MANUAL D’INFORMACIÓ DELS AFECTATS URBANÍSTICS Sector d‟Urbanisme MANUAL D’INFORMACIÓ DELS AFECTATS URBANÍSTICS ÍNDEX I.- CONCEPTES: Planejament urbanístic. Execució urbanística. Sistema de reparcel·lació. Reparcel·lació modalitat compensació. Reparcel·lació modalitat cooperació. Sistema d’actuació d’expropiació. Actuació Aïllada d’expropiació. Afectat urbanístic. Dret de reallotjament. II.- DRETS DELS AFECTATS URBANÍSTICS: 1.- Drets genèrics dels propietaris en el sistema d’expropiació. Indemnització. Què és el mètode residual estàtic? Què són els deures i càrregues pendents? Exemples. Procediment Recursos Transmissió de la propietat Percepció dels lloguers de l’immoble arrendat durant la tramitació del procediment. En relació al desallotjament. Interessos de demora. Reallotjament. Reallotjament provisional 2.- Drets genèrics dels propietaris en el sistema de reparcel·lació. Repartiment equitatiu de beneficis i càrregues 1 Adjudicació d’aprofitament de resultat o indemnització. Exemples. Altres elements indemnitzables. Propietaris titulars d’activitats econòmiques. Reallotjament Audiència personal i informació pública. Recursos Reallotjament provisional En relació al desallotjament Interessos de demora 3.- Drets genèrics dels arrendataris i altres ocupants legals Indemnització Exemples. Despeses de trasllat Contradicció de la indemnització o apreuament Recursos Lliurament de la possessió. En relació al desallotjament Interessos de demora Reallotjament. 4.- Titulars d’activitats econòmiques. Indemnització per les despeses de trasllat. III.- DRET DE REALLOTJAMENT: 1.- Conceptes Dret de reallotjament Residència habitual Habitatge de substitució Tipologies d’habitatges de substitució Habitatge per afectats urbanístics (HAUS) Habitatges d’allotjament transitori Titular del dret de reallotjament Subjecte obligat a fer efectiu el dret de reallotjament. 2.- Requisits Requisits comuns 2 Requisits específics del sistema de reparcel·lació. Requisits específics en l’actuació per mitjà d’expropiació Naturalesa del dret de reallotjament. 3.- Condicions Condicions de l’habitatge de substitució Condicions i títols d’adjudicació dels habitatges de substitució. 4.- Procediment Procediment de reallotjament per mitjà de la reparcel·lació Procediment de reallotjament per mitjà de l’expropiació 5.- Règim jurídic i econòmic de l’habitatge per afectats urbanístics (HAUS) Termini de qualificació Requisits Formalització de l’escriptura pública en cas de compravenda Donacions i transmissions mortis-causa Restants transmissions Preu de l’habitatge HAUS Renda màxima (lloguer) de l’habitatge HAUS. 6.- Règim jurídic i econòmic dels altres habitatges de substitució Quines són les altres tipologies Exigència de mutu acord Terminis de qualificació. Requisits Règim de transmissió i dret d’adjudicació preferent Preu màxim dels habitatges de substitució de protecció oficial i especial. 7.- Condicions econòmiques del reallotjament Supòsit de propietaris-ocupants Exemples Supòsit de propietaris ocupants en concurrència de cotitularitats o altres drets reals. Supòsit de titulars d’un dret d’arrendament o altre dret de gaudi. Exemples. 3 __________________________________________________________________ ANNEX 1.- Decret 80/2009, de 19 de maig, pel qual s’estableix el règim jurídic dels habitatges destinats a fer efectiu el dret de reallotjament, i es modifica el reglament de la Llei d’urbanisme pel que fa al dret de reallotjament. __________________________________________________________________ ANNEX 2.- Aplicació del Decret 80/2009 HAUS als procediments expropiatoris de l’ajuntament de Barcelona __________________________________________________________________ 4 LEGISLACIÓ Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’urbanisme (TRLUC). Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’urbanisme (RLUC). Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de juny, pel qual s’aprova el text refós de la llei de sòl (LSU). Llei d’expropiació forçosa de 16 de desembre de 1954 (LEF) Reglament de la Llei d’expropiació forçosa, aprovat per Decret de 26 d’abril de 1957 (REF). Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge. Decret 80/2009, de 19 de maig, pel qual s’estableix el règim jurídic dels habitatges destinats a fer efectiu el dret de reallotjament, i es modifica el Reglament de la Llei d’urbanisme. Orden ECO/805/2003, de 27 de març, sobre normes de valoració de béns immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres. __________________________________________________________________ 5 6 CONCEPTES Planejament urbanístic______________________________________________ La planificació urbanística del territori es porta a terme mitjançant el planejament urbanístic general, que a Barcelona és constituït pel Pla general metropolità de 1976 i per modificacions puntuals del mateix en aquells àmbits on el transcurs del temps ha requerit una nova i actual planificació adequada a les necessitats de la nostra societat contemporània. En sòl urbà el planejament urbanístic general es desenvolupa per mitjà dels plans de millora urbana i pels plans especials urbanístics. Execució urbanística________________________________________________ L‟execució urbanística és el conjunt de procediments establerts en la legislació urbanística per a la transformació de l‟ús del sòl, i especialment per a la urbanització d‟aquest, d‟acord amb el planejament urbanístic. L‟edificació dels solars resultants de les actuacions d‟execució, tant els d‟aprofitament privatiu com els destinats a equipaments i dotacions de titularitat pública, la urbanització dels nous vials i de les noves zones verdes o espais públics, i la implantació de les infraestructures requerides, són part integrant de la gestió urbanística i constitueixen la fase de culminació del procés. L‟execució urbanística s‟efectua mitjançant els sistemes d‟actuació de reparcel·lació o d‟expropiació. Els sistemes d‟actuació són determinats, en principi, pel planejament urbanístic. Sistema de reparcel·lació____________________________________________ Té per objecte repartir equitativament els beneficis i càrregues derivats de l‟ordenació urbanística entre totes les persones propietàries afectades (comunitat de 7 reparcel·lació), regularitzar la configuració de les finques i situar-ne l‟aprofitament en zones aptes per a l‟edificació d‟acord amb el planejament urbanístic, i executar o completar les obres o els serveis necessaris. Els vials, les zones verdes, els terrenys destinats a implantar els equipaments o dotacions de titularitat pública, així com el 10% d‟aprofitament de l‟àmbit –que s‟ha de destinar a finalitats pròpies del patrimoni municipal urbanístic, i per tant i especialment a la construcció de vivendes de protecció pública- son de cessió obligatòria i gratuïta a l‟Ajuntament. La reparcel·lació comprèn també la determinació de les indemnitzacions i les compensacions econòmiques adequades per a fer plenament operatiu el principi de repartiment equitatiu dels beneficis i càrregues derivats de l‟ordenació. A més dels propietaris o propietàries de les finques afectades (comunitat de reparcel·lació) també són persones interessades en l‟expedient, els titulars dels drets que puguin resultar afectats per la resolució, i també les persones titulars d‟interessos legítims susceptibles d‟afectació que es personin a l‟expedient i acreditin aquesta condició. Les despeses d‟urbanització són a càrrec de les persones propietàries. Són despeses d‟urbanització, entre d‟altres, les indemnitzacions procedents per l‟extinció dels drets reals o personals, les procedents pel trasllat forçós d‟activitats i les generades per fer efectiu el dret de reallotjament. Totes les finques incloses dins l‟àmbit d‟actuació queden afectades al compliment dels deures imposats per la legislació urbanística. L‟àmbit d‟actuació és el sector de planejament urbanístic o el polígon d‟actuació urbanística. 8 La reparcel·lació es formula mitjançant un instrument de gestió anomenat Projecte de Reparcel·lació. L‟acord d‟aprovació del projecte de reparcel·lació produeix essencialment els següents efectes econòmics i jurídics: a) La cessió a l‟Ajuntament dels sòls de cessió obligatòria i gratuïta, perquè se‟n faci l‟afectació que determina el planejament urbanístic; b) l‟afectació real de les parcel·les adjudicades al compliment de les càrregues i al pagament de les despeses inherents al sistema de reparcel·lació; c) la subrogació, amb plena eficàcia real, de les antigues parcel·les per les noves parcel·les; i d) l‟extinció o la transformació de drets i de càrregues, d‟acord amb la legislació aplicable. Els sistema de reparcel·lació es pot gestionar en la modalitat de compensació o en la modalitat de cooperació. Reparcel·lació modalitat compensació_________________________________ En la modalitat de compensació bàsica, els propietaris o propietàries aporten els terrenys de cessió obligatòria, executen a llur càrrec la urbanització, en els termes i en els condicions que siguin determinades pel planejament urbanístic, i es constitueixen en Junta de Compensació, llevat del supòsit de propietari únic o de reparcel·lació voluntària. Les Juntes de compensació formulen i presenten a tràmit el projecte de reparcel·lació, o si s‟escau el formula i presenta el propietari únic o els propietaris en reparcel·lació voluntària. La iniciativa correspon als propietaris o propietàries que ostentin més del 50% de la propietat de l‟àmbit. Els propietaris i propietàries que no hagin promogut el sistema, tenen dret a adherir-se a la Junta de Compensació que es constitueixi, amb igualtat de drets i deures. La manca d‟adhesió a la Junta de Compensació, pot donar lloc, segons el que es prevegi en els seves bases d‟actuació, o bé a la reparcel·lació de les finques no incorporades (en aquest cas les bases 9 poden preveure que el pagament de les despeses d‟urbanització corresponents a aquestes finques vagi a càrrec dels seus titulars o que el pagament s‟efectuï mitjançant cessió de terrenys edificables) o bé a l‟expropiació de les mateixes (en aquest cas, la Junta de Compensació és la beneficiària de l‟expropiació). Les Juntes de compensació actuen com a fiduciàries, amb ple poder dispositiu sobre les finques que pertanyen a les persones adherides a la junta, sense més limitacions que els que siguin establertes pels estatuts. La Junta de compensació és directament responsable, davant l‟Ajuntament, de la urbanització completa del sector de planejament urbanístic o el polígon d„actuació urbanística. Totes les finques incloses dins l‟àmbit d‟actuació, quedes afectades al compliment dels deures imposats per la legislació urbanística, encara que llurs propietaris o propietàries no s‟hagin adherit a la Junta de compensació. Reparcel·lació modalitat cooperació___________________________________ Les persones propietàries aporten el sòl de cessió obligatòria i gratuïta. L‟Administració actuant executa les obres d‟urbanització amb càrrec a les dites persones propietàries, a les quals els pot exigir el pagament de bestretes i, en cas d‟impagament d‟aquestes i de les quotes d‟urbanització acordades, els pot aplicar la via de constrenyiment. El Projecte de reparcel·lació pot ser formulat i presentat a tràmit pels propietaris o propietàries que representin més del 50% de la superfície de l‟àmbit d‟actuació, i en cas contrari se subroga en la seva formulació l‟Administració actuant. Les persones propietàries poden, a iniciativa pròpia o per acord de l‟Ajuntament, constituir associacions 10 administratives, amb la finalitat de col·laborar en l‟execució de les obres d‟urbanització i de redactar el projecte de reparcel·lació. Sistema d’actuació d’expropiació_____________________________________ El sistema d‟actuació urbanística per expropiació s‟aplica per polígons d‟actuació urbanística complets i comprès tots els béns i els drets que hi siguin inclosos. La delimitació de l‟àmbit d‟actuació ha d‟anar acompanyada d‟una relació dels béns i drets afectats, d„acord amb la legislació d‟expropiació forçosa. El sistema d‟actuació urbanística per expropiació té per objecte l‟execució integral del planejament urbanístic en l‟àmbit d‟actuació i també, si escau, l‟edificació. Actuació Aïllada d’expropiació _______________________________________ En tots els supòsits en què no calgui o no sigui possible la delimitació d‟un polígon d‟actuació urbanística, se‟n pot fer l‟execució de manera puntual o aïllada. Les actuacions aïllades solen referir-se a l‟execució de sistemes urbanístics de caràcter públic (vials, zones verdes i equipaments) i a l‟ampliació de patrimoni públic de sòl i habitatge (construcció de vivendes de protecció pública). Afectat urbanístic___________________________________________________ Són afectats urbanístics tots els titulars de drets que resulten incompatibles amb el planejament urbanístic. Les indemnitzacions i/o altres drets que corresponen per l‟extinció d‟aquests béns i drets incompatibles, es determinen en els procediments legalment regulats per a l‟execució del planejament urbanístic, és a dir en els procediments dels sistemes de reparcel·lació o d‟expropiació. Els drets afectats i incompatibles poden ser diversos, essent els més comuns, els de propietat sobre béns immobles, construccions, plantacions i similars; els d‟arrendament d‟habitatges; els d‟arrendament de locals 11 destinats a activitats econòmiques de tipus comercial o industrial; i els corresponents a la titularitat empresarial d‟una activitat econòmica. Dret de reallotjament _______________________________________________ Les actuacions urbanístiques, tant les efectuades pel sistema de reparcel·lació com les efectuades pel sistema d‟expropiació, poden afectar especialment i més enllà dels béns i drets indemnitzables econòmicament, el dret a l‟habitatge de les persones que viuen i destinen a residència habitual i permanent els habitatges afectats per l‟actuació. En aquest cas, la legislació urbanística vigent els reconeix i regula el dret a ser reallotjades en un habitatge de substitució. 