QÜESTIONS D’HABITATGE
o c t u b r e  2 0 0 9
s u m a r i   P R E S E N T A C I Ó  2   E L  D R E T  D E  S U P E R F Í C I E :  L A  N O V A  F Ó R M U L A  D E  L ’ A J U N T A M E N T  D E  B A R C E L O N A 
P E R  A C C E D I R  A  U N  H A B I T A T G E  P R O T E G I T  4   E L  D R E T  D E  S U P E R F Í C I E  I  E L  R E G I S T R E  D E  L A  P R O P I E T A T   1 1   E L  D R E T 
D E  S U P E R F Í C I E :  U N A  A L T E R N A T I V A  P E R  F A C I L I T A R  L ’ A C C É S  A  L ’ H A B I T A T G E  1 7   A N N E X O S  2 0   V E R S I Ó N  C A S T E L L A N A  2 5
1 7
E L  D R E T  D E  S U P E R F Í C I E : 
U N  N O U  R È G I M  D E  T I N E N Ç A  P E R  A  L ’ H A B I T A T G E  P R O T E G I T  A  B A R C E L O N A
Pa
tr
on
at
 M
un
ic
ip
al
 d
e 
l’H
ab
ita
tg
e 
de
 B
ar
ce
lo
na
2La difi cultat per obtenir sòl per a habitatge protegit a la ciutat 
de Barcelona ens ha fet valorar la necessitat de conservar-lo en mans 
públiques per mantenir-ne el destí social. D’altra banda, hem de 
cercar fórmules que millorin l’accessibilitat a aquest tipus d’habitatge. 
Aquests motius van portar l’Ajuntament de Barcelona, l’any 2007, 
a adoptar el compromís d’introduir el dret de superfície com una 
nova fórmula per accedir als habitatges protegits. 
Aquest sistema és possible a Catalunya des que el Govern de 
la Generalitat va aprovar el Decret 255/2005, en què, per primera 
vegada, es reconeixia aquesta fi gura com un règim de tinença que, 
a tots els efectes, s’assimila als altres règims d’habitatge protegit. 
Posteriorment, la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge, ha establert 
defi nitivament el dret de superfície com una de les tipologies 
prioritàries en les polítiques d’habitatge.
El criteri ha estat recollit en el nou Pla de l’habitatge de Barcelona 
2008-2016, que el plenari de l’Ajuntament de Barcelona va aprovar 
el mes de maig passat.
El procés per defi nir i regular el dret de superfície ha durat dos anys 
i s’ha desenvolupat de forma paral.lela a la programació de diverses 
actuacions que el Patronat Municipal de l’Habitatge, com a promotor 
de l’Ajuntament de Barcelona, ha de portar a terme en els propers 
anys. Fins a l’any 2011, està prevista la construcció de quasi 
900 habitatges de cessió en dret de superfície.
L’objectiu d’aquest monogràfi c és refl exionar i recollir els principals 
trets que defi neixen el dret de superfície i fer-ho des de tres 
perspectives i centres d’interès totalment diferents: des de 
l’Administració, és a dir, des del Patronat Municipal de l’Habitatge, 
que és qui ha de promoure i gestionar els habitatges; des de l’àmbit 
registral, donada la importància que té assegurar-ne l’accés al 
Registre de la Propietat; i des de la universitat, per donar una visió 
més acadèmica del que suposa l’admissió del dret de superfície com 
un nou tipus de propietat. 
Tal com exposa el Patronat en aquest Qüestions, el dret de 
superfície pot constituir una alternativa d’habitatge que sigui més 
accessible per a l’usuari, més estable, que superi els problemes 
d’endeutament i de gestió de l’Administració i que sigui compatible 
amb els requeriments de rotació del parc social i del manteniment 
de la titularitat pública del sòl. En l’actual situació de crisi fi nancera 
i econòmica, aquestes virtuts donen encara més valor al dret de 
pr
es
en
ta
ci
ó
3superfície i el situen, per davant d’altres models de tinença clàssics, 
com una nova alternativa perquè l’Administració pugui continuar 
nodrint la ciutat d’habitatge protegit. Així, aquests plantejaments fan 
que, en aquests moments, l’impuls d’aquesta nova fi gura per part de 
l’Ajuntament de Barcelona sigui prioritari.
Per acabar, vull recordar que aquesta nova fórmula, innovadora a 
Catalunya i a l’Estat espanyol, és també conseqüència de les 
refl exions, l’estudi i les consideracions fetes en el si del grup de treball 
de lloguer del Consell de l’Habitatge Social de Barcelona que es va 
crear ja el 2007 arran de la preocupació compartida per moltes 
entitats de la ciutat de refl exionar a l’entorn del mercat de lloguer i de 
les seves alternatives. Aquest va ser el tema central del seminari sobre 
mesures de foment del lloguer i alternatives a la venda, organitzat 
l’octubre de 2008 per l’esmentat grup de treball del Consell de 
l’Habitatge Social de Barcelona per abordar les mesures de foment 
del mercat de lloguer. En aquella sessió de treball es van presentar 
l’experiència basca i holandesa per contextualitzar el dret de 
superfície com una alternativa a la venda.
Ara, la ferma aposta per construir habitatges en dret de superfície 
situa l’Ajuntament de Barcelona i el Patronat Municipal de 
l’Habitatge, un cop més, com a pioners en l’aplicació de noves 
fórmules actives en el marc de l’habitatge públic a Barcelona. 
Desitjo i confi o molt sincerament que aquest nou repte serveixi per 
donar un pas més cap a la qualitat de vida i la cohesió social i 
per avançar cap a l’exercici del dret a un habitatge digne per a tota la 
ciutadania, amb la qual cosa estem compromesos.
Antoni Sorolla i Edo
Delegat d’Habitatge 
Ajuntament de Barcelona
4La figura del dret de superfície 
és una alternativa clau en la promoció 
d’habitatge protegit.
En virtut d’aquesta figura, es pot ser 
propietari d’un habitatge amb plens 
efectes, i que la propietat del sòl 
la mantingui una persona diferent, 
en aquest cas, l’Administració pública.
E l  d ret  d e  s u p e rf í c i e :  l a  n o va  f ó r m u l a  d e  l ’A j u n t a m e n t  d e  B a rc e l o n a 
p e r  a c c e d i r  a  u n  h a b i t a t g e  p ro t e g i t
Jaume Fornt i Paradell
Gerent del Patronat Municipal de l’Habitatge de Barcelona
El mes de novembre de 2007, l’Ajuntament de Barcelona va prendre l’acord 
d’utilitzar únicament dos règims de tinença en les promocions del Patronat 
Municipal de l’Habitatge: lloguer o dret de superfície. Per tant, la fi gura de 
la compravenda restava únicament aplicable per als casos d’afectats urbanístics.
Com és obvi, aquesta decisió es va prendre des del convenciment que calia donar 
un tomb als règims tradicionals de tinença de l’habitatge protegit i que el dret 
de superfície constituïa la millor alternativa.
Durant tot aquest temps s’han programat actuacions en aquest règim, algunes 
de les quals estan ja en construcció i s’ha pogut aprofundir en molts dels aspectes 
que incideixen en aquesta nova fi gura. També la crisi econòmica actual ha 
incorporat elements nous i sovint imprevistos en els debats sobre l’habitatge 
protegit i en general sobre les polítiques d’habitatge.
Amb tot plegat, continuem pensant que la fi gura del dret de superfície és una 
alternativa clau en la promoció d’habitatge protegit i que la crisi actual no només 
no ha perjudicat, sinó que ha enfortit el seu paper potencial. Tot això, intentaré 
explicar-ho responent les que considero que són les deu preguntes fonamentals 
que permeten explicar la proposta.
1 .  Q u è  é s  e l  d ret  d e  s u p e rf í c i e  i  q u i n a  h a  e st a t  l a  s e va  u t i l i t z a c i ó  f i n s  a l  m o m e n t ?
L’article 564-1 del Codi civil de Catalunya (CCC) ens defi neix perfectament 
el dret de superfície en aquests termes: «La superfície és el dret real limitat 
sobre una fi nca aliena que atribueix temporalment la propietat separada de les 
construccions o de les plantacions que hi estiguin incloses. En virtut del dret 
de superfície, es manté una separació entre la propietat d’allò que es construeix 
o es planta i el terreny o el sòl en què es fa.»
Per tant, en virtut d’aquesta fi gura, es pot ser propietari d’un habitatge amb 
plens efectes, i que la propietat del sòl la mantingui una persona diferent, 
en aquest cas, l’Administració pública.
No cal dir que aquesta és una excepció prevista en el nostre ordenament jurídic 
civil, al principi de que qui és propietari del sòl també ho és del vol i del subsòl.
Només la mateixa defi nició de la fi gura ja ens dóna una idea del potencial 
que té des del punt de vista del manteniment dels patrimonis públics del sòl. 
No obstant això, cal aclarir que fi ns el moment i en l’àmbit de Catalunya, 
la fi gura només s’ha utilitzat com una fórmula de promoure habitatge en règim 
de lloguer a través de tercers operadors. En aquest sentit, ha estat relativament 
habitual que els ajuntaments cedissin drets de superfície a promotors públics 
o privats perquè construïssin habitatges en règim de lloguer. Igualment, 
s’ha utilitzat com a fórmula per a la promoció d’habitatges dotacionals.
Cal deixar clar d’entrada que si bé la voluntat és seguir utilitzant el dret 
de superfície per promoure el lloguer, el que plantegem en aquest article és una 
fórmula absolutament diferent de l’anterior i que no es pot confondre amb 
aquesta, com a vegades ha succeït.
Fixem-nos que en el model de lloguer l’usuari de l’habitatge és llogater, 
el promotor és el titular del dret de superfície i, per tant, propietari de l’edifi ci 
i l’Administració pública és propietària del sòl. Per tant, en l’esquema intervenen 
tres agents.
5El valor del dret de superfície va baixant 
a mesura que transcorre el temps i és 
zero quan es compleixen els 75 anys, 
moment en què la propietat de 
l’habitatge retorna a l’Administració.
Nosaltres plantegem que l’usuari de l’habitatge en sigui el propietari i que 
l’Administració pública resti com a propietària del sòl. En el nostre model es 
transmet la propietat superfi ciària i, per tant, una vegada lliurat l’habitatge 
el promotor desapareix i la relació queda establerta únicament entre l’usuari/
adjudicatari de l’habitatge i el titular del sòl. Aquesta és una consideració molt 
important i amb molts efectes, com després s’explicarà.
Fixem-nos també que la posició de l’Administració pública titular del sòl és 
idèntica en un cas i en l’altre (l’Administració és propietària del sòl i la propietat 
del vol correspon a un altre). La diferència és la posició i la condició de l’usuari. 
En un cas és llogater i el propietari és el promotor i en el nostre model l’usuari 
és l’autèntic propietari de l’habitatge.
2 .  Q u i n a  f ó r m u l a  p ro p o s a  l ’A j u n t a m e n t  d e  B a rc e l o n a ?
La fórmula proposada és la següent:
El titular del sòl (en aquest cas el Patronat Municipal de l’Habitatge)  —
transmet a l’adjudicatari de l’habitatge el dret de superfície i, per tant, la 
propietat d’aquest, i l’Administració retén la propietat del sòl.
Aquesta transmissió és per a un període de 75 anys (la normativa civil  —
estableix que el dret de superfície té un caràcter necessàriament temporal). 
Transcorreguts els 75 anys, l’habitatge retorna al propietari del sòl sense 
cap indemnització a favor de l’usuari.
L’Administració cobra un preu alçat per la transmissió del dret de superfície  —
per 75 anys. Aquest preu el cobra al comptat l’Administració (no és un cànon) 
i el superficiari paga aquest preu, que se subroga en el préstec hipotecari 
obtingut per la construcció de l’habitatge. Aquesta mecànica és, per tant, 
idèntica a l’habitual en qualsevol transmissió en règim de compravenda. Per 
tant, l’adjudicatari de l’habitatge amortitza durant 25 o 30 anys un préstec 
hipotecari normal i quan acaba l’amortització, deixa de pagar.
El propietari de l’habitatge o superficiari s’integra en una comunitat de  —
propietaris i ha d’atendre el manteniment de l’habitatge i dels elements 
comuns, com és habitual en qualsevol propietari.
Com és lògic, el valor del dret de superfície va baixant a mesura que transcorre  —
el temps i és zero quan es compleixen els 75 anys, moment en què la propietat 
de l’habitatge retorna a l’Administració. En l’escriptura pública es regula 
i es defineix quin és el valor de l’habitatge en cada moment i fins als 75 anys.
 Igualment, l’Ajuntament garanteix que si el titular de l’habitatge el retorna 
dins dels primers 15 anys no hi ha pèrdua de valor i es retorna al superficiari 
tot el que ha pagat per l’habitatge (llevat dels interessos, lògicament) 
actualitzat amb l’IPC. És una mesura pensada especialment per als joves que 
saben que poden accedir a aquests habitatges i recuperar gran part d’allò 
que han invertit si milloren la seva condició econòmica i volen optar per una 
altra opció d’habitatge lliure. La finalitat perseguida és incentivar la rotació 
d’aquests habitatges i que puguin servir per atendre altres necessitats.
Aquest habitatge pot ser transmès pel seu titular en herència. —
De la mateixa manera, el titular pot vendre l’habitatge, però aquesta  —
transmissió està subjecta a l’autorització del titular del sòl. Per tant, acaba 
sent l’Administració titular del sòl qui recompra els habitatges que es vulguin 
vendre i retorna al seu titular les quantitats que es pactin en l’escriptura en 
funció del temps que resti per complir el termini de 75 anys.
6També el contracte conté algunes clàusules resolutòries del dret de superfície  —
abans del termini estipulat, que es poden veure en el model de contracte 
adjunt. Totes responen a la voluntat de preservar per tota la durada del dret 
el destí social de l’habitatge.
Finalment cal destacar que dins d’aquestes clàusules resolutòries hi ha la  —
del mal manteniment de l’habitatge i/o dels seus elements comuns. Igualment 
s’incentiva el bon manteniment en el contracte i es possibilita una pròrroga 
del dret de superfície una vegada acabat el termini si el manteniment ha estat 
correcte.
3 .   U n  n o u  e n f o c a m e n t  d e  l ’ ú s  h a b i t u a l  i  t r a d i c i o n a l  d e  l a  f i g u r a  d e l  d ret 
d e  s u p e rf í c i e
Tal com ens diu la professora Chantal Moll en el seu article publicat en aquest 
mateix Qüestions, el dret de superfície ha deixat de ser només un dret a construir 
en sòl aliè i apropiar-se de la construcció, per constituir una autèntica propietat 
separada entre el sòl i el vol.
Aquest canvi d’enfocament (amb conseqüències pràctiques importants, com 
veurem) deriva directament del Codi civil de Catalunya, de l’article ja esmentat, 
564.1, pel que fa al mateix concepte, i del 564.2, que permet que el dret de 
superfície es constitueixi sobre construccions ja existents.
Encara amb més claredat, el Text refós de la Llei del sòl, en l’article 40.1, admet 
que el dret de superfície pot constituir-se sobre construccions o edifi cacions ja fetes 
o sobre habitatges, locals o elements privatius de construccions o edifi cacions, 
i n’atribueix al superfi ciari la propietat temporal, sens perjudici de la propietat 
separada del titular del sòl. 
Dit d’una altra manera, podem continuar constituint drets de superfície sobre un 
sòl que tinguem perquè algú altre hi construeixi, però ara també podem constituir 
drets de superfície sobre habitatges ja construïts i resultants d’una divisió 
horitzontal. És des d’aquesta segona opció que el dret de superfície es converteix 
en un nou règim de tinença de l’habitatge. El dret de superfície ha deixat de tenir 
per objecte únic i exclusiu el sòl i ara pot tenir per objecte també l’habitatge.
Sens dubte, aquest és el mateix plantejament de la Llei del dret a l’habitatge quan 
estableix (art. 82.1) que «Es pot transmetre la propietat plena dels habitatges 
amb protecció ofi cial, o bé formalitzar drets de superfície, venda a carta de gràcia 
o altres drets reals, i també cedir-los en arrendament».
Quines conseqüències pràctiques té el que s’acaba d’explicar? 
En primer lloc, si podem constituir drets de superfície sobre habitatges a) 
concrets, res impediria que en una mateixa promoció coexistissin habitatges 
en compravenda, lloguer o dret de superfície. No cal qüestionar-se ara si 
aquesta situació seria desitjable des d’altres punts de vista o no. El que és clar 
és que és una opció possible.
En segon terme, si podem constituir drets de superfície sobre habitatges, en b) 
cadascun d’aquests podem fixar els terminis de durada del dret que tinguem 
per convenient. D’aquesta manera, si recuperem un habitatge transmès en 
dret de superfície, es pot transmetre de nou a un nou adjudicatari pel mateix 
termini que es va transmetre inicialment al primer adjudicatari.
 La possibilitat de readjudicar els habitatges en dret de superfície pel mateix 
termini de l’adjudicació inicial té, com es pot intuir, efectes econòmics 
importants, però també repercussions interessants pel que fa a un dels temes 
que més s’ha qüestionat de la figura, com és el manteniment de l’immoble 
Podem continuar constituint drets 
de superfície sobre un sòl que tinguem 
perquè algú altre hi construeixi, però 
ara també podem constituir drets de 
superfície sobre habitatges ja construïts 
i resultants d’una divisió horitzontal. 
7El dret de superfície pot constituir 
una alternativa d’habitatge més 
accessible per a l’usuari, més estable, 
que superi els problemes d’endeutament 
i de gestió de l’Administració i que, d’altra 
banda, sigui compatible amb els 
requeriments de rotació del parc social 
i del manteniment de la titularitat 
pública del sòl.
quan es va acostant el termini de finalització del dret. Efectivament, tenir els 
habitatges que componen un mateix immoble amb terminis de venciment 
diferents del dret de superfície pot jugar a favor d’un manteniment millor.
4 .  P e r  q u è  c a l  i n c o r p o r a r  u n  n o u  rè g i m  d e  t i n e n ç a  p e r  a  l ’ h a b i t a t g e  p ro t e g i t ?
Vist com s’ha vist fi ns ara què és el que es pretén i quin encaix legal té, convé ara 
que ens aturem i refl exionem sobre el perquè d’un nou règim de tinença de 
l’habitatge protegit.
De fet, cadascun dels dos sistemes clàssics vigents fi ns ara han tingut 
tradicionalment els problemes següents:
El lloguer, per a l’Administració, ha tingut tradicionalment el gravíssim  —
problema no resolt de l’acumulació il.limitada d’endeutament i de la seva 
complexa gestió. Des de la perspectiva de l’usuari, el lloguer, amb la durada 
habitual de cinc anys, no li dóna prou garanties d’estabilitat a l’habitatge.
La compra, d’altra banda, sempre ha tingut el problema, per a l’usuari,  —
de l’accessibilitat: dificultats per tenir l’entrada més l’IVA, i sovint també 
dificultats per la subrogació. No oblidem que parlem d’habitatge social i, per 
tant, d’habitatge adreçat a les persones amb menys recursos. No cal dir que 
la incorporació de figures d’habitatge protegit de preu més elevat, com és 
l’habitatge concertat, encara comporten més aquest problema.
En aquest marc, la crisi econòmica actual no és que hagi fet qüestionar els models 
tradicionals de la compra o el lloguer, però podríem dir que ha accentuat 
notablement els problemes que ja s’arrossegaven. Així:
El lloguer està tenint especials dificultats de finançament, fins i tot si els  —
promotors són entitats públiques. Per tant, al tradicional problema de 
l’acumulació d’endeutament i la gestió s’afegeix ara la dificultat de l’obtenció 
de crèdits.
