QÜESTIONS D’HABITATGE s ete m b re 1 9 9 9 s u m a r i I N T R O D U C C I Ó 2 L A F I S C A L I TAT D E L S E C T O R I M M O B I L I A R I . D E TA L L D E F I G U R E S I M P O S I T I V E S I C I C L E S D E V I D A D E L E S E D I F I C A C I O N S 4 N O U S R E Q U E R I M E N T S D E L A P O L Í T I C A D ’ H A B I TAT G E : N O U S I N S T R U M E N T S F I S C A L S 1 6 B I B L I O G R A F I A 1 9 V E R S I Ó N C A S T E L L A N A 2 1 5 H A B I TATG E I F I S CA L I TAT Pa tr on at M un ic ip al d e l’H ab ita tg e de B ar ce lo na Aj un ta m en t de B ar ce lo na Pa tr on at M un ic ip al d e l’H ab ita tg e de B ar ce lo na Aj un ta m en t de B ar ce lo na portades D’ECONOMIA núm. 5.xxx 25/5/04 16:37 Página 2 2I m p o r t à n c i a c re i xe n t d e l a f i s c a l i t at c o m a i n st r u m e n t d ’ i n te r ve n c i ó e n e l s e cto r d e l ’ h a b i t at g e . Tal com introduïa en el seu capítol sobre fiscalitat l’«Informe para una nueva política de vivienda»1: «Las características sociales de la vivienda como bien imprescindible para la vida, y la importancia del sector de la construcción en el conjunto de la economía hacen que la vivienda no pueda ser considerada como un bien de inversión más. Los problemas sociales y políticos que plantea el acceso a una vivienda digna, y la influencia que las políticas fiscales tienen en las formas de acceso, inducen a una reflexión sobre la instrumentalidad de la intervención fiscal respecto a la política de vivienda». Aquest posicionament del grup d’experts que van assessorar l’elaboració del Pla d’habitatge 1992-95 es produïa, l’any 1991, en un moment de difícil repte per a la política d’habitatge ja que calia trobar un camí efectiu i ràpid per recuperar l’accessibilitat perduda entre 1988 i 1991 per la major part de llars que s’havien de formar a Espanya. Si en aquell moment la recomanació d’una revisió del tractament fiscal de l’habitatge era pertinent i oportuna, podríem afirmar que avui, a finals de segle, esdevé imprescindible. En efecte, la política d’habitatge s’ha adreçat en els darrers vint anys, a la demanda de compra, bo i recolzant sobre tres potes bàsiques; dues de caràcter d’ajut directe: les subvencions a fons perdut i les subsidiacions d’interessos dels préstecs, i una tercera, de caràcter indirecte: les bonificacions i exempcions fiscals. Els canvis extraordinaris experimentats en el mercat monetari, especialment contundents des de mitjans de 1997, que han situat els tipus d’interès hipotecaris nominals per sota del llindar del 5 % i els tipus d’interès reals (descomptada la inflació) entre el 2 % i el 2,5 %, han desactivat pràcticament una de les eines clàssiques d’intervenció pública: la subsidiació d’interessos. D’altra banda, són conegudes les discussions i són lògics els dubtes sobre l’eficàcia de la política de subvencions directes que implica la determinació de complexos requisits previs i uns costos de control difícilment assumibles (econòmicament i políticament) si no s’acota molt estrictament l’abast de la seva aplicació. in tr od uc ci ó 1 Informe para una nueva política de vivienda. Comité de Expertos de Vivienda, coordinador: Jesús Leal, MOPT. Madrid 1992. Capítulo VI. La Fiscalidad. TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 2 3Al marge de la necessària potenciació de les polítiques de gestió i preparació de sòl, que no són objecte d’aquest treball, però que també esdevenen fonamentals, la fiscalitat passa a ser doncs, una de les grans eines de treball de futur per a la política d’habitatge. La fiscalitat ofereix, a més, de cara a complir aquesta comesa, avantatges evidents, no explotats en tot el seu potencial: a) Possibilitat de distinció entre tractaments generals i tractaments específics per als col.lectius amb rendes menors. b) Possibilitat d’incidència directa sobre l’oferta i sobre les modalitats d’oferta nova que es vulguin prioritzar (p.e. lloguer, règim especial, promoció pública, etc.). c) Possibilitat d’incidència sobre la millor disposició del parc existent (p.e. parc vacant o rehabilitació). d) Dotació de major estabilitat al sector mitjançant eines que operin a llarg termini en el mercat de l’habitatge (p.e. utilització de sòl, i propensió a l’estalvi). e) Possibilitat d’establir mecanismes reals de millora de la mobilitat de la població, a través de facilitar les transmissions i vendes successives. f) Major senzillesa en la gestió i control del processos. En front d’aquests avantatges s’erigeixen dificultats importants per al disseny d’una política fiscal coherent amb els objectius de la política d’habitatge. Aquestes dificultats provenen, d’una banda, de la heterogeneïtat d’usos i funcions que s’encomanen a l’habitatge que obliguen a desllindar molt acuradament els àmbits d’aplicació de les mesures i, de l’altra, de la complexitat de nivells d’administració que hi tenen competències. És per aquest motiu que en aquest quadern intentarem fer un repàs de l’estructura fiscal que actualment es relaciona amb l’habitatge, tant pel que fa a la pressió que el sector suporta, repassant els diversos gravàmens de les diverses administracions que recauen en totes i cada una de les fases del cicle de vida i ús de l’habitatge, com pel que fa a les diverses fórmules d’alteració d’aquests impostos que, d’una manera o altra, constitueixen instruments reguladors o de foment en mans de la política d’habitatge. Algunes propostes de reconsideració de les regulacions actuals es plantejaran al final, vinculant-les a objectius de futur de la política d’habitatge. TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 3 4L a f i s c a l i t at d e l s e cto r i m m o b i l i a r i . D et a l l d e f i g u re s i m p o s i t i ves i c i c l e s d e v i d a d e l e s e d i f i c a c i o n s Per tal de poder reflexionar sobre el possible abast de les mesures d’estímul fiscal en l’àmbit de l’habitatge convé no limitar l’estudi a les fases de tinença sinó que cal analitzar des de l’inici del procés constructiu fins a la transmissió o desaparició del bé immoble. Per aquest motiu, i tal com reflecteixen els quadres centrals del quadern, seguirem el següent itinerari: a) Compra de sòl. b) Tinença i urbanització de sòl. c) Edificació. d) Compra-venda d’habitatges. e) Tinença en propietat i en lloguer d’habitatges. f) Segones transmissions. g) Rehabilitació d’habitatges. L’objectiu de fer un seguiment de la fiscalitat a través de tot el procés constructiu és la de permetre, d’una banda, donar una visió el més àmplia possible de l’abast de la incidència fiscal sobre aquest sector, però, d’altra banda, el que es pretén és subministrar una eina de treball per a la possible adopció de mesures legislatives de cara a finalitats concretes. La visió de conjunt hauria de permetre un avenç cap a l’harmonització, és a dir, cap a l’eliminació de duplicitats de càrregues i també, en donar major transparència, hauria de permetre que les possibles noves mesures fossin eficients al màxim i no caiguessin en contradicció amb el cos ja establert. Pel que fa a les figures impositives, es consideren tots els impostos i taxes de caràcter local: taxes de llicències, Impost sobre Béns Immobles, Impost sobre Construccions, Instal.lacions i Obres, Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (tots ells regulats per la Llei 39/1988, de 28 de desembre, de les Hisendes