Guia de suport per a l’organització de les COMUNITATS DE VEÏNS I VEÏNES amb el suport de:                                                  EDITA: Ajuntament de Barcelona COORDINACIÓ DE L’EDICIÓ: Àrea de Prevenció, Seguretat i Mobilitat IL•LUSTRACIONS: Direcció de Serveis de Prevenció Joan Carrasco Observatori per a la Convivència MAQUETACIÓ: DIPÒSIT LEGAL: AUTORS: Marc Borrell D.L.: B- Equip del projecte Suport a les Juntes d’Escala de IMPRESSIÓ: DATA IMPRESSIÓ: Barcelona Imatge i Producció Novembre 2008 Entorn, SCCL Editorial Municipal amb el suport de: PRESENTACIÓ Les ciutats, els barris, les comuni- És arran d’aquesta voluntat de tats de veïns on vivim són els es- donar als veïns i a les comuni- cenaris en què ciutadans i ciuta- tats de veïns eines que facilitin danes coneixem els valors cívics la construcció de ciutadania que i construïm les relacions socials l’Ajuntament ha posat en marxa que ens permeten viure en comu- el programa d’acompanyament a nitat. la constitució de comunitats de veïns. I és en aquest sentit que Són els infants, les adolescents, aquesta guia de suport pretén ser els joves, la gent gran, els nouvin- un recurs a disposició dels i les guts —en definitiva, els ciutadans ciutadanes per tal que aquesta i les ciutadanes— els protagonis- tasca presenti les mínimes difi- tes d’aquesta construcció de va- cultats. lors i, per tant, de comunitat. El paper de l’Administració consis- Junt amb aquesta guia, els serveis teix a acompanyar i posar a dis- municipals continuaran a disposi- posició de la ciutadania eines i ció dels ciutadans i les ciutadanes recursos que li permetin afrontar de Barcelona. aquesta valorització de les capa- citats comunitàries des del com- Jordi Hereu promís cívic, tot facilitant un pro- Alcalde cés entenedor i que n’afavoreixi l’objectiu principal: la convivèn- cia.  ! " # $ % & ' ( ) & $ ( " * + ' ( , " - ! ) . " / ! 0 # $ * $ % 1 2 3 4 5 6 7 8 7 9 : ; < ; = 5 9 6 < ; = 5 ; 9 ÍNDEX 1. Introducció. El perquè de la Guia....................................................... 4 2. La comunitat de propietaris................................................................ 6 2.1 Què és la comunitat de propietaris? 2.2 Per què s’ha d’organitzar la comunitat de propietaris? 2.3 a + a +: recomanacions per a la implicació de tots els veïns i veïnes 3. La legalització de la comunitat de propietaris................................. 7 3.1 Què és la propietat horitzontal? I la Llei de la propietat horitzontal? 3.2 Passos per legalitzar una comunitat de propietaris 4. Els òrgans de govern d’una comunitat.............................................. 9 4.1 La junta de propietaris 4.1.1 La quota o coeficient de participació 4.1.2 Competències de la junta de propietaris 4.1.3 Drets i obligacions dels propietaris en relació amb les assemblees 4.1.4.Convocatòria de l’assemblea 4.1.5 La presa d’acords 4.1.6 a + a +: recomanacions per millorar la participació dels veïns i veïnes 4.2 La junta de govern 4.2.1 Els càrrecs de la junta de govern 4.2.2 a + a +: recomanacions per a un bon funcionament de la junta de govern 5. La regulació interna de la comunitat................................................. 17 5.1 Els estatuts 5.2 El reglament de règim interior 5.3 a + a +: recomanacions per millorar la regulació interna de la comunitat 6. Documentació de la comunitat........................................................... 19 6.1 Documentació necessària 6.2 a + a +: recomanacions per millorar la gestió de la comunitat 7. La gestió econòmica............................................................................. 21 7.1 La gestió econòmica 7.2 Drets i deures del veïns respecte a la gestió econòmica 7.3 a + a +: recomanacions per a una gestió econòmica eficient 8. Elements privatius i elements comuns.............................................. 23 8.1 Elements privatius 8.1.1 Drets sobre els elements privatius 8.1.2 Obligacions sobre els elements privatius 8.1.3 Obres en elements privatius 8.2 Elements comuns 8.2.1 Drets sobre els elements comuns 8.2.2 Obligacions sobre els elements comuns 8.2.3 Obres en elements comuns 9. Models de documents.......................................................................... 25 9.1 Convocatòria d’una assemblea o junta de propietaris 9.2 Acta d’una junta de propietaris 9.3 Full de comptabilitat 9.4 Acta constitucional d’una comunitat de propietaris 9.5 Full de control del pagament de quotes de l’escala 9.6 Rebut 10. Glossari................................................................................................ 31 11. Adreces i telèfons d’interès.............................................................. 33 11.1 Organismes relacionats amb la legalització d’una comunitat de propietaris 11.2 Col•legis professionals 11.3 Altres adreces i telèfons d’interès 11.4 Oficines de l’Habitatge a + a +: per a la bona convivència > ? @ A B C D ? E F G H E C G A I J F G K A L @ H M A N @ O B C I C D P Q R S T U V W V X Y Z [ Z \ T X U [ Z \ T Z X 1. INTRODUCCIÓ. EL PERQUÈ DE LA GUIA La proposta de treballar en prevenció requereix plantejar un treball a les co- munitats de veïns i amb les comunitats de veïns, incidint en les causes que permeten enfortir, mantenir o recupe- rar els vincles de convivència entre els que són més propers: els seus veïns. Tot i que l’Ajuntament centra la seva intervenció en la promoció de l’espai públic, sovint aquest no només és per- meable, sinó que també és el reflex de les situacions i els comportaments que es donen en els àmbits privats i en els espais privats d’ús comunitari: escales de veïns, patis comunitaris, jardins pri- vats, etc. És per aquest motiu que ens proposem un nou repte: donar suport a les comu- nitats de veïns i veïnes amb l’objectiu que assoleixin una organització de la ganitzativa de la seva comunitat que seva comunitat que els permeti gestio- els permeti gestionar les situacions or- nar els espais comuns i millorar la con- dinàries i aquelles altres situacions sus- vivència. ceptibles de generar conflictes o que ja els estiguin provocant. Per tal de desenvolupar aquestes in- tervencions, comptem amb el su- Així mateix, la guia també inclou els port d’aquesta Guia bàsica per a apartats “a + a +”, amb idees i pro- l’organització de les comunitats de postes per implicar tots els veïns en veïns i veïnes, en la qual es recull tota el manteniment dels espais comuns i una sèrie d’informacions, consells i en el foment d’una bona convivència, normes que faciliten una millor convi- de forma participativa i eficient, des vència en les comunitats de veïns, així d’un model basat en els principis de- com un ús adequat de l’espai comuni- mocràtics (tolerància, diàleg, consens, tari. pluralitat, etc.). Finalment, es proposen models de do- Aquesta guia va adreçada a les comu- cuments útils per portar a terme una nitats de veïns, especialment als pro- gestió eficient dins d’una comunitat, pietaris d’habitatges i locals, amb la així com una llista d’adreces i telèfons intenció de proporcionar-los una eina de serveis i recursos que poden ser d’informació i formació, de pauta or- d’interès. 