta sobre otro pilar. Desde el 
se basa en dos índices clave: el  y el 2012, cuando se hace un nuevo contrato de 
Mietspiegel
arrendamiento en un piso, la persona que empieza 
Mietpreisbremse. El Mietspiegel, sistema que funciona 
desde la década de los setenta, establece unos a vivir allí paga lo mismo que el anterior inquilino. El 
baremos de referencia de las rentas del alquiler y se precio solo se actualiza de acuerdo con el índice de 
va actualizando periódicamente. Se elabora teniendo referencia de los alquileres (IRL), que se basa en el 
en cuenta el valor de viviendas comparables en IPC francés. Este es exactamente el mismo criterio 
el mercado, atendiendo a su ubicación, tamaño, que rige la evolución de la renta del alquiler dentro 
antigüedad, calidad de los servicios e instalaciones, del periodo de vigencia de un mismo contrato. Solo 
etcétera. En los contratos vigentes, un propietario se prevén algunas excepciones cuando los precios 
no puede subir el precio del alquiler por encima del de los arrendamientos están manifiestamente 
20 % de este baremo de referencia. A este índice, se infravalorados con respecto al precio de mercado.
añadió en el 2015 el llamado freno de los alquileres Como complemento de este sistema, la ley ALUR 
(Mietpreisbremse), que establece que, en los nuevos del 2014 estableció un techo máximo del precio 
contratos, no se puede superar en más de un 10 % el del alquiler (el sistema anterior solo delimitaba la 
precio del alquiler de referencia. actualización de acuerdo con el IRL, pero no hasta 
Según el Ayuntamiento de Berlín, el sistema ha qué nivel podía llegar). Esta limitación se basa en 
servido para frenar el ritmo de subida de los precios un índice de precios de referencia, que solo puede 
del alquiler, pero no para contenerlo completamente. ser superado en un 20 % (el precio del índice más 
Uno de los factores que ha restado eficacia al este 20 % es el que se conoce como loyer majoré). 
sistema son las numerosas excepciones en que se Este nuevo sistema fue suspendido por un tribunal 
podían poner precios superiores a los delimitados administrativo de París en el 2017, lo que desembocó 
por los índices anteriores (por ejemplo, por obras en la aprobación de una normativa (la ley ELAN del 
de reforma en las viviendas). Por eso, en el 2019, 2018) de características similares —aunque menos 
el Gobierno alemán reforzó la regulación de los ambiciosa— para intentar esquivar la prohibición. 
alquileres, eliminando algunas de estas excepciones, La diferencia entre la ley ELAN del 2018 y la ALUR 
y a principios del 2020 el Gobierno regional de Berlín del 2014 es que la más reciente limita a cinco años 
ha congelado el índice de referencia del alquiler, el periodo de vigencia de esta limitación de precios. 
determinando que los baremos establecidos en Lo concibe como una medida temporal.
el 2013 serán los vigentes durante los próximos 
cinco años. Se trata de una medida temporal para 
poder poner en marcha paralelamente políticas 
de ampliación del parque de vivienda asequible de 
alquiler de la ciudad. No obstante, la Audiencia del 
Estado de Berlín ha declarado inconstitucional esta 
medida y la ha elevado al TC alemán, que todavía debe 
pronunciarse al respecto. 
113
Viena, la capital europea de la vivienda social: 
un 45 % de las viviendas de la ciudad están en manos de la 
Administración o asociaciones de vivienda de lucro limitado
En el caso de Viena, más que la regulación de los nivel de gasto público en la materia. Desde el 
precios de los arrendamientos privados, lo que Ayuntamiento, se facilitan préstamos (a bajo 
tiene más peso es la gran envergadura del parque interés) a las compañías públicas y privadas 
público de alquiler asequible y social. Su peso es y a las LPHA que construyen estas viviendas, 
tan importante (representa el 45 % de viviendas de para financiar hasta un 35 % de los costes de 
toda la ciudad y en él viven un 60 % de los vieneses) construcción. Como contrapartida, los promotores 
que también presiona a la baja los precios de los de las viviendas deben garantizar precios de 
que se encuentran en el mercado libre. Viena es alquiler asequibles. 
la capital europea de la vivienda social, y hay que Además de disponer de este extenso parque de 
destacar que eso lo ha conseguido no solo a través alquiler público y social, cabe destacar que los 
de la iniciativa pública, sino también gracias a la alquileres privados también están sometidos a un 
participación de las asociaciones de vivienda de sistema de regulación de precios. El sistema actual 
lucro limitado (LPHA, por sus siglas en inglés). data de 1994 y limita el precio de las viviendas que 
De hecho, de las 420.000 viviendas sociales y se construyeron antes de 1945, ya que previamente 
asequibles de la ciudad, 220.000 están en manos a este año se construyó la mayor parte del parque 
del propio Ayuntamiento y 200.000 más en manos inmobiliario de la ciudad. Pero, en la actualidad, eso 
de las LPHA, que son cooperativas o bien empresas implica que cada vez más viviendas queden fuera 
de lucro limitado. del sistema de regulación, por lo que desde algunos 
Cabe destacar que, paradójicamente, Viena es movimientos sociales y fuerzas de izquierda se 
capaz de financiar un sistema con un parque tan reclama la revisión del sistema para reforzar los 
extenso de vivienda social sin destinar un alto derechos de los inquilinos. 
CONCLUSIONES
En Nueva York, se incentiva la entrada de viviendas en 
el sistema de estabilización a partir de préstamos. 
La agencia de vivienda de la ciudad lanza bonos en el mercado 
en busca de financiación con este fin 
En el caso de Nueva York, el sistema de regulación de un mercado tensionado (cuando los precios 
de precios presenta ciertas particularidades con de la oferta presentan un fuerte desajuste con la 
respecto a los casos mencionados de ciudades renta de los demandantes). El sistema es operativo 
europeas. Como en los casos anteriores, se basa siempre que, de entre el total de viviendas de 
en un sistema de estabilización, con un tope alquiler de la ciudad, menos de un 5 % estén 
máximo de precios del alquiler, del que forman disponibles (vacantes). Se basa en la denominada 
parte prácticamente la mitad de las viviendas vacancy rate, que históricamente se ha situado 
arrendadas de la ciudad. La otra mitad está en en Nueva York en torno al 3 %. Esta tasa, entre 
manos del mercado libre. A diferencia de Viena, muchos otros datos de la situación del parque 
en la ciudad norteamericana, el parque público de vivienda de la ciudad, es determinada por una 
como tal es residual; por lo tanto, el alquiler privado encuesta oficial sobre el tema de gran alcance 
regulado también acaba resolviendo en la práctica y de larga trayectoria histórica: la New York City 
las necesidades de vivienda de las personas con más Housing and Vacancy Survey (NYCHVS).
dificultades socioeconómicas. Una tercera particularidad del sistema de Nueva 
Del sistema de estabilización, forman parte York es el criterio de actualización de precios de 
prácticamente todas las viviendas construidas antes las viviendas reguladas. Los precios de referencia 
de 1974, incluidas en edificios con seis pisos o más, no se actualizan periódicamente, atendiendo a 
y los inmuebles construidos más modernamente los precios de pisos comparables en el mercado, 
con incentivos económicos y ayudas de la sino que su revisión depende de un organismo, 
Administración pública. En esta última vía de entrada la Rent Guidelines Board (RGB), integrado por 
al sistema radica una de las principales diferencias representantes de propietarios, inquilinos y la 
entre Nueva York y los ejemplos de las ciudades sociedad civil. Su criterio para determinar el nivel 
anteriores. Nueva York tiene una agencia de vivienda, de actualización de precios se basa sobre todo 
que emite sus propios bonos para la financiación de en ponderar los intereses y puntos de vista de las 
proyectos de vivienda. Todas las empresas privadas diferentes partes y, por lo tanto, es esencialmente 
que quieran optar a esta financiación para construir político. 
viviendas están obligadas a entrar en el sistema de Como en el caso de Berlín, también han restado 
estabilización. Hay que tener en cuenta que, para eficacia al sistema sus numerosas excepciones. 
desarrollar operaciones de esta envergadura, es Por eso, en el 2019 el Gobierno de Nueva York 
necesaria una gran infraestructura, de la que se también ha reforzado la regulación para proteger 
puede dotar Nueva York, asimilable a una ciudad más a los inquilinos, restringiendo algunos de los 
estado. resquicios del sistema, por ejemplo, limitando las 
Otra diferencia con respecto a Berlín o París es obras de reforma que pueden traducirse en precios 
que el criterio para poder aplicar o no el sistema superiores a los de referencia. 
de estabilización de precios no es la existencia 
115
La regulación del precio del alquiler está recogida en el actual 
acuerdo de gobierno entre PSOE y Podemos en España
Tanto en Cataluña como en el conjunto del Estado, consideran que el índice debería nutrirse de datos de 
las propuestas presentadas hasta ahora tienen origen diverso, no solo del mercado de alquiler, y tener 
elementos en común, sobre todo con el modelo en cuenta también criterios socioeconómicos, como 
berlinés, ya que se basan fundamentalmente en la renta familiar disponible. Además, cuestionan que 
el establecimiento de limitaciones en las rentas se tomen como referencia únicamente las fianzas de 
del alquiler, a partir de un índice de precios de los contratos de los últimos tres años, que ha sido un 
referencia. En el acuerdo de gobierno PSOE- periodo alcista de precios. De este modo, consideran 
Podemos de este año 2020, se prevé que tanto que la Generalitat legitima los precios de la burbuja. 
ayuntamientos como comunidades autónomas Reclaman que el índice se construya de manera 
puedan regular las subidas abusivas del precio transparente y mediante un proceso de diálogo, 
del alquiler en las zonas previamente declaradas en el que también se tenga en cuenta la voz de los 
tensionadas, a partir del sistema estatal de índice movimientos sociales. 
del precio del alquiler de la vivienda. También se 
No obstante, en el proceso que ha hecho posible la 
tendrán en cuenta los avances de las comunidades 
aprobación de la ley de la regulación del precio del 
autónomas que ya tienen un índice propio, 
alquiler en el Parlamento de Cataluña en setiembre 
como Cataluña, o puedan elaborarlo en el futuro 
del 2020, gracias al impulso del Sindicato de 
siguiendo una metodología similar a la estatal. 
Inquilinas, los movimiento sociales también han 
En Cataluña, ya se tiene desde hace años un índice de tenido que flexibilizar algunas de sus posiciones en 
referencia de los precios del alquiler, que se elabora a esta y otras cuestiones para permitir un acuerdo que, 
partir del registro de fianzas del Incasòl. Inicialmente, globalmente, consideran satisfactorio y una gran 
se concibió como medida de transparencia. Se victoria para los inquilinos y las inquilinas. 
entiende que sirve para que tanto propietarios como 
Otros expertos favorables a la regulación son 
inquilinos dispongan de la misma información sobre 
partidarios de incluir criterios socioeconómicos, 
los precios medios de alquiler, con el fin de contribuir a 
no para construir el índice de referencia, sino 
igualar las condiciones de las partes en la negociación. 
para determinar si una zona es o no de mercado 
Es a partir de este índice cuando la Generalitat articuló 
tensionado. Solo si es catalogada como tal se puede 
posteriormente la propuesta de decreto de regulación 
aplicar la regulación de precios. Ahora bien, estos 
del precio del alquiler, que no consiguió la mayoría 
mismos expertos consideran que incluir criterios 
suficiente en el Parlamento en junio del 2019 ni 
socioeconómicos en la elaboración del índice podría 
tampoco convenció a los movimientos sociales. 
comportar tal pérdida de rentabilidad entre los 
En primer lugar, los movimientos sociales propietarios que sí podría provocar una disminución 
cuestionaban las numerosas excepciones del decreto, de la oferta de alquileres. Advierten que el sistema de 
que preveía un gran abanico de casos en que los pisos regulación de precios debe construirse equilibrando 
no estaban sujetos a las limitaciones de precio (por los intereses tanto de las personas inquilinas como 
ejemplo, las viviendas nuevas o en las que se hubieran de las propietarias, y que hay que afinar mucho la 
hecho importantes obras de rehabilitación). manera como se articula para conseguir los efectos 
Otro motivo de crítica tiene que ver con la metodología deseados. El hecho de que en Cataluña el índice se 
de elaboración del índice de precio de referencia construya a partir de fianzas de contratos reales 
del alquiler. Igual que en Berlín, en el caso catalán —a diferencia de ciudades como Berlín, donde se 
el índice se construye sobre la base del precio de parte de encuestas sobre muestras representativas 
viviendas comparables en el mercado, en función de inmuebles— hace que se disponga de una base 
de sus características, dimensiones, ubicación, de datos de muy buena calidad y se pueda afinar y 
equipamientos, etc. Los movimientos sociales ajustar estos precios de referencia.
CONCLUSIONES
Hay que hacer más uso de la Dar más estabilidad a los 
política fiscal y de subvenciones alquileres, con el horizonte de 
para presionar a la baja los equipararnos a la decena de 
precios del alquiler países europeos con contratos 
indefinidos 
Más allá de regular el precio, hay que tener en 
cuenta que se pueden tomar muchas otras medidas Otra demanda de los movimientos sociales tiene 
para incidir en el coste del alquiler. El índice de que ver con la duración de los contratos. Aunque 
referencia del alquiler también puede servir de base el decreto estatal de alquileres de marzo del 2019 
para medidas de política fiscal o subvenciones. alargó de tres a cinco años la duración mínima de 
Es decir, se pueden facilitar incentivos fiscales o los contratos de arrendamiento, los movimientos 
subvenciones a aquellos propietarios que alquilen sociales siguen apostando por un modelo de 
sus pisos por debajo de los baremos del índice alquiler indefinido como el que hay en una decena 
de referencia, por ejemplo, para rehabilitar las de países de la Unión Europea (Holanda, Portugal, 
viviendas, o no concederlos en caso contrario. Italia, Grecia, Suecia, Dinamarca, Finlandia, Suiza, 
En diferentes localidades, esta medida ya se está Alemania y Austria). 
ejecutando en la actualidad, pero hay que tener 
en cuenta que se aplica únicamente con tasas 
municipales como el IBI, que tienen poco peso en la 
fiscalidad general en comparación con impuestos 
estatales como el IVA o la renta. 
La regulación de las SOCIMI, una 
asignatura pendiente
Asimismo, otras reivindicaciones de los 
movimientos sociales tienen que ver con la 
necesidad de frenar la actividad especulativa de 
las SOCIMI (sociedades anónimas cotizadas de 
inversión inmobiliaria) en el mercado de la vivienda. 
Una de las principales tiene que ver con su régimen 
fiscal, ya que actualmente siguen exentas del 
impuesto de sociedades. 
117
La regulación de los precios del 
alquiler debe enmarcarse en 
una estrategia más general, que 
apueste por ampliar el parque de 
vivienda público y social Perspectiva de futuro 
Finalmente, tanto los movimientos sociales como Después de una década de parálisis en la 
varios expertos señalan la necesidad de conjugar las ampliación del parque de vivienda asequible, 
políticas de regulación de los precios del alquiler con que en Cataluña ha comportado el sistemático 
una estrategia global en materia de vivienda. En esta incumplimiento de los objetivos de solidaridad 
estrategia, el elemento esencial es la ampliación del urbana de la ley de la vivienda del 2007 (que fijaba 
parque público de vivienda asequible, especialmente alcanzar un 15 % de vivienda social en Cataluña 
de alquiler. Esta se convertiría en una línea de en el 2027), recientemente se ha producido un 
actuación más a medio y largo plazo, mientras que la punto de inflexión. El decreto de medidas urgentes 
regulación de precios serviría para frenar las rentas 5/2019 es considerado por varios expertos como la 
del alquiler a corto plazo. normativa más importante en materia de vivienda 
desde la ley del 2007. 
En este sentido, hay que tener en cuenta que 
Cataluña y el conjunto del Estado español llevan un Más allá de las medidas de urgencia para garantizar 
siglo de atraso en políticas de vivienda social con alternativas habitacionales a las personas en 
respecto a otros países europeos. Fruto de esta riesgo de exclusión residencial, que dan nombre al 
herencia histórica y de la incapacidad de revertirla decreto, este contiene numerosas medidas de cariz 
hasta el momento, tan solo un 2 % del parque total estructural. Cataluña se convierte en la segunda 
de viviendas de España corresponde a alquiler comunidad autónoma del Estado, después de 
público y social, frente al 32 % en Holanda, el 24 % Euskadi, en proteger en la práctica la vivienda de 
en Austria o el 19 % en Dinamarca. protección oficial (VPO) a perpetuidad. Además, se 
incrementan muy sustancialmente las reservas de 
Es momento, pues, de establecer las bases para 
suelo para VPO en suelo urbanizable y suelo urbano 
revertir esta tendencia. El mejor referente donde 
no consolidado (hasta el 40 %) y se obliga a destinar 
mirarse al espejo al respecto es la ciudad de Viena. 
al menos la mitad de estas viviendas al alquiler, 
La ampliación del parque de vivienda asequible 
entre otras medidas. 
se puede llevar a cabo fundamentalmente por 
dos vías: o la construcción de nuevas viviendas, El decreto acaba de entrar en vigor el 31 de 
o la rehabilitación y reaprovechamiento diciembre de 2019 y, posteriormente, se ha 
de las ya existentes. En el primer caso, se ratificado por parte del Parlamento de Cataluña. 
vuelve fundamental la colaboración de la En estos momentos se encuentra en los inicios de 
Administración pública con el sector privado (y la su despliegue, y un instrumento fundamental para 
corresponsabilidad de este último en garantizar garantizar su cumplimiento es el Plan territorial 
el derecho a la vivienda) y también con las sectorial de vivienda. Este documento debe 
cooperativas de vivienda. En el segundo caso, se concretar el calendario y los objetivos de ejecución 
pueden utilizar instrumentos como el derecho de de las políticas de vivienda en Cataluña. 
tanteo y retracto de la Administración para adquirir 
viviendas para alquiler social o la expropiación del 
uso de pisos vacíos de grandes tenedores con este 
fin. 
CONCLUSIONES
La ampliación del parque público y social de vivienda en medidas que, más a corto plazo, garantizan 
requiere tiempo y recursos y, mientras tanto, hay que la asequibilidad en el mercado privado de 
tomar medidas que garanticen la asequibilidad de los arrendamientos. La regulación del precio del alquiler, 
alquileres a corto plazo. La regulación de su precio es que se practica en diferentes ciudades de Europa y 
una de ellas. del mundo, es una de ellas. 
Pero hay que tener en cuenta que ampliar el parque En el caso concreto de Barcelona, el significativo 
de vivienda pública exige tiempo y recursos, y que porcentaje de inquilinos que hay en la ciudad (35 %) 
habrá que valorar en qué medida pueden verse y el alto nivel de consenso social de la medida (el 
afectados los planes con este objetivo a raíz de 75 % de la ciudadanía está a favor) aconsejan salir 
la emergencia sanitaria del coronavirus y sus del inmovilismo. 
implicaciones económicas y sociales. Del mismo modo que ha ocurrido en muchas 
El escenario social y económico derivado otras ciudades, es posible que la implantación de 
de la pandemia sanitaria también ha tenido este sistema en Barcelona y en toda Cataluña no 
implicaciones en el mercado inmobiliario, que, sin esté exenta de obstáculos. Pero la experiencia de 
duda, también deben ser consideradas por los otras ciudades demuestra que la única manera 
poderes públicos para planificar las políticas de de adaptar la medida a cada contexto local es 
vivienda. Pero, en ningún caso, la coyuntura social ir ajustando el sistema a partir de la praxis. Es 
y económica se puede convertir en un pretexto momento de pasar a la acción. 
para deslegitimar políticas o propuestas que no se 
ajustan completamente a los intereses del sector 
privado. Hay que buscar soluciones ponderadas, 
que pongan por delante el derecho a la vivienda 
de la ciudadanía, del que los agentes privados 
también son corresponsables, en cumplimiento de 
la función social de la propiedad. En este sentido, 
una propuesta formulada por el Ayuntamiento 
de Barcelona a los propietarios de apartamentos 
turísticos que hayan sufrido una abrupta pérdida 
de beneficios a raíz de la pandemia es que pasen 
sus pisos al mercado de alquiler residencial. Pese al 
contexto de dificultad que atravesamos, este cambio 
de usos de las viviendas podría ampliar el alquiler 
residencial de la ciudad.
Paralelamente, hay que tener en cuenta que la 
crisis de la COVID-19 ha tenido igualmente un 
fuerte impacto en las economías familiares y en 
su capacidad de atender el pago del alquiler o 
la hipoteca. Así pues, mientras se mantenga —o 
se agrave— la fuerte brecha entre la capacidad 
adquisitiva de las familias y el precio de los alquileres 
y, al menos, mientras no se disponga de un parque 
de vivienda público y asequible suficiente para 
cubrir las necesidades de la ciudadanía —un reto 
que va para largo—, hay que seguir profundizando 
119
Anexo
Informe de conclusiones de la comisión de 
estudio no permanente para la regulación del 
alquiler en la ciudad de Barcelona
ÍNDICE
1. Antecedentes 120
2. Objeto 122
3. Diagnosis, síntesis de debate y recopilación de aportaciones 122
La situación y las políticas de acceso a la vivienda en la ciudad de 
Barcelona, en el área metropolitana y en otras grandes ciudades globales 122
Las experiencias internacionales en la regulación de los precios de los  
alquileres 128
Marco competencial y escenarios potenciales de regulación 134
Impactos sociales, económicos y urbanísticos de las regulaciones de los  
precios de los alquileres en Barcelona y en el área metropolitana 142
4. Conclusiones generales 150
ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
Nombre de la dependencia  
email@bcn.cat   
 
