Guía de soporte para la organización de las COMUNIDADES DE VECINOS Y VECINAS con el apoyo de:                                                       EDITA: Ajuntament de Barcelona COORDINACIÓN DE LA EDICIÓN: Àrea de Prevenció, Seguretat i Mobilitat ILUSTRACIONES: Direcció de Serveis de Prevenció Joan Carrasco Observatori per a la Convivència MAQUETACIÓN: DEPÓSITO LEGAL: AUTORES: Marc Borrell D.L.: B- Equipo del proyecto Suport a les Juntes d’Escala de IMPRESIÓN: FECHA IMPRESIÓN: Barcelona Imatge i Producció Noviembre 2008 Entorn, SCCL Editorial Municipal con el apoyo de: PRESENTACIÓN Las ciudades, los barrios, las co- Es esta voluntad de dar a vecinos munidades donde vivimos son los y a comunidades de vecinos he- escenarios en los que ciudadanos rramientas que faciliten la cons- y ciudadanas conocemos los valo- trucción de ciudadanía la que ha res cívicos y construimos las rela- motivado la puesta en marcha del ciones sociales que nos permiten programa de acompañamiento a vivir en comunidad. la constitución de comunidades de vecinos. Y en este sentido, la Son los niños y las niñas, las ado- presente guía de apoyo pretende lescentes, los jóvenes, la gente constituirse en recurso a disposi- mayor, los recién llegados —en ción de los ciudadanos y ciudada- definitiva, los ciudadanos y ciu- nas para que esta labor presente dadanas—,los protagonistas de las mínimas dificultades. esta construcción de valores y, por tanto, de comunidad. El papel Junto a esta guía, los servicios de la Administración consiste en municipales seguirán a disposi- acompañar y poner a disposición ción de los ciudadanos y ciudada- de la ciudadanía herramientas y nas de Barcelona. recursos que le permitan afrontar esta valoración de las capacidades Jordi Hereu comunitarias desde el compromi- Alcalde so cívico, facilitando un proceso entendedor y que favorezca su objetivo principal: la convivencia.   ! " # $ % & % ' ( # & ! ' ! ) ! % ' * ! + , - ! . , / + " # ) ! $ 0 1 2 3 4 5 6 7 6 8 9 6 8 : 8 0 5 4 1 9 ; : 8 0 5 4 7 9 ÍNDICE 1. Introducción. El porqué de la Guía..................................................... 4 2. La comunidad de propietarios............................................................ 6 2.1 ¿Qué es la comunidad de propietarios? 2.2 ¿Por qué hay que organizar una comunidad de propietarios? un poco +: recomendaciones para la implicación de todos los vecinos y vecinas 3. La legalización de la comunidad de propietarios............................ 7 3.1 ¿Qué es la propiedad horizontal? ¿Y la Ley de la Propiedad Horizontal? 3.2 Pasos para legalizar una comunidad de propietarios 4. Los órganos de gobierno de una comunidad................................... 9 4.1 La junta de propietarios 4.1.1. La cuota o coeficiente de participación 4.1.2. Competencias de la junta de propietarios 4.1.3. Derechos y obligaciones de los propietarios en relación con las asambleas 4.1.4. Convocatoria de la asamblea 4.1.5. La toma de acuerdos un poco +: recomendaciones para mejorar la participación de los vecinos y vecinas 4.2 La junta de gobierno 4.2.1. Los cargos de la junta de gobierno un poco +: recomendaciones para un buen funcionamiento de la junta de gobierno 5. La regulación interna de la comunidad............................................. 17 5.1 Los estatutos 5.2 El reglamento de régimen interior un poco +: recomendaciones para mejorar la regulación interna de la comunidad 6. Documentación de la comunidad....................................................... 19 6.1 Documentación necesaria un poco +: recomendaciones para mejorar la gestión de la comunidad 7. La gestión económica.......................................................................... 21 7.1 La gestión económica 7.2 Derechos y deberes de los vecinos respecto a la gestión económica un poco +: recomendaciones para una gestión económica eficiente 8. Elementos privativos y comunes....................................................... 23 8.1 Elementos privativos 8.1.1. Derechos sobre los elementos privativos 8.1.2. Obligaciones sobre los elementos privativos 8.1.3. Obras en elementos privativos 8.2 Elementos comunes 8.2.1. Derechos sobre los elementos comunes 8.2.2. Obligaciones sobre los elementos comunes 8.2.3. Obras en elementos comunes 9. Modelos de documentos..................................................................... 25 9.1 Convocatoria de una asamblea o junta de propietarios 9.2 Acta de una junta de propietarios 9.3 Hoja de contabilidad 9.4 Acta constitucional de una comunidad de propietarios 9.5 Hoja de control de pago de cuotas de la escalera 9.6 Recibo 10. Glosario............................................................................................... 31 11. Direcciones y teléfonos de interés................................................... 33 11.1 Organismos relacionados con la legalitzación de una comunidad de propietarios 11.2 Colegios profesionales 11.3 Otras direcciones y teléfonos de interés 11.4 Oficines de l’Habitatge Oficinas de vivenda un poco +: para la buena convivencia < = > ? @ A B C D C E F A D ? E ? G ? C E H ? I J K ? L J M I @ A G ? B N O P Q R S T U T V W T V X V N S R O W Y X V N S R U W 1. INTRODUCCIÓN. EL PORQUÉ DE LA GUÍA La propuesta de trabajar en prevención requiere plantear un trabajo en las co- munidades de vecinos y con las comu- nidades de vecinos, incidiendo en las causas que permiten fortalecer, mante- ner o recuperar los vínculos de convi- vencia entre los que son más cercanos: sus vecinos. A pesar de que el Ayuntamiento cen- tra su intervención en la promoción del espacio público, en muchas ocasiones éste no es tan solo permeable, sino que además es el reflejo de las situaciones y los comportamientos que se dan en los espacios privados de uso comunita- rio: escaleras de vecinos, patios comu- nitarios, jardines privados, etc. Por este motivo nos proponemos un nuevo reto: dar apoyo a las comunida- des de vecinos y vecinas con el obje- que les permita gestionar las situacio- tivo de conseguir una organización de nes ordinarias y aquellas otras situacio- su comunidad que les permita gestio- nes susceptibles de