4 2. LA COMUNITAT DE PROPIETARIS 2.1 Què és la comunitat de pro- 2.2 Per què s’ha d’organitzar la pietaris? comunitat de propietaris? La comunitat de propietaris és l’òrgan - Perquè hi ha espais comuns que són que regula les relacions entre els veïns compartits per tots i cadascun dels i veïnes d’un mateix immoble. Està for- veïns i veïnes (entrada, escala, etc.). mada pel conjunt de tots els propietaris - Perquè cal tenir cura del bon funcio- dels diferents elements que la integren: nament i manteniment dels serveis pisos, locals, places d’aparcament, comuns (llum de l’escala, comptadors etc. elèctrics, comptadors de gas, etc.). - Perquè cal tenir cura del manteniment En el cas dels pisos de lloguer, són els de les instal•lacions comunes (bústies, propietaris els que formen part de la porta d’entrada, il•luminació, porter comunitat de propietaris i no els seus automàtic, finestres, ascensor, etc.). llogaters. Tots els propietaris, visquin o - Perquè per funcionar com a col•lectiu no a l’edifici i n’utilitzin o no els locals, es necessita una mínima organització. gaudeixen dels mateixos drets que els - Perquè és necessari consensuar entre altres propietaris i tenen les mateixes tots i totes unes normes per a una con- obligacions. vivència agradable. - Perquè cal respectar i garantir els in- Els objectius de la comunitat són els teressos comuns de tota la comunitat. següents: vetllar pels drets i deures de tots els veïns i veïnes i organitzar els aspectes relacionats amb la convivèn- cia i l’adequada utilització dels serveis i elements comuns, dins dels límits establerts per la llei. 5 ] ^ _ ` a b c ^ d e f g d b f ` h i e f j ` k _ g l ` m _ n a b h b c o p q r s t u v u w x y z y { s w t z y { s y w COMUNITAT DE VEÏNS I VEÏNES: TOTS ELS VEÏNS I VEÏNES Comunitat de propietaris i propietàries Junta de propietaris i propietàries Propietaris i propietàries Junta de govern: Assemblea de no residents propietaris: a l’edifici - president/a + vicepresident/a Tots els - secretari/a propietaris i - administrador/a propietàries i / tresorer/a veïns i veïnes Reglament Estatuts de la règim intern comunitat Veïns i veïnes llogaters a + a +: recomanacions per a la implicació de tots els veïns i veïnes - Cal tenir en compte que en un edifici de convivència i bon veïnatge, i fins i hi viu un conjunt de persones — tant tot decidir alguns d’aquests aspectes propietàries com llogateres — que com- entre tots. parteixen espais comuns i unes normes de convivència i, que s’anomena comu- - Pot ser útil elaborar un protocol de nitat de veïns. benvinguda en format paper on hi hagi les principals normes de convivència - És important fer participar i informar acordades per la comunitat per oferir-li tots els veïns, encara que no siguin al nou resident de l’escala. propietaris, quan parlem de relacions 6 3. LA LEGALITZACIÓ DE LA COMUNITAT DE PROPIETARIS 3.1 Què és la propietat horitzon- 3.2 Passos per legalitzar una co- tal? I la Llei de la propietat horit- munitat de propietaris zontal? La propietat horitzontal és una figura Per legalitzar la comunitat de propieta- jurídica que suposa un dret individual ris, cal seguir els següents passos: i personal sobre els elements privatius (habitatges, locals, etc.) i una copropie- tat sobre els elements comuns (escala, replans, patis, etc.). És horitzontal per- 1.- Inscriure el títol constitutiu en el Re- què no hi ha superioritat d’uns propie- gistre de la Propietat: tota comunitat taris sobre altres. de propietaris ha de disposar del títol constitutiu de la propietat horitzontal. La llei que regula aquesta forma espe- Aquest títol descriu l’edifici i els habi- cial de propietat és el Règim jurídic de tatges, inclou la quota o coeficient de la propietat horitzontal, dins del codi participació1 de cadascun d’aquests civil de Catalunya. habitatges i, en algunes ocasions, els estatuts amb normes que regeixen la comunitat. El títol pot ser atorgat pel propietari de l’edifici, pels propietaris dels diferents pisos, o per resolució ju- dicial. Els propietaris han de ratificar aquest títol en el moment de la compra de l’habitatge. 2.- Convocar i celebrar una assem- blea en la qual s’elegeixin els càrrecs de la comunitat (president, secretari, vocal, etc.) i signar una acta constitu- cional (vegeu el model corresponent a l’apartat 9.4 de la Guia). 1Consulteu l’explicació de la quota de participació al punt 4 de la Guia (Els òrgans de govern d’una comunitat) 7 | } ~  €  ‚ } ƒ „ … † ƒ  …  ‡ ˆ „ … ‰  Š ~ † ‹  Œ ~  €  ‡  ‚ Ž   ‘ ’ “ ” • ” – — ˜ ™ ˜ š ’ – “ ™ ˜ š ’ ˜ – 3.- Registrar la comunitat de propietaris 4.- Sol•licitar el NIF de la comunitat a la en el Registre de la Propietat i segellar Delegació d’Hisenda. Aquest tràmit es el llibre d’actes de la comunitat (es pot resol al moment i la documentació que comprar en qualsevol llibreria). Aquest cal aportar és la següent: tràmit triga 15 dies a fer-se efectiu. La documentació que cal adjuntar és la se- - Imprès de sol•licitud de NIF, que us güent: vendran a Hisenda - Llibre d’actes en blanc - Llibre d’actes segellat en el Registre de la Propietat amb l’acta constitucio- - Acta constitucional nal - Fotocòpia del DNI del president - Fotocòpia del DNI del president - Fotocòpia de l’escriptura de l’habitatge del president o d’un pro- pietari. 8 4. ELS ÒRGANS DE GOVERN D’UNA COMUNITAT 4.1 La junta de propietaris La junta de propietaris és l’òrgan de La quota de participació es fixa al títol govern constituït per tots els propieta- constitutiu per acord de les 4/5 parts ris de pisos i locals d’una comunitat. dels propietaris o per resolució judi- És el màxim òrgan de decisió i ha de cial. Els factors que serveixen per de- funcionar democràticament mitjançant terminar aquesta quota són: assemblees. - La superfície útil del pis o local - L’emplaçament del pis o local (inte- rior o exterior) - La situació del pis o local - L’ús dels elements i serveis comuns de la comunitat. 