Informe de aportaciones de la comisión no permanente de estudio sobre la 
regulación de los precios de los alquileres 
 
 
» 01. Antecedentes 
 
El Plenario del Consejo Municipal, en su sesión del 23 de julio de 2019, acordó, a petición de los grupos 
municipales de ERC y JxCat, lo siguiente: 
 
» Instar al Gobierno de la Generalitat de Catalunya a iniciar el trámite para un proyecto de ley que 
regule los precios de los contratos de arrendamiento de vivienda. 
» Crear una comisión no permanente de estudio en el Ayuntamiento de Barcelona de acuerdo con 
lo previsto en los artículos 35 y 39 bis del Reglamento orgánico municipal (ROM), sobre la 
aplicación y la repercusión que tendría la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda 
en la ciudad de Barcelona y en el área metropolitana. 
 
Objeto de la comisión 
 
Estudiar la aplicación y la repercusión que tendrá la regulación de los precios de los contratos de 
arrendamiento de vivienda en la ciudad de Barcelona y en el área metropolitana de Barcelona. El objetivo 
es impulsar y conseguir la implantación efectiva de esta regulación en la ciudad. 
 
La comisión ha celebrado cuatro sesiones de trabajo sobre los temas y con los ponentes que se enumeran 
a continuación: 
 
» Sesión 1. La situación y las políticas de acceso a la vivienda en la ciudad de Barcelona, en 
el área metropolitana y en otras grandes ciudades globales. 
 
Ponentes: 
» Elena Massot, vicepresidenta de la Asociación de Promotores de Cataluña. 
» Joan Ràfols i Esteve, presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona. 
» Lluís Hosta (sustituye a Lídia Guillen, presidenta de la Asociación de Gestores de 
Políticas Sociales de Vivienda de Cataluña). 
» Guillem Domingo Utset, técnico de Vivienda y Ciudad del Observatorio DESC. 
» Sorcha Edwards, secretaria general de Housing Europe. 
» Pilar García Almirall, catedrática de Arquitectura de la Universidad Politécnica de 
Cataluña. 
» Carme Trilla, presidenta del Observatorio Metropolitano de la Vivienda, que, por motivos 
de salud, tiene que excusar su ausencia. 
 
» Sesión 2. Las experiencias internacionales en la regulación de los precios de los alquileres. 
 
 
www.barcelona.cat  
 
 
 
 
121
 
 
 
 
Ponentes: 
» Cea Weaver, coordinadora de la campaña “Housing Justice for All”, de Nueva York. 
» Eoin Ó Broin, portavoz político del Sinn Féin en materia de vivienda. 
» Jaime Palomera, portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos. 
» Elga Molina, responsable de la Oficina de la Vivienda del Consejo Comarcal del 
Tarragonès y asesora jurídica en derecho inmobiliario. 
» Sergi Nasarre, director de la Cátedra UNESCO de Vivienda en la Universidad Rovira i 
Virgili. 
» Jaume Fornt, director adjunto de la Agencia de la Vivienda de Cataluña. 
» Ana Puig-Pey, directora del Máster en Dirección de Empresas Inmobiliarias 
Innovadoras, y evaluadora de los programas LIFE, SÓCRATES y JESSICA, de la 
Unión Europea. 
 
» Sesión 3. El marco competencial y los escenarios potenciales de la regulación. 
 
Ponentes: 
» Xavier Bernadí, doctor en Derecho y director general de Derecho y de 
Entidades Jurídicas en el Departamento de Justicia. 
» Esther Arroyo, catedrática de Derecho Civil por la Universidad de Barcelona y de la 
Cátedra Jean Monnet de Derecho Privado Europeo. 
» Domènec Sibina, profesor titular de Derecho Administrativo de la Universidad de 
Barcelona. 
» Josep Ferrer, catedrático de Derecho Civil por la Universidad Pompeu Fabra. 
» Héctor Simón, profesor de Derecho Civil y miembro de la Cátedra UNESCO de 
Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili. 
» Joan Ràfols i Esteve, presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona. 
» Pol Borrellas, investigador titular del Instituto Ostrom Catalunya, economista y 
graduado en International Business Economics por la Universidad Pompeu Fabra. 
 
» Sesión 4. Los impactos sociales, económicos y urbanísticos de las regulaciones 
de los precios de los alquileres en Barcelona y en el área metropolitana de 
Barcelona. 
 
Ponentes: 
» Jordi Bosch i Meda, doctor en Arquitectura, licenciado en Ciencias Políticas y 
codirector del Posgrado de Políticas de Vivienda de la Escuela Sert. 
» Leilani Farha, relatora de las Naciones Unidas sobre vivienda adecuada entre el 2014 
y el 2020, y directora de “The Shift”. 
» Stephen Barton, doctor en Planificación Urbana y Regional por la Universidad de 
California y exdirector de Vivienda de la ciudad de Berkeley. 
» Luis Zarapuz, economista del Gabinete Económico de Comisiones Obreras. 
» Josep Maria Vilanova, representante del Colegio de Arquitectos de Cataluña y 
profesor del Departamento de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la 
Universidad Politécnica de Cataluña. 
 
 
www.barcelona.cat  
 
ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
» Montserrat Junyent, jefa de la Asesoría Jurídica del Colegio de Agentes de la 
Propiedad Inmobiliaria de Cataluña y presidenta de la Federación de Asociaciones de 
Empresas Inmobiliarias. 
 
La comisión no permanente de estudio se extinguirá en el momento en que se elabore un informe que 
recoja las aportaciones y los puntos de vista que se manifiesten en las sesiones (este informe), y una 
vez se cumpla el calendario de trabajo, de conformidad con el acuerdo de creación aprobado por el 
Plenario del Consejo Municipal en la sesión de 23 de julio de 2019. 
 
Aprobación de la Ley 11/2020, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los 
contratos de arrendamiento de vivienda 
 
El día 18 de setiembre de 2020, se aprobó la Ley 11/2020, de 18 de setiembre, de medidas urgentes 
en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de 
la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda. 
 
La redacción y la aprobación de esta ley tuvieron lugar en los meses en que se llevaba a cabo la propia 
comisión y, por lo tanto, la ley ha añadido un elemento importante de debate a las sesiones celebradas. 
 
 
» 02. Objeto 
 
El objeto de este informe es recoger las aportaciones, las conclusiones, el debate y los puntos de vista 
manifestados en las sesiones de la comisión no permanente de estudio sobre la regulación de los 
precios de alquiler, en especial todo lo que pueda permitir mejorar el acceso a la vivienda de alquiler. 
 
 
» 03. Diagnosis, síntesis de debate y recopilación de aportaciones 
 
Se incorpora una diagnosis y la síntesis de debate para conocer la situación de la problemática y la 
postura defendida por cada ponente. La recopilación de aportaciones se estructura de acuerdo con los 
temas tratados en cada una de las sesiones de la comisión, ya que cada una ha abordado puntos de 
vista complementarios para evaluar la pertenencia de la regulación de los precios de alquiler y los 
mecanismos para llevarla a cabo. 
 
La situación y las políticas de acceso a la vivienda en la ciudad de Barcelona, en el área 
metropolitana y en otras grandes ciudades globales. 
 
Diagnóstico 
 
Barcelona y el conjunto del área metropolitana se encuentran en una situación crítica con respecto a la 
dificultad de acceso y mantenimiento de la vivienda, en gran medida a causa de la gran tensión a la que 
está sometido el mercado de la vivienda y, en especial, el mercado de alquiler. 
 