Locals, amb les modificacions de la darrera Llei d’Acompanyament de la dels Pressupostos de l’Estat per 1999). No es consigna en els quadres l’Impost d’Activitats Econòmiques però cal tenir-lo present sempre que es tracti de l’activitat empresarial de persones jurídiques. En els impostos directes, per al que recau sobre la Renda de les persones Físiques, s’ha adoptat ja la nova regulació de la Llei 40/1998, de 9 de desembre i el R.D. 214/1999, de 5 de febrer, que regiran sobre les rendes de 1999. En l’Impost de Societats només es consignen els casos de tractament especial de guanys i pèrdues patrimonials, sense entrar en els detalls d’aplicació de l’Impost en les diverses activitats de les Persones Jurídiques. Finalment, s’han considerat tots els impostos indirectes, estatals o autonòmics, relacionats amb la construcció i el món immobiliari: IVA, Transmissions patrimonials, Actes Jurídics Documentats, Successions i Donacions. En els quadres no es té present cap altra despesa fiscal, com és ara, els preus públics per utilització privativa o aprofitament especial del domini públic local (obertura de «rases»; guals i reserves de via pública; tanques, bastides; ocupació de sòl i subsòl per companyies de serveis públics, etc.) per tractar-se d’una casuística excessivament àmplia per una síntesi genèrica. No obstant això, en tot escandall de costos concret cal tenir-les molt presents. TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 4 5A. CO M PR A DE S ÒL IM PO ST OS AD M IN IS TR AC IÓ CO M PE TE NT OP ER AC IÓ G RA VA DA OP ER AD OR S Pa rt ic ul ar Em pr es ar i BA SE S OB RE LA Q UE S ’A PL IC A TI PU S IM PO SI TI U SU BJ EC TE QU E SU PO RT A L’ IM PO ST BO NI FI CA CI ON S EX EM PC IO NS Va lor A fe gi t IVA Es ta ta l Co m pr a de : Te rre ny s ed ific ab les , t er re ny s am b co ns tru cc ion s en c ur s o te rre ny s en c ur s d’u rb an itz ac ió. Te rre ny s no e dif ica ble s Ho no ra ris n ot ar is i r eg ist ra do rs Ve ne do r: em pr es ar i Ve ne do r: pa rti cu lar , no e m pr es ar i Qu als ev ol Qu als ev ol Pr eu v en da — — Ho no ra ris 16 % — — 16 % Co m pr ad or — — Co m pr ad or Ex em pc ió te rre ny s ap or ta ts a Ju nt es d e Co m pe ns ac ió (1 ) No s ub jec ta (2 ) Ex em pc ió Ac te s Ju ríd ics Do cu m en ta ts AJ D Au to nò m ic Es cr ipt ur a pú bli ca Qu als ev ol Pr eu v en da 0, 5% Co m pr ad or Tr an sm iss ion s Pa tri m on ial s IT P Au to nò m ic: Ca ta lun ya Co m pr a de : Te rre ny s ed ific ab les , t er re ny s am b co ns tru cc ion s en c ur s o te rre ny s en c ur s d’u rb an itz ac ió Te rre ny s ap or ta ts a Ju nt es d e Co m pe ns ac ió Te rre ny s no e dif ica ble s Ve ne do r: pa rti cu lar , no e m pr es ar i Qu als ev ol Qu als ev ol Pr eu v en da — Pr eu d e ve nd a 7% — 7% Co m pr ad or — Co m pr ad or (2 ) Ex em pc ió Inc re m en t Va lor T er re ny s Na tu ra les a Ur ba na IVT U Mu nic ipa l (vo lun ta ri) Pl us và lua d e la ve nd a de te rre ny s no rú st ics Qu als ev ol Au gm en t v alo r s eg on s % an ua ls fix at s leg alm en t, ap lic ab le al va lor IB I d el m om en t de la tr an sm iss ió (2 ) Se go ns po bla ció m un ici pa l Ve ne do r Co m pr ad or (s i l a co m pr a és g ra tu ïta ) (1 ) Te rre ny s ap or ta ts tra ns itò ria me nt , a mb p os te rio r r ec up er ac ió. (2 ) Po ss ibi lita t d e so l. li cit ar re nú nc ia a l’e xe mp ció d e l’IV A, s i e l c om pr ad or é s em pr es ar i i té d re t a la p len a de du cc ió. (3 ) Re fe re nc iat a mb e l v alo r c ad as tra l c or re sp on en t a l s òl. TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 5 6B. TI NE NÇ A I U RB AN IT ZA CI Ó DE S ÒL (1 ) IM PO ST OS AD M IN IS TR AC IÓ CO M PE TE NT OP ER AC IÓ G RA VA DA OP ER AD OR S Pa rt ic ul ar Em pr es ar i BA SE S OB RE LA Q UE S ’A PL IC A TI PU S IM PO SI TI U SU BJ EC TE QU E SU PO RT A L’ IM PO ST BO NI FI CA CI ON S EX EM PC IO NS Ta xa ll icè nc ia Mu nic ipa l Pe rm ís ob re s ur ba nit za ció Qu als ev ol Ac te a dm ini st ra tiu Se go ns m un ici pi Pr om ot or de l’ o br a Co ns tru cc ion s Ins ta l. la cio ns i Ob re s IC IO Mu nic ipa l (vo lun ta ri) Ob re s qu e ex ig eix en ll icè nc ia ur ba nís tic a Qu als ev ol Co st re al ob ra (2 ) 2, 4 % a 4% se go ns p ob lac ió m un ici pi Pr op iet ar i, pr om ot or de l’ ob ra Bé ns Im m ob les IB I Mu nic ipa l Tin en ça d e: Te rre ny s ur ba ns Te rre ny s rú st ics Te rre ny s en fa se u rb an itz ac ió Qu als ev ol Qu als ev ol Qu als ev ol Va lor c ad as tra l Va lor c ad as tra l Va lor c ad as tra l 0, 85 a 1 ,1 % 0, 65 a 0 ,9 % 0, 4 a 1, 1% se go ns p ob lac ió m un ici pa l Pr op iet ar i Pr op iet ar i Pr op iet ar i, pr om ot or de l’ ob ra Bo nif ica ció 9 0% (m àx im 3 a ny s) Va lor a fe gi t IVA Es ta ta l Ex ec uc ió ob re s Co m pr a m at er ial s Qu als ev ol Qu als ev ol Co st c er tif ica cio ns Co st fa ct ur es 16 % 16 % Pr om ot or Pr om ot or (1 ) Ca ldr ia co m pt ar c om a d es pe sa fi sc al les c es sio ns d els a pr of ita m en ts u rb an íst ics a ls aju nt am en ts . (2 ) Se ns e inc lou re b en ef ici , d es pe se s ge ne ra ls ni ho no ra ris p ro fe ss ion als . TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 6 7C. ED IF IC AC IÓ IM PO ST OS AD M IN IS TR AC IÓ CO M PE TE NT OP ER AC IÓ G RA VA DA OP ER AD OR S Pa rt ic ul ar Em pr es ar i BA SE S OB RE LA Q UE S ’A PL IC A TI PU S IM PO SI TI U SU BJ EC TE QU E SU PO RT A L’ IM PO ST BO NI FI CA CI ON S EX EM PC IO NS Ta xa ll icè nc ia (1 ) Mu nic ipa l Pe rm ís ini ci d’o br es Qu als ev ol Ac te a dm ini st ra tiu Se go ns ti pu s d’o br es Se go ns m un ici pi Pr om ot or d e l’o br a Co ns tru cc ion s Ins ta l. la cio ns I O br es IC IO Mu nic ipa l (vo lun ta ri) Ob re s i c on st ru cc ion s qu e ex ig eix en ll icè nc ia d’o br es Qu als ev ol Co st re al ob ra (2 ) 2, 4 % a 4% , se go ns p ob lac ió m un ici pa l Pr om ot or d e l’o br a Bé ns Im m ob les IB I Mu nic ipa l Te rre ny o n es p or te n a te rm e les o br es Qu als ev ol Va lor c ad as tra l t er re ny 0, 85 % a 1 ,1 % se go ns p ob lac ió m un ici pa l Pr op iet ar i, pr om ot or de l’ ob ra Bo nif ica ció 9 0% (m àx im 3 a ny s) Va lor a fe gi t IVA Es ta ta l Co nt ra ct es e nt re p ro m ot or i c on tra ct ist a Co nt ra ct es e nt re c on tra ct ist a i t er ce rs i su bc on tra ct ist es Co m pr a m at er ial s Qu als ev ol Qu als ev ol Qu als ev ol Co st c er tif ica cio ns Co st c er tif ica cio ns Co st fa ct ur es 7% (3 ) 16 % 16 % Pr om ot or Co nt ra ct ist a Co nt ra ct ist a Ta xa 1 a Oc up ac ió Mu nic ipa l Fin ali tz ac ió ob re s Qu als ev ol — Se go ns m un ici pi Pr om ot or (1 ) Ca ldr ia co ns ide ra r t am bé a ltr es ta xe s re lac ion ad es a m b el pr oc és c on st ru ct iu. (2 ) Se ns e inc lou re b en ef ici , d es pe se s ge ne ra ls ni ho no ra ris p ro fe ss ion als . (3 ) Ex clu siv am en t e n ex ec uc ió d’o br es d ’ed ific is de st ina ts m ajo rit àr iam en t a h ab ita tg e. Ac te s Ju ríd ics Do cu m en ta ts AJ D Au to nò m ic Ob ra n ov a i d ivi sió h or itz on ta l Qu als ev ol — 0, 5 % Pr om ot or TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 7 8D. CO M PR A- VE ND A D’ HA BI TA TG ES I ED IF IC IS N OU S IM PO ST OS AD M IN IS TR AC IÓ CO M PE TE NT OP ER AC IÓ G RA VA DA OP ER AD OR S Pa rt ic ul ar Em pr es ar i BA SE S OB RE LA Q UE S ’A PL IC A TI PU S IM PO