12 II.- DRETS DELS AFECTATS URBANÍSTICS 1.- Drets genèrics dels propietaris en el sistema d’expropiació. Indemnització______________________________________________________ Els propietaris de béns immobles tenen dret a ser indemnitzats per la pèrdua de l‟immoble afectat. Els criteris generals de valoració en sòl urbà són els establerts a l‟article 22 de la LSU, i les regles concretes de valoració en sòl urbanitzat, són les de l‟article 24.1 de la LSU quan el sòl o bé no està edificat, o bé l‟edificació existent o en curs d‟execució és il·legal o es troba en situació de ruïna física; o les de l‟article 24.2 quan es tracta de sòl urbanitzat edificat o en curs d‟edificació. En el sòl no edificat, o edificat il·legalment o edificat en situació de ruïna física, la llei diferencia entre: a) Parcel·la que té assignada ús i edificabilitat per l‟ordenació urbanística, que permeti taxar el seu preu màxim de venda o lloguer, en quin cas es consideraran a efectes de valoració aquest ús i edificabilitat (per exemple una parcel·la qualificada de zona destinada a la construcció d‟habitatges amb protecció oficial); i b) Terrenys que no tenen assignada edificabilitat o us privats per l‟ordenació urbanística (és a dir terrenys qualificats de vials, zones verdes o espais lliures, i equipaments públics) en quin cas se‟ls atribueix l‟edificabilitat mitja i l‟ús majoritari de l‟àmbit espacial homogeni en què per usos i tipologia hagin estat inclosos per l‟ordenació urbanística (a Catalunya i d‟acord amb la Disposició Addicional Tercera del TRLUC aquest àmbit especial homogeni és l‟àmbit d‟actuació urbanística (sector de planejament o polígon d‟actuació urbanística) o l‟àmbit de referència establert pel planejament urbanístic a efectes de valoració, i si no han estat inclosos en cap d‟aquests àmbits, ho és el polígon fiscal en què estiguin inclosos aquests terrenys a efectes cadastrals). A l‟edificabilitat resultant cal 13 aplicar-li el valor de repercussió del sòl segons l‟ús corresponent, determinat pel mètode residual estàtic, i de la quantitat resultant es descomptarà, si s‟escau, el valor dels deures i càrregues pendents per a poder realitzar l‟edificabilitat prevista. Quan el sòl està edificat cal procedir a la valoració del sòl pel mètode residual estàtic esmentat anteriorment, descomptant de la quantitat resultant, si s‟escau, el valor dels deures i càrregues pendents per poder realitzar l‟edificabilitat prevista, i pel mètode de comparació en el mercat d‟un immoble de similars característiques, havent de determinar com a just preu el més alt de tots dos. En tot cas, quan es tracti de sòl sotmès a actuacions de reforma o renovació de la urbanització, el mètode residual considerarà els usos i edificabilitats atribuïts per l‟ordenació en la seva situació d‟origen. Què és el mètode residual estàtic?____________________________________ El mètode residual estàtic és regulat a l‟Ordre del Ministeri d‟Economia i Finances ECO/805/2003, de 27 de març, sobre normes de valoració de béns immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres. Aquest mètode consisteix en determinar el valor en venda del sòl a partir del valor en venda del producte immobiliari acabat permès pel planejament vigent, és a dir deduint d‟aquest producte final totes les despeses i beneficis necessaris per arribar-hi, produïdes entre l‟adquisició del sòl i la venda del producte immobiliari final, sense tenir en compte el factor temps. Així partint del dit valor en venda del producte immobiliari acabat, es dedueixen, en primer lloc el benefici del promotor que és com a mínim el determinat per la pròpia ECO referida, i de la quantitat resultant es dedueixen en segon lloc totes les altres despeses necessàries (construcció, gestió-promoció, comercialització i finançament). La quantitat final es correspon amb el valor del sòl urbanitzat sense deduir-ne les càrregues d‟urbanització. Si existeixen aquestes càrregues 14 pendents (enderrocs, obres d‟urbanització, indemnització dels ocupants, trasllat d‟indústries, reallotjament, etc) també cal deduir-ne les despeses corresponents. La quantitat final resultant és el residu o valor de repercussió del sòl. Què són els deures i càrregues pendents? _____________________________ Per poder assolir l‟edificabilitat objecte de valoració i per tant la indemnització corresponent a aquesta valoració, la legislació de sòl i urbanística imposa uns determinats deures a les persones propietàries del sòl, consistents en la cessió obligatòria i gratuïta a l‟Administració actuant dels terrenys destinats a aprofitament i sistemes urbanístics de titularitat pública, costejar les despeses d‟urbanització, costejar totes les despeses necessàries per l‟extinció dels drets d‟ocupació (arrendaments, trasllat d‟activitats comercials i industrials, etc) i totes les altres requerides per la transformació urbanística de què es tracti. En cas d‟expropiació les càrregues pendents més habituals són les requerides perquè la parcel·la assoleixi la condició de solar (cedir i urbanitzar la part de la parcel·la afectada de vial) i les requerides per desocupar i enderrocar l‟edifici afectat (indemnitzacions per l‟extinció de drets d‟arrendament i trasllat d‟activitats econòmiques, i despeses de l‟enderroc). Exemples _________________________________________________________ Exemple 1. Parcel·la no edificada qualificada d’HPO. D‟acord amb el planejament, a la parcel·la s‟hi poden construir 1.000 m2 de sostre d‟habitatge protegit de règim general. Per tal de que es pugui construir, cal urbanitzar el seu front, en una superfície de 160 m2, estimant-ne un cost unitari d‟urbanització per metre quadrat de 250€. El valor de repercussió del sòl per a la construcció d‟habitatges de protecció en règim general, calculat pel 15 mètode residual (valor en venda del producte immobiliari deduint benefici promotor i totes les despeses necessàries del procés constructiu), s‟estima en 300€/m2. El valor de la finca urbanitzada seria: 1.000m2 x 300€/m2 = 300.000 € S‟han de deduir totes les despeses necessàries per poder materialitzar l‟edificabilitat, així com les pendents per tal de gaudir de tots els serveis urbanístics. En aquest cas, seria la urbanització de la porció de vial del seu front estimat en 160x250=40.000€. El valor final de la finca, en el seu estat actual, serà: 300.000€ - 40.000€ = 260.000 €. Exemple 2. Parcel·la no edificada qualificada de zona verda. Parcel·la de 150 m2 de superfície de sòl sense edificar, qualificada de zona verda pel planejament. Està ocupada com a pati per un llogater quins drets per desocupar la finca s‟avaluen en 30.000 €. La finca està localitzada en un polígon fiscal de superfície total 350.000m2 de sòl amb una edificabilitat també total assignada pel planejament assimilable a 450.000 m2 de sostre residencial lliure que és l‟ús majoritari. Calculem el valor residual de l‟ús majoritari, en funció dels següents paràmetres: Valor en venda habitatge lliure: 4.500€/m2 construït Relació entre m2 útil i m2 construït : 0,75 Benefici mínim del promotor d‟acord amb l‟ECO: 18% Costos estimats per construir: Cost de construcció per contracta: 1.000 €/m2 cons. Altres despeses construcció: estimació d‟un 25% cost construcció. 16 Despeses comercialització: s‟estima en un 6% del valor en venda. El valor residual del sòl serà: (4.500x0,75)x(1-0,18) – 1.000 - 25%1.000 - 6%(4.500x0,75) = 1.180 €/cada m2sostre. A continuació, calculem l‟aprofitament mig del polígon: 450.000/350.000 = 1,2857 m2st residencial/m2sòl. El valor de la finca sense despeses pendents, serà: 150m2 x 1,2857m2/m2 x 1.180€/m2 = 227.569 €. D‟aquesta quantitat es deduirà la despesa pendent, és a dir, la indemnització a l‟ocupant estimada en 30.000€, per la qual cosa el valor de la finca serà: 227.569€ - 30.000€ = 197.569€. Exemple 3. Parcel·la edificada qualificada de zona verda. Parcel·la de 150 m2 qualificada de sistemes, en el mateix polígon fiscal que el cas anterior, edificada amb una construcció de 120m2 destinada a habitatge i ocupada per uns llogaters, els drets d‟ocupació dels quals han estat avaluats en 50.000€. El valor de la finca serà el més alt entre el de comparació i el residual de sòl, d‟acord amb el següent resum: Residual: L‟aprofitament a considerar ha de ser el mig del polígon fiscal, atès que la finca no està inclosa en cap àmbit d‟actuació urbanística (sector o polígon d‟actuació urbanística) pel planejament. El valor de la finca, pel mètode residual, serà: 150m2 x 1,2857m2/m2 x 1.180€/m2 = 227.569 €. Hem de deduir les despeses pendents, que en aquest cas serà la indemnització a l‟ocupant i l‟enderroc de la construcció, estimat a un preu unitari de 50€/m2 construït. El valor final de la finca pel mètode residual, en les seves condicions actuals, serà: 17 227.569€ - 50.000€ - (120m2x50€/m2) = 171.569 €. Comparació: Hem fet un estudi de mercat a la zona amb un mínim de cinc mostres, i comprovem que el preu en venda dels habitatges de segona mà de característiques similars a l‟existent, ocupats per llogaters, és de 2.250€/m2. El valor per comparació de la finca, serà: 120m2 x 2.250€/m2 = 270.000 €. El valor de la finca serà el més alt, és a dir, 270.000 euros que és el calculat pel mètode de comparació amb el mercat. Procediment ______________________________________________________ La indemnització o just preu expropiatori s‟ha de determinar mitjançant el procediment legalment establert en la legislació urbanística i en la legislació d‟expropiació forçosa, en el qual els afectats puguin contradir la valoració efectuada per l‟Administració expropiant. Si no hi ha mutu acord en la determinació del preu just, aquest és determinat pel Jurat d‟Expropiació de Catalunya. La fermesa en via administrativa de la Resolució d‟aquest Jurat faculta l‟Administració per pagar, ocupar i adquirir a títol d‟expropiació el bé afectat, sens perjudici que els interessats puguin impugnar la resolució referida davant la Jurisdicció contenciosa administrativa. Recursos__________________________________________________________ Dret a formular els recursos administratius o jurisdiccionals que corresponguin contra la determinació definitiva del preu just en via administrativa. Els preu just en via administrativa, llevat que s‟hagi determinat per avinença o mutu acord amb l‟Administració expropiant, és determinat per Resolució administrativa del Jurat d‟expropiació de Catalunya o del Jurat Provincial d‟Expropiació de Barcelona. Transmissió de la propietat __________________________________________ 18 Dret a no transmetre la seva propietat i a no lliurar la possessió de l‟immoble afectat, fins que no li hagi estat abonada la indemnització o preu just definitivament determinat en via administrativa. Percepció dels lloguers dels immobles arrendats durant la tramitació del Procediment ______________________________________________________ Els propietaris d‟immobles arrendats a tercers tenen dret a què la fixació de l‟import de la seva indemnització es tramiti simultàniament amb l‟expropiació dels drets d‟ocupació de l‟immoble, i a què el desallotjament dels ocupants no es pugui efectuar fins que no s‟hagi pagat o consignat el valor del preu just de la propietat expropiada. Excepcionalment l‟Administració expropiant pot anticipar la data de desallotjament, però en aquest cas l‟Administració se subroga en els obligacions dels ocupants respecte del propietari fins que no s‟efectuï l‟expropiació d‟aquest. En relació al desallotjament __________________________________________ Els propietaris ocupants de l‟immoble expropiat tenen dret a romandre a la finca i a ser desallotjats en els terminis, requisits i procediment establerts als article 155 a 161, inclosos, del reglament de patrimoni dels ens locals. Interessos de demora _______________________________________________ Dret a percebre els interessos de demora en la tramitació i de demora en el pagament, en els termes i requisits establerts a la legislació general d‟expropiació forçosa. Reallotjament _____________________________________________________ Els propietaris d‟immobles afectats d‟expropiació, que constitueixen el seu domicili habitual i permanent tenen dret a ser reallotjats en els termes i requisits regulats per la legislació vigent, a ser possible en el mateix àmbit d‟actuació, i a càrrec de l‟administració expropiant o del beneficiari de l‟expropiació. 