generar conflictos nar los espacios comunes y mejorar la o que ya los estén provocando. convivencia. Además, la guía también incluye los Para desarrollar estas intervenciones, apartados “un poco +”, con ideas y contamos con el apoyo de esta Guía bá- propuestas para implicar a todos los sica para la organización de las comu- vecinos en el mantenimiento de los nidades de vecinos y vecinas, en la que espacios comunes y en el fomento de se recoge una serie de informaciones, una buena convivencia, de forma par- consejos y normas que facilitan una ticipativa y eficiente, desde un modelo mejor convivencia en las comunidades basado en los principios democráticos de vecinos, así como un uso adecuado (tolerancia, diálogo, consenso, plurali- del espacio comunitario. dad, etc.). Esta guía se dirige a las comunidades Finalmente, se proponen modelos de de vecinos, especialmente a los propie- documentos útiles para llevar a cabo tarios de viviendas y locales, con la in- una gestión eficiente dentro de una co- tención de proporcionarles una herra- munidad, así como una lista de direc- mienta de información y formación, y ciones y teléfonos de servicios y recur- de pauta organizativa de su comunidad sos que pueden ser de interés. 4 2. LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS 2.1 ¿Qué es la comunidad de pro- 2.2 ¿Por qué hay que organizar la pietarios? comunidad de propietarios? La comunidad de propietarios es el ór- - Porque hay espacios comunes com- gano que regula las relaciones entre los partidos por todos los vecinos y veci- vecinos y vecinas de un mismo inmue- nas (entrada, escalera, etc.). ble. Está formada por todos los propie- - Porque hay que procurar un buen fun- tarios de los diferentes elementos que cionamiento y mantenimiento de los lo integran: pisos, locales, plazas de servicios comunes (luz de la escalera, aparcamiento, etc. contadores eléctricos, contadores de gas, etc.). En el caso de los pisos de alquiler, son - Porque hay que procurar el manteni- los propietarios de éstos los que forman miento de las instalaciones comunes parte de la comunidad de propietarios (buzones, puerta de entrada, ilumina- y no sus inquilinos. Todos los propieta- ción, portero automático, ventanas, as- rios, vivan o no en el edificio y utilicen censores, etc.). o no sus locales, gozan de los mismos - Porque para funcionar como colectivo derechos que los demás propietarios y se necesita una mínima organización. tienen las mismas obligaciones. - Porque es necesario consensuar entre todos y todas unas normas para una El objetivo de la comunidad es velar por convivencia agradable. los derechos y deberes de todos los ve- - Porque hay que respetar y garantizar cinos y vecinas, así como organizar los los intereses comunes de tota la comu- aspectos relacionados con la conviven- nidad. cia y la adecuada utilización de los ser- vicios y elementos comunes dentro de los límites establecidos por la ley. 5 Z [ \ ] ^ _ ` a b a c d _ b ] c ] e ] a c f ] g h i ] j h k g ^ _ e ] ` l m n o p q r s r t u r t v t l q p m u w v t l q p s u COMUNIDADES DE VECINOS Y VECINAS: TODOS LOS VECINOS Y VECINAS: Comunidad de propietarios y propietarias Junta de propietarios i propietarias Propietarios y propietarias Junta de gobierno: Asamblea de no residentes propietarios: en el edificio - presidente/a + vicepresidente/a Todos los - secretario/a propietarios y - administrador/a propietarias y ve- / tresorero/a cinos y vecinas Reglamento Estatutos de la régimen interno comunidad Vecinos y vecinas Inquilinos un poco +: recomendaciones para la implicación de todos los vecinos y vecinas - Hay que tener en cuenta que en el vecinos, e incluso decidir algunos de edificio vive un conjunto de personas estos aspectos entre todos. —tanto propietarios como inquilinos— que comparte espacios comunes y - Puede ser útil elaborar un protocolo unas normas de convivencia y que se de bienvenida en formato papel donde denomina comunidad de vecinos. figuren las principales normas de con- vivencia acordadas por la comunidad - Es importante hacer participar e in- para ofrecerlo al residente recién llega- formar a todos los vecinos, aunque no do. sean propietarios, cuando hablemos de relaciones de convivencia entre 6 3. LA LEGALIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS 3.1 ¿Qué es la propiedad horizon- 3.2 Pasos para legalizar una co- tal? ¿Y la Ley de la Propiedad Ho- munidad de propietarios rizontal? La propiedad horizontal es una figura Para legalizar la comunidad de propie- jurídica que supone un derecho indi- tarios, hay que seguir los siguientes vidual y personal sobre los elementos pasos: privativos (viviendas, locales, etc.) y una copropiedad sobre los elementos comunes (escalera, patios, rellanos, etc.). Es horizontal porque no hay su- 1. Inscribir el título constitutivo en el perioridad de unos propietarios sobre Registro de la Propiedad: toda comu- otros. nidad de propietarios debe contar con el título constitutivo de la propiedad La ley que regula esta forma especial horizontal. Este título describe el edi- de propiedad es el Régimen Jurídico de ficio y sus viviendas, e incluye la cuota la Propiedad Horizontal, dentro del Có- o coeficiente de participación de cada digo Civil de Cataluña. uno de ellos y, en algunas ocasiones, los estatutos con normas que rigen la comunidad. El título puede ser otorga- do por el propietario del edificio, por los propietarios de los diferentes pisos o por resolución judicial. Los propieta- rios ratificarán este título en el momen- to de la compra de la vivienda. 2. Convocar y celebrar una asamblea en la que se elegirán los cargos que representarán a la comunidad (presi- dente, secretario y tesorero) y firmar el acta constitucional (véase el modelo correspondiente en el apartado 9.4 de la Guía). 1Consultar la explicación de la cuota de participación en el punto 4 de esta Guía (Los órganos de gobierno de una comunidad). 