SI TI U SU BJ EC TE QU E SU PO RT A L’ IM PO ST BO NI FI CA CI ON S EX EM PC IO NS DE SG RA VA CI ON S Va lor A fe gi t IVA Es ta ta l Co m pr a d’h ab ita tg e de n ov a co ns tru cc ió (1 ) (m en ys 2 a ny s ac ab ad a co ns tru cc ió) De sp es es d e no ta ris i r eg ist ra do rs Qu als ev ol Qu als ev ol Pr eu h ab ita tg e Ho no ra ris 7% 16 % Co m pr ad or Co m pr ad or Tip us re du ït de l 4 % pe r ha bit at ge s de p ro m oc ió pú bli ca i de p ro te cc ió of ici al de rè gi m e sp ec ial Ac te s Ju ríd ics Do cu m en ta ts AJ D Au to nò m ic Es cr ipt ur es p úb liq ue s so br e qu als ev ol ac or d ec on óm ic de la c om pr a (o be rtu re s/ ca nc ela cio ns d e pr és te cs /p ag am en ts a jor na ts , et c. ) Qu als ev ol Pr eu h ab ita tg e 0, 5% Co m pr ad or Inc re m en t V alo r Te rre ny s Na tu ra les a Ur ba na IVT U Mu nic ipa l (vo lun ta ri) Pl us và lua e n la ve nd a, co rre sp on en t a l t er re ny Qu als ev ol Au gm en t v alo r se go ns % a nu als fix at s leg alm en t, ap lic at s al va lor IB I de l m om en t d e la tra ns m iss ió Se go ns po bla ció m un ici pa l Ve ne do r Co m pr ad or , si la co m pr a és g ra tu ïta Im po st d e So cie ta ts IS Es ta ta l Be ne fic i p ro m oc ió Em pr es ar i Di fe rè nc ia en tre v alo r ali en ac ió i v alo r n et co m pt ab le 35 % (2 ) Pr om ot or , ve ne do r (1 ) Po t i nc lou re d ue s pla ce s de g ar at ge i an ne xo s, tr an sm es os c on jun ta m en t. (2 ) 20 % , e n ca s de c oo pe ra tiv es , 1 0 %, e n ca s de fu nd ac ion s. TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 8 9E. TI NE NÇ A EN P RO PI ET AT I EN L LO GU ER D ’H AB IT AT GE S IM PO ST OS AD M IN IS TR AC IÓ CO M PE TE NT OP ER AC IÓ G RA VA DA OP ER AD OR S Pa rt ic ul ar Em pr es ar i BA SE S OB RE LA Q UE S ’A PL IC A TI PU S IM PO SI TI U SU BJ EC TE QU E SU PO RT A L’ IM PO ST BO NI FI CA CI ON S EX EM PC IO NS Bé ns Im m ob les IB I Mu nic ipa l Im m ob le ur bà (e dif ici o h ab ita tg e) Qu als ev ol Va lor c ad as tra l im m ob le (lím it va lor m er ca t) 0, 82 % a 1 ,1 % se go ns p ob lac ió m un ici pa l Pr op iet ar i Re pe rc ut ibl e, s eg on s co nd ici on s co nt ra ct ua ls Va lor a fe gi t IVA Es ta ta l Ha bit at ge s de ll og ue r De sp es es d e m an te nim en t i m illo ra — Qu als ev ol — De sp es es — 16 % — Pr op iet ar i Ex em pc ió No d ed uï ble Re nd a Pe rs on es Fís iqu es IR PF Es ta ta l Au to nò m ic Re nd im en ts c ap ita l i m m ob ilia ri Re nd im en ts a ct ivi ta ts ec on òm iqu es Re nd a pr es su m pt a ha bit at ge no h ab itu al, o h ab ita tg e no g en er ad or d ’in gr es so s (3 ) Pa rti cu lar Em pr es ar i ( 1) Pa rti cu lar n o em pr es ar i Re nd im en t n et llo gu er ( ve ge u E. 1) Re nd im en t n et llo gu er (v eg eu E .1 ) 2% o 1 ,1 %, e n ca s de v alo r c ad as tra l re vis at Tip us p ro gr es siu : 18 % - 48 % (2 ) Ar re nd ad or Ar re nd ad or Pr op iet ar i/ ar re nd ad or Ve ge u qu ad re es pe cíf ic dif er èn cie s en e l t ra ct am en t de la ti ne nç a en rè gi m de ll og ue r E .1 So cie ta ts IS Es ta ta l Re nd im en ts c ap ita l i m m ob ilia ri Em pr es ar i Re nd im en t n et (4 ) 35 % (5 ) Pr op iet ar i (1 ) Co nc ep te d ’em pr es ar i, se go n l’IR PF , e n el ca s de g es tió e n ar re nd am en t d e bé ns im m ob les , v eg eu n ot a (1 ) d el qu ad re E .1 . (2 ) Es ta t: 15 % - 39 ,6 % ; G en er ali ta t: 3 % - 8 ,4 % (3 ) Ha bit at ge b uit b é sig ui pe rm an en tm en t, bé p ro vis ion alm en t. (4 ) Am or tit za cio ns s eg on s ta ule s de l R eg lam en t d e l’Im po st . (5 ) 20 % , e n ca s de c oo pe ra tiv es , 1 0 %, e n ca s de fu nd ac ion s, 7 % , e n ca s de fo ns d ’in ve rs ió im m ob ilià ria , 1 % , e n ca s de fo ns d ’in ve rs ió im m ob ilià ria a m b ha bit at ge s de ll og ue r e xc lus iva m en t. TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 9 1 0 E .1 T R AC TA M E N T F I S CA L D E L A P R O M O C I Ó I T I N E N Ç A D ’ H A B I TATG E S E N R È G I M D E L LO G U E R En l’Impost sobre la renda de les Persones Físiques. Càlcul de la base imposable:  Ingressos  Interessos capitals i altres despeses de finançament per compra o millora ( ingressos, immoble per immoble)  Tributs no estatals i taxes vinculades a l’activitat  Amortització: 2 % valor immoble (sense sòl)  Amortització: 2 % inversions de millora  Despeses de conservació i reparació (2)  Altres despeses (3) Rendiment net No és aplicable l’exempció per reinversió o el diferiment del pagament No hi ha dret a la bonificació del 95% Impost S i D  Ingressos  Interessos capitals i altres despeses de finançament per compra o millora (sense limitació)  Tributs no estatals i taxes vinculades a l’activitat  Amortització, segons taules 3 %, estimació directa, 5 % estimació objectiva  Amortització 3 % / 5 % inversions de millora  Despeses de conservació i reparació (2)  Altres despeses (3) Rendiment net Si és aplicable l’exempció per reinversió o diferiment del pagament segons Impost de Societats Dret a la bonificació del 95 % Impost S i D. Re n d i m e n t s d e l c a p i t a l i m m o b i l i a r i Re n d i m e n t s d ’ a ct i v i t at s e c o n ò m i q u e s ( 1 ) (1) Per tenir la consideració d’«activitat econòmica» en la gestió d’habitatges en lloguer, cal disposar de local i una persona ocupada a jornada completa. (2) No les de millora. (3) Altres depeses: de caràcter jurídic, d’administració, vigilància, etc; primes d’assegurances; de serveis o subministraments, saldos de cobrament dubtós. TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 10 1 1 F. SE GO NS T RA NS M IS SI ON S IM PO ST OS AD M IN IS TR AC IÓ CO M PE TE NT OP ER AC IÓ G RA VA DA OP ER AD OR S Pa rt ic ul ar Em pr es ar i BA SE S OB RE LA Q UE S ’A PL IC A TI PU S IM PO SI TI U SU BJ EC TE QU E SU PO RT A L’ IM PO ST BO NI FI CA CI ON S EX EM PC IO NS DE SG RA VA CI ON S Tr an sm iss ion s Pa tri m on ial s TP Au to nò m ic: Ca ta lun ya Co m pr a ha bit at ge 2 a m à Qu als ev ol Pr eu v en da h ab ita tg e 7% Co m pr ad or Ca ta lun ya : t ipu s 2% , en c as d e co m pr a pe r t or na r a ve nd re a l c ap de d os a ny s (1 ) Re nd a Pe rs on es Fís iqu es IR PF Es ta ta l Au to nò m ic Inc re m en t p at rim on ial h ab ita tg e ve nu t ( gu an y pa tri m on ial ) Inc re m en t p at rim on ial o bt en ció gr at uït a ha bit at ge Pa rti cu lar Pa rti cu lar Di fe rè nc ia va lor ali en ac ió / va lor ad qu isi ció (2 ) Va lor re al ha bit at ge ob tin gu t, de te rm ina t d’a co rd a m b l’IS i D 20 % , a p ar tir de l s eg on a ny Pr og re ss iu ab an s de 2 an ys : 18 % - 48 % (3 ) Ve ne do r Co m pr ad or Ex em pc ió pe r r ein ve rs ió ve ge u qu ad re e sp ec ífic F.1 De du cc ion s de la q uo ta p er co m pa d ’ha bit at ge h ab itu al ve ge u qu ad re e sp ec ífic F.2 Ex em pc ió to ta l p er m ajo rs d e 65 a ny s (h ab ita tg e ha bit ua l) Su cc es sio ns i Do na cio ns IS i D Au to nò m ic Ob te nc ió gr at uït a ha bit at ge Qu als ev ol Pr eu h ab ita tg e 7, 65 % a 34 % Co m pr ad or Bo nif ica ció 9 5% (l ím it de 2 0 MP TA ) e n l’o bt en ció «m or tis c au sa » de la q ue h av ia es ta t u na re sid èn cia h ab itu al Inc re m en t V alo r Te rre ny s Na tu ra les a Ur ba na IVT U Mu nic ipa l (vo lun ta ri) Pl us và lua e n la ve nd a, co rre sp on en t a l t er re ny Qu als ev ol Au gm en t v alo r se go ns % a