D’altra banda, l’accessibilitat a l’habitatge de compra s’ha vist molt  —
perjudicada tant per la mateixa situació personal dels possibles adjudicataris 
d’habitatges protegits com per les dificultats o la impossibilitat de finançament 
de l’entrada necessària o la restricció de les subrogacions. Tant és així que 
en determinats indrets considerats de forta demanda residencial s’ha començat 
a notar una claríssima i molt important disminució de les sol.licituds 
d’habitatge protegit de compra.
Per tancar aquest capítol, el dret de superfície pot constituir una alternativa 
d’habitatge més accessible per a l’usuari, més estable, que superi els problemes 
d’endeutament i de gestió de l’Administració i que, d’altra banda, sigui 
compatible amb els requeriments de rotació del parc social i del manteniment 
de la titularitat pública del sòl.
5 .  Tr a ct a m e n t  d e l  d ret  d e  s u p e rf í c i e  a l  n o u  P l a  d e  l ’ h a b i t a t g e
L’article 80.6 de la Llei del dret a l’habitatge estableix: «La constitució i la 
transmissió de drets de superfície, el lloguer a llarg termini i la concessió 
administrativa són instruments d’interès especial, en el marc d’aquesta llei, per a 
promoure habitatges amb protecció ofi cial en sòl de titularitat pública obtingut 
pel compliment del deure de cessió d’aprofi tament urbanístic o en sòl públic. 
Les promocions fetes amb aquests instruments han de tenir un tractament 
favorable en la política de subvencions dels plans d’habitatge.»
8Els costos de construcció de l’habitatge 
i de producció del sòl són idèntics 
en l’habitatge de compra que en 
l’habitatge en dret de superfície i, per 
tant, el tractament favorable dels plans 
de l’habitatge, ja avalat per la llei, 
és el que ha de permetre facilitar 
l’accessibilitat de l’usuari.
Tal com hem dit abans, la fi gura del dret de superfície ha de ser més assequible 
per a l’usuari que l’habitatge de compra. De fet, aquest article de la Llei del dret 
a l’habitatge aproxima el tractament de les subvencions per la fi gura que ens 
ocupa a la promoció d’habitatge de lloguer. 
No oblidem que els costos de construcció de l’habitatge i de producció del sòl 
són idèntics en l’habitatge de compra que en l’habitatge en dret de superfície 
i, per tant, el tractament favorable dels plans de l’habitatge, ja avalat per la llei, 
és el que ha de permetre facilitar l’accessibilitat de l’usuari.
Nosaltres entenem que aquesta major accessibilitat hauria de suposar la pràctica 
eliminació de l’entrada en la fi gura del dret de superfície, de tal manera que 
es pogués accedir a aquests habitatges pràcticament amb el pagament únic 
de l’IVA i el pagament de les quotes d’amortització de la hipoteca (que se situen 
aproximadament entre els 400 i els 500 euros mensuals per un habitatge de 
60 m2 amb aparcament).
Amb l’aplicació a la fi gura de subvencions equivalents a les ja existents pel 
lloguer a deu anys pràcticament estaria garantit aquest efecte. Per la nostra part, 
considerem molt rellevant que el Projecte de decret del nou Pla de l’habitatge de 
Catalunya que s’ha fet públic en el moment de redactar aquest article hagi 
recollit aquest plantejament, cosa que sens dubte serà molt important per a la 
utilització de la fi gura del dret de superfície.
6 .   P e r  q u è  e l  d ret  d e  s u p e rf í c i e  é s  u n a  f i g u r a  i n t e r m è d i a  e n t re  l a  c o m p r a ve n d a 
i  e l  l l o g u e r ?
L’article 541.1 del Codi civil de Catalunya ens defi neix el concepte del dret de 
propietat: «La propietat adquirida legalment atorga als titulars el dret a usar de 
forma plena els béns que en constitueixen l’objecte i a gaudir-ne i disposar-ne».
D’acord amb això, hi ha tres idees clau que confi guren el concepte i que traduïdes 
a l’habitatge, podríem explicar d’aquesta manera:
El dret a l’ús il — .limitat del bé en el cas de l’habitatge té molt a veure 
amb l’estabilitat en aquest. Si s’és propietari de l’habitatge ja no cal 
preocupar-se’n més.
El dret a gaudir-ne, que és sinònim d’apropiar-se’n els fruits, lliga en el cas  —
de l’habitatge amb aquest com a bé d’inversió. Si se n’és propietari, hi ha 
la possibilitat de beneficiar-se de les plusvàlues que pugui experimentar el seu 
valor i, des d’una altra perspectiva, si és necessari en una edat més avançada 
es pot desinvertir (hipoteca inversa).
Finalment, el dret a disposar-ne implica la capacitat de vendre o cedir  —
l’habitatge entre vius o disposar-ne per causa de mort.
Òbviament, el lloguer com a règim de tinença se situa a les antípodes d’aquest 
concepte, tant des del punt de vista de l’estabilitat en l’ús de l’habitatge, del seu 
valor com a inversió o de l’inexistent poder de disposició.
Lògicament, en la mesura que s’han anat endurint les limitacions aplicables 
als habitatges protegits de compra, la distància entre el lloguer i la compra s’ha 
reduït, ja que avui dia ni es pot fer un ús il.limitat dels habitatges protegits, ni 
aquests funcionen ja tant com abans com un bé d’inversió, i també hi ha 
restriccions importants a la facultat de disposició.
Partint d’aquesta mateixa anàlisi, on situem el dret de superfície?
Des de la perspectiva de l’ús i l’estabilitat a l’habitatge, el dret de superfície  —
funciona de forma similar a la compravenda. Atorga un dret d’ús durant 
9La priorització del valor d’ús 
de l’habitatge per sobre del seu valor 
d’inversió, juntament amb més facilitat 
per accedir a aquests habitatges, 
fa pensar en una rotació més freqüent 
d’aquest parc.
75 anys, que abasten sobrerament tota la vida de l’adjudicatari i part de la de 
la seva posterior generació, fins i tot sense considerar les possibles pròrrogues.
Com a bé d’inversió evidentment el dret de superfície s’aproxima molt més  —
al lloguer. Amb el dret de superfície no és possible ni apropiar-se possibles 
plusvàlues (el valor de l’habitatge no puja, sinó que baixa a mesura que 
s’aproxima el termini de finalització), ni tampoc pensar en desinversions 
futures. La hipoteca inversa no és possible amb aquesta figura. En canvi, 
a diferència del lloguer, les quantitats pagades com a quota d’amortització 
del préstec es recuperen si es retorna l’habitatge en un termini (15 anys en el 
nostre model), la qual cosa torna a ser una diferència clara amb el lloguer.
Finalment, des del punt de vista de la facultat de disposició, el dret de superfície  —
torna a aproximar-se més a la compravenda. El dret es pot transmetre encara 
que amb limitacions, entre vius; es pot vendre, es pot deixar en herència i es 
pot gravar.
7.   Q u i n s  a va n t a t g e s  t é  l a  u t i l i t z a c i ó  d ’ a q u e st a  f i g u r a  p e r  a  l ’A d m i n i st r a c i ó 
i  e s p e c i a l m e n t  p e r  a  l ’A d m i n i st r a c i ó  l o c a l ?
Un cop feta l’anàlisi del dret de superfície des dels drets i les facultats que 
confereix al seu titular (paràgraf anterior), convé ara relacionar els avantatges 
d’utilitzar-lo per a l’Administració, alguns dels quals ja s’han anat desgranant.
1. En primer lloc i el més important, el dret de superfície permet mantenir la 
titularitat pública del sòl.
2. El dret de superfície suposa promoure una figura intermèdia entre el lloguer 
i la compra sense augmentar l’endeutament, que es trasllada.
3. El manteniment dels habitatges correspon als usuaris i no a l’Administració.
4. La priorització del valor d’ús de l’habitatge per sobre del seu valor d’inversió, 
que com s’ha vist abans és propi del dret de superfície, juntament amb 
més facilitat per accedir a aquests habitatges, fa pensar en una rotació més 
freqüent d’aquest parc, més propera al lloguer que a la compra.
5. El dret de superfície és una alternativa més assequible d’habitatge que la 
compra, especialment per als joves.
6. El dret de superfície té una regulació civil molt desenvolupada, que permet 
blindar les limitacions d’aquell habitatge des de l’escriptura i amb inscripció al 
Registre de la Propietat, amb independència de la qualificació o desqualificació 
de l’habitatge des d’un punt de vista administratiu.
7. El dret de superfície és una figura que permet controlar millor que la venda 
les transmissions ulteriors de l’habitatge. Cal tenir en compte, per esmentar 
una referència, el que preveu l’article 564.4 del Codi civil de Catalunya, que 
permet pactar «La limitació de la disponibilitat dels superficiaris sobre llur 
dret, en concret, sotmetent-la al consentiment dels propietaris de la finca». 
Aquest article (impensable en el cas de la compra convencional) permet a 
l’Administració local controlar directament les transmissions.
8. Finalment, la figura del dret de superfície permet l’aplicació dels mecanismes 
legals de protecció dels patrimonis públics de sòl, especialment l’article 39 del 
Text refós de la Llei del sòl pel que fa a l’exercici de les condicions resolutòries.
8 .  Q u i n s  a va n t a t g e s  t é  a q u e st a  f i g u r a  p e r  a  l ’ u s u a r i ?
1. En primer lloc, li dóna estabilitat a l’habitatge durant un període de 75 anys. 
Durant aquest període, si segueix necessitant l’habitatge, hi té garantida la 
permanència.
2. Durant aquest període, pot deixar l’habitatge en herència, sense cap limitació.
1 0
Durant els primers 15 anys, si retorna 
l’habitatge a l’Administració, aquesta 
li garanteix el retornament de la part 
de capital que ha amortitzat sense 
reduccions o devaluacions.
3. Des del punt de vista de l’accessibilitat, li suposa poder accedir a l’habitatge 
pràcticament sense entrada (pagament únic de l’IVA) i amb unes quotes 
d’amortització del crèdit similars a les d’un lloguer protegit, amb la diferència 
que després de 25 o 30 anys d’amortització ja no cal fer més pagaments i, en 
canvi, el lloguer s’ha de pagar sempre.
4. Durant els primers 15 anys, si retorna l’habitatge a l’Administració, aquesta 
li garanteix el retornament de la part de capital que ha amortitzat sense 
reduccions o devaluacions, la qual cosa suposa facilitar el retorn de l’habitatge 
si l’usuari ja no el necessita.
5. Finalment, l’habitatge també es pot vendre, retornant-lo a l’Administració 
pel preu fixat en l’escriptura en cada moment.
9 .   Q u è  i m p l i c a  a q u e st a  f i g u r a  p e r  a l  t i t u l a r  d e l  s ò l  u n a  ve g a d a  s ’ h a  e n t re g a t 
l ’ h a b i t a t g e ?
Tal com ja s’ha explicat abans, amb la fi gura del dret de superfície, quan es 
transmet el dret, resta establerta a futur la relació únicament entre l’Administració 
titular del sòl i l’usuari-titular del dret de superfície.
Serà aquesta Administració qui haurà de recomprar els habitatges que es retornin 
o qui haurà d’exercir, si s’escau, les condicions resolutòries. Tot el que fi ns ara 
s’ha exposat condueix a pensar en una rotació més freqüent d’aquest parc 
respecte del que succeiria en el cas de la compra normal i, en qualsevol cas, més 
nivell d’incidència. 
És per això que d’entrada i per agilitzar aquesta gestió és recomanable que siguin 
les societats municipals d’habitatge les titulars del sòl en aquests tipus de 
promocions i que aquells municipis que no en disposin puguin utilitzar per a la 
mateixa fi nalitat empreses públiques d’àmbit territorial superior.
1 0 .  C o m  e s  f i n a n ç a  e l  d ret  d e  s u p e rf í c i e ?
Hi ha dues alternatives de fi nançament de les promocions en dret de superfície:
1. En primer lloc hi ha l’opció (perfectament possible des d’un punt de vista civil) 
d’hipotecar el dret de superfície mateix. Aquest és el sistema que s’ha estat 
utilitzant, per exemple al País Basc, per finançar aquest tipus de promocions o 
el que s’ha utilitzat a Catalunya habitualment per finançar les promocions 
d’habitatges dotacionals construïdes en aquest règim.
 El recentment aprovat Reial decret 716/2009, de 24 d’abril, ha incorporat com 
a novetat la possibilitat de titulitzar els crèdits hipotecaris concedits sobre 
drets de superfície de venciment superior als 20 anys, la qual cosa sens dubte 
suposa una clara millora de les opcions de finançament d’aquesta figura.
 Els criteris de valoració dels drets de superfície estan fixats en l’actual Ordre 
ECO de 2003 sobre valoració d’immobles.
 S’acompanya la valoració d’un dret de superfície a 75 anys amb el model que 
proposem que ha dut a terme una societat de taxació de les que habitualment 
fan taxacions hipotecàries i de conformitat amb els criteris de l’ECO. Com 
es pot veure, la reducció del valor de taxació de l’habitatge en dret de 
superfície en relació amb el seu valor en ple domini suposa una reducció que 
no arriba a un 2 %.
 Per tant, la utilització d’aquesta via de finançament, deixant al marge els 
criteris de risc de les entitats financeres, és perfectament possible en l’actual 
marc legal i suposa una reducció de la taxació de l’habitatge protegit que no 
es pot considerar destacable.
1 1
La qualificació d’aquestes promocions 
i el seu finançament és idèntic al que 
és una promoció de venda. 
2. No obstant això, l’article 10.1 del Decret 244/2005, de 8 de novembre, 
d’actualització del Pla per al dret a l’habitatge 2004-2007 dóna una alternativa 
que entenem que pot ser més atractiva en el moment actual per a les entitats 
financeres, ja que estableix el següent: «La promoció d’habitatges amb protecció 
oficial sobre sòl cedit en dret de superfície, en la qual es prevegi la venda de la 
propietat superficiària, s’assimila a tots els efectes de règim jurídic, finançament 
de la promoció, preus màxims de venda i ajuts als adquirents i als promotors, 
a la promoció d’habitatges amb protecció oficial destinats a la venda.»
 Actualment, el Projecte de decret del Pla per al dret a l’habitatge 2009-2012 
es pronuncia en termes idèntics.
 Això significa que el dret de superfície no és una tipologia més d’habitatge 
protegit diferenciat del lloguer o la venda. De fet, no estem parlant d’una 
forma de promoció diferenciada de l’habitatge, sinó d’una nova forma de 
transmissió. La qualificació d’aquests habitatges és idèntica a la que tindria un 
habitatge protegit de venda i, per tant, pot tenir el seu mateix finançament. La 
diferència rau en el fet que el nou Pla preveu una subvenció per a l’adquirent 
que en lloc d’adquirir la propietat plena de l’habitatge, n’adquireix la propietat 
superficiària. Aquesta subvenció es manté mentre l’Administració reté 
la propietat del sòl i s’ha de tornar si en algun moment s’alienés aquest sòl. 
 D’acord, doncs, amb aquest plantejament, la qualificació d’aquestes 
promocions i el seu finançament és idèntic al que és una promoció de venda. 
Per tant, el finançament hipotecari pot ser tramitat de forma idèntica pel 
titular del sòl, com si es tractés d’una operació de venda i amb les mateixes 
garanties, afectant doncs la hipoteca al sòl i al vol i transmetent posteriorment 
als usuaris només la propietat superficiària. Òbviament, caldrà impedir 
les execucions judicials hipotecàries de l’habitatge, per això l’Administració 
es queda novament els habitatges en aquest cas i es reserva la condició 
resolutòria per impagament corresponent en l’escriptura de constitució del 
dret de superfície.
E l  d ret  d e  s u p e rf í c i e  i  e l  re g i st re  d e  l a  p ro p i et a t
Rafael Arnaiz Ramos
Registrador de la propietat
1 .  M a rc  l e g a l  re g u l a d o r
La regulació de l’accés al Registre de la Propietat del dret de superfície quedava 
continguda en l’article 16.1 del Reglament hipotecari, segons la redacció donada 
pel Reial decret de 1867/1998, de 4 de setembre. L’article esmentat va ser declarat 
nul per la sentència del Tribunal Suprem amb data de 31 de gener de 2001, i va 
recuperar vigència la redacció anterior d’aquest article, si bé el seu contingut ha 
quedat superat per la regulació del dret de superfície que duen a terme, en l’àmbit 
de la legislació estatal, els articles 40 i 41 de la Llei del sòl, Text refós aprovat pel 
Reial decret legislatiu 2/2008, de 20 de juny, i en l’àmbit de la legislació catalana, 
per l’article 162 del Decret legislatiu 1/2005, pel qual s’aprova la Llei d’urbanisme 
de Catalunya, i el 564 del Llibre V del Codi civil de Catalunya.
Tant la Llei del sòl com el Llibre V del Codi civil de Catalunya estableixen 
disposicions de contingut registral, en alguns casos no del tot coincidents. No és 
aquest article el lloc adequat per valorar la competència i l’àmbit d’aplicació 
respectiu d’aquestes normes. N’hi ha prou simplement a posar de manifest la 
dualitat de regulació i esperar que els futurs desenvolupaments reglamentaris que 
han de desenvolupar la inscripció en el Registre de la Propietat del dret de 
superfície sàpiguen generar una regulació unitària i fl exible que doni la seguretat 
jurídica precisa i reculli, alhora, les especialitats per a la confi guració civil del dret 
que puguin establir els drets civils forals i especials.
1 2
La inscripció en el Registre de 
la Propietat de la situació generada 
a conseqüència de la constitució 
de drets de superfície resulta 
imprescindible perquè se’n pugui 
desenvolupar el contingut amb plena 
seguretat jurídica.
2 .  N e c e s s i t a t  i  ef i c à c i a  d e  l a  i n s c r i p c i ó  re g i st r a l  d e l  d ret  d e  s u p e rf í c i e
La inscripció en el Registre de la Propietat de la situació generada a conseqüència 
de la constitució de drets de superfície resulta imprescindible perquè se’n pugui 
desenvolupar el contingut amb plena seguretat jurídica, atès que només resulta 
possible a través de la publicitat registral:
Generar una aparença de la qual resulti l’existència de la titularitat del  —
constituent del dret de superfície, a qui anomenarem, davant de la falta d’un 
criteri legal unitari, titular del domini residual. En efecte, una vegada constituït 
el dret de superfície, les facultats posessòries sobre la finca que constitueix el 
seu objecte són atribuïdes al superficiari, la qual cosa obliga a substituir 
la manca d’aparença possessòria del dret del constituent per una aparença 
tabular o registral, de la qual en resulti l’existència i el contingut. Passa, per 
tant, que només és possible a través del Registre, per a qualsevol interessat en 
la finca, conèixer l’existència del titular del domini residual i, amb això, les 
limitacions imposades en el títol de constitució al superficiari, les possibles 
causes de resolució del dret, els possibles drets d’adquisició preferent establerts, 
i el temps i les condicions en què es produeix la reversió de l’objecte sobre el 
qual recau el dret de superfície.
Fer possible la constitució d’hipoteca sobre la propietat superficiària, ja com  —
a instrument de finançament de l’edificació la realització de la qual integri el 
contingut de la propietat superficiària, ja com a instrument de finançament 
de la mateixa adquisició del dret de superfície, en aquells casos en què aquest 
es constitueixi, segons admet la nova regulació, com una forma de propietat 
temporal sobre una edificació ja existent.
Posada de manifest la transcendència de la inscripció de la situació superfi ciària, 
aquí és sufi cient dir que la regulació dels efectes que resulten de la inscripció és 
poc harmònica, ja que mentre que l’article 564.3.3 del Llibre V del CCC exigeix 
tal inscripció només com a requisit perquè el dret de superfície sigui oposable a 
terceres persones de bona fe, cosa que suposa reconèixer la validesa de l’existència 
al dret de superfície no inscrit, l’article 40 de la Llei del sòl estableix que per 
constituir-se de manera vàlida el dret de superfície ha de constituir-se en 
escriptura pública i inscriure’s en el Registre de la Propietat, la qual cosa suposa 
no reconèixer la validesa de l’existència al dret de superfície no inscrit. En aquesta 
matèria, de nou, no ens queda cap més possibilitat que esperar que el legislador, 
en redactar els desenvolupaments reglamentaris que siguin procedents, tingui 
l’habilitat i la sapiència precises per generar un criteri unitari sobre l’efi càcia de la 
inscripció del dret de superfície.