7 x y z { | } ~  €   ‚ } € {  { ƒ {   „ { … † ‡ { ˆ † ‰ … | } ƒ { ~ Š ‹ Œ  Ž   ‘  ’ “  ’ ” ’ Š  Ž ‹ “ • ” ’ Š  Ž ‘ “ 3. Registrar la comunidad de propie- 4. Solicitar el NIF de la comunidad en tarios en el Registro de la Propiedad y la Delegación de Hacienda. Este trámi- sellar el libro de actas de la comunidad te se resuelve al momento y la docu- (se puede comprar en cualquier libre- mentación que hay que adjuntar es la ría). Este trámite tarda 15 días en ha- siguiente: cerse efectivo. La documentación que hay que adjuntar es la siguiente: - Impreso de solicitud de NIF, que se vende en Hacienda - Libro de actas en blanco - Libro de actas sellado en el Registro - Acta constitucional de la Propiedad con el acta constitucio- nal - Fotocopia del DNI del presidente - Fotocopia del DNI del presidente - Fotocopia de la escritura de la vivienda del presidente o de otro propietario. 8 4. LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO DE UNA COMUNIDAD 4.1 La junta de propietarios La junta de propietarios es el órgano La cuota de participación viene fijada de gobierno constituido por todos los en el título de constitución por acuer- propietarios de pisos y locales de una do de las 4/5 partes de los propietarios comunidad. Constituye el máximo ór- o por resolución judicial. Los factores gano de decisión y debe funcionar de que sirven para determinar esta cuota forma democrática, mediante asam- son: bleas. - La superficie útil del piso o local - El emplazamiento del piso o local (in- terior o exterior) - La situación del piso o local - El uso de los elementos y servicios co- munes de la comunidad 4.1.2 Competencias de la junta de pro- pietarios (artículo 553-19 del Código Civil) • Nombrar y revocar los cargos de go- bierno unipersonales. • Establecer o modificar las normas in- ternas de funcionamiento y conviven- cia (estatutos y reglamento de régimen interior). 4.1.1. La cuota o coeficiente de parti- • Conocer todas las decisiones y llegar cipación a los acuerdos necesarios sobre cual- quier tema que afecte a la comunidad La cuota de participación es el porcen- (como reparaciones de carácter ordina- taje que se aplica a cada piso o local rio y extraordinario y de mejora). para delimitar sus derechos (como el grado de decisión en la junta de pro- •Establecer la cuota ordinaria y las ex- pietarios) y obligaciones (como el pago traordinarias cuando sean necesarias. de gastos de mantenimiento) respecto al conjunto de la comunidad. Esta cuo- • Aprobar el presupuesto anual y las ta se calcula en proporción a los bienes cuentas del año anterior, así como los de cada propietario sobre la comunidad de obra de mejora o acondicionamien- y se expresa en centésimas, porque la to de la escalera. suma de todas ellas ha de dar el 100%. 9 – — ˜ ™ š › œ  ž  Ÿ   › ž ™ Ÿ ™ ¡ ™  Ÿ ¢ ™ £ ¤ ¥ ™ ¦ ¤ § £ š › ¡ ™ œ ¨ © ª « ¬ ­ ® ¯ ® ° ± ® ° ² ° ¨ ­ ¬ © ± ³ ² ° ¨ ­ ¬ ¯ ± 4.1.3 Derechos y obligaciones de los 4.1.4 Convocatoria de las asambleas propietarios en relación con las asam- bleas La junta de propietarios debe convo- carse como mínimo una vez al año para • Los propietarios tienen derecho a aprobar los presupuestos y las cuentas participar y decidir en las asambleas de (asamblea ordinaria anual). La convo- la comunidad. catoria de esta asamblea se hará como • El propietario que por motivos perso- mínimo con ocho días de antelación. nales no pueda asistir a las asambleas Las asambleas extraordinarias son puede delegar su voto y representación aquellas que se convocan como res- en otro propietario a través de una au- puesta a las necesidades concretas que torización firmada por él (véase el mo- puedan surgir de la comunidad. delo de autorización en el apartado 9.1 El presidente es quien normalmente de la Guía). convoca la asamblea a través del tablón • Todos los propietarios tienen derecho de anuncios de la comunidad o por car- a voz y voto en las asambleas, excepto ta personalizada a cada uno de los pro- los que no estén al corriente de los pa- pietarios. No obstante, todos los veci- gos de la comunidad. En este caso sólo nos pueden proponer la celebración de tendrán derecho a voz pero no a voto una asamblea, siempre y cuando esté (artículo 553-24 del Código Civil). de acuerdo una cuarta parte de los • Los propietarios tienen derecho a propietarios, que deben representar la recurrir los acuerdos tomados en la cuarta parte de las cuotas de participa- asamblea, siempre que los consideren ción. contrarios a sus intereses o a los de la En la convocatoria tienen que constar comunidad (artículo 553-31 del Código los siguientes datos (véase el modelo Civil). de convocatoria en el apartado 9.1 de • Todos los vecinos tienen la obliga- la Guía). ción de cumplir los acuerdos tomados en asamblea. •Hora, día y lugar de la reunión •Orden del día •Firma del presidente y/o de los con- vocantes En las asambleas se establecen dos con- vocatorias, con un margen de tiempo de 30 minutos entre ambas. La primera convocatoria se da por válida si asiste como mínimo la mitad de los propieta- rios, con representación de la mitad de las cuotas de participación. Si no es así, se espera a la segunda convocatoria y la reunión se celebra con independen- cia del número de vecinos presentes (artículo 553-23 del Código Civil). 10 4.1.5 La toma de acuerdos (artículo La ley regula una serie de mayorías di- 553-25 del Código Civil) ferentes según el tipo de decisión que haya que tomar: ACUERDO POR MAYORÍA Modificación del título constitutivo CUALIFICADA o de los estatutos (voto favorable de las 4/5 partes de los propietarios Innovaciones físicas que afecten a la que representen las 4/5 partes estructura o configuración exterior del de les cuotas de participación) edificio y a la construcción de piscinas y instalaciones recreativas Realización de obras o instalación de nue- vos servicios con el objetivo de suprimir barreras arquitectónicas 2 Innovaciones exigibles para la viabilidad o la seguridad del inmueble Ejecución de obras necesarias para ACUERDO POR MAYORÍA SIMPLE instalar infraestructuras comunes, para conectar servicios de (voto favorable de la mitad telecomunicaciones o para de los propietarios más uno) individualizar la medición del consumo de agua, gas o electricidad Cualquier otro tipo de acuerdo que no se refleje en las explicaciones anteriores Creación o modificación de las normas del reglamento de régimen interior 2Los propietarios con discapacidad física pueden pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas si no se llega al acuerdo por mayoría simple en la junta de propietarios. 