nu als fi xa ts leg alm en t, ap lic at s al va lor IB I d el m om en t tra ns m iss sió 16 % - 3 0 %, se go ns po bla ció m un ici pa l Ve ne do r Co m pr ad or si la co m pr a és g ra tu ïta (1 ) No m és e n ca s de c om pr es p er p ar t d ’em pr es es a m b Pl a Ge ne ra l d e Co m pt ab ilit at d ’em pr es es im m ob ilià rie s (C NA E 70 ) (2 ) Va lor d ’ad qu isi ció : i m po rt ad qu isi ció  inv er sio ns i m illo re s  de sp es es i tri bu ts d e co m pr a ( int er es so s)  am or tit za ció (2 % va lor s en se s òl) , t ot s ell s ac tu ali tz at s se go ns c oe fic ien ts le ga ls. Va lor d ’al ien ac ió: im po rt de la v en da ( va lor m er ca t)  de sp es es i tri bu ts . (3 ) Es ta t: 15 % - 39 ,6 % ; G en er ali ta t: 3 % - 8 ,4 % TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 11 1 2 Els guanys obtinguts en la venda d’un habitatge no són gravats si es destinen a la compra d’un habitatge habitual. Per a ser d’aplicació aquest dret cal que la compra del nou es produeixi entre els dos anys anteriors i els dos anys posteriors a la venda de l’anterior. Només es desgrava la part del guany patrimonial que es reinverteixi. F.1 AVA N TATG E S F I S CA LS D E L A V E N DA D ’ H A B I TATG E S ( L l e i 4 0 / 1 9 9 8 , d e 9 d e d e s e m b re . I R P F 1 9 9 9 ) A ) D R E T A D E S G R AVAC I Ó D E LS G UA N YS PAT R I M O N I A LS P E R R E I N V E R S I Ó E N H A B I TATG E H A B I T UA L ( 1 ) B ) E X E M P C I Ó D E T R I B U TAC I Ó D E G UA N YS PAT R I M O N I A LS : En els següents casos, els guanys patrimonials generats per la venda d’un habi- tatge estan exempts totalment o parcialment de tributació, encara que no es reinverteixi en habitatge habitual: g.1 Vendes d’habitatges comprats abans de 31.XII.86 Exempció total plusvàlua g.2 Vendes d’habitatges comprats entre 31.XII.86 i 31.XII 94 Coeficient reductor 11,11 % anual (més de 2 anys) g.3 Vendes d’habitatges comprats després del 31.XII.94 Coeficient reductor marcat Llei Pressupostos Generals de l’Estat (1) Concepte d’habitatge habitual: aquell del qual se’n fa un ús continuat durant un mínim de 3 anys, excepte en casos que exigeixin canvi de domicili (trasllat laboral, separacions matrimonials). Dins el mateix tractament de l’habitatge habitual s’hi inclouen garatges (màxim 2) que es venguin conjuntament amb l’habitatge TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 12 1 3 2 anys 187.500 PTA 25 % quantitats satisfetes, en concepte de: preu habitatge; despeses; amortització posteriors 112.500 PTA préstec hipotecari; interessos hipoteca, amb un màxim de 750.000 PTA a la compra 300.000 PTA 15 % quantitats satisfetes, entre 750.000 i un màxim de 1.500.000 PTA Resta anys 150.000 PTA 20 % quantitats satisfetes, amb un màxim de 750.000 PTA 112.500 PTA 15 % quantitats satisfetes, entre 750.000 i un màxim de 1.500.000 PTA 262.500 PTA F. 2 AVA N TATG E S F I S CA LS D E L A C O M P R A D ’ H A B I TATG E S D E R E S I D È N C I A H A B I T UA L ( 1 ) ( L l e i 4 0 / 1 9 9 8 , d e 9 d e d e s e m b re . I R P F 1 9 9 9 ) D e d u c c i o n s d e l a q u ot a l í q u i d a : A) DRET A DEDUCCIÓ PER COMPRA D’HABITATGE HABITUAL ACABAT, AMB FINANÇAMENT ALIÈ (2) SUPERIOR AL 50% DEL VALOR DE LA COMPRA A N Y D E D U C C I Ó M À X I M A C O N C E P T E (1) Concepte d’habitatge habitual: aquell del qual se’n fa un ús continuat durant un mínim de 3 anys, excepte en casos que exigeixen canvi de domicili (trasllat laboral, separació matrimonial, etc.). Dins el mateix tractament fiscal de l’habitatge habitual s’hi inclouen garatges (màxim 2) que es venguin conjuntament amb l’habitatge. (2) Finançament d’entitats financeres o préstecs d’empreses al seus treballadors. (3) Obligació d’invertir les quantitats dipositades en compra o rehabilitació d’habitatge habitual. Tots 225.000 PTA 15 % quantitats satisfetes, amb un màxim de 1.500.000 PTA B) DRET A DEDUCCIÓ PER COMPRA D’HABITATGE HABITUAL ACABAT, AMB FINANÇAMENT ALIÈ (2) INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE COMPRA A N Y D E D U C C I Ó M À X I M A C O N C E P T E Màxim 4 225.000 PTA 15 % quantitats satisfetes a compte al venedor, o pagaments d’obres, amb un màxim de 1.500.000 PTA C) D R E T A D E D U C C I Ó P E R C O M P R A D ’ H A B I TATG E H A B I T UA L E N C U R S D E C O N ST R U C C I Ó A N Y D E D U C C I Ó M À X I M A C O N C E P T E Tots 225.000 PTA 15 % de dipòsits anuals per compra d’habitatge, amb un màxim de 1.500.000 PTA (màxim 4) D ) D R E T A D E D U C C I Ó P E R C O N ST I T U C I Ó D ’ U N C O M P T E E STA LV I - H A B I TATG E ( 3 ) A N Y D E D U C C I Ó M À X I M A C O N C E P T E S’aplicaran els percentatges de deducció anteriors (a, b i c) només a les quantitats invertides que superin la deducció obtinguda en la compra de l’habitatge anterior i el guany patrimonial que resultés exempt com a resultat de la reinversió (vegeu F.1). E ) D R E T A D E D U C C I Ó P E R C O M P R A D ’ H A B I TATG E , A M B V E N DA D ’ U N H A B I TATG E A N T E R I O R Q U E H AG U É S G A U D I T D E D E D U C C I Ó : TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 13 1 4 G. RE HA BI LI TA CI Ó IM PO ST OS AD M IN IS TR AC IÓ CO M PE TE NT OP ER AC IÓ G RA VA DA OP ER AD OR S Pa rt ic ul ar Em pr es ar i BA SE S OB RE LA Q UE S ’A PL IC A TI PU S IM PO SI TI U SU BJ EC TE QU E SU PO RT A L’ IM PO ST BO NI FI CA CI ON S EX EM PC IO NS Ta xa ll icè nc ia (1 ) Mu nic ipa l Pe rm ís ini ci d’o br es Qu als ev ol Ob re s m ajo rs Ob re s m en or s am b vis at Ob re s m en or s se ns e vis at An ne xo s Se go ns m un ici pi Bo nif ica ció e n alg un s pr og ra m es m un ici pa ls (2 ) Co ns tru cc ion s Ins ta l. la cio ns I O br es IC IO Mu nic ipa l (vo lun ta ri) Ob re s i c on st ru cc ion s qu e ex ig eix en ll icè nc ia d’o br es Qu als ev ol Co st re al ob ra (3 ) 2, 4 % a 4% , se go ns po bla ció m un ici pa l Pr op iet ar i, pr om ot or de l’ ob ra Co ns ide ra ció c om a d es pe sa su bv en cio na ble , e n alg un s pr og ra m es m un ici pa ls (2 ) Va lor a fe gi t IVA Es ta ta l Co nt ra ct es e nt re p ro m ot or i c on tra ct ist a ob re s va lor  25 % va lor e dif ici ob re s va lor  25 % va lor e dif ici Co nt ra ct es a ltr es Qu als ev ol Qu als ev ol Qu als ev ol Co st fa ct ur es Co st fa ct ur es Co st fa ct ur es 7% (4 ) 16 % 16 % Pr om ot or Pr om ot or Co nt ra ct ist a Re nd a Pe rs on es Fís iqu es IR PF Es ta ta l Au to nò m ic De du cc ion s de la q uo ta pe r o br es d e re ha bil ita ció , ve ge u qu ad re e sp ec ífic G .1 Co ns ide ra ció c om a d es pe sa am or tit za ble , l es in ve rs ion s pe r m illo ra , v eg eu q ua dr e E. 1 (1 ) Ca ldr ia co ns ide ra r t am bé a ltr es ta xe s re lac ion ad es a m b el pr oc és c on st ru ct iu. (2 ) Pe r e xe m ple : C iut at V ell a de B ar ce lon a. (3 ) Se ns e inc lou re b en ef ici , d es pe se s ge ne ra ls ni ho no ra ris p ro fe ss ion als . (4 ) Se m pr e qu e les o br es s ’ad ap tin a la d ef ini ció d e re ha bil ita ció d e la Lle i 3 7/ 92 i la Re so luc ió de la D ire cc ió Ge ne ra l d e Tr ib ut s 5. III. 97 . TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 14 1 5 2 anys 187.500 PTA 25 % quantitats satisfetes, en concepte de: preu habitatge; despeses; amortització posteriors 112.500 PTA préstec hipotecari; interessos hipoteca, amb un màxim de 750.000 PTA a la compra 300.000 PTA 15 % quantitats