En este contexto cabe destacar lo siguiente: 
 
 
www.barcelona.cat  
 
 
 
 
123
 
 
 
 
» En el conjunto de la ciudad, el parque de viviendas vacías es muy bajo y se sitúa en 
10.052 viviendas, el 1,22 % del parque, un porcentaje muy reducido que muestra la gran presión 
que hay sobre la vivienda. 
» La estructura de la propiedad en la ciudad está atomizada y hay un importante predominio de 
la propiedad particular. No obstante, se ha dado un proceso de concentración y actualmente las 
personas jurídicas, que solo representan el 2,6 % de los contribuyentes, son titulares del 10,7 % 
de las viviendas. Esta concentración está, pues, en muy pocas manos, de modo que el 0,2 % 
de los contribuyentes disponen del 9,8 % de las viviendas (75.767 viviendas, cifra que 
representa una media de 69,7 viviendas por tenedor). 
» Se ha producido un fuerte crecimiento del alquiler, aunque el parque sigue siendo 
mayoritariamente de propiedad. En la ciudad de Barcelona, entre el 2011 y el 2017 el alquiler 
ha pasado de representar el 30,1 % de las viviendas a situarse en el 35 %. En el caso de las 
personas jóvenes, el 86,1 % viven de alquiler. 
» Este aumento del parque de alquiler ha sido paralelo al crecimiento del precio de las viviendas 
que, en la ciudad de Barcelona, se encuentra en crecimiento desde el 2014 y, al cierre del 2019, 
se situaba en 978,81 euros de media. 
» Estos elevados precios hacen que haya una discrepancia importante entre los precios de la 
oferta y la capacidad de la demanda, de modo que entre los años 2000 y 2018 se ha producido 
un distanciamiento entre la renta familiar disponible bruta (RFDB) y los precios de compra y 
alquiler. 
» En la ciudad de Barcelona, la RFDB ha aumentado un 63,4 %, mientras que los precios 
de alquiler han aumentado un 127,7 % (dos veces más) y los de compraventa de 
segunda mano. un 144,7 % (2,3 veces más). 
» En el conjunto de Cataluña, la RFDB ha aumentado un 38,2 %, mientras que los 
alquileres lo han hecho un 91,8 % (2,4 veces más) y los precios de compra de segunda 
mano, un 93,9 % (2,5 veces más). 
» Esta realidad hace que los hogares que viven de alquiler en la ciudad destinen una media del 
43,5 % de sus ingresos al pago de la vivienda. De acuerdo con las recomendaciones europeas, 
los hogares tendrían que destinar un 30 % de sus ingresos a pagar la vivienda (incluido el pago 
de la vivienda y los suministros). 
» Barcelona tiene un parque escasísimo de vivienda de alquiler de titularidad pública o social: solo 
el 5,2 % del parque de alquiler pertenece a administraciones públicas y el 1,6 %, a entidades 
religiosas y del tercer sector. 
 
Síntesis del debate 
 
Sra. Elena Massot, vicepresidenta de la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE) 
 
» Es necesario aumentar la oferta. El parque no crece lo suficiente para dar respuesta a las 
necesidades, y los precios aumentan. 
» Sin crédito hipotecario, los potenciales compradores se han pasado al mercado del alquiler. 
» Hay un mercado de alquiler extremamente atomizado. 
» Es necesario acabar el planeamiento y desarrollar solares. Es necesario priorizar la 
construcción de las 20.000 viviendas de protección oficial (VPO) que se pueden hacer en 
Barcelona. 
» Es necesaria más dotación presupuestaria para las políticas de vivienda. 
 
 
www.barcelona.cat  
 
ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
» Es necesaria una colaboración público-privada y medidas flexibles, como el coliving. 
» Es necesario reducir el exceso de burocracia en el área metropolitana de Barcelona y en 
Barcelona. 
» Debe dotarse de seguridad jurídica al sector inmobiliario. 
» Los riesgos de una intervención en el mercado del alquiler son: 
» reducción de la oferta, 
» aumento del mercado negro o economía sumergida, 
» selección restrictiva de los inquilinos. 
» Falta una visión conjunta; ahora hay una visión local. 
» Es necesaria una política de transporte público metropolitana, para acercar la vivienda y el 
trabajo a todo el mundo. 
» Es necesario un aumento de los presupuestos, los incentivos, los complementos de renta y las 
bonificaciones fiscales. 
» Los agentes privados deben ser una parte de la solución, no la única solución. 
» Es necesario elaborar un plan estratégico para la vivienda con una previsión de quince años. 
» Es necesario favorecer la corresponsabilidad con el sector privado, empezando por un marco 
claro y estable. 
 
 
Sr. Joan Ràfols i Esteve, presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona 
 
» En el 2018 volvió a crecer el fenómeno de la inmigración en el área metropolitana de 
Barcelona; sin oferta, aumenta la exclusión residencial. 
» La escasez de vivienda de alquiler es consecuencia directa del control de alquileres español 
que hubo entre 1920 y 1994. 
» España tiene el porcentaje más alto de familias que dedican más del 40 % de sus ingresos al 
alquiler por la ausencia de una política social ligada a la vivienda de alquiler. 
» Regular el precio de los alquileres es pasar toda la carga al mundo privado. 
» El control del alquiler no funciona y distribuye los beneficios y las cargas de manera injusta. 
» No puede haber control de alquileres ni parque público de alquiler sin un estado de bienestar 
que garantice el acceso a la vivienda a las familias que están excluidas del mercado. 
» Se debe dotar de inversión pública la vivienda social. 
» Se debe desarrollar todo el suelo urbanizable. 
» En Barcelona no hay suelo y hay que ir a buscarlo más allá del área metropolitana de 
Barcelona. 
» La VPO tiene el precio limitado, pero no tiene ningún beneficio fiscal. 
 
 
Sr. Lluís Hosta, representante de la Asociación de Gestores de Políticas Sociales de Vivienda de 
Cataluña 
 
» Los alquileres no pueden estar en el libre mercado absolutamente. 
» Hay que entender el control de rentas como una solución coyuntural necesaria, pero se debe 
pensar en soluciones a largo plazo. 
 
 
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 125
 
 
 
» El porcentaje de vivienda de parque público es ínfimo; si la oferta fuese suficiente, no se 
dispararían los precios. 
» El 80 % del parque de alquiler está en manos de pequeños propietarios y no dejarán de alquilar 
por la regulación. 
» La regulación debe tener seguridad jurídica. 
» Deben dotarse de presupuesto las partidas de vivienda. 
 
Sr. Guillem Domingo Utset, técnico de Vivienda y Ciudad del Observatorio DESC 
 
» El aumento de los hogares de alquiler significa que hay más familias expuestas al aumento de 
precios (el 42 % entre el 2013 y el 2018). 
» Se detecta un desajuste entre una oferta inasequible y las capacidades de la demanda, y se 
genera desigualdad y segregación (gentrificación). 
» Las familias barcelonesas tienen que hacer un sobreesfuerzo dedicando, de media, el 40 % 
de sus ingresos a pagar la vivienda. 
» Según el Observatorio de la Emancipación del Consejo de la Juventud de España, las 
personas jóvenes tienen que dedicar el 120 % de su salario a acceder a la vivienda de 
alquiler. 
» En el 2019, en Barcelona hubo 2.125 desahucios (1.700, de alquiler). 
» Históricamente, las políticas públicas (municipales, catalanas y estatales) se han enfocado 
mal y no han fomentado lo suficiente el alquiler. 
» Ha faltado exigir al rescate bancario un retorno social, por ejemplo, en forma de viviendas para 
aumentar el parque público. 
» El marco legal es un elemento definitorio del modelo de vivienda. 
» El sistema de vivienda en el Estado y en Cataluña ha tenido resultados negativos con respecto 
a los derechos fundamentales de las personas. 
» En el artículo 33 de la Constitución se indica que la función social forma parte esencial del 
derecho a la propiedad privada. 
» El informe presentado por la relatora de la ONU por el derecho a la vivienda nos indica que, si 
una persona tiene una actividad económica relacionada con un bien de primera necesidad, 
seguramente habrá regulaciones superiores que deberá soportar. 
» La medida del 30 % en suelo urbano consolidado es una medida estructural a largo plazo. 
» No hay ningún ayuntamiento que haya puesto la mesa de emergencia a cero, porque los 
desahucios no cesan. 
» Es necesario que todas las administraciones cooperen. 
 
Sra. Sorcha Edwards, secretaria general y responsable de Relaciones Institucionales de Housing 
Europe 
 
» Se están utilizando viviendas vacías en el centro de la ciudad como activos. 
» Se necesita una inversión en el sector inmobiliario que después retorne a las ciudades. 
» Internacionalmente se está viendo un crecimiento del alquiler privado, que actualmente no es 
un sector que añada valor a la sociedad, sino que le resta. 
» Hay una falta de competitividad de las ciudades a consecuencia de los problemas 
relacionados con la vivienda asequible. 
 
 
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ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
» Se deben conocer los errores del pasado para no repetirlos. 
» En los lugares donde hay muchas organizaciones sin ánimo de lucro, hay una mayor resiliencia 
del sector de la construcción en época de crisis. 
» En Europa, el Green New Deal es primordial para aumentar los recursos financieros y mejorar 
la calidad del parque de vivienda sin aumentar los alquileres. 
» La Unión Europea no tiene competencias sobre vivienda ni tampoco en regulación de los 
alquileres ni en planificación urbanística, pero sí que puede facilitar el intercambio de buenas 
prácticas entre ciudades. 
» Hay una demanda y una necesidad sociales crecientes: el 80 % de los europeos no pueden 
acceder a una vivienda asequible en el lugar donde viven. 
» Limitar los precios del alquiler es una solución a corto plazo. 
» No se pueden reproducir en Barcelona soluciones de otras ciudades sin tener en cuenta las 
características de cada una. 
» No es lo mismo la demanda de mercado que la demanda social: los estudiantes, los 
trabajadores de renta baja, los docentes son colectivos que deben poder vivir en la ciudad. 
» Si no hay construcción, no hay movilización de viviendas para el 30 % de VPO en suelo urbano 
consolidado. 
» Se deben abordar soluciones para los grupos de renta media y baja, un sector de la población 
cada vez más numeroso que se ha quedado encallado entre la vivienda protegida y el 
mercado privado. 
 
Sra. Pilar García Almirall, catedrática de la Universidad Politécnica de Cataluña 
 
» En Cataluña, las políticas de vivienda siempre han estado muy ligadas a la construcción, al 
desarrollo económico y al fomento del empleo. 
» La financiación de esta construcción de vivienda se ha orientado a crear propietarios en 
potencia. 
» Tenemos un parque de viviendas viejo: el 80 % de las viviendas son anteriores a los años 
ochenta. 
» Hay problemas para incidir en el mercado de la vivienda, sobre todo por la falta de financiación 
y de inversión en vivienda social. 
» Se necesitan asociaciones que creen fondos de garantía de vivienda social para financiar la 
mejora, la rehabilitación y la construcción de viviendas. 
» Las organizaciones privadas que gestionan vivienda pública en el resto de Europa están muy 
profesionalizadas y evalúan constantemente su impacto económico y social, con una exigencia 
a la que el sector público difícilmente puede llegar. 
» Hay que priorizar el parque de alquiler, la compra atomiza el parque y hace más difícil su gestión. 
» Sería conveniente aglutinar el parque en paquetes de gestión compartida para favorecer la 
optimización de los costes. 
» Se debe fomentar la introducción de parque de alquiler en una parte de los programas 
específicos de rehabilitación y mejora. 
»  Sería necesario adoptar un sistema de control que se acote, que tenga en cuenta el coste de 
mantenimiento y el coste de actualización, e ir mejorándolo a medida que haya más 
información. 
 
 
 
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 127
 
 
 
 
» En un mismo barrio podemos encontrar varios submercados diferentes: el turístico, el de 
inquilinos normal y el de infraviviendas. 
» Todos los actores deberían alinearse para aportar soluciones. 
» Para tener un impacto sobre el mercado de alquiler, se debe ampliar la oferta y controlar los 
precios. 
» El mercado de la vivienda es disruptivo; la oferta no casa con la demanda. 
» Se debe incentivar que la gente no tenga ninguna dificultad a causa de este control de precios. 
» Hay que cambiar el chip e ir hacia un tipo de beneficio más seguro, más estable y prudente, y 
lo único que se debe evitar es que sea económicamente inviable. 
» Se deben buscar todas las medidas posibles para que la gestión y la administración sean más 
eficientes. 
 
 
Aportaciones a la comisión 
 
» Corresponsabilizar la propiedad privada. No dejar al mercado libre el control del acceso a un 
bien de primera necesidad; deben asegurarse todos los mecanismos para garantizar el derecho 
a la vivienda. La ONU pide la regulación de los precios de alquiler en zonas especialmente 
tensas. 
» Se debe aumentar la oferta de vivienda de alquiler. La subida de los precios de alquiler se 
debe a la combinación del cese de la actividad constructora, que ha reducido la oferta, y al 
aumento de la demanda por falta de crédito para acceder a la compra. Se necesita un aumento 
de la oferta a escala metropolitana vinculado a una mejora del transporte y a la sustitución de 
una visión localista por una visión global. 
» Se deben reforzar las políticas públicas para generar vivienda asequible: 
» Planificar las políticas de vivienda. 
» Aumentar los presupuestos. 
» Potenciar el parque de alquiler. 
» Estructurar una buena financiación (actualmente hay fondos europeos para impulsar 
su promoción). 
» Se debe potenciar la colaboración público-privada: 
» Impulsar nuevas figuras en la gestión del parque asequible y social con una visión de 
profesionalización y servicio público: housing associations, cooperativas de alquiler, 
agencias de servicio a la vivienda y entidades del tercer sector, entre otras. 
» Impulsar mecanismos más flexibles, como el derecho de superficie y la covivienda. 
» Dar apoyo a la mejora del parque privado. 
» Dar ayudas al pago del alquiler para facilitar el acceso a la vivienda asequible a los 
colectivos sin capacidad de acceder al mercado. 
» Se deben alinear todos los agentes para hacer posible un parque de vivienda asequible 
potente. Es necesaria una política conjunta entre las diversas administraciones y todos los 
agentes del mercado. 
» Se debe ofrecer seguridad jurídica: 
» Para dar seguridad a la propiedad, hay que evitar los cambios excesivos de la 
normativa. 
 
 
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ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
» Para dar seguridad a las personas arrendatarias, hay que impulsar cambios 
normativos que mejoren la protección, ya que muchos de los cambios normativos se 
han hecho en detrimento de estas personas arrendatarias. 
» Se debe mejorar la fiscalidad del alquiler, que incentive la promoción de vivienda de alquiler y 
la puesta en alquiler de viviendas ya existentes. 
» Se debe acompañar la regulación del alquiler de unos índices que establezcan unos precios y 
que sean rigurosos y fiables. 
» Deben reducirse los tiempos de tramitación de las licencias para impulsar la promoción y la 
mejora del parque que se pueda destinar al alquiler. 
» Deben impulsarse comisiones para evaluar otros temas que también son clave en la política de 
vivienda, como los beneficios fiscales de determinadas sociedades o la licencia a perpetuidad 
de las viviendas de uso turístico. 
» Deben flexibilizarse las normativas administrativas para facilitar la transformación en viviendas 
de espacios que reúnan unas condiciones de habitabilidad adecuadas. 
 