19 Reallotjament provisional ___________________________________________ Les persones propietàries a les quals se‟ls ha reconegut el dret de reallotjament tenen dret a romandre a l‟habitatge afectat fins tenir a la seva disposició l‟habitatge definitiu de substitució o si s‟escau l‟habitatge d‟allotjament provisional. Cas de ser necessari el reallotjament provisional, totes les despeses són a càrrec de l‟administració expropiant o del beneficiari de l‟expropiació. 2.- Drets genèrics dels propietaris en el sistema de reparcel·lació. Repartiment equitatiu de beneficis i càrregues __________________________ El conjunt de propietaris o propietàries tenen dret a l‟apropiació del 90% de l‟aprofitament urbanístic de l‟àmbit d‟actuació determinat pel planejament urbanístic, i al seu repartiment equitatiu en els termes establerts en la legislació de sòl i en la legislació urbanística. El 10% d‟aprofitament restant és de cessió obligatòria i gratuïta a l‟ajuntament o altra administració actuant. Adjudicació d’aprofitament de resultat o indemnització __________________ El dret de les persones propietàries en el repartiment equitatiu dels beneficis (aprofitament urbanístic d‟apropiació privada) i càrregues del planejament, és proporcional a la superfície de les finques originàries aportades a la reparcel·lació, llevat d‟acord unànime de totes les persones propietàries en un altre sentit. Si l‟escassa quantia dels drets d‟alguns propietaris o propietàries no permet adjudicar-los finques independents a tots ells, el projecte de reparcel·lació pot determinar una indemnització en metàl·lic pel valor de l‟aprofitament no adjudicat o, alternativament, l‟adjudicació de les parcel·les resultants en proindivís. En qualsevol cas, si la quantia del drets no arriba al 15% de l‟aprofitament de la parcel·la mínima edificable, l‟adjudicació s‟ha de substituir forçosament per una 20 indemnització substitutòria equivalent al valor de l‟aprofitament no adjudicat. D‟acord amb l‟article 27.1 LSU, als efectes de repartir els beneficis i càrregues i l‟adjudicació de les parcel·les resultants, el sòl es taxarà pel valor que tindria si estigués acabada l‟actuació de transformació urbanística, és a dir pel mètode residual estàtic referit a la mateixa LSU. El mètode residual estàtic és regulat a la Orden ECO 805/2003, de 27 de març. Aquest mètode consisteix en determinar el valor en venda del sòl a partir del valor en venda del producte immobiliari acabat permès pel planejament vigent, és a dir deduint d‟aquest producte final totes les despeses i beneficis necessaris per arribar-hi, produïdes entre l‟adquisició del sòl i la venda del producte immobiliari final, sen se tenir en compte el factor temps. Així, partint del dit valor en venda del producte immobiliari acabat, es dedueixen, en primer lloc el benefici del promotor que és com a mínim el determinat per la pròpia ECO referida, i de la quantitat resultant es dedueixen en segon lloc totes les altres despeses necessàries (construcció, gestió-promoció, comercialització i finançament). De la quantitat final s‟ha de deduir el valor dels deures i càrregues d‟urbanització de l‟actuació (enderrocs, obres d‟urbanització, indemnització pel valors de construccions, instal·lacions i altres preexistències incompatibles, indemnització d‟arrendaments, indemnització pel trasllat d‟indústries, reallotjament, etc). La quantitat final resultant és el residu o valor de repercussió del sòl. D‟acord amb l‟article 27.2 de la mateixa LSU, quan per raó de la seva escassa participació alguns propietaris no poden ser adjudicataris d‟edificabilitat de resultat, i la seva adjudicació ha de ser substituïda per una indemnització de valor equivalent, les despeses d‟urbanització (despeses corresponents als deures i càrregues de l‟actuació) a descomptar del valor de l‟aprofitament han de ser incrementades per la taxa 21 lliure de risc i per la prima de risc. El valor unitari de repercussió que hagi resultat per cada unitat d‟aprofitament de l‟àmbit d‟actuació, és el que determina el preu del valor de la indemnització econòmica substitutòria d‟aprofitament. Exemple__________________________________________________________ Es tracta d‟un polígon d‟actuació urbanística a executar pel sistema de reparcel·lació, de 2000 m2 de superfície, integrat per dues finques de 80 m2 i de 1920 m2. La de 80 m2 està construïda amb un habitatge de 85m2 de sostre ocupat pel seu propietari la primera i la segona no està edificada. El planejament situa dues finques de resultat indivisibles, una amb 2.000m2 de sostre residencial d‟habitatge lliure, que d‟acord amb els càlculs efectuats té un valor de repercussió de 750€/m2, i una altra amb 1.750 de sostre protegit amb una repercussió de 300€/m2. Les càrregues de la transformació (indemnitzacions, enderrocs, urbanització i altres) s‟estimen en 500.000€. En primer lloc, com que l‟edificabilitat privada de resultat té valors diferents (habitatge lliure i habitatge protegit) cal homogeneïtzar el sostre convertint-lo en unitats d‟aprofitament o unitats de valor (UV) calculant la relació entre els valors residuals dels diferents usos, prenent com a referència el de valor més alt, és a dir, el que correspon a residencial lliure. D‟aquesta manera podrem agrupar la totalitat dels diferents sostres en un mateix concepte, susceptible d‟aplicació d‟un únic valor de repercussió. Així, el coeficient d‟homogeneïtzació del sostre residencial lliure serà la unitat (750/750) i el de l‟habitatge protegit 0,40 (300/750). El sostre homogeneïtzat a residencial lliure total (o unitat de valor o aprofitament) serà: 2.000x1 + 1.750x0,40 = 2.700 UV L‟aprofitament de cadascuna de les finques de resultat definides en l‟ordenació, expressat en unitats de valor, serà: 22 Habitatge lliure: 2.000 m2st x 1UV/m2st = 2.000UV. Hab. protegit:1.750 m2st x 0,4UV/m2st = 700 UV. El valor total d‟aquest aprofitament i de cadascuna de les unitats de valor serà: Valor total urbanitzat: 2.700 UV x 750 €/UV = 2.025.000 euros. Cessió a l‟Administració (10%): 202.500 euros. Despeses urbanització: 500.000 euros. Valor edificabilitat que es poden repartir els propietaris del sòl: 2.025.000 – 202.500 - 500.000 = 1.322.500 euros Aprofitament que es pot repartir els propietaris: 2.700UV x 0,90 = 2.430UV. Valor unitari abans d‟urbanitzar d‟aquest aprofitament: 1.322.500€/2.430UV = 544,24€/UV. El 15% de la parcel·la mínima (la de 700UV) equival a 105UV. Els propietaris els drets dels quals expressats en UV no superin aquesta quantitat, substituiran forçosament la seva adjudicació per una indemnització en metàl·lic. Drets dels propietaris en m2: Propietari A: Per la superfície aportada de 80 m2 participa en un 4% en el repartiment de beneficis i càrregues. Aquest 4% li atorga dret a l‟adjudicació de 97‟2 UV (80/(80+1.920) m2 x 2.430UV = 97,2 UV). No arriba als 105 UV equivalents al 15% de la parcel·la mínima, per la qual cosa la seva adjudicació serà 23 substituïda per una indemnització substitutòria d‟edificabilitat de la següent quantia: 97,2 UV x 544,24 €/UV = 52.900 euros A més a més es valora la construcció existent (cost de construir-la nova depreciat per edat i antiguitat) en 50.000 euros, i s‟indemnitza la ocupació, despeses de trasllat i altes de subministrament en 5.000 euros La indemnització final serà: Drets pel sòl (52.900€) + const. (50.000€) + indemnit. (5.000€) = 107.900 euros. Amb aquesta quantia podrà optar a un habitatge HAUS de fins a 85m2 (igual a la superfície de l‟habitatge afectat). Si fos més gran, hauria de pagar la major superfície a mòdul HPO règim general. Propietari B: Per la superfície aportada de 1.920m2 participa en un 96% en el repartiment de beneficis i càrregues. Aquest 96% comporta el dret a adjudicació de 2.332‟8 UV (1.920/(80+1.920) m2 x 2.430UV = 2.332,8 UV). Però com que al propietari A no pot ser adjudicatari de sostre, s‟adjudica tot el sostre al propietari B, excepció feta del 10% a cedir a l‟administració, és a dir l‟equivalent a 2.430UV. Ha de pagar: El sostre que rep de més (diferència d‟adjudicació) que no li correspon per superfície (equivalent al que deixa de percebre el propietari A): 52.900 euros La totalitat de càrregues en concepte d‟indemnitzacions i obres d‟urbanització: 500.000 euros (entre les quals s‟hi comprenen els 55.000 € d‟indemnització al propietari A per valor de la construcció que s‟ha d‟enderrocar i despeses de trasllat i alta dels nous subministraments a l‟habitatge de reallotjament). 24 En resum, rebrà el dret a construir l‟equivalent al 90% dels diferents aprofitaments, és a dir, 1.800 m2 de sostre residencial lliure i 1.575 m2 d‟HPO amb un valor de 1.800 m2 x 750 + 1.575 x 300 = 1.822.500 euros i haurà de pagar 500.000 euros en concepte de càrregues de transformació (on s‟inclouen els 55.000€ d‟indemnitzacions a l‟altre propietari) i 52.900 euros per adquirir els drets del propietari A, en total 552.900 euros. Altres elements indemnitzables ______________________________________ Les plantacions, les obres, les edificacions, les instal·lacions i les millores que no es puguin conservar es valoren amb independència del sòl, i se n‟ha de satisfer el seu import a les persones propietàries interessades amb càrrec al projecte de reparcel·lació. Propietaris titulars d’activitats econòmiques ___________________________ Les persones propietàries titulars d‟una activitat econòmica de tipus comercial o industrial desenvolupada en la finca afectada, també tenen dret a ser indemnitzades pel trasllat de l‟activitat amb càrrec al projecte de reparcel·lació. Reallotjament _____________________________________________________ Les persones propietàries d‟habitatges que constitueixen la seva residència habitual i permanent tenen dret a ser reallotjades de ser possible en el mateix àmbit d‟actuació, bé per la Junta de compensació (modalitat compensació) o bé per la comunitat de reparcel·lació (modalitat de cooperació). Audiència personal i informació pública _______________________________ Dret a ser notificat personalment de tots els tràmits del procediment, sol·licitar informació i formular al·legacions durant el procediment de tramitació del projecte de reparcel·lació, en defensa dels seus interessos legítims. 25 Recursos _________________________________________________________ Dret a formular els recursos administratius o jurisdiccionals que corresponguin contra l‟aprovació definitiva del projecte de reparcel·lació. Reallotjament provisional ___________________________________________ Les persones propietàries ocupants d‟habitatges afectats, als quals el projecte de reparcel·lació els hagi reconegut el dret a ser reallotjades, tenen dret a romandre a l‟habitatge afectat fins tenir a la seva disposició l‟habitatge definitiu de substitució, o si s‟escau l‟habitatge de reallotjament provisional fins tenir a la seva disposició el definitiu. Cas de ser necessari el reallotjament provisional, totes les despeses són a càrrec de la Junta de Compensació o de la comunitat de reparcel·lació, com una despesa més del projecte de reparcel·lació, i, en cap cas, és una despesa individual de l‟afectat urbanístic. En relació al desallotjament __________________________________________ Les persones propietàries ocupants de l‟immoble afectat bé en qualitat d‟habitatge o de local de desenvolupament d‟una activitat econòmica, tenen dret a ser-ne desallotjats, de ser-ne el cas, en els terminis, requisits i procediment establerts als articles 155 a 161 inclosos, del Reglament de patrimoni dels ens locals. I en el ben entès que les persones propietàries a qui el projecte de reparcel·lació els ha reconegut el dret de reallotjament, no podran ser desallotjades fins tenir a la seva disposició l‟habitatge definitiu de substitució o si s‟escau el provisional. Interessos de demora _______________________________________________ Les persones propietàries que ostenten un saldo creditor al seu favor en el compte de liquidació provisional del projecte de reparcel·lació, tenen dret a percebre, si s‟escau, els interessos de demora en el pagament en els termes i requisits legalment establerts. 26 3.