4.1.2 Competències de la junta de pro- pietaris (article 553-19 del codi civil) • Nomenar i revocar els càrrecs de go- vern unipersonals. • Establir o modificar les normes inter- nes de funcionament i convivència (es- tatuts i reglament de règim interior). • Tenir coneixement de totes les deci- sions i arribar als acords necessaris so- bre qualsevol afer que afecti la comu- 4.1.1. La quota o coeficient de nitat (com ara reparacions de caràcter participació ordinari i extraordinari i de millora). • Establir la quota ordinària i les ex- La quota de participació és el percen- traordinàries que escaiguin. tatge que caldrà aplicar a cada pis o lo- cal per limitar els seus drets (com ara el • Aprovar el pressupost anual i els grau de decisió a la junta de propietaris) comptes de l’any anterior, així com els i obligacions (com ara el pagament de de les obres de millora o de condicio- les despeses de manteniment) respec- nament de l’escala. te al conjunt de la comunitat. Aquesta quota es calcula en proporció als béns de cada propietari sobre la comunitat i s’expressa en centèsimes, perquè la suma de totes ha de donar el 100 %. 9 › œ  ž Ÿ   ¡ œ ¢ £ ¤ ¥ ¢   ¤ ž ¦ § £ ¤ ¨ ž ©  ¥ ª ž «  ¬ Ÿ   ¦   ¡ ­ ® ¯ ° ± ² ³ ´ ³ µ ¶ · ¸ · ¹ ± µ ² ¸ · ¹ ± · µ 4.1.3 Drets i obligacions dels propieta- 4.1.4 Convocatòria de les assemblees ris en relació amb les assemblees La junta de propietaris s’ha de con- • Els propietaris tenen dret a participar vocar com a mínim un cop a l’any per i decidir en les assemblees de la comu- aprovar els pressupostos i els comptes nitat. (assemblea ordinària anual). La convo- catòria d’aquesta assemblea ordinària • El propietari que per motius perso- s’ha de fer com a mínim amb vuit dies nals no pugui assistir a les assembles d’antelació. pot delegar el seu vot i la seva repre- Les assemblees extraordinàries són sentació en un altre propietari, a través aquelles que es convoquen en respos- d’una autorització signada per ell (ve- ta a necessitats concretes que puguin geu el model d’autorització a l’apartat sorgir a la comunitat. 9.1 de la Guia). El president és qui normalment la con- voca, al tauler informatiu de la comu- • Tots el propietaris tenen veu i vot a nitat o amb cartes als propietaris, però les assemblees, excepte si no estan al tots els veïns poden proposar la cele- corrent dels pagaments. En aquest, cas bració d’una assemblea. Per tal que tenen dret a veu, però no a vot (article aquesta es pugui dur a terme, és ne- 553-24 del codi civil). cessari l’acord d’una quarta part dels propietaris, i que ha de representar • Els propietaris tenen dret a recórrer una quarta part de les quotes de par- els acords presos a l’assemblea, sem- ticipació. pre que els considerin contraris als A la convocatòria, hi ha de constar les seus interessos o als de la comunitat dades següents (vegeu el model de con- (article 553-31 del codi civil). vocatòria a l’apartat 9.1 de la Guia): •Tots els veïns tenen l’obligació de com- •Hora, data i lloc de la reunió plir els acords presos a l’assemblea. •Ordre del dia •Signatura del president i/o dels con- vocants En les assemblees s’estableixen dues convocatòries amb un marge de temps entre totes dues de 30 minuts. La pri- mera convocatòria es dóna per vàlida si hi assisteix com a mínim la meitat dels propietaris amb representació de la meitat de les quotes de participació. Si no és així, s’espera a la segona con- vocatòria i la reunió se celebra amb in- dependència del nombre de veïns pre- sents (article 553-23 del codi civil). 10 4.1.5 La presa d’acords La llei regula un seguit de majories di- (article 553-25 del codi civil) ferents segons el tipus de decisió que calgui prendre: Modificació del títol constitutiu ACORD PER MAJORIA QUALIFICADA o dels estatuts (vot favorable de les 4/5 parts dels propietaris Innovacions físiques a l’edifici que afectin que representin les 4/5 parts l’estructura o la configuració exterior i la de les quotes de participació) construcció de piscines i instal•lacions recreatives Realització d’obres o establiment de nous serveis per tal de suprimir barreres arquitectòniques 2 Innovacions exigibles per a la viabilitat o la seguretat de l’immoble Execució d’obres necessàries per ACORD PER MAJORIA SIMPLE instal•lar infraestructures comunes, per connectar serveis de telecomunicacions o (vot favorable de la meitat per individualitzar el mesurament dels propietaris més un) dels consums d’aigua, gas o electricitat Qualsevol altre tipus d’acord que no es reflecteixi a les explicacions anteriors Creació o modificació de les normes del reglament de règim interior 2Els propietaris amb discapacitat física poden demanar a l’autoritat judicial que obligui la comunitat a suprimir les barreres arquitectòniques si no s’arriba a l’acord per majoria simple a la junta de propietaris. 11 º » ¼ ½ ¾ ¿ À » Á Â Ã Ä Á ¿ à ½ Å Æ Â Ã Ç ½ È ¼ Ä É ½ Ê ¼ Ë ¾ ¿ Å ¿ À Ì Í Î Ï Ð Ñ Ò Ó Ò Ô Õ Ö × Ö Ø Ð Ô Ñ × Ö Ø Ð Ö Ô Es comptaran com a favorables els vots a + a +: dels propietaris no presents que hagin recomanacions per millorar la estat degudament convocats, sempre que no hagin manifestat el seu des- participació dels veïns i veïnes acord per escrit al secretari en un pe- ríode de 30 dies naturals després de la - Convidar a les assemblees tots els presa de l’acord. veïns i veïnes, independentment de Els propietaris que no estiguin al co- si són o no propietaris, perquè així rrent dels pagaments de la quota de la s’afavoreix el diàleg i la bona accepta- comunitat no poden votar en els acords ció dels acords presos. D’aquesta ma- de la junta. nera, tothom se sent part de la comu- Hagin pogut votar o no, tots els pro- nitat. pietaris estan obligats a acceptar els acords presos i a pagar les despeses - Informar dels acords presos i de la que se’n derivin, excepte en els casos convocatòria d’assemblees, i intentar següents: millorar els canals de comunicació: conversa entre veïns, taulell informa- tiu, carta a cada veí, etc. - En els acords relatius a noves - És aconsellable recollir l’opinió de instal•lacions o a serveis comuns, quan tots els veïns (propietaris i llogaters) a el valor total de la despesa acordada si- l’hora de prendre decisions que afec- gui superior a la quarta part del pressu- tin els temes de convivència: neteja de post anual. l’escala, ús dels espais comuns, etc. - En els acords que afectin una - Establir i respectar els torns de parau- propietat individual, ja que cal el con- la a les assemblees, on cal escoltar i sentiment del propietari afectat. respectar les opinions de tothom. - És important clarificar les propostes de votació i els acords adoptats. 