Las experiencias internacionales en la regulación de los precios de los alquileres 
 
Diagnóstico 
Actualmente, hay países europeos que en sus legislaciones han reconocido sistemas para limitar el 
precio del alquiler: Austria, Alemania, Suiza, Francia, Bélgica, República Checa, Dinamarca, Italia, 
Holanda, Portugal y Suecia. 
La mayoría de los países europeos que pretenden estabilizar las rentas disponen tanto de un sistema 
libre como de un sistema regulado de renta (Austria, Bélgica, República Checa, Dinamarca, Alemania, 
Italia, Portugal). Además, estos sistemas pueden referirse tanto a las rentas iniciales como a su 
actualización. Para generar una regulación equilibrada de los precios de alquiler, se pueden tener en 
cuenta aprendizajes de su aplicación en otros países: 
» Los sistemas de regulación existentes trabajan a partir de tres elementos básicos: 
» La asequibilidad, a partir de la regulación tanto del precio inicial como de las 
actualizaciones. 
» Los incentivos, dirigidos a la propiedad para aumentar la oferta de vivienda de alquiler 
y fomentar la rehabilitación de las viviendas. 
» La previsibilidad y la transparencia por ambas partes, con el fin de impulsar la puesta 
en oferta por parte de la propiedad y el acceso a este régimen de tenencia, más 
asequible y flexible, por parte de las personas que buscan vivienda. 
» En Alemania se elaboran unas tablas con índices correctores que se aplican a los índices de 
referencia de los precios de alquiler según las prestaciones y las reformas de la vivienda. Estos 
valores se deben negociar entre las asociaciones de propietarios, las asociaciones de 
arrendatarios y la Administración, para otorgar legitimidad democrática al proceso. 
» El índice de referencia de precios de alquiler a partir del que se deberían aplicar estos índices 
correctores tendría que ser el índice medio, no el superior, ya que, si se utiliza este último, el 
sistema no contendrá las rentas, que es la finalidad que pretende la medida. 
» Se deberían establecer limitaciones con respecto a los contratos de alquiler existentes en el 
momento de la entrada en vigor de la normativa y con respecto a los que superen el límite fijado 
por el índice, ya que, si no, es difícil contener los precios, como ha pasado en Alemania. 
 
 
 
 
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129
 
 
 
 
» En países con un parque de alquiler amplio y que disponen de sistemas de regulación de rentas, 
se establecen mecanismos de compensación que buscan el equilibrio entre asequibilidad y 
rentabilidad. 
» La actualización de la renta se deja a la libre voluntad de las partes, que pueden escoger 
entre aplicar el IPC o dejar al arrendador aumentar libremente la renta, siempre que, 
como máximo, lo haga anualmente y no la aumente más del límite establecido por el 
sistema de renta referenciado. 
» En Alemania se establece un límite general de no aumentar la renta anual en 
tres años más del 20 %. 
» En Francia también hay supuestos en que se permite al arrendador aumentar 
la renta cuando está muy devaluada en relación con los precios comparables 
de la zona. 
» Países como Suiza ponen límites a estos incrementos de renta para evitar que 
sean abusivos, por ejemplo, cuando son muy altos en relación con el último año 
o cuando los beneficios de los arrendadores son excesivos. 
» Se permite al arrendador repercutir los gastos reales de la vivienda al arrendatario, 
siempre que en el contrato de alquiler se haya acordado que el arrendatario se hará 
cargo de estos gastos. 
 
Síntesis del debate 
 
Sra. Cea Weaver, coordinadora de la campaña “Housing Justice for All”, de Nueva York 
 
» En Nueva York, el 52 % de los contribuyentes no pueden pagar más del 30 % de sus 
ingresos, y el 30 % de los inquilinos pagan un 50 % de sus ingresos, lo cual implica un gran 
riesgo de exclusión. 
» En los últimos años ha aumentado el porcentaje de grandes propietarios, hecho que comporta 
que más personas puedan acabar alquilando pisos, pero a un precio muy alto. 
» Hay dificultades para acceder a la vivienda, especialmente entre la población más joven (20-
30 años). 
» Las personas mayores generalmente venden su casa a una empresa y no a un particular. 
» Hay una gran discriminación racial en el mercado: las personas negras alquilan más que las 
blancas, que suelen comprar. 
» El movimiento de inquilinos para poder controlar los alquileres en el estado de Nueva York 
(2019) trabajó del siguiente modo: 
» La ley que establece que los inquilinos tienen el derecho de renovar sus contratos de 
alquiler. 
» Hay una compensación económica si las viviendas que no se utilizan se ponen en el 
mercado de alquiler con unos precios más limitados. En el caso de que se deba hacer 
alguna reforma, hay ayudas para poder ofrecer mejores viviendas (para propietarios e 
inquilinos). 
» Si un propietario intenta echar a un inquilino, este tiene derecho a un abogado que lo 
defienda. 
» Se entiende la búsqueda de vivienda como derecho humano. 
 
 
 
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ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
» El objetivo es tener un impacto sobre la estabilidad de los alquileres y de la comunidad, 
ya que cada vez habrá más personas que puedan alquilar y no comprar. 
» En los Estados Unidos hay un crecimiento a escala nacional de varias medidas que 
afectan positivamente al mercado inmobiliario del alquiler. 
» Algunos de los argumentos que se utilizan en relación con el control de los alquileres han sido 
extraídos del sistema. 
 
Sr. Eoin Ó Broin, portavoz político del Sinn Féin en materia de vivienda 
 
» En el caso de Irlanda: 
» Los dos problemas importantes en el sector del alquiler privado desde el 2014 son el 
incremento de los alquileres y el incremento de los desahucios. 
» Algunos inquilinos no podían asumir los incrementos y muchos propietarios 
empezaron a vender sus propiedades, lo que dejó a muchas familias sin hogar. 
» La COVID-19 ha generado un gran impacto, y desde el 7 de marzo se ha aplicado una 
nueva ley que prohíbe los incrementos de los alquileres. 
» Una gran cantidad de inquilinos ha perdido el trabajo como consecuencia de la 
COVID-19, y preocupa que esta carga afecte a la sociedad de una manera más 
intensa. 
» En el sector del alquiler hay problemas estructurales; se deben atender las necesidades 
tanto de los inquilinos como de los propietarios. 
» Hay una ley que pide la prohibición de los aumentos de los alquileres durante tres años; 
los inquilinos también podrán recibir una bonificación y tendrán acceso a crédito. 
» Existe una serie de leyes constitucionales que buscan reducir los incrementos. También 
se quieren cambiar las leyes del alquiler para hacer que este sea indefinido y solo se 
pueda echar al inquilino en casos de daños a la propiedad o de participación en 
actividades criminales. 
» Uno de los principales problemas es la gran cantidad de propietarios semiprofesionales 
que compran para alquilar. Eso está provocando que se pierdan grandes cantidades de 
propiedades. 
» Se introdujeron unos impuestos para desincentivar los fondos de inversión —todos los 
inversores tendrán que pagar el mismo nivel de impuestos— y ahora los fondos se han 
ido a España, Portugal o Grecia. 
 
Sr. Jaime Palomera, representante del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos 
 
» En los años noventa empezó, a escala global, una agenda política neoliberal que implicaba 
privatizar la vivienda pública y eliminar las regulaciones en la vivienda privada: la vivienda se 
convirtió en un activo financiero de primer orden. 
» Se ha demostrado un fracaso histórico de estas políticas de desregulación, y de todos los booms 
inmobiliarios basados en el aumento de la oferta y en la construcción. 
» La crítica habitual sobre la regulación de precios es que hace bajar la oferta, cosa que no es 
cierta, ya que esta oferta está constreñida por políticas, pero también por factores sociales y 
culturales. 
» Todas las políticas de vivienda se han orientado históricamente a priorizar la compra. 
 
 
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 131
 
 
 
» En San Francisco, en 1950, se hizo el control de precios y eso no frenó el aumento de la oferta; 
Dinamarca tiene un gran mercado de alquiler estable que regula precios desde 1979, y en 
Austria hay regulaciones del precio de la vivienda y del precio del suelo. 
» La regulación de Berlín (2015) es demasiado reciente para poder hacer una evaluación 
adecuada y, además, está llena de agujeros. Por eso, este 2020 se han congelado los precios 
y a finales de año hay prevista una bajada de estos. 
» En los países y las ciudades donde se eliminaron las regulaciones de precios en los años 
noventa, los precios se dispararon inmediatamente. 
» Las regulaciones del alquiler siempre van acompañadas de la extensión de los derechos 
colectivos. 
» La regulación de los alquileres no resuelve el problema de la vivienda, pero tampoco es el 
apocalipsis, y allí donde se hacen regulaciones la vida de quienes viven de alquiler mejora de 
manera inmediata, porque se ve mínimamente protegida. 
» En Francia y en Alemania hay una prórroga forzosa de los alquileres. 
» Para aumentar la oferta, hay que empezar por movilizar la vivienda vacía y por recuperar las 
miles de viviendas desviadas al turismo para convertirlas en alquileres estables. 
» Dinamarca, Austria, Francia y Alemania son referentes: tienen una mirada holística de todo el 
sistema de vivienda. 
» Se debe poner sobre la mesa el derecho a renovar el alquiler. 
» En Barcelona, como mínimo el 35 % de los tenedores son personas jurídicas, empresas, y de 
los particulares muchos son multipropietarios o grandes tenedores. Las personas que tienen un 
local o vivienda tienen unos ingresos medios de aproximadamente el doble de lo que ingresan 
los hogares inquilinos. 
» Se necesita una ley que haga del alquiler una opción de vida segura y estable. 
 
Sra. Elga Molina, responsable de la Oficina de Vivienda del Consejo Comarcal del Tarragonès y 
asesora jurídica en derecho inmobiliario 
 
» Las normas internacionales europeas establecen que el mercado de alquiler tendría que ser un 
mercado asequible, y en el informe de las Naciones Unidas se indica que debería plantearse 
muy seriamente la regulación de los precios del alquiler. 
» En Cataluña, como en el resto del país, hay un grave problema de asequibilidad del alquiler. 
» En el ámbito europeo, España es el séptimo país con respecto a la carga familiar que supone 
el alquiler. En los países con tasas de alquiler más elevadas y regulación de los precios, las 
tasas de esfuerzo familiar para el pago del alquiler son más bajas. 
» La regulación del alquiler tiene que ayudar a mejorar la asequibilidad y, a su vez, garantizar una 
rentabilidad suficiente para el arrendador. 
» Se deben buscar mecanismos para que los propietarios puedan sentirse cómodos con la 
regulación. 
» Se deben establecer sistemas que den respuesta a la diversidad de la demanda. 
» Hay que regular los precios del alquiler desde el punto de vista estructural y, también, elaborar 
programas que limiten aún más las rentas para los colectivos más vulnerables. 
» Hay que tener en cuenta el máximo de características del inmueble para fijar un precio de 
mercado. 
» La regulación debe centrarse en mejorar la asequibilidad del mercado privado y tener en 
cuenta lo que marcan las normativas internacionales. 
 
 
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ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
» La regulación de los alquileres ayudaría a mejorar la distribución de los recursos públicos, que 
deberían destinarse a las personas en una situación de vulnerabilidad más grave. 
» Se debe regular una herramienta adecuada mediante el índice de precios de alquiler en 
Cataluña, y los precios tendrían que negociarlos las diversas entidades y administraciones 
públicas. 
» La regulación de precios aporta un alquiler estable. 
» La limitación de precios debe ir acompañada de una duración larga de los contratos; es buena 
para el inquilino y para el propietario, ya que asegura que los alquileres no quedan desfasados 
en el tiempo y que se actualizan los precios con la evolución del mercado. 
» Se deben revisar los sistemas de incentivos (reducciones del IRPF, bonificaciones, garantías y 
ayudas). 
» Hay un problema de oferta, pero también hay un problema de precios. 
 
Sr. Sergio Nasarre, director de la Cátedra UNESCO de Vivienda en la Universidad Rovira i Virgili 
 
» Según el Eurostat, algunos de los países que se toman como referentes (Gran Bretaña, 
Dinamarca, Alemania y Suiza) tienen una tasa de inasequibilidad mucho más alta que la media 
europea, mientras que España está por debajo. 
» En España, el alquiler privado tiene una inasequibilidad objetiva. No hay una correlación directa 
entre una renta referenciada y que la vivienda sea objetivamente asequible. 
» No es el control de la renta de alquileres lo que hace que haya más alquileres. 
» El alquiler siempre ha ido decreciendo, con la excepción de los últimos años, en que las 
personas no han tenido más remedio que alquilar porque no podían comprar. 
» Alemania tiene una sociedad de ricos propietarios y de pobres inquilinos. 
» El control de la renta es un elemento más dentro de un sistema equilibrado de alquileres; hay 
que buscar un equilibrio entre los propietarios y los inquilinos. 
» Si solo se modifica un elemento, se produce una huida por parte de los ofertantes. 
» En Alemania: 
» La Mietspiegel (voluntaria) ha funcionado como un sistema de contención de aumento 
de la renta en las grandes ciudades. 
» Del Mietpreisbremse (obligatorio) todavía no hay datos fidedignos para saber si 
funciona. 
» La Mietendeckel parece que produce algunos efectos, como la reducción de la oferta 
de alquiler. 
» Como no hay una discriminación por zonas, los más beneficiados en Berlín son los 
ricos que viven en el centro de la ciudad. 
» Ha habido un aumento de la venta de pisos, porque, cuando el alquiler no es rentable, 
lo que hacen los propietarios es vender sus pisos. 
 
» El alquiler tiene que ser funcional y una alternativa real a la propiedad. El 76 % de los 
inquilinos actuales desearían ser propietarios. 
 
Sr. Jaume Fornt, director adjunto de la Agencia de la Vivienda de Cataluña 
 
» En Cataluña hay un problema de accesibilidad a la vivienda de alquiler muy importante. 
 
 
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 133
 
 
 
 
» Se necesita regulación, pero también política fiscal y ayudas al pago del alquiler. 
» Las subidas del alquiler en Barcelona disminuyeron en el 2019. 
» Hay que evitar transposiciones automáticas de las regulaciones de otros países y tener en 
cuenta: 
» la distribución entre propiedad y alquiler, 
» la distribución de la estructura de la propiedad en Cataluña y en Barcelona, y 
» el índice de precios de alquiler. 
» Viena tiene un parque de 900.000 unidades de vivienda; de estas, 220.000 son de protección 
oficial y 120.000 más reciben alguna ayuda. Nada que ver con Barcelona. 
» Se debe evitar que se produzca un incremento del dinero negro del mercado de alquiler. 
» La reducción en el IRPF del alquiler habitual está indiferenciada. 
» Las administraciones públicas deben trabajar para conseguir inversores que busquen 
estabilidad con rentabilidades más bajas para invertir en el mercado de alquiler. 
 