- Drets genèrics dels arrendataris i altres ocupants legals Indemnització______________________________________________________ Dret a ser indemnitzats econòmicament per l‟extinció del seu contracte d‟arrendament o per l‟extinció d‟un altre dret real o personal que empari l‟ocupació de l‟immoble afectat. La indemnització ha de ser equivalent al valor dels perjudicis ocasionats quantificats econòmicament. Aquesta indemnització es determina per la diferència de rendes entre el lloguer satisfet a la data d‟inici de l‟expedient de reparcel·lació o de l‟expedient d‟expropiació, segons sigui el cas, i la que hauran de satisfer en un nou habitatge, local o nau, segons sigui el cas, capitalitzada a deu anys, llevat que el termini d‟expiració del contracte sigui menor, en quin cas la diferència de rendes s‟establirà pel termini que restava de contracte. El preu de lloguer futur, als efectes de calcular la previsible diferència de rendes, s‟extreu de publicacions especialitzades en la matèria, i s‟ha de referir al mateix districte, barri o zona d‟actuació i en funció d‟immobles de característiques similars a l‟afectat (antiguitat, estat de conservació i serveis). En cas d‟extinció de contractes d‟arrendament a quin titular el projecte de reparcel·lació o el projecte d‟expropiació, li reconegui el dret a ser reallotjat en un habitatges de protecció pública, la indemnització per diferència de rendes, cas d‟existir, es determina en relació al preu de lloguer de l‟habitatge protegit de substitució. Exemple__________________________________________________________ Superfície de l‟habitatge afectat: 84‟36 m2 construïts, dels quals 75‟75 m2 són de superfície útil. Paga un lloguer de 225 €/mes. 27 El seu titular té reconegut el dret de reallotjament i és previst reallotjar-lo en un habitatge de protecció oficial i règim general de lloguer a 25 anys. La renda màxima pels habitatges amb protecció oficial i règim general de lloguer a 25 anys, en el pla de l‟habitatge vigent l‟any 2009 ha estat establerta en 5‟66€ al mes per cada m2 de superfície útil. Indemnització per diferència de rendes: 75‟75 m2 x 5‟66 €/m2 útil al mes = 425‟75 €/mes -225 €/mes = 203‟74 € de diferència/mes x 12 mesos x 10 anys = 24.450 €. Despeses de trasllat ________________________________________________ Dret a ser indemnitzats per les despeses de trasllat i d‟alta dels nous subministraments, bé sigui de l‟habitatge, bé sigui de l‟activitat comercial o industrial desenvolupada en el local arrendat. Contradicció de la indemnització o apreuament _________________________ Dret a que la indemnització per tots els conceptes sigui definitivament determinada en via administrativa durant el procediment de tramitació del projecte de reparcel·lació o d‟expropiació, i dret a formular al·legacions, presentar documentació i dictamen o full d‟apreuament particular durant aquest procediment per poder contradir la valoració efectuada pel beneficiari de l‟expropiació. Recursos _________________________________________________________ En el sistema de reparcel·lació, dret a formular els recursos administratius o jurisdiccionals que corresponguin contra l‟aprovació definitiva del projecte de reparcel·lació. En el sistema d‟expropiació, dret a formular els recursos administratius o jurisdiccionals que corresponguin contra la determinació definitiva del preu just en via administrativa. El preu just en via administrativa, llevat que s‟hagi determinat per avinença o mutu acord amb 28 l‟administració expropiant, és determinat per Resolució administrativa del Jurat d‟Expropiació de Catalunya, o si s‟escau del Jurat Provincial d‟Expropiació de Barcelona. Lliurament de la possessió __________________________________________ Dret a no lliurar la possessió de l‟immoble ocupat fins que no li hagi estat abonada la indemnització definitivament determinada en via administrativa. En relació al desallotjament __________________________________________ Dret a romandre a la finca i a ser desallotjats en els terminis, requisits i procediment establerts als articles 155 a 161, inclosos, del Reglament de Patrimoni dels ens locals. Interessos de demora _______________________________________________ Dret a percebre, si s‟escau, els interessos de demora en la tramitació i de demora en el pagament, en els termes i requisits establerts legalment. Reallotjament _____________________________________________________ Els ocupants legals d‟habitatges que constitueixin el seu domicili habitual i permanent tenen dret a ser reallotjats i a romandre a l‟habitatge afectat fins tenir a la seva disposició el nou habitatge definitiu de substitució, o l‟habitatge de reallotjament provisional i temporal fins disposar del definitiu. En cas de ser necessari el reallotjament provisional, totes les despeses són a càrrec del subjecte obligat a fer efectiu el reallotjament. 4.- Titulars d’activitats econòmiques. Indemnització per les despeses del trasllat de l’activitat. Els titulars d‟activitats econòmiques afectades i per tant incompatibles amb el planejament urbanístic que s‟executa, tant si són de tipus industrial com si són de tipus comercial, i tant si s‟actua pel sistema de 29 reparcel·lació com pel sistema d‟expropiació, també tenen dret a ser indemnitzats pel trasllat de l‟activitat i per les pèrdues econòmiques que, de ser-ne el cas, puguin produir-se com a conseqüència del trasllat. *El trasllat de l‟activitat comprèn els següents conceptes: a) desmuntatge, trasllat i muntatge dels elements traslladables; b) Valor dels elements no traslladables; c) Obres de condicionament del nou local; i d) Honoraris, taxes i altres despeses per trasllat. Per tal d‟avaluar correctament aquestes despeses, cal tenir constància de la relació de maquinària amb indicació de potències; p`plànol acotat del local amb indicació actual de la maquinària; llicència d‟activitat. Desmuntatge, trasllat i muntatge elements traslladables: Es valoren en funció dels medis i temps necessaris per a dur a terme aquestes tasques, en funció de les característiques dels elements i del material emmagatzemat que hagi de ser objecte de trasllat. Els preus unitaris del lloguer i la mà d‟obra han de ser objectius i per tant s‟utilitzen els que consten en revistes especialitzades a la data d‟inici de l‟expedient. També pot incloure, únicament si es dóna el cas, una indemnització per pèrdua o deteriorament del material com a conseqüència del trasllat. Valor elements no traslladables: Es refereix al valor de reposició dels elements que no puguin ser objecte de desmuntatge i trasllat i no estiguin inclosos en les obres d‟adequació del nou local. Cal tenir en compte que si aquests elements són imprescindibles pel desenvolupament de l‟activitat, ja es valoren com a nous en el concepte “adequació del nou local”. Altres vegades es corresponen a elements inclosos en el valor de la construcció que pertanyen al propietari de la finca. És per tot això, que aquest concepte apareixerà molt poques vegades. En cas d‟haver d‟avaluar-lo, es farà a partir del seu valor de reposició, però corregit per l‟antiguitat i estat de conservació, com qualsevol altre element constructiu. 30 Obres de condicionament del nou local: Inclouen les obres necessàries per tal que un local estàndard compleixi amb els requisits necessaris i legals per desenvolupar l‟activitat que s‟hi trasllada. No pot incloure obres de millora respecte l‟estat del local antic, però si obres necessàries pel compliment de la normativa i imprescindibles per l‟obtenció de llicència, sempre i quan l‟antic local gaudís de llicència d‟activitat però per la seva antiguitat no estigués adaptat a la normativa exigida per demanar nova llicència. Inclou partides corresponents a instal·lacions, serveis, sales de personal i similars. Honoraris, taxes i altres despeses de trasllat: Inclou les taxes i impostos de les obres i llicència d‟activitat nova, els honoraris dels redactors dels projectes necessaris i documents, i similars. *El trasllat de l‟activitat pot produir pèrdues econòmiques per paralització de l‟activitat i per pèrdua temporal de clientela. De ser-ne el cas, per tal de poder avaluar aquestes pèrdues , s‟han d‟estimar en primer lloc els beneficis mitjos de l‟activitat corresponents a les declaracions dels tres darrers exercicis fiscals; i s‟ha de demanar als seus titulars la documentació següent: a) Fulls TC1-TC2 de cotització a la seguretat social dels treballadors adscrits al local; i b) Declaracions de renda (IRPF) si es tracta d‟una persona física i Impost de Societats, IVA, etc o qualsevol altre que es consideri adient i documentalment demostrable, si es tracta d‟una persona jurídica. Pèrdues econòmiques durant el trasllat: Comprèn totes les despeses comprovables i justificades de personal (sous i seguretat social) i altres despeses fixes que es produeixen en el temps de durada del trasllat, així com la part íntegre de beneficis corresponent a aquest període, calculada en funció de la mitjana dels darrers tres exercicis fiscals. 31 Pèrdua de clientela: Pèrdues de beneficis fins la normalització de la clientela. 32 III.- DRET DE REALLOTJAMENT El dret de reallotjament de les persones afectades per actuacions urbanístiques és regulat en el Decret 80/2009, de 19 de maig, publicat al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya número 5384 de 21 de maig de 2009. Aquest Decret modifica els articles que regulen el dret de reallotjament del Reglament de la Llei d‟urbanisme, aprovat pel Decret 305/2006, de 18 de juliol, i d‟altra banda estableix un règim jurídic propi pels habitatges destinats a fer efectiu el dret de reallotjament. 1.- Conceptes Dret de reallotjament _______________________________________________ És el dret que, en l‟execució del planejament urbanístic, es reconeix a les persones ocupants legals d‟habitatges afectats que constitueixin la seva residència habitual, a ser reallotjats en les condicions i amb els requisits que estableix la Llei i el reglament d‟urbanisme i la normativa d‟habitatge. Residència habitual ________________________________________________ És la que consta com a domicili de la persona ocupant de l‟habitatge afectat en el padró municipal i que s‟ocupa efectivament més de sis mesos a l‟any. Habitatge de substitució ____________________________________________ És l‟habitatge destinat al reallotjament de les persones afectades per actuacions urbanístiques que tenen reconegut el dret de reallotjament. Tipologies d’habitatges de substitució ________________________________ Habitatge per afectats urbanístics HAUS). Habitatge amb protecció oficial de qualsevol de les altres tipologies que preveu la normativa vigent (només es pot fer servir en supòsits de mutu acord entre el subjecte obligat i la persona titular del dret). 33 Habitatge lliure (només es pot fer servir en supòsits de mutu acord entre el subjecte obligat i la persona titular del dret). Habitatge per afectats urbanístics (HAUS) ______________________________ És una nova tipologia d‟habitatge amb protecció oficial, denominada habitatge per afectats urbanístics HAUS). Només es poden qualificar com a HAUS els habitatges efectivament destinats a fer efectiu el dret de reallotjament. Aquesta nova tipologia s‟integra en el Pla per al dret a l‟habitatge vigent. Els habitatges HAUS computen als efectes de la reserva mínima legal exigida en el planejament urbanístic general, de destinar el 10% dels sostre residencial a habitatges protegits de regim concertat, i també als efectes de la reserva mínima del 10% del sostre residencial destinada a habitatges protegits de règim concertat català. Habitatges de reallotjament transitori _________________________________ És l‟habitatge destinat a l‟allotjament de la persona titular del dret de reallotjament fins que es lliuri l‟habitatge de substitució. Titular del dret de reallotjament ______________________________________ És la persona que resideix de forma habitual en un habitatge afectat per una actuació urbanística i reuneix els requisits establerts en la legislació urbanística per tenir dret de reallotjament en un habitatge de substitució. Subjecte obligat a fer efectiu el dret de reallotjament_____________________ En el sistema de reparcel·lació és la comunitat de reparcel·lació, el propietari o propietària única, la comunitat de béns que formuli la reparcel·lació voluntària, o s‟ s‟escau, el concessionari de la gestió urbanística integrada. 34 En l‟actuació per mitjà d‟expropiació, ho és l‟Administració actuant (generalment l‟Ajuntament) o si s‟escau el beneficiari de l‟expropiació. El subjecte obligat ha de procurar l‟habitatge de substitució, i si s‟escau, l‟habitatge de reallotjament transitori a la persona titular del dret de reallotjament. Totes les despeses requerides per l‟allotjament transitori són únicament i exclusiva a càrrec del subjecte obligat a procurar el reallotjament. 2.