3 .  T í t o l  f o r m a l  n e c e s s a r i  p e r  a  l a  i n s c r i p c i ó
Tant el Llibre V del Codi civil de Catalunya com la Llei del sòl exigeixen que el 
dret de superfície es constitueixi en escriptura pública i, juntament amb això, i 
amb els efectes ja vistos, que s’inscrigui en el Registre de la Propietat. Una qüestió 
que ja s’ha plantejat a la pràctica és si resulta possible admetre la constitució del 
dret en document administratiu en el cas que el dret de superfície es constitueixi 
per una administració pública a favor d’una altra. Encara que aquesta possibilitat 
no està expressament regulada per la legislació hipotecària o administrativa, es 
pot pensar a admetre-la, sobre la base dels següents arguments:
El caràcter públic i, per tant, autèntic, del document administratiu que reculli a) 
l’acte de constitució del dret i que hagi estat expedit per aquell funcionari en 
el qual, en l’administració corresponent, resideixi la fe pública.
La possibilitat, resultant del que es preveu en l’article 37 de la Llei de b) 
patrimoni de les administracions públiques i 206 de la Llei hipotecària, que 
l’Administració formalitzi en certificació administrativa actes i negocis 
1 3
La regulació positiva del dret 
de superfície considera que en tot cas 
la seva constitució provoca, almenys, 
l’aparició d’una titularitat de contingut 
prou ampli per ser considerada propietat, 
si bé de caràcter temporal.
d’agrupació, agregació, segregació, divisió de finques, declaracions o obra 
nova o constitució de règims de propietat horitzontal, sempre que no afectin a 
tercers.
La possibilitat que les cessions i els lliuraments obligatoris de terrenys c) 
realitzats a favor de l’Administració puguin ser inscrits en virtut de certificació 
de l’acta administrativa en la qual es documentin, segons resulta del que 
es preveu en l’article 30.3 del RD 1093/1997, pel qual s’aproven les normes 
complementàries al Reglament hipotecari sobre inscripció d’actes de 
naturalesa urbanística.
Sobre la base d’aquests arguments, sembla que, en tot cas, s’ha d’entendre que 
l’article 18.2 del Decret Legislatiu 1/2002 de 24 de desembre, pel qual s’aprova 
el Text Refós de la Llei de Patrimoni de les Administracions Públiques de la 
Generalitat de Catalunya, inclou la constitució de drets de superfície en establir 
que l’alienació de béns immobles realitzada per l’administració pública, a favor 
d’una altra administració o d’entitats o organismes vinculats, podrà formalitzar-se 
i inscriure’s al Registre de la Propietat en virtut de document administratiu.
4 .  I n s c r i p c i ó  e n  f o l i  s e p a r a t
Una qüestió discutida per la doctrina ha estat si resulta possible que la inscripció 
del dret del superfi ciari quedi inscrita en foli separat o no, és a dir, si es pot obrir 
un historial registral propi a tal titularitat, diferent de l’historial registral obert al 
domini residual del constituent. L’actitud contrària a aquesta possibilitat parteix 
de la consideració que el dret de superfície constitueix un dret real sobre cosa 
aliena, la inscripció de la qual ha de quedar recollida en l’historial registral en 
què hi hagi inscrit el domini. Davant d’aquesta actitud, s’ha defensat la contrària 
sobre la base que, en realitat, el superfi ciari és titular d’una propietat temporal i, 
per tant, el seu dret ha d’accedir al Registre amb un historial propi i independent.
Si pretenem resoldre la qüestió a partir del text literal de les seves normes 
reguladores, passa el següent: el Llibre V del CCC confi gura el de superfície com 
un dret real limitat sobre cosa aliena (art. 564.1), però a continuació estableix que 
tal dret limitat n’atribueix un de «propietat separada» sobre les construccions 
o edifi cacions que constitueixen el seu objecte. Per la seva part, la Llei del sòl 
parla de «propietat temporal» en defi nir el contingut del dret del superfi ciari, i de 
«propietat separada» per defi nir el del titular al qual anomena propietari del sòl. 
Per tant, la regulació positiva del dret de superfície considera que en tot cas la 
seva constitució provoca, almenys, l’aparició d’una titularitat de contingut prou 
ampli per ser considerada propietat, si bé de caràcter temporal.
Per això, i sobretot perquè així ho imposa una organització adequada de l’arxiu 
i la necessitat de donar claredat als historials respectius, considerem admissible 
l’obertura de foli independent a la propietat superfi ciària, amb extensió de les 
notes marginals que permetin relacionar l’historial registral obert a la superfície i 
l’historial del domini residual, i amb tancament d’aquell, una vegada es produeixi 
l’extinció del dret de superfície per transcurs del termini o per una altra causa 
que doni lloc a l’extinció de tots els drets i les càrregues constituïts sobre aquest.
En tot cas, la possibilitat que el dret de superfície generi l’obertura d’un historial 
independent s’ha d’entendre admesa per l’article 377 del Reglament hipotecari, que, 
en el cas que el domini es trobi dividit en útil i directe, estableix la possibilitat 
que qualsevol d’aquests provoqui la immatriculació de la fi nca sobre la qual recau. 
L’exigència posterior i continguda en el mateix article que, una vegada inscrit 
el domini útil o el directe, l’altre s’hagi d’inscriure al mateix foli, entenem que pot 
considerar-se complerta, en el cas del dret de superfície si, una vegada inscrit aquest, 
s’obre un nou historial en el domini residual, sempre que un i altre foli quedin prou 
connectats a través de les notes marginals de referència corresponents.
1 4
La Llei del sòl, amb la finalitat de 
promoure la utilització del dret 
de superfície com un instrument públic 
d’intervenció en el mercat de sòl, 
estableix de forma expressa 
la possibilitat de constituir-se sobre 
edificacions ja realitzades.
5 .  I n s c r i p c i ó  d e l  d ret  d e  s u p e rf í c i e  s o b re  p a r t  d e  l a  s u p e rf í c i e  d ’ u n a  f i n c a  re g i st r a l
Una qüestió que no queda del tot clara és si, perquè pugui ser inscrit un dret de 
superfície que recau sobre només una part de la superfície d’una fi nca, resulta 
necessari procedir amb caràcter previ a la segregació de la superfície sobre la qual 
el dret de superfície ha de recaure o no.
Entenem que la resposta afi rmativa està imposada pel principi d’especialitat 
registral i de foli real, l’objectiu del qual és que cada historial registral es 
correspongui amb una fi nca, entesa aquesta, segons la defi nició continguda en 
l’article 17.1 de la Llei de sòl, com la unitat de sòl o edifi cació atribuïda a un 
propietari o a diversos proindivís, que pot situar-se en la rasant, el vol o el subsòl.
En efecte, la constitució d’un dret de superfície obliga a considerar el seu objecte, 
segons aquesta defi nició, com una fi nca, de manera que si no es troba prèviament 
individualitzada, cal individualitzar-la a través d’un acte de segregació. Una altra 
qüestió és si aquesta segregació, com a operació imposada pels principis registrals 
per a la inscripció d’una titularitat superfi ciària, ha de considerar-se subjecta a 
l’autorització administrativa prèvia que imposi la legalitat urbanística per a actes 
de fraccionament o no. En tot cas, i de conformitat amb el que preveu actualment 
la legislació urbanística catalana, en la Llei del sòl, i en la legislació hipotecària, 
el registrador no pot inscriure la segregació esmentada sense que se li acrediti 
l’obtenció de l’acte de conformitat, aprovació o autorització administrativa 
d’aquest acte de segregació.
La necessitat d’aquesta segregació prèvia no queda exclosa segons la nostra 
opinió, sinó confi rmada pel que preveu l’article 564.3.2.c del Llibre V del CCC 
pel que fa al cas de les construccions o edifi cacions objecte del dret de superfície 
que no comprenguin la totalitat de la fi nca gravada, i en el qual s’exigeix la 
descripció de la part de fi nca subjecta a la superfície, que serveix de base per a 
la segregació, i el compliment de les limitacions urbanístiques aplicables, que 
imposen l’obtenció de la conformitat, l’aprovació o l’autorització de 
l’administració competent.
6 .   I n s c r i p c i ó  d e l  d ret  d e  s u p e rf í c i e  s o b re  e d i f i c a c i o n s  o  p a r t s  d ’ e d i f i c a c i o n s 
j a  c o n st r u ï d e s
La Llei del sòl, amb la fi nalitat de promoure la utilització del dret de superfície 
com un instrument públic d’intervenció en el mercat de sòl, estableix de forma 
expressa la possibilitat de constituir-se sobre edifi cacions ja realitzades, així 
com sobre «locals, habitatges, o establiments privatius de construccions o 
edifi cacions». El Llibre V del CCC no és tan clar, si bé l’article 564.2 estableix que 
pot recaure sobre edifi cacions o construccions anteriors a la constitució del dret.
Del contingut conjunt d’ambdues normes resulta la possibilitat que el dret de 
superfície pugui inscriure’s en el Registre sobre una edifi cació l’obra nova de la 
qual consta ja inscrita anteriorment, o sobre part d’aquesta edifi cació. No obstant 
això, en aquest últim cas, perquè el dret de superfície pugui ser inscrit és necessari 
que amb caràcter previ s’hagi constituït un règim de propietat horitzontal o de 
complex immobiliari que hagi defi nit com a element privatiu aquell sobre el qual 
es pretén inscriure la situació superfi ciària, de manera que aquesta pugui existir 
sobre l’element esmentat. El dret de superfície que es constitueixi queda subjecte, 
com qualsevol dret que tingui per objecte un element privatiu de la propietat 
horitzontal o del complex, a les normes legals i estatutàries que el defi neixin. 
Entenem que en aquests casos, i sempre que el dret de superfície no atribueixi 
al seu titular facultats que poguessin suposar la realització d’obres que alterin la 
confi guració de l’element privatiu o dels comuns, el propietari de l’element 
privatiu el pot constituir i inscriure, sense necessitat de cap consentiment 
de la junta de propietaris.
1 5
El dret de superfície pot quedar 
constituït i inscrit sobre elements 
privatius que es trobin sobre 
o sota superfícies de domini públic.
Donada la possibilitat que la constitució de complexos immobiliaris generin 
elements privatius consistents en espais cúbics sense edifi car i situats tant sobre 
com sota la rasant, s’ha d’entendre que, una vegada constituït i inscrit el complex, 
el titular de l’element privatiu sobre o sota rasant pot constituir-hi i inscriure-hi 
un dret de superfície, i en exercici d’aquest realitzar una construcció i subjectar-la 
a un subrègim de propietat horitzontal, en què els elements privatius tenen una 
quota especial en la comunitat constituïda pel superfi ciari i una quota general en 
el complex constituït pel titular del constituent de la superfície.
Cal assenyalar, fi nalment, que dins del supòsit al qual es refereix el paràgraf 
anterior, i segons resulta del que preveu l’article 17.3 i 4 de la Llei del sòl, el dret 
de superfície pot quedar constituït i inscrit sobre elements privatius que es trobin 
sobre o sota superfícies de domini públic.
7.  I n s c r i p c i ó  d e l  c o n t i n g u t  d e  l a  p ro p i et a t  s u p e rf i c i à r i a
La inscripció al Registre de la Propietat del dret de superfície suposa, segons 
resulta del que preveu la legislació hipotecària, la inscripció de tot el contingut 
necessari d’aquest per a la seva adequada determinació. D’acord amb això, 
en el títol formal en virtut del qual es pretengui la inscripció del dret de superfície 
hi ha de constar la durada, la descripció de la construcció o edifi cació que s’ha 
de realitzar, el termini dins del qual s’ha de dur a terme, el caràcter gratuït 
o onerós amb què es constitueix el dret i, en aquest últim cas, la descripció de la 
contraprestació pactada, així com, si escau, els pactes sobre liquidació del dret 
i els drets d’adquisició preferent que es puguin pactar a favor del constituent 
de la superfície.
Té una rellevància especial l’estudi de la constància registral de les limitacions 
establertes pel constituent del dret sobre les facultats de disposició del seu dret 
que corresponguin al superfi ciari. Les limitacions esmentades són inscribibles, 
no obstant haver quedat constituït el dret a títol onerós, i produeixen plens efectes 
reals, i tanquen el Registre a qualsevol acte dispositiu que les contravinguin.
Si bé de la redacció de l’article 41 de la Llei del sòl podria inferir-se que les 
limitacions que s’imposin pel constituent del dret no poden impedir la disposició 
del dret sense autorització prèvia, ja que això deixaria el superfi ciari sense 
relació directa amb la cosa que constitueix l’objecte del seu dret, i la seva situació 
s’assimilaria a la del titular d’un dret personal d’arrendament, el cert és que tal 
possibilitat resulta expressament admesa per la legislació catalana, en l’article 
564.4.2.a del Llibre V del CCC. Per tant, no hi ha dubte que per a drets de 
superfície subjectes a la regulació esmentada, el pacte en virtut del qual el 
superfi ciari no pot disposar del seu dret sense autorització prèvia del constituent 
és en tot cas inscribible, i la seva constància registral tanca el Registre als actes 
de disposició que no hagin estat prèviament autoritzats pel constituent.
Igualment són inscribibles les condicions resolutòries o els drets de readquisició 
establerts per al cas que la realització d’actes de disposició duts a terme pel 
superfi ciari no hagi respectat les limitacions previstes. Per al cas que el dret de 
superfície hagi estat constituït per entitats de dret públic, sobre fi nques integrants 
de patrimoni públics de sòl i amb la fi nalitat de promoure l’accés a l’habitatge, la 
inscripció de la readquisició del domini que s’hagi de produir com a conseqüència 
de la resolució del contracte pot tenir lloc en virtut de certifi cació de la resolució 
administrativa en la qual es declari que ha tingut lloc la resolució, amb expedient 
previ que s’hagi notifi cat en titular registral i sempre que la resolució adoptada 
sigui ferma en via administrativa o jurisdiccional, segons preveu l’article 39 de la 
Llei del sòl. Igualment, a partir del que preveu l’article esmentat, considerem 
possible que es pugui prendre anotació preventiva en el Registre de la Propietat de 
la pretensió administrativa de resolució per incompliment de les limitacions 
establertes.
1 6
Com a dret de naturalesa real de 
caràcter immobiliari, el dret de superfície 
té caràcter hipotecable, amb subjecció, 
en tot cas, a les limitacions que 
hagin estat establertes en el seu títol 
de constitució. 
Cal assenyalar, fi nalment, que entenem possible, per al cas que es transmetin drets 
de superfície sobre habitatges subjectes a algun règim de protecció pública, que 
coexisteixin sobre l’ocupant de l’habitatge les limitacions imposades per raó del 
règim de protecció pública i les resultants del títol constitutiu del dret de 
superfície, les quals poden ser totes inscrites, sempre que en el títol constitutiu 
consti amb claredat la font de cada una de les limitacions, i els efectes que han de 
resultar de la seva contravenció. 
8 .  L a  h i p o t e c a  d e l  d ret  d e  s u p e rf í c i e
Com a dret de naturalesa real de caràcter immobiliari, el dret de superfície té 
caràcter hipotecable, amb subjecció, en tot cas, a les limitacions que hagin estat 
establertes en el seu títol de constitució. La possibilitat de constituir hipoteca 
sobre el dret de superfície queda expressament recollida en l’article 107.5 de la 
Llei hipotecària. L’article esmentat es refereix a la possibilitat de constituir tal 
garantia sobre drets reals de durada temporal.
Els principals problemes que planteja la hipoteca del dret de superfície són dos. 
D’una banda, la valoració, a efectes de determinar l’import que aquest dret pot 
garantir, una valoració que difereix de la del domini ple i que es du a terme, 
generalment, sobre la base de la seva durada i dels criteris sobre valoració 
establerts en les ordres dictades pel Ministeri d’Economia a aquest efecte. De 
l’altra, l’extinció com a conseqüència de la del dret de superfície. Aquesta 
extinció es produeix, de manera inevitable, si el dret de superfície s’extingeix 
com a conseqüència del transcurs del seu termini de durada. En aquells casos en 
els quals el dret de superfície s’extingeixi per una altra causa, la garantia 
hipotecària pot subsistir sobre la part de valor de la fi nca corresponent el dret de 
superfície, de manera que en cas d’execució d’aquella, l’adjudicatari adquireixi 
el dret de superfície extingit, pel termini que resti per completar el de la seva 
durada.
Els problemes que planteja la constitució d’hipoteca sobre el dret de superfície 
i, amb això, la difi cultat més important que suposa la seva admissió com a 
garantia del fi nançament necessari, fan més interessant, en cas que es pretengui la 
promoció immobiliària per explotar-la posteriorment en règim de superfície, 
la constitució d’hipoteca sobre el domini ple de la fi nca, de manera que aquella 
s’estengui sobre la propietat superfi ciària i, en cas d’execució, aquesta provoqui 
l’extinció del dret de superfície i l’adquisició del domini ple per l’adjudicatari. En 
aquests supòsits, si el pagament del preu del dret de superfície es fa mitjançant la 
subrogació del superfi ciari en el préstec garantit amb hipoteca, pot confi gurar-se 
com a causa de resolució del dret de superfície la falta de pagament d’alguna 
de les quotes del préstec esmentat, ja que, en cas d’execució de la garantia tindria 
lloc l’extinció, tant del dret del superfi ciari, com del dret de propietari 
constituent.
9 .  C o n c l u s i ó
La promoció del dret de superfície, com a eina per incorporar al mercat patrimonis 
públics de sòl i habitatges subjectes a algun règim de protecció pública, necessita 
una regulació adequada sobre el seu accés al Registre de la Propietat, encara 
pendent d’elaborar, donada la superació del contingut de l’article 16 del 
Reglament hipotecari pel que preveu l’article 564 del Llibre V del Codi civil de 
Catalunya i la Llei del sòl. La necessitat d’una regulació que resolgui les qüestions 
que han estat posades de manifest és evident, per tal com la inscripció del dret de 
superfície és imprescindible, en primer lloc, per possibilitar l’accés de la promoció 
d’habitatges en règim superfi ciari al fi nançament hipotecari i, en segon lloc, perquè 
les limitacions, els terminis i les condicions de destinació imposades al superfi ciari 
produeixin plens efectes.
1 7
El dret de superfície es pot constituir 
no només per a construccions futures, 
sinó per a construccions ja existents.
E l  d ret  d e  s u p e rf í c i e :  u n a  a l t e r n a t i va  p e r  fa c i l i t a r  l ’ a c c é s  a  l ’ h a b i t a t g e
Chantal Moll de Alba Lacuve
Professora de Dret Civil. Universitat de Barcelona
1 .  E l  d ret  d e  s u p e rf í c i e  i  l a  s e va  n o va  c o n f i g u r a c i ó  l e g a l
Tradicionalment s’havia defi nit el dret de superfície com el dret a construir en un 
terreny aliè. Tanmateix les lleis més recents, com el Text Refòs de la Llei de Sòl 
de 2008 o el Codi civil de Catalunya, han superat aquesta concepció i defi neixen 
el dret de superfície com un dret de propietat sobre allò construït, independent 
i separat del dret de propietat del sòl1. Amb la nova regulació del dret de 
superfície, sòl i construcció es converteixen en objectes de drets independents2.
L’essència del dret de superfície ja no és el dret a construir sobre un terreny aliè, 
sinó el dret de propietat que atorga sobre allò edifi cat. Per això el dret de 
superfície es pot constituir no només per a construccions futures, sinó per a 
construccions ja existents.
Aquesta nova confi guració del dret de superfície, com a propietat temporal 
separada de la del sòl, obre noves possibilitats d’aprofi tament del parc urbanístic 
existent i de futures promocions immobiliàries.