11 ´ µ ¶ · ¸ ¹ º » ¼ » ½ ¾ ¹ ¼ · ½ · ¿ · » ½ À · Á  à · Ä Â Å Á ¸ ¹ ¿ · º Æ Ç È É Ê Ë Ì Í Ì Î Ï Ì Î Ð Î Æ Ë Ê Ç Ï Ñ Ð Î Æ Ë Ê Í Ï Se contarán como favorables los votos un poco +: de los propietarios no presentes que ha- recomendaciones para mejorar la yan estado debidamente convocados, siempre que no hayan manifestado su participación de los desacuerdo por escrito al secretario en vecinos y vecinas un periodo de 30 días naturales des- pués de la toma de decisiones. - Invitar a las asambleas a todos los ve- Los propietarios que no estén al co- cinos y vecinas, independientemente rriente de los pagos de la cuota de de si son o no propietarios, ya que así la comunidad no podrán votar en los se favorecerá el diálogo y la aceptación acuerdos de la junta. de los acuerdos tomados. De esta for- Hayan podido votar o no, todos los pro- ma, todos se sentirán parte de la co- pietarios están obligados a aceptar los munidad. acuerdos tomados y a pagar los gastos que se deriven de ellos, excepto en los - Informar de los acuerdos tomados siguientes casos: y de la convocatoria de asamblea, in- tentando mejorar los canales de co- - En los acuerdos relativos a nue- municación: personalmente, tablón de vas instalaciones o a servicios comu- anuncios, carta individualizada a cada nes, cuando el valor total del gasto vecino, etc. acordado sea superior a la cuarta parte del presupuesto anual. - Es aconsejable recoger la opinión de todos los vecinos (propietarios e inqui- - En los acuerdos que afecten a linos) en el momento de tomar decisio- una propiedad individual, hay que te- nes que afecten a temas de conviven- ner el consentimiento del propietario cia: limpieza de la escalera, uso de los afectado. espacios comunes, etc. - Establecer y respetar los turnos de pa- labra en las asambleas, en las que se debe escuchar y respetar las opiniones de todos. - Es importante clarificar las propuestas de votación y los acuerdos adoptados. 12 4.2 La junta de gobierno La junta de gobierno está integrada Si la junta de propietarios acuerda nom- por aquellos propietarios de la escalera brar los cargos de órgano de gobierno que han sido escogidos por la comuni- de manera rotativa, todos los propie- dad de propietarios y que tienen tareas tarios tendrán que aceptarlos, excepto específicas para facilitar, agilizar y pro- los que tengan una causa justificada. curar que se lleven a cabo los acuerdos tomados en la asamblea por la junta 4.2.1 Los cargos de la junta de de propietarios. Los diferentes miem- gobierno bros que la forman tienen que asumir funciones representativas y ejecutivas. Los cargos imprescindibles de la junta Son los encargados de gestionar y de de gobierno son los de presidente, se- procurar por el buen funcionamiento cretario y administrador, pero también de la comunidad. puede haber un vicepresidente y uno o más vocales. La junta de propietarios nombrará Estos cargos podrían recaer en una mis- anualmente a las personas que asumi- ma persona, si así se establece en los rán estos cargos: presidente, secreta- estatutos o se acuerda en asamblea. rio y administrador. El nombramiento Además, el secretario y el administra- se hará por elección o de forma rotati- dor pueden ser personas externas a la va entre los propietarios en caso de ser comunidad, con la calificación profe- acordado en asamblea. sional adecuada (abogados, agentes de la propiedad inmobiliaria o administra- dores de fincas). 13 Ò Ó Ô Õ Ö × Ø Ù Ú Ù Û Ü × Ú Õ Û Õ Ý Õ Ù Û Þ Õ ß à á Õ â à ã ß Ö × Ý Õ Ø ä å æ ç è é ê ë ê ì í ê ì î ì ä é è å í ï î ì ä é è ë í PRESIDENTE/A SECRETARIO/A 1. Ser el representante legal de la co- 1. Dejar por escrito todo lo acordado munidad. en las reuniones (actas, acuerdos…). 2. Hacer el seguimiento de las funcio- 2. Custodiar y conservar el libro de ac- nes del resto de miembros del órgano tas y el resto de documentación de la de gobierno. comunidad. 3. Convocar las asambleas (en nombre 3. Redactar y enviar correspondencia del órgano de gobierno) y dirigir sus en nombre de la comunidad. debates. 4. Firmar toda la documentación (car- 4. Dar su conformidad por escrito a las tas, actas, convocatorias de reuniones, actas firmadas por el secretario. etc.). 5. Ejecutar los acuerdos que le hayan sido encomendados por la asamblea. 6. Velar por la correcta ejecución de las obras de mejora. 14 TESORERO/A O VICEPRESIDENTE/A ADMINISTRADOR/A 1. Llevar correctamente el estado de 1. Sustituir al presidente cuando el car- cuentas en el libro de contabilidad y go no esté cubierto o esté vacante, o custodiarlo. bien cuando el presidente se encuentre ausente. 2. Conservar adecuadamente los reci- bos y las facturas de los cobros y pagos efectuados. VOCALES 3. Elaborar el presupuesto y los balan- ces de resultados. 1. Dar soporte al resto de miembros del órgano de gobierno (cobrar cuotas, 4. Hacer el seguimiento continuado de solicitar presupuestos a proveedores, los ingresos y los gastos para una co- etc.). rrecta ejecución del presupuesto. 5. Conocer la disponibilidad del dinero necesario para hacer frente a los gas- tos ordinarios o a los extraordinarios que se acuerden. 6. Encargarse de los cobros de las cuo- tas. 7. Velar por el fondo de la comunidad. 8. Decidir la ejecución de obras urgen- tes con la autorización del presidente; éstas pueden correr a cargo del fondo de reserva de la comunidad. 