- Requisits Requisits comuns __________________________________________________ Ser ocupant legal d‟un habitatge afectat per l‟execució del planejament, en virtut d‟un títol de propietat, d‟un altre dret real, d‟un dret d‟arrendament o d‟un altre dret personal d‟ús de l‟habitatge. Ocupar l‟immoble com a residència habitual. La demostració del caràcter de residència habitual es pot dur a terme per qualsevol mitjà admès en dret. En tot cas es presumeix la residència habitual, llevat de prova en contrari, quan l‟habitatge afectat consta com a domicili de la persona ocupant en el padró municipal i també a efectes fiscals. Per tal que sigui executable el dret de reallotjament, la residència habitual a l‟habitatge afectat s‟ha de mantenir fins el moment en què es lliuri la possessió de l‟habitatge de substitució, llevat de causa justificada i de la possibilitat d‟allotjament transitori mentre no es faci efectiu el reallotjament. Requisits específics del sistema de reparcel·lació_______________________ L‟habitatge ha de constituir la seva residència habitual amb anterioritat a l‟aprovació inicial del projecte de reparcel·lació, si es tracta de polígons d‟actuació 35 urbanística en sòl urbà delimitats directament pel planejament general. En sectors de planejament derivat, així com quan la delimitació del polígon d‟actuació urbanística en sòl urbà s‟efectuï mitjançant una modificació puntual del planejament general, l‟habitatge ha de constituir la seva residència habitual amb anterioritat a l‟aprovació inicial del planejament derivat o de la modificació puntual. Que en el projecte de reparcel·lació les persones ocupants propietàries de l‟habitatge, no resultin adjudicatàries d‟aprofitament urbanístic de resultat o d‟una indemnització substitutòria d‟aprofitament, en ambdós casos equivalent o superior a una edificabilitat d‟us residencial lliure sense urbanitzar superior al doble de la superfície màxima establerta per la legislació d‟habitatge de protecció pública. Requisits específics en l’actuació per mitjà d’expropiació ________________ Si es tracta d‟actuacions aïllades o de polígons d‟actuació urbanística en sòl urbà delimitats directament pel planejament general, les persones ocupants legals d‟habitatge han de tenir aquesta condició abans de l‟aprovació inicial de la relació de béns i drets afectats. En els sectors de planejament derivat, així com quan la delimitació del polígon d‟actuació urbanística en sòl urbà o l‟afectació per actuació aïllada s‟efectuï mitjançant una modificació puntual del planejament general, l‟habitatge ha de constituir la seva residència habitual amb anterioritat a l‟aprovació inicial del planejament derivat o de la modificació puntual del planejament general. Naturalesa del dret de reallotjament ___________________________________ El dret de reallotjament té el caràcter de dret personalíssim de les persones ocupants legals de l‟habitatge afectat i no és transmissible entre vius ni per causa de mort. 36 No obstant això, la persona titular del dret de reallotjament podrà transmetre l‟habitatge de substitució del que ja en sigui titular, a títol gratuït a familiars de primer grau de parentiu, i en aquest cas i en les transmissions per causa de mort, l‟adquirent no ha de complir amb els requisits per a ser beneficiari d‟un habitatge protegit. 3.- Condicions Condicions de l’habitatge de substitució _______________________________ Han de tenir la superfície adequada a les necessitats dels titulars del dret de reallotjament, dins dels límits de superfície propis de la legislació sobre habitatges de protecció pública. Actualment la superfície màxima dels habitatges protegits és de 90 m2 útils. En el supòsit d‟habitatges adaptats a persones amb discapacitat, amb mobilitat reduïda permanent, es pot incrementar la superfície útil fins a 108 m2, i pot arribar a un màxim de 120 m2 quan es destinin a famílies nombroses. Poden ser de nova construcció o de segona mà en condicions d‟ús immediat. Han de trobar-se en el mateix àmbit d‟actuació, llevat que no sigui possible per raó de les tipologies edificatòries o dels usos previstos o, excepcionalment, per altres causes degudament justificades. En aquests casos regeix el criteri de major proximitat a la ubicació originària. Condicions i títols d’adjudicació dels habitatges de substitució ___________ L‟adjudicació dels habitatges de substitució en alguna de les tipologies d‟habitatge amb protecció oficial es produeix en les condicions de preu, per a la venda o per al lloguer, i altres condicions que estableix la normativa vigent en matèria d‟habitatge. 37 En el cas que la persona titular del dret de reallotjament ho sigui en virtut de títol de propietat o d‟un altre dret real, l‟adjudicació es produeix pel mateix títol. En cas que sobre la finca concorrin altres persones no titulars del dret de reallotjament però copropietàries de la finca o titulars un dret real, la persona propietària i titular del dret de reallotjament té la doble opció d‟accedir al reallotjament en règim de propietat o en règim de lloguer en les condicions que estableix la normativa en matèria d‟habitatge. Quan l‟ocupació té lloc en virtut d‟un dret d‟arrendament o un altre dret personal d‟ús d‟habitatge, el reallotjament es produeix en virtut del mateix dret, amb una durada coincident amb el termini que resti de vigència del seu títol originari i en les condicions de renda que estableix la normativa en matèria d‟habitatge. A l‟efecte del termini de durada del reallotjament en virtut de títols de caràcter personal, no es té en compte el termini d‟allotjament transitori. De mutu acord entre les parts, es poden establir altres condicions o títols per fer efectiu el dret de reallotjament. 4.- Procediment Procediment de reallotjament per mitjà de la reparcel·lació________________ El projecte de reparcel·lació aprovat inicialment ha de contenir les condicions i característiques del dret de reallotjament i una relació de les persones ocupants d‟habitatge que puguin esdevenir titulars del dret de reallotjament, per constància en el padró municipal o per qualsevol altre mitjà de prova admès en dret. L‟aprovació inicial ha de ser notificada a totes les persones ocupants, atorgant-los un tràmit d‟audiència pel mateix termini que el d‟informació pública (actualment és d‟un mes) perquè si són ocupants legals 38 i reuneixen els requisits exigits, sol·licitin expressament el reconeixement del dret o bé hi renunciïn. La notificació ha de contenir la següent informació: a) Que és en aquest tràmit d‟audiència on han de sol·licitar el reconeixement del dret o bé renunciar-hi. Que es considerarà que el titular renuncia al dret de reallotjament tant si ho fa de forma expressa, com si no sol·licita el reconeixement dins del termini d‟audiència atorgat. Que en cas de renúncia expressa o implícita, tenen dret a percebre la compensació pel seu dret i les indemnitzacions per extinció dels drets que corresponguin d‟acord amb la legislació vigent; b) S‟han de relacionar els requisits legals necessaris per ser titular del dret de reallotjament, especificant la data concreta en què l‟habitatge havia de constituir la residència habitual; c)Ha de requerir l‟aportació, dintre del termini d‟audiència,del títol que legitimi l‟ocupació i qualsevol altra documentació que acrediti el compliment dels requisits legals necessaris; i d) Ha d‟informar de les condicions i característiques del dret de reallotjament. L‟aprovació definitiva del projecte de reparcel·lació ha de reconèixer expressament el dret de reallotjament per a les persones que ho hagin sol·licitat expressament durant el tràmit d‟audiència i hagin acreditat els requisits legals establerts. El projecte de reparcel·lació aprovat definitivament ha d‟incloure una relació de les persones titulars del dret de reallotjament i les condicions i característiques en què es farà efectiu el dret. L‟aprovació definitiva ha de ser notificada personalment. En tot cas, els titulars del dret de reallotjament poden romandre a l‟habitatge afectat fins que no se‟ls ha posat a la seva disposició l‟habitatge de substitució, llevat que per causa d‟execució de les obres d‟urbanització, de les obres d‟edificació, fins i tot de les d‟edificació de l‟edifici de reallotjament, o per urgència en enderrocar construccions incompatibles amb el planejament per raons d‟insalubritat i inseguretat, sigui necessari l‟allotjament provisional transitori. El titular del dret de 39 reallotjament té el termini d‟un mes per a fer el trasllat a l‟habitatge de substitució des què l‟obligat li posi a disposició, o si s‟escau des de la posada a disposició de l‟habitatge d‟allotjament transitori, transcorregut el qual ha de lliurar la possessió material de l‟habitatge afectat. Procediment de reallotjament per mitjà de l’expropiació __________________ L‟expropiació es pot tramitar pel procediment individualitzat previst a la legislació d‟expropiació forçosa, o pel procediment de taxació conjunta previst a la legislació urbanística. L‟Administració actuant ha de fer constar les situacions d‟ocupació dels habitatges afectats de els que tingui constància pel padró municipal o per qualsevol altre mitjà de prova admès en dret, en la relació de béns i drets objecte d„aprovació inicial si se segueix el procediment individualitzat, o bé si s‟escau en el Projecte de Taxació conjunta aprovat inicialment. L‟aprovació inicial de la relació de béns i drets afectats o del projecte de taxació conjunta del s‟ha de notificar a totes les persones ocupants, atorgant-los un tràmit d‟audiència pel mateix termini que el d‟informació pública als efectes que, en cas que siguin ocupants legals, amb residència habitual a l‟habitatge afectat i reuneixin els requisits necessaris, procedeixin expressament a sol·licitar el reconeixement del dret de reallotjament. La notificació ha de contenir la informació següent: a) Ha d‟especificar que és en aquest tràmit on ha de manifestar expressament si accepta o renuncia al dret de reallotjament, advertint-los que en el supòsit que renunciïn expressament a aquest dret o que, havent estat notificades, no el sol·licitin expressament, l‟administració actuant continuarà les actuacions sense tenir-les en consideració als efectes del reconeixement del dret de reallotjament; b) Ha d‟esmentar els requisits legals necessaris per ser titular del dret de reallotjament, amb especificació de la data concreta en 40 què l‟habitatge havia de constituir la residència habitual; c) Ha de requerir l‟aportació, dintre del termini d‟audiència, del títol que legitimi l‟ocupació i qualsevol altre documentació que acrediti el compliment dels requisits legals exigits; i d) Ha d‟informar de les condicions generals i dels terminis previstos de reallotjament. L‟aprovació definitiva de la relació de béns i drets afectats o del projecte de taxació conjunta comporta el reconeixement del dret de reallotjament de les persones que hagin acreditat els requisits legals establerts i l‟hagin sol·licitat expressament. La relació definitiva de béns i drets afectats o el projecte de taxació conjunta aprovat definitivament ha d‟incloure la relació de les persones titulars del dret de reallotjament, les condicions generals i els terminis previstos de reallotjament i ha d‟indicar que el reconeixement del dret resta subjecta a la condició resolutòria d‟ocupació de l‟habitatge afectat com a residència habitual de manera continuada fins al moment en què es lliuri la possessió de l‟habitatge de substitució. Aquesta condició resolutòria no opera en els supòsits de causa justificada, ni en els casos en què hi ha un allotjament transitori en un altre habitatge mentre no es faci efectiu el reallotjament definitiu. L‟acord d‟aprovació definitiva de la relació de béns i drets o del projecte de taxació conjunta ha de ser notificat a les persones ocupants dels habitatges afectats. El reconeixement del dret de reallotjament pot ser reconegut en qualsevol altre moment del procediment expropiatori si, amb posterioritat al moment procedimental oportú, s‟acrediten els requisits legals a tals efectes. Si abans de l‟entrega de l‟habitatge definitiu de substitució, l‟afectat deixa d‟ocupar, sense causa justificada, durant més de sis mesos l‟habitatge afectat o l‟habitatge d‟allotjament provisional, l‟Administració 41 actuant pot deixar sense efectivitat el reconeixement del dret de reallotjament. El subjecte obligat al reallotjament ha de posar a disposició del titular del dret de reallotjament l‟habitatge de substitució o l‟habitatge d‟allotjament transitori, en el moment de la formalització de l‟acta d‟ocupació. 5.- Règim jurídic i econòmic de l’habitatge per afectats urbanístics (HAUS) Terminis de qualificació _____________________________________________ El termini de qualificació de l‟habitatge HAUS que no formi part de les reserves mínimes del 10% d‟habitatge amb protecció oficial de preu concertat i del 10% d‟habitatge amb protecció oficial concertat català, és de 30 anys. El termini de qualificació de l‟habitatge HAUS que formi part de les abans indicades reserves mínimes, serà el que s‟estableixi en els Decrets del Pla de l‟Habitatge. Requisits _________________________________________________________ A la persona adjudicatària d‟un habitatge HAUS només se li exigeix que tingui reconegut el dret de reallotjament, però no se li exigeix que reuneixi els requisits generals d‟accés als habitatges amb protecció oficial. Formalització de l’escriptura pública en cas de compravenda _____________ La formalització de l‟escriptura pública corresponent a la primera transmissió de l‟habitatge HAUS, quan l‟habitatge afectat tingués un únic titular podrà realitzar- se a favor conjuntament de la persona titular del dret de reallotjament i del seu cònjuge o parella estable, amb la sol·licitud prèvia de tots dos interessats i sens perjudici de la liquidació tributària que correspongui per l‟operació. 