2 .  E l  d ret  d e  s u p e rf í c i e  c o m  a  n o u  t i p u s  d e  p ro p i et a t  i m m o b i l i à r i a
L’admissió del dret de superfície com un nou tipus de propietat suposa un pas 
més en l’evolució històrica del dret de propietat. La propietat es pot defi nir, amb 
caràcter general, com el dret real que atorga al seu titular el poder més gran que 
existeix sobre una cosa, tot i que la confi guració i el contingut d’aquest dret han 
variat en cada etapa històrica.
En el dret romà, el dret de propietat era un dret absolut, s’atorgava un poder 
omnímode al propietari. A l’edat mitjana, la propietat es va separar i es distingia 
el domini útil (el dret que ostentava el que treballava la terra), del domini directe 
(el dret del senyor a cobrar rendes). A començaments del segle xix, amb la 
codifi cació es pretén tornar a la propietat com a poder absolut, tan sols limitat 
1 «Art. 40 del Text Refós de la Llei de Sòl 2/2008:
 1.  El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar 
construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca 
ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones 
realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones 
o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de 
construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal 
de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.»
 També proclama aquesta concepció iconoclàstica del dret de superfície l’article 564.1 
del Codi civil de Catalunya:
 «La superfície és el dret real limitat sobre una finca aliena que atribueix temporalment 
la propietat separada de les construccions o de les plantacions que hi estiguin incloses. 
En virtut del dret de superfície, es manté una separació entre la propietat d’allò que 
és construeix o es planta i el terreny o el sòl en què és fa.»
2 La teoria de la propietat separada en el dret de superfície ha estat històricament molt 
polèmica ja que la seva admissió implica la derogació del principi superficies solo cedit, 
que recull l’article 358 CC, segons el qual el propietari del sòl adquireix per accessió tot 
allò que es construeixi o planti. Sobre aquesta qüestió veg. MOLL DE ALBA LACUVE, 
Chantal, La edificación en suelo ajeno, Ed. Difusión Jurídica, 2004.
1 8
Aquest tipus de propietat permet 
satisfer les necessitats del tipus 
de societat en la qual vivim: una societat 
més globalitzada, amb més mobilitat, 
menys lligada a la terra i més pendent 
de les noves tecnologies.
per les disposicions legals. Al segle xx, les idees socialitzadores i el moviment 
industrial provoquen l’aparició d’una nova confi guració del dret de propietat, 
basada en la seva funció social.
La funcionalització de la propietat signifi ca una nova metamorfosi de l’institut 
dominical. La propietat s’atribueix i s’exercita no només per satisfer els interessos 
individuals del seu titular, sinó també en funció de determinats interessos de la 
col.lectivitat. Actualment la nostra ordenació jurídica considera la funció social 
com a part integrant del dret de propietat (art. 33, de la Constitució espanyola; 
art. 541-1 i 541-2, del Codi civil Català). A Catalunya, a més, la funció social de 
la propietat és un dels eixos vertebradors de la Llei catalana 18/2007, de 28 
de desembre, del dret a l’habitatge. En efecte, gran part de les sancions que es 
poden imposar per protegir la qualitat del parc immobiliari o la destinació dels 
habitatges de protecció ofi cial es fonamenta en l’incompliment de la funció social 
de la propietat.
La confi guració de la propietat superfi ciària com una propietat limitada a allò 
construït i de caràcter temporal s’adapta completament a la idea de funció social 
de la propietat ja que el dret de superfície permet abaratir el cost de l’habitatge i 
multiplicar els aprofi taments urbanístics. A més aquest tipus de propietat permet 
satisfer les necessitats del tipus de societat en la qual vivim: una societat més 
globalitzada, amb més mobilitat, menys lligada a la terra i més pendent de les 
noves tecnologies.
3 .  N o r m e s  a p l i c a b l e s  a l  d ret  d e  s u p e rf í c i e  a  C a t a l u n ya
A Catalunya el dret de superfície es troba regulat en els preceptes següents:
Els articles del 564.1 al 564.6, del Llibre V del Codi civil de Catalunya (CCC) — , 
que va entrar en vigor l’1 de juliol de 2005, amb la qual cosa van quedar 
derogats els articles de l’1 al 5 de la Llei 22/2001, de 31 de desembre, de 
regulació dels drets de superfície, de servei i d’adquisició voluntària o preferent.
L’article 162 de la Llei d’urbanisme de Catalunya (Llei 2/2002, de 14 de març;  —
10/2004, de 24 de desembre) estableix algunes especificitats a la regulació del 
CCC per al dret de superfície constituït per ens públics.
L’article 16.1 del Reglament hipotecari — , que estableix les condicions 
necessàries per a la inscripció registral del dret de superfície.
En qualsevol cas, el dret comú en matèria de dret de superfície a Catalunya és el 
que estableix el Codi civil de Catalunya. Així doncs, sempre que es compleixin 
els requisits establerts en el CCC per constituir el dret hi ha dret real i aquest dret 
ha de tenir accés al Registre amb base als articles 2 LH i 7 RH. L’article 16.1 del 
Reglament hipotecari no és més que una norma adjectiva i de menys rang 
normatiu que els articles del CCC.
Amb relació a la normativa registral aplicable al dret de superfície, convindria 
que aquesta s’adaptés als preceptes substantius (Llei del sòl i CCC) per admetre 
la inscripció de la propietat superfi ciària (i no merament la del dret real limitat, 
tal com disposen els articles 16.1 i 30.3 RH).
4 .  C l a s s e s  d e  d ret  d e  s u p e rf í c i e
Existeixen dos tipus de dret de superfície, depenent de l’objecte sobre el qual 
recauen:
Dret de superfície sobre construccions o plantacions anteriors a la constitució  —
del dret (sobre el sòl o sota el sòl).
Dret de superfície sobre construccions o plantacions posteriors a la  —
constitució del dret.
1 9
Mentre el dret de superfície existeix, 
es pot transmetre tant la propietat 
superficiària com la propietat del sòl.
5 .  R è g i m  l e g a l :  c o n st i t u c i ó ,  d u r a d a  i  ex t i n c i ó
El dret de superfície s’ha de constituir en escriptura pública. Si no es compleix 
aquest requisit formal el document no és vàlid. L’escriptura ha de contenir les 
circumstàncies que detalla l’article 564-3 del CCC.
A més, perquè quedi constituït, és necessari inscriure el dret de superfície al 
Registre de la Propietat.
El dret de superfície té una durada màxima de 99 anys. Mentre el dret de superfície 
existeix, es pot transmetre tant la propietat superfi ciària com la propietat del sòl.
El CCC estableix unes causes generals d’extinció, si bé les parts en poden pactar 
d’altres. Una vegada extingit el dret, la propietat superfi ciària queda «absorbida» 
per la propietat del sòl. Es produeix la reversió del bé a favor del propietari del 
sòl sense necessitat que aquest pagui indemnització.
6 .  R è g i m  vo l u n t a r i
La regulació legal és pràcticament subsidiària del pacte entre les parts. Així ho 
subratlla l’exposició de motius del Llibre V del CCC. Es tracta de l’aplicació en 
l’àmbit dels drets reals del principi de llibertat civil que proclama amb caràcter 
general l’article 111.6 del CCC.
2 0
E s c r i p t u r a  d e  c o n st i t u c i ó  i  t r a n s m i s s i ó  d e l  d ret  d e  s u p e rf í c i e
ANNEX 1
Les que preveuen les normes reguladores del règim de protecció a) 
pública al qual està acollit l’habitatge objecte del dret de 
superfície, i en la seva qualificació definitiva, per tota la durada 
d’aquest règim.
Les expressament establertes en el present títol constitutiu b) 
del dret de superfície, com a part del contingut d’aquest dret 
i per tota la seva durada. 
Setena: La transmissió entre vius de l’habitatge així com qualsevol 
acte de gravamen sobre aquest, requereix l’autorització expressa de 
_____________ (titular del sòl).
Una vegada sol.licitada pel superfi ciari aquesta autorització, el 
_____________ (titular del sòl) podrà:
1. Recuperar ell mateix la propietat superficiària. En aquest cas, 
lliurarà al superficiari la quantitat abonada com a amortització 
de capital en el moment de la transmissió del dret amb les 
reduccions següents:
 En els primers 15 anys, sense reducció.
 En els següents 35 anys, amb una reducció d’un 1 % per any 
transcorregut.
 En els següents 25 anys, amb una reducció del 2,6 % per any 
transcorregut, acumulada a la reducció del tram anterior.
 Les quantitats reduïdes mitjançant els percentatges establerts en 
el paràgraf anterior, així com les del primer tram, que no porten 
reducció, s’actualitzaran aplicant la variació de l’IPC que s’hagi 
produït entre la data de transmissió del dret i la data de petició 
de l’autorització de transmissió de l’habitatge. En qualsevol 
cas, les quantitats que s’han d’abonar, inclosa la seva 
actualització, no poden superar el preu màxim de venda fixat 
administrativament per als habitatges amb protecció oficial 
segons la tipologia en què estigui qualificat l’habitatge, i vigent 
en el moment de sol.licitar l’autorització per a la transmissió 
de l’habitatge.
2. Autoritzar la transmissió a tercers de l’habitatge sempre que 
reuneixin els requisits necessaris per a l’adjudicació d’un 
habitatge amb protecció oficial. El propietari del sòl haurà 
de donar aquesta autorització en cas que opti per no recuperar 
ell mateix la propietat superficiària. Així mateix, s’entendrà 
donada aquesta autorització si han transcorregut tres mesos 
sense resposta per part del propietari del sòl o si aquest en 
el mateix període no ha posat a disposició del superficiari les 
quantitats esmentades en el paràgraf primer anterior.
 En els casos de transmissions forçoses de la propietat 
superficiària, s’aplicarà el mateix procediment establert en els 
apartats 1 i 2 anteriors.
Vuitena: La transmissió de la propietat superfi ciària estarà subjecte 
als drets d’adquisició preferent que estableixi la normativa per als 
habitatges amb protecció ofi cial, mentre la qualifi cació de l’habitatge 
sigui vigent.
Per aquest efecte, si el titular del sòl autoritza expressament 
la transmissió, aquesta s’haurà de dur a terme d’acord amb el que 
— Identificació de les parts.
— Acreditació de la titularitat de la finca i altres manifestacions.
DISPOSICIONS
Primera: El titular del sòl, en aquest acte i per mitjà del seu 
representant, constitueix i transmet a favor de _____________ , que 
adquireixen el dret de superfície sobre la fi nca descrita anteriorment 
en la part expositiva d’aquesta escriptura.
Segona: El preu del dret de superfície és de _____________ , que el 
_____________ rep en aquest acte del superfi ciari conferint-li, fent-li 
carta de pagament de l’esmentada quantitat.
(a continuació, hi ha d’haver la clàusula de subrogació en el préstec 
hipotecari)
Tercera: La durada del dret de superfície serà de 75 anys 
comptats a partir de la data de la signatura de la present escriptura 
i s’extingirà de manera automàtica un cop transcorregut 
el termini indicat.
No obstant això, el titular del sòl, en el moment de venciment 
del termini de durada del dret, podrà prorrogar-lo per 15 anys més 
sense cost pel superfi ciari sempre que l’habitatge i els seus 
elements comuns estiguin en un estat correcte de conservació 
i manteniment.
Quarta: El superfi ciari utilitzarà la fi nca objecte d’aquest 
atorgament sense alterar la seva forma i substància, amb l’obligació 
de conservar l’habitatge i els elements comuns amb la diligència 
exigible a fi  que pugui servir per al seu ús habitual.
El superfi ciari haurà de complir durant tot el període de durada 
del dret de superfície els deures de conservació i rehabilitació que 
estableix la legislació vigent. L’incompliment d’aquests deures 
donarà lloc a l’extinció del dret de superfície que es constitueix 
amb el present document.
El superfi ciari s’obliga igualment a tenir assegurat l’habitatge 
contra incendis i altres riscos que poguessin posar-ne en perill el 
valor.
Cinquena: El superfi ciari, en la seva condició de propietari 
de l’habitatge, s’integrarà a la comunitat de propietaris i en 
conseqüència, seran a càrrec exclusiu del superfi ciari totes les 
despeses i impostos que es derivin de la titularitat de l’habitatge 
i de la seva participació en elements comuns o serveis. Així mateix, 
seran a càrrec seu les reparacions i les despeses de conservació, tant 
ordinàries com extraordinàries i les despeses de la comunitat de 
propietaris, les primes de les assegurances, l’IBI, i tots aquells 
impostos i tributs estatals, autonòmics i locals, gravin ara o en el 
futur la titularitat de l’habitatge, amb independència de qui sigui 
el seu subjecte passiu, sense que en cap cas tingui dret a ser 
reintegrat cap quantitat en fi nalitzar el dret de superfície sota 
cap concepte.
Sisena: L’adquirent del dret de superfície s’obliga a destinar 
l’habitatge com a domicili habitual i permanent i a respectar las 
limitacions i les prohibicions següents:
2 1
ANNEX 1
5. La transmissió entre vius de l’habitatge, sense l’autorització 
expressa del titular del sòl.
6. L’incompliment per part del comprador dels deures de 
conservació i rehabilitació que respecte de l’habitatge i dels 
elements comuns estableix la normativa vigent.
7. L’impagament de més de _____ venciments del préstec hipotecari 
en què s’ha subrogat el superficiari en virtut del que estableix 
l’estipulació segona.
8. La reunió del dret de superfície i la plena propietat en una 
mateixa persona.
En els supòsits de resolució del dret esmentats en els punts de 
l’1 al 6, el propietari del sòl podrà retenir un 20 % de les quantitats 
que s’han de retornar segons l’estipulació setena 1 en concepte 
de clàusula penal, sens perjudici de les possibles sancions que 
s’apliquen d’acord amb la normativa d’habitatges amb protecció 
ofi cial.
Els supòsits d’extinció d’aquesta estipulació s’aplicaran amb 
independència de la vigència o no de la qualifi cació administrativa 
de l’habitatge com de protecció ofi cial.
Finalitzat el termini pel qual es constitueix el dret de superfície o 
extingit el mateix per qualsevol de les causes que s’indiquen més 
amunt, la part compradora està obligada a deixar l’habitatge lliure, 
vacu i expedit.
Atès que l’habitatge sobre el qual es constitueix el dret de superfície 
forma part del patrimoni municipal de sòl, es considera aplicable, 
en la inscripció en el Registre de la Propietat de la resolució que per 
les causes esmentades es produeixi, el que preveu l’article 39.4 a de 
la Llei del sòl, Text refós aprovat per RD Llei 2/2008. 
preveuen els articles des del 86 al 91 de la Llei 18/2007, del dret 
a l’habitatge.
Amb aquesta fi nalitat s’estableix un dret d’opció i de retracte a 
favor de l’Administració de la Generalitat de Catalunya, dret que 
es mantindrà mentre sigui vigent la qualifi cació d’habitatge com 
a protegit.
L’adquirent s’obliga, un cop obtinguda l’autorització expressa del 
_____________ (titular del sòl), a notifi car en els termes previstos en 
l’article 89 de la Llei del dret a l’habitatge, al Departament de Medi 
Ambient i Habitatge la seva decisió d’efectuar la transmissió, sense 
que, per tant, l’autorització del titular del sòl pugui substituir la 
comunicació del dret d’opció en els termes previstos en la Llei del 
dret a l’habitatge.
Novena: Durant els primers 15 anys des de la transmissió del dret, 
el superfi ciari podrà desistir d’aquest contracte aplicant-se en 
aquest cas la devolució de les quantitats establertes en els paràgrafs 
anteriors.
Desena: Seran causes de resolució d’aquest dret de superfície per a 
tot el període de la seva durada, a més de la fi nalització del termini 
pel qual ha estat constituït i les generals aplicables a l’extinció 
dels drets reals les següents:
1. Que el superficiari no destini l’habitatge com a domicili habitual 
i permanent per a ell mateix i, si escau, per a la seva família.
2. Destinar l’habitatge a usos diferents del de residència habitual 
i permanent de l’adquirent i, si escau, de la seva família.
3. Mantenir-lo desocupat per un període superior a tres mesos.
4. Llogar-lo o subarrendar-lo a terceres persones.
2 2
Va l o r a c i ó  d ’ i m m o b l e s  s o b re  e l s  q u a l s  s ’ h a  c o n st i t u ï t  u n  d ret  d e  s u p e rf í c i e
ANNEX 2
L’Ordre ECO 805/2003, de 27 de març, sobre normes de valoració 
de béns immobles i de determinats drets per a certes fi nalitats 
fi nanceres, és la norma en què s’estableix, en l’article 53, el mètode 
de valoració dels immobles sobre els quals es constitueixen drets de 
superfície. 
Per conèixer la praxis d’aquesta normativa, el Patronat Municipal 
de l’Habitatge ha encomanat a una societat de taxació homologada 
la valoració d’una promoció de 72 habitatges en dret de superfície 
a 75 anys, sense valor de mercat hipotecari.
En l’informe de taxació es parteix del valor de mercat dels 
immobles, com si aquests fossin de ple domini, i d’aquest valor 
es dedueix el valor actual del valor de reversió, que és el que 
correspon al de l’immoble l’any 75 de la seva vida útil (la qual es 
considera de 100 anys), i el resultat d’aquesta diferència és el valor 
de mercat de l’immoble en dret de superfície.
Amb aquestes premisses i aplicant un tipus de descompte del 5,2 %, 
i un IPC del 0,70 %, s’obté que el valor de mercat de ple domini 
d’aquesta promoció analitzada és de 10.708.330 euros, el valor 
actual de reposició (l’any 75) de 128.630 euros, i, per tant, el valor 
de mercat del dret de superfície és de 10.579.700 euros.
És a dir, que la reducció del valor de taxació del dret de superfície 
en relació al valor en ple domini és inferior al 2 %.
2 3
E xe m p l e s  d e  c o n d i c i o n s  e c o n ò m i q u e s
ANNEX 3
 E xe m p l e s  d e  p re u s  d e  ve n d a  d e  d ret  d e  s u p e rf í c i e  i  q u o t e s  a  c à r re c  d ’ a d j u d i c a t a r i s  s e g o n s  t r a m s  d ’ i n g re s s o s  
PREU HPO-RG/m2 1.940,48
m2 habitatge 60,00 70,00 80,00
m2 aparcament vinculat 25,00 25,00 25,00
HIPOTECA MÀXIMA 116.428,80 131.952,64 147.476,48
A d j u d i c a t a r i s  a m b  i n g re s s o s  f i n s  a  2 , 5  l ’ I P R E M
m2 habitatge 60,00 70,00 80,00
m2 aparcament vinculat 25,00 25,00 25,00
Preu de venda del Dret de Superfície 145.536,00 164.940,80 184.345,60
AEDE (Ajuda Estatal Directa a l’Entrada) 9.200,00 9.200,00 9.200,00
Subvenció a l’adjudicatari a càrrec de la Generalitat (pel dret de superfície) (*) 18.750,00 21.250,00 23.750,00
Ajut complementari a l’adjudicatari a càrrec del promotor 1.157,20 2.538,16 3.919,12
Entrada 0,00 0,00 0,00
Hipoteca 5 màxim el 80 % del preu de venda, a 30 anys, 3,5 % TAE 116.428,80 131.952,64 147.476,48
1a quota subsidiada (100 € / 10.000 € de préstec) (**) 422,23 478,53 534,83
A d j u d i c a t a r i s  a m b  i n g re s s o s  e n t re  2 , 5  i  3 , 5  l ’ I P R E M
m2 habitatge 60,00 70,00 80,00
m2 aparcament vinculat 25,00 25,00 25,00
Preu de venda del Dret de Superfície 145.536,00 164.940,80 184.345,60
AEDE (Ajuda Estatal Directa a l’Entrada) 8.200,00 8.200,00 8.200,00
Subvenció a l’adjudicatari a càrrec de la Generalitat (pel dret de superfície) (*) 18.750,00 21.250,00 23.750,00
Ajut complementari a l’adjudicatari a càrrec del promotor 2.157,20 3.538,16 4.919,12
Entrada 0,00 0,00 0,00
Hipoteca 5 màxim el 80 % del preu de venda, a 30 anys, 3,5 % TAE 116.428,80 131.952,64 147.476,48
1a quota subsidiada (80 € / 10.000 € de préstec) (**) 441,64 500,52 559,40
2 4
ANNEX 3
A d j u d i c a t a r i s  a m b  i n g re s s o s  e n t re  3 , 5  i  4 , 5  l ’ I P R E M
m2 habitatge 60,00 70,00 80,00
m2 aparcament vinculat 25,00 25,00 25,00
Preu de venda del Dret de Superfície 145.536,00 164.940,80 184.345,60
AEDE (Ajuda Estatal Directa a l’Entrada) 6.200,00 6.200,00 6.200,00
Subvenció a l’adjudicatari a càrrec de la Generalitat (pel dret de superfície) (*) 18.750,00 21.250,00 23.750,00
Ajut complementari a l’adjudicatari a càrrec del promotor 4.157,20 5.538,16 6.919,12
Entrada 0,00 0,00 0,00
Hipoteca 5 màxim el 80 % del preu de venda, a 30 anys, 3,5 % TAE 116.428,80 131.952,64 147.476,48
1a quota subsidiada (60 € / 10.000 € de préstec) (**) 461,04 522,51 583,98
 ( * )  S e g o n s  p ro j e ct e  d e l  P l a  p e r  a l  D ret  a  l ’ H a b i t a t g e  2 0 0 9 - 2 0 1 2 . 