satisfetes, entre 750.000 i un màxim de 1.500.000 PTA Resta anys 150.000 PTA 20 % quantitats satisfetes, amb un màxim de 750.000 PTA 112.500 PTA 15 % quantitats satisfetes, entre 750.000 i un màxim de 1.500.000 PTA 262.500 PTA G.1 AVANTATGES FISCALS DE LA REHABIL ITACIÓ (1 ) D ’HABITATGES DE RESIDÈNCIA HABITUAL ( L l e i 4 0 / 1 9 9 8 , d e 9 d e d e s e m b re . I R P F 1 9 9 9 ) D e d u c c i o n s d e l a q u ot a l í q u i d a : A ) D R E T A D E D U C C I Ó P E R O B R E S D E R E H A B I L I TAC I Ó , A M B F I N A N Ç A M E N T A L I È ( 2 ) S U P E R I O R A L 5 0 % D E L VA LO R D E L A C O M P R A A N Y D E D U C C I Ó M À X I M A C O N C E P T E Tots 225.000 PTA 15 % quantitats satisfetes, amb un màxim de 1.500.000 PTA B ) D R E T A D E D U C C I Ó P E R O B R E S D E R E H A B I L I TAC I Ó , A M B F I N A N Ç A M E N T A L I È ( 2 ) I N F E R I O R A L 5 0 % D E L VA LO R D E C O M P R A : A N Y D E D U C C I Ó M À X I M A C O N C E P T E Tots 225.000 PTA 15 % de dipòsits anuals per rehabilitació d’habitatge, amb un màxim de 1.500.000 PTA (màxim 4) C ) D R E T A D E D U C C I Ó P E R C O N ST I T U C I Ó D ’ U N C O M P T E E STA LV I - H A B I TATG E ( 3 ) : A N Y D E D U C C I Ó M À X I M A C O N C E P T E (1) Concepte de rehabilitació: Reconstrucció d’habitatges, mitjançant consolidació i tractament d’estructures, façanes o cobertes, el valor de les quals superi el 25 % del valor d’adquisició (2 anys) o el de mercat. (1) Requisit per poder gaudir dels avantatges fiscals: que la rehabilitació hagi estat declarada protegible en virtud del RD. 1186/98. (2) Finançament d’entitats financeres (3) Obligació d’invertir les quantitats dipositades en compra o rehabilitació d’habitatge habitual. Imputació per quartes parts, durant quatre exercicis. D ) T R AC TA M E N T E S P E C I A L D E LS A J U TS R E B U TS L’A N Y 1 9 9 8 P E R A R E PA R AC I Ó D E DA N YS E ST R U C T U R A LS : TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 15 1 6 N o u s re q u e r i m e n t s d e l a p o l í t i c a d ’ h a b i t at g e : n o u s i n st r u m e n t s f i s c a l s Sense entrar en una anàlisi detallada dels objectius que s’ha de plantejar la política d’habitatge en un futur immediat, però recollint les opinions expressades pels diversos col.lectius que es relacionen amb aquest món, es podria fer la següent síntesi d’eixos bàsics d’actuació, en cinc punts: a) Reducció de costos en la producció i rehabilitació d’habitatges, per tal d’aconseguir un control sobre els preus de venda. b) Diversificació de l’oferta d’habitatges, amb foment de l’oferta de lloguer, per tal de fer més dúctil l’accés a l’habitatge, especialment per part dels joves. c) Agilitació de la transmissió d’habitatges, per tal de facilitar la mobilitat laboral o familiar. d) Intensificació de l’utilització de recursos públics per a la provisió d’habitatges per a col.lectius específics, amb rendes baixes, allunyats del mercat. e) Garantir la màxima fluidesa del mercat lliure, bo i estimulant l’estalvi a llarg termini. Per a cada un d’aquests objectius és possible d’establir un debat tècnic sobre la millor combinació de mesures a adoptar per obtenir els resultats òptims. Entre aquestes mesures, evidentment, hi haurien de figurar les de caràcter fiscal. a ) Re d u c c i ó d e c o sto s e n l a p ro d u c c i ó d e n o u s h a b i t at g e s i e n l a re h a b i l i t a c i ó El gran pas endavant que ha suposat en aquest terreny la reducció de costos financers, es veu esborrat per l’augment dels altres costos de producció. En aquest sentit, cal tenir molt en compte el pes de la fiscalitat en el cost final de la compra d’un habitatge, que l’Associació de Promotors Constructors d’Edificis de Barcelona situava, l’any 1997, en un 16 %, i que amb una actualització al 99, en àrees urbanes superaria el 17 % (quadre 1). Totes les figures impositives que graven el procés de construcció, des de l’obtenció i preparació de sòl, fins a la venda del producte acabat, són susceptibles de revisió. Esmentarem aquí algunes de les que es plantegen des de fa més temps per part de promotors públics i privats: a.1 Reducció del tipus IVA sobre la compra de terrenys edificables i sobre les obres d’urbanització en terrenys amb destinació a habitatge (quadre A). a.2 Supressió o minoració del tipus impositiu de l’Impost sobre Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, que es duplica amb l’IRPF i l’Impost de Societats (quadres D i F). a.3 Establiment d’un tipus progressiu en l’Impost sobre Béns Immobles, a aplicar a solars urbans edificables, sense construir, per penalitzar la retenció improductiva de sòl urbà i fomentar una major oferta de sòl a preus raonables (quadre B). a.4 Revisió de les condicions notarials i registrals dels habitatges les quals, tot i no ser despesa fiscal estricta, contribueixen a encarir en cascada tot el procés. a.5 Aplicació d’un tipus reduït d’IVA a totes les obres de rehabilitació d’habitatge, per igualar el tractament que rep el promotor d’obra nova (quadre G). a.6 Aplicació dels avantatges fiscals en l’IRPF, a tot tipus de rehabilitació, sense necessitat de qualificació protegida (quadre G.1). a.7 Bonificacions o reduccions de les taxes municipals relacionades amb obres de rehabilitació. TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 16 1 7 b ) D i ve rs i f i c a c i ó d e l ’ofe r t a d ’ h a b i t at g e s , a m b fo m e n t d e l a d e l l o g u e r És aquest un dels punts sobre els que, en el moment actual, es concentra una major pressió dels diversos agents, no sempre tenint en compte la varietat de vies que existeixen per millorar l’oferta. Des de l’òptica fiscal, apuntarem com a mesures possibles a tenir en compte, les següents: b.1 Igualació del tractament fiscal dels rendiments nets del lloguer que en l’IRPF són conceptuats com a rendiments del «capital immobiliari», dels que reben els obtinguts d’«activitats econòmiques» (quadre E.1). b.2 Supressió de la limitació que s’imposa a la consideració dels interessos de préstecs com a despesa deduïble d’immobles arrendats, en l’IRPF (quadre E.1). b.3 Autorització per a la deducció per inversió en l’IRPF, per la compra d’habitatges per llogar, assimilant-la a la compra per residència habitual (quadre F.2). Sòl brut 2.006.250 13,4 6.637.500 25,5 Execució material urbaització 1.324.125 8,8 4.380.750 16,8 Honoraris tècnics urbanització 79.447 0,5 254.084 1,0 Impostos i taxes d’urbanització, excepte IVA 153.442 1,0 507.255 2,0 Commissió aprofitament Ajuntament 331.272 2,2 1.127.233 4,3 Total costos sòl 3.894.536 26,0 12.906.822 49,6 Execució material edificació 7.411.890 49,4 8.100.000 31,2 Honoraris tècnics edificació 430.140 2,9 469.800 1,8 Despeses comercials 314.580 2,1 520.000 2,0 Despeses financeres 303.345 2,0 546.000 2,1 Despeses diverses (inclou altres honoraris) 314.580 2,1 520.000 2,0 Impostos i taxes, excepte IVA 860.280 5,7 1.015.580 3,9 Total costos edificació i venda 9.634.815 64,2 11.171.380 43,0 Benefici empresarial 1.458.615 9,7 1.921.798 7,4 Preu venda habitatge 15.000.000 100,0 26.000.000 100,0 IVA sobre el preu de venda 1.050.000 7,0 1.820.000 7,0 Total cost per al comprador 16.050.000 107,0 27.820.000 107,0 Fiscalitat 2.394.994 16,0 4.470.068 17,2 Sòl 3.409.822 22,7 11.272.334 43,4 Fiscalitat i sòl 5.804.816 38,7 15.742.402 60,5 C O N C E P T E S P TA1 9 9 7 P TA 1 9 9 