42 Donacions i transmissions mortis-causa _______________________________ En les transmissions que portin causa de la persona titular del dret de reallotjament a títol gratuït entre familiars de primer grau de parentiu i en les transmissions per causa de mort, l‟adquirent no ha de complir amb els requisits per ser beneficiari d‟un habitatge protegit. Restants transmissions _____________________________________________ Les restants transmissions que realitzi la persona titular del dret de reallotjament a favor de tercers i les posteriors transmissions que realitzin els successius adquirents resten sotmeses als drets d‟adquisició preferent a favor de l‟Administració de la generalitat de Catalunya, en benefici propi, del municipi, del promotor públic obligat al reallotjament o de les altres persones i institucions previstes a l‟article 87.3 de la Llei del dret a l‟habitatge. En cas que l‟Administració no exerceixi el dret d‟adquisició preferent i es tracti d‟una transmissió operada dins el termini de vigència del preu màxim taxat de l‟habitatge HAUS la selecció dels adjudicataris s‟ha de realitzar de conformitat amb el procediment de selecció dels adjudicataris d‟habitatges amb protecció oficial. Si s‟adjudica a una persona no titular d‟un dret de reallotjament, l‟habitatge HAUS s‟ha de requalificar en alguna de les altres tipologies d‟habitatges amb protecció oficial. Si l‟Administració no exercita el dret d‟adquisició preferent i el preu de venda ha de ser lliure per no trobar-se l‟operació dins dels terminis de preu taxat de l‟habitatge HAUS, el nou adquirent no ha de reunir els requisits subjectius per ser adjudicatari d‟un habitatge amb protecció oficial, però l‟habitatge mantindrà la seva qualificació original. 43 Preu de l’habitatge HAUS ____________________________________________ El preu màxim de venda per metre quadrat de superfície útil dels habitatges HAUS és el vigent per aquesta tipologia i zona geogràfica, l‟any en què es produeixi la transmissió, excepte en supòsits de mutu acord en l‟adquisició de l‟habitatge afectat. Actualment i d‟acord amb la disposició addicional del Decret HAUS, per a la zona geogràfica de Barcelona (Zona A.1) aquest preu màxim és de 4.000 euros/m2 útil. Quan la persona titular del dret de reallotjament és propietària de l‟habitatge afectat i hi ha hagut mutu acord en l‟adquisició del dit habitatge afectat, entre aquesta persona i el subjecte obligat al reallotjament, i el reallotjament és en règim de compravenda, el preu de venda per a segones i posteriors transmissions de l‟habitatge HAUS serà lliure a partir dels 15 anys des de la data de la qualificació definitiva de l‟habitatge. Quan la persona titular del dret de reallotjament és arrendatària o titular d‟un altre dret real o personal sobre l‟habitatge afectat, i entre aquesta persona i el subjecte obligat al reallotjament, hi ha hagut mutu acord en l‟adquisició per compravenda de l‟habitatge HAUS i en la indemnització per extinció del dret d‟arrendament o altre dret real o personal, el preu de venda per a segones i posteriors transmissions de l‟habitatge HAUS serà lliure a partir dels 30 anys des de la data de la qualificació definitiva de l‟habitatge. Renda màxima (lloguer) de l’habitatge HAUS ___________________________ La renda màxima inicial per metre quadrat de superfície útil dels habitatges HAUS de lloguer serà equivalent a un 3% del preu màxim de venda. Exemple: Habitatge HAUS de 60 m2 útils que té un preu màxim de compra de 240.000 € (60 x 4000), la seva renda màxima inicial en cas de lloguer és de 7.200 € anuals i per tant de 600 € mensuals. 44 La renda inicial aplicada s‟actualitza anualment en funció de les variacions percentuals de l‟índex nacional general del sistema d‟índex de preus al consum. L‟arrendador pot percebre, a més de la renda inicial que correspongui, el cost real dels serveis de què gaudeixi el lloguer o la llogatera i siguin satisfets per l‟arrendador, així com la resta de repercussions autoritzades per la legislació aplicable. 6.- Règim jurídic i econòmic dels altres habitatges de substitució Quines són les altres tipologies ______________________________________ També són habitatges de substitució per fer efectiu el dret de reallotjament dels afectats urbanístics, els habitatges amb protecció oficial de règim general i de règim especial, i els habitatges de preu lliure. Exigència de mutu acord ____________________________________________ El reallotjament en aquests altres habitatges de substitució exigeix mutu acord entre el titular del dret de reallotjament i el subjecte obligat a fer efectiu el reallotjament. Terminis de qualificació _____________________________________________ Els que s‟estableixin en els Decrets del Pla de l‟Habitatge. Requisits _________________________________________________________ Quan es tracti d‟habitatges amb protecció oficial que no formin part de les reserves mínimes del 20% destinat a habitatges amb protecció oficial de règim general i de règim especial del sector, només s‟exigeix que l‟adjudicatari tingui reconegut el dret de reallotjament i no cal que reuneixi els requisits d‟accés a la resta d‟habitatges amb protecció oficial. 45 Quan es tracti d‟habitatges amb protecció oficial que si formin part de les reserves mínimes del 20% destinat a habitatges amb protecció oficial de règim general i de règim especial del sector, l‟adjudicatari ha de reunir els requisits subjectius per accedir a un habitatge de protecció oficial de la tipologia que correspongui a l‟habitatge de substitució. Règim de transmissió i dret d’adjudicació preferent _____________________ La primera transmissió; les segones transmissions per raó de donació i transmissions mortis-causa; les restants transmissions i el dret d‟adquisició preferent a favor de l‟Administració de la Generalitat de Catalunya, són subjectes al mateix règim establert pels habitatges HAUS en tot allò que no contradigui els terminis de qualificació de protecció oficial que legalment correspongui i els requisits per ser adjudicatari d‟un habitatge amb protecció oficial. Preu màxim dels habitatges de substitució de protecció oficial i especial ___ Durant la vigència de la seva qualificació, el preu màxim de venda i la renda màxima per metre quadrat de superfície útil són els vigents d‟acord amb la seva tipologia i zona geogràfica, l‟any en què es produeixi la transmissió, excepte en supòsits de mutu acord en l‟adquisició de l‟habitatge. Si l‟habitatge no forma part de la reserva mínima del 20% destinat a habitatges amb protecció oficial de règim general i de règim especial, i s‟ha arribat a un mutu acord en la valoració de l‟habitatge afectat, en els segones i posteriors transmissions de l‟habitatge de substitució el preu de venda és lliure a partir dels 15 anys des de la data de la qualificació definitiva si el propietari ho era també de l‟habitatge afectat, i a partir dels 30 anys si el propietari era llogater o titular d‟un altre dret real o personal de l‟habitatge afectat. El preu de la primera transmissió (adjudicació a favor de la persona titular del dret de reallotjament) es determina 46 acord amb les condicions econòmiques del reallotjament. 7.- Condicions econòmiques del reallotjament Supòsit de propietaris-ocupants ______________________________________ El preu de la primera transmissió de l‟habitatge de substitució, de qualsevol de les tipologies amb protecció oficial (HAUS i assimilat –concertat- règim general i règim especial) es determina sumant el valor de taxació de l‟habitatge afectat i el valor de la major superfície que tingui l‟habitatge de substitució, en el cas que existeixi aquesta diferència. En el sistema d‟expropiació el valor de taxació de l‟habitatge afectat és o bé l‟establert de mutu acord, o en cas d‟inexistència de mutu acord el fixat pel full d‟apreuament de l‟Administració actuant en els procediments de taxació conjunta, o el fixat pel Jurat d‟expropiació de Catalunya en el procediment ordinari. En el sistema de reparcel·lació el valor de taxació de l‟habitatge afectat és el que consti en el Projecte de reparcel·lació aprovat definitivament i ferm en via administrativa. La major superfície que pugui tenir l‟habitatge de substitució respecte de l‟habitatge afectat, es valora aplicant-hi el mòdul dels habitatges de protecció de règim general, amb un límit màxim de fins a 30 m2 útils. En tot cas, el preu d‟adquisició té el límit del preu màxim de l‟habitatge de substitució segons la seva tipologia. Si la valoració dels drets aportats per l‟afectat urbanístic excedís d‟aquest preu màxim, s‟ha de procedir per part de l‟obligat al reallotjament a pagar-li o consignar-li la diferència 47 Exemples _________________________________________________________ Exemple 1. Habitatge afectat de 60 m2 i indemnització de 150.000€. Habitatge de substitució de 60 m2 de protecció règim general de 116.428 € (el mòdul vigent actualment per m2 útil dels habitatges protecció règim general és de 1.940‟48 €). Paga per l‟habitatge de substitució 116.428 € i se li abona o consigna la diferència de 33.571‟20 €. Cal mutu acord per ser protecció règim general. Exemple 2. Habitatge preexistent de 60 m2 i indemnització de 150.000 €. Habitatge HAUS de 60 m2 de 240.000 € (60 x 4000). Preu compra habitatge HAUS 150.000 €. No cal mutu acord. Però si hi ha mutu acord, a partir de dels 15 anys des de la data qualificació definitiva, la segona transmissió de l‟habitatge HAUS és de preu lliure. Exemple 3. Casa afectada de 180 m2 i indemnització de 300.000 €. Habitatge substitució de 60 m2 de protecció règim general de 116.428 €. Paga per l‟habitatge de substitució 116.428 € i se li paga o consigna la diferència de 183.572 €. Cal mutu acord. Exemple 4. Casa afectada de 180 m2 i indemnització de 300.000€. Habitatge substitució HAUS de 60 m2 i 240.000 €. 48 Paga per l‟habitatge HAUS 240.000 € i se li paga o consigna la diferència de 60.000 €. No cal mutu acord. Però si hi ha mutu acord, el preu de la segona transmissió de l‟habitatge HAUS és lliure a partir dels 15 anys des de la qualificació definitiva. Exemple 5. Casa afectada de 180 m2 i indemnització de 300.000 €. Habitatge substitució HAUS de 90 m2 i 360.000 €. Pagaria 300.000 €. No cal mutu acord. Però si hi ha mutu acord, el preu de la segona transmissió de l‟habitatge HAUS és lliure a partir dels 15 anys des de la qualificació definitiva. Exemple 6. Habitatge afectat de 60 m2 i indemnització de 200.000 €. L‟habitatge de substitució és un HAUS de 80 m2 i preu màxim de 320.000 € (80 x 4000). Pels primers 60 m2 dels HAUS paga 200.000 € i els 20 m2 de més es paguen a mòdul de protecció règim general (1.940‟48 €/m2 útil) és a dir 38.809‟60 €. Total preu adquisició HAUS 238.809‟60 €. No cal mutu acord. Però si hi ha mutu acord, el preu de la segona transmissió de l‟habitatge HAUS és lliure a partir dels 15 anys des de la qualificació definitiva. Exemple 7. Casa afectada de 200 m2 i indemnització de 500.000 €. Habitatge de substitució HAUS de 90 m2 de 360.000 €. 49 Preu adquisició habitatge substitució HAUS de 360.000€ i se li pagaria o consignaria la diferència de 140.000 €. No cal mutu acord. Però si hi ha mutu acord, el preu de la segona transmissió de l‟habitatge HAUS és lliure a partir dels 15 anys des de la data de qualificació definitiva. Supòsit de propietaris ocupants en concurrència de cotitularitats o altres drets reals ________________________________________________________ Quan convisquin a l‟habitatge afectat diversos cotitulars i titulars de drets reals amb dret de reallotjament reconegut, tenen dret a reproduir en l‟habitatge de substitució la situació jurídica i d‟ocupació d‟origen. Quan algun dels cotitulars o titulars de drets reals que convisquin a l‟habitatge afectat renuncia a l‟exercici del dret de reallotjament, i quan concorrin cotitulars o titulars de drets reals que no ocupin l‟habitatge afectats, el propietari ocupant te les dues opcions següents: a) Accedir al reallotjament en règim de propietat, en quin cas el valor de taxació de l‟habitatge afectat ha d‟incloure la valoració dels drets de l‟ocupant i de qualsevol altre objecte d‟indemnització, i la persona titular del dret de reallotjament ha de satisfer per l‟habitatge de substitució el diferencial entre la valoració del seu dret i el preu de la primera transmissió de l‟habitatge de substitució, o b) Accedir al reallotjament en règim de lloguer, en quin cas la renda és la corresponent a la dels habitatges de lloguer protegit de 25 anys i el contracte ha de tenir una durada superior als 5 anys i resta sotmès a pròrroga anual obligatòria mentre la persona titular del dret de reallotjament ocupi l‟immoble com a residència habitual. 50 Supòsit de titulars d’un dret d’arrendament o altre dret de gaudi ___________ Tenen dret a accedir a l‟habitatge de substitució en règim de lloguer amb una durada coincident amb el termini que resti de vigència del seu títol originari. Si el titular del dret de reallotjament renuncia a percebre la indemnització que tingui fixada per l‟extinció del contracte d‟arrendament o altre títol vigent, la renda anual es determina a partir de la suma de la mateixa renda que ja satisfeia per l‟habitatge afectats i de la renda corresponent a la major superfície de l‟habitatge de substitució respecte de l‟habitatge afectat, cas d‟existir aquesta diferència, que es determina aplicant-hi la renda corresponent als habitatges de lloguer protegit de 25 anys, amb un màxim de 30 m2 útils. En tot cas, la renuncia a la indemnització no comprèn la renuncia al dret a percebre les despeses de trasllat i les corresponents a les altes dels serveis i subministraments necessaris. Si el titular del dret de reallotjament no renuncia a percebre la indemnització que tingui fixada per l‟extinció del contracte d‟arrendament o altre títol vigent, el subjecte obligat al reallotjament pot incrementar la renda fixada segons les regles anteriors, amb la quantitat que resulti de dividir la indemnització fixada pel nombre d‟anys de durada del nou contracte d‟arrendament, sempre amb el límit de renda màxima establerta per l‟habitatge de substitució segons la tipologia d‟habitatge de protecció que correspongui. En el cas dels contractes indefinits, la indemnització fixada s‟ha de dividir per 10. En el sistema d‟expropiació la indemnització és l‟adoptada de mutu acord, o bé en cas d‟inexistència de mutu acord la fixada per l‟administració actuant en el full d‟apreuament del projecte de taxació conjunta o pel Jurat d‟expropiació de Catalunya en el procediment ordinari. 