( * * )  D u r a c i ó  d e l  s u b s i d i  5  1 0  a n y s .
2 5
citado Grupo de Trabajo del Consejo de la Vivienda Social 
de Barcelona para abordar las medidas de fomento del mercado de 
alquiler. En aquella sesión de trabajo se presentó la experiencia 
vasca y holandesa para contextualizar el derecho de superficie 
como una alternativa a la venta.
Ahora, la firme apuesta para construir viviendas en derecho 
de superficie sitúa al Ayuntamiento de Barcelona y al Patronato 
Municipal de la Vivienda, una vez más, como pioneros en la 
aplicación de nuevas fórmulas activas en el marco de la vivienda 
pública en Barcelona. 
Deseo y confío muy sinceramente que este nuevo reto sirva para 
dar un paso más hacia la calidad de vida y la cohesión social en el 
marco de avanzar hacia el ejercicio del derecho a una vivienda 
digna para todos los ciudadanos, en el que estamos comprometidos.
Antoni Sorolla Edo
Delegado de Vivienda 
Ayuntamiento de Barcelona
E l  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e :  l a  n u e va  f ó r m u l a  d e l  Ay u n t a m i e n t o 
d e  B a rc e l o n a  p a r a  a c c e d e r  a  u n a  v i v i e n d a  p ro t e g i d a
Jaume Fornt Paradell
Gerente del Patronato Municipal de la Vivienda de Barcelona
El mes de noviembre de 2007, el Ayuntamiento de Barcelona 
tomó el acuerdo de utilizar únicamente dos regímenes de tenencia 
en las promociones del Patronato Municipal de la Vivienda: alquiler 
o derecho de superficie. Por tanto, la figura de la compraventa 
quedaba únicamente aplicable para los casos de afectados 
urbanísticos.
Como es obvio, esta decisión se tomó desde el convencimiento 
de que era necesario dar un giro a los tradicionales regímenes de 
tenencia de la vivienda protegida, y de que el derecho de superficie 
constituía la mejor alternativa.
Durante todo este tiempo se han programado actuaciones en este 
régimen, algunas de las cuales están ya en construcción y se ha 
podido profundizar en muchos de los aspectos que inciden en esta 
nueva figura. También la actual crisis económica ha incorporado 
elementos nuevos y a menudo imprevistos en los debates sobre 
la vivienda protegida y en general sobre las políticas de vivienda.
La suma de todo ello hace que continuemos pensando que la figura 
del derecho de superficie es una alternativa clave en la promoción 
de vivienda protegida y que la actual crisis no sólo no ha 
perjudicado, sino que ha fortalecido su papel potencial. Todo ello 
intentaré explicarlo respondiendo a las que considero que son las 
10 preguntas fundamentales que permiten explicar la propuesta.
1 .   ¿ Q u é  e s  e l  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e  y  c u á l  h a  s i d o  s u  u t i l i z a c i ó n 
h a st a  e l  m o m e n t o ?
El artículo 564-1 del Código Civil de Cataluña nos define 
perfectamente el derecho de superficie en estos términos:
«La superficie es el derecho real limitado sobre una finca ajena 
que atribuye temporalmente la propiedad separada de las 
construcciones o de las plantaciones que estén incluidas en ella. 
P R E S E N TAC I Ó N
La dificultad para obtener suelo para vivienda protegida en la 
ciudad de Barcelona nos ha hecho valorar la necesidad de 
conservarlo en manos públicas con el fin de mantener su destino 
social. Por otra parte, debemos buscar fórmulas que mejoren la 
accesibilidad a este tipo de vivienda. Estos motivos llevaron al 
Ayuntamiento de Barcelona, el año 2007, a adoptar el compromiso 
de introducir el derecho de superficie como una nueva fórmula 
para acceder a las viviendas protegidas. 
Este sistema es posible en Cataluña desde que el Gobierno de la 
Generalitat aprobó el Decreto 255/2005, en el que, por primera vez, 
se reconocía esta figura como un régimen de tenencia que, a todos 
los efectos, se asimila a los otros regímenes de vivienda protegida. 
Posteriormente, la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, ha 
establecido definitivamente el derecho de superficie como una de 
las tipologías prioritarias en las políticas de vivienda.
El criterio ha sido recogido en el nuevo Plan de la Vivienda de 
Barcelona 2008-2016 que el plenario del Ayuntamiento de Barcelona 
aprobó el pasado mes de mayo.
El proceso para definir y regular el derecho de superficie ha durado 
dos años y se ha desarrollado de forma paralela a la programación 
de diversas actuaciones que el Patronato Municipal de la Vivienda, 
como promotor del Ayuntamiento de Barcelona, debe llevar 
a cabo en los próximos años. Hasta el año 2011 está prevista la 
construcción de casi 900 viviendas de cesión en derecho de 
superficie.
El objetivo de este monográfico es reflexionar y recoger los 
principales rasgos que definen el derecho de superficie y hacerlo 
desde tres perspectivas y centros de interés totalmente diferentes: 
desde la administración, es decir, desde el Patronato Municipal de 
la Vivienda, que es el que debe promover y gestionar las viviendas; 
desde el ámbito registral, dada la importancia que tiene asegurar 
el acceso al Registro de la Propiedad; y desde la universidad, para 
dar una visión más académica de lo que supone la admisión del 
derecho de superficie como un nuevo tipo de propiedad. 
Tal y como expone el Patronato en este Qüestions, el derecho de 
superficie, puede constituir una alternativa de vivienda que sea más 
accesible para el usuario, más estable, que supere los problemas de 
endeudamiento y gestión de la administración y que sea compatible 
con los requerimientos de rotación del parque social y del 
mantenimiento de la titularidad pública del suelo. En la actual 
situación de crisis financiera y económica, estas virtudes dan aún 
más valor al derecho de superficie y lo sitúan, por delante de otros 
modelos de tenencia clásicos, como una nueva alternativa para que 
la administración pueda continuar nutriendo la ciudad de vivienda 
protegida. Así, estos planteamientos hacen que, en estos momentos, 
el impulso de esta nueva figura por parte del Ayuntamiento de 
Barcelona sea prioritario.
Para acabar, quiero recordar que esta nueva fórmula, innovadora 
en Cataluña y en el estado español, es también consecuencia de las 
reflexiones, estudio y consideraciones hechas en el seno del Grupo 
de Trabajo de Alquiler del Consejo de la Vivienda Social de 
Barcelona que se creó ya en el 2007 a raíz de la preocupación 
compartida por muchas entidades de la ciudad por reflexionar en 
torno al mercado de alquiler y sus alternativas. Éste fue el tema 
central del seminario sobre Medidas de fomento del alquiler 
y alternativas a la venta, organizado en octubre del 2008 por el 
ve
rs
ió
n 
ca
st
el
la
na
2 6
la vivienda vuelve al propietario del suelo sin ninguna 
indemnización a favor del usuario.
— La Administración cobra un precio alzado por la transmisión 
del derecho de superficie por 75 años. Este precio se cobra 
al contado por la Administración (no es un canon) y el 
superficiario paga este precio subrogándose en el préstamo 
hipotecario obtenido para la construcción de la vivienda. Esta 
mecánica es por tanto idéntica a la que es habitual en cualquier 
transmisión en régimen de compraventa. Por tanto, el 
adjudicatario de la vivienda amortiza durante 25 ó 30 años un 
préstamo hipotecario normal y cuando acaba la amortización, 
deja de pagar.
— El propietario de la vivienda o superficiario se integra en una 
comunidad de propietarios y debe atender el mantenimiento 
de la vivienda y de los elementos comunes, como es habitual 
en cualquier propietario.
— Como es lógico el valor del derecho de superficie va bajando 
a medida que transcurre el tiempo y es cero en el momento de 
cumplirse los 75 años, cuando la propiedad de la vivienda 
vuelve a la administración. En la escritura pública se regula y se 
define cuál es el valor de la vivienda en cada momento y hasta 
los 75 años.
 Igualmente, el Ayuntamiento garantiza que si el titular de 
la vivienda lo devuelve dentro de los primeros 15 años no hay 
pérdida de valor y se le devuelve al superficiario todo lo que 
ha pagado por la vivienda (exceptuando los intereses, como es 
lógico) actualizado con el IPC. Es una medida pensada 
especialmente para los jóvenes que saben que pueden acceder 
a estas viviendas y recuperar gran parte de aquello que han 
invertido si mejoran su condición económica y quieren optar 
por otra opción de vivienda libre. La finalidad perseguida 
es incentivar la rotación de estas viviendas y que puedan servir 
para atender otras necesidades de vivienda.
— Esta vivienda se puede transmitir por su titular en herencia.
— De la misma manera el titular puede vender la vivienda, pero 
esta transmisión está sujeta a autorización del titular del suelo. 
Por tanto, acabará siendo la Administración titular del suelo la 
que recomprará las viviendas que se quieran vender devolviendo 
a su titular las cantidades que se pacten en la escritura en 
función del tiempo que quede para cumplir el plazo de 75 años.
— También el contrato contiene algunas cláusulas resolutorias del 
derecho de superficie antes del plazo estipulado que se pueden 
ver en el modelo de contrato adjunto. Todas responden a la 
voluntad de preservar durante toda la duración del derecho el 
destino social de la vivienda.
— Finalmente hay que destacar que dentro de estas cláusulas 
resolutorias está la del mal mantenimiento de la vivienda y/o 
de sus elementos comunes. Igualmente se incentiva el buen 
mantenimiento en el contrato posibilitando una prórroga del 
derecho de superficie una vez acabado el plazo si este 
mantenimiento ha sido correcto.
3 .   U n  n u e vo  e n f o q u e  d e l  u s o  h a b i t u a l  y  t r a d i c i o n a l  d e  l a  f i g u r a 
d e l  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e
Tal como nos dice la profesora Chantal Moll en su artículo 
publicado en este mismo Qüestions, el derecho de superficie ha 
dejado de ser sólo un derecho a construir en suelo ajeno y llevar a 
En virtud del derecho de superficie, se mantiene una separación 
entre la propiedad de aquello que se construye o se planta y el 
terreno o el suelo en que se hace.»
Por tanto, en virtud de esta figura, se puede ser propietario de una 
vivienda con plenos efectos, manteniendo la propiedad del suelo 
una persona diferente, en este caso, la Administración pública.
No es necesario decir que ésta es una excepción, prevista en nuestro 
ordenamiento jurídico civil, al principio de que quien es propietario 
del suelo también lo es del vuelo y del subsuelo.
Sólo la propia definición de la figura ya nos da idea del potencial 
que tiene desde el punto de vista de mantenimiento de los 
patrimonios públicos de suelo.
A pesar de lo dicho hay que aclarar que hasta el momento y en el 
ámbito de Cataluña, la figura sólo se ha utilizado como una 
fórmula de promover vivienda en régimen de alquiler a través de 
terceros operadores. En este sentido, ha sido relativamente habitual 
que los Ayuntamientos cedieran derechos de superficie a 
promotores públicos o privados con el fin de que construyeran 
viviendas en régimen de alquiler. Igualmente, se ha utilizado como 
fórmula para la promoción de vivienda dotacional.
Hay que dejar claro de entrada que si bien la voluntad es la 
de seguir utilizando el derecho de superficie para promover 
alquiler, lo que planteamos en el presente artículo es una fórmula 
absolutamente diferente de la anterior y que no se puede confundir 
con ella, como a veces ha sucedido.
Fijémonos que en el modelo de alquiler, el usuario de la vivienda 
es inquilino, el promotor es el titular del derecho de superficie 
y por tanto propietario del edificio y la administración pública es 
propietaria del suelo. Por tanto, en el esquema intervienen tres 
agentes.
Nosotros planteamos que el usuario de la vivienda sea el 
propietario del mismo y que la administración pública reste como 
propietaria del suelo. En nuestro modelo se transmite la propiedad 
superficiaria y por tanto, una vez entregada la vivienda el promotor 
desaparece y la relación queda establecida únicamente entre el 
usuario/adjudicatario de la vivienda y el titular del suelo. Ésta es 
una consideración muy importante y con muchos efectos, como 
después se explicará.
Fijémonos también que la posición de la administración pública 
titular del suelo es idéntica en un caso y en el otro (la 
administración es propietaria del suelo y la propiedad del vuelo 
corresponde a otro). La diferencia es la posición y la condición del 
usuario. En un caso es inquilino y el propietario es el promotor 
y en nuestro modelo, el usuario es el auténtico propietario de la 
vivienda.
2 .  ¿ Q u é  f ó r m u l a  p ro p o n e  e l  Ay u n t a m i e n t o  d e  B a rc e l o n a ?
La fórmula propuesta es la siguiente:
— El titular del suelo (en este caso Patronato Municipal de la 
Vivienda) transmite al adjudicatario de la vivienda el derecho 
de superficie y por tanto la propiedad del mismo, reteniendo la 
administración la propiedad del suelo.
— Esta transmisión es por un período de 75 años (la normativa 
civil establece que el derecho de superficie tiene un carácter 
necesariamente temporal). Transcurridos los 75 años, 
2 7
reflexionar sobre el porqué de un nuevo régimen de tenencia de la 
vivienda protegida.
De hecho, cada uno de los dos sistemas clásicos vigentes hasta 
ahora han tenido tradicionalmente los siguientes problemas:
— El alquiler para la Administración ha tenido tradicionalmente el 
gravísimo problema no resuelto de la acumulación ilimitada de 
endeudamiento y de su compleja gestión. Desde la perspectiva 
del usuario, el alquiler con su duración habitual de 5 años, no le 
da suficientes garantías de estabilidad en la vivienda.
— La compra, por otra parte, siempre ha tenido el problema de la 
accesibilidad para el usuario: dificultades en tener la entrada 
más el IVA y, a menudo, también dificultades en la subrogación. 
No olvidemos que hablamos de vivienda social y por tanto, 
de vivienda dirigida a las personas con menos recursos. No es 
necesario decir que la incorporación de figuras de vivienda 
protegida de precio más elevado, como es la vivienda 
concertada, comporta más aún esta problemática.
En este marco, la actual crisis económica no es que haya hecho 
cuestionar los modelos tradicionales de la compra o el alquiler pero 
podríamos decir que ha acentuado notablemente las problemáticas 
que ya venían arrastrando. Así:
— El alquiler está teniendo especiales dificultades de financiación, 
incluso si los promotores son entidades públicas. Por tanto, 
al tradicional problema de la acumulación de endeudamiento 
y la gestión se añade ahora la dificultad en la obtención de 
créditos.
— Por otra parte, la accesibilidad a la vivienda de compra se ha 
visto muy perjudicada tanto por la propia situación personal de 
los posibles adjudicatarios de viviendas protegidas como por 
las dificultades o imposibilidad de financiación de la entrada 
necesaria o la restricción de las subrogaciones. Tanto es así 
que en determinados lugares considerados de fuerte demanda 
residencial se ha comenzado a notar una clarísima y muy 
importante disminución de las solicitudes de vivienda protegida 
en compra.
Para cerrar este capítulo, el derecho de superficie puede constituir 
una alternativa de vivienda que sea más accesible para el usuario, 
más estable, que supere los problemas de endeudamiento y gestión 
de la administración y por otra parte sea compatible con los 
requerimientos de rotación del parque social y del mantenimiento 
de la titularidad pública del suelo.
5 .   Tr a t a m i e n t o  d e l  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e  e n  e l  n u e vo 
P l a n  d e  l a  V i v i e n d a
El artículo 80.6 de la Ley para el derecho a la vivienda establece: 
«La constitución y la transmisión de derechos de superficie, el 
alquiler a largo plazo y la concesión administrativa son 
instrumentos de interés especial, en el marco de esta ley, para 
promover viviendas con protección oficial en suelo de titularidad 
pública obtenido por el cumplimiento del deber de cesión de 
aprovechamiento urbanístico o en suelo público. Las promociones 
hechas con estos instrumentos deben tener un tratamiento 
favorable en la política de subvenciones de los planes de vivienda.»
Tal como hemos dicho antes, la figura del derecho de superficie 
debe ser más asequible para el usuario que la vivienda de compra. 
De hecho, este artículo de la Ley del derecho a la vivienda 
cabo su construcción, para constituir una auténtica propiedad 
separada entre el suelo y el vuelo.
Este cambio de enfoque (con consecuencias prácticas importantes, 
como veremos) deriva directamente del Código Civil de Cataluña 
en su artículo ya citado 564.1 por lo que se refiere al mismo 
concepto, y del 564-2 cuando permite que el derecho de superficie 
se constituya sobre construcciones ya existentes.
Aún con más claridad, el «Texto Refundido de la Ley del Suelo», 
en su artículo 40-1, admite que el derecho de superficie pueda 
constituirse sobre construcciones o edificaciones «ya realizadas o 
sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones 
o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal 
de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular 
del suelo».
Dicho de otra manera, podemos seguir constituyendo derechos 
de superficie sobre un suelo que tengamos con el fin de que otro 
construya, pero ahora también podemos constituir derechos 
de superficie sobre viviendas ya construidas y resultantes de una 
división horizontal. Es desde esta segunda opción que el derecho 
de superficie se convierte en un nuevo régimen de tenencia de la 
vivienda. El derecho de superficie ha dejado de tener por objeto 
único y exclusivo el suelo y ahora puede tener por objeto también 
la vivienda.
Sin duda, este es el mismo planteamiento de la Ley del derecho 
a la vivienda cuando establece (art. 82.1) que «se puede transmitir 
la propiedad plena de las viviendas con protección oficial, o bien 
formalizar derechos de superficie, venta a carta de gracia u otros 
derechos reales, y también cederlos en arrendamiento...».
¿Qué consecuencias prácticas tiene lo que acabamos de explicar? 
En primer lugar, si podemos constituir derechos de superficie a) 
sobre viviendas concretas, nada impediría que en una misma 
promoción coexistieran viviendas en compra/venta, en alquiler 
o en derecho de superficie. No se quiere entrar ahora en si esta 
situación sería deseable o no desde otros puntos de vista; 
lo que está claro es que es una opción posible.
En segundo término, si podemos constituir derechos de b) 
superficie sobre viviendas, en cada una de las mismas podemos 
fijar los plazos de duración del derecho que tengamos por 
conveniente. De esta manera, si recuperamos una vivienda 
transmitida en derecho de superficie, se puede transmitir 
nuevamente a un nuevo adjudicatario por el mismo plazo que 
se transmitió inicialmente al primer adjudicatario.