9 z o n a u r b a n a % S O B R E P R E U V E N DA % S O B R E P R E U V E N DA Q UA D R E 1 C O STO S D E S C O M P O STO S D E L’ H A B I TATG E Font: Elaboració pròpia, a partir d’un quadre bàsic d’escandall de costos de l’«Asociación de Promotores Constructores de España». TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 17 1 8 b.4 Facilitació de la venda posterior dels habitatges, mitjançant aplicació de l’exempció per reinversió, en l’Impost de Societats. b.5 Establiment de coeficients d’amortització més adequats a la depreciació real dels immobles, en l’Impost de Societats. b.6 Aplicació al rendiment net d’habitatges en lloguer, en l’Impost de Societats, del tipus reduït (1 %) dels Fons d’Inversió Immobiliària (quadre E). b.7 Autorització de la deducció de l’IVA suportat en la promoció i compra d’habitatges destinats a lloguer. c ) A g i l i t a c i ó d e l a t ra n s m i s s i ó d ’ h a b i t at g e s p e r t a l d e fa c i l i t a r l a m o b i l i t at l a b o ra l i fa m i l i a r Les dificultats jurídiques i els costos en les segones i ulteriors transmissions d’habitatges estan considerades per tots els experts com la raó bàsica de l’escassa mobilitat residencial. Per millorar aquesta situació, els següents punts podrien ser tinguts en compte: c.1 Extensió de la bonificació del 95 % de l’Impost de Successions i Donacions en el cas d’obtenció d’habitatge habitual «mortis causa», als casos d’obtenció també «mortis causa» o de donació «inter vivos» de qualsevol habitatge, sempre que aquest sigui utilitzat pel receptor com a habitatge habitual (quadre F). c.2 Reconsideració a la baixa dels tipus IVA i TP, en la compra d’habitatge, tenint en compte les fiscalitats comparades europees. d ) I n te n s i f i c a c i ó d e l a u t i l i t z a c i ó d e re c u rs o s p ú b l i cs p e r a l a p ro m o c i ó d ’ h a b i t at g e p e r a c o l . l e ct i u s a m b re n d e s b a i xe s d.1 Bonificació de taxes de llicència i de l’Impost sobre Construccions, Instal.lacions i Obres, en la construcció de qualsevol modalitat d’habitatge protegit (quadre C). d.2 Aplicació d’un IVA superreduït (4 %) a qualsevol modalitat d’habitatge protegit (quadre D). d.3 Aplicació d’un tipus superreduït d’IVA (4 %) a la rehabilitació amb qualificació de protegida, assimilant-la a la nova construcció protegida. d.4 Declaració d’exempció per a les subvencions rebudes en l’adquisició d’habitatge protegit i en la rehabilitació protegida d’habitatge. e ) G a ra n t i a d e l a m à x i m a f l u ï d e s a d e l m e rc at l l i u re , e st i m u l a n t l ’ e st a l v i a l l a rg te r m i n i e.1 Autorització de deducció en la quota de l’IRPF de les aportacions dels ascendents en els comptes d’estalvi-habitatge dels descendents. e.2 Allargament dels terminis temporals dels comptes estalvi-habitatge. TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 18 1 9 B i b l i o g raf i a L’estalvi dels particulars i la inversió en lloguer. VALENTÍ PICH. Jornada sobre l’Habitatge de lloguer: un mercat de futur. Ajuntament de Barcelona. Col.legi d’Economistes. Barcelona, 1998 Algunos aspectos de la fiscalidad de la familia. Defensor del Pueblo. Madrid, 1998. Modificaciones propuestas en la legislación tributaria con ocasión de la nueva política de vivienda. Asociación de Promotores Constructores de España. Madrid, 1997. Sector inmobiliario: aspectos fiscales. Arthur Andersen. Aula Inmobiliaria. APCE. Barcelona, 1995. Informe para una nueva política de vivienda. Comité de Expertos MOPT. Madrid, 1992. La incidencia de las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria en la vivienda de alquiler. ANTONIO GIL. Bufete Cuatrecasas Abogados. APCE Habitatge. Núm. 14, maig-juny 1998. La compra de la vivienda habitual y el nuevo IRPF. ANTONIO HERAS. APCE Habitatge. Núm. 19, març-abril 1999. La despesa pública en ajuts a l’habitatge és fiscalment rendible. Gabinet d’Estudis. APCE. APCE Habitatge. Núm. 11, novembre-desembre 1997. L’impost sobre el Valor Afegit i el sector de l’habitatge. Valentí Pich i altres. D.G. Arquitectura i habitatge. Barcelona, 1985. Llei 40/1998, de 9 de desembre, de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques. R.D. 214/1999, de 5 de febrer de 1999, Reglament de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques. Llei 9/1998, de 21 d’abril, de modoficació de la Llei 37/1992, de 28 de desembre, de l’Impost sobre el Valor Afegit. R.D. Llei 14/ 1997, de 28 d’agost, de modificació de la Llei 37/1992 de 28 de desembre, de l’Impost sobre el Valor Afegit. R.D. 828/1995, de 29 de maig, Reglament de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials. TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 19 TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 20 2 1 C re c i e n te i m p o r t a n c i a d e l a f i s c a l i d a d c o m o i n st r u m e n to d e i n te r ve n c i ó n e n e l s e cto r d e l a v i v i e n d a Como introducía en su capítulo sobre fiscalidad el «Informe para una nueva política de vivienda»: «Las características sociales de la vivienda como bien imprescindible para la vida y la importancia del sector de la construcción en el conjunto de la economía hacen que la vivienda no pueda ser considerada como un bien de inversión más. Los problemas sociales y políticos que plantea el acceso a una vivienda digna, y la influencia que las políticas fiscales tienen en las formas de acceso, inducen a una reflexión sobre la instrumentalidad de la intervención fiscal respecto a la política de vivienda». Este posicionamiento del grupo de expertos que asesoraron la elaboración del Plan de la vivienda 1992-95 se producía, en el año 1991, en un momento de difícil reto para la política de la vivienda, ya que era necesario hallar un camino efectivo y rápido para recuperar la accesibilidad perdida entre 1988 y 1991 por la mayor parte de hogares que tenían que formarse en España. Si en aquel momento la recomendación de una revisión del tratamiento fiscal de la vivienda era pertinente y oportuno, podría afirmarse que hoy, al final del siglo, se ha hecho imprescindible. En efecto, la política de vivienda, en los últimos veinte años, se ha dirigido a la demanda de compra, sustentándose en tres puntos básicos: dos de carácter de ayuda directa: las subvenciones a fondo perdido y las subsidiaciones de intereses de los préstamos, y una tercera de carácter indirecto: las bonificaciones y exenciones fiscales. Los extraordinarios cambios experimentados en el mercado monetario, especialmente contundentes desde mediados de 1997, que han situado los tipos de interés hipotecarios nominales por debajo del umbral del 5 %, y los tipos de interés reales (descontando la inflación) entre el 2 % y el 2,5 %, prácticamente han desactivado una de las herramientas clásicas de intervención pública: la subsidiación de intereses. Por otro lado, las discusiones son bien conocidas y bien lógicas las dudas sobre la eficacia de la política de subvenciones directas que implica la determinación de complejos requisitos previos y unos costos de control difícilmente asumibles (tanto económicamente como políticamente) si no se acota de modo muy estricto el alcance de su aplicación. Al margen de la necesaria potenciación de las políticas de gestión y preparación de suelo, que no son objeto de este trabajo, pero que se están convirtiendo en fundamentales, la