51 En el sistema de reparcel·lació, la indemnització és la que consta en el projecte de reparcel·lació aprovat definitivament i ferm en via administrativa. La renda inicial s‟actualitza anualment amb l‟ IPC. L‟arrendador pot percebre a més el cost real dels serveis de què gaudeixi l‟arrendatari i siguin satisfets per l‟arrendador, així com la resta de repercussions autoritzades per la legislació vigent. Exemples_________________________________________________________ Exemple 1. Habitatge afectat de 60 m2; contracte indefinit (per tant indemnització per possible diferència de rendes és de 10 anys) i renda mensual de 250 €. És previst el reallotjament en un habitatge HAUS de 60 m2 i renda mensual 600 €. Diferència de rendes 42.000 € ( 600- 250 x 12 mesos x 10 anys). Si l‟afectat renuncia a la indemnització continua pagant una renda mensual de 250 €. Si l‟afectat no renuncia a la indemnització s‟incrementa la renda actual amb 350 € ( 42.000 € dividit per 10 anys i tornat a dividir per 12 mesos). Total 600 € mensuals (250 + 350). No cal mutu acord. Exemple 2. Habitatge afectat de 60 m2; contracte indefinit i renda mensual de 800 €. És previst el reallotjament en un habitatge HAUS de 60 m2 i renda mensual 600 €. No hi ha indemnització per diferència de rendes perquè no es produeix tal diferència, però l‟afectat manté el seu dret a cobrar la indemnització per 52 despeses de trasllat i altes de subministraments i serveis. Renda mensual de l‟habitatge HAUS de substitució 600€. No cal mutu acord. 53 54 __________________________________________________________________ ANNEX.- Decret 80/2009, de 19 de maig, pel qual s’estableix el règim jurídic dels habitatges destinats a fer efectiu el dret de reallotjament, i es modifica el reglament de la Llei d’urbanisme pel que fa al dret de reallotjament. __________________________________________________________________ 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 __________________________________________________________________ ANNEX 2.- Aplicació del Decret 80/2009 HAUS als procediments expropiatoris de l’ajuntament de Barcelona __________________________________________________________________ 74 APLICACIÓ DEL DECRET 80/2009 HAUS ALS PROCEDIMENTS EXPROPIATORIS DE L’AJUNTAMENT DE BARCELONA I.- REGLES COMUNES 1.- La normativa aplicable és la següent: els articles 109.7 i 120.2 del Decret legislatiu 1/2010, de 3 d‟agost, pel qual s‟aprova el Text Refós de la Llei d‟urbanisme, 128 i 219 i capítol V del Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s‟aprova el Reglament de la Llei d‟urbanisme -en la redacció donada pel Decret 80/2009-, i el Decret 80/2009, de 19 de maig, pel qual s‟estableix el règim jurídic dels habitatges destinats a fer efectiu el dret de reallotjament. 2.- Habitatge de reallotjament: com a regla general, en un habitatge amb protecció oficial de la tipologia específica que pels afectats urbanístics estableix la normativa d‟habitatge. 3.- Procediment de reallotjament en actuacions expropiatòries 3.1. Es farà constar en la relació de béns i drets objecte d‟aprovació inicial les situacions d‟ocupació dels habitatges afectats per l‟actuació dels que es tingui constància pel padró municipal o per qualsevol altre mitjà admès en dret. 3.2. En la notificació de l‟aprovació inicial de la relació de béns i drets a totes les persones ocupants dels habitatges afectats per l‟actuació, s‟atorgarà un tràmit d‟audiència pel mateix termini d‟informació pública als efectes que, en cas que siguin ocupants legals amb residència habitual a l‟habitatge afectat que reuneixin els requisits necessaris, procedeixin expressament a sol·licitar el reconeixement del dret de reallotjament o a renunciar-hi. 3.3. Aquesta notificació ha d‟especificar que és en aquest tràmit d‟audiència en que és procedent sol·licitar el reconeixement del dret de reallotjament o renunciar al seu exercici i ha d‟incloure l‟advertiment de les conseqüències de no fer-ho. A més ha de fer esment als requisits legals necessaris per a ser titular del dret de reallotjament i s‟ha de requerir l‟aportació, dins el termini d‟audiència conferit, del títol que legitimi l‟ocupació i qualsevol altre documentació acreditativa del compliment dels requisits a que fa referència l‟apartat 4 següent d‟aquest document. També en aquesta notificació s‟ha d‟informar de les condicions generals i dels terminis previstos de reallotjament. 75 3.4. En el supòsit que les persones que puguin ser titulars del dret de reallotjament no es pronunciïn ni ho sol·licitin expressament en el termini d‟audiència conferit, l‟administració actuant continua les actuacions sense tenir-los en consideració als efectes del reconeixement del dret de reallotjament. 3.5. La relació definitiva de béns i drets afectats ha d‟incloure la relació de les persones titulars del dret de reallotjament, les condicions generals i els terminis previstos i ha d‟indicar que aquest reconeixement resta supeditat a la condició resolutòria d‟ocupació de l‟habitatge afectat com a residència habitual de manera continuada fins el moment en que es lliuri la possessió de l‟habitatge de substitució. Aquesta condició resolutòria no opera en els supòsits de causa justificada ni en els supòsits en que hi ha un allotjament transitori en un altre habitatge fins que no es faci efectiu el reallotjament. 3.6. L‟administració actuant podrà reconèixer el dret de reallotjament a les persones que amb posterioritat al tràmit d‟audiència anteriorment citat, acreditin que reuneixen els requisits legals per tenir dret de reallotjament. 3.7. L‟administració actuant podrà, en qualsevol moment abans del lliurament de l‟habitatge de reallotjament definitiu, si l‟afectat deixa d‟ocupar, durant un termini superior a sis mesos i sense causa justificada, l‟habitatge afectat o l‟habitatge de reallotjament transitori, declarar incomplerta la condició resolutòria anteriorment ressenyada i, sense efectivitat el dret de reallotjament. 3.8. L‟administració actuant ha de posar a disposició del titular del dret de reallotjament l‟habitatge de substitució o l‟habitatge d‟allotjament transitori en el moment de la formalització de l‟acta d‟ocupació. Malgrat això, es podrà acordar, de mutu acord, la permanència en l‟habitatge afectat, a precari. 4.- Requisits del dret de reallotjament 4.1. Ésser ocupants legals, propietaris o llogaters d‟habitatges afectats per l‟execució del planejament en virtut d‟un títol de propietat, d‟un altre dret real, d‟un dret d‟arrendament o d‟un altre dret personal d‟ús de l‟habitatge. 4.2. Que aquest habitatge afectat l‟ocupin com a residència habitual. La demostració del caràcter de residència habitual es pot dur a terme per qualsevol mitjà admès en dret. En tot cas es presumeix la residència habitual, llevat de prova en contrari, quan l‟habitatge afectat consta com a domicili de la persona ocupant en el padró municipal i també a efecte fiscals. Així mateix, el dret de reallotjament requereix el compliment de que la residència habitual a l‟habitatge afectat s‟ha de mantenir fins el moment en que es lliuri la possessió de l‟habitatge de substitució, 76 llevat de causa justificada i de la possibilitat d‟allotjament transitori mentre no es fa efectiu el reallotjament. 4.3. Que l‟habitatge afectat constitueixi la seva residència habitual en el moment de l‟aprovació inicial del planejament derivat o la modificació puntual del Pla General Metropolità o si es tracta d‟actuacions aïllades o polígons d‟actuació urbanística en sòl urbà delimitats directament pel planejament general, aquest requisit s‟ha de complir n el moment de l‟aprovació inicial de la relació de béns i drets afectats. 5.- Naturalesa jurídica del dret de reallotjament El dret de reallotjament té caràcter de dret personalíssim de les persones ocupants legals de l‟habitatge afectat i no és transmissible entre vius ni per causa de mort. 6.- Mutu acord En cas de mutu acord entre l‟administració expropiant i l‟afectat urbanístic amb dret a reallotjament es pot materialitzar el reallotjament en un habitatge de protecció oficial de qualsevol de les altres tipologies d‟habitatges amb protecció oficial o en un habitatge lliure, sempre que la valoració de l‟habitatge afectat superi el preu màxim de venda de l‟habitatge de substitució aplicant el mòdul corresponent a la tipologia específica que, per als afectats urbanístics, estableix la normativa d‟habitatge. 7.- Condicions de l’habitatge de substitució 7.1. Ha de tenir una superfície adequada a les necessitats dels titulars del dret de reallotjament dintre els límits de superfície de la normativa d‟habitatge protegit 7.2. L‟habitatge de substitució pot ser de nova construcció o de segona mà en condicions d‟ús immediat 7.3. L‟habitatge de substitució ha de trobar-se en el mateix àmbit, llevat que no sigui possible per les raons previstes en la normativa urbanística. 8.- L’adjudicació dels habitatges de substitució 8.1. L‟adjudicació es produeix en les condicions de preu, per a la venda i lloguer i altres condicions que estableix la normativa en matèria d‟habitatge. 77 8.2. S‟adjudicarà un habitatge de substitució per cadascun dels habitatges originaris afectats per l‟actuació. 8.3. L‟adjudicació de l‟habitatge de substitució al titular del dret de reallotjament que ho sigui en virtut de títol de propietat o d‟un altre dret real, es produeix en virtut del mateix títol, llevat que sobre la finca concorrin altres persones no titulars del dret de reallotjament que siguin copropietàries de la finca o titulars d‟un dret real. En aquest darrer cas la persona propietària titular del dret de reallotjament pot optar per accedir al reallotjament en règim de propietat o en règim de lloguer en les condicions que estableix la normativa d‟habitatge, sense perjudici que per mutu acord s‟estableixin altres condicions. 8.4. L‟adjudicació de l‟habitatge de substitució al titular del dret de reallotjament que ho sigui en virtut d‟un dret d‟arrendament o un altre dret personal d‟ús de l‟habitatge, es produeix en virtut del mateix dret, amb una durada coincident amb el termini que restés de vigència del seu títol originari i en les condicions de renda que estableix la normativa d‟habitatge. Als efectes de termini de durada del reallotjament en virtut de títols de caràcter personal, no es té en compte el termini d‟allotjament transitori, de ser-ne el cas, i sense perjudici que per mutu acord s‟estableixin altres condicions. 9.- Tipologia d‟habitatges de substitució Les tipologies dels habitatges de substitució són: 9.1. Habitatge per a afectats urbanístics (HAUS), amb un termini de qualificació de trenta anys. No s‟apliquen els requisits subjectius per a l‟accés a habitatges de protecció oficial. L‟únic requisit és tenir reconegut el dret de reallotjament. 9.2. Habitatge amb protecció oficial de qualsevol de les altres tipologies que preveu la normativa vigent, únicament es pot fer servir per al reallotjament en cas de mutu acord, amb termini de qualificació de trenta anys i si els habitatges no formen part de la reserva legal del 20%, no s‟apliquen els requisits subjectius per a l‟accés a habitatges de protecció oficial. L‟únic requisit és tenir reconegut el dret de reallotjament. Si els habitatges formen part de la reserva legal del 20% la persona afectada amb dret a reallotjament ha de reunir els requisits subjectius per a l‟accés a habitatges de protecció oficial. 9.3 Habitatge lliure, únicament es pot fer servir per al reallotjament en cas de mutu acord, sempre que la valoració de l‟habitatge afectat superi el preu màxim de venda de l‟habitatge de substitució aplicant el mòdul corresponent a la tipologia específica que, per als afectats urbanístics, estableix la normativa d‟habitatge. 78 10.- Superfícies dels habitatges de substitució La superfície màxima de l‟habitatge per a afectats urbanístics és de 90 metres quadrats de superfície útil. En el supòsit d‟habitatges adaptats a persones amb discapacitat, amb mobilitat reduïda permanent, es pot incrementar fins 108 m2útils i pot arribar a un màxim de 120 m2 útils per a famílies nombroses. Aquests habitatges no tenen vinculats espais annexos. II.- ELS PARÀMETRES ESPECÍFICS QUE REGULEN ELS DRETS I DEURES EXPROPIATORIS ENTRE L’ADMINISTRACIÓ ACTUANT I ELS AFECTATS A.