12 4.2 La junta de govern La junta de govern està formada per Si la junta de propietaris acorda nome- aquells propietaris de l’escala que, nar els càrrecs de l’òrgan de govern de havent estat escollits per la junta de manera rotativa, tots els propietaris propietaris, tenen unes tasques espe- hauran d’acceptar-los, tret que tinguin cífiques adreçades a facilitar, agilitzar una causa justificada. i vetllar perquè es duguin a terme els acords presos per la junta de propie- 4.2.1 Els càrrecs de la junta de govern taris a l’assemblea. Els diferents mem- bres que la formen han d’assumir fun- Els càrrecs imprescindibles de la junta cions representatives i executives. Són de govern són el president, el secretari els encarregats de la gestió i de tenir i l’administrador, però també hi pot ha- cura del bon funcionament de la comu- ver un o més vicepresidents i vocals. nitat. Aquests càrrecs podrien recaure en una La junta de propietaris nomena anual- mateixa persona, si així ho establissin ment les persones que han d’assumir els estatuts o s’acordés a l’assemblea. aquests càrrecs: president, secretari i A més, el secretari i l’administrador po- administrador. El nomenament es fa den ser persones externes a la comu- per elecció, o bé de forma rotativa en- nitat, amb la qualificació professional tre els propietaris en cas d’acordar-ho adequada (advocats, agents de la pro- en assemblea. pietat immobiliària o administradors de finques). 13 Ù Ú Û Ü Ý Þ ß Ú à á â ã à Þ â Ü ä å á â æ Ü ç Û ã è Ü é Û ê Ý Þ ä Þ ß ë ì í î ï ð ñ ò ñ ó ô õ ö õ ÷ ï ó ð ö õ ÷ ï õ ó PRESIDENT/A SECRETARI/TÀRIA 1. Ser el representant legal de la comu- 1. Deixar per escrit tot allò acordat a nitat. les reunions (actes, acords, etc.). 2. Fer el seguiment de les funcions de 2. Custodiar i conservar el llibre d’actes la resta de membres de l’òrgan de go- i l’altra documentació de la comunitat. vern. 3. Redactar i enviar correspondència en 3. Convocar les assemblees (en nom de nom de la comunitat. l’òrgan de govern) i dirigir-ne els de- bats. 4. Signar tota la documentació (cartes, actes, convocatòries de reunions, etc.). 4. Donar el vistiplau per escrit a les actes signades pel secretari. 5. Executar els acords que li hagin es- tat encomanats per assemblea. 6. Vetllar per la correcta execució de les obres de millora. 14 TRESORER/A O VICEPRESIDENT/A ADMINISTRADOR/A 1. Portar correctament l’estat de comp- 1. Substituir el president quan el càrrec tes en el llibre de comptabilitat i custo- no estigui cobert o estigui vacant, o bé diar-lo. quan el president es trobi absent. 2. Conservar adequadament els rebuts i les factures dels cobraments i paga- ments efectuats. VOCALS 3. Elaborar el pressupost i el compte de resultats. 1. Donar suport a la resta de membres de l’òrgan de govern (cobrament de 4. Fer el seguiment continuat dels in- quotes, sol•licitud de pressupostos a gressos i les despeses per tal de vet- proveïdors, etc.). llar per la correcta execució del pres- supost. 5. Conèixer la disponibilitat dels di- ners necessaris per pagar les despeses ordinàries o les extraordinàries que s’acordin. 6. Encarregar-se del cobrament de les quotes. 7. Vetllar pels fons de la Comunitat. 8. Decidir l’execució d’obres urgents amb l’autorització del president; aques- tes poden anar a càrrec del fons de re- serva de la comunitat. 15 ø ù ú û ü ý þ ù ÿ   ÿ ý  û     û  ú   û  ú ü ý  ý þ                     a + a +: recomanacions per a un bon fun- cionament de la junta de govern - Sempre és millor que els càrrecs de go- transmetre’ls les informacions impor- vern els ocupin diverses persones (així tants (amb cartells, circulars, cartes, es garanteix la pluralitat d’opinions, hi etc.). ha suport entre els membres, etc.). - S’ha de mantenir informada la comu- - Seria convenient i positiu per a la co- nitat; també cal mantenir una bona munitat que els veïns nouvinguts que transparència econòmica i facilitar el siguin propietaris també participessin cobrament de les quotes i la seva ges- en els càrrecs de l’òrgan de govern. tió. - És preferible que els càrrecs siguin ro- - És aconsellable que la documentació tatius (així s’assumeix el fet que la co- de la comunitat estigui a l’abast de to- munitat és una responsabilitat comuna thom per facilitar la transparència en- a tots els veïns i es garanteix i es millo- tres els propietaris (llibre d’actes, llibre ra la implicació de tots i totes). de comptes, pressupostos demanats, etc.). - Cal fer reunions periòdiques per al se- guiment dels acords presos en assem- - És aconsellable tenir a la vista (al tau- blea i mantenir un diàleg i una comuni- lell d’anuncis, per exemple) els telèfons cació constants entre els membres. de contacte dels diferents serveis de l’escala (urgències, companyia de gas, - És recomanable informar tots els companyia de l’aigua, etc.), així com veïns i veïnes dels temes acordats i les dades de les persones que formen part de la junta de govern. 16 5. LA REGULACIÓ INTERNA DE LA COMUNITAT 5.1 Els estatuts Els estatuts són el conjunt de normes - Drets i deures de tots els veïns i veï- que han de regir la vida de la comunitat nes. i són de compliment obligat per a tots els veïns i veïnes, tant si són propieta- - Establiment de quotes ordinàries i ex- ris com llogaters. traordinàries, i de despeses generals Acostumen a formar part del títol cons- sense tenir en compte la quota de par- titutiu, però no és necessari que exis- ticipació. teixin. Poden preveure normes sobre les qües- - Existència d’altres càrrecs de govern tions següents: complementaris als de president, se- cretari i administrador (vicepresident i - Ús dels espais privats (pisos, locals, vocals). etc.) i comuns (escala, porteria, etc.) -Limitació d’alguns espais comuns per - Forma de gestió i administració. a ús privatiu (terrats, patis, terrasses, etc.) 17           !    " #  $  %  ! &  '  (   "   ) * + , - . / 0 / 1 2 3 4 3 5 - 1 . 4 3 5 - 3 1 5.2. El reglament de règim interior El reglament de règim interior són a + a +: aquelles normes acordades per la jun- recomanacions per millorar ta de propietaris per regular els detalls de la convivència i l’adequada utilitza- la regulació interna ció dels serveis i les coses comuns dins de la comunitat dels límits de la llei i dels estatuts. - En el reglament de règim interior pots El reglament de règim interior és de consultar els drets i deures de tots els compliment obligat per a tots els veïns veïns de la comunitat. i veïnes, tant si són propietaris com llo- gaters. - Cal acollir els nous veïns i veïnes i in- Alguns aspectes que pot preveure formar-los dels estatuts i del reglament aquest reglament són els següents: de règim interior perquè coneguin i respectin el funcionament de la comu- - Ordenació estètica de les plaques de nitat. les bústies - S’aconsella implicar tots els veïns i - Color de les portes d’accés als habi- veïnes en l’elaboració o la modificació tatges del reglament de règim interior per tal de consensuar-ne al màxim possible el - Horaris de recollida d’escombraries contingut i l’aplicació. - Limitació de l’accés de determinats animals domèstics en alguns espais de l’edifici. 