15 ð ñ ò ó ô õ ö ÷ ø ÷ ù ú õ ø ó ù ó û ó ÷ ù ü ó ý þ ÿ ó þ  ý ô õ û ó ö                 un poco +: recomendaciones para un buen funcionamiento de la junta de gobierno En el reglamento de régimen interior - Es recomendable informar a todos los puedes consultar los derechos y debe- vecinos y vecinas de los temas acorda- res de todos los vecinos de la comuni- dos y transmitirles las informaciones dad. importantes (con carteles, circulares, cartas, etc.). - Siempre es mejor que los cargos de gobierno los ocupen varias personas - Hay que mantener informada a la co- (así se garantiza la pluralidad de opi- munidad; también debe mantenerse niones, el apoyo entre sus miembros, una buena transparencia económica y etc.). facilitar el cobro de las cuotas y su ges- tión. - Es preferible que los cargos sean ro- tativos (se asume así el hecho de que - Es aconsejable que la documentación la comunidad es una responsabilidad de la comunidad esté al alcance de to- común a todos los vecinos y se garan- dos para facilitar la transparencia entre tiza y mejora la implicación de todos y los propietarios (libro de actas, libro de todas). cuentas, presupuestos pedidos, etc.). - Se deben realizar reuniones periódi- - Se aconseja tener a la vista (en el tablón cas para el seguimiento de los acuer- de anuncios, por ejemplo) los teléfonos dos tomados en asamblea y mantener de contacto de los diferentes servicios un diálogo y una comunicación cons- de la escalera (urgencias, compañía de tantes entre los miembros. gas, compañía de agua, etc.), así como los datos de las personas que forman parte de la junta de gobierno. 16 5. LA REGULACIÓN INTERNA DE LA COMUNIDAD 5.1 Los estatutos Los estatutos son el conjunto de normas - Derechos y deberes de todos los ve- que tienen que regir la vida de la comu- cinos. nidad y son de obligado cumplimiento para todos los vecinos y vecinas, tanto - Establecimiento de cuotas ordinarias propietarios como inquilinos. y extraordinarias, y de gastos genera- Acostumbran a formar parte del título les sin tener en cuenta la cuota de par- constitutivo, pero no es necesario que ticipación. existan. - Existencia de otros cargos de gobier- Pueden contener reglas sobre las cues- no complementarios a los de presiden- tiones siguientes: te, secretario y administrador (vicepre- sidente y vocales). - Uso de los espacios privados (pisos, locales, etc.) y comunes (escalera, por- - Forma de gestión y administración. tería, etc.) - Limitación de algunos espacios comu- nes para uso privativo (azoteas, patios, terrazas, etc.) 17                                     ! " # $ % & ' & ( ) & ( * ( % $ ! ) + * ( % $ ' ) 5.2 El reglamento de régimen interior El reglamento de régimen interior son un poco +: aquellas normas acordadas por la jun- recomendaciones para mejorar ta de propietarios para regular los de- talles de la convivencia y la adecuada la regulación interna de la utilización de los servicios y cosas co- comunidad munes dentro de los límites de la ley y de los estatutos. - Es necesario acoger a los nuevos ve- cinos y vecinas e informarlos de los El reglamento de régimen interior es de estatutos y del reglamento de régimen obligado cumplimiento para todos los interior para que conozcan y respeten vecinos y vecinas, tanto propietarios el funcionamiento de la comunidad. como inquilinos. - Se aconseja implicar a todos los veci- Algunos aspectos que puede prever nos y vecinas en la elaboración o mo- este reglamento son los siguientes: dificación del reglamento de régimen interior para consensuar al máximo su - Ordenación estética de las placas de contenido y aplicación. los buzones - Color de las puertas de acceso a las viviendas - Horarios de recogida de basura - Limitación del acceso de determina- dos animales domésticos a algunos es- pacios del edificio 18 6. DOCUMENTACIÓN DE LA COMUNIDAD 6.1 Documentación necesaria Libro de actas Recoge los acuerdos tomados en asam- blea, tanto ordinaria como extraordi- naria. El secretario es el encargado de tomar nota y custodiar este documento de trabajo (véase el modelo de acta de una junta de propietarios en el aparta- do 9.2 de la Guía). Se trata de una documentación muy im- portante, ya que sirve para efectuar de- terminados trámites o cumplir requisi- tos legales ante organismos públicos o judiciales, y se debe conservar durante 30 años mientras exista el inmueble. Se debe cuidar, porque si se pierde hace falta un acta notarial para poder utilizar uno nuevo. Además, no se pue- de comenzar un libro de actas nuevo hasta que se acaba el anterior. Libro de contabilidad En él se registran los ingresos o entra- das (cuotas) y los gastos o salidas (or- dinarias: luz, agua…, y extraordinarias: reparaciones urgentes, obras de mejo- ra…) de la comunidad (véase el modelo de hoja de contabilidad en el apartado 9.3 de la Guía). El tesorero es el responsable de tener- lo al día. Debe conservarse durante 10 años. 19 , - . / 0 1 2 3 4 3 5 6 1 4 / 5 / 7 / 3 5 8 / 9 : ; / < : = 9 0 1 7 / 2 > ? @ A B C D E D F G D F H F > C B ? G I H F > C B E G Otra documentación un poco +: recomendaciones para mejorar la - Recibos gestión de la comunidad - Convocatorias Existen otras herramientas que pueden - Comunicaciones ayudar a mejorar la gestión de la comunidad: - Etc. - Sello de la comunidad: útil para mar- Son documentos que genera la gestión car cualquier documento de la comuni- de la comunidad y que se deben con- dad (recibos, actas, etc.). servar durante 10 años. - Tablón de anuncios: herramienta para comunicar al resto de la comunidad los acuerdos tomados en las asambleas y otras informaciones. - Archivo: sistema para guardar toda la documentación referente a cualquier gestión que se lleve a cabo y archivarla por temas, por fechas, etc. - Cuenta corriente comunitaria: facilita la gestión económica. 