 La posibilidad de readjudicar las viviendas en derecho de 
superficie por el mismo plazo de la adjudicación inicial tiene, 
como se puede intuir, efectos económicos importantes pero 
también repercusiones interesantes de cara a uno de los temas 
que más se ha cuestionado de la figura, como es el 
mantenimiento del inmueble cuando se va acercando el plazo de 
finalización del derecho. Efectivamente, tener las viviendas que 
componen un mismo inmueble con plazos de vencimiento 
diferentes del derecho de superficie puede jugar a favor de un 
mejor mantenimiento.
4 .   ¿ P o r  q u é  e s  n e c e s a r i o  i n c o r p o r a r  u n  n u e vo  ré g i m e n  d e  t e n e n c i a 
p a r a  l a  v i v i e n d a  p ro t e g i d a ?
Visto como se ha visto hasta ahora qué es lo que se pretende y qué 
encaje legal tiene, conviene ahora hacer una cierta parada y 
2 8
ni estas funcionan ya, tanto como antes, como un bien de inversión. 
Asimismo, hay restricciones importantes a la facultad de 
disposición.
Partiendo de este mismo análisis, ¿dónde situamos el derecho de 
superficie?
— Desde la perspectiva del uso y la estabilidad en la vivienda, el 
derecho de superficie funciona de forma similar a la 
compraventa. Otorga un derecho de uso durante 75 años, que 
alcanzan sobradamente toda la vida del adjudicatario y parte 
de la de su posterior generación, aun sin considerar las posibles 
prórrogas.
— Como bien de inversión evidentemente el derecho de superficie 
se aproxima mucho más al alquiler. Con el derecho de 
superficie no será posible ni apropiarse posibles plusvalías (el 
valor de la vivienda no sube sino que baja a medida que se 
aproxima el plazo de finalización), ni tampoco pensar en 
desinversiones futuras. La hipoteca inversa no es posible con 
esta figura. En cambio, a diferencia del alquiler, las cantidades 
pagadas como cuota de amortización del préstamo se recuperan 
si se devuelve la vivienda en un plazo determinado (15 años 
en nuestro modelo), lo cual vuelve a ser una diferencia clara 
con el alquiler.
— Finalmente, desde el punto de vista de la facultad de 
disposición, el derecho de superficie vuelve a aproximarse más 
a la compraventa. El derecho se puede transmitir, aunque con 
limitaciones, entre vivos; se puede vender; se puede dejar en 
herencia y se puede gravar.
7.   ¿ Q u é  ve n t a j a s  t i e n e  l a  u t i l i z a c i ó n  d e  l a  f i g u r a  p a r a 
l a  A d m i n i st r a c i ó n  y  e s p e c i a l m e n t e  p a r a  l a  A d m i n i st r a c i ó n  l o c a l ?
Una vez hecho el análisis del derecho de superficie más desde los 
derechos y facultades que confiere a su titular (párrafo anterior), 
conviene ahora relacionar las ventajas para la Administración de su 
utilización, algunas de las cuales ya se han ido desgranando.
1. En primer lugar, y como ventaja más importante, tenemos que 
el derecho de superficie permite mantener la titularidad pública 
del suelo.
2. El derecho de superficie supone promover una figura intermedia 
entre el alquiler y la compra sin aumentar el endeudamiento, 
que se traslada.
3. El mantenimiento de las viviendas corresponde a los usuarios 
y no a la administración.
4. La priorización del valor de uso de la vivienda por encima de su 
valor de inversión, que como se ha visto antes es propio del 
derecho de superficie, junto con la mayor facilidad para acceder 
a estas viviendas hace pensar en una mayor rotación de este 
parque, más cercana al alquiler que a la compra.
5. El derecho de superficie es una alternativa más asequible de 
vivienda que la compra, especialmente para los jóvenes.
6. El derecho de superficie tiene una regulación civil muy 
desarrollada que permite blindar las limitaciones de aquella 
vivienda desde la escritura y con inscripción en el Registro de 
la Propiedad, con independencia de la calificación o 
descalificación de aquella vivienda desde un punto de vista 
administrativo.
7. El derecho de superficie es una figura que permite controlar mejor 
que la venta las transmisiones ulteriores de la vivienda. Pensamos, 
aproxima el tratamiento de las subvenciones para la figura que nos 
ocupa a la promoción de vivienda de alquiler. 
No olvidemos que los costes de construcción de la vivienda y de 
producción del suelo son idénticos en la vivienda de compra que 
con la vivienda en derecho de superficie; y, por tanto, el tratamiento 
favorable de los Planes de la Vivienda, ya avalado por la Ley, es lo 
que ha de permitir facilitar la accesibilidad del usuario.
Nosotros entendemos que esta mayor accesibilidad debería suponer 
la práctica eliminación de la entrada en la figura del derecho 
de superficie, de tal forma que se pudiera acceder a estas viviendas 
prácticamente con el pago único del IVA y el pago de las cuotas 
de amortización de la hipoteca (que se sitúan aproximadamente 
entre 400 y 500 € mensuales por una vivienda de 60 m2 con 
aparcamiento).
Con la aplicación a la figura de subvenciones equivalentes a las 
ya existentes por el alquiler a 10 años prácticamente estaría 
garantizado este efecto. Por nuestra parte consideramos muy 
relevante que el proyecto de Decreto del nuevo Plan de la Vivienda 
de Cataluña que se ha hecho público en el momento de redactar 
este artículo haya recogido este planteamiento, lo que sin duda será 
muy importante de cara a la utilización de la figura del derecho 
de superficie.
6 .   ¿ P o r  q u é  e l  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e  e s  u n a  f i g u r a  i n t e r m e d i a 
e n t re  l a  c o m p r a ve n t a  y  e l  a l q u i l e r ?
El artículo 541-1 del Código Civil de Cataluña nos define el 
concepto del derecho de propiedad: 
«La propiedad adquirida legalmente otorga a los titulares 
el derecho a usar de forma plena los bienes que constituyen 
su objeto y a disfrutar y disponer de ellos.»
De acuerdo con este concepto, 3 son las ideas clave que lo 
configuran y que traducidas a la vivienda, podríamos explicar 
de esta forma:
— El derecho al uso ilimitado del bien en el caso de la vivienda 
tiene mucho que ver con la estabilidad en la misma. Si soy 
propietario de la vivienda ya no me tendré que preocupar más 
de este tema.
— El derecho a disfrutar de ella, que es sinónimo de apropiarse de 
sus frutos, enlaza en el caso de la vivienda con el mismo como 
bien de inversión. Si soy propietario, me podré beneficiar de 
las plusvalías que pueda experimentar su valor y, desde otra 
perspectiva, cuando sea mayor, si es necesario, podré desinvertir 
(hipoteca inversa).
— Finalmente, el derecho a disponer de ella implica la capacidad 
de vender o ceder la vivienda entre vivos o disponer de ella por 
causa de muerte.
Obviamente, el alquiler como régimen de tenencia se sitúa a las 
antípodas de este concepto tanto desde el punto de vista de la 
estabilidad en el uso de la vivienda, de su valor como inversión, o 
del inexistente poder de disposición.
Lógicamente, en la medida en que se han ido endureciendo las 
limitaciones aplicables a las viviendas protegidas de compra, 
la distancia entre el alquiler y la compra se ha reducido, ya que hoy 
día ni se puede hacer un uso ilimitado de las viviendas protegidas, 
2 9
1. En primer lugar, está la opción (perfectamente posible desde un 
punto de vista civil) de hipotecar el propio derecho de superficie. 
Éste es el sistema que se ha venido utilizando por ejemplo en el 
País Vasco para financiar este tipo de promociones o el que se 
ha utilizado en Cataluña habitualmente para financiar las 
promociones de vivienda dotacional construidas en este régimen.
 El recientemente aprobado Real Decreto 716/2009, de 24 de 
abril, ha incorporado como novedad la posibilidad de titulizar 
los créditos hipotecarios concedidos sobre derechos de superficie 
de vencimiento superior a los 20 años, lo cual sin duda supone 
una clara mejora de las opciones de financiación de la figura.
 Los criterios de valoración de los derechos de superficie están 
fijados en la actual «Orden ECO del 2003 sobre valoración de 
inmuebles».
 Se acompaña lo que sería la valoración de un derecho de 
superficie a 75 años con el modelo que proponemos, que se ha 
efectuado por una sociedad de tasación de las que habitualmente 
hacen tasaciones hipotecarias, y de conformidad con los 
criterios de la ECO. Como se puede ver, la reducción del valor 
de tasación de la vivienda en derecho de superficie en relación a 
su valor en pleno dominio supone una reducción que no llega 
a un 2 %.
 Por tanto, la utilización de esta vía de financiación, dejando 
al margen los criterios de riesgo de las entidades financieras, 
es perfectamente posible en el actual marco legal y supone una 
reducción de la tasación que tendría una vivienda protegida que 
no se puede considerar destacable.
2. No obstante lo anterior, el artículo 10.1 de nuestro Decreto 
244/2005, de 8 de noviembre, de actualización del Plan para el 
derecho a la vivienda 2004-2007 nos da una alternativa que 
entendemos puede ser más atractiva en los momentos actuales 
para las entidades financieras cuando establece lo siguiente:
 «La promoción de viviendas con protección oficial sobre suelo 
cedido en derecho de superficie, en la cual se prevea la venta 
de la propiedad superficiaria, se asimila a todos los efectos de 
régimen jurídico (financiación de la promoción, precios máximos 
de venta y ayudas a los adquirentes y a los promotores), a la 
promoción de viviendas con protección oficial destinadas 
a la venta.»
 Actualmente, el proyecto de Decreto del Plan para el derecho a 
la vivienda 2009-2012, se pronuncia en idénticos términos.
 Esto significa que el derecho de superficie no es una tipología 
más de vivienda protegida diferenciada del alquiler o la venta. 
De hecho, no estamos hablando de una forma de promoción 
diferenciada de la vivienda sino de una nueva forma de 
transmisión de la misma. La calificación de estas viviendas será 
idéntica a la que tendría una vivienda protegida de venta y, 
por tanto, puede tener su misma financiación. La diferencia 
radica en el hecho de que el nuevo Plan prevé una subvención 
para el adquirente que en lugar de adquirir la propiedad plena 
de la vivienda, adquiere la propiedad superficiaria de ésta. 
Esta subvención se mantiene mientras la Administración retiene 
la propiedad del suelo y se ha de devolver si en algún momento 
se alienara este suelo. 
 De acuerdo, pues, con este planteamiento, la calificación de 
estas promociones y su financiación es idéntica al que sería 
una promoción de venta. Por tanto, la financiación hipotecaria 
puede tramitarse de forma idéntica por el titular del suelo 
como si se tratara de una operación de venta y con las mismas 
garantías, afectando así la hipoteca al suelo y al vuelo y 
transmitiendo posteriormente a los usuarios sólo la propiedad 
por citar una referencia, en lo que prevé el Artículo 564-4 del 
Código Civil de Cataluña, que permite pactar «la limitación de la 
disponibilidad de los superficiarios sobre su derecho, en concreto, 
sometiéndola al consentimiento de los propietarios de la finca». 
Este artículo (impensable en el caso de la compra convencional) 
permite a la Administración local controlar directamente las 
transmisiones.
8. Finalmente, la figura del derecho de superficie permite la 
aplicación de los mecanismos legales de protección de los 
patrimonios públicos de suelo, especialmente el artículo 39 del 
Texto Refundido de la Ley de Suelo por lo que se refiere al 
ejercicio de las condiciones resolutorias.
8 .  ¿ Q u é  ve n t a j a s  t i e n e  l a  f i g u r a  p a r a  e l  u s u a r i o ?
1. En primer lugar, le da estabilidad en la vivienda durante un 
período de 75 años. Durante este período, si sigue necesitando 
la vivienda, tiene garantizada la permanencia en la misma.
2. Durante este período, puede dejar la vivienda en herencia, sin 
ninguna limitación.
3. Desde el punto de vista de la accesibilidad, le supone poder 
acceder a la vivienda prácticamente sin entrada (pago único 
del IVA) y con unas cuotas de amortización del crédito similares 
a las de un alquiler protegido. Con la diferencia de que después 
de los 25 ó 30 años de amortización ya no será necesario 
realizar más pagos y en cambio el alquiler hay que pagarlo 
siempre.
4. Durante los primeros 15 años, si devuelve la vivienda a la 
administración, ésta le garantiza el reembolso de la parte de 
capital que ha amortizado sin reducciones o devaluaciones, lo 
cual supone facilitar la devolución de la vivienda si ésta ha 
dejado de ser necesaria para el usuario.
5. Finalmente, la vivienda también se puede vender, devolviéndola 
a la administración por el precio fijado en la escritura en cada 
momento.
9 .   ¿ Q u é  i m p l i c a  l a  f i g u r a  p a r a  e l  t i t u l a r  d e l  s u e l o  u n a  ve z 
s e  h a  e n t re g a d o  l a  v i v i e n d a ?
Tal como ya se ha explicado antes, con la figura del derecho de 
superficie, cuando se transmite el derecho, queda establecida a 
futuro la relación únicamente entre la Administración titular del 
suelo y el usuario-titular del derecho de superficie.
Será esta administración la que deberá recomprar las viviendas que 
se devuelvan o la que deberá ejercer en su caso las condiciones 
resolutorias. Todo lo que hasta ahora se ha expuesto conduce 
a pensar en una mayor rotación de este parque respecto de lo que 
sucedería en el caso de la compra normal y en cualquier caso 
un mayor nivel de incidencia. 
Es por ello que, de entrada y para una mayor agilidad en esta 
gestión, es recomendable que sean las sociedades municipales de 
vivienda las titulares del suelo en estos tipos de promociones, y que 
en aquellos municipios que no dispongan de ellas, puedan utilizar 
para la misma finalidad empresas públicas de ámbito territorial 
superior.
1 0 .  ¿ C ó m o  s e  f i n a n c i a  e l  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e ?
Habría dos alternativas de financiación de las promociones en 
derecho de superficie:
3 0
— Hacer posible la constitución de hipoteca sobre la propiedad 
superficiaria, ya como instrumento de financiación de la 
edificación cuya realización integre el contenido de la propiedad 
superficiaria, ya como instrumento de financiación de la misma 
adquisición del derecho de superficie, en aquellos casos en los 
que éste se constituya, según admite la nueva regulación, como 
una forma de propiedad temporal sobre una edificación ya 
existente.
Manifestada la trascendencia de la inscripción de la situación 
superficiaria, baste aquí decir que la regulación de los efectos que 
resultan de la inscripción resulta poco armónica, pues mientras 
el artículo 564.3.3 del Libro V del CCC exige tal inscripción sólo 
como requisito para que el derecho de superficie sea oponible 
a terceras personas de buena fe, lo que supone reconocer válida 
existencia al derecho de superficie no inscrito, el artículo 40 
de la Ley de Suelo establece que para su válida constitución 
el derecho de superficie deberá constituirse en escritura pública 
e inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo cual supone 
no reconocer válida existencia al derecho de superficie no inscrito. 
En esta materia, de nuevo, no nos queda más posibilidad que 
esperar del legislador, al redactar los desarrollos reglamentarios 
que procedan, la habilidad y sapiencia precisa para generar 
un criterio unitario sobre la eficacia de la inscripción del derecho 
de superficie.
3 .  T í t u l o  f o r m a l  n e c e s a r i o  p a r a  l a  i n s c r i p c i ó n
Tanto el Libro V del Código Civil de Cataluña como la Ley de 
Suelo, exigen la constitución del derecho de superficie en escritura 
pública y, junto a ello, y con los efectos ya vistos, su inscripción 
en el Registro de la Propiedad. Es cuestión que ya se ha planteado 
en la práctica, la de si, en el caso de que el derecho de superficie 
se constituya por una Administración pública a favor de otra, 
resultaría posible admitir la constitución del derecho en 
documento administrativo. Aunque tal posibilidad no resulta 
expresamente regulada por la legislación hipotecaria o 
administrativa, cabe pensar en su admisión, sobre la base de los 
siguientes argumentos: 
El carácter público y, por tanto, auténtico, del documento a) 
administrativo que recoja el acto de constitución del derecho 
y que haya sido expedido por aquel funcionario en el que, 
en la Administración correspondiente, resida la fe pública.
La posibilidad, resultante de lo previsto en los artículos 37 de la b) 
Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas y 206 de 
la Ley Hipotecaria, de que la Administración formalice en 
certificación administrativa actos y negocios de agrupación, 
agregación, segregación, división de fincas, declaraciones u obra 
nueva o constitución de regímenes de propiedad horizontal, 
siempre que no afecten a terceros.
La posibilidad de que las cesiones y entregas obligatorias de c) 
terrenos realizadas a favor de la Administración puedan ser 
inscritas en virtud de certificación del acta administrativa 
en que se documenten, según resulta de lo previsto en el 
artículo 30.3 del R.D. 1093/1997 por el que se aprueban las 
Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario sobre 
Inscripción de Actos de Naturaleza Urbanística.
Sobre la base de tales argumentos, parece que debe en todo caso 
entenderse que el artículo 18.2 del Decreto Legislativo 1/2002 
de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la 
Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas de la Generalitat 
de Catalunya, incluye la constitución de derechos de superficie 
superficiaria. Obviamente, habrá que impedir las ejecuciones 
judiciales hipotecarias de la vivienda, quedándose la 
administración nuevamente las viviendas en este caso y 
reservándose la correspondiente condición resolutoria por 
impago en la escritura de constitución del derecho de superficie.
E l  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e  y  e l  re g i st ro  d e  l a  p ro p i e d a d
Rafael Arnaiz Ramos
Registrador de la Propiedad
1 .  M a rc o  l e g a l  re g u l a d o r
La regulación del acceso al Registro de la Propiedad del derecho 
de superficie quedaba contenida en el artículo 16.1 del Reglamento 
Hipotecario, según la redacción dada por el Real Decreto de 
1867/1998 de 4 de septiembre. Dicho artículo fue declarado nulo 
por la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 31 de enero de 
2001, recuperando su vigencia la redacción anterior de dicho 
artículo, si bien su contenido ha quedado superado por la 
regulación que del derecho de superficie llevan a cabo, en el ámbito 
de la legislación estatal, los artículos 40 y 41 de la Ley de Suelo, 
texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008 de 
20 de junio, y en el ámbito de la legislación catalana, por el 
artículo 162 del Decreto Legislativo 1/2005 por el que se aprueba 
la Ley de Urbanismo de Cataluña y el 564 del Libro V del Código 
Civil de Cataluña (CCC).
Tanto la Ley de Suelo como el Libro V del Código Civil de 
Cataluña establecen disposiciones de contenido registral, en 
algunos casos no del todo coincidentes. No es este artículo el lugar 
adecuado para valorar la competencia y respectivo ámbito de 
aplicación de tales normas. Baste simplemente poner de manifiesto 
la dualidad de regulación y esperar que los futuros desarrollos 
reglamentarios que han de desarrollar la inscripción en el Registro 
de la Propiedad del derecho de superficie sepan generar una 
regulación unitaria y flexible, que genere la seguridad jurídica 
precisa y recoja, al tiempo, las especialidades que para la 
configuración civil del derecho puedan establecer los derechos 
civiles forales y especiales. 