18 6. DOCUMENTACIÓ DE LA COMUNITAT 6.1 Documentació necessària Llibre d’actes Recull els acords presos en assemblea, tant ordinàries com extraordinàries. El secretari és l’encarregat de prendre’n nota i de custodiar aquest document de treball (vegeu el model d’acta d’una junta de propietaris a l’apartat 9.2 de la Guia). És una documentació molt important, ja que serveix per efectuar determi- nats tràmits o complir els requisits legals davant d’organismes públics o judicials, i s’ha de conservar durant 30 anys mentre existeixi l’immoble. Cal tenir-ne cura, perquè si es perd cal una acta notarial per obtenir-ne un de nou. A més, no es pot començar un llibre d’actes nou fins que no s’acaba l’anterior. Llibre de comptabilitat S’hi enregistren els ingressos o entra- des (quotes) i les despeses o sortides (ordinàries: llum, aigua, etc., i extraor- dinàries: reparacions urgents, obres de millora, etc.) de la comunitat (ve- geu el model de full de comptabilitat a l’apartat 9.3 de la Guia). El tresorer és el responsable de tenir- lo al dia i s’ha de conservar durant 10 anys. 19 6 7 8 9 : ; < 7 = > ? @ = ; ? 9 A B > ? C 9 D 8 @ E 9 F 8 G : ; A ; < H I J K L M N O N P Q R S R T L P M S R T L R P Altra documentació a + a +: recomanacions per millorar la - Rebuts (vegeu el model de rebut a l’apartat 9.6 de la Guia) gestió de la comunitat - Convocatòries Hi ha altres eines que poden ajudar a - Comunicacions millorar la gestió de la comunitat: - Etc. - Segell de la comunitat: útil per marcar qualsevol document de la comunitat Són documents que genera la gestió de (rebuts, actes, etc.). la comunitat i que s’han de conservar durant 10 anys. - Tauler d’anuncis: eina per comunicar a la resta de la comunitat els acords presos a les assemblees i altres infor- macions. - Arxiu: sistema per desar tota la docu- mentació que fa referència a qualsevol gestió que es duu a terme i arxivar-la per temes, per dates, etc. - Compte corrent comunitari: facilita la gestió econòmica. 20 7. LA GESTIÓ ECONÒMICA 7.1 La gestió econòmica Entenem per gestió econòmica el con- trol de tots els moviments econòmics •Quota ordinària: acordada per de la comunitat, des de la recaptació l’assemblea, es dedica al manteniment de quotes (ordinàries o extraordinàries) de despeses quotidianes de la comuni- fins al seguiment de les despeses de- tat. rivades de l’execució d’actuacions de manteniment i millora, tant de caràc- •Quota extraordinària: també aprova- ter ordinari com extraordinari (vegeu el da per l’assemblea, el seu objectiu és model de full de control del pagament afrontar les despeses d’obres de millo- de quotes a l’apartat 9.5 de la Guia). ra o de reparacions urgents. La quota que paga cada propietari, de- terminada pel seu coeficient de partici- pació, pot ser de dos tipus: 21 U V W X Y Z [ V \ ] ^ _ \ Z ^ X ` a ] ^ b X c W _ d X e W f Y Z ` Z [ g h i j k l m n m o p q r q s k o l r q s k q o 7.2 Drets i deures del veïns res- a+ a+: pecte a la gestió econòmica recomanacions per a una gestió econòmica eficient Els veïns tenen l’obligació de pagar les quotes de la comunitat per afrontar les despeses generals de manteniment de - Si un veí puntualment té dificultats l’escala. per assumir les quotes, la junta podria facilitar-li’n el pagament pactant termi- Si un propietari té pendent el pagament nis. És recomanable no deixar passar d’una quota de la comunitat de veïns, gaire temps abans de reclamar les quo- té dret a participar a l’assemblea però tes impagades perquè no s’acumuli el no a votar. deute. Quan un propietari vulgui vendre el seu - L’edifici es deteriora i necessita mi- pis, té l’obligació d’informar el com- llores amb el pas del temps. Cal pre- prador dels possibles deutes amb la veure un augment de quotes de forma comunitat. Ha de sol•licitar un certifi- progressiva per tal d’assumir aquestes cat a la junta conforme està “lliure de despeses a poc a poc. càrregues”. En cas de tenir deutes, el comprador haurà d’assumir-los. - Si es manté al dia el llibre de comp- tabilitat, la informació i el traspàs del Qualsevol comunitat ha de tenir un càrrec d’administrador és més senzill. fons de reserva pressupostat, que es revisarà cada any, i que correspon com - És útil que la comunitat disposi d’un a mínim al 5% de les despeses comu- compte corrent propi, per tal de facili- nes que té l’escala. Només es pot dis- tar la gestió econòmica. posar d’aquest fons per a despeses de reparacions urgents o per contractar una assegurança (article 553-6 del codi civil). 22 8. ELEMENTS PRIVATIUS I ELEMENTS COMUNS 8.1 Elements privatius La part privativa d’un immoble està d’accés a elements comuns als qual no composta per cadascun dels pisos, lo- es pugui arribar d’una altra manera. No cals i/o annexos de l’edifici. obstant això, qualsevol dany causat du- Els propietaris tenen, pel que fa a rant aquesta servitud ha de ser abonat aquests elements privatius, una sèrie per la comunitat. de drets i deures, i estan sotmesos a Pel que fa a l’ús d’aquests elements pri- unes condicions especials en cas de vatius, els seus propietaris o llogaters realitzar-hi obres. no poden realitzar-hi activitats con- tràries a la convivència de la comunitat o als seus estatuts, ni tampoc activitats 8.1.1 Drets sobre els elements que danyin o facin perillar l’edifici. privatius Els propietaris tenen dret a l’ús exclusiu de la seva propietat per poder vendre- la, permutar-la, hipotecar-la, cedir-la i, 8.1.3 Obres en elements privatius en general, realitzar-hi qualsevol nego- ci jurídic vàlid en dret. Qualsevol veí té dret a fer obres dins de casa seva, sempre que no posi en perill la seguretat de l’escala o perjudi- qui algun veí o la comunitat. Aquest veí 8.1.2 Obligacions sobre els elements ha d’avisar amb anterioritat la junta de privatius propietaris i té l’obligació de demanar els permisos i les llicències pertinents. Els propietaris han de conservar i man- tenir en bon estat els seus elements pri- Si l’obra comporta l’alteració d’elements vats. La conservació i el manteniment comuns, ha d’aprovar-se en assemblea. dels elements comuns d’ús restringit En el cas d’obres realitzades sense el (balcons, terrasses...) són