- Propietaris d’habitatges amb dret de reallotjament A.1.- Transmissió de la finca afectada: La valoració o taxació de l‟habitatge es farà segons les regles de valoració del “Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio”, pel qual s‟aprova el “texto refundido de la ley de suelo” (articles 22 i 24). En quant a les despeses fiscals, s‟estarà a allò establert a la normativa vigent. La transmissió de la finca a favor de l‟administració actuant es realitzarà lliure de qualsevol tipus de càrregues i gravàmens,sobre la finca, segons la Llei d‟expropiació forçosa i la normativa aplicable. En el supòsit que el propietari de la finca no en sigui titular registral, aquest haurà de realitzar al seu càrrec, abans de la materialització del dret de reallotjament, tots els actes jurídics necessaris per a inscriure el seu títol al Registre de la Propietat i reprendre el tracte registral interromput. Mentrestant, la indemnització corresponent al preu just que hagi estat definitivament fixat en via administrativa serà objecte de consignació a la caixa municipal de dipòsits, amb caràcter previ a l‟Acta d‟Ocupació del bé. A.2.- Adquisició de l’habitatge de reallotjament (substitució): L‟adquisició de l‟habitatge de reallotjament en propietat es farà segons els criteris i regles següents: 1.- El preu de la primera transmissió de l‟habitatge de substitució de qualsevol de les tipologies explicitades –apartat 9 anterior-, es determina sumant els dos conceptes següents: 79 1.1. El valor de taxació de l‟habitatge afectat. Aquest és el valor acordat entre l'administració actuant i l‟expropiat en cas de mutu acord. En el supòsit que no hi hagi mutu acord, el valor de taxació serà el fixat pel Jurat d‟Expropiació de Catalunya. 1.2. El valor de la major superfície que tingui l‟habitatge de substitució respecte de l‟habitatge afectat, en el cas que existeixi aquesta diferència. Aquesta diferència es valora aplicant el mòdul vigent dels habitatges amb protecció oficial de règim general corresponent a la Zona A –Barcelona- amb un màxim de 30m2útils. Si la valoració dels drets expropiats als titulars del dret de reallotjament excedís del valor de l‟habitatge de substitució que se li adjudiqui s‟ha de procedir per part de l‟obligat al reallotjament al pagament o a la consignació de la diferència de valor. 2. Supòsit de propietaris ocupants titulars del dret de reallotjament quan concorren altres cotitularitats o drets reals que gravin l‟habitatge afectat. 2.1. Les persones cotitulars i titulars de drets reals que convisquin a l‟habitatge afectat i que siguin titulars del dret de reallotjament tenen dret a reproduir a l‟habitatge de substitució la situació jurídica i d‟ocupació d‟origen. El preu de venda de l‟habitatge es determina de conformitat amb l‟establert en l‟apartat anterior. 2.2. En el supòsit de concurrència de persones cotitulars o titulars de drets reals que no ocupin l‟habitatge afectat, el propietari ocupant amb dret a reallotjament pot optar: 2.2.1. Accedir al reallotjament en règim de propietat. En aquest cas, el preu de la primera transmissió –adquisició- de l‟habitatge de substitució s‟estableix de conformitat amb el que es preveu en l‟apartat 1 anterior. Per determinar aquest preu, el valor de taxació de l‟habitatge afectat ha d‟incloure la valoració dels drets de l‟ocupant i de qualsevol altre dret sobre la finca que sigui objecte d‟indemnització. La persona titular del dret de reallotjament ha de satisfer a l‟administració actuant l‟import corresponent al diferencial entre la valoració del seu dret i el preu de la primera transmissió de l‟habitatge de substitució. 2.2.2. Accedir al reallotjament en règim de lloguer. En aquest cas, la renda que s‟aplica és, per m2 de superfície útil, la corresponent als habitatges amb protecció oficial de la tipologia de lloguer de 25 anys corresponent a la zona A. Aquest contracte de lloguer ha de tenir una durada superior a cinc anys i resta sotmès a pròrroga anual obligatòria metre la persona titular del dret d‟arrendament ocupi l‟immoble com a residència habitual. En consideració a la durada del contracte de 80 lloguer es pot excloure la subrogació d‟acord amb l‟article 16.4 de la Llei d‟Arrendaments Urbans. 2.3. Si un dels titulars del dret de reallotjament a que fa referència l‟apartat 2.1 anterior renuncia al seu exercici, s‟aplica el que preveu l‟apartat 2.2. 3.- Segones i successives transmissions de l‟habitatge de substitució 3.1. Règim jurídic transmissions habitatges per a afectats urbanístics i habitatges de substitució altres que els per a afectats urbanístics 3.1.1. En les transmissions que portin causa de la persona titular del dret de reallotjament a títol gratuït entre familiars de primer grau de parentiu i en les transmissions per causa de mort, l‟adquirent no ha de complir amb els requisits per a ser beneficiari d‟un habitatge protegit. 3.1.2. Les restants transmissions del habitatges per a afectats urbanístics que realitzi la persona titular del dret de reallotjament a favor de tercers i les posteriors transmissions que realitzin els successius adquirents resten sotmeses als drets d‟adquisició preferent que regula la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l „Habitatge. En el cas que l‟administració no exerceixi el dret d‟adquisició preferent citat i no es tracti d‟una transmissió d‟un habitatge de substitució adjudicat en un procediment expropiatori per mutu acord, la selecció dels adjudicataris s‟ha de realitzar a través del Reglament del Registre de Sol·licitants. En el supòsit que s‟adjudiqui a una persona no titular del dret de reallotjament, l‟habitatge s‟ha de requalificar en alguna de les tipologies d‟habitatges amb protecció oficial en funció del preu de venda que correspongui aplicar a la transmissió. El termini de protecció de l‟habitatge serà el de trenta anys com a norma general i per tant, mentre es mantingui vigent la seva qualificació, el preu màxim de venda són els vigents d‟acord amb la seva tipologia en la zona A, i l‟any en que es produeixi la transmissió. 3.2. En el cas que s‟hagi arribat a un mutu acord en la valoració de l‟habitatge afectat i el reallotjament sigui en règim de compravenda, el preu de venda per a segones i posteriors transmissions dels habitatges de substitució de qualsevol tipologia, que no formin part de la reserva legal mínima del 20%, és lliure, a partir del quinzè any des de la data de qualificació definitiva quan la persona titular del dret de reallotjament fos propietari de l‟habitatge afectat. I a partir de trentè any des de la data de qualificació definitiva quan l‟ocupant legal de l‟habitatge afectat fos titular d‟altres drets reals o personals i el reallotjament es realitzés en règim de compravenda. 81 3.3. El preu de venda de segones transmissions dels habitatges de substitució de qualsevol de les tipologies d‟habitatges amb protecció oficial a terceres persones es determinarà aplicant al preu de venda de l‟habitatge de substitució que figuri en l‟escriptura de primera transmissió a favor de la persona titular del dret de reallotjament les variacions percentuals de l‟índex nacional general del sistema d‟índex de preus al consum entre l‟any de la primera transmissió i el de la segona. Aquesta previsió no s‟aplicarà quan d‟aquesta fórmula en resulti un preu de venda que superi el mòdul de venda aplicable segons la tipologia de l‟habitatge ni quan el preu de venda sigui lliure. En el cas que el preu de venda resultant resulti inferior al del mòdul aplicable d‟acord amb la seva tipologia, l‟administració competent ha de requalificar l‟habitatge en la tipologia que correspongui al preu de venda efectivament pagat per la persona adquirent. 4.- Formalització adquisició habitatge de reallotjament. 4.1. L‟adquisició del nou habitatge es formalitzarà mitjançant escriptura pública a subscriure una vegada els habitatges de reallotjament estiguin construïts, inscrits en el registre de la propietat i qualificats definitivament. A l‟escriptura de compravenda s‟ha de fer constar la qualificació urbanística del sòl on està construïda la promoció i si forma part d‟alguna de les reserves mínimes que estableix la Llei d‟urbanisme. En la primera transmissió que efectuï l‟administració actuant, haurà de fer constar mitjançant certificat i als efectes de la determinació del preu de l‟habitatge en mutu acord, de ser-ne el cas, el títol que tenia la persona titular del dret de reallotjament sobre l‟habitatge afectat i si la transmissió d‟aquest és de mutu acord. 4.2. L‟escriptura pública corresponent a la primera transmissió de l‟habitatge de substitució, en el supòsit que l‟habitatge afectat tingués una única persona titular, podrà realitzar-se a favor conjuntament de la persona titular del dret de reallotjament i del seu cònjuge o parella estable, amb la sol·licitud prèvia de tots dos interessats i sense perjudici de la liquidació tributària que correspongui per l‟operació. 4.3. Els tributs i impostos generats per la compra del nou habitatge seran sufragats per les parts segons llei. B.- Arrendataris d’habitatges amb dret de reallotjament B.1.- Extinció del dret d‟arrendament: 82 1. L‟extinció forçosa del dret d‟arrendament abans del termini contractual, comporta d‟acord amb la legislació vigent i jurisprudència, com a regla general, la indemnització econòmica pel valor dels perjudicis reals i efectius ocasionats (valor de la capitalització de la diferencia de rendes entre la que està pagant i la que haurà de pagar en el nou habitatge, més el cost de les despeses de trasllat i d‟alta dels nous subministraments). Aquesta indemnització, en el cas que no hi hagi mutu acord, serà la fixada pel Jurat d‟Expropiació de Catalunya. 2.- Les persones titulars del dret de reallotjament que siguin llogaters o titulars d‟un altre dret de gaudi sobre l‟habitatge afectat tenen dret a accedir a l‟habitatge de substitució en règim de lloguer amb una durada coincident amb el termini de vigència que resti del seu títol originari i una renda anual que es determina a partir de a suma dels conceptes següents: a) la mateixa renda que ja satisfeien per l‟habitatge afectat i b) la renda corresponent a la major superfície que tingui l‟habitatge de substitució respecte de l‟habitatge afectat, en el cas que es doni aquesta diferència. La renda corresponent a aquesta major superfície es determina aplicant la renda corresponent als habitatges amb protecció oficial de la tipologia de lloguer a vint-i-cinc anys de la zona A amb un màxim de trenta metres quadrats útils. 3.- En el cas que la persona titular del dret d‟arrendament amb dret a reallotjament manifesti la seva voluntat de percebre la indemnització que tingui fixada per l‟extinció del contracte d‟arrendament o el títol vigent, l‟administració actuant pot incrementar la renda anual a satisfer per l‟habitatge de substitució, calculada d‟acord amb el que preveuen les lletres a) i b) de l‟apartat 2 anterior, amb la quantitat que resulti de dividir la indemnització fixada pel nombre d‟anys de durada del nou contracte d‟arrendament, sempre amb el límit màxim renda establert per a la zona A. En el supòsit de contractes “indefinits” la indemnització fixada s‟ha de dividir entre deu. 4.- La renda inicial aplicada s‟actualitza anualment en funció de les variacions percentuals de l‟índex nacional general del sistema d‟índex de preus al consum. 5.- L‟administració actuant, a través de l‟ens instrumental corresponent obligat al reallotjament, podrà percebre, a més de la renda inicial o revisada que correspongui, el cost real dels serveis de què gaudeixi l‟arrendatari i siguin satisfets per ell, així com la resta de repercussions autoritzades per la legislació aplicable. 6.- En el cas que l‟afectat amb dret a reallotjament renunciï a la percepció de la indemnització a que fa referència l‟apartat 1 anterior, la persona afectada té dret a rebre les despeses directament relacionades amb l‟ocupació de l‟habitatge de 83 substitució, és a dir, despeses de trasllat de domicili, altes dels serveis i subministraments necessaris i en cas de produir-se, les despeses de formalització del contracte. 7.- Si l‟afectat no opta pel reallotjament, la diferència de rendes ho és en relació als nous valors d‟arrendament en el mercat lliure de lloguer, capitalitzat pel termini de vigència del contracte amb un límit màxim de 10 anys. 8.-A l‟efecte del termini de durada del reallotjament d‟un ocupant amb títol arrendatici, no es té en compte el termini d‟allotjament transitori, de ser-ne necessari. 9.- Per mutu acord entre les parts es poden establir altres condicions o títols per fer efectiu el dret de reallotjament. 10.- Segones transmissions: si l‟habitatge de substitució és en règim de propietat, per haver arribat a un mutu acord l‟ocupant legal de l‟habitatge i l‟administració actuant, el preu de venda per a segones i posteriors transmissions serà lliure transcorreguts trenta anys de la data de qualificació definitiva de l‟habitatge. Les condicions generals altres, en el supòsit de mutu acord entre afectat i administració seran les generals de l‟apartat A anterior en tot allò que sigui aplicable. 84