Sra. Anna Puig-Pey, representante del Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña (COAC) 
 
» Debemos tener claro cómo queremos vivir y cómo tienen que ser nuestras viviendas. 
» La vivienda tiene: 
» varias funciones, que son la física y la psicológica (refugio y protección) y la económica 
(inversión, ahorro, comercio), y 
» problemas de tipo “macro”, como la segregación socioespacial y la estigmatización, el 
déficit de viviendas (oferta insuficiente) o la degradación del parque y el déficit de la 
rehabilitación. 
» Las políticas de vivienda implican regulaciones técnicas, regulaciones públicas de los agentes 
de mercado, legislación civil, políticas financieras, políticas fiscales, planeamiento urbanístico, 
ayudas públicas a promotores y consumidores, e intervención pública directa. 
» Se debe movilizar el suelo público que interesa trabajar con una colaboración público-privada. 
» El COAC propone que se hagan más de 100 concursos de arquitectura y promoción en suelo 
público para más de 2.500 viviendas. 
» Se necesita tecnología que haga más inteligente la vivienda y una arquitectura flexible y, en 
su caso, industrializada. 
» Cuando Europa habla de eficiencia energética, no habla de edificios sino de distritos y de 
ciudades. 
» No se puede hacer buena arquitectura sin tener muy clara la parte económica. 
 
Aportaciones a la comisión 
 
» Defender el derecho a la vivienda. La ciudad de Barcelona tiene que entender su obligación 
de respeto por los derechos humanos, uno de los cuales es el derecho a la vivienda, y la ciudad 
debe avanzar para hacerlo posible. Por lo tanto, hay que utilizar todas las herramientas que se 
tengan al alcance para hacer posible que las personas se mantengan en su vivienda. El control 
de los alquileres es un mecanismo que permite que las personas se puedan quedar en sus 
viviendas y, por lo tanto, ofrecer seguridad de tenencia. Así pues, si no se hace esta regulación, 
hay que tener muy claro por qué no se hace. 
 
 
 
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ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
 
» En Irlanda, se identificó la llegada de propietarios profesionales y semiprofesionales que 
compraban viviendas a particulares, lo que afectaba a la subida de precios. Se modificó la 
legislación para que no tuviesen beneficios impositivos. Como consecuencia, estos propietarios 
se han ido a otros países como España, Portugal o Grecia. 
» La regulación de los precios de alquiler no ha implicado una reducción del parque de alquiler en 
los países donde se ha aplicado: 
» Dinamarca. Se aplica desde 1979 y el parque ha mejorado, y ahora se han congelado 
las rentas para evitar la entrada de fondos buitre. 
» San Francisco. Se aplicó en los años cincuenta y no se detectaron cambios en el 
volumen del parque de alquiler. 
» España. La desregulación de 1985 no hizo que aumentara el parque de alquiler, sino 
que siguió bajando. 
» Crear espacios de negociación entre la propiedad y las personas inquilinas. La ciudad de Nueva 
York es un referente en este sentido, ya que se crean representantes del bloque en casos de 
propiedad vertical. Los sistemas que mejor han funcionado son los que más han impulsado el 
pacto. 
» Establecer sistemas de mediación en caso de que la propiedad o las personas inquilinas 
consideren que la norma no es justa: 
»  Suiza. Se ha definido el concepto de renta abusiva. En estos casos, la persona inquilina 
puede reclamar que se le baje la renta, y se empieza un proceso de mediación. 
» Francia. La propiedad puede reclamar que tiene la renta devaluada y se entra en una 
mediación. 
» Acompañar la regulación de precios con medidas para la estabilidad de las personas inquilinas 
y de incentivos a la propiedad. La asequibilidad tiene muchos factores, y cuando se toca un 
elemento, se pueden generar distorsiones. Se necesita una combinación y pensar muy bien los 
parámetros. 
» En Austria, Dinamarca y Alemania no se puede echar a la persona inquilina, ni subir el 
precio de una manera indiscriminada, si esta persona cumple sus obligaciones como 
tal. 
» Dinamarca. La renta se calcula así: costes mantenimiento + mejoras + beneficio 
razonable. 
» Aplicación en Cataluña: 
» Contratos de alquiler de larga duración + contención de rentas. 
» Ampliación de los incentivos a la propiedad (reducciones de impuestos por 
alquiler a determinados colectivos; aumento de garantías de pago —mejora del 
régimen Avalloguer—, aumento de las ayudas a la mejora de las viviendas). 
» Mejora del índice de precios de alquiler y aplicación del índice medio con 
medidas correctoras negociadas por las administraciones públicas y las 
asociaciones de personas propietarias e inquilinas. 
» Evaluar los resultados que se obtienen de la regulación y establecer mecanismos de corrección, 
de modo que el sistema pueda ir conteniendo las rentas si se encuentran fuera de la 
asequibilidad. 
» Berlín Tiene sistema de control de rentas desde 1990. 
» Hasta el 2015 era voluntario y se utilizaba ampliamente (90 % de los contratos). 
Se definían cuatro zonas geográficas, algunos parámetros correctores y 
 
 
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 135
 
 
 
muchas excepciones. Todo ello hacía que el sistema fuera demasiado subjetivo 
y no permitió alcanzar el control de rentas deseado. 
» En el 2019, se regula el incremento de la renta fruto de las mejoras, y pasa del 
11 % al 8 %. 
» En enero del 2020 se aprueba la congelación de rentas durante cinco años. 
Hay un límite de 13 euros por metro cuadrado (actualmente, en Barcelona es 
de 14 euros por metro cuadrado). Aún no se puede evaluar si ha obtenido 
buenos resultados. 
 
Marco competencial y escenarios potenciales de regulación 
 
Diagnóstico 
 
Los días 9 y 10 de setiembre, el Parlamento de Cataluña aprobó la Proposición de ley de medidas 
urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Previamente, 
en el 2019, se había elaborado el Decreto ley 9/2019, de medidas urgentes en materia de contención de 
rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación del libro quinto del Código Civil 
de Cataluña en el ámbito de la prenda, que no fue ratificado. 
 
Esta sesión quiere aclarar las alternativas de regulación de los precios del alquiler a partir del análisis de 
cómo, por qué y quién tiene que hacerse cargo de elaborar la normativa dentro del ordenamiento jurídico 
vigente. Como documentos base para esta sesión, se han trasladado a los miembros de la comisión dos 
informes: 
 
» Un equilibrio justo: Los límites del TEDH a la regulación del precio de los alquileres, 
redactado por Andrei Quintiá Pastrana 
 
En este trabajo se analiza la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos sobre este tema 
para intentar construir una teoría sucinta de los límites de la regulación del precios de los alquileres. Esta 
extensa jurisprudencia nos permite construir un estándar mínimo de protección del derecho a la 
propiedad frente a los controles de las rentas. Este estándar se asienta en tres factores: 
» el examen de un equilibrio justo entre los intereses generales y el de los propietarios, 
reforzado con la aplicación de un juicio de proporcionalidad; 
» el respeto a un núcleo indisponible que parece encontrarse en torno a las cantidades 
necesarias para hacer frente al mantenimiento del inmueble y la relación proporcional 
a los valores de mercado, y 
» el respeto a una distribución justa de los costes de la política social de vivienda. 
 
Se llega a la siguiente conclusión: 
» Las medidas de limitación de los precios del alquiler son habituales en el contexto 
europeo y han estado presentes a lo largo de este siglo y del siglo pasado. 
» No obstante, su configuración está sujeta a unos límites fijados por el respeto al 
derecho de propiedad privada. 
» Pese a todo, el disfrute del derecho a la propiedad está limitado por la propia función 
social de la propiedad. 
 
 
 
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ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
» Por lo tanto, la regulación de los alquileres está sometida a la aplicación de un test de 
proporcionalidad, en el que se debe equilibrar la propiedad privada con la función 
social de la propiedad. 
 
» DICTAMEN 4/2019, de 17 de junio, del Consejo de Garantías Estatutarias de Cataluña, 
sobre el Decreto ley 9/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de 
contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación 
del libro quinto del Código Civil de Cataluña en el ámbito de la prenda 
 
El objetivo del dictamen es dirimir la constitucionalidad del Decreto ley 9/2019 y su colisión o no con la 
normativa estatal según las reglas de distribución competencial que establecen la Constitución española 
(CE) y el Estatuto de Autonomía de Cataluña (EAC). 
 
El Decreto ley 9/2019 (en adelante, decreto ley) quiere establecer una regulación propia del contrato de 
arrendamientos urbanos que supere las limitaciones de la legislación estatal vigente y que, entre otros, 
permite dotar “a las administraciones públicas de las herramientas necesarias para limitar los incrementos 
de precios del alquiler de viviendas en zonas de fuerte demanda acreditada”. 
 
El decreto ley califica la contención de rentas como una medida restrictiva excepcional y limitada en el 
tiempo, mientras no se lleven a cabo las políticas públicas que atenúen o reviertan la situación crítica del 
mercado de alquiler. 
 
Así pues, dice, se trata de una acción normativa congruente con la configuración constitucional del 
derecho a la propiedad (art. 33 CE) e instrumental para contribuir a la efectividad del derecho a disfrutar 
de una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE), que “busca un equilibrio razonable entre el deber de 
respeto del interés patrimonial del arrendador y la función social de la propiedad urbana”. 
 
El decreto ley también prevé que, en ejercicio de su competencia en derecho civil (art. 129 EAC), el 
Gobierno presentará más adelante al Parlamento, en el plazo de seis meses, una regulación integral de 
los contratos de arrendamiento de fincas urbanas, que pasará a formar parte del libro sexto del Código 
Civil de Cataluña. 
 
El Consejo de Garantías Estatutarias de Cataluña llega a siguiente la conclusión: 
 
» La Generalitat de Catalunya es competente para regular el contrato de arrendamiento de 
vivienda, total o parcialmente, pero con el límite de que dicha regulación no contradiga las bases 
de las obligaciones contractuales establecidas por el legislador estatal. 
» En la vigente legislación estatal de los arrendamientos urbanos, con respecto a la determinación 
de la renta, rige el principio de libertad de pactos (art. 17.1 LAU), el cual está en íntima conexión 
con el de libertad de contratación (art. 1255 Código Civil español). 
» El régimen de contención de rentas que configura el decreto ley establece limitaciones a la 
fijación de los alquileres para contratos celebrados en determinadas áreas del territorio, que 
chocan con el principio de libertad de estipulación de la renta que actualmente caracteriza a la 
legislación estatal sobre arrendamientos urbanos (art. 17.1). 
 
 
 
 
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 137
 
 
 
Síntesis del debate 
 
Sr. Xavier Bernadí, doctor en Derecho, director general de Derecho y de Entidades Jurídicas en el 
Departamento de Justicia 
 
» Una política de contención de rentas afecta al derecho de propiedad, por lo tanto, se tiene que 
establecer mediante una ley, y se debe valorar la idoneidad o la legitimidad de una norma con 
rango de ley, es decir, la constitucionalidad. 
» A la constitucionalidad se podrían hacer dos tipos de objeciones: por motivos sustantivos o de 
fondo y por motivos competenciales. 
» Motivos sustantivos: el acuerdo es bastante amplio si la cuestión se analiza a partir de 
la propia jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Una política 
normativa de contención de rentas especialmente respetuosa con el principio de 
proporcionalidad y de carácter no expropiador tiene que ser plenamente compatible con 
esta función social del derecho. 
» Motivos competenciales: lo primero que se debe hacer es concretar si la competencia 
es estatal o autonómica y, para hacerlo, antes hay que especificar de qué materia forma 
parte la contención de rentas (si se situaría en materia de vivienda, de derecho civil o 
de regulación económica). 
» El derecho no es una ciencia exacta, y las normas que hacen referencia a la distribución de 
competencias, aún menos. 
» La competencia exclusiva de la Generalitat de Catalunya, recogida en el artículo 129 del 
Estatuto de Autonomía, sobre el derecho civil de Cataluña, ampara una regulación orientada a 
contener las rentas de los alquileres. 
» El Consejo de Garantías llega a la conclusión de que tanto las reglas relativas a la duración del 
contrato de arrendamiento como las relativas a la renta o al precio son bases de las obligaciones 
contractuales. Como el Estado no ha identificado estas bases desde un punto de vista formal, 
se puede considerar competencia de la Generalitat, y nada impediría la aprobación y la entrada 
en vigor de la ley. 
» Si el Estado otorgara carácter formal de base al artículo 17.1 de la Ley de arrendamientos 
urbanos o al artículo 1255 del Código Civil español, la legislación catalana quedaría desplazada, 
no derogada ni invalidada. 
» El legislador catalán debe tener una presunción de constitucionalidad o de estatutoriedad. 
» El Estado podría habilitar al legislador catalán modificando el artículo 17 de la LAU y admitiendo 
la contención de rentas o, mediante el artículo 150 de la Constitución, dictando una ley que 
habilite a las comunidades autónomas a dictar sus normas. 
» Negar las competencias al legislador catalán, llevaría a la conclusión institucional (no jurídica) 
de Cataluña ya repetida, en que ni le permiten hacer una regulación ni el Estado la saca 
adelante. Pero habría muchos mecanismos para hacer posible que el poder estatal habilitase a 
la Generalitat de Catalunya a sacar adelante esta regulación. 
» Cuando se habla de la constitucionalidad o inconstitucionalidad de algo, lo que se está 
preguntando es qué diría el Tribunal Constitucional si le llegase ese caso. El Tribunal 
Constitucional no actúa de oficio, sino impulsado por el Gobierno estatal o por la oposición. 
» El Consejo de Garantías Estatutarias entiende que Cataluña no tiene suficientes competencias 
al deducir que hay una base estatal de libertad de fijación de renta no formalizada; ahora bien, 
 
 
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ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
remarca la competencia (de gran envergadura) para regular los contratos de arrendamiento de 
vivienda. 
» Si la competencia catalana no es suficiente para regular la contención de renta, hay 
mecanismos constitucionales para hacerla encajar, y se pueden promover habilitaciones 
estatales. 
 