fiscalidad pasa a ser, pues, una de las grandes herramientas de trabajo de futuro para la política de vivienda. ve rs ió n ca st el la na TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 21 2 2 La fiscalidad ofrece, además, y en orden a cumplir este cometido, ventajas evidentes, todavía no explotadas en todo su potencial: a) Posibilidad de distinción entre tratamientos generales y tratamientos específicos para los colectivos con rentas menores. b) Posibilidad de incidencia directa sobre la oferta y sobre las modalidades de nueva oferta que se quieran priorizar (p.e. alquiler, régimen especial, promoción pública, etc.). c) Posibilidad de incidencia sobre la mejor disposición del parque existente (p.e. parque vacante o rehabilitación). d) Dotación de mayor estabilidad al sector mediante herramientas que actúen a largo plazo en el mercado de la vivienda (p.e. utilización de suelo y propensión al ahorro). e) Posibilidad de establecer mecanismos reales de mejora de la movilidad de la población, facilitando las transmisiones y las vendas sucesivas. f) Mayor sencillez en la gestión y control de procesos. Frente a estas ventajas, se erigen importantes dificultades para el diseño de una política fiscal coherente con los objetivos de la política de vivienda. Estas dificultades vienen, por un lado, de la heterogeneidad de usos y funciones que se encomiendan a la vivienda y que obligan a deslindar muy cuidadosamente los ámbitos de aplicación de las medidas y, por el otro, de la complejidad de niveles de administración que tienen competencias en ellos. Es por este motivo que, en este cuaderno, vamos a intentar hacer un repaso de la estructura fiscal actualmente relacionada con la vivienda, tanto en lo que se refiere a la presión que el sector soporta, repasando los diversos gravámenes de las diferentes administraciones que recaen en todas y cada una de las fases del ciclo de vida y uso de la vivienda, como en lo que se refiere a las diferentes fórmulas de alteración de estos impuestos que, de un modo u otro, constituyen instrumentos reguladores o de fomento en manos de la política de vivienda. Al final se plantearán algunas propuestas de reconsideración de las regulaciones actuales, vinculándolas con objetivos de futuro de la política de vivienda. L a f i s c a l i d a d d e l s e cto r i n m o b i l i a r i o . D et a l l e d e f i g u ra s i m p o s i t i va s y c i c l o s d e v i d a d e l a s e d i f i c a c i o n e s Para poder reflexionar sobre el posible alcance de las medidas de estímulo fiscal en el ámbito de la vivienda, conviene no limitar el estudio a las fases de tenencia, sino que es necesario analizar desde el inicio del proceso constructivo hasta la transmisión o la desaparición del bien inmueble. Por este motivo, y como lo reflejan los cuadros centrales del cuaderno, vamos a seguir el siguiente itinerario: a) Compra del suelo. b) Tenencia y urbanización del suelo. c) Edificación. d) Compra-venta de viviendas. e) Tenencia en propiedad y alquiler de viviendas. f) Segundas transmisiones. g) Rehabilitación de viviendas. TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 22 2 3 El objetivo del seguimiento de la fiscalidad a lo largo de todo el proceso constructivo es permitir, por un lado, dar una visión lo más amplia posible del alcance de la incidencia fiscal sobre este sector, pero, por otro lado, lo que se pretende es suministrar una herramienta de trabajo para la posible adopción de medidas legislativas de cara a finalidades concretas. La visión de conjunto debería permitir un progreso hacia la armonización, es decir, hacia la eliminación de duplicidades de cargas y también, al ofrecer una mayor transparencia, debería permitir que las posibles nuevas medidas tuvieran un máximo de eficacia sin caer en contradicción con el cuerpo ya establecido. En lo que respecta a las figuras impositivas, se consideran todos los impuestos y tasas de carácter local: tasas de licencias, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (todos regulados por la Ley 39/1988, de 28 de Diciembre, de las Haciendas Locales, con las modificaciones de la última Ley de Acompañamiento de la de los Presupuestos del Estado para 1999). En los cuadros no se consigna el Impuesto de Actividades Económicas, pero hay que tenerlo presente siempre que se trate de la actividad empresarial de Personas Jurídicas. En los impuestos directos y en el que recae sobre la Renta de las Personas Físicas, se ha adoptado ya la nueva regulación de la Ley 40/1998, de 9 de Diciembre, y el R.D. 214/1999, de 5 de Febrero, que regirán sobre las rentas de 1999. En el Impuesto de Sociedades solamente se consignan los casos de tratamiento especial de ganancias y pérdidas patrimoniales, sin entrar en los detalles de aplicación del Impuesto en las diferentes actividades de las Personas Jurídicas. Finalmente, se han considerado todos los impuestos indirectos, estatales o autonómicos, relacionados con la construcción y el mundo inmobiliario: IVA, Transmisiones patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones. En los cuadros no se contemplan otros gastos fiscales como son los precios públicos por utilización privativa o aprovechamiento especial del dominio público local (apertura de zanjas; vados y reservas de vía pública; vallas y andamios; ocupación de suelo y subsuelo por parte de compañías de servicios públicos, etc.) por tratarse de una casuística excesivamente amplia para una síntesis genérica. A pesar de ello, hay que tenerlas muy en cuenta en cualquier escandallo de costos concreto. N u evo s re q u e r i m i e n to s d e l a p o l í t i c a d e v i v i e n d a : n u evo s i n st r u m e n to s f i s c a l e s Sin entrar en un análisis detallado de los objetivos que la política de vivienda debe plantearse en un futuro inmediato, pero recogiendo las opiniones expresadas por los diferentes colectivos que se relacionan con este mundo, se podría hacer la siguiente síntesis de ejes básicos de actuación en cinco puntos: a) Reducción de costos en la producción y rehabilitación de viviendas, para conseguir un control sobre los precios de venta. b) Diversificación de la oferta de viviendas, fomentando la oferta de alquiler, para hacer más dúctil el acceso a la vivienda, especialmente por parte de los jóvenes. c) Agilización de la transmisión de viviendas, con el fin de facilitar la movilidad laboral o familiar. d) Intensificación de la utilización de recursos públicos para proveer de viviendas a colectivos específicos, con rentas bajas y alejados del mercado. TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 23 2 4 e) Garantizar la máxima fluidez del mercado libre estimulando, al mismo tiempo, el ahorro a largo plazo. Para cada uno de estos objetivos es posible establecer un debate técnico sobre la mejor combinación de medidas a adoptar para conseguir los resultados óptimos. Entre estas medidas, evidentemente, deberían figurar las de carácter fiscal. a ) Re d u c c i ó n d e c o sto s e n l a p ro d u c c i ó n d e n u eva s v i v i e n d a s y e n l a re h a b i l i t a c i ó n El gran paso adelante que, en este terreno, ha supuesto la reducción de costes financieros, está siendo borrado por el aumento de los demás costos de producción. En este sentido, hay que tener muy en cuenta el peso de la fiscalidad en el coste final de la compra de una vivienda, que