2 .   N e c e s a r i e d a d  y  ef i c a c i a  d e  l a  i n s c r i p c i ó n  re g i st r a l  d e l  d e re c h o 
d e  s u p e rf i c i e
La inscripción en el Registro de la Propiedad de la situación 
generada consecuencia de la constitución de derechos de superficie 
resulta imprescindible para que su contenido pueda desenvolverse 
con plena seguridad jurídica, teniendo en cuenta que sólo a través 
de la publicidad registral resulta posible:
— Generar una apariencia de la que resulte la existencia de la 
titularidad del constituyente del derecho de superficie, al que 
llamaremos, ante la falta de un criterio legal unitario, titular del 
dominio residual. En efecto, una vez constituido el derecho de 
superficie, las facultades posesorias sobre la finca que constituye 
su objeto son atribuidas al superficiario, lo cual obliga a 
sustituir la falta de apariencia posesoria del derecho del 
constituyente por una apariencia tabular o registral, de la que 
resulte su existencia y contenido. Ocurre, por tanto, que sólo a 
través del Registro resultará posible, para cualquier interesado 
en la finca, conocer la existencia del titular del dominio residual 
y, con ello, las limitaciones impuestas en el título de constitución 
al superficiario, las posibles causas de resolución del derecho, 
los posibles derechos de adquisición preferente establecidos, 
y el tiempo y condiciones en que se producirá la reversión del 
objeto sobre el que recae el derecho de superficie.
3 1
Entendemos que la respuesta afirmativa viene impuesta por el 
principio de especialidad registral y de folio real, cuyo objetivo es 
que cada historial registral se corresponda con una finca, entendida 
ésta, según la definición contenida en el artículo 17.1 de la Ley de 
Suelo, como la unidad de suelo o edificación atribuida a un 
propietario o a varios proindiviso, que puede situarse en la rasante, 
en el vuelo o en el subsuelo. 
En efecto, la constitución de un derecho de superficie obliga a 
considerar su objeto, según tal definición, como una finca, de 
modo que si no se halla previamente individualizada, habrá que 
individualizarla a través de un acto de segregación. Otra cuestión 
es la de si tal segregación, en cuanto operación impuesta por los 
principios registrales para la inscripción de una titularidad 
superficiaria, debe o no considerarse sujeta a la previa autorización 
administrativa que para actos de fraccionamiento imponga la 
legalidad urbanística. En todo caso, y de conformidad con lo 
previsto actualmente en la legislación urbanística catalana, en la 
Ley de Suelo, y en la legislación hipotecaria, el registrador no podrá 
proceder a inscribir dicha segregación sin que se le acredite la 
obtención del acto de conformidad, aprobación o autorización 
administrativa de dicho acto de segregación.
La necesidad de dicha previa segregación no queda a nuestro juicio 
excluida, sino confirmada, por lo previsto en el artículo 564.3.2.c) 
del Libro V del CCC, referido al caso de que las construcciones o 
edificaciones objeto del derecho de superficie no comprendan la 
totalidad de la finca gravada, en el cual se exige la descripción 
de la parte de finca sujeta a la superficie, que servirá de base para 
la segregación, y el cumplimiento de las limitaciones urbanísticas 
aplicables, que imponen la obtención de la conformidad, 
aprobación o autorización de la Administración competente. 
6 .   I n s c r i p c i ó n  d e l  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e  s o b re  e d i f i c a c i o n e s 
o  p a r t e s  d e  e d i f i c a c i o n e s  ya  c o n st r u i d a s
La Ley de Suelo, con la finalidad de promover la utilización del 
derecho de superficie como un instrumento público de intervención 
en el mercado de suelo, establece de forma expresa la posibilidad 
de su constitución sobre edificaciones ya realizadas, así como sobre 
«locales, viviendas, o establecimientos privativos de construcciones 
o edificaciones». El Libro V del CCC no resulta tan claro, si bien 
el artículo 564.2 establece que puede recaer sobre edificaciones 
o construcciones anteriores a la constitución del derecho. 
Del contenido conjunto de ambas normas resulta la posibilidad 
de que el derecho de superficie pueda inscribirse en el Registro 
sobre una edificación cuya obra nueva conste ya inscrita con 
anterioridad, o sobre parte de dicha edificación. No obstante, 
en este último caso, para que el derecho de superficie pueda ser 
inscrito será necesario que con carácter previo se haya constituido 
un régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario 
que haya definido como elemento privativo aquel sobre el cual se 
pretende inscribir la situación superficiaria, de modo que ésta 
pueda existir sobre dicho elemento. El derecho de superficie que se 
constituya quedará sujeto, como cualquier derecho que tenga por 
objeto un elemento privativo de la propiedad horizontal o del 
complejo, a las normas legales y estatutarias que lo definan. 
Entendemos que en tales casos, y siempre que el derecho de 
superficie no atribuya a su titular facultades que pudieran suponer 
la realización de obras que alteren la configuración del elemento 
privativo o de los comunes, su constitución e inscripción podrá 
realizarse por el propietario del elemento privativo, sin necesidad 
de consentimiento alguno de la junta de propietarios. 
al establecer que la enajenación de bienes inmuebles realizada por 
la administración pública, en favor de otra administración o de 
entidades u organismos vinculados, podrá formalizarse e inscribirse 
en el Registro de la Propiedad en virtud de documento administrativo.
4 .  I n s c r i p c i ó n  e n  f o l i o  s e p a r a d o
Cuestión discutida por la doctrina ha sido la de si resulta o no 
posible que la inscripción del derecho del superficiario quede 
inscrito en folio separado, esto es, si cabe abrir un historial registral 
propio a tal titularidad, distinto del historial registral abierto al 
dominio residual del constituyente. La postura contraria a tal 
posibilidad parte de la consideración de que el derecho de superficie 
constituye un derecho real sobre cosa ajena, cuya inscripción debe 
quedar recogida en el historial registral en el que esté inscrito el 
dominio. Frente a tal postura, se ha defendido la contraria sobre la 
base de que, en realidad, el superficiario es titular de una propiedad 
temporal y, por tanto, su derecho debe acceder al Registro con un 
historial propio e independiente.
Si pretendemos resolver la cuestión a partir del texto literal de sus 
normas reguladoras, resulta lo siguiente: el Libro V del CCC 
configura el de superficie como un derecho real limitado sobre cosa 
ajena, (artículo 564.1), pero a continuación establece que tal 
derecho limitado atribuye uno de «propiedad separada» sobre las 
construcciones o edificaciones que constituyen su objeto. Por su 
parte, la Ley de Suelo habla de «propiedad temporal», al definir el 
contenido del derecho del superficiario, y de «propiedad separada», 
para definir el del titular del que llama propietario del suelo. Por 
tanto, la regulación positiva del derecho de superficie considera que 
en todo caso su constitución provoca, al menos, la aparición de una 
titularidad de contenido lo suficientemente amplio para ser 
considerada propiedad, si bien de carácter temporal.
Por ello, y sobre todo porque así lo impone una adecuada 
organización del archivo y la necesidad de dar claridad 
a los historiales respectivos, es por lo que consideramos admisible 
la apertura de folio independiente a la propiedad superficiaria, con 
extensión de las notas marginales que permitan relacionar el historial 
registral abierto a la superficie y el historial del dominio residual, y 
con cierre de aquel, una vez se produzca la extinción del derecho de 
superficie por transcurso del plazo, o por otra causa que dé lugar a la 
extinción de todos los derechos y cargas constituidos sobre el mismo. 
En todo caso, la posibilidad de que el derecho de superficie genere 
la apertura de un historial independiente, debe entenderse admitida 
por el artículo 377 del Reglamento Hipotecario que, para el caso 
de que el dominio se halle dividido en útil y directo, establece la 
posibilidad de que cualquiera de ellos provoque la inmatriculación 
de la finca sobre la que recae. La exigencia posterior y contenida en 
el mismo artículo de que, una vez inscrito el dominio útil o el 
directo, el otro deba inscribirse en el mismo folio, entendemos que 
puede considerarse cumplida, en el caso del derecho de superficie si, 
una vez inscrito éste, se abre nuevo historial al dominio residual, 
siempre que uno y otro folio queden suficientemente conectados a 
través de las correspondientes notas marginales de referencia.
5 .   I n s c r i p c i ó n  d e l  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e  s o b re  p a r t e  d e  l a  s u p e rf i c i e 
d e  u n a  f i n c a  re g i st r a l
Es cuestión que no está del todo clara la de si, para que pueda 
ser inscrito un derecho de superficie que recae sobre sólo una parte 
de la superficie de una finca, resulta o no necesario proceder con 
carácter previo a la segregación de la superficie sobre la que el 
derecho de superficie ha de recaer.
3 2
en virtud de certificación de la resolución administrativa en que se 
declare haber tenido lugar la resolución, previo expediente que 
se haya notificado al titular registral y siempre que la resolución 
adoptada sea firme en vía administrativa o jurisdiccional, según 
prevé el artículo 39 de la Ley de Suelo. Igualmente, a partir de lo 
previsto en dicho artículo, consideramos posible que pueda tomarse 
anotación preventiva en el Registro de la Propiedad de la 
pretensión administrativa de resolución por incumplimiento de las 
limitaciones establecidas.
Por último, debemos señalar que entendemos posible, para el caso 
de que se transmitan derechos de superficie sobre viviendas sujetas 
a algún régimen de protección pública, que coexistan sobre el 
ocupante de la vivienda las limitaciones impuestas por razón del 
régimen de protección pública y las resultantes del título 
constitutivo del derecho de superficie, pudiendo ser todas ellas 
inscritas, siempre que en el título constitutivo conste con claridad 
la fuente de cada una de las limitaciones, y los efectos que deben 
resultar de su contravención. 
8 .  L a  h i p o t e c a  d e l  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e
En cuanto derecho de naturaleza real de carácter inmobiliario, el 
derecho de superficie tiene carácter hipotecable, con sujeción, en 
todo caso, a las limitaciones que hayan sido establecidas en su 
título de constitución. La posibilidad de constituir hipoteca sobre 
el derecho de superficie queda expresamente recogida en el 
artículo 107.5 de la Ley Hipotecaria. Dicho artículo se refiere a la 
posibilidad de constituir tal garantía sobre derechos reales de 
duración temporal. 
Son dos los principales problemas que plantea la hipoteca del 
derecho de superficie. Por un lado, el de su valoración, a efectos 
de determinar el importe que tal derecho puede garantizar, 
valoración que diferirá de la del dominio pleno y que se llevará a 
cabo, generalmente, sobre la base de su duración y de los criterios 
sobre valoración establecidos en las Órdenes al efecto dictadas 
por el Ministerio de Economía. Por otro, el de su extinción como 
consecuencia de la del derecho de superficie. Dicha extinción 
se producirá, de forma inevitable, si el derecho de superficie se 
extinguiera como consecuencia del transcurso de su plazo de 
duración. En aquellos casos en los que el derecho de superficie 
se extinga por otra causa, la garantía hipotecaria podrá subsistir 
sobre la parte de valor de la finca correspondiente al derecho 
de superficie, de suerte que en caso de ejecución de aquella, el 
adjudicatario adquiera el derecho de superficie extinguido, 
por el plazo que reste para completar el de su duración.
Los problemas que plantea la constitución de hipoteca sobre el 
derecho de superficie y, con ello, la mayor dificultad que supone su 
admisión como garantía de la financiación necesaria, hacen más 
interesante, en caso de que se pretenda la promoción inmobiliaria 
para la posterior explotación en régimen de superficie, la 
constitución de hipoteca sobre el dominio pleno de la finca, de 
modo que aquella se extienda sobre la propiedad superficiaria y, en 
caso de ejecución, ésta provoque la extinción del derecho de 
superficie y la adquisición del dominio pleno por el adjudicatario. 
En tales supuestos, si el pago del precio del derecho de superficie 
se realiza mediante la subrogación del superficiario en el préstamo 
garantizado con hipoteca, podrá configurarse como causa de 
resolución del derecho de superficie la falta de pago de alguna de 
las cuotas de dicho préstamo, pues, en caso de ejecución de la 
garantía tendría lugar la extinción, tanto del derecho del 
superficiario, como del derecho de propietario constituyente. 
Dada la posibilidad de que la constitución de complejos 
inmobiliarios genere elementos privativos consistentes en espacios 
cúbicos sin edificar y sitos tanto sobre como bajo la rasante, se ha de 
entender que, una vez constituido e inscrito el complejo, el titular del 
elemento privativo sobre o bajo rasante podrá constituir e inscribir 
en el mismo un derecho de superficie, y en ejercicio del mismo 
realizar una construcción y sujetar la misma a un subrégimen 
de propiedad horizontal, en el que los elementos privativos tendrán 
una cuota especial en la comunidad constituida por el superficiario 
y una cuota general en el complejo constituido por el titular del 
constituyente de la superficie. 
Debemos señalar, finalmente que dentro del supuesto a que se 
refiere el párrafo anterior, y según resulta de lo previsto en el 
artículo 17.3 y 4 de la Ley de Suelo, el derecho de superficie podrá 
quedar constituido e inscrito sobre elementos privativos que se 
hallen sobre o bajo superficies de dominio público.
7.  I n s c r i p c i ó n  d e l  c o n t e n i d o  d e  l a  p ro p i e d a d  s u p e rf i c i a r i a
La inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho de 
superficie supone, según resulta de lo previsto en la legislación 
hipotecaria, la inscripción de todo el contenido del mismo necesario 
para su adecuada determinación. De acuerdo con ello, en el título 
formal en cuya virtud se pretenda la inscripción del derecho de 
superficie deberá constar su duración, la descripción de la 
construcción o edificación que realizar, el plazo dentro del cual 
deberá ser realizada, el carácter gratuito u oneroso con que se 
constituye el derecho y, en este último caso, la descripción de 
la contraprestación pactada, así como, en su caso, los pactos sobre 
liquidación del derecho y los derechos de adquisición preferente 
que puedan pactarse a favor del constituyente de la superficie.
Especial relevancia tiene el estudio de la constancia registral de las 
limitaciones establecidas por el constituyente del derecho sobre 
las facultades de disposición de su derecho que correspondan 
al superficiario. Dichas limitaciones serán inscribibles, no obstante 
haber quedado constituido el derecho a título oneroso, y producirán 
plenos efectos reales, cerrando el Registro a cualesquiera actos 
dispositivos que las contravengan. 
Si bien de la redacción del artículo 41 de la Ley de Suelo podría 
inferirse que las limitaciones que sean impuestas por el constituyente 
del derecho no podrán ser tales que impidan la disposición del 
derecho sin previa autorización, pues ello dejaría al superficiario sin 
relación directa con la cosa que constituye el objeto de su derecho, 
asimilando su situación al del titular de un derecho personal de 
arrendamiento, lo cierto es que tal posibilidad resulta expresamente 
admitida por la legislación catalana, en el artículo 564.4.2.a) del 
Libro V del CCC. Por tanto, no cabe duda de que para derechos 
de superficie sujetos a dicha regulación, el pacto en virtud del 
cual el superficiario no podrá disponer de su derecho sin previa 
autorización del constituyente será en todo caso inscribible, y 
su constancia registral cerrará el Registro a los actos de disposición 
que no hayan sido previamente autorizados por el constituyente. 
Igualmente serán inscribibles las condiciones resolutorias o los 
derechos de readquisición establecidos para el caso de que la 
realización de actos de disposición realizados por el superficiario no 
haya respetado las limitaciones previstas. Para el caso de que el 
derecho de superficie haya sido constituido por entidades de 
derecho público, sobre fincas integrantes de patrimonio públicos de 
suelo y con la finalidad de promover el acceso a la vivienda, la 
inscripción de la readquisición del dominio que se deba producir 
como consecuencia de la resolución del contrato podrá tener lugar 
3 3
otorga sobre lo edificado. Por ello el derecho de superficie se 
puede constituir no sólo para construcciones futuras sino para 
construcciones ya existentes. 
Esta nueva configuración del derecho de superficie, como 
propiedad temporal separada de la del suelo, abre nuevas 
posibilidades de aprovechamiento del parque urbanístico existente 
y de futuras promociones inmobiliarias. 
2 .   E l  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e  c o m o  n u e vo  t i p o  d e  p ro p i e d a d 
i n m o b i l i a r i a
La admisión del derecho de superficie como un nuevo tipo de 
propiedad, supone un paso más en la evolución histórica del 
derecho de propiedad. La propiedad se puede definir, con carácter 
general, como aquel derecho real que otorga a su titular el mayor 
poder que existe sobre una cosa, aunque la configuración y el 
contenido de este derecho han variado en cada etapa histórica. 
En el Derecho Romano, el derecho de propiedad era un derecho 
absoluto, se otorgaba un poder omnímodo al propietario. En la 
Edad media, la propiedad se separó y se distinguía el dominio útil 
(el derecho que ostentaba el que trabajaba la tierra), del dominio 
directo (el derecho del señor a cobrar rentas). A principios 
del siglo xix con la codificación se pretende volver a la propiedad 
como poder absoluto, tan sólo limitado por las disposiciones 
legales. En el siglo xx, las ideas socializadoras y el movimiento 
industrial, provocan la aparición de una nueva configuración 
del derecho de propiedad, basada en su función social. 
La funcionalización de la propiedad significa una nueva 
metamorfosis del instituto dominical. La propiedad se atribuye 
y se ejercita no sólo para satisfacer los intereses individuales de su 
titular sino también en función de determinados intereses de la 
colectividad. Actualmente nuestro Ordenamiento jurídico considera 
la función social como parte integrante del derecho de propiedad 
(art. 33 Constitución española, arts. 541-1 y 541-2 del Código Civil 
Catalán). En Cataluña, además, la función social de la propiedad 
es uno de los ejes vertebradores de la Ley catalana 18/2007, de 
28 de diciembre del Derecho a la Vivienda. En efecto, gran parte 
de las sanciones que se pueden imponer para proteger la calidad del 
parque inmobiliario o el destino de las viviendas de protección 
oficial se fundamentan en el incumplimiento de la función social 
de la propiedad. 
La configuración de la propiedad superficiaria como una propiedad 
limitada a lo construido y de carácter temporal se adapta 
completamente a la idea de función social de la propiedad pues 
el derecho de superficie permite abaratar el coste de la vivienda y 
multiplicar los aprovechamientos urbanísticos. Además este tipo de 
propiedad permite satisfacer las necesidades del tipo de sociedad 
en la que vivimos: una sociedad más globalizada, con mayor 
movilidad, menos apegada a la tierra y más pendiente de las nuevas 
tecnologías. 
3 .  N o r m a s  a p l i c a b l e s  a l  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e  e n  C a t a l u ñ a 
En Cataluña el derecho de superficie se encuentra regulado en los 
siguientes preceptos: 
— Arts. 564.1 a 564.6, del Libro V del Código Civil de Cataluña 
(CCC) que entró en vigor el 1 de julio de 2005, quedando 
derogados los arts. 1 a 5 de la Ley 22/2001, de 31 de diciembre 
de regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de 
adquisición voluntaria o preferente.
9 .  C o n c l u s i ó n
La promoción del derecho de superficie, como herramienta a través 
de la cual incorporar al mercado patrimonios públicos de suelo y 
viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, precisa de 
una adecuada regulación sobre su acceso al Registro de la 
Propiedad, todavía pendiente de elaborar, dada la superación del 
contenido del artículo 16 del Reglamento Hipotecario por lo 
previsto en el artículo 564 del Libro V del Código Civil de Cataluña 
y en la Ley de Suelo. La necesidad de tal regulación, que resuelva 
las cuestiones que han sido puestas de manifiesto, es evidente, toda 
vez que la inscripción del derecho de superficie es imprescindible, 
en primer lugar, para posibilitar el acceso de la promoción de 
viviendas en régimen superficiario a la financiación hipotecaria y, 
en segundo lugar, para que las limitaciones, plazos y condiciones de 
destino impuestas al superficiario produzcan plenos efectos. 
E l  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e .  U n a  a l t e r n a t i va  p a r a  fa c i l i t a r  e l  a c c e s o 
a  l a  v i v i e n d a
Chantal Moll de Alba Lacuve
Profesora de Derecho Civil. Universidad de Barcelona
1 .  E l  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e  y  s u  n u e va  c o n f i g u r a c i ó n  l e g a l 
Tradicionalmente se había definido el derecho de superficie como 
el derecho a construir en un terreno ajeno. Sin embargo las leyes 
más recientes, como el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 
o el Código Civil de Cataluña, han superado esta concepción 
y definen el derecho de superficie como un derecho de propiedad 
sobre lo construido, independiente y separado del derecho 
de propiedad del suelo1. Con la nueva regulación del derecho de 
superficie, suelo y construcción se convierten en objetos de derechos 
independientes2. 