Sra. Esther Arroyo, catedrática de Derecho Civil por la Universidad de Barcelona y de la Cátedra Jean 
Monnet de Derecho Privado Europeo 
 
» La regulación de alquileres pone de manifiesto el problema del acceso a la vivienda que 
tenemos en las áreas densamente pobladas. Que Cataluña se plantee ponerle remedio no es 
solo legítimo, sino que también es un deber. 
» Para establecer la ley de regulación de rentas con ciertas garantías, existen dos vías: la 
competencia de vivienda y la competencia civil. 
» Hay un vínculo con la tradición jurídica catalana: la legislación republicana regulaba los 
arrendamientos mediante decreto (junio y agosto de 1936), y no la contención de rentas, sino 
su fulminante rebaja. 
» Después hay competencia civil, pero el problema es que, en materia civil, la comunidad 
autónoma no tiene la competencia absoluta para regularlo todo, sino que ha determinado 
materias que pertenecen al Estado, como las bases de las obligaciones contractuales. Ahora 
bien, nadie sabe exactamente qué quieren decir, porque el Estado nunca ha fijado estas bases 
y, por lo tanto, hay que inferirlas de la legislación estatal vigente. 
» En Cataluña siempre ha regido el principio de la rescisión por lesión en contratos onerosos: si 
se puede impugnar un contrato cuando el precio es abusivo, de entrada se debe poder 
establecer un límite para evitar que el precio sea abusivo. 
» Las bases de las obligaciones contractuales se definen como lo que es esencial, que debe 
funcionar como criterio general para todos los contratos para garantizar una unidad de 
regulación a favor de la universalidad del tráfico económico. La pregunta es: ¿hay universalidad 
de tráfico económico en el mercado de los arrendamientos, un mercado que, por definición, no 
es unitario? 
» ¿Hasta qué punto se puede afectar a la propiedad de las personas que dan en arrendamiento 
sus inmuebles? Cabe recordar que la propiedad no se puede entender de una manera absoluta, 
ya que está subordinada a su función social. Si la regulación es equilibrada y no genera pérdidas 
sostenidas e indefinidas, se admite, sin muchos problemas, que el legislador puede intervenir 
en el mercado regulando la renta. 
» Cuando se habla de contención de renta, no se habla necesariamente de congelación de la 
renta en un contrato indefinido. 
» No es una cuestión de “contención sí o no”, sino de qué contención se está proponiendo. 
 
Sr. Domènec Sibina, profesor titular de Derecho Administrativo de la Universidad de Barcelona 
 
» Primera idea: hay una enorme complejidad y mixtura del marco normativo. 
» Segunda idea: siempre que se habla de la contención de renta y de la responsabilidad del 
propietario de ayudar a satisfacer el derecho a la vivienda, se pone en el otro lado de la balanza 
cuál es la actuación pública necesaria para garantizar este derecho, pero no se dice que las 
 
 
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139
 
 
 
 
políticas de vivienda, entre 1980 y el 2013, han servido para ayudar a los promotores 
inmobiliarios a encontrar compradores. 
» En el 2007, empezó una caída del mercado que hace que la vivienda protegida sea 
prácticamente inexistente. 
» Las políticas de vivienda iban ligadas a una política de crecimiento inmobiliario. 
» La vivienda protegida iba destinada a las clases medias, no a las necesitadas. 
» Desde el 2013, se hace política de servicios sociales, se cubre la emergencia, y la 
política de vivienda decae, porque se fundamentaba en el crecimiento exponencial del 
mercado inmobiliario. 
» Tercera idea: el Real decreto ley 7/2019 ampliaba los periodos de duración de los contratos, 
solidificaba los derechos del arrendatario e introdujo los índices de referencia como medida de 
fomento, quien no los cumple no recibe ayudas. El índice de referencia es una técnica muy 
relevante, sin embargo, si no refleja realmente el mercado, acaba siendo un obstáculo y no una 
solución. 
» Cuarta idea: las normas comparadas. Desde el punto de vista sustantivo, la regulación y la 
contención de renta entran en la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, el 
Tribunal de Justicia y el Tribunal Constitucional. 
» Conclusión: desde el punto de vista sustantivo, se plantearían menos problemas, mientras que 
desde el punto de vista competencial, si se busca un encaje constitucional, tendría que ser con 
un acuerdo con las decisiones que tomara el Gobierno del Estado. 
 
Sr. Josep Ferrer, catedrático de Derecho Civil por la Universidad Pompeu Fabra 
 
» La determinación del precio de los contratos de alquiler es una parte esencial de la regulación 
del contrato y, por lo tanto, del derecho civil. 
» La Generalitat de Catalunya tiene competencias sobre el derecho civil, limitadas al propio título 
competencial en algunos aspectos, entre los que se encuentran las bases de las obligaciones 
contractuales. 
» El Consejo de Garantías Estatutarias, con el dictamen del 2019, consideró que el decreto ley 
(el primero) era inconstitucional por el hecho de infringir las bases de las obligaciones 
contractuales. 
» El Tribunal Constitucional dictó la sentencia 132/2019, que resuelve el recurso contra el libro 
sexto del Código Civil de Cataluña, que hace pensar que puede regular los contratos de 
arrendamiento, incluido el de arrendamiento de vivienda, y también concluye, con poco margen 
de duda, que una regulación catalana de los precios del alquiler en los contratos entre 
particulares puede ser declarada inconstitucional. 
» Que se cuestione la competencia de los niveles de gobierno subestatales para dictar este tipo 
de normas no es exclusivo de este país y ha pasado también en Berlín, que es un Land. 
» Proceder por medio de una iniciativa coordinada con el Estado daría mucha más seguridad. 
» Se debe respetar el contenido esencial de la propiedad. 
» Hay una cierta “expropiación” del grado de beneficio que pueden obtener los titulares de 
viviendas. 
 
Sr. Héctor Simón, profesor de Derecho Civil y miembro de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la 
Universidad Rovira i Virgili 
 
 
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ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
 
» Cataluña tiene competencia sobre vivienda, pero la contención de las rentas forma parte de la 
competencia en materia civil. 
» En relación con las bases de las obligaciones contractuales, una amplia regulación de los 
arrendamientos urbanos no afectaría a los principios generales de la contratación (Código Civil) 
ni a los principios económicos constitucionales ni al tono original del contrato o de las 
obligaciones. 
» Las bases solo definen lo esencial; uno se puede preguntar si hay universalidad en el tráfico 
económico en el mercado de alquiler. 
» A pesar de estos argumentos para defender la competencia del Código Civil de Cataluña, el 
Tribunal Constitucional se podría acoger a esta normativa básica y a reglas que incidan 
directamente en la organización económica, en las relaciones entre las partes y en la economía 
interna de los contratos para declarar inconstitucional la norma. Con una negociación de 
competencias o con una regulación por parte del legislador estatal, se podría poner fin al 
problema. 
» Hay varios niveles de renta según la intrusividad: 
» La renta inicial es libre y las actualizaciones también son libres. 
» La renta inicial es libre y hay un espejo de renta voluntario para las actualizaciones que 
consiste en un sistema de actualización de rentas libre (modelo alemán hasta el 2015). 
» La renta inicial es libre y hay un sistema de actualización de rentas obligatorio, un 
sistema de actualización que podría elaborarse de acuerdo con un sistema de espejo 
de renta (no hay ejemplos) o con un índice como el IPC o el índice de garantía de 
competitividad. 
» Un sistema de freno de renta obligatorio en determinadas ciudades y de actualización 
de rentas de libre elección. 
» Un sistema de freno de renta obligatorio para determinar la renta inicial, así como un 
sistema de actualización obligatorio de las rentas de acuerdo con un sistema de espejo 
de renta (no hay ejemplos) con un índice como el IPC o el índice de garantía de 
competitividad. 
» Los sistemas más intrusivos pueden tener repercusiones o resultados contraproducentes, 
pueden afectar a las rehabilitaciones de los inmuebles o a la oferta de inmuebles en el mercado 
privado del alquiler, y dar lugar a un aumento de inmuebles en alquiler en el mercado negro, 
mientras que un mecanismo más blando, que diera más libertad a las partes y que fuese menos 
intrusivo, podría ser una vía adecuada para regular o contener los precios de las rentas del 
alquiler. 
» Optar por un control de rentas fomenta que los alquileres sean una alternativa real a la vivienda 
en propiedad, pero, de forma ideal, debería ir acompañada de una regulación de los 
arrendamientos en Cataluña. 
» Se debería intentar conseguir un consenso tanto de propietarios como de inquilinos para que 
todo el mundo se sintiese cómodo con una limitación de renta. 
 
 
Sr. Joan Ràfols i Esteve, presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona 
 
» En España, la Ley de 1994 fue poniendo fin, muy gradualmente, al régimen antiguo, se 
descontrolaron los alquileres y no se instrumentó la parte de la política social. 
 
 
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141
 
 
 
 
» Siempre se consideró que la legislación sobre arrendamientos era competencia estatal, con el 
argumento de las bases de ordenación general de la economía y del gran impacto que tenía el 
sector de la vivienda en la economía del país. 
» El Tribunal Constitucional decía que el marco de contención de renta debía ser temporal e ir 
acompañado de políticas de promoción del incremento del parque de vivienda, tanto en alquiler 
como en venta. 
» Cuando hay más demanda que oferta, los precios siempre acaban ajustándose. 
» La ley de control de rentas catalana es mejorable, ya que hay áreas tensas donde no hay tensión 
real. Además, no da una solución a las familias que no pueden pagar ningún tipo de alquiler. 
» La oportunidad de un proyecto de ley así, en un momento en el que los precios ya tenían cierta 
tendencia a moderarse y a bajar, es dudosa. 
» Se necesita una política de vivienda que analice qué pasa con el alquiler y qué se puede hacer 
para incrementar el parque. 
» Cuando en Alemania se elaboran políticas de control de rentas, se establecen dentro del 
contexto general de la política económica de vivienda y siempre incorporan elementos de 
política social para los colectivos en situación de vulnerabilidad. 
» El proyecto de ley técnicamente tiene problemas, como, por ejemplo, con respecto a la 
repercusión de obras, qué es una renta o cuál es la renta. 
 
 
Sr. Pol Borrellas, investigador titular del Instituto Ostrom Catalunya, economista y graduado en 
International Business Economics por la Universidad Pompeu Fabra 
 
» Efectos esperables de la regulación de los precios del alquiler: 
» Regulará la oferta. 
» Aumentará el riesgo de aparición de una economía sumergida. 
» Provocará una presión alcista de los precios en las zonas no reguladas. 
» Empobrecerá el mantenimiento de los inmuebles para compensar la reducción del 
retorno. 
» Surgirán efectos secundarios como la discriminación de los arrendatarios de renta 
más baja, la disminución de la movilidad laboral y la distribución ineficiente de los 
recursos. 
» Razones por las que se esperan efectos perniciosos: 
» Hay falta de oferta; se necesitan incentivos para destinar más viviendas al alquiler, y 
una fuerte regulación contractual por las cláusulas que sufre el mercado de alquiler y 
las restricciones y retrasos en los procesos de desahucios, lo que provoca inseguridad 
en los propietarios al poner en alquiler sus inmuebles. 
» Los propietarios ya no pueden compensar el aumento del riesgo con una renta más 
alta, de modo que les quedan tres opciones: reducir mucho el mantenimiento del 
inmueble, pasar a la economía sumergida o sacar el piso del mercado de alquiler. 
» Hay un atrincheramiento laboral por el cual las personas no se mueven a otra ciudad 
para aceptar un nuevo trabajo. 
» Al regular los precios, quienes quieran pagar más por estar en un determinado lugar no 
podrán acceder a este. 
» Evidencia empírica sobre este razonamiento: 
 
 
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ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
» En San Francisco, la regulación de esta ciudad californiana provocó una disminución 
de la oferta del 15 %. 
» En Estocolmo, el Ayuntamiento controla los precios de facto, y la media de espera para 
acceder a una vivienda con precios controlados es de ocho años, aproximadamente. 
» Soluciones para facilitar el acceso a la vivienda y evitar el riesgo de exclusión habitacional a 
largo plazo y sin dañar la oferta: 
» Revocar la regulación contractual. 
» Garantizar la seguridad jurídica. 
» Simplificar los requerimientos urbanísticos. 
» Conseguir un sistema judicial eficiente. 
» La Administración pública debe hacerse cargo de los casos de emergencia 
habitacional. 
 
Aportaciones a la comisión 
 
» Cualquier tipo de regulación de precios de alquiler que se quiera establecer se debe hacer de 
acuerdo con el derecho. Eso significa que: 
» en el ámbito competencial, tiene que ser la administración competente la que regule, y, 
» en el ámbito sustantivo, la regulación se debe adecuar al ordenamiento jurídico. 
» Con respecto al debate competencial, a la comisión se han presentado tres posiciones sobre si 
el Parlamento catalán tiene competencia para regular los precios de alquiler por medio del 
derecho civil catalán: 
» Una de las posiciones argumenta que las normas sobre fijación de la renta en el 
arrendamiento de viviendas pertenecen al derecho civil y, por lo tanto, aprobarlas 
compete al Estado (art. 149.1.8 CE). Es necesario respetar la competencia estatal para 
dictar las bases de las obligaciones contractuales —entendidas como “una garantía 
estructural del mercado único”— y las “reglas que incidan directamente en la 
organización económica y en la economía interna de los contratos”, incluyendo la 
libertad de contratación. Por lo tanto, es dudoso que las comunidades autónomas, con 
competencia para desplegar su derecho civil propio, puedan dictar disposiciones en 
esta materia. 
» Otra posición argumenta que la competencia exclusiva de la Generalitat de Catalunya, 
recogida en el artículo 129 del Estatuto de Autonomía, sobre el derecho civil de 
Cataluña, ampara una regulación orientada a contener las rentas de los alquileres; por 
lo tanto, esta se puede considerar una competencia de la Generalitat especialmente 
porque el Estado no ha identificado las bases desde un punto de vista formal y, por eso, 
nada impediría que esta ley se aprobase y entrara en vigor. 
» Una tercera posición indica que las bases de la regulación las tiene que establecer el 
Estado, pero como no lo ha hecho, Cataluña puede establecer una regulación que 
quedaría desplazada en caso de que el Estado estableciera estas bases. 
» Si se acepta la necesidad de una regulación estatal para encontrar acomodo constitucional a 
eso en nuestro ordenamiento jurídico, esta regulación se puede dar mediante tres fórmulas: 
» Una habilitación estatal (art. 150 CE) para que las comunidades autónomas o los 
municipios regulen un sistema de contención en los contratos de arrendamiento de 
vivienda permanente. 
 
 
 
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 143
 
 
 
» Una modificación de la legislación de arrendamientos vigente (art. 17 LAU), en el 
sentido de admitir la contención de rentas. 
» Directamente una regulación estatal. 
» En la regulación catalana existe el concepto de rescisión por lesión, es decir, se puede impugnar 
un contrato en caso de que se considere abusivo. Por lo tanto, se debería poder impugnar un 
contrato que establezca un precio de alquiler que sea abusivo. 
» Con respecto al debate sustantivo, la regulación de los precios de alquiler encuentra acomodo 
en el ordenamiento jurídico vigente en virtud de la función social de la propiedad (art. 33.2 CE). 
No obstante, todo dependerá del test de proporcionalidad, dado que la contención de los precios 
de alquiler debe garantizar un beneficio razonable para el arrendador, porque, en caso contrario, 
podría suponer una vulneración de su derecho de propiedad privada. 
 