responsabili- consentiment de la junta, aquesta pot tat del propietari que en gaudeixi, però exigir la reposició a l’estat originari la reparació va a càrrec de la comuni- abans que passin 6 anys (article 553- tat, excepte en el cas que la reparació 36 codi civil). es degui a un mal ús. A més, els propietaris estan obligats a consentir una servitud o dret de pas, permanent o temporal, a través de la seva propietat privada, en cas de la creació de serveis comuns, de repa- racions en benefici de la comunitat o 23 t u v w x y z u { | } ~ { y } w  € | }  w ‚ v ~ ƒ w „ v … x y  y z † ‡ ˆ ‰ Š ‹ Œ  Œ Ž   ‘  ’ Š Ž ‹ ‘  ’ Š  Ž 8.2 Elements comuns La part comuna d’un immoble està previ avís al president) té la potestat de composta pels espais que són propie- realitzar l’obra sense acord previ de la tat de tots els veïns: porteria, patis, te- junta de propietaris. rrats, patis de llum, etc. Cap veí no pot fer obres als espais co- Tots els propietaris tenen, pel que fa a muns de l’escala, tret que ho aprovi aquests elements comuns, una sèrie de l’assemblea. drets i deures,i estan sotmesos a unes condicions especials en cas de realit- Si un veí observa qualsevol desperfecte zar-hi obres. als espais comuns que necessiti una re- paració urgent, té l’obligació de comu- nicar-ho al president immediatament. 8.2.1 Drets sobre els elements comuns Els veïns tenen l’obligació de facilitar l’accés al seu pis o local per a qualse- Tots els propietaris tenen dret de co- vol reparació necessària per al mante- propietat sobre aquests elements, mal- niment o la millora de l’espai comú. grat que alguns d’aquests espais co- En cas de desperfectes, la comunitat muns (patis, balcons, etc.) siguin d’ús haurà de reparar els danys causats al privatiu. pis afectat. 8.2.2 Obligacions sobre els elements comuns Les despeses derivades del manteni- ment i la conservació dels espais co- muns van a càrrec de la comunitat de propietaris, excepte quan siguin d’ús privatiu. En aquest cas, les ha d’assumir el propietari que en gaudeixi. 8.2.3 Obres en elements comuns La junta de propietaris té l’obligació de fer les obres necessàries per a la conser- vació dels espais comuns i dels seus ser- veis, amb l’acord previ de l’assemblea. En cas d’una obra de caràcter urgent (fuites, trencament d’un baixant, etc.), el president (o l’administrador, amb 24 9. MODELS DE DOCUMENTS 9.1 CONVOCATÒRIA D’ASSEMBLEA O JUNTA DE PROPIETARIS                      !"   # $!        %     "    !&    '  # (        ) *      + , )     ,  %  %      -      %          . / (      0   %      0  ) ( 1        %23 4    5  6 7        - 8  9   9 -   !     &  !9 9  &    :5    1 1            - '  9     9  %   -       '     .  /  ;        %       +    !<=>  9"      !   9" &        0   .  / 25 9.2 ACTA D’UNA JUNTA DE PROPIETARIS “ ” • – — ˜ – ™ š › œ –  › œ ˜ – ™ ž Ÿ   ¡ Ÿ ¢ ž ˜ –   ¢ £ ¤ ¥ ¦ § ¨ © ª ¦ ª « ¬ ­ ¦ ® § ¬ ¥ ¯ ° ¦ ± ¬ ¥ « ¨ ¦ ² ² ² ² ² ² « ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² « ¬ ³ ´ ´ ² ² ¦ ¥ ¬ µ ² ² ² ² ² ¶ ¯ ® ¬ µ ¬ ° ® ¨ ¸ ¬ ® ¦ ¹ µ ¬ º ¯ ° ¦ § ¯ ° » ¯ § ¦ ª ¼ ® ¨ ¦ ± ¬ µ ® ¬ © ° ¬ ¨ ½ ¥ ¦ ¾ © ° ª ¦ « ¬ ® ¯ ¨ ¬ ª ¦ ® ¨ µ « ¬ ¥ ¿ ¨ ¸ ¸ ¯ À ¥ ¬ · · · ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ¦ ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² Á ¥ ¥ ¯ §  ± µ ¯ ª ¦ ¥ ¦ ® ¬ µ ¨ « à ° § ¨ ¦ « ¬ ¥ · Ä Ä ® Å ¹ ® ¦ Å ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ® ¯ ¨ ¬ ª ¦ ® ¨ ¹ Æ ® ¨ ¦ « ¬ ¥ ¨ µ ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² Å · · · Ç È È É È Ê Ë Ì Ê È Ä Ä ® Å ¹ ® ¦ Å ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ® ¯ ¨ ¬ ª ¦ ® ¨ ¹ Æ ® ¨ ¦ « ¬ ¥ ¨ µ ² ² ² ² ² ² Í Î © ¯ ª ¦ « ¬ ¦ ® ª ¨ § ¨ ¦ § ¨ Ï ² ² ² ² ² ² · · · · · Ä Ä ® Å ¹ ® ¦ Å ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ® ¯ ¨ ¬ ª ¦ ® ¨ ¹ Æ ® ¨ ¦ « ¬ ¥ ¨ µ ² ² ² ² ² ² Í Î © ¯ ª ¦ « ¬ ¦ ® ª ¨ § ¨ ¦ § ¨ Ï ² ² ² ² ² ² · · · · · Ä Ä ® Å ¹ ® ¦ Å ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ® ¯ ¨ ¬ ª ¦ ® ¨ ¹ Æ ® ¨ ¦ « ¬ ¥ ¨ µ ² ² ² ² ² ² Í Î © ¯ ª ¦ « ¬ ¦ ® ª ¨ § ¨ ¦ § ¨ Ï ² ² ² ² ² ² · · · · · Ä Ä ® Å ¹ ® ¦ Å ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ® ¯ ¨ ¬ ª ¦ ® ¨ ¹ Æ ® ¨ ¦ « ¬ ¥ ¨ µ ² ² ² ² ² ² Í Î © ¯ ª ¦ « ¬ ¦ ® ª ¨ § ¨ ¦ § ¨ Ï ² ² ² ² ² ² · · · · · Ä Ä ® Å ¹ ® ¦ Å ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ® ¯ ¨ ¬ ª ¦ ® ¨ ¹ Æ ® ¨ ¦ « ¬ ¥ ¨ µ ² ² ² ² ² ² Í Î © ¯ ª ¦ « ¬ ¦ ® ª ¨ § ¨ ¦ § ¨ Ï ² ² ² ² ² ² · · · · · Ä Ä ® Å ¹ ® ¦ Å ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ® ¯ ¨ ¬ ª ¦ ® ¨ ¹ Æ ® ¨ ¦ « ¬ ¥ ¨ µ ² ² ² ² ² ² Í Î © ¯ ª ¦ « ¬ ¦ ® ª ¨ § ¨ ¦ § ¨ Ï ² ² ² ² ² ² · · · · · Å Å Å Å Å Å Ð ¯ ¸ À ® ¬ « ¬ ® ¯ ¨ ¬ ª ¦ ® ¨ µ ¦ µ µ ¨ µ ª ¬ ° ª µ ² ² ² ² · · Ð ¯ ¸ À ® ¬ ª ¯ ª ¦ ¥ « ¬ ® ¯ ¨ ¬ ª ¦ ® ¨ µ ² ² ² ² · · Ñ ¯ ª ¦ ¥ « ¬ Î © ¯ ª ¦ « ¬ ¦ ® ª ¨ § ¨ ¦ § ¨ Ï ¦ µ µ ¨ µ ª ¬ ° ª ² ² ² ² · · Ò Ó Ô Ó Ô Ô Ë Ë Õ É Ö × Å ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ³ Å ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² Ø Å ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² Å Å Å Å Å Å Ó Ô Ç Ù Ú È × Å ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ³ Å ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² Ø Å ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² ² Å Å Å Å Å Å Û Ä ¬ ° µ ¬ ¸ Ü µ ¦ µ µ © ¸ ª ¬ µ ¬ ® ª ® ¦ § ª ¦ ® ± µ ¿ ¦ ¨ ½ ¬ § ¦ ¥ ¦ µ ¬ µ µ ¨ Ï ± « ¬ ¥ ¦ Î © ¦ ¥ µ ¿ ¬ µ ª Ü ° ¦ Î © ¬ µ ª ¦ ¦ § ª ¦ Å · · Ý ¥ µ ¬ § ® ¬ ª ¦ ® ¨ ¹ ª Æ ® ¨ ¦ Á µ ¨ º ° ¦ ª © ® ¦ Â Ý ¥ ® ¬ µ ¨ « ¬ ° ª ¹ ª ¦ Á µ ¨ º ° ¦ ª © ® ¦  · 26 9.3 FULL DE COMPTABILITAT Þ ß à á â ã ã ä å æ ç è é ê ë ì í ã í ê ë ê î ï ð ð ñ ð ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ñ ô ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ó õ ï ö ÷ ø ï ù ú ñ ð û ø ð ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ò ü ý þ ÿ      ü       ü            õ ñ ð ñ ú ï ð û  ú  ð û ï  ô û  ù ï ú  ð ï   ð ñ ô û ÷ ñ ù ú  ú ï  ô û  ù ï ú  ð ï  27 9.4 ACTA CONSTITUCIONAL D’UNA COMUNITAT DE PROPIETARIS               ! !  "   # $ %  $   & ' ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ) ! * ( ( ( ( (  ( ( ( ( +  ( ( ( ( ( ( ( ( +  , - - ( (  #  . .     %  $   # /   #    # #  0 1   $ # 2 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! " +  !     / # ( ( ( ( ( ( ( ( 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! " +  !     / # ( ( ( ( ( ( ( ( 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! " +  !     / # ( ( ( ( ( ( ( ( 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! " +  !     / # ( ( ( ( ( ( ( ( 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! " +  !     / # ( ( ( ( ( ( ( ( 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! " +  !     / # ( ( ( ( ( ( ( ( 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! " +  !     / # ( ( ( ( ( ( ( ( 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! " +  !     / # ( ( ( ( ( ( ( ( 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! " +  !     / # ( ( ( ( ( ( ( ( 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! " +  !     / # ( ( ( ( ( ( ( ( 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! " +  !     / # ( ( ( ( ( ( ( ( 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! " +  !     / # ( ( ( ( ( ( ( ( 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! " +  !     / # ( ( ( ( ( ( ( ( 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! " +  !     / # ( ( ( ( ( ( ( ( 4  ! "   +  /   /  $   #  # # # $   $ # ( ( ( ( ( ( ( ( ( 4  ! "   $  $   +  /   /  $   # ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( 5  $  #   # /   #    #  # !   $  +  # ! 6 #  ! %  $ # 7  /   /  $ 8   # +    ! !  "   # $ %  $         ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ) ! * ( ( ( ( ( +           * 5  $  #   # /   #    #   %  +  #     +     #  0 1   $ 2 9 * &   # $ $ %    &  ! %  $  $ +  :   /  $   # +         ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ) ! * ( ( ( ( ( , * ;   # #  ! "       # /   /  $   # +  $   !     #        /  !   <  0   +  0  =     > %   # $   8 ?   !  $ /     # /   #    # #  0 1   $ # 2 3 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! "    8     +  ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( 0   $ %   2 3 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! "    8     +  ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( 0   $ %   2 3 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! "    8     +  ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( 0   $ %   2 3 3 3  * '   * ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (  ! "    8     +  ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( 0   $ %   2 3     $   ' $ 8   @ # 0   $ %   A :   # +   $ ' $  @ # 0   $ %   A 28 9.5 FULL DE CONTROL DEL PAGAMENT DE QUOTES DE L’ESCALA B C D D E D F F F F F F F F F F F F F F G H I J F F F F F F F F F E L F F F F F F F F F F F F M G N F F F F F F F F F F F F F K ] ^ S Y Z O P Q R S T U V W O O X O P X P [ X P Z _ Z Y X P X P X X P X P S V Y Z Y \ Z S U R \ Z V ` Y Z S U R \ Z 29 9.6 REBUT a b c d e f g h i j k l m n o p j q r r r r r r r s r r r r r r r r r r r r r s m t u u r r v j k k m k r r r r r r r r r r r r r r p w x y r r r r r z m k m { | } s r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r r ~ p o x s m  | €  j ‚ j ƒ q s m n  € „ r r r r r r r r r q n j  | j p } € } j } s r r r r r r r r m | k o „ m p l o p l m  } m s m  | o } j s m n j l o x | p € } j } y … m ‚ m n n € „ € ‚ p j } | k j s m n } k m „ o k m k † k j o j s x € p € „ } k j s o k † k j y 30 10. GLOSSARI Acord per majoria qualificada: com llogateres que viuen en un mateix Decisió aprovada en assemblea amb el immoble (apartat 2.3). vot favorable de les 4/5 parts dels pro- pietaris, que representin les 4/5 parts Espais comuns: de les quotes de participació (apartat Llocs d’un immoble que són propietat 4.1). de tots els veïns: porteria, escala, te- rrats, patis de llum... (apartat 2). Acord per majoria simple: Decisió aprovada en assemblea amb el Espais privatius: vot favorable de la meitat dels propie- Llocs d’un immoble que són propietat taris més un (apartat 4.1). d’un únic veí (apartat 2). Acta constitucional: Estatuts: Acta fundacional en què consten tots Conjunt de normes que han de regir la els propietaris d’un immoble i la seva vida de la comunitat i que preveuen o junta de govern, necessària per legalit- desenvolupen allò establert per la llei zar la comunitat de propietaris (apartat (apartat 5.1). 3). Fons de reserva: Administrador: Partida pressupostària equivalent com Càrrec de la junta de govern encarregat a mínim al 5% de les despeses comu- de l’economia de la comunitat (apartat nes de la comunitat, destinada a re- 4.2). paracions urgents o a contractació d’assegurances (apartat 7.2). Assemblea: Reunió de la junta de propietaris de Junta de govern: caràcter ordinari o extraordinari (apar- Propietaris escollits per representar i tat 4.1). gestionar la comunitat, i poden assu- mir els càrrecs de: president, secretari Coeficient de participació: i administrador (apartat 4.2). Percentatge que cal aplicar a cada pis o local per limitar els seus drets (com el Junta de propietaris: grau de decisió a la junta de propieta- Màxim òrgan de decisió d’una comu- ris) i obligacions (com el pagament de nitat constituït per tots els propietaris les despeses de manteniment) respec- d’un immoble (apartat 4.1). te al conjunt de la comunitat (apartat 4.1). Llibre d’actes: Document que recull els acords presos Comunitat de propietaris: en assemblea (apartat 6.1). Òrgan que regula les relacions entre els veïns i veïnes dels habitatges d’un Llibre de comptes: mateix immoble (apartat 2). Document en què s’enregistren els in- gressos i les despeses de la comunitat Comunitat de veïns: (apartat 6.1). Conjunt de persones tant propietàries 31 ‡ ˆ ‰ Š ‹ Œ  ˆ Ž   ‘ Ž Œ  Š ’ “   ” Š • ‰ ‘ – Š — ‰ ˜ ‹ Œ ’ Œ  ™ š › œ  ž Ÿ   Ÿ ¡ ¢ £ ¤ £ ¥  ¡ ž ¤ £ ¥  £ ¡ President: Secretari: Càrrec de la junta de govern que repre- Càrrec de la junta de govern encarregat senta legalment la comunitat i vetlla de prendre acta a les assemblees i de pel seu funcionament (apartat 4.2). custodiar la documentació relativa a la comunitat (apartat 4.2). Propietat horitzontal: Figura jurídica que suposa un dret in- Títol constitutiu: dividual i personal sobre els elements Document que descriu l’edifici i els ha- privatius (habitatges, locals...) i una co- bitatges d’una comunitat, la quota o propietat sobre els elements comuns coeficient de participació de cadascun (escala, replans, patis...) (apartat 3.1). d’aquests i, en algunes ocasions, els estatuts de la comunitat (apartat 3.2). Quota de participació: Vegeu “Coeficient de participació”. Tresorer: Vegeu “Administrador”. Quota extraordinària: Taxa establerta per afrontar les despe- Vicepresident: ses d’obres de millora o les reparacions Càrrec de la junta de govern (opta- urgents (apartat 7.1). tiu) que substitueix el president quan aquest és absent (apartat 4.2). Quota ordinària: Taxa establerta per al manteniment de Vocals: despeses quotidianes de la comunitat Càrrecs de la junta de govern (optatius) (apartat 7.1). que realitzen tasques de suport a la resta de membres de la junta de go- Règim jurídic de la propietat horitzon- vern (apartat 4.2). tal del codi civil: Marc legal que estableix les bases de funcionament d’una comunitat de pro- pietaris a Catalunya (apartat 3.1). Registre de la Propietat: Organisme on es legalitza una comuni- tat de propietaris (apartat 3.2). Reglament de règim interior: Document que conté les regles inter- nes referents a la relacions de convi- vència entre els veïns i a la utilització d’elements i instal•lacions comuns (apartat 5.2). 