La esencia del derecho de superficie ya no es el derecho a construir 
sobre un terreno ajeno, sino el derecho de propiedad que 
1 «Art. 40 del Texto Refundido de la Ley del Suelo 2/2008:
 1.  El derecho real de superfi cie atribuye al superfi ciario la facultad 
de realizar construcciones o edifi caciones en la rasante y en el vuelo 
y el subsuelo de una fi nca ajena, manteniendo la propiedad temporal 
de las construcciones o edifi caciones realizadas. También puede 
constituirse dicho derecho sobre construcciones o edifi caciones 
ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de 
construcciones o edifi caciones, atribuyendo al superfi ciario la 
propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad 
separada del titular del suelo.»
 También proclama esta concepción iconoclasta del derecho de 
superfi cie el art. 564.1 del Código Civil de Cataluña: 
 «La superfi cie es el derecho real limitado sobre una fi nca ajena que 
atribuye temporalmente la propiedad separada de las construcciones 
o de las plantaciones que están incluidas. En virtud del derecho de 
superfi cie, se mantiene una separación entre la propiedad de aquello 
que se construye o se planta y el terreno o el suelo en donde se hace.»
2 La teoría de la «propiedad separada» en el derecho de superficie 
ha sido históricamente muy polémica ya que su admisión implica 
la derogación del principio «superficies solo cedit» que recoge 
el art. 358 C.c. según el cual el propietario del suelo adquiere por 
accesión todo aquello que se construya o plante. Sobre el particular 
vid. MOLL DE ALBA LACUVE, Chantal, La edificación en suelo 
ajeno, Ed. Difusión Jurídica, 2004.
3 4
— Derecho de superficie sobre construcciones o plantaciones 
posteriores a la constitución del derecho.
5 .  R é g i m e n  l e g a l :  c o n st i t u c i ó n ,  d u r a c i ó n  y  ex t i n c i ó n 
El derecho de superficie se ha de constituir en escritura pública. 
Si no se cumple este requisito formal el documento no es válido. 
La escritura tiene que contener las circunstancias que detalla 
el art. 564-3 CCC. 
Además, para que quede constituido, es necesario inscribir el 
derecho de superficie en el Registro de la Propiedad. 
El derecho de superficie tiene una duración máxima de 99 años. 
Mientras el derecho de superficie existe, se puede transmitir tanto 
la propiedad superficiaria como la propiedad del suelo. 
El CCC establece unas causas generales de extinción, si bien las 
partes pueden pactar otras. Una vez extinguido el derecho, la 
propiedad superficiaria queda «absorbida» por la propiedad del 
suelo. Se produce la reversión del bien a favor del propietario 
del suelo sin necesidad de que éste pague indemnización. 
6 .  R é g i m e n  vo l u n t a r i o
La regulación legal es prácticamente subsidiaria del pacto entre 
las partes. Así lo subraya la exposición de motivos del Libro V del 
CCC. Se trata de la aplicación al ámbito de los derechos reales 
del principio de libertad civil que proclama con carácter general 
el art. 111.6 CCC. 
— Art. 162 de la Ley de Urbanismo de Cataluña (Ley 2/2002, de 
14 de marzo, 10/2004, de 24 de diciembre) establece algunas 
especificidades a la regulación del CCC para el derecho de 
superficie constituido por entes públicos. 
— Art. 16.1 del Reglamento Hipotecario, que establece las 
condiciones necesarias para la inscripción registral del Derecho 
de superficie. 
En cualquier caso, el derecho común en materia de derecho de 
superficie en Cataluña es el que establece el Código Civil de 
Cataluña. Así pues siempre y cuando se cumplan los requisitos 
establecidos en el CCC para constituir el Derecho hay derecho 
real y ese derecho debe tener acceso al Registro con base en el 
art. 2 LH y 7 RH. El art. 16.1 del Reglamento Hipotecario no es 
más que una norma adjetiva y de menor rango normativo que los 
artículos del CCC. 
Con relación a la normativa registral aplicable al derecho 
de superficie, convendría que ésta se adaptara a los preceptos 
sustantivos (Ley de suelo y CCC) para admitir la inscripción 
de la propiedad superficiaria (y no meramente la del derecho real 
limitado, tal y como contemplan el art. 16.1 y 30.3 RH).
4 .  C l a s e s  d e  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e
Existen dos tipos de derecho de superficie, dependiendo del objeto 
sobre el que recaen: 
— Derecho de superficie sobre construcciones o plantaciones 
anteriores a la constitución del derecho (sobre el suelo o bajo 
el suelo).
3 5
ANEXOS
Séptima: La transmisión inter-vivos de la vivienda, así como cualquier acto 
de gravamen sobre el mismo, requerirá la autorización expresa de 
_______________ (titular del suelo).
Una vez solicitada por el superficiario esta autorización, el _______________ 
(titular del suelo) podrá:
1. Recuperar él mismo la propiedad superficiaria. En este caso, entregará al 
superficiario la cantidad abonada como amortización de capital en el 
momento de la transmisión del derecho con las siguientes reducciones:
 En los primeros 15 años, sin reducción.
 En los siguientes 35 años, con una reducción de un 1 % por año 
transcurrido.
 En los siguientes 25 años, con una reducción del 2,6 % por año 
transcurrido acumulada en la reducción del anterior tramo.
 Las cantidades reducidas mediante los porcentajes establecidos en el 
párrafo anterior, así como las del primer tramo que no llevan reducción, 
se actualizarán aplicando la variación del IPC que se haya producido 
entre la fecha de transmisión del derecho y la fecha de petición de la 
autorización de transmisión de la vivienda. En cualquier caso, las 
cantidades a abonar incluyendo su actualización no podrán superar el 
precio máximo de venta fijado administrativamente para las viviendas 
con protección oficial según la tipología en que esté calificada la vivienda 
y vigente en el momento de solicitar la autorización para la transmisión 
de la vivienda.
2. Autorizar la transmisión a terceros de la vivienda siempre y cuando 
reúnan los requisitos necesarios para la adjudicación de una vivienda con 
protección oficial. El propietario del suelo deberá dar esta autorización en 
el caso de que opte por no recuperar él mismo la propiedad superficiaria. 
Asimismo, se entenderá dada esta autorización si han transcurrido 
3 meses sin respuesta por parte del propietario del suelo o si este en el 
mismo período no ha puesto a disposición del superficiario las cantidades 
mencionadas en el párrafo primero anterior.
 En los casos de transmisiones forzosas de la propiedad superficiaria, 
se aplicará el mismo procedimiento establecido en los apartados 1 y 2 
anteriores.
Octava: La transmisión de la propiedad superficiaria estará sujeta a los 
derechos de adquisición preferente que establezca la normativa para 
las viviendas con protección oficial, mientras la calificación de la vivienda 
esté vigente.
A estos efectos, si el titular del suelo autoriza expresamente la transmisión, 
esta se deberá llevar a cabo de acuerdo con lo que prevén los artículos 86 
a 91 de la ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda.
Con esta finalidad se establece un derecho de opción y de retracto a favor de 
la Administración de la Generalitat de Catalunya, derecho que se mantendrá 
en tanto sea vigente la calificación de vivienda como protegida.
El adquirente se obliga, una vez obtenida la autorización expresa del 
_______________ (titular del suelo), a notificar en los términos previstos en el 
artículo 89 de la ley del derecho a la vivienda, en el Departamento de Medio 
Ambiente y Vivienda su decisión de efectuar la transmisión, sin que por 
tanto, la autorización del titular del suelo pueda sustituir la comunicación del 
derecho de opción en los términos previstos en la Ley del derecho a la 
Vivienda.
Novena: Durante los primeros 15 años desde la transmisión del derecho, 
el superficiario puede desistir el presente contrato aplicándose en este caso 
la devolución de las cantidades establecidas en los párrafos anteriores.
— Identificación de las partes.
— Acreditación titularidad de la finca y resto de manifestaciones.
DISPOSICIONES
Primera: El titular del suelo, en este acto y por medio de su representante, 
constituye y transmite a favor de _____________ , que adquieren el derecho 
de superficie sobre la finca anteriormente descrita en la parte expositiva de 
la presente escritura.
Segunda: El precio del derecho de superficie es de _______________ que 
el _______________ recibe, en este acto, del superficiario confiriéndole 
y haciéndole carta de pago de dicha cantidad.
(A continuación, vendría la cláusula de subrogación en el préstamo 
hipotecario.)
Tercera: La duración del derecho de superficie será de setenta y cinco años 
contados a partir de la fecha de la firma de la presente escritura y se 
extinguirá de forma automática una vez transcurrido el plazo indicado.
No obstante lo anterior, el titular del suelo, en el momento de vencimiento 
del plazo de duración del derecho, podrá prorrogarlo por 15 años más 
sin coste para el superficiario siempre y cuando la vivienda y sus elementos 
comunes estén en un estado correcto de conservación y mantenimiento.
Cuarta: El superficiario utilizará la finca objeto del presente otorgamiento 
sin alterar su forma y sustancia, con la obligación de conservar la vivienda 
y elementos comunes con la diligencia exigible a fin de que pueda servir 
a su uso habitual.
El superficiario deberá cumplir durante todo el período de duración del 
derecho de superficie los deberes de conservación y rehabilitación que 
establece la legislación vigente. El incumplimiento de estos deberes dará lugar 
a la extinción del derecho de superficie que por el presente documento se 
constituye.
El superficiario se obliga igualmente a tener asegurada la vivienda contra 
incendios y otros riesgos que pudieran poner en peligro su valor.
Quinta: El superficiario, en su condición de propietario de la vivienda, se 
integrará en la comunidad de propietarios y en consecuencia, serán a cargo 
exclusivo del superficiario todos los gastos e impuestos que se deriven de la 
titularidad de la vivienda y de su participación en elementos comunes o 
servicios. Asimismo irán a su cargo las reparaciones y los gastos de 
conservación, tanto ordinarios como extraordinarios y los gastos de la 
comunidad de propietarios, las primas de los seguros, el IBI, y todos aquellos 
impuestos y tributos estatales, autonómicos y locales, graven ahora o en el 
futuro la titularidad de la vivienda, con independencia de quién sea su sujeto 
pasivo, sin que en ningún caso tenga derecho a ser reintegrada ninguna 
cantidad al finalizar el derecho de superficie bajo ningún concepto.
Sexta: El adquirente del derecho de superficie se obliga a destinar la vivienda 
a domicilio habitual y permanente y a respetar las siguientes limitaciones y 
prohibiciones:
a) Las previstas en las normas reguladoras del régimen de protección pública 
al que está acogida la vivienda objeto del derecho de superficie y en su 
calificación definitiva, por toda la duración de este régimen.
b) Las expresamente establecidas en el presente título constitutivo del 
derecho de superficie, como parte del contenido de este derecho y para 
toda su duración. 
A N E XO  1 .  E s c r i t u r a  d e  c o n st i t u c i ó n  y  t r a n s m i s i ó n  d e l  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e
3 6
8. La reunión del derecho de superficie y la plena propiedad en una misma 
persona.
En los supuestos de resolución del derecho mencionados en los puntos del 
1 al 6, el propietario del suelo podrá retener un 20 % de las cantidades a 
devolver según la estipulación séptima.1 en concepto de cláusula penal, sin 
perjuicio de las posibles sanciones a aplicar de acuerdo con la normativa de 
viviendas con protección oficial.
Los supuestos de extinción de la presente estipulación se aplicarán con 
independencia de la vigencia o no de la calificación administrativa de la 
vivienda como de protección oficial.
Finalizado el plazo para el que se constituye el derecho de superficie o 
extinguido el mismo por cualquiera de las causas que más arriba se indican, 
la parte compradora está obligada a dejar libre, vacía y expedita la vivienda.
Dado que la vivienda sobre la que se constituye el derecho de superficie 
forma parte del Patrimonio Municipal de Suelo se considera aplicable, en la 
inscripción en el Registro de la Propiedad de la resolución que por las 
mencionadas causas se produzca, aquello previsto para el artículo 39.4 a) de 
la Ley del Suelo, Texto Refundido aprobado por R.D. Ley 2/2008. 
Decena: Serán causas de resolución del presente derecho de superficie por 
todo el plazo de su duración, además de la finalización del plazo para 
el que ha sido constituido y las generales aplicables a la extinción de los 
derechos reales las siguientes:
1. Que el superficiario no destine la vivienda a domicilio habitual 
y permanente de él mismo y, en su caso, de su familia.
2. Destinar la vivienda a usos diferentes del de residencia habitual 
y permanente del adquirente y en su caso, de su familia.
3. Mantenerla desocupada por un plazo superior a tres meses.
4. Alquilarla o subarrendarla a terceras personas.
5. La transmisión inter-vivos de la vivienda, sin la autorización expresa 
del titular del suelo.
6. El incumplimiento por parte del comprador de los deberes de 
conservación y rehabilitación que, respecto de la vivienda y de los 
elementos comunes, establezca la normativa vigente.
7. El impago de más de _______________ vencimientos del préstamo 
hipotecario en el que se ha subrogado el superficiario en virtud de lo 
establecido en la estipulación segunda.
A N E XO  2 .  Va l o r a c i ó n  d e  i n m u e b l e s  s o b re  l o s  q u e  s e  h a  c o n st i t u i d o  u n  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e
La Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo sobre normas de valoración de 
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades 
financieras, es la norma donde se establece, en su artículo 53, el método 
de valoración de los inmuebles sobre los que se constituyen derechos de 
superficie. 
Con el fin de conocer la praxis de esta normativa, el Patronato Municipal 
de la Vivienda ha encargado a una sociedad de tasación homologada 
la valoración de una promoción de 72 viviendas en derecho de superficie 
a 75 años, sin valor de mercado hipotecario.
En el informe de tasación se parte del valor de mercado de los inmuebles, 
como si estos fuesen de pleno dominio, y de este valor se deduce el valor 
actual del valor de reversión, que es el que corresponde al del inmueble 
el año 75 de su vida útil (la cual se considera de 100 años), siendo el 
resultado de esta diferencia el valor de mercado del inmueble en derecho de 
superficie.
Con estas premisas y aplicando un tipo de descuento del 5,2 %, y un IPC 
del 0,70 %, se obtiene que el valor de mercado de pleno dominio de esta 
promoción analizada es de 10.708.330 euros, el valor actual de reposición 
(el año 75) de 128.630 euros, y por tanto, el valor de mercado del derecho 
de superficie es de 10.579.700 euros.
Es decir, que la reducción del valor de tasación del derecho de superficie en 
relación al valor en pleno dominio es inferior al 2 %.
A N E XO  3 .  E j e m p l o s  d e  c o n d i c i o n e s  e c o n ó m i c a s
E j e m p l o s  d e  p re c i o s  d e  ve n t a  d e  d e re c h o  d e  s u p e rf i c i e  y  c u o t a s  a  c a rg o  a d j u d i c a t a r i o s  s e g ú n  t r a m o s  d e  i n g re s o s  
PRECIO VPO-RG/m2 1.940,48
m2 vivienda 60,00 70,00 80,00
m2 aparcamiento vinculado 25,00 25,00 25,00
HIPOTECA MÁXIMA 116.428,80 131.952,64 147.476,48
A d j u d i c a t a r i o s  c o n  i n g re s o s  h a st a  2 , 5  e l  I P R E M
m2 vivienda 60,00 70,00 80,00
m2 aparcamiento vinculado 25,00 25,00 25,00
Precio de venta del Derecho de Superficie 145.536,00 164.940,80 184.345,60
AEDE (Ayuda Estatal Directa a la Entrada) 9.200,00 9.200,00 9.200,00
Subvención al adjudicatario a cargo de la Generalitat (por el derecho de superficie) (*) 18.750,00 21.250,00 23.750,00
Ayuda complementaria al adjudicatario a cargo del promotor 1.157,20 2.538,16 3.919,12
Entrada 0,00 0,00 0,00
Hipoteca 5 máximo el 80 % del precio de venta, a 30 años, 3,5 % TAE 116.428,80 131.952,64 147.476,48
1.a Cuota subsidiada (100 € / 10.000 € de préstamo) (**) 422,23 478,53 534,83
3 7
A d j u d i c a t a r i o s  c o n  i n g re s o s  e n t re  2 , 5  y  3 , 5  e l  I P R E M
m2 vivienda 60,00 70,00 80,00
m2 aparcamiento vinculado 25,00 25,00 25,00
Precio de venta del Derecho de Superficie 145.536,00 164.940,80 184.345,60
AEDE (Ayuda Estatal Directa a la Entrada) 8.200,00 8.200,00 8.200,00
Subvención al adjudicatario a cargo de la Generalitat (por el derecho de superficie) (*) 18.750,00 21.250,00 23.750,00
Ayuda complementaria al adjudicatario a cargo del promotor 2.157,20 3.538,16 4.919,12
Entrada 0,00 0,00 0,00
Hipoteca 5 máximo el 80 % del precio de venta, a 30 años, 3,5 % TAE 116.428,80 131.952,64 147.476,48
1.a Cuota subsidiada (80 € / 10.000 € de préstamo) (**) 441,64 500,52 559,40
A d j u d i c a t a r i o s  c o n  i n g re s o s  e n t re  3 , 5  y  4 , 5  e l  I P R E M
m2 vivienda 60,00 70,00 80,00
m2 aparcamiento vinculado 25,00 25,00 25,00
Precio de venta del Derecho de Superficie 145.536,00 164.940,80 184.345,60
AEDE (Ayuda Estatal Directa a la Entrada) 6.200,00 6.200,00 6.200,00
Subvención al adjudicatario a cargo de la Generalitat (por el derecho de superficie) (*) 18.750,00 21.250,00 23.750,00
Ayuda complementaria al adjudicatario a cargo del promotor 4.157,20 5.538,16 6.919,12
Entrada 0,00 0,00 0,00
Hipoteca 5 máximo el 80 % del precio de venta, a 30 años, 3,5 % TAE 116.428,80 131.952,64 147.476,48
1.a Cuota subsidiada (60 € / 10.000 € de préstamo) (**) 461,04 522,51 583,98
 ( * )  S e g ú n  p roye ct o  d e l  P l a n  p a r a  e l  D e re c h o  a  l a  V i v i e n d a  2 0 0 9 - 2 0 1 2 .
( * * )  D u r a c i ó n  d e l  s u b s i d i o  5  1 0  a ñ o s .
3 8
C o l.l e c c i ó
Q ü e st i o n s  d ’ h a b i t a t g e
Tex t o s
J a u m e  Fo r n t ,  g e re n t  d e l  P M H B
R a fa e l  A r n a i z  R a m o s ,  re g i st r a d o r  d e  l a  p ro p i et a t
C h a n t a l  M o l l  d e  A l b a  L a c u ve ,  p ro fe s s o r a  d e  D ret  C i v i l .  U n i ve r s i t a t  d e  B a rc e l o n a
©  A j u n t a m e n t  d e  B a rc e l o n a .  Re g i d o r i a  d ’ H a b i t a t g e
O ct u b re  2 0 0 9
Re s e r va t s  t o t s  e l s  d ret s  d ’ e d i c i ó
E d i c i ó  a  c u r a  d e
Pa t ro n a t  M u n i c i p a l  d e  l ’ H a b i t a t g e
D i s s e n y  g r à f i c  d e  l a  c o l. l e c c i ó
C l a ret  S e r r a h i m a  i  A s s o c i a t s ,  s .  l .
Fo t o c o m p o s i c i ó  i  f o t o m e c à n i c a
B a b e r,  S . C . P .
I m p r i m e i x
D i l o g r a f
D i p ò s i t  L e g a l  B - 4 8 4 7 / 9 9
3 9
Pa
tr
on
at
 M
un
ic
ip
al
 d
e 
l’H
ab
ita
tg
e 
de
 B
ar
ce
lo
na