Impactos sociales, económicos y urbanísticos de las regulaciones de los precios de los alquileres 
en Barcelona y en el área metropolitana 
 
Diagnóstico 
La regulación de los alquileres se ha producido en Europa desde los años veinte del siglo pasado. Esta 
regulación ha pasado por varias fases en las que han ido variando los objetivos y, por lo tanto, también 
sus efectos. Además, en algunos casos se han establecido medidas complementarias para reducir los 
posibles efectos negativos. 
» Primera generación: se introdujeron en Europa y en los Estados Unidos a raíz de los periodos 
de crisis social generados por la Primera Guerra Mundial y la Segunda Guerra Mundial. La 
medida permitía actuar de una manera inmediata sobre el bienestar de los hogares 
arrendatarios sin requerir un coste presupuestario elevado. Estos controles se mantuvieron 
posteriormente para las viviendas más antiguas en muchos de los Estados, que solo permitían 
incrementos periódicos para mitigar el alza de los costes de mantenimiento. 
En el caso de España, la congelación de rentas de alquiler y el carácter indefinido de los contratos, los 
introdujo la Ley de arrendamientos urbanos de 1946, si bien el Real decreto de 21 de junio de 1920 
(decreto Bugallal) ya había congelado las rentas del alquiler. 
 
» Segunda generación: tiene lugar en la década de los setenta y se caracteriza por introducir 
límites al crecimiento de las rentas del alquiler. Esta tipología era muy heterogénea entre países 
y ciudades, los cuales podían permitir una actualización limitada de las rentas cuando se 
producía un cambio de persona inquilina, o bien hacerlo de manera periódica. En algunos casos, 
también se permitía introducir cláusulas de compensación a la propiedad en caso de 
incrementos en los costes de mantenimiento, o se le garantizaba un retorno mínimo. Estas 
regulaciones tendían a aplicarse únicamente sobre el parque existente en el momento de su 
entrada en vigor. 
 
» Tercera generación: en los últimos años, el aumento desproporcionado de los precios en 
buena parte de las grandes ciudades ha supuesto un resurgimiento de las demandas sociales 
que reclaman el establecimiento de límites al precio de los alquileres. 
 
En general, en los países donde se ha establecido una regulación, se destaca que la regulación permite 
la reducción de los precios y la estabilidad del vecindario, y que supone una muy baja inversión pública 
 
 
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ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
y unos costes de gestión muy pequeños en comparación con los beneficios que genera para las personas 
inquilinas. Sea como fuere, en todos los casos se han detectado efectos tanto positivos como negativos. 
 
Efectos positivos 
» Mejora del bienestar de las personas inquilinas afectadas por la medida: 
» Más asequibilidad de la vivienda. 
» Más renta disponible. 
» Más estabilidad. Reducción de la incertidumbre en la toma de decisiones laborales y 
de consumo de los arrendatarios. 
» Protección de las personas inquilinas ante la posibilidad de desahucios y 
desplazamientos no deseados. 
» Más capital social acumulado en la comunidad. 
» Más simetría entre propiedad e inquilinato. 
» Política redistributiva cuando el sistema beneficia a los hogares más vulnerables. 
» Permite mantener la mixtura social. 
 
Efectos negativos 
» No se dirige específicamente a los hogares más vulnerables, sino que beneficia a un amplio 
espectro de la sociedad. Este hecho no tiene por qué ser negativo si todo el mundo tiene acceso 
al control de los alquileres. 
» Se reduce la oferta de alquiler, tanto por transferencia hacia compraventa como por una 
reducción en la inversión en construcción y rehabilitación que podría generar un aumento de 
precios en el mercado libre. En los informes americanos se señala que no se ha producido una 
reducción de la oferta en la obra nueva y que la conversión de alquiler a compraventa se puede 
limitar mediante ordenanzas locales (como ya hacen la mayoría de ciudades de California que 
aplican la regulación de alquileres). 
» Se reduce la inversión en mantenimiento y en renovación de las viviendas. Se podría mitigar 
con ayudas u ordenanzas que impulsaran esta rehabilitación, así como mediante mecanismos 
disciplinarios que garanticen la habitabilidad. 
 
Síntesis del debate 
 
Sr. Jordi Bosch i Meda, doctor en Arquitectura, licenciado en Ciencias Políticas y codirector del 
Posgrado de Políticas de Vivienda de la Escuela Sert 
 
» La incidencia de las medidas de control de los alquileres depende del contexto. 
» En los controles de los alquileres, son muy importantes el diseño y la gestión de la medida. 
¿Cuál es el objetivo que se pretende conseguir con este control de alquileres: moderar el 
incremento de precios o aumentar la oferta de vivienda asequible? 
» El sistema de vivienda es un concepto de las teorías de política de vivienda que consiste en la 
interacción del mercado, es decir, en la oferta, la demanda y la intervención pública directa e 
indirecta. 
» El control de los alquileres es solo una pieza del puzle de este sistema de vivienda. 
» Una primera consecuencia obvia del control de los alquileres es la mejora de la seguridad de 
los inquilinos. A corto plazo, no se produciría tanto una mejora de la seguridad como una 
 
 
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 145
 
 
 
congelación de la problemática. A medio y largo plazo, si el incremento de los precios está muy 
por debajo del mercado, parte de este alquiler controlado pasaría a ser una oferta más o menos 
asequible. 
» La mejora en la accesibilidad tiene un efecto positivo en los presupuestos de las familias y, por 
lo tanto, repercutiría positivamente en la economía. 
» Riesgos: 
» Posibilidad de que se expandan el mercado negro y las prácticas abusivas. 
» Agravamiento de la demanda de alquiler no protegida. 
» Riesgo de la reducción de la oferta de alquiler. 
» Riesgo de degradación del parque residencial. 
» Riesgo de que se produzca un proceso de discriminación y de filtraje. 
» Desequilibrio en la implantación del control del alquiler. 
» Prácticas abusivas del mercado negro que pueden socavar la cohesión social. 
» Se necesita una planificación territorial temporal y la coordinación con otras medidas de política 
de vivienda. 
» Sería interesante planear la posible gestión pública del alquiler privado, con un proceso de 
adjudicación entre inquilinos y propietarios. 
» Un elemento clave en el conjunto de los controles de rentas es toda la normativa de 
arrendamientos urbanos. En muchos países, el control de alquileres va ligado a la posibilidad 
de que el inquilino tenga más condiciones de estabilidad. 
» En cuanto al sistema de vivienda, el control de alquileres a escala territorial, con respecto a un 
espacio tan concreto como el metropolitano, se tiene que planificar. 
» Son necesarias medidas de fomento de la rehabilitación para evitar la degradación. 
» Sería necesaria una combinación de incentivos más un sistema de control y sanción, y la 
gestión pública directa o indirecta, para evitar el mercado negro y los procesos de filtraje. 
» Se debe garantizar un beneficio razonable al propietario. 
» Se debe planificar a escala territorial y no solo “macro”, para mejorar la cohesión social. 
» Para conocer los impactos, las externalidades y las disfunciones, tenemos que saber cómo se 
puede hacer el seguimiento, la evaluación y, en su caso, la revisión y planificación del 
instrumento y de todas las políticas de vivienda. 
» Se puede mejorar la coordinación del instrumento con otras políticas. 
 
Sra. Leilani Farha, relatora de las Naciones Unidas sobre vivienda adecuada entre el 2014 y el 2020, 
y directora de “The Shift” 
 
» Es muy fácil extraer la política de vivienda de la realidad, de las luchas del día a día. 
» Más de doscientas ciudades de los Estados Unidos tienen una forma de control de los 
alquileres; Francia, a raíz de la pandemia, ha extendido el control de los alquileres a 28 ciudades 
más, aparte de París; Berlín intenta imponer una congelación de los alquileres, y Dinamarca ha 
seguido un camino muy similar. 
» El control de los alquileres por sí solo no inhibe la oferta de alquiler. Es la manera en que se 
estructura el control de estos alquileres lo que podría comportar menos viviendas en el mercado. 
» El control tiene que ir orientado a asegurar que los inquilinos puedan seguir pagando el alquiler 
en las comunidades donde quieren vivir. Lo que se debe controlar es que la oferta de alquiler 
actual no se convierta en oferta de propiedad para evitar el control. 
 
 
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ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
» Se debe incentivar la construcción de viviendas sostenibles y asequibles. 
» Las preguntas que debemos hacernos son: ¿Qué es el mercado?, ¿existe el mercado de forma 
separada a los inquilinos y a su capacidad de poder pagar los alquileres? Desde la perspectiva 
de los derechos humanos, el mercado debería estar determinado por las personas que 
necesitan un alquiler y que no tienen dinero para pagarlo. Las personas y los Gobiernos son el 
mercado. 
» El control de los alquileres promueve el bienestar social, porque permite a los individuos y a las 
familias seguir viviendo en sus hogares y en sus comunidades de manera continuada. 
» La conceptualización del control de los alquileres dentro de una sociedad hace que esta salga 
más beneficiada, y es un beneficio social que hace que los hogares sean mucho más que 
ganancias o beneficios. 
» La ciudad de Barcelona debe seguir avanzando para garantizar que las personas tengan 
derecho a una vivienda digna. Se deben buscar todos los medios disponibles para asegurarlo 
a los más necesitados, y el control del alquiler es una de estas medidas. 
» El derecho internacional sobre derechos humanos dice que hay que buscar todas las 
herramientas a nuestro alcance para asegurar que las personas puedan quedarse en sus 
hogares y, en este sentido, el control ayuda. 
» El control de los alquileres es una herramienta importante y, por lo tanto, si se rechaza, se deben 
tener muy buenas razones para hacerlo. 
» La medida tiene que coexistir con toda una serie de medidas adicionales. 
» Los derechos humanos son la mayor de las prioridades, motivo por el cual el derecho a la 
vivienda se ubica en un ámbito totalmente diferente al de los derechos de propiedad o al de los 
derechos de los actores financieros para sacar un beneficio. 
 
 
Sr. Luis Zarapuz, economista del Gabinete Económico de Comisiones Obreras 
 
» El acceso a una vivienda, principalmente en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, 
representa un volumen de recursos importante para las clases trabajadoras. 
» Las generaciones mejor preparadas de la historia tienen que destinar gran parte de sus recursos 
y de su tiempo no a formarse ni a mejorar su capital y su cualificación, sino a pagar unos gastos 
de vivienda cada vez más elevados. 
» El sistema financiero español se basa en las garantías físicas hipotecarias, la concesión de 
hipotecas o el negocio de la construcción. En lugar de estar orientado hacia la economía 
productiva y la financiación del emprendimiento o hacia los nuevos proyectos de la economía 
digital, sigue anclado en garantías físicas. 
» La propuesta sindical abordaba dos ejes complementarios: a corto plazo, el fomento de la 
regulación del mercado del alquiler, y a medio y largo plazo, el desarrollo de un parque público 
de vivienda asequible y social. 
» Comisiones Obreras y la UGT apuestan claramente por la limitación del precio máximo del 
alquiler en las zonas tensionadas. Debe ser una regulación de ámbito estatal, no solo en relación 
con los incrementos del precio del alquiler en las zonas tensionadas, sino también con respecto 
al nivel del alquiler de estas zonas, y que lo vincule a un porcentaje de los ingresos de la 
población que allí vive. 
» Limitar la regulación del precio de la vivienda o actuar sobre ella tiene sus efectos. Los 
propietarios pueden buscar alternativas para la vivienda para tratar de escapar de la regulación. 
 
 
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147
 
 
 
 
» Estas son algunas propuestas para intentar resolver externalidades negativas del control de 
rentas: 
» Elaborar un programa de alquiler seguro y asequible. 
» Ofrecer incentivos fiscales para actuar sobre las viviendas vacías. 
» Limitar o regular el destino de las viviendas turísticas en zonas tensionadas. 
» Desarrollar el eje estructural de constituir una oferta pública de vivienda social o de 
vivienda del parque público de alquiler. 
» A corto plazo, es necesario un control de los alquileres en las grandes ciudades como Barcelona. 
» La regulación puede tener consecuencias negativas, pero las consecuencias negativas 
estructurales son las que sufre la población en estos momentos. 
» Disponer de indicadores fiables y oficiales es clave para conocer la composición y la evolución 
del mercado del alquiler y diseñar las políticas públicas. 
 
 
Sr. Stephen Barton, doctor en Planificación Urbana y Regional por la Universidad de California y 
exdirector de Vivienda de la ciudad de Berkeley 
 
» Tres ideas principales: 
» El control de los alquileres es la única política pública que puede ponerse en marcha 
rápidamente para proporcionar a los inquilinos la posibilidad de acceder a un 
alojamiento estable. 
» Un buen sistema de control de alquileres no impide que se pueda obtener una renta 
mediante los alquileres y, en cambio, aumenta el resultado de la demanda social en un 
lugar concreto. 
» Los controles de alquiler deberían ser parte de programas de vivienda más extensos. 
 
» Por qué hay que controlar los alquileres: 
» Porque el control de los alquileres ofrece a los inquilinos estabilidad en el lugar donde 
residen. 
» Porque se puede poner en marcha de manera rápida, con unos beneficios inmediatos 
y un gasto público moderado. 
» Porque los costes humanos del desplazamiento son muy duros cuando hay 
movimientos forzados: las familias deben abandonar la zona donde están sus amigos, 
su familia, su médico de confianza o la escuela de sus hijos. 
» Con respecto a la parte económica, el control de los alquileres residenciales combina dos 
factores: un edificio físico y la ubicación. 
» Las regulaciones que limitan una renta que no se percibe o una imposición fiscal que recaptura 
esta renta no tienen efectos negativos en las actividades productivas. 
» Un sistema del control de los alquileres bien diseñado tiene que permitir a los propietarios 
obtener un beneficio razonable del mantenimiento y funcionamiento de los edificios, a la vez 
que se limitan las rentas. 
» Es importante que los controles de los alquileres formen parte de un programa más amplio de 
vivienda. 
» Es primordial que haya sistemas de emergencia y de ayuda al alquiler durante periodos de 
desempleo. 
 
 
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ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
» Cuando el edificio debe rehabilitarse, se tiene que permitir a los propietarios subir el alquiler 
para cubrir este coste y, además, debe haber algún tipo de subsidio para el inquilino o para el 
propietario. 
» La regulación de los alquileres tiene poco o ningún efecto en la construcción. 
» Esta regulación debería evitar los abusos tanto de los inquilinos como de los propietarios. 
» La regulación del alquiler puede proporcionar beneficios sustanciales y significativos tanto para 
los inquilinos como para las comunidades donde viven, aunque estos beneficios no estén 
valorados ni reconocidos por el mercado. 
 