20 7. LA GESTIÓN ECONÓMICA 7.1 La gestión económica Entendemos por gestión económica el control de todos los movimientos •Cuota ordinaria: acordada por la económicos de la comunidad, desde asamblea, se dedica al mantenimiento la recaudación de cuotas (ordinarias o de gastos cotidianos de la comunidad. extraordinarias) hasta el seguimiento de los gastos necesarios para la ejecu- •Cuota extraordinaria: también apro- ción de actuaciones de mantenimiento bada por la asamblea, su objetivo es y mejora, tanto de carácter ordinario hacer frente a los gastos de obras de como extraordinario (véase el modelo mejora o reparaciones urgentes. de hoja de control del pago de cuotas en el apartado 9.5 de la Guía). La cuota que paga cada propietario, de- terminada por su coeficiente de partici- pación, puede ser de dos tipos: 21 J K L M N O P Q R Q S T O R M S M U M Q S V M W X Y M Z X [ W N O U M P \ ] ^ _ ` a b c b d e b d f d \ a ` ] e g f d \ a ` c e 7.2 Derechos y deberes un poco +: de los vecinos respecto recomendaciones para una a la gestión económica gestión económica eficiente Los vecinos tienen la obligación de pa- gar las cuotas de la comunidad para - Si un vecino puntualmente tiene difi- hacer frente a los gastos generales de cultades para asumir las cuotas, la jun- mantenimiento de la escalera. ta podría facilitarle su pago pactando plazos. Se recomienda no dejar pasar Si un propietario tiene pendiente el mucho tiempo antes de reclamar las pago de una cuota de la comunidad de cuotas impagadas para que no se acu- vecinos, tendrá derecho a participar en mule la deuda. la asamblea, pero no a votar. - El edificio se deteriora y necesita me- Cuando un propietario quiera vender joras con el paso del tiempo. Hace falta su piso, tendrá la obligación de infor- prever un aumento de cuotas de forma mar al comprador de las posibles deu- progresiva para asumir estos gastos das con la comunidad. Deberá solicitar poco a poco. un certificado a la junta conforme está “libre de cargas”. En caso de tener deu- - Si se mantiene al día el libro de con- das, el comprador deberá asumirlas. tabilidad, la información y el traspaso del cargo de administrador es más sen- Cualquier comunidad debe tener un cillo. fondo de reserva presupuestado, que se revisará cada año, y que correspon- - Es útil que la comunidad disponga de de como mínimo al 5% de los gastos una cuenta corriente propia para facili- comunes que tiene la escalera. Sólo tar la gestión económica. se puede disponer de este fondo para gastos de reparaciones urgentes o para contratar un seguro (artículo 553-6 del Código Civil). 22 8. ELEMENTOS PRIVATIVOS Y ELEMENTOS COMUNES 8.1 Elementos privativos La parte privativa de un inmueble está nidad o acceso a elementos comunes compuesta por cada uno de los pisos, a los que no pueda accederse de otra locales y/o anexos del edificio. forma. No obstante, cualquier daño causado durante esta servidumbre será Los propietarios de estos elementos abonado por la comunidad. privativos tienen una serie de derechos y deberes al respecto, así como unas En cuanto al uso de estos elementos condiciones especiales en caso de rea- privativos, los propietarios o inquilinos lizar obras. de éstos no pueden realizar en ellos actividades contrarias a la convivencia 8.1.1 Derechos sobre los elementos de la comunidad o a sus estatutos, ni privativos tampoco actividades que dañen o ha- gan peligrar el edificio. Los propietarios tienen derecho al uso exclusivo de su propiedad para poder venderla, permutarla, hipotecarla, ce- 8.1.3 Obras en elementos privativos derla y, en general, realizar cualquier negocio jurídico válido por ley. Cualquier vecino tiene derecho a ha- cer obras dentro de su casa, siempre y cuando no ponga en peligro la se- guridad de la escalera o perjudique a 8.1.2 Obligaciones sobre los elemen- algún vecino o a la comunidad. Este tes privativos vecino deberá avisar con anterioridad a la junta de propietarios y tendrá la Los propietarios tienen que conservar y obligación de pedir los permisos y las mantener en buen estado sus elemen- licencias pertinentes. tos privativos. La conservación y el man- tenimiento de los elementos comunes Si la obra comporta la alteración de ele- de uso restringido (balcones, terrazas, mentos comunes, deberá aprobarse en etc.) corren a cargo del propietario que asamblea. En el caso de obras realiza- los disfruta, pero sus reparaciones co- das sin el consentimiento de la junta, rren a cargo de la comunidad, excepto ésta podrá exigir la reposición a su es- en caso de que se deban a un mal uso. tado originario antes de que pasen 6 años (artículo 553-36 Código Civil) Además, los propietarios están obliga- dos a consentir una servidumbre o de- recho de paso, permanente o temporal, a través de su propiedad privada, en caso de creación de servicios comunes, reparaciones en beneficio de la comu- 23 h i j k l m n o p o q r m p k q k s k o q t k u v w k x v y u l m s k n z { | } ~  €  € ‚ ƒ € ‚ „ ‚ z  ~ { ƒ … „ ‚ z  ~  ƒ 8.2 Elementos comunes La parte común de un inmueble está tienen la potestad de realizar la obra compuesta por espacios que son pro- sin previo acuerdo. piedad de todos los vecinos: portería, patios, terrados, patios de luces, etc. Ningún vecino puede hacer obras en los espacios comunes de la escalera, Todos los propietarios de la comunidad salvo que cuente con la aprobación de tienen una serie de derechos y debe- la asamblea. res al respecto. Además, están sujetos a unas condiciones especiales en caso Si un vecino observa cualquier desper- de realizar obras. fecto en los espacios comunes que ne- cesite una reparación urgente, tiene la obligación de comunicarlo al presiden- 8.2.1 Derechos sobre los elementos te de inmediato. comunes Los vecinos tienen la obligación de fa- Todos los propietarios tienen derecho cilitar el acceso a su piso o local para de copropiedad sobre estos elementos, cualquier reparación necesaria para el a pesar de que algunos de estos espa- mantenimiento o mejora del espacio cios comunes (patios, balcones, etc.) común. En caso de desperfectos, la co- sean de uso privado. munidad deberá reparar los daños cau- sados en el piso afectado. 8.2.2 Obligaciones sobre los elemen- tos comunes Los gastos derivados del mantenimien- to y la conservación de los espacios co- munes corren a cargo de la comunidad de propietarios, excepto en aquellos casos que sean de uso privativo, en los que serán asumidos por el propietario que los disfruta. 8.2.3 Obras en elementos comunes La junta de propietarios tiene la obliga- ción de hacer las obras necesarias para la conservación de los espacios comu- nes y de sus servicios, previo acuerdo en la asamblea. En caso de una obra de carácter urgente (fugas de agua, rotura de bajantes, etc.), el presidente y el ad- ministrador (previo aviso al presidente) 24 9. MODELOS DE DOCUMENTOS 9.1 CONVOCATORIA DE ASAMBLEA O JUNTA DE PROPIETARIOS                                                          !                "           !      # $ %   &  $  "   "     '      "     $'        ( )  &  *             "          * "     +  ", -    .  / 0        -    1  1          !    1 2  " !           . +   2      - &  12       " %   *     &   (!  )  3             #       456    1            1  !          (7  ) 25 9.2 ACTA DE UNA JUNTA DE PROPIETARIOS                                                               ! !      !   ! !         " ! !         " ! !         " ! !         " ! !         " ! !         "  #         #        $     "        %! ! &!     %! ! &!   '       " (   )     !       *        *   26 9.3 HOJA DE CONTABILIDAD                                                                                                                                                                              27 9.4 ACTA CONSTITUCIONAL DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS                                                                                                                                                                                !     !    "                      #    $% &            '      '      '      '      (&  )       " (&  )    28 9.5 HOJA DE CONTROL DEL PAGO DE CUOTAS DE LA ESCALERA                                                                                                                      29 9.6 RECIBO                                              !   ! 30 10. GLOSARIO Acuerdo por mayoría cualificada: Comunidad de vecinos: Decisión aprobada en asamblea con el Conjunto de personas, tanto propieta- voto favorable de las 4/5 partes de los rias como inquilinas, que viven en un propietarios, que representen a las 4/5 mismo inmueble (apartado 2.3). partes de las cuotas de participación (apartado 4.1). Espacios comunes: Lugares de un inmueble que son pro- Acuerdo por mayoría simple: piedad de todos los vecinos: portería, Decisión aprobada en asamblea con el escalera, azoteas, patios de luces, etc. voto favorable de la mitad de los pro- (apartado 2). pietarios más uno (apartado 4.1). Espacios privativos: Acta constitucional: Lugares de un inmueble que son pro- Acta fundacional donde constan todos piedad de un único vecino (apartado los propietarios de un inmueble y su 2). junta de gobierno, necesaria para le- galizar la comunidad de propietarios Estatutos: (apartado 3). Conjunto de normas que han de regir la vida de la comunidad y que contie- Administrador: nen o desarrollan lo establecido por la Cargo de la junta de gobierno encar- ley (apartado 5.1). gado de la economía de la comunidad (apartado 4.2). Fondo de reserva: Partida presupuestaria equivalente Asamblea: como mínimo al 5% de los gastos co- Reunión de la junta de propietarios munes de la comunidad, destinado a de carácter ordinario o extraordinario reparaciones urgentes o a contratación (apartado 4.1). de seguros (apartado 7.2). Coeficiente de participación: Junta de gobierno: Porcentaje aplicado a cada piso o lo- Propietarios elegidos para representar y cal para limitar los derechos (como el gestionar la comunidad; los cargos que grado de decisión en la junta de pro- pueden asumir son los de presidente, pietarios) y las obligaciones (como el secretario y administrador (apartado pago de los gastos de mantenimiento) 4.2). respecto al conjunto de la comunidad (apartado 4.1). Junta de propietarios: Máximo órgano de decisión de una Comunidad de propietarios: comunidad, constituido por todos los Órgano que regula las relaciones entre propietarios de un inmueble (apartado los vecinos y vecinas de las viviendas 4.1). de un mismo inmueble (apartado 2). 31 † ‡ ˆ ‰ Š ‹ Œ  Ž    ‹ Ž ‰  ‰ ‘ ‰   ’ ‰ “ ” • ‰ – ” — “ Š ‹ ‘ ‰ Œ ˜ ™ š › œ  ž Ÿ ž   ¡ ž   ¢   ˜  œ ™ ¡ £ ¢   ˜  œ Ÿ ¡ Libro de actas: Registro de la Propiedad: Documento que recoge los acuerdos Organismo donde se legaliza una co- tomados en asamblea (apartado 6.1). munidad de propietarios (apartado 3.2). Libro de cuentas: Documento en el que se registran los Reglamento de régimen interior: ingresos y gastos de la comunidad Documento que contiene las reglas (apartado 6.1). internas relativas a las relaciones de convivencia entre los vecinos y la uti- Presidente: lización de elementos e instalaciones Cargo de la junta de gobierno que re- comunes (apartado 5.2). presenta legalmente a la comunidad y vela por su buen funcionamiento (apar- Secretario: tado 4.2). Cargo de la junta de gobierno encarga- do de tomar acta en las asambleas y de Propiedad horizontal: custodiar la documentación referente a Figura jurídica que supone un derecho la comunidad (apartado 4.2). individual y personal sobre los elemen- tos privativos (viviendas, locales, etc.) Título constitutivo: y una copropiedad sobre los elementos Documento que describe el edificio comunes (escalera, rellanos, patios, y las viviendas de una comunidad, la etc.) (apartado 3.1). cuota o coeficiente de participación de cada uno de ellas, y, en algunas oca- Cuota de participación: siones, los estatutos de la comunidad Véase “Coeficiente de participación”. (apartado 3.2). Cuota extraordinaria: Tesorero: Tasa establecida para hacer frente a los Véase “Administrador”. gastos de mejora o a las reparaciones urgentes (apartado 7.1). Vicepresidente: Cargo de la junta de gobierno (optati- Cuota ordinaria: vo) que sustituye al presidente, cuando Tasa establecida para el mantenimien- éste está ausente (apartado 4.2). to de gastos cotidianos de la comuni- dad (apartado 7.1). Vocales: Cargos de la junta de gobierno (optati- Régimen Jurídico de la Propiedad Hori- vos) que realizan tareas de soporte al zontal del Código Civil: resto de miembros de la junta de go- Marco legal que establece las bases bierno (apartado 4.2). de funcionamiento de una comunidad de propietarios en Cataluña (apartado 3.1). 