32 11. ADRECES I TELÈFONS D’INTERÈS 11.1 Organismes relacionats Tel. 93 240 20 60 amb la legalització d’una www.apabcn.es comunitat de propietaris - Col•legi d’Arquitectes de Catalunya - Delegació d’Hisenda Plaça Nova, 5 - 08002 Barcelona Plaça del Doctor Letamendi, 13-23, 3a Tel. 93 301 50 00 08071 Barcelona www.coac.net Tel. 93 291 11 00 www.aeat.es - Col•legi Notarial de Catalunya S’hi realitza el tràmit per sol•licitar el Carrer del Notariat, 4 - 08001 Barcelo- NIF de la comunitat de propietaris. na Tel. 93 317 48 00 - Registre de la Propietat www.colnotcat.es Carrer de Joan Miró, 19-21 08005 Barcelona - Col•legi Oficial d’Agents de la Propie- Tel. 93 224 14 10 tat Immobiliària a Barcelona www.registropropiedad.com Gran Via de les Corts Catalanes, 622, S’hi realitzen els tràmits per registrar el principal - 08007 Barcelona títol constitutiu i la comunitat de pro- Tel. 93 317 54 62 pietaris, i s’hi segella el llibre d’actes www.apibcn.com d’aquesta. 11.3 Altres adreces i telèfons d’interès 11.2 Col•legis professionals: apleguen professionals relacionats amb el món - OMIC (Oficines Municipals d’Informació de la construcció i de l’habitatge. al Consumidor) Ronda de Sant Pau 43 - 08015 - Col•legi d’Advocats de Barcelona Barcelona Carrer de Mallorca, 283 Tel. 93 402 78 41 08037 Barcelona www.omic.bcn.es Tel. 93 496 18 80 Ajuda els consumidors i usuaris a de- www.icab.es fensar els seus drets per mitjà de la informació prèvia, l’assessorament i la - Col•legi d’Administradors de Finques recepció de reclamacions en temes de de Barcelona consum. Carrer de Mallorca, 214, entresòl 5a – Guàrdia Urbana: 092 08008 Barcelona Tel. 93 451 02 02 Aigües de Barcelona: 900.710.710 www.coleadministradors.cat Bombers: 080 Mossos d’Esquadra: 088 - Col•legi d’Aparelladors i Arquitectes Gas Natural: 900.700.365 Tècnics de Barcelona Carrer del Bon Pastor, 5 Emergències: 112 08021 Barcelona Urgències sanitàries: 061 Fecsa - Endesa: 902.507.750 33 ¦ § ¨ © ª « ¬ § ­ ® ¯ ° ­ « ¯ © ± ² ® ¯ ³ © ´ ¨ ° µ © ¶ ¨ · ª « ± « ¬ ¸ ¹ º » ¼ ½ ¾ ¿ ¾ À Á Â Ã Â Ä ¼ À ½ Ã Â Ä ¼  À 11.4 Oficines de l’habitatge Les Oficines de l’Habitatge ofereixen informació intergal i els serveis següents: - Ajuts a la rehabilitació: informació i gestió de temes de rehabilitació en general i del ajuts a la rehablilitació d’habitatges i edificis. - Accés a l’habitatge protegit (i social): informació sobre les promocions d’habitatge protegit; la inscripció dels demandants d’habitatge protegit i social en el Registre de Sol·liciatants d’Habitatge amb Protecció Oficial de Barcelona; la gestió del regis- tre i les propostes d’adjudicacions. - Ajuts al lloguer i borses d’habitatge: facilitar l’accés a habitatges de lloguer a joves, col·lectius amb rendes baixes i que es trobin en risc d’exclusió social. - Suport a problemàtiques vinculades a l’habitatge privat: informació, assesso- rament al ciutadà i mediació sobre problemàtiques vinculades a l’habitatge privat com l’orientació legal en casos d’assetjament, sobreocupació i infrahabitatge. Oficina de l’Habitatge de Ciutat Vella Oficina de l’Habitatge d’Horta-Guinardó Carrer de Pintor Fortuny, 17-19 Carrer del Llobregós, 175-189 08001 Barcelona 08032 Barcelona Oficina de l’Habitatge de l’Eixample Oficina de l’Habitatge de Nou Barris València, 307 Carrer del Doctor Pi i Molist, 133 08009 Barcelona 08042 Barcelona Oficina de l’Habitatge de Sants-Montjuïc Oficina de l’Habitatge de Sant Andreu Carrer de la Creu Coberta ,104 Carrer de Joan Torras, 49 08014 Barcelona 08030 Barcelona Oficina de l’Habitatge de Gràcia Oficina de l’Habitatge de Sant Martí Plaça de Rius i Taulet, 2 2º Rambla del Poblenou, 147 08012 Barcelona 08028 Barcelona Per a més informació truca a: o informa-te’n a: www.bcn.cat/habitatge 34 a + a +: per a la bona convivència L’escala, l’entorn de l’edifici i l’entrada els veïns per evitar molèsties i malen- a la teva comunitat també son casa tesos. teva. Tingues cura del seu manteni- ment i neteja. Si tenim animals domèstics a casa com gats, gossos, ocells… hem de poder - no deixant bosses d’escombraries ni tenir-los en les millors condicions, tant material de rebuig al replà o l’entrada pel seu benestar com per evitar molès- de l’escala ties a la resta dels veïns, procurant - en cas que hagis de llençar un moble o algun trasto de gran volum, recorda - mantenir els balcons i terrasses que que hi ha un servei municipal de reco- utilitzin els nostres animals nets de ma- llida gratuït, respecta els dies en què es nera que no produeixin molèsties de recull pudors ni brutícia als altres veïns - procurant que les bosses d’escom- - no utilitzar els espais comuns de braries no gotegin ni deixin rastre l’escala com a lloc d’esbarjo dels ani- - utilitzant les papereres de l’escala i els mals i molt menys per a què hi facin les cendrers seves necessitats. - respectant el mobiliari de les zones co- munes: llums, bústies I recorda que el carrer també és casa - mantenint els vidres, les portes i les teva. Així, les deposicions dels animals parets sense guixades ni ratllades cal que les recullis i que els animals - i mantenint els accessos lliures. facin ús de les zones que tenen habili- tades – els pipicans-. Tots els veïns han de col•laborar en el manteniment de l’edifici i respectar els Cal que hi hagi un acord entre tots els torns de neteja acordats. veïns sobre quins són els usos per- mesos en els espais comuns: Hem de pensar que el que fem a casa nostra també pot afectar els nostres - si es dedica un espai per a guardar bi- veïns, especialment pel que fa al soroll. cicletes, cotxets, carros de compra… Hem de respectar el descans dels - si hi ha un espai per al joc dels nens veïns especialment entre les 08 i les - quines coses es permeten de fer al te- 22 hores rrat o altres espais comuns, i quines no - evitant provocar sorolls forts inneces- - l’ús responsable de l’ascensor. saris, cops de porta, crits, moviment de mobles… Cal procurar que els acords es prenguin - controlant el volum dels aparells de amb la participació de tots els veïns i, música, televisió, ràdios… un cop decidits, és responsabilitat de - i si hem de fer obres o alguna celebra- tots respectar-los i fer-los respectar. ció especial a deshora parlem-ne amb 35