Sr. Josep Maria Vilanova, representante del COAC y profesor del Departamento de Urbanismo y 
Ordenación del Territorio de la Universidad Politécnica de Cataluña 
 
» En el 2007, el sistema de inversiones inmobiliarias se desplomó y, del 2007 al 2009, el número 
de viviendas proyectadas cayó un 97 %. 
» ¿Qué significa el mercado de alquiler, qué características tiene y qué puede pasar con la 
entrada de la regulación de los alquileres en Barcelona? 
» El mercado residencial no es la oferta, sino lo que realmente resuelve las necesidades de 
vivienda. Se dispone de los datos y las estadísticas sobre el funcionamiento real del mercado. 
» En el caso concreto de Barcelona, el mercado inmobiliario ha funcionado, fundamentalmente, a 
partir del alquiler, a diferencia del conjunto de Cataluña. 
» En Barcelona, tres de cada cuatro soluciones de vivienda tienen lugar por medio del alquiler, ya 
que Barcelona tiene el parque de vivienda disponible de alquiler más importante de Cataluña. 
» Desde 1994, el mercado del alquiler funciona bajo la Ley de arrendamientos urbanos, que 
permitió una actualización muy importante de los precios del alquiler, pero los edificios no han 
mejorado sustantivamente durante estos 25 años. 
» Existe la necesidad de que los edificios y las viviendas de Barcelona incorporen unas mejoras 
ambientales importantísimas. El 40 % de la huella ecológica del país proviene de la ineficiencia 
energética de los edificios. 
» El alquiler en Barcelona es central en cualquier política de vivienda. Por lo tanto, la medida de 
controlar los alquileres es fundamental. 
» Los precios del alquiler en el periodo 1994-2019 aumentaron un 180 % nominal. Traducido a 
euros constantes, el incremento es del 60 % en 25 años. 
» Este grave problema tiene su reflejo más dramático en el mantenimiento de unas tasas de 
desahucio inaceptables socialmente, que no se deben tanto al incremento del precio del alquiler 
como a la reducción de las rentas. 
» Será necesario tener en cuenta la incidencia de los derechos humanos sobre las políticas de 
vivienda y urbanísticas que deben desarrollarse en un futuro y, por otra parte, el hecho de que 
en el control de los alquileres es primordial la relación entre el precio del alquiler y la renta de la 
población. 
» Se debe crear un parque de vivienda asequible, vivienda social, sobre todo para las capas más 
débiles. 
» Se debería pasar del 0,1 % del PIB de Cataluña y España, al 0,6 %, que es la media de la Unión 
Europea. 
» En el precio del alquiler es muy importante el emplazamiento. Los lugares son únicos y no se 
pueden reproducir. 
 
 
 
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 149
 
 
 
 
» No hay una correlación entre inversión y rentas, pero eso es así desde 1994, y pasa también 
con el urbanismo y el suelo, en los que no hay correlación directa entre valores de suelo e 
inversión real hecha. 
 
Sra. Montserrat Junyent, jefa de la Asesoría Jurídica del Colegio de Agentes de la Propiedad 
Inmobiliaria de Cataluña y presidenta de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias 
 
» No valora positivamente la norma, especialmente por cómo se ha tramitado, ya que se ha 
gestionado al margen de los propietarios de los inmuebles. 
» Hay un problema de vivienda y se deben tomar medidas para favorecer el acceso a la vivienda 
de los colectivos más desfavorecidos, pero no se puede desviar la atención exclusivamente al 
sector privado, aunque cabe admitir que tiene una responsabilidad. 
» Hay propietarios que han actualizado sus inmuebles y ahora no pueden recuperar la inversión, 
ya que la renta que percibirán será la misma que la de un piso en que no se haya hecho ningún 
tipo de actuación. 
» Muchos propietarios se están planteando la opción de sacar sus productos del mercado y 
buscar la rentabilidad en la venta. 
» El perfil medio del propietario en Cataluña es un pequeño propietario que puede tener entre una 
y cinco viviendas. 
» El problema es la escasez de producto. El sector privado invertirá en la construcción de vivienda 
de alquiler asequible si también va acompañada de una política fiscal adecuada. 
» El mercado de alquiler empezó a tensionarse cuando se redujo la opción de la compra porque 
se cerró el crédito hipotecario. 
» El propietario quiere un inquilino estable, que cuide de su inmueble y que tenga un largo 
recorrido. El inquilino también quiere estabilidad. Hay que incorporar todas las partes a la mesa 
de debate. 
» Se necesita una política conjunta del sector privado, el sector público y todas las 
administraciones, tanto municipales como autonómicas. 
» Se deben flexibilizar las normativas administrativas. 
» Durante la pandemia, propietarios e inquilinos han llegado a muchos pactos. 
» A corto y medio plazo, la falta de rentabilidad del alquiler regulado acabará perjudicando a las 
personas a las que se quiere favorecer. 
» El índice, a partir de ahora, se alimentará exclusivamente de unos parámetros que, a la larga, 
quedarán congelados. 
 
Aportaciones a la comisión 
 
(En este bloque se incorporan todas las aportaciones relativas a los posibles efectos de la regulación. 
Estas aportaciones se han hecho a lo largo de las sesiones llevadas a cabo, y se agrupan todas en este 
punto.) 
 
» Es necesario hacer un ajuste entre la renta de los hogares y el precio del alquiler. 
» Los impactos de la regulación del precio del alquiler varían en función de las características del 
sistema de vivienda (características de demanda y oferta, y papel del sector público), de la 
situación macroeconómica, del mercado de la vivienda y de los plazos de los propios contratos. 
 
 
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ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
La mayoría de fracasos de los sistemas de regulación de rentas se han producido porque no 
estaban bien encajados en el marco de la política de vivienda general. 
» La regulación del precio de los alquileres es el mecanismo más potente disponible para hacer 
posible que las personas pueda mantener su vivienda, ya que es una medida rápidamente 
aplicable y de bajo coste. 
» Es una política esencial para dar estabilidad a las personas residentes y prevenir los 
desahucios, los desplazamientos de la población a otras zonas y la gentrificación, mientras se 
buscan soluciones a largo plazo. 
» A corto plazo, permite la estabilidad de los precios y que se detenga el creciente desajuste entre 
capacidad de la demanda y oferta; no obstante, no resuelve los problemas de acceso a la 
vivienda, ya que muchas personas no tienen capacidad de pagar los precios existentes. 
» La regulación del precio del alquiler tiene que ir acompañada de un sistema general que permita 
dar apoyo a toda la población, ya que con esta regulación no se puede ofrecer vivienda a los 
colectivos excluidos, como las personas sin hogar. 
» La regulación del precio del alquiler hace posible que los hogares dispongan de más 
presupuesto para el ahorro y el consumo. 
» Una buena regulación del precio del alquiler no congela permanentemente los alquileres, sino 
que establece unos incrementos controlados y temporales que concilian los beneficios 
razonables con unos precios asequibles. 
» La regulación no desincentiva la nueva construcción, ya que se aplica a nuevas viviendas. Se 
deben controlar los periodos de exención. 
» La regulación del precio del alquiler puede producir efectos negativos que deberán evitarse con 
una buena regulación, la vinculación a un control público y el establecimiento de una serie de 
incentivos: 
» Expansión del mercado negro y de las prácticas abusivas, incluidos acuerdos 
extracontractuales, discriminación y filtraje de los hogares con menos capacidad 
económica o estigmatizados. Deberá impulsarse la ampliación de la gestión pública 
directa o indirecta del mercado privado mediante el impulso de incentivos. 
» Agravamiento de la situación de la demanda no protegida. 
» Degradación del parque residencial, en caso de que el beneficio que quede para la 
propiedad no permita su mejora. Se puede complementar la regulación con más 
incentivos y ayudas a la rehabilitación y con un control del cumplimiento de las 
obligaciones de mantenimiento por parte de la propiedad. La regulación puede prever 
más incrementos de renta en el caso de viviendas que hayan incorporado mejoras. El 
5 % no es suficiente. 
» Reducción de la oferta a causa del paso de viviendas al mercado de la compraventa o 
a otros usos. Se debe limitar el uso de viviendas a la vivienda de uso turístico en las 
zonas tensionadas. 
» La medida debe implantarse en toda el área metropolitana, aunque no es necesario que se 
aplique de manera lineal, puede ser gradual, pero con el horizonte de toda el área metropolitana 
de Barcelona. 
» La regulación debe insertarse en una planificación territorial a quince años, que plantee una 
estrategia global de incremento de la oferta de alquiler asequible, para potenciar elementos 
positivos y evitar externalidades negativas. 
» Se necesita una regulación que permita conjugar el interés de la propiedad (persona inquilina 
que cuide la vivienda y que establezca una relación durable en el tiempo) y las personas 
 
 
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 151
 
 
 
inquilinas (estabilidad en el tiempo). Para conseguirlo, es necesario que todos los agentes del 
mercado intervengan en la definición del modelo de regulación. 
» Se debe poder intervenir en los procesos de fijación de los precios de la vivienda, que en nuestro 
país son procesos especulativos. 
» Será necesario incorporar mecanismos de evaluación de su aplicación. 
 
» 04. Conclusiones generales 
 
Los debates generados y las aportaciones hechas por la gran diversidad de ponentes a lo largo de las 
cuatro sesiones, y que pueden verse reflejadas en la información aportada en este documento, han sido 
ricos, extensos y rigurosos, y han afrontado la discusión poniendo sobre la mesa tanto las virtudes como 
los riesgos. Este abordaje ha permitido sacar unas conclusiones, compartidas por la mayoría de ponentes 
y consensuadas con los grupos municipales que han participado en todas las sesiones. Estas 
conclusiones destacan por estar alejadas del dogmatismo y destapan la realidad, lo que permitirá que 
Barcelona pueda implantar la Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los 
contratos de arrendamiento de vivienda de la manera más eficiente posible. 
 
En el transcurso de las sesiones se ha podido corroborar que el mecanismo de la regulación del precio 
de los alquileres no es ninguna norma extraña ni ajena en el marco europeo, ni siquiera en el Estado 
español o en Cataluña. En este sentido, y siempre teniendo en cuenta la realidad de cada país y el hecho 
de que se deben evitar las transposiciones automáticas, se han puesto ejemplos esclarecedores de tipo 
de regulaciones como las de Alemania, Dinamarca, Suiza, Portugal, Francia, Austria e Irlanda, y también 
las de ciudades como Nueva York, París o Berlín; son regulaciones ampliamente estudiadas, analizadas 
y categorizadas según su grado de intrusividad. Cabe destacar también las experiencias en España, 
donde la congelación de los alquileres existió hasta la llegada del Real decreto de 1985; y la experiencia 
catalana, la legislación republicana, muchas veces olvidada, que mediante decreto ya regulaba los 
arrendamientos (entre junio y agosto de 1936) y, muy concretamente, no la contención de rentas, sino 
su fulminante rebaja. Por todo ello, podemos afirmar que regular los alquileres es algo natural que ya se 
hace en otros países y ciudades de nuestro entorno. 
 
En el análisis de esta serie de experiencias internacionales, se ha podido notar que una buena 
implantación del control del precio de los alquileres va estrechamente ligada a unas medidas de 
acompañamiento que lo hacen más robusto, que elevan su grado de efectividad y que lo engloban dentro 
de un sistema de vivienda coherente. El control del alquiler es una pieza más de este sistema de vivienda, 
una pieza que, por sí sola, no resuelve el problema del acceso a la vivienda, pero que, si va ligada a una 
duración larga de los contratos (buena para el inquilino y buena para las personas propietarias), puede 
ayudar a garantizar rápidamente a los inquilinos e inquilinas el acceso a un alojamiento estable. 
 
Aunque tiene efectos positivos, como mejorar la asequibilidad de la vivienda y la estabilidad y aumentar 
la capacidad de ahorro de las personas inquilinas, no podemos obviar que este tipo de regulación también 
puede generar una serie de riesgos, como la posibilidad de expansión del mercado negro, el 
agravamiento de la demanda no atendida de alquiler no protegido, una reducción de la oferta de alquiler, 
la degradación del parque residencial, procesos de discriminación y de filtraje, el desequilibrio en la 
implantación del control del alquiler o prácticas abusivas. Estas posibles externalidades negativas son 
las que se deben controlar. En primer lugar, hay que establecer unos indicadores y unos mecanismos de 
seguimiento fiables que puedan servir para evaluar la norma y sus efectos, y, en segundo lugar, implantar 
 
 
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ANEXO
 
 
 
 
 
 
 
una batería de medidas complementarias dirigidas a revertir los efectos negativos, como, por ejemplo, 
ayudas y medidas de fomento a la rehabilitación, búsqueda de inversores privados con un ánimo de lucro 
limitado para invertir en el mercado de alquiler privado, implantación de nuevos incentivos, bonificaciones 
extra, aumento de las garantías del Avalloguer, etcétera. Pero, sobre todo, se necesitan unos 
presupuestos destinados a políticas de vivienda a la altura de países como Alemania, Francia o los 
Países Bajos. 
 
Legalmente, la norma de la regulación de los alquileres también ha generado controversia en el ámbito 
competencial y un amplio debate que se ha recogido en la sesión pertinente; pero, sobre todo, ha hecho 
temblar los cimientos de la propiedad privada, ya que, para la mayoría de los detractores de la norma, 
esta propiedad privada queda gravemente dañada con respecto a sus derechos. No obstante, estos 
derechos no se vulneran mientras la regulación, tal como indican las sentencias europeas, garantice un 
beneficio razonable para la propiedad. En este ámbito, tampoco podemos olvidar que la vivienda es un 
derecho socialmente entendido como fundamental y que, por lo tanto, debe garantizar su función social 
por encima del derecho de la propiedad privada; en este punto, el derecho al acceso a la vivienda da un 
salto de escala y se enmarca en el ámbito de los derechos humanos, hecho que nos permitirá abordar 
las soluciones futuras para erradicar la exclusión residencial con más ambición y solidez. 
 
En resumen, ante la emergencia habitacional que sufrimos actualmente, podemos decir que la cuestión 
no es si debe establecerse una regulación de los precios del alquiler o no, sino de qué manera se hace, 
durante qué periodo, qué medidas la acompañan y qué tipo de contención se está proponiendo. 
 
 
 
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153
ANEXO

155
Referencias 
bibliográficas
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Créditos
Diàlegs d’Habitatge, 
número 2. Octubre 2020
Colección 
Diàlegs d’Habitatge
Coordinación 
Departamento de Comunicación del Instituto Municipal de la Vivienda 
y Rehabilitación de Barcelona
Autora 
Irene Peiró
Consejo de redacción 
Lucía Martín, Javier Burón, Gerard Capó, Vanesa Valiño, Carlos Macías, 
Anna Ganuza, Gemma Font, Jordi Palay y Núria Ventura
Fotografías 
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Edición 
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Rehabilitación de Barcelona
Reservados todos los derechos de edición.
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ISSN 2696-1733 
Depósito legal: B.23780-2019
habitatge.barcelona/es
02 02
OCTUBRE DE 2020
Diàlegs d’Habitatge 
La opción de regular
el precio del alquiler
ante la falta de
vivienda asequible
Análisis de la situación de los alquileres en Barcelona en el 
contexto catalán y español y de referentes europeos e 
internacionales en políticas de regulación de precios
Diàlegs d’Habitatge La opción de regular el precio del alquiler ante la falta de vivienda asequible