la Associació de Promotors Constructors d’Edificis de Barcelona situaba el año 1997 en un 16 %, y que con una actualización a 1999, en áreas urbanas superaría el 17 % (cuadro 1). Todas las figuras impositivas que gravan el proceso de construcción, desde la obtención y preparación de suelo hasta la venta del producto terminado, son susceptibles de revisión. Aquí sólo mencionaremos algunas de las que se vienen planteando desde hace más tiempo por parte de promotores públicos y privados: a.1 Reducción del tipo de IVA sobre la compra de terrenos edificables y sobre las obras de urbanización en terrenos destinados a vivienda (cuadro A). a.2 Supresión o minoración del tipo impositivo del Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que se duplica con el IRPF y el Impuesto de Sociedades (cuadros D y F). a.3 Establecimiento de un tipo progresivo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles aplicable a solares urbanos edificables, sin construir, para penalizar la retención improductiva de suelo urbano y fomentar una mayor oferta de suelo a precios razonables (cuadro B). a.4 Revisión de las condiciones notariales y registrales de las viviendas, las cuales, a pesar de no ser un gasto fiscal estricto, contribuyen a encarecer en cascada todo el proceso. a.5 Aplicación de un tipo reducido de IVA a todas las obras de rehabilitación de viviendas, para igualar el trato que recibe el promotor de obra nueva (cuadro G). a.6 Aplicación de las ventajas fiscales en el IRPF a todo tipo de rehabilitación, sin necesidad de cualificación protegida (cuadro G.1). a.7 Bonificaciones o reducciones de las tasas municipales relacionadas con obras de rehabilitación. b ) D i ve rs i f i c a c i ó n d e l a ofe r t a d e v i v i e n d a s , y fo m e n to d e l a s d e a l q u i l e r. Este es uno de los puntos sobre los cuales, en el momento actual, se concentra un mayor presión por parte de los diferentes agentes, que no siempre tienen en cuenta la variedad de vías que existen para mejorar la oferta. Desde la óptica fiscal, apuntamos las siguientes medidas como posibles para ser tenidas en cuenta: b.1 Igualación del trataminento fiscal de los rendimientos netos del alquiler, que en el IRPF se consideran como rendimientos del «capital inmobiliario», al que reciben los rendimientos obtenidos por «actividades económicas» (cuadro E.1). TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 24 2 5 b.2 Supresión, en el IRPF, de la limitación que se impone a la consideración de los intereses de préstamos como gasto deducible de inmuebles arrendados (cuadro E.1). b.3 Autorización para la deducción por inversión en el IRPF por la compra de viviendas para alquilar, asimilándola a la compra para residencia habitual (cuadro F.2). b.4 Facilitación de la venta posterior de las viviendas, mediante la aplicación de la exención por reinversión, en el Impuesto de Sociedades. b.5 Establecimiento de coeficientes de amortización más adecuados a la depreciación real de los inmuebles, en el Impuesto de Sociedades. b.6 Aplicación al rendimiento neto de viviendas de alquiler, en el Impuesto de Sociedades, del tipo reducido (1 %) de los Fondos de Inversión Inmobiliaria (cuadro E). b.7 Autorización de la deducción del IVA soportado en la promoción y compra de viviendas destinadas a alquiler. c ) A g i l i z a c i ó n d e l a t ra n s m i s i ó n d e v i v i e n d a s p a ra fa c i l i t a r l a m ov i l i d a d l a b o ra l y fa m i l i a r. Las dificultades jurídicas y los costos en las segundas y ulteriores transmisiones de viviendas son consideradas, por parte de todos los expertos, como la razón básica de la escasa movilidad residencial. Para mejorar esta situación, pueden tenerse en cuenta los siguientes puntos: c.1 Extensión de la bonificación del 95 % del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en el caso de obtención de vivienda habitual «mortis causa», a los casos de obtención, también «mortis causa» o de donación «inter vivos», de cualquier vivienda, siempre que ésta sea utilizada por el receptor como vivienda habitual (cuadro F). c.2 Reconsideración a la baja de los tipos IVA y TP en la compra de vivienda, teniendo en cuenta las fiscalidades europeas comparadas. d ) I n te n s i f i c a c i ó n d e l a u t i l i z a c i ó n d e re c u rs o s p ú b l i c o s p a ra l a p ro m o c i ó n d e v i v i e n d a p a ra c o l e ct i vo s c o n re n t a s b a j a s d.1 Bonificación de tasas de licencia y del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, en la construcción de cualquier modalidad de vivienda protegida (cuadro C). d.2 Aplicación de un IVA super-reducido (4 %) a cualquier modalidad de vivienda protegida (cuadro D). d.3 Aplicación de un tipo super-reducido de IVA (4 %) a la rehabilitación con cualificación de protegida, asimilándola a la nueva construcción protegida. d.4 Declaración de exención para las subvenciones recibidas en la adquisición de vivienda protegida y en la rehabilitación protegida de vivienda. e ) G a ra n t í a d e l a m á x i m a f l u i d e z d e l m e rc a d o l i b re , e st i m u l a n d o e l a h o r ro a l a rg o p l a z o . e.1 Autorizar la deducción en la cuota del IRPF de las aportaciones de los ascendientes en cuentas de ahorro-vivienda de los descendientes. e.2 Alargar los plazos temporales de las cuentas de ahorro-vivienda. TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 25 2 6 C o l . l e c c i ó Q ü e st i o n s d ’ h a b i t at g e c o o rd i n a d a p e r Fra n c e s c O b ó n i As e n s i o Re d a c c i ó a c u ra d e C a r m e Tr i l l a © A j u n t a m e n t d e B a rc e l o n a . Pat ro n at M u n i c i p a l d e l ’ H a b i t at g e s ete m b re 1 9 9 9 Res e r vat s tot s e l s d ret s d ’ e d i c i ó E d i c i ó i t ra d u c c i ó a c u ra d e VCA e d i to rs . Va l e r i C o n s u l to rs As s o c i at s , s . r. l . B a i l è n 7, 2 n . 2 a . 0 8 0 1 0 B a rc e l o n a D i s s e n y g r à f i c d e l a c o l . l e c c i ó C l a ret S e r ra h i m a i As s o c i at s , s . l . Foto c o m p o s i c i ó i foto m e c à n i c a B a b e r, S . C . P. I m p r i m e i x G r à f i q u e s Pa c í f i c , S . A . Pa s s at g e A n to n i B o r i 3 7, l o c a l 1 2 . 0 8 9 1 2 B a d a l o n a Foto d e l a p o r t a d a L e s Vo res d e l C i n t u r ó : H o s p i t a l M i l i t a r-Ve c i a n a . V í cto r S e g u í A r q u i te ct u ra , s c p . S a l va d o r A r i s a , a p a re l l a d o r. H UA RT E , e m p re s a c o n st r u cto ra D i p ò s i t L e g a l B - 41 6 1 3 / 9 9 TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 26 TEXTE FULL D’ECONOMIA 5 26/5/04 08:25 Página 27 QÜESTIONS D’HABITATGE s ete m b re 1 9 9 9 s u m a r i I N T R O D U C C I Ó 2 L A F I S C A L I TAT D E L S E C T O R I M M O B I L I A R I . D E TA L L D E F I G U R E S I M P O S I T I V E S I C I C L E S D E V I D A D E L E S E D I F I C A C I O N S 4 N O U S R E Q U E R I M E N T S D E L A P O L Í T I C A D ’ H A B I TAT G E : N O U S I N S T R U M E N T S F I S C A L S 1 6 B I B L I O G R A F I A 1 9 V E R S I Ó N C A S T E L L A N A 2 1 5 H A B I TATG E I F I S CA L I TAT Pa tr on at M un ic ip al d e l’H ab ita tg e de B ar ce lo na Aj un ta m en t de B ar ce lo na Pa tr on at M un ic ip al d e l’H ab ita tg e de B ar ce lo na Aj un ta m en t de B ar ce lo na portades D’ECONOMIA núm. 5.xxx 25/5/04 16:37 Página 2