32 11. DIRECCIONES Y TELÉFONOS DE INTERÉS 11.1 Organismos relacionados con la - Colegio de Arquitectos de Cataluña legalización de una comunidad de Pl. Nova, 5 - 08002 Barcelona propietarios Tel. 93 301 50 00 www.coac.net - Delegación de Hacienda Pl. Doctor Letamendi, 13-23, 3ª – 08071 - Colegio Notarial de Cataluña Barcelona C/ Notariat, 4 - 08001 Barcelona Tel. 93 291 11 00 Tel. 93 317 48 00 www.aeat.es www.colnotcat.es En ella se realiza el trámite para solici- tar el NIF de la comunidad de propieta- - Colegio Oficial de Agentes de la Pro- rios. piedad Inmobiliaria en Barcelona Gran Via de les Corts Catalanes, 622, - Registro de la Propiedad principal - 08007 BARCELONA C/ Joan Miró, 19-21 – 08005 Barcelona Tel. 93 317 54 62 Tel. 93 224 14 10 www.apibcn.com www.registropropiedad.com En él se realizan los trámites para re- gistrar el título constitutivo y la comu- 11.3 Otras direcciones y teléfonos de nidad de propietarios, y se sella el libro interés. de actas. - OMIC (Oficinas Municipales de Infor- mación al Consumidor) 11.2 Colegios profesionales: reúnen a Ronda Sant Pau, 43 - 08015 Barcelona profesionales relacionados con el Tel. 93 402 78 41 mundo de la construcción y la www.omic.bcn.es vivienda. Ayuda a los consumidores y usuarios - Colegio de Abogados de Barcelona a defender sus derechos mediante la C/ Mallorca 283 - 08037 Barcelona información previa, el asesoramiento Tel. 93 496 18 80 y la recepción de reclamaciones sobre www.icab.es temas de consumo. - Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona Guardia Urbana: 092 C/ Mallorca 214, entresuelo 5ª – 08008 Aguas de Barcelona: 900 710 710 Barcelona Bomberos: 080 Tel. 93 451 02 02 Mossos d’Esquadra: 088 www.coleadministradors.cat Gas Natural: 900 700 365 - Colegio de Aparejadores y Arquitec- Emergencias: 112 tos Técnicos de Barcelona Urgencias sanitarias: 061 C/ Bon Pastor, 5 - 08021 Barcelona Tel. 93 240 20 60 Fecsa - Endesa: 902 507 750 www.apabcn.es 33 ¤ ¥ ¦ § ¨ © ª « ¬ « ­ ® © ¬ § ­ § ¯ § « ­ ° § ± ² ³ § ´ ² µ ± ¨ © ¯ § ª ¶ · ¸ ¹ º » ¼ ½ ¼ ¾ ¿ ¼ ¾ À ¾ ¶ » º · ¿ Á À ¾ ¶ » º ½ ¿ 11.4 Oficines de l’habitatge Oficinas de vivienda Las Oficines de l’habitatge (Oficinas de vivienda) ofrecen información integral y los servicios siguientes: - Ayudas a la rehabilitación: información y gestión en temas de rehabilitación en general y de las ayudas a la rehabilitación de viviendas y edificios. - Acceso a viviendas protegidas (y sociales): información sobre las promociones de vivienda protegida; la inscripción de los demandantes de vivienda protegida y social en el “Registre de Sol•licitants d’Habitatges amb Protecció Oficial de Barcelona”;la gestión del registro y las propuestas de adjudicaciones. - Ayudas para el alquiler y bolsas de vivienda: facilitar el acceso a las viviendas de alquiler para jóvenes, colectivos con rentas bajas y que se encuentren en riesgo de exclusión social. - Apoyo a problemáticas vinculadas a la vivienda privada: información, aseso- ramiento y mediación al ciudadano sobre problemáticas vinculadas a la vivienda privada como orientación legal en casos de acoso, sobreocupación e infravivienda. Oficina de l’Habitatge de Ciutat Vella Oficina de l’Habitatge d’Horta-Guinardó Carrer de Pintor Fortuny, 17-19 Carrer del Llobregós, 175-189 08001 Barcelona 08032 Barcelona Oficina de l’Habitatge de l’Eixample Oficina de l’Habitatge de Nou Barris València, 307 Carrer del Doctor Pi i Molist, 133 08009 Barcelona 08042 Barcelona Oficina de l’Habitatge de Sants-Montjuïc Oficina de l’Habitatge de Sant Andreu Carrer de la Creu Coberta ,104 Carrer de Joan Torras, 49 08014 Barcelona 08030 Barcelona Oficina de l’Habitatge de Gràcia Oficina de l’Habitatge de Sant Martí Plaça de Rius i Taulet, 2 2º Rambla del Poblenou, 147 08012 Barcelona 08028 Barcelona Para más información llama a: o infórmate en: www.bcn.cat/habitatge 34 un poco +, para la buena convivencia: La escalera, el entorno del edificio y la Si tenemos animales domésticos en entrada de tu comunidad, también son casa como gatos, perros, pájaros… tu casa, cuida su mantenimiento y su hemos de tenerlos en las mejores con- limpieza: diciones, tanto por su bienestar como para evitar molestias al resto de veci- - no dejando bolsas de basura ni mate- nos, procurando: rial de desecho en el rellano o en la en- trada de la escalera - mantener los balcones y terrazas que - en el caso que tengas que tirar un utilicen nuestros animales limpias de mueble o un trasto de gran volumen, re- manera que no causen molestias de ma- cuerda que hay un servicio municipal de los olores ni suciedad a nuestros veci- recogida gratuito. Respeta los días de nos recogida - no utilizar los espacios comunes de - procurando que las bolsas de basura la escalera como lugar de recreo de los no goteen ni dejen rastro animales y menos para que hagan sus - utilizando las papeleras de la escalera necesidades. y los ceniceros - respetando el mobiliario de las zonas Y recuerda que la calle también es tu comunes: luces, buzones… casa, así que las deposiciones de los - manteniendo los cristales, las puertas animales las tienes que recoger y pro- y las paredes sin garabatos ni rayadas curar que los animales hagan uso de - manteniendo los accesos libres. las zonas que tienen habilitadas –“els pipicans”-. Todos los vecinos han de colaborar en el mantenimiento del edificio y respe- Tiene que haber un acuerdo entre to- tar los turnos de limpieza acordados. dos los vecinos sobre cuales son los usos permitidos en los espacios co- Hemos de pensar que lo que hacemos munes: en nuestra casa también puede afec- tar a nuestros vecinos, especialmente - si se dedica un espacio a guardar bi- cuando hacemos ruido. Tenemos que cicletas, cochecitos, carros de la com- respetar el descanso de los vecinos pra… especialmente entre las 22h y las 8h - si hay un espacio para el recreo de los horas: niños/as - qué cosas se permiten hacer en el te- - evitando provocar ruidos fuertes inne- rrado o en otros espacios comunes y cesarios, golpes de puerta, gritos, movi- cuáles no miento de muebles - el uso responsable del ascensor. - controlando el volumen de los apara- tos de música, televisión, radios,… Tenemos que procurar que los acuer- - y si hemos de hacer obras o alguna ce- dos se tomen con la participación de lebración especial a deshora, hablando todos los vecinos y, una vez decididos con los vecinos para evitar molestias y es responsabilidad de todos respetar- malentendidos. los y hacerlos respetar. 35